旅游度假區(qū)山莊策劃報告課件

1、翠屏山莊開發(fā)建議項 目 概 況沂源概述 沂源是典型的山區(qū)縣。山多地少，人均9分田3畝山。全縣地勢西北高、東南低，境內(nèi)有名的山頭2075個，大小河流1600多條，最高點魯山主峰海拔1108米，為山東第四高峰。沂源縣屬暖溫帶季風(fēng)區(qū)域大陸性半濕潤氣候，四季分明，年平均氣溫11.9，無霜期189天，平均日照時數(shù)2660.6小時，年平均降雨量720.8mm。中莊鎮(zhèn)地處魯中山區(qū)腹地，沂源縣南部，是一個純山區(qū)林果生產(chǎn)專業(yè)鎮(zhèn)，總面積107平方公里，轄45個行政村，3.1萬口人。交通：東靠青島、日照港，西接京福、京滬高速公路，北聯(lián)膠 濟鐵路，泰薛路（泰山青島）、博沂路貫穿全境，交 通便利，出行方便?，F(xiàn)已建成的青

2、紅高速公路（青島 新疆紅旗拉甫）橫穿境內(nèi)，交通條件更上一層樓，一小 時三十分鐘便可到達省會濟南，至青島2小時，40分鐘 可到達泰山。經(jīng)濟概況工業(yè)：現(xiàn)有企業(yè)1000余家，形成了醫(yī)藥玻璃、包裝材料、皮革、建材、化 工、機械、食品飲料、塑料制品、紡織服裝、能源電力等十大技術(shù)產(chǎn) 業(yè)。 主要企業(yè)有亞洲最大的藥用玻璃生產(chǎn)企業(yè)山東藥用玻璃股份有限公 司、中國最大的硅酸鋁耐火纖維生產(chǎn)企業(yè)山東魯陽股份有限公司和 全國知名食品企業(yè)匯源食品飲料公司、山東瑞陽制藥有限公司、 益母婦女用品有限公司、山東聯(lián)合化工、山東沃源新型面料股份有限 公司、 淄博華聯(lián)礦業(yè)有限公司、淄博新力集團等?，F(xiàn)有規(guī)模以上工 業(yè)企業(yè)130家，擁有

3、6家上市公司。 農(nóng)業(yè)：林果、瓜菜、畜牧養(yǎng)殖是沂源農(nóng)業(yè)三大支柱產(chǎn)業(yè)，沂源是 全國果品生產(chǎn) 百強縣和無公害果品生產(chǎn)示范基地縣，產(chǎn)出 的紅富士蘋果、巨峰葡萄、紅提葡萄、中華壽桃、大櫻桃 在南方市場供不應(yīng)求，并出口多個國家與地區(qū)。全縣糧經(jīng) 比例達到1：9，全縣糧食播種面積10萬畝，蔬菜12萬畝， 中藥材8萬畝，果品種植面積70多萬畝，年產(chǎn)果品10億公 斤，是“全 國果品生 產(chǎn) 百強縣”、“全國無公害果品生產(chǎn)示范 基地縣”。全縣綠色、有機認證農(nóng)產(chǎn)品 80個，其中有機認證 農(nóng)產(chǎn)品60個，國家地理標志認證農(nóng)產(chǎn)品3個，建成了中國首 個有機蘋果標準化生產(chǎn)示范 區(qū)，國家級標準化生產(chǎn)示范區(qū) 達到3個。文化旅游資源牛

