我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險及其防范

1、我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險及其防范 PAGE 28本科學生畢業(yè)論文（設計）題目：我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險及其防范姓 名 武進麗 學 號 094218075 院 系 經(jīng)濟學院國際貿(mào)易與金融系 專 業(yè)_國際經(jīng)濟與貿(mào)易 _指導教師 白加良 職稱 助教 二一二年 十月 二十三日云南師范大學文理學院本科生畢業(yè)論文（設計）任務書系別：經(jīng)濟學院國際貿(mào)易與金融系專業(yè)：國際經(jīng)濟與貿(mào)易班級：B班學生姓名： 武進麗 學號： 094218075 論文題目： 我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險及其防范 一、畢業(yè)論文（設計）的目的（一)培養(yǎng)學生綜合運用所學知識進行科學研究和獨立分析問題、解決問題的能力，培養(yǎng)學生嚴謹?shù)目茖W

2、態(tài)度，實事求是和認真負責的工作作風。（二）通過撰寫畢業(yè)論文（設計），進一步深化所學知識，運用正確的研究方法，收集相關資料，進行調(diào)查研究，提高寫作能力。（三）進一步加深對基礎理論的理解，擴大專業(yè)知識面，完成教學計劃規(guī)定的基本理論、基本方法和基本技能的綜合訓練，力求在收集資料、查閱文獻、調(diào)查研究、方案設計、外文應用、計算機處理、撰文論證、文字表達等方面加強訓練，實現(xiàn)所學知識向能力的轉(zhuǎn)化。（四）鼓勵學生勇于探索和大膽創(chuàng)新。二、畢業(yè)論文（設計）的要求（一）畢業(yè)論文（設計）選題應符合本專業(yè)培養(yǎng)目標的要求，具有理論意義和實際價值。（二）畢業(yè)論文（設計）有一定的深度和廣度，份量適中。（三）畢業(yè)論文（設計）的

3、正文內(nèi)容文題相符，結構合理，層次分明，合乎邏輯;概念準確，語言流暢;論點鮮明,論據(jù)充分,自圓其說。（四）畢業(yè)論文（設計）應當反映出學生查閱文獻、獲取信息的能力，綜合運用所學知識分析問題與解決問題的能力，研究方案的設計能力，研究方法和手段的運用能力，外語和計算機的應用能力及團結協(xié)作能力。（五）畢業(yè)論文（設計）書寫格式規(guī)范，符合云南師范大學文理學院全日制本科生畢業(yè)論文（設計）管理實施細則的要求。指導教師（簽字）： 主管院、系領導（簽字）： 年月日云南師范大學文理學院本科生畢業(yè)設計（論文）原創(chuàng)性聲明本人鄭重聲明：所呈交的畢業(yè)設計（論文），是本人在指導教師的指導下獨立研究、撰寫的成果。設計（論文）中引

4、用他人的文獻、數(shù)據(jù)、圖件、資料，均已在設計（論文）中加以說明，除此之外，本設計（論文）不含任何其他個人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫的成果作品。對本文研究做出重要貢獻的個人和集體，均已在文中作了明確說明并表示了謝意。本聲明的法律結果由本人承擔。畢業(yè)設計（論文）作者簽名： 我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險及其防范摘要伴隨著我國住房市場的迅速發(fā)展，商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務快速增長。由于個人住房貸款業(yè)務所引發(fā)的各種形式的風險不斷暴露，個人住房貸款信用風險的影響因素及形成機制都發(fā)生了巨大的變化。在大力發(fā)展個人住房的同時，個人住房貸款快速增長，不良貸款率也隨之上升，風險也逐漸暴露，給商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務帶來了極高的風

5、險。本文通過查閱文獻，從我國當前的金融環(huán)境下，對商業(yè)銀行個人住房貸款風險的幾種成因入手分析，對如何防范個人住房貸款風險提出了建立完善個人信用制度，引入保險和政府擔保體系，加強法律建設、建立良好的外部運作環(huán)境，規(guī)避個人住房利率風險和完善房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的策略，為我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務的健康發(fā)展提供建議。關鍵詞：商業(yè)銀行；個人住房貸款；風險；防范OUR COUNTRY COMMERCIAL BANK PERSONAL HOUSING LOAN RISK AND ITS PREVENTIONABSTRACTWith the rapid development of Chinas housing

6、 market, the commercial bank personal loan business rapid growth. Because of individual housing loan business which caused by the various forms of risk to be exposed continually, the personal housing loan credit risk influence factors and the formation mechanism are great changes have taken place. I

7、n developing personal housing at the same time, the rapid growth of individual housing loan, bad loans also subsequently rise, risk also gradually exposed, to commercial bank personal housing loan business to bring a high risk. This article through the consult literature, from the present situation

8、of our countrys financial environment, the commercial bank personal housing loan risk analysis of several kinds of causes, how to prevent individual housing loan risk puts forward establishing perfect personal credit system, the introduction of insurance and government guarantee system, strengthen l

9、egal construction, establish a good external operating environment, avoid personal housing interest rate risk and improve the development of real estate finance industry strategy, for our country commercial bank personal housing loan business to provide reference for the healthy development of the.

