舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案

1、舊 城 改 造 及 一級土地開發(fā)舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第1頁 前 言 伴隨房地產(chǎn)快速發(fā)展，土地交易市場價(jià)格也逐步攀升，拿地成本越來越高，土地爭奪日逐白熱化，市區(qū)內(nèi)土地已變得日益稀缺 。而舊城改造將會(huì)為房地產(chǎn)市場提供大量土地資源。舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第2頁2舊城改造1土地基礎(chǔ)知識3一級土地開發(fā)contents 舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第3頁房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租市場，房地產(chǎn)三級市場也包含房屋交換、抵押、典當(dāng)?shù)攘魍ㄐ问?。普通指商品房首次進(jìn)入流通 領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成市場。又稱土地市場：土地一級市場：土地使用權(quán)出讓 市場，出讓土地，能夠 是生地，也

2、能夠是經(jīng)過開發(fā)到達(dá)“七通一平”熟地。房地產(chǎn)一級 市場是由國家壟斷市場。土地二級市 場：即土地使用者將到達(dá)要求能夠轉(zhuǎn)讓土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行 交易市場。房地產(chǎn)三級市場房地產(chǎn)市場分類房地產(chǎn)二級市場房地產(chǎn)一級市場舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第4頁房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租市場，房地產(chǎn)三級市場也包含房屋交換、抵押、典當(dāng)?shù)攘魍ㄐ问健Ｆ胀ㄖ干唐贩渴状芜M(jìn)人流通 領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成市場。房地產(chǎn)二級市場也包含土地二級市 場，即土地使用者將到達(dá)要求能夠轉(zhuǎn)讓土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行 交易市場。又稱土地一級市場：是土地使用權(quán)出讓 市場，出讓土地，能夠 是生地，也能夠是經(jīng)過開發(fā)到達(dá)“七通一平”熟地。房地產(chǎn)一級 市場是

3、由國家壟斷市場。一級市場二級市場三級市場房地產(chǎn)市場分類舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第5頁土地分類注：憲法要求城市土地歸國家全部、農(nóng)村土地（主要是指耕地和宅基地歸）歸農(nóng)村集體組織全部土地產(chǎn)權(quán)含義包含土地全部權(quán)、地役權(quán)、地上權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)和租賃權(quán)。 舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第6頁國有土地使用權(quán)取得方式注：有償取得國有土地使用權(quán)能夠依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權(quán)在補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)繳或抵交土地使用權(quán)出讓金之后，才能夠轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。劃撥與出讓區(qū)分：1、國有劃撥土地是指國家無償或成本價(jià)向用地單位供給土地、主要是公益事業(yè)，學(xué)校，醫(yī)院，軍事用地、國家機(jī)關(guān)辦公

4、用地，公路、國家重點(diǎn)建設(shè)工程，國有企業(yè)等。普通不可抵押、不能轉(zhuǎn)讓、出租。2、經(jīng)過出讓取得國有土地使用權(quán)。是交納土地出讓金以貨幣等形式有償使用土地。主要是經(jīng)營性用地，房地產(chǎn)、住宅、商業(yè)、工業(yè)等。能夠依法出讓、 出租， 享受收益 ，能夠抵押貸款等。 國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第7頁中華人民共和國土地管理法第五十四條和中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第二十三條要求，以下建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法同意，能夠以劃撥方式取得：國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點(diǎn)扶持能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、行政法規(guī)要求其它用地。 土地劃撥特點(diǎn)：

5、劃撥土地使用權(quán)包含土地使用者繳納拆遷安置、賠償費(fèi)用（如城市存量土地和征用集體土地）和無償取得（如國有荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式。不論是何種形式，土地使用者均無需繳納土地使用權(quán)出讓金。除法律、法規(guī)另有要求外，劃撥土地沒有使用期限限制，但未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動(dòng)。取得劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)有同意權(quán)人民政府核準(zhǔn)并按法定工作程序辦理手續(xù)。在國家沒有法律要求之前，在城市范圍內(nèi)土地和城市范圍以外國有土地，除出讓土地以外土地，均按劃撥土地進(jìn)行管理。土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥：是指縣級以上人民政府依法同意，在土地使用者繳納賠償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給

