簽訂二手房買賣合同需要注意的事項(xiàng)

1、TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc317866578 簽訂二手房房屋買賣合同要注意哪些問題？ PAGEREF _Toc317866578 h 2 HYPERLINK l _Toc317866579 一、合同簽訂前應(yīng)注意事項(xiàng) PAGEREF _Toc317866579 h 2 HYPERLINK l _Toc317866580 二、合同簽訂時(shí)應(yīng)注意事項(xiàng) PAGEREF _Toc317866580 h 3 HYPERLINK l _Toc317866581 第三章 二二手房交易注注意事項(xiàng) PAGEREF _Toc317866581 h 6 HYPERLINK l _T

2、oc317866582 第三節(jié)：如何簽簽訂二手房買買賣合同 PAGEREF _Toc317866582 h 6 HYPERLINK l _Toc317866583 一、簽訂二手房房買賣合同應(yīng)應(yīng)具備的條件件 PAGEREF _Toc317866583 h 6 HYPERLINK l _Toc317866584 1 二手房買買賣合同的基基本內(nèi)容 PAGEREF _Toc317866584 h 6 HYPERLINK l _Toc317866585 2 簽訂二二手房買賣合合同的主體資資格 PAGEREF _Toc317866585 h 6 HYPERLINK l _Toc317866586 3 共有

3、權(quán)人人售房的主體體條件 PAGEREF _Toc317866586 h 7 HYPERLINK l _Toc317866587 4 如何避免免無處分權(quán)人人處分別人的的房產(chǎn) PAGEREF _Toc317866587 h 7 HYPERLINK l _Toc317866588 5 購房人多多于二人怎么么辦 PAGEREF _Toc317866588 h 8 HYPERLINK l _Toc317866589 6 如何以未未成年子女名名義購房 PAGEREF _Toc317866589 h 8 HYPERLINK l _TToc31778665990 7 登記在在未成年子女女名下的房屋屋如何再次轉(zhuǎn)

4、轉(zhuǎn)讓 PAGEREF _Toc317866590 h 9 HYPERLINK l _Toc317866591 8 能否以未未成年人名義義買房可以按按揭貸款的形形式付款 PAGEREF _Toc317866591 h 9 HYPERLINK l _Toc317866592 9 非京籍人人士在購買二二手房時(shí)與北北京戶口購買買的區(qū)別 PAGEREF _Toc317866592 h 9 HYPERLINK l _Toc317866593 二、簽訂二手房房買賣合同的的注意事項(xiàng) PAGEREF _Toc317866593 h 9 HYPERLINK l _Toc317866594 1 賣方詐騙騙手法 PA

5、GEREF _Toc317866594 h 9 HYPERLINK l _Toc317866595 （ 1 ）用假假房產(chǎn)證詐騙騙 PAGEREF _Toc317866595 h 10 HYPERLINK l _TToc31778665996 （ 2 ）利用用假公證詐騙騙 PAGEREF _Toc317866596 h 10 HYPERLINK l _Toc317866597 （ 3 ）出售售查封的房屋屋。 PAGEREF _Toc317866597 h 10 HYPERLINK l _Toc317866598 （ 4 ）出售售列入拆遷范范圍的房屋。 PAGEREF _Toc317866598

6、h 10 HYPERLINK l _Toc3178665999 （ 5 ）利用用房屋買賣合合同詐騙。 PAGEREF _Toc317866599 h 10 HYPERLINK l _Toc317866600 （ 6 ）房主主拖欠物業(yè)費(fèi)費(fèi)，讓買方支支付。 PAGEREF _Toc317866600 h 10 HYPERLINK l _Toc317866601 （ 7 ） 私私賣夫妻房產(chǎn)產(chǎn)行騙。 PAGEREF _Toc317866601 h 10 HYPERLINK l _Toc317866602 2 買方詐詐騙手法 PAGEREF _Toc317866602 h 11 HYPERLINK l

7、_Toc317866603 （ 1 ）以先先過戶后付款款的方式再次次出售房屋 PAGEREF _Toc317866603 h 11 HYPERLINK l _Toc317866604 （ 2 ）以不不支付首付款款的方式貸款款購房 PAGEREF _Toc317866604 h 11 HYPERLINK l _Toc317866605 （ 3 ）先過過戶后辦個(gè)人人住房抵押貸貸款。 PAGEREF _Toc317866605 h 11 HYPERLINK l _Toc317866606 三、如何簽訂二二手房買賣合合同 PAGEREF _Toc317866606 h 11 HYPERLINK l _

8、Toc317866607 1 核對(duì)買賣賣雙方的基本本信息 PAGEREF _Toc317866607 h 11 HYPERLINK l _Toc317866608 2 核實(shí)并并在合同中注注明房屋的基基本狀況 PAGEREF _Toc317866608 h 12 HYPERLINK l _Toc317866609 3 如何約約定抵押權(quán) PAGEREF _Toc317866609 h 12 HYPERLINK l _Toc317866610 4 如何審核核或約定房屋屋共有權(quán)內(nèi)容容 PAGEREF _Toc317866610 h 12 HYPERLINK l _Toc317866611 5 對(duì)產(chǎn)權(quán)糾

9、糾紛的聲明 PAGEREF _Toc317866611 h 12 HYPERLINK l _Toc317866612 6 對(duì)房屋租租賃的聲明 PAGEREF _Toc317866612 h 13 HYPERLINK l _Toc317866613 7 對(duì)特殊事事件的聲明 PAGEREF _Toc317866613 h 13 HYPERLINK l _Toc317866614 8 簽訂未辦辦理產(chǎn)權(quán)證的的房屋買賣合合同應(yīng)注意的的問題 PAGEREF _Toc317866614 h 13 HYPERLINK l _Toc317866615 9 如何約定定付款方式 PAGEREF _Toc317866