10、Keywords: commercial Banks; Personal housing loan; Risk; prevent 目 錄TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc16864 引言 PAGEREF _Toc16864 7 HYPERLINK l _Toc12839 一、個人住房貸款風險的概述 PAGEREF _Toc12839 8 HYPERLINK l _Toc5911 （一）、個人住房貸款的發(fā)展現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc5911 8 HYPERLINK l _Toc22952 1、個人住房貸款的含義 PAGEREF _Toc22952 8 HYPERLI

11、NK l _Toc17858 2、我國個人住房貸款的研究現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc17858 9 HYPERLINK l _Toc3649 3、國外個人住房貸款的發(fā)展現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc3649 9 HYPERLINK l _Toc21969 （二）、個人住房貸款風險理論 PAGEREF _Toc21969 10 HYPERLINK l _Toc1446 1、金融脆弱性理論 PAGEREF _Toc1446 10 HYPERLINK l _Toc25994 2、信息非對稱 PAGEREF _Toc25994 10 HYPERLINK l _Toc12004 3、個人住房貸款違約風

12、險理論 PAGEREF _Toc12004 11 HYPERLINK l _Toc12858 二、個人住房貸款風險分析 PAGEREF _Toc12858 11 HYPERLINK l _Toc31416 （一）個人住房貸款主要存在的風險 PAGEREF _Toc31416 11 HYPERLINK l _Toc6054 1、假按揭貸款風險 PAGEREF _Toc6054 11 HYPERLINK l _Toc21461 2、借款人的風險 PAGEREF _Toc21461 12 HYPERLINK l _Toc17358 3、流動性風險 PAGEREF _Toc17358 12 HYPER

13、LINK l _Toc11778 4、利率風險 PAGEREF _Toc11778 13 HYPERLINK l _Toc2558 5、市場風險 PAGEREF _Toc2558 13 HYPERLINK l _Toc2931 6、開發(fā)商引發(fā)的風險 PAGEREF _Toc2931 14 HYPERLINK l _Toc22344 （二）個人住房貸款風險的成因分析 PAGEREF _Toc22344 14 HYPERLINK l _Toc4572 1、個人住房貸款的逆向選擇與道德風險 PAGEREF _Toc4572 14 HYPERLINK l _Toc7125 （三）房地產(chǎn)市場的缺陷 PA

14、GEREF _Toc7125 16 HYPERLINK l _Toc21759 1、美國次貸危機引起個人住房貸款的風險 PAGEREF _Toc21759 16 HYPERLINK l _Toc22446 2、房地產(chǎn)泡沫引起個人住房貸款的風險 PAGEREF _Toc22446 17 HYPERLINK l _Toc27338 3、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不規(guī)范 PAGEREF _Toc27338 17 HYPERLINK l _Toc12016 三、我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險的防范措施 PAGEREF _Toc12016 18 HYPERLINK l _Toc15676 （一）建立完善的個人信用制度 P

15、AGEREF _Toc15676 18 HYPERLINK l _Toc18573 1、建立個人信用制度 PAGEREF _Toc18573 18 HYPERLINK l _Toc28846 2、構建個人信用評分模型 PAGEREF _Toc28846 18 HYPERLINK l _Toc5115 3、改善個人信用風險識別與評估環(huán)境。 PAGEREF _Toc5115 19 HYPERLINK l _Toc10552 4、信用制度的國際借鑒 PAGEREF _Toc10552 19 HYPERLINK l _Toc13702 （二）改善外部環(huán)境 PAGEREF _Toc13702 20 HY

16、PERLINK l _Toc4156 1、引入保險和政府擔保體系 PAGEREF _Toc4156 20 HYPERLINK l _Toc5672 2、加強法律建設，建立良好的外部運作環(huán)境 PAGEREF _Toc5672 20 HYPERLINK l _Toc17257 3、規(guī)避個人住房利率風險 PAGEREF _Toc17257 21 HYPERLINK l _Toc15113 4、加強貸后檢查與管理 PAGEREF _Toc15113 21 HYPERLINK l _Toc24751 （三）完善房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展 PAGEREF _Toc24751 21 HYPERLINK l _Toc2

17、7161 1、加強房地產(chǎn)市場監(jiān)控機制預測 PAGEREF _Toc27161 21 HYPERLINK l _Toc16123 3、規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 PAGEREF _Toc16123 22 HYPERLINK l _Toc3169 結束語 PAGEREF _Toc3169 23 HYPERLINK l _Toc8634 致謝語 PAGEREF _Toc8634 24 引言隨著我國社會和經(jīng)濟的發(fā)展，城市化水平的快速提高，人們對居住條件有了越來越高的要求，個人住房已逐業(yè)務的情況下，順應這種社會需求，逐步開展了個人住房貸款業(yè)務。由于個人住房貸款業(yè)務所引發(fā)的各種形式的風險不斷暴露，個人住房貸款信

18、用風險的影響因素及形成機制都發(fā)生了巨大的變化。然而在大力發(fā)展個人住房的同時，個人住房貸款快速增長，不良貸款率也隨之上升，風險也逐漸暴露，給商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務帶來了極高的風險。在我國當前的金融環(huán)境下，國家加強宏觀調(diào)控，嚴格要求房地廠商的投資和開發(fā)行為，積極研究應對個人住房貸款風險的有效措施，從而達到控制和防范個人住房貸款風險。使我國人民居住環(huán)境改善和房地產(chǎn)業(yè)能夠健康發(fā)展，促進房地產(chǎn)金融市場平穩(wěn)發(fā)展。研究商業(yè)銀行個人住房貸款風險及其防范在我國當前的金融市場環(huán)境下有著極大的應用價值。由于個人住房貸款風險及其防范是個系統(tǒng)工程，其中部分不可預知和可控性已經(jīng)超越商業(yè)銀行自身的管理范疇?？梢詮囊酝慕?jīng)