4、郎織女景區(qū)地 址：沂源縣燕崖鄉(xiāng)政府駐地東5公里景區(qū)簡介：牛郎織女景區(qū)為國家AAA級旅游景區(qū)。景區(qū)內(nèi)有織女泉、天孫臺及罕見的葉籽銀杏、角度不整合面等自然和地質(zhì)奇觀。景區(qū)內(nèi)建有世界愛情郵票博物館和牛郎織女民俗展覽館。景區(qū)內(nèi)大賢山海拔532米，森林覆蓋率96%。沂源“牛郎織女傳說”被列為國家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄。魯山國家森林公園風(fēng)景區(qū) 地 址：沂源縣燕崖鄉(xiāng)政府駐地東5公里景區(qū)簡介：魯山國家森林公園風(fēng)景區(qū)為國家AAAA級旅游景區(qū)。魯山森林公園面積4.5萬畝，森林覆蓋率95%以上，主峰海拔1108.3米，為山東省第四高峰。園內(nèi)有五大自然景區(qū)：錦繡谷景區(qū)、魯山極頂景區(qū)、紫竹林觀光區(qū)、生命源生態(tài)旅游區(qū)、溶洞群

5、風(fēng)景區(qū)。景區(qū)內(nèi)有玄云瀑布、高山平湖、毛竹園、望峰洞、響水潭、一線天及明代的大雄寶殿、陀禪寺、牛志公塔等古建筑100多個景點，園內(nèi)植被茂密，空氣清新，負氧離子含量高，被譽為“天然氧吧”。中華大果園地 址：景區(qū)介紹：現(xiàn)有各類果品70萬畝，年產(chǎn)各類果品10億公斤，全國果品生產(chǎn)百強縣、無公害果品生產(chǎn)示范基地縣。各種生態(tài)農(nóng)業(yè)景觀與山地森林和湖泊溪流交相輝映，營造了優(yōu)越的生態(tài)旅游環(huán)境。每年舉辦桃花節(jié)、大櫻桃采摘節(jié)、中華大果園金秋采摘節(jié)等系列采摘活動。項目地塊分析淄博市沂源縣杜莊鎮(zhèn)焦家上莊村地塊位置地塊現(xiàn)狀地塊周邊規(guī)劃優(yōu)勢分析：1、良好的自然環(huán)境2、空氣清新，無環(huán)境污染3、本地具有眾多自然文化景觀4、背靠逐

6、步成熟的沂源旅游市場5、土地成本優(yōu)勢劣勢分析：1、項目里中心城區(qū)較遠2、項目周邊開發(fā)程度較低3、周邊相應(yīng)的配套設(shè)施較少4、交通便利性差目標現(xiàn)狀差距規(guī)避風(fēng)險： 規(guī)避項目開發(fā)風(fēng)險，使項目郊區(qū)的概念弱化。 項目距離城區(qū)較遠，開發(fā)普通住宅存在較大風(fēng)險。 需通過準確的定位來規(guī)避風(fēng)險。項目價值利潤目標： 在合理利潤的前提下，爭取價值最大化。 項目所在區(qū)域不成熟，產(chǎn)品價值被低估， 需挖掘地塊價值并打造項目產(chǎn)品領(lǐng)先的價值體系。項目現(xiàn)金流目標： 快速回籠資金 周邊類似項目及相應(yīng)的配套設(shè)施不齊全，休閑、旅游等知名度相對較低。 需通過對項目產(chǎn)品的創(chuàng)新包裝和先進的營銷體系來完成。123開發(fā)目標解析核心問題界定通過對地

7、塊周邊區(qū)域環(huán)境、規(guī)劃及地塊本身優(yōu)劣勢分析，沂源自然人文景觀、良好的自然環(huán)境及豐富的旅游資源將是充分體現(xiàn)本地塊價值的重要依托。項目定位環(huán)境清新，無任何污染，凸顯項目的休閑養(yǎng)生價值立足于中高端發(fā)展方向，展現(xiàn)經(jīng)典異域風(fēng)情，提升形象力依附于當?shù)匚幕?、旅游資源，以達到產(chǎn)品的價值實現(xiàn)區(qū)位屬性：休閑養(yǎng)生生活產(chǎn)品屬性：西班牙印象高 尚住區(qū)市場屬性：高性價比項目市場定位：休閑、養(yǎng)生、旅游度假中心項目定位市場定位休閑 沂源縣依托70萬畝林果資源，積極發(fā)展以“吃農(nóng)家飯、住農(nóng)家屋、干農(nóng)家活、享農(nóng)家樂”為內(nèi)容的鄉(xiāng)村旅游休閑活動。至今為止，沂源縣已經(jīng)具備了以蘋果人家、燕崖人家、唐山人家為代表的農(nóng)家樂60余戶，以蘋果、櫻桃