6、土地使用者使用行為。依照本法要求以劃撥方式取得土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有要求外，沒有使用期限限制。”舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第8頁土地使用權(quán)出讓不一樣點(diǎn)在于：一是掛牌時(shí)間長，且允許屢次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決議和競爭；二是操作簡便，便于開展；三是有利于土地有形市場形成和運(yùn)作。 城市房地產(chǎn)管理法等法律法規(guī)，要求：“在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上競買人要求報(bào)價(jià)，出讓人應(yīng)該對掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價(jià)，由出價(jià)最高者取得土地使用權(quán)?！备拍睿菏侵竾覍型恋厥褂脵?quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金行為。注：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地須經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國

7、有土地后,土地使用權(quán)才能出讓。舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第9頁拍賣公告競買人報(bào)名交納確保金公開拍賣土地使用權(quán)出讓拍賣土地管理部門于公開拍賣前30日發(fā)出拍賣公告競買人報(bào)名參加競買并索取相關(guān)文件競買人向拍賣人報(bào)送參加競買相關(guān)資料，經(jīng)審核同意成為競買人，交納確保金，領(lǐng)取競買號牌在約定時(shí)間、地點(diǎn)并按程序公開拍賣：主持人介紹拍賣地塊位置、面積、用途、規(guī)劃要求及其他有關(guān)事項(xiàng)；公布拍賣起叫價(jià)；競買人按規(guī)定方式競相應(yīng)價(jià)或加價(jià)，其最后應(yīng)出最高價(jià)（或加價(jià)）者即為競得人；簽訂拍賣成交確認(rèn)書；競得人在拍賣成交之日起15日內(nèi)與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當(dāng)于地價(jià)總額10%定金；競得人按規(guī)定時(shí)限付

8、清地價(jià)款后，依法辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書。 土地使用權(quán)拍賣在指定時(shí)間、公共場所，在主持人主持下，經(jīng)過公開競價(jià)而定價(jià)方式買賣土地使用權(quán)行為。 舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第10頁招標(biāo)投標(biāo)開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)簽約領(lǐng)證土地使用權(quán)出讓招標(biāo)由出讓人（市、縣人民政府土地行政主管部門）在投標(biāo)截止日前20日向社會(huì)發(fā)出招標(biāo)公告或邀請招標(biāo)通知，由要求使用土地者向其提出申領(lǐng)招標(biāo)文件，投標(biāo)人按招標(biāo)文件要求報(bào)名并提供相關(guān)資料；然后由評標(biāo)小組按照招標(biāo)文件要求對投標(biāo)人投標(biāo)資格進(jìn)行審查，經(jīng)審核合格，確認(rèn)其投標(biāo)資格，并由其繳納投標(biāo)確保金。投標(biāo)者在要求投標(biāo)截止日期前，到出讓方指定地點(diǎn)，將密封后投標(biāo)書投入指定專用標(biāo)

9、箱。投標(biāo)書一經(jīng)投入標(biāo)箱，即不得從標(biāo)箱中取出。投標(biāo)者在招標(biāo)截止日期前如需修改標(biāo)書，能夠另投修改標(biāo)，原標(biāo)書無效。招標(biāo)方邀請建設(shè)、規(guī)劃、法律等方面教授或?qū)I(yè)人員組成評標(biāo)委員會(huì)。開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)工作由評標(biāo)委員會(huì)主持。評標(biāo)委員會(huì)對投標(biāo)書實(shí)施公開評標(biāo)，決定中標(biāo)者。中標(biāo)者持中標(biāo)通知書在要求日期內(nèi)與土地行政主管部門簽署國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議書，實(shí)施凈地出讓，中標(biāo)人還應(yīng)與土地貯備機(jī)構(gòu)簽署土地開發(fā)賠償協(xié)議書；簽署協(xié)議時(shí)中標(biāo)人應(yīng)向土地行政主管部門支付不低于成交價(jià)總額20%定金，其繳納確保金能夠抵作定金。中標(biāo)人國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議書和土地開發(fā)協(xié)議書約定全部繳付土地使用權(quán)出讓金和土地開發(fā)賠償費(fèi)后，依法辦理土地登記手續(xù)