19、驗中總結一些規(guī)律價值來對風險進行防范。例如：如何防范控制個人住房貸款的各種風險，如何發(fā)展和完善個人住房貸款的風險管理水平等。通過采取一定的防范措施，結合我國商業(yè)銀行個人住房貸款的實際情況來降低和分散風險，為促進銀行住房貸款業(yè)務的健康發(fā)展營造良好的環(huán)境。 一、個人住房貸款風險的概述（一）、個人住房貸款的發(fā)展現(xiàn)狀1、個人住房貸款的含義中國人民銀行個人住房貸款管理辦法對個人住房貸款做出如下定義：個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款住房的貸款。貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權依法處理其抵押物或質(zhì)物，或由保證人承擔償還本息的

20、連帶責任。貸款人，即發(fā)放個人住房貸款的金融機構，一般為商業(yè)銀行通稱貸款銀行。2、我國個人住房貸款的研究現(xiàn)狀我國關于住房貸款風險的研究始于上世紀90年代后期。經(jīng)過多年的快速增長，我國個人住房貸款市場以及個人住房貸款業(yè)務的風險正逐漸累積。隨著國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控及房地產(chǎn)市場調(diào)整的來臨，商業(yè)銀行個人住房貸款可能出現(xiàn)違約高風險期。商業(yè)銀行自行制定一套標準，相互間缺乏一致性和協(xié)調(diào)性，就是同一家銀行的個人住房抵押貸款業(yè)務基礎資料登記也很不規(guī)范。反映借款個人特征、住房特征、融資特征的信息嚴重不足，信息失真嚴重。國內(nèi)對個人住房貸款的研究時間有限，而且聯(lián)系國內(nèi)實際情況，許多理論都不能夠完善實踐。個人信用制度不完善，

21、信息不對稱等風險，使國內(nèi)研究深度有限，多以定性研究。目前我國借鑒國外的一些經(jīng)驗教訓，聯(lián)系實際情況和結合美國次貸危機給我國的啟示, 提出了若干可行性措施, 以完善我國商業(yè)銀行對于個人住房貸款風險的管理控制, 協(xié)調(diào)金融監(jiān)管和金融創(chuàng)新, 推動我國個人住房貸款業(yè)務的良性發(fā)展。3、國外個人住房貸款的發(fā)展現(xiàn)狀個人住房抵押貸款最初起源于19世紀的英國,到20世紀初已作為一種主要的住房金融工具在美國和歐洲其它國家得到廣泛發(fā)展。由于國外開辦時間長,目前個人住房抵押貸款一級市場發(fā)育已非常成熟,并已成為金融領域中一個極為重要的組成部分。各國都先后建立了相對成熟完善的房地產(chǎn)金融系統(tǒng)，在對個人住房信貸的風險管理上積累了

22、一定的經(jīng)驗，盡管各國由于經(jīng)濟體制、金融體制、社會保障體制等方面存在差異，但一般都是采取以辦理房地產(chǎn)抵押貸款為主營業(yè)務，以信用貸款和保險代理為輔助業(yè)務的方式。國外對個人住房貸款的研究比較深入，也積累了經(jīng)驗供后人參考。國外對建立的個人信用制度，雙擔保體系制度等等均比較完善，在政府的政策和商業(yè)銀行的管理制度的指導管理下，個人住房貸款風險防范不斷發(fā)展和完善。（二）、個人住房貸款風險理論1、金融脆弱性理論 金融脆弱性理論最早是關于貨幣脆弱性的論述，Marx認為，貨幣在它產(chǎn)生的時候就已經(jīng)具有了特定的脆弱性。 Keynes通過對貨幣職能和特征的分析也說明了貨幣的脆弱性，他認為貨幣可以作為現(xiàn)時交易之用，也可以

23、作為貯藏財富之用。Fisher指出銀行體系脆弱性很大程度上源于經(jīng)濟基礎的惡化，這是從經(jīng)濟周期角度來解釋銀行體系脆弱性的問題。2、信息非對稱 信息非對稱是指在經(jīng)濟行為決策中經(jīng)濟主體因掌握的信息不同而導致的信息不對稱性和不均衡性。相對于貸款銀行來說這種不對稱性主要表現(xiàn)為借款人對自身還款能力還款意愿和抵押住宅狀況等占有更多信息。一般情況下在個人住房貸款審批階段貸款銀行需要掌握的信息包括借款人收入狀況及其穩(wěn)定性，流動資產(chǎn)狀況，負債狀況，歷史信用狀況，抵押住宅產(chǎn)權，抵押住宅質(zhì)量以及不同特征借款人的平均還款概率。 這信息不對稱普遍存在于我國商業(yè)銀行中，使得銀行交易效率降低，金融風險增大。 由于國內(nèi)過去長時

24、期實行計劃經(jīng)濟體制,銀行業(yè)的貸款對象通常都是國有企業(yè),銀行成為各級政府參與國有企業(yè)經(jīng)營的工具。由于企業(yè)有政府做擔保,所以他們管理松懈,效率低下,造成銀行大量的壞帳、死賬。改革開放后,政企分開。大量私營企業(yè)誕生,由于私營企業(yè)規(guī)模較小,故它的發(fā)展極其依賴銀行貸款,此時銀行貸放的商業(yè)貸款是銀行自行發(fā)放的,沒有政府的政策因素,貸款質(zhì)量的高低、還款能力的大小、違約率的大小完全取決于借款企業(yè)的管理理念、經(jīng)營方式、道德因素等。由于企業(yè)熟知自身的經(jīng)營狀況,所以企業(yè)和銀行之間實際上是一種信息不對稱的關系,企業(yè)永遠比銀行更了解自己的情況。銀行為了控制貸款的質(zhì)量,往往會實行“信貸配給”政策。3、個人住房貸款違約風險