8、、壽桃等為主題的采摘園區(qū)100多個。 養(yǎng)生 沂源是“齊魯生態(tài)高地”。實施了“綠滿沂源”造林綠化工程，全縣森林覆蓋率達到55.7%，城區(qū)綠化覆蓋率達到45.7%。以魯山國家森林公園為代表的高山林海，是名符其實的“天然氧吧”；境內(nèi)無客水流入，無“三廢”污染，全縣主要環(huán)境質(zhì)量指標達標率均為100% 。是理想的養(yǎng)生之地。核心客戶職業(yè)特點：企事業(yè)單位中高層 領(lǐng)導(dǎo)、私營業(yè)主置業(yè)目的：養(yǎng)生、投資置業(yè)特征：擁有一定財富，希望改善居住環(huán)境。核心客戶置業(yè)目的：自住、投資置業(yè)特征：想提高居住品質(zhì)，但資金有限，作為一項投資還可以享受度假重要客戶潛在客戶置業(yè)目的：自住、投資置業(yè)特征：看好當?shù)丨h(huán)境及發(fā)展?jié)摿?jīng)濟能力：擁有

9、一定的財富，但投資渠道較少客群定位目標客戶群特征： 具有一定的社會地位和思想內(nèi)涵；個人素質(zhì)較高有穩(wěn)定、可觀的收入來源.講究生活品質(zhì)，對待健康非常重視；喜歡旅游等戶外活動。 產(chǎn)品總體規(guī)劃設(shè)計建議：產(chǎn)品形態(tài)：項目位于沂源旅游線路的延長線上具有開發(fā)旅游地產(chǎn)的先天優(yōu)勢戶型面積：戶型設(shè)計以小面積公寓為主產(chǎn)品設(shè)計突出實用性和功能性整體風(fēng)格：通過建筑外立面、園林景觀等精心設(shè)計與施工，體現(xiàn)項目高品質(zhì)感，打造出與當?shù)貧夂?、人文條件相吻合的社區(qū)。產(chǎn)品定位戶型設(shè)計示例戶型設(shè)計示例價格定位鑒于本案地塊以及周邊情況，采用市場導(dǎo)向法進行入市價格預(yù)測。主要參考項目價格表現(xiàn)：若其當前入市，入市價格約為3000元/。 本價格本

10、著低價入市，規(guī)避風(fēng)險的原則制定，具體價格根據(jù)市場情況及時調(diào)整！開發(fā)建議原則一：主題先行，強勢的主題定位成為核心競爭力。原則二：景觀展示、商業(yè)和配套優(yōu)先。原則三：用創(chuàng)新產(chǎn)品引領(lǐng)市場，配合部分低風(fēng)險產(chǎn)品，確保首期旺銷。原則四：便于建筑施工操作。原則六：控制規(guī)模，制造稀缺；原則五：啟動區(qū)要選擇通達性和昭示性較好的位置。首期開發(fā)建議開發(fā)原則首期開發(fā)建議開發(fā)目標快速完全銷售：力求通過項目價值的聚合，最終實現(xiàn)項目的快速銷售，達到資金回籠預(yù)計目標，降低開發(fā)風(fēng)險。奠定項目形象：通過項目開發(fā)，樹立項目養(yǎng)生、旅游地產(chǎn)的高端物業(yè)形象；樹立項目品牌：通過推動項目品牌樹立，達到品牌廣泛、有效傳播，形成品牌溢價的目的；首

