投資性房地產(chǎn)的范圍、確認(rèn)條件及計(jì)量

1、第20講投資性房地產(chǎn)的范圍、確認(rèn)條件及計(jì)量 知識(shí)點(diǎn)：投資性房地產(chǎn) 一、投資性房地產(chǎn)的概念 投資性房地產(chǎn)，是指為 賺取租金或 資本增值，或 兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。 二、投資性房地產(chǎn)的范圍 范圍 要點(diǎn) 1.已出租的土地使用權(quán) （1）企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類；（2）以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn) 2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于投資性房地產(chǎn) 3.已出租的建筑物 （1）是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，以經(jīng)營租賃方式租入建筑物再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；（2）企業(yè)

2、將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn) 下列各項(xiàng) 不屬于投資性房地產(chǎn)： （1）自用房地產(chǎn) 即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。例如： 企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的房屋； 企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店； 企業(yè)自用的辦公樓、生產(chǎn)車間廠房等。 （2）作為存貨的房地產(chǎn) 作為存貨的房地產(chǎn)是指 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 存貨，不屬于投資性房地產(chǎn)。 如果某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于

3、賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 【例題多選題】下列各項(xiàng)資產(chǎn)可劃分為投資性房地產(chǎn)核算的有（）。 A.已出租的生產(chǎn)廠房 B.按國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地 C.出租和自用共存的辦公樓，能夠單獨(dú)計(jì)量的出租部分 D.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) E.作為存貨管理的商品房 正確答案ACD 答案解析選項(xiàng)B，按國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地不屬于投資性房地產(chǎn)；選項(xiàng)E，作為存貨管理的商品房屬于存貨，不屬于投資性房地產(chǎn)。 三、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件 在符合定義的前提下，投資性房地產(chǎn)同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)： 1

4、.與該房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益 很可能流入企業(yè)。 2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠 可靠地計(jì)量。 四、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量 （一）外購的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量 對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時(shí)開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括 購買價(jià)款、 相關(guān)稅費(fèi)和 可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。 如果購入的房地產(chǎn)，部分用于投資，部分自用，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將成本在不同部分之間進(jìn)行合理分配，如按照不同部分 公允價(jià)值所占的比例進(jìn)行分配。 （二）自行建造的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量 企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建

5、造或開發(fā)活動(dòng)完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時(shí)開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn) 達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的 必要支出構(gòu)成。 五、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式分為成本模式和公允價(jià)值模式兩種計(jì)量模式。但同一企業(yè)只能采用一種計(jì)量模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量， 不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。 （一）成本模式 1.科目設(shè)置 投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 2.會(huì)計(jì)處理 在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷；存

6、在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷時(shí) 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 計(jì)提減值準(zhǔn)備時(shí) 借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 取得租金收入 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 【例252】甲公司將一棟辦公樓出租給A公司使用，已確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)針量。該辦公樓的成本為2 400萬元，采用年限平均法計(jì)提折舊，使用壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。按照經(jīng)營租賃合同約定，A公司每月支付租金15萬元。當(dāng)年12月，該辦公樓發(fā)生減值跡象，經(jīng)減值測試，其可收回金額為1 800萬元，此時(shí)辦公樓的賬面價(jià)值為

7、2 000萬元，以前未計(jì)提減值準(zhǔn)備。甲公司的會(huì)計(jì)處理為： （1）計(jì)提折舊： 每月計(jì)提折舊2 400201210（萬元） 借：其他業(yè)務(wù)成本 100 000 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 100 000 （2）每月確認(rèn)租金： 借：銀行存款 150 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 150 000 （3）計(jì)提減值準(zhǔn)備： 借：資產(chǎn)減值損失 2 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 2 000 000 （二）公允價(jià)值模式 有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 1.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下條件： 投資性房地產(chǎn)所在地有

8、活躍的房地產(chǎn)交易市場。 企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出 科學(xué)合理估計(jì)。 2.會(huì)計(jì)處理 （1）科目設(shè)置： 投資性房地產(chǎn)成本 公允價(jià)值變動(dòng) 公允價(jià)值變動(dòng)損益 （2）公允價(jià)值上升 借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng) 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 公允價(jià)值下降 借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng) 取得租金收入 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 【例253】207年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司自行建造的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時(shí)開始租賃給乙公司使用，租賃期為10年。當(dāng)年10

9、月1日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價(jià)為10 000萬元。甲公司采用公允價(jià)值模式對該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。（以萬元為單位）： 借：投資性房地產(chǎn)成本 10 000 貸：在建工程 10 000 207年12月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為9 200萬元。 借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 800 貸：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng) 800 （三）后續(xù)計(jì)量模式的變更 企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為 會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

10、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本模式變更為公允價(jià)值模式的賬務(wù)處理： 借：投資性房地產(chǎn)成本（變更日公允價(jià)值） 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）（原投資性房地產(chǎn)已計(jì)提的折舊或攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)（原價(jià)） 盈余公積（或借記） 利潤分配未分配利潤（或借記） 【例254】甲企業(yè)采用成本模式對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。209年1月1日，甲企業(yè)認(rèn)為出租給乙公司使用的寫字樓具備了采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件，決定對該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量。該寫字樓的原造價(jià)為10 000萬元，已計(jì)提折舊為300萬元。209年1月1日，該寫字樓的公允價(jià)值為9 900萬元。假設(shè)甲企業(yè)按凈利潤

11、的10%計(jì)提盈余公積。甲企業(yè)的會(huì)計(jì)處理為（以萬元為單位）： 借：投資性房地產(chǎn)成本 9 900 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 300 貸：投資性房地產(chǎn) 10 000 利潤分配未分配利潤 180 盈余公積 20 【例題多選題】下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的表述中，錯(cuò)誤的有（）。 A.采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，資產(chǎn)負(fù)債表日其公允價(jià)值與賬面余額的差額記入“其他綜合收益”科目 B.采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不需要按月計(jì)提折舊或攤銷 C.采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不允許再采用成本模式計(jì)量 D.如果已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值又得以恢復(fù)的，應(yīng)在原計(jì)提范圍內(nèi)轉(zhuǎn)回 E.采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不允許再采用公允價(jià)值模式計(jì)量 正確答案ABDE 答案解析選項(xiàng)A，采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，資產(chǎn)負(fù)債表日公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；選項(xiàng)B，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)計(jì)提折舊或攤銷；選項(xiàng)D，投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備一經(jīng)計(jì)提，持有期間不允許轉(zhuǎn)回；選項(xiàng)E，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，滿足條件情況下，允許企業(yè)將投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式由成本模式變更為公允價(jià)值模式。請務(wù)必加yingzipu666更新有保障！紙質(zhì)教材+練習(xí)冊+精準(zhǔn)押題加！