10、615 h 13 HYPERLINK l _Toc317866616 10 如何約約定房屋的交交付 PAGEREF _Toc317866616 h 14 HYPERLINK l _Toc317866617 （ 1 ）確定定二手房的交交付標(biāo)準(zhǔn) PAGEREF _Toc317866617 h 14 HYPERLINK l _Toc317866618 （ 2 ）約定定與房屋一并并交付的物品品 PAGEREF _Toc317866618 h 15 HYPERLINK l _Toc317866619 （ 3 ）房屋屋附屬物的交交付 PAGEREF _Toc317866619 h 15 HYPERLINK

11、 l _Toc317866620 11 如何約約定房屋風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 PAGEREF _Toc317866620 h 15 HYPERLINK l _Toc317866621 12 提前入入住裝修的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc317866621 h 16 HYPERLINK l _Toc317866622 13 提前入入住對(duì)裝修費(fèi)費(fèi)的約定 PAGEREF _Toc317866622 h 16 HYPERLINK l _Toc317866623 14 如何約約定物業(yè)費(fèi)等等費(fèi)用 PAGEREF _Toc317866623 h 16 HYPERLINK l _Toc317866624 15 已售公公

12、房物業(yè)費(fèi)、供供暖費(fèi)如何處處理 PAGEREF _Toc317866624 h 16 HYPERLINK l _Toc317866625 16 簽約時(shí)時(shí)注意小區(qū)的的供暖方式及及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) PAGEREF _Toc317866625 h 17 HYPERLINK l _Toc317866626 17 如何約約定公共維修修基金 PAGEREF _Toc317866626 h 17 HYPERLINK l _Toc317866627 18 在簽訂訂購房合同時(shí)時(shí)如何約定延延期交房?jī)?nèi)容容 PAGEREF _Toc317866627 h 17 HYPERLINK l _Toc317866628 19 售房人人

13、不同意簽訂訂詳細(xì)房屋買買賣協(xié)議怎么么辦 PAGEREF _Toc317866628 h 18 HYPERLINK l _Toc317866629 20 關(guān)于產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的約約定 PAGEREF _Toc317866629 h 18 HYPERLINK l _Toc317866630 21 如何何約定違約責(zé)責(zé)任 PAGEREF _Toc317866630 h 18 HYPERLINK l _Toc317866631 23 房屋買買賣合同中違違約金的比例例約定多少為為合適 PAGEREF _Toc317866631 h 19 HYPERLINK l _Toc317866632 24 如何約約定爭(zhēng)議的

14、解解決方式 PAGEREF _Toc317866632 h 20 HYPERLINK l _Toc317866633 25 如何約約定二手房買買賣合同的解解除 PAGEREF _Toc317866633 h 20 HYPERLINK l _Toc317866634 26 如何約約定合同的變變更與轉(zhuǎn)讓 PAGEREF _Toc317866634 h 20 HYPERLINK l _Toc317866635 27 如何約約定合同的生生效條件 PAGEREF _Toc317866635 h 21 HYPERLINK l _Toc317866636 28 合同的的附件包括哪哪些內(nèi)容 PAGEREF _

15、Toc317866636 h 21 HYPERLINK l _Toc317866637 29 賣方在在簽訂和履行行買賣合同時(shí)時(shí)應(yīng)注意事項(xiàng)項(xiàng) PAGEREF _Toc317866637 h 22 HYPERLINK l _Toc317866638 30 在樓價(jià)價(jià)上漲背景下下的購房應(yīng)注注意的問題 PAGEREF _Toc317866638 h 23 HYPERLINK l _Toc317866639 四、二手房買賣賣合同履行中中應(yīng)注意的問問題 PAGEREF _Toc317866639 h 24 HYPERLINK l _Toc317866640 1 對(duì)買方有有利的交易程程序 PAGEREF _T

16、oc317866640 h 24 HYPERLINK l _Toc317866641 2 對(duì)賣方有有利的交易程程序 PAGEREF _Toc317866641 h 24 HYPERLINK l _Toc317866642 3 對(duì)買賣雙雙方都是安全全的交易程序序 PAGEREF _Toc317866642 h 24 HYPERLINK l _Toc317866643 (1) 引入房房屋中介公司司作為交易安安全的擔(dān)保。 PAGEREF _Toc317866643 h 24 HYPERLINK l _Toc317866644 (2) 引入專專業(yè)的金融擔(dān)擔(dān)保公司。 PAGEREF _Toc317866

17、644 h 24 HYPERLINK l _Toc317866645 (3) 銀行的的資金托管。 PAGEREF _Toc317866645 h 25 HYPERLINK l _Toc317866646 (4) 買方或或賣方自己提提供擔(dān)保。 PAGEREF _Toc317866646 h 25 HYPERLINK l _Toc317866647 (5) 公證提提存。 PAGEREF _Toc317866647 h 25 HYPERLINK l _Toc317866648 4 提存協(xié)議議的基本內(nèi)容容 PAGEREF _Toc317866648 h 25簽訂二手房房屋屋買賣合同要要注意哪些問問題？

18、在二手房交易中中，許多購房房者往往只關(guān)關(guān)注房產(chǎn)價(jià)值值的高低，而而忽略了對(duì)交交易中可能出出現(xiàn)的問題，對(duì)對(duì)于如何簽訂訂房地產(chǎn)買賣賣合同所知更更少。一、合同簽簽訂前應(yīng)注意意事項(xiàng)在簽訂二手房買買賣合同前，購購房者需要對(duì)對(duì)售房者有較較為全面的了了解：首先查看產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人的的身份證件；房屋產(chǎn)權(quán)證證上的產(chǎn)權(quán)所所有人是一位位還是幾位共共有?如果是是幾位共有，則則共有人是否否全部同意?出售房產(chǎn)時(shí)時(shí)，房屋的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)共有人一一定要全部同同意。在簽訂訂房產(chǎn)買賣合合同時(shí)，也要要全部到場(chǎng)。如如有特殊情況況不能到場(chǎng)，需需出具經(jīng)過公公證的委托書書及代理人身身份證件，由由委托代理人人替其簽章第二，購房房者要對(duì)即將將進(jìn)行交易的的房

