8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、富民縣大營鎮(zhèn)大營辦事處上村富民縣農(nóng)資公司大營倉庫用地地使用權(quán)出讓價格評估案例分第富民縣大營鎮(zhèn)大營辦事處上村富民縣農(nóng)資公司大營倉庫用地地使用權(quán)出讓價格評估案例分第一部評估項目的背一、估價目根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料，委托方擬通過出讓方式取得該宗地使用權(quán)，本次評估為土地出讓提供價格參考依二、宗地概(一) 土地登記狀委估對象目前為委托方的倉庫用地，使用權(quán)性質(zhì)為劃撥。由于業(yè)改制，現(xiàn)需以出讓方式取得該宗土地的土地使用權(quán)。根據(jù)委托方提供的資料，該宗宗地位于富民縣大營鎮(zhèn)大營辦事處上村。宗地面畝。原土地使用權(quán)證號為：富國用號，原土地使用者：富民縣農(nóng)資公司大營倉庫（企業(yè)改制后名為市佳民農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資。詳見附件(二)

2、土地權(quán)利狀委估地塊宗地面積為17215.0 （25.82 畝為委托方的倉宗土地的土地使用權(quán)。按土地法定最高年期出讓，土地出讓年期年。，宗地無他項權(quán)利登（三）土地利用據(jù)評實地踏勘，參考委托方提供下，待估宗地為已達“五通”（即宗地紅線外通路、通電、供水水、通訊，宗地上建有多幢磚木及磚混結(jié)構(gòu)建筑物，主要用途為倉庫三、地價定根據(jù)地價評估的技術(shù)規(guī)程和該項目的具體要求，此次評估的價格是指估價對象在 2007 年 12 月 21三、地價定根據(jù)地價評估的技術(shù)規(guī)程和該項目的具體要求，此次評估的價格是指估價對象在 2007 年 12 月 21 日，土地使用性質(zhì)為國有用土地規(guī)劃用途為倉庫用地，設定土地用途為工業(yè)用地

3、，未設定他項權(quán)利狀況下，自估價期日起 年的土地使用權(quán)價格第二評估項目估價方法的技術(shù)難點及解決一、估價方法的根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)（以下簡稱規(guī)程的估價法有市場比較法、收益還原法、假設開發(fā)法、成近法、基準地價系數(shù)等。估價方法的選擇應按照地價評估的技術(shù)據(jù)市地產(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價對象的具體特點及估價目等，選擇適當?shù)墓纼r方法。宗地處市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，可選用價系數(shù)進行評估。同時，由于該宗土地所處區(qū)域新征地較多征地的有關(guān)成本資料可取得，故可采用近法進行評估。綜合分析兩種評估方法得出的結(jié)果確定宗地的最終評估結(jié)先取出辦公地塊的價格，然后以此地塊做為標準地塊，采用樣地價進行修正得出其他地塊的價格。基準地價系：基準地價系

4、是以替代原則為理依據(jù)市規(guī)劃區(qū)基準地價表中按均質(zhì)區(qū)域評估出的基準地價基準地價評估成果及系數(shù)修正表，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件與其所處區(qū)域的平均條件相比較，對基準地價進行修正，進而求估宗地在評估基準日價法成近法：是以土地取得費、土地開發(fā)所耗各項費用之和為要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅費和土地使用權(quán)出讓金或土地增值收益來確定土地價格的估其計算公式為土地價格土地取得金或土地增值收益來確定土地價格的估其計算公式為土地價格土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+投資利息+投資利+土地出讓金（或土地增值收益二、基準地價系數(shù)技術(shù)難點及解基準地價存在一定滯后性。本次評評使用的年的修訂基準地價，其基準地價的

5、內(nèi)介紹如下（1）基準地價是指不同級別土地或均質(zhì)地域的平均地價主要項目是出讓價金、區(qū)位差價、騰地重置費（指征地拆遷費用土地開發(fā)費及有關(guān)稅費?；鶞实貎r的基準日年土地使用年期：工業(yè)用地為法定最高出讓年期 年土地開發(fā)程度：富民縣的基準地價建成區(qū)以內(nèi)均為宗地“五通（通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地內(nèi)場地平整（5）容積率：基準地價界定的容積率在各級土地內(nèi)設定了各自平均容積率（即土地達到正常合理利用（6）土地權(quán)利狀況：基準地價均指有償使用條件下（出讓、國家出資人股、出租等）的有限年期的土地使用權(quán)價根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程與年市規(guī)劃區(qū)基準評估宗地地價的計算公式為基準地價設定開發(fā)程度下的宗地地價宗地所在區(qū)域K2

6、土地使用年限修正系K3容積率修正系K修正系數(shù)之和。如相同，則不需進行開發(fā)程度的修如果本次所使用的基準地價設定的開發(fā)程度與本次評K3容積率修正系K修正系數(shù)之和。如相同，則不需進行開發(fā)程度的修如果本次所使用的基準地價設定的開發(fā)程度與本次評估宗地的開發(fā)程度存在差異，則需進行開發(fā)程度的修正，才能得到評估設定待估宗地開發(fā)程度條件下的宗地地價，故設定開發(fā)程度條件下的待估宗地地價基準地價系數(shù)修正后的宗地地價（ 基準地價設定開發(fā)程度的開發(fā)費估價期日設開發(fā)程度的開發(fā)費三、成近法技術(shù)難點及解決此次采用成近法評估待估宗地地價時，由于待估宗地的民土地管（199911 日起施行）規(guī)定，依據(jù)云南省市頒布的有文件。根據(jù)成近