11、期營銷建議營銷展示策略控制資金風(fēng)險，預(yù)留空間：先期造勢，商業(yè)用地在資金壓力不大情況作適當開發(fā)，形成商業(yè)氛圍，改善配套條件，同時又能預(yù)留項目發(fā)展空間，價值實現(xiàn)最大化；實景園林展示，場景營銷：通過必要的園林場地展示，客戶體驗感更具豐富和實在，達到潛移默化的目的；生活方式建立，體驗營銷：通過項目養(yǎng)生、健康概念的生活化場景展示，達到展示項目規(guī)劃，獨具特色的生活方式的目的。養(yǎng)生主線生活主線借勢當?shù)卦鷳B(tài)的自然環(huán)境、以及現(xiàn)在人們對健康要求的提高將項目打造為養(yǎng)生之地。豐富的文化、自然旅游資源和人文景觀，沂源將成為旅游、度假的首選。產(chǎn)品主線花園洋房創(chuàng)新型產(chǎn)品，高附加值和超高性價比將是打動客戶的關(guān)鍵性因素，成就

12、淄博市場物業(yè)典范。首期營銷建議推廣主線選擇營銷策略執(zhí)行四張王牌渠道牌行銷牌活動牌體驗牌營銷策略首期營銷建議宣傳執(zhí)行渠道牌媒體宣傳渠道報紙：戶外：高炮、路牌、圍檔、現(xiàn)場指引系統(tǒng)電視、電臺：三維宣傳片、報時廣播雜志、 DM單頁：業(yè)主會刊、直投派發(fā)、郵寄網(wǎng)站：淄博信息港短信：銷售工具樓書、折頁、單頁小禮品、環(huán)保購物袋首期營銷建議營銷策略執(zhí)行渠道牌首期營銷建議營銷策略執(zhí)行展示營銷：大型商場、酒店、飯店、銀行室內(nèi)、室外演出活動配合渠道牌首期營銷建議營銷策略執(zhí)行活動牌首期營銷建議營銷策略執(zhí)行活動，作用在于對產(chǎn)品施加推力，使產(chǎn)品能夠更快地進入市場和擴大市場。在項目每個階段根據(jù)銷售進度而推出不同形式的活動，可

13、以提高項目的知名度、美譽度以及社會認知度，也為銷售人員創(chuàng)造了與客戶之間更緩和的交流機會。利用售樓處的啟用節(jié)點，正式開始客戶接洽，同時形象推廣階段全面展開營銷中心啟用儀式階段主題活動首期營銷建議營銷策略執(zhí)行階段主題活動利用前期較長時間蓄客，舉行盛大解籌活動，聚集人氣，實現(xiàn)推出單位快速銷售，造成市場轟動和追捧，在下一輪次控制推貨銷售的基礎(chǔ)上，順利的實現(xiàn)價格攀升并能夠快速去化。開盤儀式首期營銷建議營銷策略執(zhí)行首期營銷建議營銷策略執(zhí)行體驗營銷：現(xiàn)房體驗售樓處樣板間（提供菜單式裝修，多種風(fēng)格）景觀體驗售樓處周邊看房通道示范景區(qū)體驗牌首期營銷建議營銷策略執(zhí)行行銷牌直銷渠道：1、中上階層會所、俱樂部VIP成員2、高檔車如奔馳、寶馬、奧迪等的車主3、淄川相對高端物業(yè)業(yè)主圈子4、海外商會關(guān)系網(wǎng)5、名企關(guān)系網(wǎng)6、周邊商業(yè)行業(yè)協(xié)會及會展7、高等教育關(guān)系網(wǎng)8、特定行業(yè)關(guān)系網(wǎng)9、高端女子會所、美容院VIP會員10、銀行金卡及VIP卡持有者首期營銷建議營銷策略執(zhí)行 如能達成合作，我們將在項目上派出在區(qū)域市場上最具競爭力的團隊作為項目成功的保證。我們相信，以富讓得的團隊力量、專業(yè)經(jīng)驗、商業(yè)策劃和運作管理能力以及我們擁有