19、產(chǎn)進(jìn)行必必要的了解。這這主要包括售售房提供的房房屋產(chǎn)權(quán)證是是否屬實(shí)；房房產(chǎn)面積多大大；該房產(chǎn)用用途是什么；是辦公還是是居住，或是是其他；該房房產(chǎn)有沒有被被司法機(jī)關(guān)和和行政機(jī)關(guān)依依法裁定、決決定查封或以以其他形式限限制房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利；該房產(chǎn)產(chǎn)是否已設(shè)定定抵押?根據(jù)據(jù)中華人民民共和國擔(dān)保保法的規(guī)定定：抵押期間間，抵押人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓已辦理登登記的抵押物物的，應(yīng)當(dāng)通通知抵押權(quán)人人并告知受讓讓人轉(zhuǎn)讓物已已經(jīng)抵押的情情況；抵押人人未通知抵押押權(quán)人或者未未告知受讓人人的，轉(zhuǎn)讓行行為無效。在在這里，如果果該房產(chǎn)已設(shè)設(shè)定抵押，那那么抵押方即即為售房者，抵抵押權(quán)人就是是售房者將該該房產(chǎn)抵押的的第三方即某某人、某公司司或某

20、銀行；受讓人就是是購房者。這這個(gè)規(guī)定的意意思也就是售售房者已將該該房產(chǎn)抵押給給第三方，在在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)產(chǎn)時(shí)，并未通通知第三方或或未告知購房房者此房已設(shè)設(shè)定抵押，那那么轉(zhuǎn)讓行為為無效。只有有在抵押登記記注銷或抵押押權(quán)人同意的的情況下，此此房產(chǎn)方可進(jìn)進(jìn)行買賣。另外，還要要注意該房產(chǎn)產(chǎn)是否已設(shè)定定租賃？如果果該房產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)出租，則需需要售房者提提供該房產(chǎn)的的承租方出具具的在同等條條件下放棄優(yōu)優(yōu)先購買權(quán)的的聲明。同時(shí)時(shí)購房者還要要查詢售房者者與該房產(chǎn)的的承租方所簽簽訂的租賃合合同是否登記記備案？二、合同簽訂訂時(shí)應(yīng)注意事事項(xiàng)購買二手房房時(shí)，除了在在簽訂二手房房合同前，要要對(duì)該房產(chǎn)有有一個(gè)大體的的了解外，在在

21、簽訂二手房房合同時(shí)也需需要注意以下下問題：第一，需要要準(zhǔn)備的證明明材料。購置房地產(chǎn)產(chǎn)，購房者可可能是一人，也也可能是數(shù)人人。無論哪種種情況，都需需要購房者準(zhǔn)準(zhǔn)備好如下材材料：1身份證證原件或護(hù)照照原件及復(fù)印印件；2未成年年人的戶口簿簿或出生證明明；3有委托托代理人，須須提供經(jīng)公證證的委托書及及代理人身份份證。購房者者如是境外人人士，所提供供的公證材料料是外文的需需到翻譯公司司翻譯。境外外人士提供的的有些材料如如委托書、同同意書等必須須經(jīng)境內(nèi)、外外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)認(rèn)證后方為有有效。另外，要看看清楚合同中中的約定內(nèi)容容。這主要包包括以下內(nèi)容容：當(dāng)事人的名名稱或姓名、住住所。這里主主要是搞清當(dāng)當(dāng)事人的具

22、體體情況、地址址、聯(lián)系辦法法等，以免出出現(xiàn)欺詐情況況；雙方應(yīng)向向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)細(xì)清楚的介紹紹或調(diào)查；應(yīng)應(yīng)寫明是否共共有財(cái)產(chǎn)、是是否夫妻共同同財(cái)產(chǎn)或家庭庭共同財(cái)產(chǎn)。標(biāo)的。這里里應(yīng)寫明房屋屋位置、性質(zhì)質(zhì)、面積、結(jié)結(jié)構(gòu)、格局、裝裝修、設(shè)施設(shè)設(shè)備等情況；同時(shí)還要寫寫明房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)歸屬（要與與第一條銜接接），房屋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)賣是否有約約束條件；是是否存在房屋屋抵押或其他他權(quán)利瑕疵；是否有私搭搭亂建部分；房屋的物業(yè)業(yè)管理費(fèi)用及及其他交費(fèi)狀狀況；房屋相相關(guān)文書資料料的移交過程程。價(jià)款。這里里也是很主要要的內(nèi)容，主主要寫明總價(jià)價(jià)款；付款方方式；付款條條件；如何申申請(qǐng)按揭貸款款；定金；尾尾款等履行期期限、地點(diǎn)、方方式。這里主

23、主要寫明交房房時(shí)間；條件件；辦理相關(guān)關(guān)手續(xù)的過程程；配合與協(xié)協(xié)調(diào)問題；雙雙方應(yīng)如何尋尋求中介公司司、律師、評(píng)評(píng)估機(jī)構(gòu)等服服務(wù)；各種稅稅費(fèi)、其他費(fèi)費(fèi)用如何分?jǐn)倲?；遇有價(jià)格格上漲、下跌跌時(shí)如何處理理。違約責(zé)任。這這里主要說明明哪些系違約約情形；如何何承擔(dān)違約責(zé)責(zé)任；違約金金、定金、賠賠償金的計(jì)算算與給付；在在什么情況下下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式式；對(duì)違約金金或定金的選選擇適用問題題。解決爭(zhēng)議的的方式。這里里主要約定解解決爭(zhēng)議是采采用仲裁方式式還是訴訟方方式，需要注注意的是，如如果雙方同意意采用仲裁的的形式解決糾糾紛，應(yīng)按照照我國仲裁裁法的規(guī)定定寫清明確的的條款。合同生效條條款。雙方在在此約定合同同生效

24、時(shí)間；生效或失效效條件；當(dāng)事事入不能為自自己的利益不不正當(dāng)?shù)刈钃蠐蠗l件成就或或不成就；生生效或失效期期限；致使合合同無效的情情形；幾種無無效的免責(zé)條條款；當(dāng)事人人要求變更或或撤消合同的的條件；合同同無效或被撤撤消后，財(cái)產(chǎn)產(chǎn)如何進(jìn)行返返還。合同中止、終終止或解除條條款。按照合合同法第六六十八條、第第九十一條、第第九十四條之之規(guī)定，合同同當(dāng)事人可以以中止、終止止或解除房屋屋買賣合同。有有必要在此明明確約定合同同中止、終止止或解除的條條件；上述情情形中應(yīng)履行行的通知、協(xié)協(xié)助、保密等等義務(wù)；解除除權(quán)的行使期期限；補(bǔ)救措措施；合同中中止、終止或或解除后，財(cái)財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行行返還。合同的變更更與轉(zhuǎn)讓。在在此約