10、，領(lǐng)取國有土地使用證。舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第11頁公布掛牌公告出售掛牌文件受理競買申請審查掛牌資格掛牌揭牌土地使用權(quán)出讓掛牌簽署出讓協(xié)議公布成交結(jié)果出讓人最少在掛牌開始日前20天公布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地基本情況和掛牌時(shí)間、地點(diǎn)。在掛牌公告要求時(shí)間內(nèi)出售掛牌文件，并組織現(xiàn)場踏勘。在掛牌公告要求時(shí)間內(nèi)，競買人持競買申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證實(shí)（另有要求除外）、法定代表人身份證復(fù)印件（或授權(quán)委托書、委托代理人身份證復(fù)印件）辦理競買申請，并繳納競買確保金。依據(jù)掛牌文件要求，對競買人開發(fā)資質(zhì)、誠信紀(jì)錄等進(jìn)行審查，對符合條件通知其參加掛牌活動(dòng)。在掛牌公告要求時(shí)間和交

11、易場所，出讓人將宗地地塊情況、最新報(bào)價(jià)情況等信息掛牌公告，并不停接收新報(bào)價(jià)、更新顯示掛牌報(bào)價(jià)。在掛牌公告要求截止時(shí)間確定競買人，競得人與出讓人簽署成交確認(rèn)書，同時(shí)繳納定金。掛牌活動(dòng)結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi)，出讓人將掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場或者指定場所、媒介公布，并退還競買確保金。按照成交確認(rèn)書約定時(shí)間，簽署國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議。舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第12頁（一）主體不一樣出讓主體：國有土地全部者，即國家，由法律授權(quán)縣以上人民政府給予詳細(xì)實(shí)施；轉(zhuǎn)讓主體：取得國有土地使用權(quán)土地使用者。（二）行為性質(zhì)不一樣依據(jù)物權(quán)理論，出讓，他物權(quán)設(shè)定；轉(zhuǎn)讓：他物權(quán)轉(zhuǎn)移。（三）轉(zhuǎn)移條件與程序不

12、一樣出讓條件無限制，簽署出讓協(xié)議，繳出讓金，即可辦證；轉(zhuǎn)讓條件有限制，轉(zhuǎn)讓須經(jīng)申請、審批或補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納稅費(fèi)，方可登記過戶。（四）交易市場不一樣出讓，一級市場，即國家作為國有土地全部者壟斷；轉(zhuǎn)讓：二級市場，即符正當(dāng)定條件自由轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓差異土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓：指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓行為，包含出售、交換和贈(zèng)與。舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第13頁簽署國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議向縣以上國土部門提交轉(zhuǎn)讓申請國土部門依法審查同意受讓方辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)、繳納土地出讓金繳納相關(guān)稅費(fèi)登記發(fā)證劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序(注：有建筑物，要約定建筑物轉(zhuǎn)讓內(nèi)容)

13、(注：審查內(nèi)容必須符合轉(zhuǎn)讓條件、符合城市規(guī)劃要求)(注：出讓金繳納詳見： )(注：土地增值稅、契稅、營業(yè)稅等)印花稅：協(xié)議記載金額萬分之五稅率對買賣雙方征收；契稅：適用稅率3 ；營業(yè)稅：征收成交價(jià)格；舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第14頁市場服務(wù)受理交易初 審地籍調(diào)查辦理交易報(bào)批手續(xù)地籍審核審 批交納交易服務(wù)費(fèi)、收益及稅金交更土地登記出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流程需要提交資料：1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書；2、國有土地使用證；3、房屋產(chǎn)權(quán)證；4、按出讓協(xié)議約定，到達(dá)開發(fā)投資總額25%以上證實(shí)；5、雙方法人資格證實(shí)或居民身份證；6、分割轉(zhuǎn)讓提供測量結(jié)果圖；7、填寫國有土地轉(zhuǎn)讓申請表一式兩份。(注