7、法測算地價的步驟，其各項費用如下1.土地取得費及有土地取得費是指征用待估宗地所在區(qū)域同類土地所支付的平費用待估宗地周邊鄰近村的土地利用情況，農(nóng)用土地大部分為水田，且多為二類水田估價對象所處區(qū)域的土地取得費用，前獲得類似估價對象土地，需支付的費用主要有(1)土地補償根據(jù)土地（1999 1 1 日起施行民中第四十七條規(guī)定：“征用土地的補償費用包括土地補償費、安助費以及地上附著物和青苗補償費。征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍”。根據(jù)市征地補償條例 3 年平均產(chǎn)值的六至十倍。據(jù)市補償標準，被征用前三年平均產(chǎn)值二類水田為2000 元畝，根據(jù)待估宗地的實際情況以及當管理部條例

8、3 年平均產(chǎn)值的六至十倍。據(jù)市補償標準，被征用前三年平均產(chǎn)值二類水田為2000 元畝，根據(jù)待估宗地的實際情況以及當管理部門提供的資料，地土地補償費10倍。民（2）安根據(jù)土地（1999 1 1 日起施行中第四十七條規(guī)定：“征用土地的補償費用包括土地補償費、安助費以及地上附著物和青苗補償費。征用耕地的安費，按照需要安置的農(nóng)數(shù)計算，需要安置的數(shù)按照被征用的農(nóng)地數(shù)量除以征用前被征平均每人占有耕地的數(shù)量計算每一個要安置的農(nóng)的安費標準，為被征用前三年平均年產(chǎn)值的市規(guī)定，安費為該耕地被征用前三年的四至六倍計算，最高不得超過十五倍。宗地周邊地區(qū)人均耕地較少，安置補償費按 10 倍計算（3）青苗補土地（1999

9、 1 1 日起施行根據(jù)民中第四十七條規(guī)定：“征用土地的補償費用包括土地補償費、安助費以及地上附著物和青苗補償費”。市征地補償安 平均產(chǎn)值的 0.5 倍補償。（4）一般按征地費總額的 1.483.94征收，根據(jù)估土師了解的情況，通常按3 % 征收（5） 耕地占根據(jù)云南省耕地占用稅實施辦法”規(guī)定，每平方米地占用4 元至8 元，取8 元平方米較為（6）耕地開根據(jù)云南省耕地開墾費地占用4 元至8 元，取8 元平方米較為（6）耕地開根據(jù)云南省耕地開墾費土地復墾費征收使用管開墾費一般為 23 萬元畝3 萬元畝較宜45 元平方米（7）其他稅費（不可預見費（1992）價費字 597 號規(guī)定根據(jù)國家物價局、市年

10、征地不可預見費一般為征地費總額的 1%3%，本次按征地費總的 3%計不可預見2.土地開根據(jù)富民對新征用地土地開發(fā)基礎(chǔ)設施配套查和土地開發(fā)成本的測算，宗地所處區(qū)域基礎(chǔ)設施配套程度達到宗地紅線外“五（即通路、通電、供水、排水、通訊、宗地紅線內(nèi)地平整的土地開發(fā)成本一般40 元/平方米左右評估設定宗地的發(fā)程度為宗地紅線外通路、通電、通上水、通訊、通下水，宗地紅線內(nèi)地面平整，確定設定開發(fā)程度下的土地開發(fā)費元平方米3.投資利根據(jù)待估宗地的開發(fā)程度和開發(fā)規(guī)模，確定待估宗地開發(fā)周期1年，投資利息率按評估基的短（月至1 年利息率 7.29計，其中土地取得費及有關(guān)稅費在地投入，土地開發(fā)費在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，故投資

11、利息（土地取得費十有關(guān)稅費）開發(fā)周%+土地開發(fā)費開發(fā)周期%4.投資利投資利潤是把土地作為一種生產(chǎn)要素，以固定資產(chǎn)方式投入，揮作用，因此投資利潤業(yè)投資回報相一致，待估宗地土地開發(fā)投資應獲得相應的投資回報。通市土地開發(fā)及評估設定行業(yè)投資狀發(fā)投資應獲得相應的投資回報。通市土地開發(fā)及評估設定行業(yè)投資狀況，參考委托方及其下屬行業(yè)近幾年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，凈資產(chǎn)收益率大多在1025% 13作為本次土地評估利潤率，故投資利潤為投資利潤（土地取得費+有關(guān)稅費+土地開發(fā)費）開發(fā)周105.土地成本費土地成本費用土地取得費及有關(guān)稅費+土地開發(fā)費+投資利息+6.土地增值收益（土地出讓金這一部分體現(xiàn)為土地出讓金。根據(jù)市城鎮(zhèn)國有土地有償用規(guī)定及市城鎮(zhèn)國有土地土地出讓金測算規(guī)程的有測算，待估宗地 50 年工業(yè)用地土地出讓金約為 80 元/平方米。該價對象土地增值收益取值 80 元/平方米7.土地價格修正與確待估宗地在宗地所處區(qū)域內(nèi)的位置大致居中，宗地條件與所域的平均狀況下的條件基本一致，故不需進行個土地價格土地取得費及稅費土地開發(fā)費投資利息+潤年工業(yè)用地土地出讓第三部評估項目的難點解決辦一、基礎(chǔ)資料的收集整理對做好評估工作非常重基礎(chǔ)資料主要包括歷史地價資料、房地產(chǎn)交易資料、土地招拍資料、房地產(chǎn)平均售價資料，這些資料在確定一個評估項目最終估價結(jié)果時具有很高的參考價值