25、定合同同的變更與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的條件或或不能進(jìn)行變變更、轉(zhuǎn)讓的的禁止條款。第三章 二二手房交易注注意事項(xiàng) 第三節(jié)：如何簽簽訂二手房買買賣合同 一、簽訂二手房房買賣合同應(yīng)應(yīng)具備的條件件 1 二手房買買賣合同的基基本內(nèi)容 二手房交易的過過程比較復(fù)雜雜，涉及的內(nèi)內(nèi)容較多，按按照法律規(guī)定定，房屋買賣賣應(yīng)簽訂書面面的合同，這這是法律的強(qiáng)強(qiáng)制性規(guī)定。二二手房買賣合合同應(yīng)當(dāng)具備備下面主要內(nèi)內(nèi)容： （ 1 ）當(dāng)事事人名稱或者者姓名和住所所； （ 2 ）房屋屋所有權(quán)證書書名稱及編號(hào)號(hào) （ 3 ）房屋屋基本狀況；（包括產(chǎn)權(quán)權(quán)聲明等） （ 4 ）房房屋的用途或或使用性質(zhì)； （ 5 ）房屋價(jià)款款的確定方式式及總價(jià)款、付付款方

26、式、付付款時(shí)間； （ 6 ）房房屋交付及辦辦理過戶及日日期； （ 7 ）房屋屋裝飾、設(shè)備備標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)狀狀； （ 8 ）權(quán)利利義務(wù)內(nèi)容； （ 9 ）違約責(zé)任任； （ 110 ）解決決爭(zhēng)議的方法法； （ 111 ）合同同生效條款 （ 12 ）合同的中中止、終止或或解除； （ 13 ）合合同的變更與與轉(zhuǎn)讓； （ 14 ）雙雙方約定的其其他事項(xiàng)； （ 15 ）合合同附件。 2 簽訂二二手房買賣合合同的主體資資格 我國合同法規(guī)規(guī)定，不具備備主體資格所所簽訂的合同同無效，無效效的合同，在在合同中所約約定各項(xiàng)權(quán)利利義務(wù)對(duì)簽約約雙方均無法法律約束力，將將產(chǎn)生互相返返還的法律后后果。在簽訂訂買賣合同時(shí)時(shí)，買賣雙方

27、方都必須具有有相應(yīng)的民事事行為能力和和民事權(quán)利能能力。 （ 1 ）買賣賣雙方都必須須具有完全的的民事行為能能力。中華華人民共和國國民法通則從從第九條至第第十四條規(guī)定定，公民從出出生時(shí)起到死死亡時(shí)止，具具有民事權(quán)利利能力，依法法享有民事權(quán)權(quán)利，承擔(dān)民民事義務(wù)。 公民的民事事權(quán)利能力一一律平等。 十八周歲以以上的公民是是成年人，具具有完全民事事行為能力，可可以獨(dú)立進(jìn)行行民事活動(dòng)，是是完全民事行行為能力人。十十六周歲以上上不滿十八周周歲的公民，以以自己的勞動(dòng)動(dòng)收入為主要要生活來源的的，視為完全全民事行為能能力人。第十十二條：十周周歲以上的未未成年人是限限制民事行為為能力人，可可以進(jìn)行與他他的年齡、智

28、智力相適應(yīng)的的民事活動(dòng)；其他民事活活動(dòng)由他的法法定代理人代代理，或者征征得他的法定定代理人的同同意。不滿十十周歲的未成成年人是無民民事行為能力力人，由他的的法定代理人人代理民事活活動(dòng)。 不能能辨認(rèn)自己行行為的精神病病人是無民事事行為能力人人，由他的法法定代理人代代理民事活動(dòng)動(dòng)。不能完全全辨認(rèn)自己行行為的精神病病人是限制民民事行為能力力人，可以進(jìn)進(jìn)行與他的精精神健康狀況況相適應(yīng)的民民事活動(dòng)；其其他民事活動(dòng)動(dòng)由他的法定定代理人代理理，或者征得得他的法定代代理人的同意意。 無民事事行為能力人人、限制民事事行為能力人人的監(jiān)護(hù)人是是他的法定代代理人。 （ 2 ）買賣賣雙方都必須須具有完全的的民事權(quán)利能能

29、力。從上述述法律規(guī)定來來看，任何一一個(gè)公民從出出生至死亡這這一段時(shí)間均均有民事權(quán)利利能力，即他他都有民事權(quán)權(quán)利。從房屋屋買賣的角度度來說，任何何一個(gè)人都有有權(quán)利買賣房房屋，簽訂買買賣房屋的合合同，但并不不是任何一個(gè)個(gè)人簽訂的房房屋買賣合同同都有效。要要想使房屋買買賣合同合法法，買賣雙方方必須具備民民事行為能力力。只有符合合了民法通則則的規(guī)定，買買賣雙方才能能能力簽訂房房屋買賣合同同，也就是說說，有權(quán)利買買賣房屋但不不一定有行為為能力。房屋屋買賣行為，因因?yàn)榉课葙I賣賣涉及的金額額巨大，也很很復(fù)雜，超過過了未成年人人的行為能力力，與未成年年人的年齡、智智力不相適應(yīng)應(yīng)，因此不能能簽訂房屋買買賣合同，