14、：出讓金繳納詳見： )舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第15頁準(zhǔn)備資料和儀器變更權(quán)屬調(diào)查變更地籍號地籍勘丈相關(guān)地籍資料變更舊城改造中變更宗地地籍調(diào)查程序注：對改造區(qū)域，按城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程初始地籍調(diào)查要求進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查，填寫地籍調(diào)查表等工作注：舊城改造后新宗地號編號按宗地合并分割編號標(biāo)準(zhǔn)，用原來宗地號加支號作為新宗地號。界址點(diǎn)號按本街坊編號標(biāo)準(zhǔn)編號。（注：用解析法進(jìn)行地籍勘丈。）注：原宗地檔案加蓋“變更”字樣印章。注明變更原因，在新宗地地籍調(diào)查表說明欄中注明起源。 地籍管理:是指國家為取得相關(guān)地籍資料和為全方面研究土地權(quán)屬、自然和經(jīng)濟(jì)情況而采取以地籍調(diào)查（測量）、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)和土地

15、分等定級等為主要內(nèi)容國家辦法。舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第16頁最新土地市場政策國土資源部：土地出讓不得對競買者設(shè)限依據(jù)11月1日起開始實(shí)施招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)要求（國土資源部第39號令），經(jīng)過招拍掛方式公開出讓建設(shè)用地，將不得設(shè)置限制性條件?！岸ㄏ虺鲎尅?、“量身定制”等情況或許將不會(huì)再發(fā)生在公開土地出讓過程中?！?9號令第十一條要求，中華人民共和國境內(nèi)外自然人、法人和其它組織，除法律、法規(guī)另有要求外，均可申請參加國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)”。實(shí)際上，在土地出讓過程中在土地出讓過程中，即使沒有上述“特殊”條件，大部分地塊還是會(huì)設(shè)定比如企業(yè)資質(zhì)（如二級以

16、上）、資金實(shí)力（提供銀行存款證實(shí)）等等要求。在這種情況下，中小開發(fā)商極難取得拿地機(jī)會(huì)。改變資質(zhì)步驟限制有可能使得中小開發(fā)商取得比以往多一些拿地機(jī)會(huì)。舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第17頁2舊城改造1土地基礎(chǔ)知識3一級土地開發(fā)contents 舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第18頁舊城改造 所謂舊城改造就是指伴隨城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為適應(yīng)城市詳細(xì)規(guī)劃需求而實(shí)施對與規(guī)劃發(fā)展不相符舊有城市基礎(chǔ)設(shè)施拓展、改線，工礦、企業(yè)、商貿(mào)、房宅拆遷與重建，綠地與公共文教娛樂場所改擴(kuò)增建設(shè)等。 舊城改造是新一輪城市發(fā)展詳細(xì)規(guī)劃主要內(nèi)容，又是集約利用城市土地，不停提升土地利用效益主要路徑，也是使城市

17、結(jié)構(gòu)布局不停合理，并完善城市不一樣功效所必須采取辦法。城市詳細(xì)規(guī)劃土地利用效益關(guān)鍵詞：舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第19頁 繞城內(nèi)劃為市區(qū)：成城市年底將繞城高速內(nèi)都劃為城區(qū)，且在繞城高速周圍提供大面積土地進(jìn)行開發(fā)，如此便使市中心范圍愈加緊速向外擴(kuò)張，且在三環(huán)通道上形成許多居住圈；整個(gè)城區(qū)向外擴(kuò)張及外圍居住圈形成使項(xiàng)目所在區(qū)域愈加靠近市中心。繞城內(nèi)高速改成無償通道：依據(jù)成城市中心城與外圍組團(tuán)多通道路網(wǎng)規(guī)劃，除機(jī)場高速外，全部高速公路起點(diǎn)都將外遷到繞城高速。而這些高速公路當(dāng)前在三環(huán)至繞城間路段將實(shí)施改造，變成無償快速路。成都規(guī)劃繞城內(nèi)將成為成城市區(qū)范圍伴隨繞城以內(nèi)區(qū)域被劃為市區(qū)范圍，