25、理論個人住房貸款違約風險期權理論出于20世紀70年代末期,已有學者用基于期權的違約模型穴option-basedmodelofdefault概念來說明借款者違約決策。Foster和VanOrder穴1984最早應用期權理論對個人住房貸款違約風險進行了探討。他們認為違約行為是一種看跌期權,違約是借款人可以行使的一種權利。期權理論的前提假設源于經(jīng)濟理論中的經(jīng)濟人假說,期權理論認為每個借款人都是一個理性的決策者,其目標是追求一定約束條件下的個人效用最大化。因此,在特定經(jīng)濟條件下借款人是否采取違約策略完全取決于經(jīng)濟利益上是否合算。違約決策過程實際上是一個收益與成本權衡過程,當違約在經(jīng)濟上有利于借款人時

26、,違約行為就可能發(fā)生。 二、個人住房貸款風險分析（一）個人住房貸款主要存在的風險1、假按揭貸款風險 這里說的“假按揭”，是指房地產(chǎn)開發(fā)商（企業(yè)）采取虛假手段，利用虛構的房屋買賣關系取得銀行的按揭貸款，達到套取銀行資金目的，本質(zhì)上是騙貸的一種行為。虛構房屋買賣關系，套取銀行信貸資金。這是“假按揭”貸款最常見的表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)開發(fā)商（企業(yè)）在住房開發(fā)過程中，想辦法讓沒有購房目的的自然人與其簽定房地產(chǎn)買賣合同，并為之開具虛假首付款收據(jù)及收入證明文件，指使其到銀行辦理按揭貸款。這些自然人一般都與房地產(chǎn)開發(fā)商（企業(yè)）有著特定的關系，或親朋好友，或轄屬員工。由于貸款申請資料形式上的完整，申請人數(shù)較多，且有

27、房屋抵押，銀行在審查貸款申請資料時很難發(fā)現(xiàn)其中的做偽。貸款申請一旦批準，其套取銀行信貸資金的目的就達到了。2、借款人的風險 借款人由于某種主、客觀原因而不能按期足額償還銀行貸款的情況。個人住房貸款中出現(xiàn)的個人信用風險至今仍然缺少一個穩(wěn)妥的解決辦法。目前，我國的個人信息管理狀況，使得商業(yè)銀行很難進行準確的風險判斷。從信用風險的角度來看，一方面，借款人由于家庭、 工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還銀行貸款，被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風險。當前，要特別防止借款人騙取銀行個人住

28、房貸款。需要指出的是，由于個人住房貸款屬于中長期信貸，其大多數(shù)貸款人的還款期限長達1020年左右，個別的甚至長達 30年。個人資信狀況面臨著極大的不確定性，個人信用缺失以及個人支付能力下降的情況很容易發(fā)生，往往就可能轉(zhuǎn)換為銀行的貸款風險。當前，各商業(yè)銀行個人住房貸款的申請人，主要是收入水平波動較大的、收入的市場化程度較高職業(yè)，如外企員工、國內(nèi)股份制員工、民營企業(yè)員工以及自由職業(yè)者， 伴隨著國民經(jīng)濟發(fā)展的同期性和波動性，這種中長期內(nèi)的風險尤其值得關注。同時，人個住房貸款利率執(zhí)行的是浮動利率，而且利率水平處于多年來最低點。不可否認，貸款者在利率上升周期中，由于利率上調(diào)加大了利息支出，這時，出現(xiàn)貸款

29、違約的可能性加大。3、流動性風險對于商業(yè)銀行而言，個人住房貸款等中長期貸款的快速增長和比重迅速提高可能會帶來流動性風險，具體表現(xiàn)為銀行資產(chǎn)中的中長期貸款比重過高，現(xiàn)金和國庫券等不足以應付提款需要，又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道。商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負債的期限錯配是可以接受的，但是這個缺口應當控制在一定的比例范圍內(nèi)。根據(jù)國際經(jīng)驗，個人住房貸款比重接近或達到18%-20%時，商業(yè)銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束將成為非常突出的問題。在我國中長期貸款比例已從1997年的0.3%上升到2003年的9.27%。對于一些資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類較為單一的城市商業(yè)銀行來說，實際上已經(jīng)開始面臨流動性

30、問題。4、利率風險 目前，在銀行的個人住房貸款品種全部采用了浮動利率，即利率隨行就市，根據(jù)人行發(fā)布的利率采用一年一定。2003年以來人民銀行采取了一系列的利率調(diào)控措施，2004年10月，央行宣布了9年來的首次“加息”，05年3月7日，央行又取消了個人住房貸款優(yōu)惠貸款利率，并將個人住房貸款利率的制定權下放給各商業(yè)銀行。當前銀行執(zhí)行的5年期以上的個人住房貸款利率比之前高出0.2個百分點。在這些政策推動下，個人住房貸款利率將有持續(xù)攀升的趨勢，在這種背景下，借款人的利息成本也在不斷的攀升，如果借款人收入沒有同步提升的情況下，借款人由于財務分擔的加重可能會導致違約的發(fā)生。同樣，受通貨膨脹的影響，如果固定