30、只只能由他的監(jiān)監(jiān)護(hù)人或法定定代理人簽署署。精神病人人或意識(shí)不清清的人，顯然然也不能簽訂訂房屋買賣合合同。 上面是針對(duì)自然然人來講的房房屋買賣的主主體資格問題題，對(duì)于法人人組織來說，賣賣方必須有銷銷售房屋的權(quán)權(quán)利，賣方的的登記名稱必必須與房產(chǎn)證證登記的一致致。 3 共有權(quán)人人售房的主體體條件 二手房買賣中的的共有權(quán)分兩兩種情況，一一是夫妻之間間的互為共有有權(quán)人，二是是其他自然人人之間的共有有權(quán)。夫妻之之間的共有權(quán)權(quán)關(guān)系在一方方售房應(yīng)另一一方應(yīng)同意出出售，另一方方的主體條件件與上面提到到的主體條件件一致。共有有權(quán)人售房時(shí)時(shí)需全體共有有權(quán)人同意，任任何共有權(quán)人人都必須具備備行為能力且且意思表示真真實(shí)

31、，符合前前面提到的主主體資格條件件，才能售房房。 4 如何避免免無處分權(quán)人人處分別人的的房產(chǎn) 在二手房交易過過程當(dāng)中，有有時(shí)會(huì)發(fā)生房房屋所有權(quán)以以外的人處分分房產(chǎn)，比如如子賣父母的的房屋、出售售兄弟姐妹的的房屋、出售售朋友的房屋屋、出售其他他的房屋。發(fā)發(fā)生這種事情情的原因很多多，一是有權(quán)權(quán)處分的房屋屋所有權(quán)人委委托無權(quán)處分分的人代理售售房，有些是是未經(jīng)允許擅擅自出售無處處分權(quán)的房屋屋，還有些涉涉及刑事犯罪罪，用偷來的的房產(chǎn)證及身身份證再找一一假房主冒充充房主本人賣賣房。這些情情況除委托售售房取得合法法處分權(quán)外，其其余均屬于非非法行為，買買方一旦購買買了這樣的房房屋則后患無無窮。如何避避免出現(xiàn)這

32、種種情況呢？最最好的辦法就就是預(yù)防。在在買房時(shí)必須須將房屋所有有權(quán)證登記的的房屋所有權(quán)權(quán)人與身份證證相對(duì)應(yīng)，必必須一字不差差，然后再根根據(jù)身份證上上的照片與本本人相對(duì)照，一一致后才能基基本確認(rèn)是房房屋所有權(quán)人人本人，但也也會(huì)出現(xiàn)差錯(cuò)錯(cuò)，比如孿生生兄弟姐妹，比比如身份證上上的相片與自自稱是房主的的人比較像，這這種情況都比比較難辨認(rèn)。在在房屋行政主主管部門的交交易窗口，經(jīng)經(jīng)常發(fā)生這樣樣的事情，當(dāng)當(dāng)工作人員核核對(duì)身份證時(shí)時(shí)對(duì)房主的身身份提出異議議后，該“房房主”什么都都不說就主動(dòng)動(dòng)走了，還有有一些與工作作人員爭(zhēng)執(zhí)幾幾句堅(jiān)持一會(huì)會(huì)后也走了，再再也沒有回來來，這種情況況肯定是冒充充的假房主，一一般中介公

33、司司經(jīng)常冒充房房主。一旦不不是房屋所有有權(quán)人在產(chǎn)權(quán)權(quán)過戶登記表表上及合同上上簽字，即使使辦理完了過過戶手續(xù)，那那么真正的房房主可以要求求撤銷已過戶戶的房產(chǎn)證。二二是如果房主主本人沒有出出現(xiàn)，應(yīng)查看看委托書的真真?zhèn)尾⑴c真正正的房屋所有有權(quán)人核實(shí)，并并核實(shí)代理人人的身份，同同時(shí)查看委托托書的授權(quán)范范圍，核對(duì)代代理人是否有有權(quán)出售該房房屋。即使是是公證的委托托書也不能全全部避免購房房的風(fēng)險(xiǎn)。 2005 年北京有一一個(gè)案例，簽簽訂經(jīng)過公證證的房屋買賣賣合同及委托托書結(jié)果還是是買到了無處處分權(quán)人處分分了別人的房房屋，最后買買房人什么都都沒有得到，購購房款也沒有有退回。除了了上述風(fēng)險(xiǎn)之之外，售房人人想反悔

34、，不不想賣房了，經(jīng)經(jīng)常也以當(dāng)時(shí)時(shí)本人沒有同同意賣房為由由出面要求撤撤銷已過戶的的房產(chǎn)證。 5 購房人多多于二人怎么么辦 在房屋買賣過程程中，經(jīng)常出出現(xiàn)兩人及兩兩人以上共同同購買一套商商品房情況，如如夫妻雙方、父父子、母女、戀戀愛中尚未結(jié)結(jié)婚的男女雙雙方、合伙人人等，按民民法通則的的規(guī)定，兩人人以上所購房房屋應(yīng)為共同同財(cái)產(chǎn)，所以以在訂立合同同時(shí)就應(yīng)該體體現(xiàn)財(cái)產(chǎn)共有有人的身份，在在以后的房產(chǎn)產(chǎn)證上才能體體現(xiàn)財(cái)產(chǎn)共有有人的份額。二二人以上共同同購買一套房房屋，在房屋屋買賣合同上上應(yīng)當(dāng)共同簽簽署合同。房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登登記主管機(jī)關(guān)關(guān)可以在房產(chǎn)產(chǎn)證上體現(xiàn)共共同買受人，但但只能由一個(gè)個(gè)人持有主證證，其他共有有

35、人持共有權(quán)權(quán)證。兩人以以上購買一套套房屋需要做做公證，主要要是財(cái)產(chǎn)份額額的公證。對(duì)對(duì)于份額的比比例，法律沒沒有規(guī)定，完完全在于當(dāng)事事人之間的約約定，比如兩兩個(gè)買受人，對(duì)對(duì)于房產(chǎn)的份份額雙方可以以約定各占 50% 的的份額，也可可以約定一個(gè)個(gè)人占 999% 的份額額，另一個(gè)人人占 1% 的份額。 產(chǎn)權(quán)證上登記的的產(chǎn)權(quán)人是根根據(jù)購房合同同上簽字的購購房人來確認(rèn)認(rèn)的，并非想想登記誰的名名字就能登記記誰的名字。如如果房屋買賣賣合同只由一一個(gè)人簽字，那那么另外的共共有權(quán)人或出出資人無權(quán)要要求房屋登記記機(jī)關(guān)將自己己的名字登記記在房屋所有有權(quán)證書上。 6 如何以未未成年子女名名義購房 有些購買二手房房的購房