18、但在市區(qū)內(nèi)還存在著大面積城市建設(shè)破舊區(qū)域。舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第20頁成都人東窮 、北匪、南富、西貴情節(jié)成都素有“東窮西貴南富北亂”城市格局，曾以約定俗成“東窮西貴南富北亂”來劃分著這個(gè)城市。城市東部，是傳統(tǒng)老工業(yè)區(qū)，大型工礦企業(yè)云集于此。城北，是成都乃至四川及西部省市交通要道，從來商賈云集，流感人口多，給老百姓留下臟、亂、差印象。城市建設(shè)陳舊，配套落后，使城東、城北逐步淪為“窮人小區(qū)”。城區(qū)內(nèi)部分舊城及城中村改造勢在必行。舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第21頁萬年場雙林路建設(shè)路府青立交橋片區(qū)華西集團(tuán)中鐵二局成都鐵路局片區(qū)府青路西南交大成都舊城改造地域東郊以及

19、北部片區(qū)舊城改造：改造東郊萬年場、府青路、雙林路、建設(shè)路、府青立交橋片區(qū)以及城北華西集團(tuán)、中鐵二局、西南交大、成都鐵路局片區(qū)。預(yù)計(jì)將在完成。 1、中鐵二局片區(qū) 占地730畝，主要包括撫琴、人北、荷花池街道，改造區(qū)域主要是馬家花園片區(qū)、沙灣片區(qū)、鐵路新村等區(qū)域。 2、華西集團(tuán)片區(qū) 占地118畝，主要包括駟馬橋街道曹家巷一街坊、曹家巷二街坊華西集團(tuán)宿舍。 3、成都鐵路局片區(qū) 占地1200余畝，主要位于荷花池街道。 4、西南交大片區(qū) 占地115.74畝，主要包括九里堤街道、營門口街道，改造兩個(gè)拆遷安置小區(qū)分別是銀桂橋、諸葛廟。舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第22頁1、西南交大片區(qū)地塊：主

20、題科技產(chǎn)業(yè)；兼顧居住功效。該片區(qū)將以科技產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展（重點(diǎn)發(fā)展電子信息業(yè)、當(dāng)代制造加工業(yè)）。 2、中鐵二局片區(qū)地塊：主題復(fù)合功效區(qū)（商務(wù)、居注商業(yè)）。加緊發(fā)展當(dāng)代服務(wù)業(yè)、培育服務(wù)業(yè)新優(yōu)勢；以沙灣國際會(huì)展中心所在區(qū)域?yàn)殛P(guān)鍵，將沙灣九里堤片區(qū)打造為商貿(mào)商務(wù)中心區(qū)；將中鐵二局沙灣帶打造為CLD（中央生活區(qū)）。 3、成都鐵路局片區(qū)地塊：主題商貿(mào)居住，兼顧商務(wù)。優(yōu)化以專業(yè)市場為主商貿(mào)業(yè)，加緊發(fā)展當(dāng)代服務(wù)業(yè)、培育服務(wù)業(yè)新優(yōu)勢；結(jié)合地塊條件，將該區(qū)域分別定位為“商貿(mào)居住區(qū)”、CLD。 4、華西集團(tuán)片區(qū)地塊：主題商貿(mào)居注城市風(fēng)情綜合體。加緊發(fā)展當(dāng)代服務(wù)業(yè)、培育服務(wù)業(yè)新優(yōu)勢，為該片區(qū)注入前瞻商業(yè)規(guī)劃理念，打

21、造城市首席風(fēng)情綜合體。城北四大舊城改造片區(qū)規(guī)劃舊城改造，是改變舊城現(xiàn)實(shí)狀況、實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃主要舉措。舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第23頁琉璃場龍?zhí)端虑帻垐鼋鸹ㄙ嚰业臧偃蕶C(jī)投簇橋黃田壩天回洞子口成都城中村改造地域中心城區(qū)城中村改造：實(shí)施青龍場、龍?zhí)端?、賴家店、洞子口、天回、百仁、機(jī)投、金花、簇橋、琉璃場等12個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)城中村改造，力爭完成改造。當(dāng)前五城區(qū)內(nèi)這12個(gè)城中村待改造范圍12.95平方公里，待改造建筑面積約546萬平方米。能夠看出三環(huán)路至繞城之間將會(huì)是城中村改造主要區(qū)域。舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第24頁上海新天地-舊城改造成功案例 新與舊完美融合，傳統(tǒng)文化包裝當(dāng)