31、利率和實際利率之間的差距擴大，銀行也會遭遇利率風險。5、市場風險近年來，房價一直高攀不斷，隨著國家對房價的調(diào)控，市場的房價在不斷高攀的同時，也面臨著隨時調(diào)整和下跌的風險。由于銀行等金融機構是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，因此，房地產(chǎn)大幅下跌的一個直接后果就是給金融機構造成信貸資金回收困難，成為房地產(chǎn)大幅下跌的最大的受害者之一。一旦房地產(chǎn)價格急劇下降，大量的開發(fā)商立刻面臨著資金回收的困境，不少企業(yè)會造成破產(chǎn)，銀行就成為最大的埋單者，更為嚴重的會導致金融危機。另一方面購房者的資金來源，可分為自有資金和大量舉債購房，對于前者，如果資金出現(xiàn)問題，產(chǎn)生的糾紛存在于購房者和開發(fā)商之間，但更多的依靠銀行個人住房

32、貸款的舉債炒房來說，這類購房者如果資金出現(xiàn)問題，或者房價大幅下跌，大量放貸的商業(yè)銀行將大受牽連，銀行個人住房貸款風險將會加大，過了這個期限，不良貸款率上升的可能性就加大，銀行貸款風險將會進入安全期的末期。6、開發(fā)商引發(fā)的風險 在個人住房貸款業(yè)務中，雖然開發(fā)商不是業(yè)務中的借款人，但是開發(fā)商能否按期交付樓宇或交付的樓宇是否與房屋買賣合同一致，是否存在質(zhì)量問題，開發(fā)商能否如期取得房產(chǎn)證等，都會直接影響借款人的利益是否能夠得到保障，進而影響到借款人如期向銀行歸還貸款大的主動性和積極性。開發(fā)商風險表現(xiàn)為: ( 1)虛假按揭。開發(fā)商和關系人合伙制造虛假按揭, 騙取銀行貸款, 然后開發(fā)商將貸款挪作他用, 或

33、者攜款潛逃，從而危及借款人的利益，借款人因沒有按期得到房屋而不愿意歸還用于購房的貸款，致使銀行信貸資產(chǎn)受損。( 2) 經(jīng)營風險。開發(fā)商由于經(jīng)營管理不善, 致使按揭樓宇不能按期完工入住, 甚至爛尾。( 3) 信用風險。開發(fā)商故意不履行義務致使銀行蒙受損失, 包括開發(fā)商挪用按揭貸款、不履行回購協(xié)議、拒絕承擔階段性保證責任等。 眾所屬知房地產(chǎn)開發(fā)項目具有高風險、高收益的商業(yè)特性，它從項目規(guī)劃、立項、開發(fā)建磴到市場躺售等環(huán)節(jié)均不能出錯。否則很可能將風險轉(zhuǎn)嫁給銀行。鄹璉拄通過假按揭、假個貸套取銀行資金。如果銀行把關不嚴忽略了貸款的真實性問題，就可能被鉆空子井由此產(chǎn)生出一系列問題 ，最終銀行的信貸資產(chǎn)將遭

34、受到重大損失。（二）個人住房貸款風險的成因分析1、個人住房貸款的逆向選擇與道德風險逆向選擇源于銀行與借款人之間在貸款合同發(fā)生前所存在的信息不對稱。個人知悉自己的資信狀況，而銀行在發(fā)放貸款時只能根據(jù)所估計的社會平均信用狀況來確定貸款條件。為防止風險，銀行只能通過提高貸款利率來補償信用風險可能造成的損失，這無疑會增加借款人的成本負擔。因此，信用狀況好的借款人可能由于難以接受比較苛刻的貸款條件而退出市場，最后愿意接受貸款條件的往往是信用狀況較差的借款人以及風險偏好者。對于個人住房貸款而言，當銀行貸款條件越來越苛刻時，接受貸款者主要是兩類人，一類是真實購房者中的信用狀況較差者，他們對于未來能否及時還款

35、給銀行考慮不多，考慮的往往是如何賴帳、扯皮；另一類是投資、投機者。他們利用個人住房貸款進行炒房投機或在證券市場上投資、投機，一旦投資、投機失敗，銀行的資金回收就面臨風險。結果，銀行為防范風險而制訂的嚴格措施或者比較高的利率，最終反而帶來了更大的風險。 道德風險是借貸雙方由于追求自身利益最大化而忽視自己的道德義務，給另一方帶來傷害和損失的可能。個人住房貸款中的道德風險根據(jù)風險形成的主體不同分為內(nèi)部道德風險與外部道德風險。內(nèi)部道德風險是指由于商業(yè)銀行信貸管理內(nèi)部從業(yè)人員所造成的道德風險。由于我國商業(yè)銀行目前信貸制度還不夠健全，信貸人員權力與責任的不對等和責任的不明晰現(xiàn)象。一些信貸人員在信貸業(yè)務中起

36、著關鍵作用，擁有較大的權力，卻沒有承擔相應的責任。外部道德風險是指外部環(huán)境或人員道德缺失所造成的道德風險。包括借款人由財力原因無力繼續(xù)還款而產(chǎn)生違約，以及借款人認為放棄還款反而能帶來更大利益而導致違約。2、商業(yè)銀行自身管理薄弱導致的風險（1）、決策風險。目前，各家銀行都十分重視個人住房貸款業(yè)務，市場競爭漸呈白熱化狀態(tài)，無序現(xiàn)象突出。不少機構還沒有完全樹立發(fā)展觀和正確的經(jīng)營理念，在外部市場和內(nèi)部考核的雙重壓力下，片面追求指標、搶占市場，放寬貸款條件，降低客戶準入門檻。并且在決策的制定過程中，不對客戶的資質(zhì)進行細分，造成執(zhí)行決策的人，對所有的借款人都使用同樣的標準。銀行的決策者在面對市場與風險的選