36、人因因?yàn)榭紤]將來來征收遺產(chǎn)稅稅，或者考慮慮婚姻的問題題，希望以未未成年子女的的名義購房，房房產(chǎn)證落在未未成年子女名名下。能否在在買賣合同及及房屋所有權(quán)權(quán)書上簽署未未成年子女的的名字，主要要涉及到房房屋買賣民民事法律行為為，其前提條條件是行為人人（公民）必必須具備民事事行為能力。民民事行為能力力指法律確認(rèn)認(rèn)公民以自己己的行為行使使民事權(quán)利和和設(shè)定民事義義務(wù)，并且能能夠?qū)ψ约旱牡男袨槌袚?dān)民民事法律責(zé)任任的資格。 根據(jù)中華華人民共和國國民法通則第第十二條規(guī)定定，十周歲以以上的未成年年人是限制民民事行為能力力人，可以進(jìn)進(jìn)行與他的年年齡、智力相相適應(yīng)的民事事活動(dòng)；其他他民事活動(dòng)由由他的法定代代理人代理，

37、或或者征得他的的法定代理人人的同意。不不滿十周歲的的未成年人是是無民事行為為能力人，由由他的法定代代理人代理民民事活動(dòng)。由由此可見，我我國法律根據(jù)據(jù)年齡、智力力發(fā)展水平的的不同，將公公民的民事行行為能力分為為三種：即完完全民事行為為能力、限制制民事行為能能力和無民事事行為能力。從從年齡上分析析，十八周歲歲以下的子女女屬于限制民民事行為能力力人或無民事事行為能力的的人，能進(jìn)行行與其智力能能力相當(dāng)?shù)姆ǚ尚袨?。購購房行為，?biāo)標(biāo)的數(shù)額高，手手續(xù)復(fù)雜，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)與收益并并存，這已大大大超出了未未成年人所能能預(yù)測(cè)和承擔(dān)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的范疇疇，因此，購購房行為必須須由他的法定定監(jiān)護(hù)人來代代為行使。 另外，根據(jù)我國國房

38、地產(chǎn)交易易的相關(guān)法律律規(guī)定，在房房屋權(quán)屬證書書上登記的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人姓名，必必須與房屋屋買賣合同上上的“買方”名名稱一致。因因此，如果想想以未成年子子女的名義買買房，必須以以自己未成年年子女的名義義簽署房屋屋買賣合同。但但未成年子女女不能以自己己的名義單獨(dú)獨(dú)簽署購房合合同，而必須須由其監(jiān)護(hù)人人以“買方監(jiān)監(jiān)護(hù)人”的名名義同時(shí)簽署署。以未成年年子女名義購購房必須辦理理父母和子女女關(guān)系公證。 7 登記在未未成年子女名名下的房屋如如何再次轉(zhuǎn)讓讓 如果父母或其它它人以未成年年子女的名義義買房，取得得房屋所有權(quán)權(quán)證之后， 該房屋將很很難再進(jìn)行所所有權(quán)人變更更，也就是說說，無論以何何種形式再次次轉(zhuǎn)讓都很困困難。按

39、照民民法通則第第十八條規(guī)定定： “ 監(jiān)監(jiān)護(hù)人除為被被監(jiān)護(hù)人的利利益外，不得得處理被監(jiān)護(hù)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。 ” 這就是是說，如果房房產(chǎn)登記在未未成年子女名名下，在孩子子具備完全民民事行為能力力之前，父母母想出售這套套房屋必須是是為未成年人人的利益才能能出售，否則則無權(quán)再出售售這套房子了了。因此以未未成年子女名名義購房的成成年人應(yīng)該想想清楚。 8 能否以未未成年人名義義買房可以按按揭貸款的形形式付款 如果只以未成年年人自己的名名義購房，因因未成年人沒沒有經(jīng)濟(jì)收入入，銀行不會(huì)會(huì)放貸，只能能采用一次性性付款方式支支付房款。如如果有固定收收入的成年人人與未成年人人作為共同的的購買人簽訂訂合同，則成成年人購買人

40、人可以申請(qǐng)按按揭貸款。按按揭貸款是另另一種單獨(dú)的的民事法律行行為，它不僅僅要求行為人人具備民事行行為能力，而而且銀行還有有其它更為嚴(yán)嚴(yán)格的要求，以以降低放貸的的風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合合以上分析，申申請(qǐng)住房按揭揭貸款也必須須由限制民事事行為能力人人的監(jiān)護(hù)人來來進(jìn)行。對(duì)此此，銀行有相相關(guān)的要求：第一，申請(qǐng)請(qǐng)人（監(jiān)護(hù)人人）必須在房房屋買賣合同同上簽字。第第二，監(jiān)護(hù)人人作為按揭貸貸款的申請(qǐng)人人提出貸款的的申請(qǐng)。第三三，辦理父母母和子女關(guān)系系公證，及共共有產(chǎn)權(quán)和父父母代為還款款的承諾公證證。第四，銀銀行需要的其其它文件。完完成以上程序序，才有可能能達(dá)到貸款的的要求，但實(shí)實(shí)踐當(dāng)中銀行行一般不批準(zhǔn)準(zhǔn)這類貸款，除除非未成

41、年人人與其監(jiān)護(hù)人人作為共同買買受人銀行才才會(huì)考慮向監(jiān)監(jiān)護(hù)人發(fā)放貸貸款，由監(jiān)護(hù)護(hù)人由償還貸貸款。 9 非京籍人人士在購買二二手房時(shí)與北北京戶口購買買的區(qū)別 外省市個(gè)人在北北京購房程序序與北京戶籍籍的購房人基基本相同，非非京籍人士要要辦一個(gè)暫住住證。以前外外省市個(gè)人在在京購房需向向北京市房地地產(chǎn)交易中心心提交購房申申請(qǐng)書。交易易中心審核無無誤后，簽發(fā)發(fā)有效期為六六個(gè)月的外外省市個(gè)人在在京購房批準(zhǔn)準(zhǔn)通知單，辦辦產(chǎn)權(quán)證時(shí)申申領(lǐng)外省市市個(gè)人在京購購房辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)通知單，這這些規(guī)定不符符合市場(chǎng)原則則及公平公正正的原則，早早已取消。但但是涉及到政政策性的房屋屋，比如經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住房五五年內(nèi)不允許許上市出售，如如