22、代生活，傳統(tǒng)建筑保護(hù)與更新，藝術(shù)、 人文元素注入。改造方法利用傳統(tǒng)建筑保護(hù)與更新進(jìn)行商業(yè)改造舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第25頁上海新天地 新天地距淮海中路高檔消費(fèi)商業(yè)區(qū)600米左右 占地面積52萬平米，緊鄰淮海中路商務(wù)圈北至太倉路；西至馬當(dāng)路；南至自忠路；東至西藏南路 原自然街坊23個(gè)；原居住人口7萬人新天地是太平橋改造規(guī)劃一部分 A太平橋人工湖綠地，占地4.4萬，水面面積1.2萬，已成為市中心景觀 B新天地，占地3萬，建面6萬，分南、北里。 C翠湖天地高級住宅小區(qū)，總建68萬 D企業(yè)天地甲級寫字樓區(qū)，總建面50萬 E瑞安集團(tuán)總部大樓，區(qū)域標(biāo)志性建筑舊城改造城市更新和一級土地開

23、發(fā)項(xiàng)目解決方案第26頁新天地功效內(nèi)容新天地分北里、南里。北里主要為主題餐飲、特色商業(yè)、酒吧和藝術(shù)休閑娛樂，3.5萬平米。南里以一座總建面為2.5萬平米購物、娛樂、休閑中心為主。該中心功效主要包含國際影城、劇院餐廳、家居用具、健身及水療俱樂部、酒店式服務(wù)公寓（53套單元）等。舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第27頁城市故事表述新與舊完美融合 以“整舊似舊”標(biāo)準(zhǔn)，對2.5萬平方米保護(hù)建筑進(jìn)行全方面整修，保留含有歷史文化底蘊(yùn)痕跡，將新舊建筑元素有機(jī)融合舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第28頁城市故事表述傳統(tǒng)與當(dāng)代共享一個(gè)空間北里石庫門建筑襯托老上海市民小區(qū)氣氛，與南里當(dāng)代建筑營建

24、高檔次商務(wù)會(huì)展中心和娛樂文化區(qū)，形成視覺對立，而又友好統(tǒng)一。舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第29頁2舊城改造1土地基礎(chǔ)知識3一級土地開發(fā)contents 舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第30頁 一級土地開發(fā) 所謂一級土地開發(fā)，是指在土地出讓前，由一級土地開發(fā)商按照城市運(yùn)行戰(zhàn)略構(gòu)想指導(dǎo)，組合著名設(shè)計(jì)、規(guī)劃企業(yè)和營銷顧問企業(yè)等專業(yè)機(jī)構(gòu)對待開發(fā)土地片區(qū)進(jìn)行細(xì)致定位、規(guī)劃、包裝、宣傳，使片區(qū)規(guī)劃愈加合理，片區(qū)土地得到最正確利用，從而使土地價(jià)值最大發(fā)揮。 一級土地開發(fā)商經(jīng)過整個(gè)一級土地開發(fā)整理過程，使“生地”成 為“熟地”，到達(dá)出讓標(biāo)準(zhǔn)，然后將推向二級土地招拍掛市場上以取得最正確

25、土地出讓收益。舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第31頁一級土地開發(fā)模式1）無序開發(fā)式開發(fā)商完全依據(jù)自己意愿拿地，自行做一級和二級開發(fā)。這種方式好處是政府無需投入，缺點(diǎn)是政府收益低，城市整體規(guī)劃也難以實(shí)施，缺乏指導(dǎo)性，而且開發(fā)進(jìn)度無法掌控、保障。2）政府主導(dǎo)式成立土地貯備機(jī)構(gòu)或?qū)ｉT成立由政府主導(dǎo)國有企業(yè)負(fù)擔(dān)一級開發(fā)，好處是政府收益相對豐厚，城市規(guī)劃易于實(shí)施，缺點(diǎn)是政府需大量鋪墊資金，開發(fā)進(jìn)度慢。舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第32頁政府公開招標(biāo)方案優(yōu)、成本廉企業(yè)負(fù)擔(dān)一級開發(fā)，依據(jù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移是否及分利方法不一樣，在實(shí)際操作中又衍生為各種形式： 一個(gè)是一級開發(fā)不發(fā)生土地使用