37、擇上，往往會選擇市場，這必然加大了經(jīng)營的風險。（2）、內(nèi)部操作環(huán)節(jié)的風險。隨著個人住房按揭貸款業(yè)務量的急劇增加，為了加快辦理的速度，銀行會忽視貸款操作的嚴謹性，從而造成相關文本和手續(xù)的缺漏，如合同要素填寫錯誤、漏填、隨意修改，從而影響合同本身的法律效力，在法律認定時產(chǎn)生糾紛。對借款人的身份審核不嚴，造成貸款合同及相關法律文本由他人代簽或偽造簽名，形成無效合同。在抵押登記手續(xù)未完善前發(fā)放貨款，使得貸款擔保無法落到實處。3、政府宏觀調(diào)控作用尚未充分發(fā)揮目前，我國宏觀經(jīng)濟還處于快速發(fā)展的時期，房地產(chǎn)業(yè)原來作為一個支柱產(chǎn)業(yè)得到了政府的扶植，但目前宏觀經(jīng)濟發(fā)生了較大變化，這種扶持力度將減弱或消失，這將不

38、可避免地對微觀面產(chǎn)生巨大的影響。失業(yè)率將上升，貸款人收入下降，無力償還貸款本息，將產(chǎn)生大量不良貸款。從市場的真正反映來看，盡管調(diào)控政策的力度和廣度都在不斷地加深，但是調(diào)控之后，市場房價并沒有出現(xiàn)如期的下跌趨勢，同時，廣大購房者的購房熱情并未減弱。可以說，一場圍繞在政府和市場之間的博弈又增加了新的籌碼。盡管政府高層對于控制房價和房地產(chǎn)泡沫的決心在一點點地加深，但是這些舉措至今并未對普通購房者增加多少信心。而從實際看，在不斷的宏觀調(diào)控政策之后，廣大購房者不但沒有相信房價會跌的預言，持幣以待。相反，根據(jù)北京市建委最近進行的一次調(diào)查結果顯示，90%左右的購房者相信房價會上漲，在這樣的市場期待下，購房者

39、的購房熱情顯得比任何時候都要強烈。 這種情況下，將會增加個人住房貸款，不良貸款率也就隨之增加。如果這種扭曲的市場心態(tài)得不到撥正，宏觀調(diào)控政策的效果恐怕又得大打折扣，也就意味著政府宏觀調(diào)控作用尚未充分發(fā)揮。（三）房地產(chǎn)市場的缺陷1、美國次貸危機引起個人住房貸款的風險 2008年席卷全球的金融危機，至今已在慢慢被人遺忘 ，而危機起源的美國房產(chǎn)次級債卻引起了人們的學術研究興趣 。美國次貸危機自從2008年中期爆發(fā)以來，以人們始料未及的迅猛方式繼續(xù)蔓延。美國次貸危機已演變?yōu)閲H金融危機，并愈演愈,迅速從局部發(fā)展到全球，從發(fā)達國家傳導到新興市場國家和發(fā)展中國家，從金融領域擴散到實體經(jīng)濟，美國、歐元區(qū)、日

40、本等主要發(fā)達經(jīng)濟體陷入衰退，新興經(jīng)濟體與發(fā)展中國家經(jīng)濟增速放緩，世界經(jīng)濟受到嚴重沖擊。 美國次貸風波給全球金融市場敲響了風險的警鐘。雖然當前我國并沒有典型的次級住房個人貸款市場，但我國個人住房貸款同樣有風險，并正逐步步人違約高風險期。因此，我國要以美國次級抵押貸款危機為鑒，加強個人住房貸款管理，健全金融機構內(nèi)控機制，以達到防范商業(yè)銀行個人住房貸款風險及完善相關風險管理的目的。 2、房地產(chǎn)泡沫引起個人住房貸款的風險泡沫經(jīng)濟往往會給金融部門傳遞錯誤信息，泡沫經(jīng)濟伊始，經(jīng)濟一片繁榮，資產(chǎn)價格不斷上漲且購買旺盛，投資者紛紛增加投資，投機者也伺機逢低買入資產(chǎn)等待升值，金融信貸大幅增加，隨著資產(chǎn)價格節(jié)節(jié)上

41、漲，銀行手中的抵押越來越值錢，銀行業(yè)務越做越大，利潤也水漲船高。這種狀況持續(xù)一段時間后，泡沫經(jīng)濟特征已十分明顯，有識之士逐漸覺察并開始發(fā)出警告，而這時資產(chǎn)價格一般還會緩慢上漲。但此時，一有風吹草動，如中央銀行提高利率，就會有投機者爭先恐后拋售資產(chǎn)，資產(chǎn)價格急劇下降，泡沫經(jīng)濟就破滅了，其后果便是銀行抵押資產(chǎn)(主要指房地產(chǎn))嚴重縮水，大量貸款變成銀行壞賬，如果發(fā)生銀行擠兌，金融機構連鎖倒閉，股市崩潰，利率上升，金融危機就發(fā)生了。由于土地位置固定，資源稀缺，房地產(chǎn)本身就是銀行良好的貸款抵押物，發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時，房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，這時銀行更是樂于向房地產(chǎn)業(yè)提供貸款，有的銀行甚至會許以優(yōu)良條件吸引客戶