42、上市出售只只能以原價(jià)出出售，購買對(duì)對(duì)象必須具有有購買經(jīng)濟(jì)適適用住房的資資格，并經(jīng)過過北京市相關(guān)關(guān)部門的審批批。如果持有有北京市工作作寄住證的非非京籍人士不不受此限制。 二、簽訂二手房房買賣合同的的注意事項(xiàng) 1 賣方詐騙騙手法 在二手房買賣中中，有些售房房人采用隱瞞瞞事實(shí)或詐騙騙的手段，損損害買房人的的利益。售房房人采用的詐詐騙手法如下下： （ 1 ）用假假房產(chǎn)證詐騙騙 假房屋所有有權(quán)證詐騙的的手法一般如如下：一般是是假房主，大大多數(shù)是房屋屋的承租人，制制作假房屋所所有權(quán)證，將將房屋所有權(quán)權(quán)人在假證上上寫上自己的的名字，然后后要求買方核核對(duì)自己的身身份證及房產(chǎn)產(chǎn)證，買方核核對(duì)時(shí)如果不不能發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)

43、產(chǎn)證是假的，就就會(huì)確信這個(gè)個(gè)房主是真的的，因?yàn)榉慨a(chǎn)產(chǎn)證與身份證證是一致的。這這時(shí)假房產(chǎn)證證的持有人會(huì)會(huì)在購房的程程序上提出對(duì)對(duì)買方有利的的交易程序，比比如只交一個(gè)個(gè)定金，房產(chǎn)產(chǎn)證押在買方方這里，或者者只交一個(gè)首首付款，房產(chǎn)產(chǎn)證押在買方方，待備齊了了房款去辦過過戶。為了讓讓雙方盡快成成交，售房人人都會(huì)在價(jià)格格上給出優(yōu)惠惠條件，一般般都會(huì)低于市市價(jià)，以讓買買方盡快決定定。等買方交交了定金或產(chǎn)產(chǎn)首付款后售售房人便逃之之夭夭。 （ 2 ）利用用假公證詐騙騙 按照民法通通則 第六十十三條的規(guī)定定，公民、法法人可以通過過代理人實(shí)施施民事法律行行為。 也就就是說，公民民有權(quán)將自己己的事情交給給別人代辦，這這

44、是符合法律律規(guī)定的，但但是應(yīng)當(dāng)符合合法律規(guī)定的的手續(xù)。比如如代售房屋的的行為，按照照房屋權(quán)屬屬登記工作規(guī)規(guī)范的要求求，委托書應(yīng)應(yīng)當(dāng)公證。委委托書公證后后，代理人便便有權(quán)出售房房屋。正是因因?yàn)橛写淼牡姆梢?guī)定，售售房人本人不不一定親自辦辦理售房的具具體事宜，這這樣就給某此此不法人員可可乘之機(jī)，有有些不法人員員將其租賃的的或借住的房房屋出售，并并且辦理假公公證書，以達(dá)達(dá)到出售房屋屋領(lǐng)取房款的的目的。 （ 3 ）出售售查封的房屋屋。 查封的房屋屋不能辦理過過戶手續(xù)，還還有被變賣、拍拍賣的可能。有有些售房人所所售的房屋是是被法院查封封的，售房人人在明知的情情況下仍與買買方簽訂買賣賣合同，仍然然出售查

45、封的的房屋，導(dǎo)致致買方不能辦辦理過戶手續(xù)續(xù)，責(zé)任應(yīng)當(dāng)當(dāng)由售房人承承擔(dān)。但目前前在二手房市市場(chǎng)中對(duì)于查查封的問題很很難查清，有有時(shí)簽訂合同同時(shí)查清了，但但合同的履行行過程當(dāng)中被被法院查封，也也有時(shí)有發(fā)生生的。 （ 4 ）出售售列入拆遷范范圍的房屋。 列入拆遷范圍的房屋不能辦理過戶手續(xù)，如果沒有辦理完畢過戶手續(xù)即使拆遷時(shí)買方已入住也不會(huì)得到拆遷補(bǔ)償。 （ 5 ）利用用房屋買賣合合同詐騙。 有些房屋是是開發(fā)商剛剛剛開發(fā)不久的的樓盤，可能能辦理了房屋屋所有權(quán)證，也也可能沒有辦辦理。在有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的前提提下，售房人人稱沒有辦理理產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證正在辦辦理過程當(dāng)中中，將與開發(fā)發(fā)商簽訂的房房屋買賣合同同交給買

46、方，購購房發(fā)票也交交給買方，以以便讓買方相相信其誠意。實(shí)實(shí)際上如果賣賣方已經(jīng)辦理理了房產(chǎn)證，購購房合同與發(fā)發(fā)票已經(jīng)沒有有實(shí)際意義。這這種詐騙手續(xù)續(xù)一般是房主主與另外一個(gè)個(gè)唱雙簧，由由非房主一方方親自出面冒冒充房主賣房房，將合同、發(fā)發(fā)票等都給買買方，然后收收取定金或首首付款或全款款后逃跑，不不再露面，而而真房主隨后后出現(xiàn)，假裝裝房子被人賣賣了，自己是是產(chǎn)權(quán)人，拿拿出產(chǎn)權(quán)證要要求買房人搬搬家，買房人人不搬家則起起訴到法院要要求騰退房屋屋。 （ 6 ）房主主拖欠物業(yè)費(fèi)費(fèi)，讓買方支支付。 有的售房人人在售房前拖拖欠物業(yè)公司司的物業(yè)費(fèi)、供供暖費(fèi)、水電電費(fèi)、天然氣氣費(fèi)用、通訊訊費(fèi)等費(fèi)用，有有的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)達(dá)幾