26、權(quán)轉(zhuǎn)移委托式，實(shí)際上相當(dāng)于工程承包，也可以發(fā)生兩次土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即政府將生地出讓給一級開發(fā)商，開發(fā)成熟后再由一級開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)商；在政府與一級開發(fā)商分利方法上有固定收益、溢價(jià)分成、固定收益+溢價(jià)分成及完全市場操作等幾個(gè)。另一個(gè)叫“生地出讓-熟地回購”，即一級開發(fā)成熟后再由政府收儲(chǔ)統(tǒng)一上市。4）借殼上市式當(dāng)前國內(nèi)土地證券仍為空白，可與境外有信譽(yù)、有資質(zhì)機(jī)構(gòu)合作土地一級開發(fā)，借殼上市融資，其缺點(diǎn)是政府輕易陷入被動(dòng)。如香港華潤曾經(jīng)操作10平方公里海南石梅灣項(xiàng)目采取就是這一形式。3）政企結(jié)合式（最常見式）舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第33頁一級土地開發(fā)內(nèi)容（1）區(qū)域整體定位、控制

27、性詳細(xì)規(guī)劃制訂、塑造城市景觀主要地塊修建性詳細(xì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、土地征用、土地整理、房屋拆遷、賠償安置等。（2）項(xiàng)目范圍（區(qū)域）內(nèi)道路工程及其從屬工程。該從屬工程包含:必要橋梁、涵洞等工程；道路雨污排水工程；道路綠化工程、照明及消防栓、安置房建設(shè)等。（3）項(xiàng)目范圍（區(qū)域）內(nèi)公共景觀、開放空間(包含開發(fā)水域)工程;（4）項(xiàng)目范圍（區(qū)域）內(nèi)供電、供水、供氣、通訊等市政公用設(shè)施工程；（5）項(xiàng)目范圍內(nèi)行政辦公、社會(huì)事業(yè)、公共公益（學(xué)校、醫(yī)院等）設(shè)施工程。舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第34頁項(xiàng)目可行性研究成立項(xiàng)目企業(yè)或項(xiàng)目部項(xiàng)目定位規(guī)劃方案制訂征地、拆遷及基礎(chǔ)工程建設(shè)區(qū)域推廣開啟盤打造土地出讓城

28、市發(fā)展情況及規(guī)劃城市概況投資環(huán)境調(diào)查成立運(yùn)作團(tuán)體確定合作搭檔（法律/顧問）與政府簽署相關(guān)協(xié)議案例研究功效定位形象定位區(qū)域總體規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃城市空間設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)一級土地開發(fā)運(yùn)作流程舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第35頁一級土地開發(fā)關(guān)鍵點(diǎn)依據(jù)嘉聯(lián)企業(yè)多年房地產(chǎn)服務(wù)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出土地一級開發(fā)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1、明確項(xiàng)目整體規(guī)模及可出讓土地百分比；2、明確土地整理成本組成，測算項(xiàng)目總投資：（1）項(xiàng)當(dāng)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、評審費(fèi)用等；（2）征地、拆遷、賠償、安置費(fèi)用；（3）土地加工整理費(fèi)用；（4）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用（包含與市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程相關(guān)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理費(fèi)用等）；（5）行政辦公

29、、社會(huì)事業(yè)、公共公益設(shè)施建設(shè)費(fèi)用；（6）管理費(fèi)用；（7）相關(guān)稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用；（8）投資方每完成開發(fā)一畝地基本收益；3、合理分配建設(shè)資金，分期滾動(dòng)開發(fā)，減輕開發(fā)資金壓力；4、各種融資路徑處理開發(fā)建設(shè)資金；舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第36頁5、投資企業(yè)應(yīng)充分整合著名設(shè)計(jì)、規(guī)劃企業(yè)和營銷顧問企業(yè)等專業(yè)機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目標(biāo)專業(yè)意見和提議，減小開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，取得最大收益。6、確定合理收益分成。 投資企業(yè)收益=土地收益款 政府收益 政府上繳費(fèi)用征地、拆遷、安置、賠償以及對應(yīng)管理費(fèi)用和市政基礎(chǔ)設(shè)施、行政辦公、社會(huì)事業(yè)、公共公益設(shè)施工程建設(shè)費(fèi)用。7、成本和收入核實(shí)應(yīng)具備一定市場前瞻性，以盡可能降低市場風(fēng)險(xiǎn)