42、。房地產(chǎn)泡沫膨脹期，這些貸款都是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為銀行帶來很大的利潤，可一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)價格急劇下降，當房地產(chǎn)價格低至貸款金額以下時，這些貸款就反過來成為銀行的不良資產(chǎn)了，當不良資產(chǎn)的數(shù)量超過銀行貸款總量的一定程度時，銀行本身的財務狀況就會惡化，容易發(fā)生擠兌現(xiàn)象，爆發(fā)銀行危機。3、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)作為一國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，具有高風險、高收益特性。因為該行業(yè)的可觀利潤誘惑，國有、民營資本爭先恐后尋求成立房地產(chǎn)開發(fā)公司。由于房地產(chǎn)業(yè)具有很強的區(qū)域性，對帶動地方經(jīng)濟增長具有舉足輕重的作用，因此當?shù)卣畬Τ闪⒎康禺a(chǎn)開發(fā)公司審批也不太嚴格，由此造成眾多的開發(fā)公司中良勞不齊，部分公司資金實力不強

43、，管理水平低，資信度差。據(jù)統(tǒng)計，1999年全國注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不足4000家，2003年猛增至37123家，其中規(guī)模小、資質(zhì)低、資產(chǎn)負債率高的中小型企業(yè)占70%，大型房地產(chǎn)企業(yè)集團僅占0.5%左右。由于商品房大多是期房銷售，一些資信度差的開發(fā)商不全面履行售房合同，發(fā)生承諾的房屋質(zhì)量、面積與實際不符、不按期交房以及合同條款爭議等問題，導致借款人與開發(fā)商產(chǎn)生糾紛，影響到貸款本息的正常償還。更有甚者，有的開發(fā)商采取種種手段騙取信貸資金，有的與借款人串通提高合同房價以求多貸款，事后再將超過正常房價的資金返給借款人等等。三、我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險的防范措施（一）建立完善的個人信用制度1、建立個

44、人信用制度在發(fā)達國家個人信用制度已普遍建立，信用成為個人最有價值的財產(chǎn)，任何一次信用的犧牲都可能導致其在許多問題上受到法律上的懲戒和經(jīng)濟上的制裁。我國通過建立個人信用制度，以經(jīng)濟法律的手段形成對個人行為的外部約束力量，使個人違約成本大于收益，降低借款人違約風險勢在必行。如各商業(yè)銀行可采用聯(lián)網(wǎng)方式，對故意違約和采用欺詐手段騙取貸款的借款人在網(wǎng)上公布，并取消其終身貸款資格，而對守約的借款人則可給予信用等級評定，信用等級越高越容易獲得貸款而且貸款期限、利率水平也可獲得更多優(yōu)惠。2、構建個人信用評分模型其基本內(nèi)涵包括以下幾方面：個人信用登記制度、個人信用評估制度、個人信用風險預警、個人信用風險管理及個

45、人信用風險轉(zhuǎn)嫁等制度見陳波：西方個人信用制度的啟示與借鑒，投資研究1999年第5期。個人資信檔案登記。金融機構在向消費者發(fā)放個人貸款之前，都需要向有關機構查詢該貸款者的資信情況，而提供這類服務的機構往往是專業(yè)的個人資信檔案登記機構。它由兩部分組成，取得與借款有關的信用資料，并在獲得資信資料后應對其進行調(diào)查和核實；個人資信評估。通過建立針對不同客戶類別的信用評級模型、運作科學合理的評估方法，在建立個人資信檔案系統(tǒng)的基礎上，對每一個客戶的授信內(nèi)容進行科學、準確的信用風險評級，為各金融機構提供信用業(yè)務進行輔助決策，為銀行等金融機構的信用風險管理打下了堅實的基礎。從國外情況看，個人信用管理最關鍵的問題

46、是需要法律支持，在這方面發(fā)達國家都建立了完備的法律支持體系。3、改善個人信用風險識別與評估環(huán)境。盡快建立和完善個人信用體系。該體系的核心是個人信用制度即能證明、解釋與查驗自然人資信，能夠監(jiān)督、管理與保障個人信用活動規(guī)范發(fā)展的一系列具有法律效力的規(guī)章制度與行為規(guī)范，其主要包括個人信用登記制度、個人信用評估制度、個人信貸風險預警制度、個人信用風險管理制度、個人信用風險轉(zhuǎn)嫁等。這就需要設立專門的信用機構，信用授予人將信用消費者日常在金融機構和商業(yè)機構的信用支付情況連續(xù)地提供給信用機構。由信用機構將這些信息與來自司法、稅務等機構的公眾記錄加以整合。記人消費者的歷史檔案。當授信人受理消費信貸申請時?？蓮?/p>

47、信用機構獲得申請人的信用報告。并據(jù)此作出決策。在信用機構尚未建立的情況下，可先由個人房貸審批行扮演好信用機構的角色。將個人信用作為考查的重點，設立相關的個人信用檔案。特別是初步建立專業(yè)化、規(guī)范化的數(shù)據(jù)庫，對已有借款人以及申請人違約的可能性作出預測，并建立信用缺失的預警機制，以便及時采取補救措施。4、信用制度的國際借鑒美國有專門的信用局, 對申請貸款的個人進行信用評分, 滿分為2000分, 低于600分的銀行不予貸款。一方面, 我國可以考慮建立專門的個人信用評級機構, 按照年齡、職業(yè)、財產(chǎn)、還款承受能力等要素進行打分, 得分高的借款時優(yōu)先考慮, 低于一定分數(shù)者不予貸款; 另一方面, 建立個人信用