30、；8、開啟區(qū)選址與打造至關(guān)主要，提議自行打造，也可引進(jìn)品牌實(shí)力開發(fā)商進(jìn)行打造，；舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第37頁郫縣中信蜀都項(xiàng)目成華區(qū)北湖招商地產(chǎn)項(xiàng)目 成華區(qū)猛追灣世茂集團(tuán)商務(wù)區(qū)項(xiàng)目成都部分一級土地開發(fā)項(xiàng)目舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第38頁項(xiàng)目開發(fā)理念： 該項(xiàng)目提出“區(qū)域性開發(fā)理念”，關(guān)鍵內(nèi)容就是在一個(gè)成熟城市里面，圈定一個(gè)暫時(shí)不成熟地域做綜合性開發(fā)將之打造成成熟片區(qū)；在不成熟城市，成熟區(qū)域做綜合性開發(fā)，再造一座新城。項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容： 在五年內(nèi)滾動(dòng)投入約30億元人民幣對項(xiàng)目土地整理、拆遷、安置、區(qū)域整體概念規(guī)劃設(shè)計(jì)、道路交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，以及新城區(qū)城市配套設(shè)施建設(shè)，

31、包含三個(gè)開放式公園、醫(yī)院、學(xué)校、文化中心、體育中心、公交首末站等城市公共配套設(shè)施建設(shè)。項(xiàng)目收益模式： 片區(qū)土地整理后，形成可供經(jīng)營性用地公開處置，土地處置收入扣除整理成本、政策性收費(fèi)以及其它相關(guān)費(fèi)用后土地收益，按照約定百分比分成。 中信深圳集團(tuán) 郫縣7343畝綜合城市運(yùn)行項(xiàng)目舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第39頁深圳招商地產(chǎn) 成華區(qū)北湖5000畝土地一級開發(fā)運(yùn)行項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容： 對成城市成華區(qū)北湖片區(qū)約5000畝土地，包含成華區(qū)北湖片區(qū)新規(guī)劃城市建設(shè)用地約3000畝，屬市級政府貯備土地；以及成華區(qū)北湖片區(qū)北湖公園及周圍土地約畝，屬成華區(qū)“198”范圍土地一級開發(fā)項(xiàng)目，由招商地產(chǎn)負(fù)

32、責(zé)按照土地整理實(shí)施進(jìn)度籌措和撥付整理所需資金，并配合成城市土地貯備中心對整理后經(jīng)營性用地進(jìn)行宣傳、推廣和處置。項(xiàng)目收益模式： 片區(qū)土地整理后，形成可供經(jīng)營性用地公開處置，土地處置收入扣除整理成本、政策性收費(fèi)以及其它相關(guān)費(fèi)用后土地收益，由成城市土地貯備中心、成城市成華區(qū)人民政府和招商地產(chǎn)三方按照約定百分比分成。 舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第40頁項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容： 計(jì)劃五年內(nèi)，概算總投資上百億元。其中一期開啟650畝土地拆遷改造所需投資多達(dá)40億元人民幣。對以猛追灣濱河地域?yàn)橹行摹⒖偯娣e約1.1平方公里（折合1650畝）土地，打造為繼CBD騾馬市商務(wù)區(qū)、春熙路鹽市口商貿(mào)區(qū)之后成為“成都第三核”休閑商務(wù)旅游區(qū)。 項(xiàng)目收益模式： 約定利潤分成。上海世茂集團(tuán)成華區(qū)猛追灣1300畝城市關(guān)鍵商務(wù)區(qū)一級開發(fā)運(yùn)行項(xiàng)目舊城改造城市更新和一級土地開發(fā)項(xiàng)目解決方案第41頁除上述三宗一級土地開發(fā)項(xiàng)目以外，在成都還另有：中鐵二局馬家花園木綜廠數(shù)千畝舊城改造項(xiàng)目；深圳花樣年蒲江縣3000畝開發(fā)項(xiàng)目；攀成鋼成都3000畝東方正紅開發(fā)項(xiàng)目；早期北京陽光100開發(fā)項(xiàng)目；近期保利地產(chǎn)金堂縣開發(fā)