48、檔案, 對借款人還款情況記錄在案。再次申請貸款時, 貸款行要查看個人信用檔案, 有不良記錄的,要重點審查。美國個人信用制度給我們很多啟示和感想。當前，中國正在積極建設信用社會、和諧社會。中央銀行專門成立征信局，推動征信制度建設。但同美國相比，個人信用制度建設和運行體系仍有較大差距，它的運行和規(guī)范將會有一個較長過程。因此，在我國個人信用體系的建設過程中，商業(yè)銀行還是要有自己的個人信用評估系統(tǒng)。（二）改善外部環(huán)境1、引入保險和政府擔保體系 針對目前存在的問題，采取適當?shù)拇胧┩晟谱》抠J款保險制度包括降低房屋保險費率和計算保險費的基數(shù)，擴大壽險保險范圍引入人壽保險與抵押貸款相結合方式，同時引入保證保險

49、對借款人的信用進行擔保。保證保險實際上是一種擔保形式，應與建立擔保制度統(tǒng)籌考慮。保險對于獲得個貸的借款人, 銀行可要求其失業(yè)和意外傷殘保險, 并注明貸款行為保險受益人。一旦發(fā)生保險責任以內(nèi)事故影響還款時, 銀行可將保險賠償金優(yōu)先用于清償剩余貸款。個人住房擔保是指在市場經(jīng)濟條件下以擔保為主要形式溝通協(xié)調(diào)住宅市場各主體之間關系調(diào)整各主體的不同功能使市場能和諧有序地運行的活動它是實現(xiàn)貸款銀行風險補償機制的一個重要環(huán)節(jié)。擔保可由政府成立擔保公司。擔保費標準要合理,對于風險較高的個貸, 貸款行可要求擔保公司提供擔保, 一旦出現(xiàn)借款人到期不能償還貸款本息, 由擔保公司代為清償。2、加強法律建設，建立良好的

50、外部運作環(huán)境房地產(chǎn)業(yè)是擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)，但其也存在著不穩(wěn)定性，因此，國家要與時俱進，因地制宜，針對不同時期的國民經(jīng)濟水平采取不同的宏觀調(diào)控政策；而各銀行必須要時刻關注四家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控和監(jiān)管力度，加強市場凋研，及時掌握形勢的變化，以此來調(diào)節(jié)個人住房貸款業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略和對策。在客戶支付能力產(chǎn)生困難時，對于一些受客觀因素影響還款的，法院判決總是對貸款人有利，即便銀行取得抵押物的處置權，因為缺乏良好的法律環(huán)境，收回的物資很難足值變現(xiàn)。因此，銀行要呼吁國際加強對法律的完善，并與律師的合作，深入研究和探討法律法規(guī)。確保業(yè)務操作的可行性及在法律上的有效性，切實防范風險。3、規(guī)避個人住

51、房利率風險提倡商業(yè)銀行提供多樣化的住房信貸產(chǎn)品，滿足借款人規(guī)避利率風險的需要，為此商業(yè)銀行應提高服務意識，設計符合各類消費者需求的貸款品種，可以考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個人住房貸款，使商業(yè)銀行的貸款收益能與其資金成本匹配同時，有關部門應進一步研究利率風險管理工具，爭取早日推出利率互換利率期權互換期權等利率衍生產(chǎn)品。4、加強貸后檢查與管理一是要加強對貸款歸還 情況的跟蹤管理。二是要加強對貸款資金使用的監(jiān)督管理。三是要加強不良貸款的管理，及時準確認定不良貸款，采取“一戶一策”、“一戶多策”等措施，努力盤活不良資產(chǎn)，對拖欠時間較長或惡意拖欠貸款的借款人，要加大依法收貸力度。四是對涉及“假個貸”的

52、經(jīng)銷商根據(jù)具體情況采取不同的措施：對經(jīng)營狀況良好、比較配合工作、暫無拖欠、還款正常的經(jīng)銷商要積極與之協(xié)商將個人貸款轉(zhuǎn)為流動資金貸款；對于符合償債條件的經(jīng)銷商，讓經(jīng)銷商拿出足值的其他資產(chǎn)進行償債處理。 （三）完善房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展1、加強房地產(chǎn)市場監(jiān)控機制預測無論是房地產(chǎn)業(yè)界還是社會普通民眾,現(xiàn)在越來越關注房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控,熱切企盼“政府這只看得見的手”能夠有效積極調(diào)控,產(chǎn)生并發(fā)揮應有的促進市場資源優(yōu)化配置和房價、供求有效調(diào)控的效能。在此,不對現(xiàn)有的宏觀調(diào)控作簡單的評價,而是著眼于宏觀調(diào)控必須依靠的房地產(chǎn)市場監(jiān)測。結合這方面的工作實際,就健全市場監(jiān)測體系,加強房地產(chǎn)監(jiān)控,有效服務于政府的行政管理職能作若干理論和實踐的闡述。開展房地產(chǎn)監(jiān)測正是當前開展房地產(chǎn)監(jiān)測的重要時機,也是驗證政府調(diào)控能力的一個重要契機,國際國內(nèi)的經(jīng)濟大環(huán)境要求我們必須把這項工作做深做好。而保經(jīng)濟增長,必須摸清房地產(chǎn)等要素市場的情