47、年，物業(yè)業(yè)費(fèi)等費(fèi)用從從幾千到幾萬萬不等，尤其其是在高檔社社區(qū)項(xiàng)目中，物物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用用可能欠付十十幾萬元。這這些費(fèi)用在售售房時(shí)售房人人故意隱瞞，不不告訴購房人人，而且在簽簽訂買賣合同同時(shí)，對(duì)于付付款的方式售售房人極力要要求先付款后后過戶，然后后再辦理交接接手續(xù)，或者者過戶后付款款，然后再辦辦理房屋交付付手續(xù)。待售售房人取得房房款后將 鑰鑰匙交出后不不再辦理物業(yè)業(yè)費(fèi)等其它費(fèi)費(fèi)用的交接，購購房人在與物物業(yè)進(jìn)行交接接時(shí)發(fā)現(xiàn)售房房人因該房屋屋欠下大量債債務(wù)。有時(shí)物物業(yè)公司因?yàn)闉榍耙粯I(yè)主沒沒有交清物業(yè)業(yè)等費(fèi)用，拒拒絕新業(yè)主入入住，物業(yè)公公司要求新業(yè)業(yè)主交納老業(yè)業(yè)主欠下的物物業(yè)等費(fèi)用，雖雖然沒有法律律依據(jù)，

48、但可可能會(huì)給新業(yè)業(yè)主的入住帶帶來麻煩，比比如小區(qū)內(nèi)的的水、電、天天然氣等需到到小區(qū)物業(yè)處處購買，則物物業(yè)公司可能能會(huì)以此要挾挾新業(yè)主，否否則就不賣水水、電、不供供暖，新業(yè)主主被逼無奈只只能為老業(yè)主主背債。 （ 7 ） 私私賣夫妻房產(chǎn)產(chǎn)行騙。 有些夫妻感感情破裂準(zhǔn)備備離婚，在離離婚前一方轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移婚姻共同同財(cái)產(chǎn)，將登登記在自己名名下的房屋私私自出售。按按規(guī)定出售夫夫妻共同財(cái)產(chǎn)產(chǎn)的房屋應(yīng)該該由另一方出出具同意出售售的證明，但但出售方偽造造另一方的簽簽字，謊稱另另一方已簽字字同意辦理過過戶手續(xù)，辦辦完過戶手續(xù)續(xù)，拿到房款款后將房款轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。 2 買方詐騙騙手法 （ 1 ）以先先過戶后付款款的方式再次次出售

49、房屋 買房人的這種詐詐騙手法方法法如下：買方方與賣方接洽洽，準(zhǔn)備買房房，房屋的定定價(jià)比較高，賣賣方覺得房?jī)r(jià)價(jià)賣得比較高高，很值，很很高興，因此此很容易成交交，但買方的的要求是先過過戶再一次性性付款，買方方只付一個(gè)定定金，賣方覺覺得房?jī)r(jià)賣得得高，所以在在交易程序方方面很可能會(huì)會(huì)讓步，答應(yīng)應(yīng)買方的條件件，雙方辦完完過戶手續(xù)后后買方并不急急于付款，而而是將這套房房屋再次出售售并先收取下下一家的購房房款，收到購購房款后便逃逃之夭夭，即即使不逃，買買方也拒付房房款，賣方到到法院起訴因因買房人沒有有可執(zhí)行的房房產(chǎn)賣房人的的債權(quán)也得不不到保障。 （ 2 ）以不不支付首付款款的方式貸款款購房 有些購房人通過過

50、貸款買房，但但說自己的資資金不足，沒沒有能力支付付首付款，要要求賣方先給給打一個(gè)收條條，證明已經(jīng)經(jīng)收取了首付付款，用于辦辦理銀行貸款款。銀行辦理理貸款時(shí)的確確需要首付款款的證明，等等貸款辦下來來之后，房主主只能拿到銀銀行貸款部分分，而首付款款部分，買方方要么拖著不不給，要么干干脆翻臉，拿拿出賣房人給給打的收條，一一口咬定房款款已付清，否否則賣房人怎怎么會(huì)給我打打收條？如果果賣房人沒有有其它證據(jù)證證明首付款未未付，只能氣氣得七竅生煙煙。 （ 3 ）先過過戶后辦個(gè)人人住房抵押貸貸款。 很多買房人人都通過二手手房貸款來支支付房款，有有時(shí)貸款辦不不下來，而貸貸款要求先辦辦過戶，然后后才能放貸，尤尤其是

51、辦理個(gè)個(gè)人住房抵押押貸款的情況況下，只有取取得了買方名名下的房產(chǎn)證證才能辦理貸貸款，這種情情況對(duì)賣方的的風(fēng)險(xiǎn)最大，萬萬一買方的貸貸款辦不下來來又沒有能力力用其它的方方式支付剩余余房款那么賣賣方的損失就就非常大。 三、如何簽訂二二手房買賣合合同 1 核對(duì)買賣賣雙方的基本本信息 在簽訂二手房買買賣合同時(shí)應(yīng)應(yīng)認(rèn)真核實(shí)對(duì)對(duì)方的情況，并并在合同的開開頭寫明雙方方當(dāng)事人的姓姓名、住址、身身份證號(hào)碼、現(xiàn)現(xiàn)住址、電話話、郵編等基基本信息。買買賣雙方所有有資料都要完完整填寫，不不可有空項(xiàng)。如如果有中介公公司參與，應(yīng)應(yīng)該將中介公公司的營(yíng)業(yè) 執(zhí)照注冊(cè)號(hào)號(hào)、企業(yè)資質(zhì)質(zhì)證書號(hào)、住住所、實(shí)際經(jīng)經(jīng)營(yíng)地、法定定代表人的住住所

52、、身份證證號(hào)、電話、郵郵編等內(nèi)容寫寫清楚 。如如果中介公司司有“委托代代理人”，那那么不僅相關(guān)關(guān)內(nèi)容要詳細(xì)細(xì)注明，而且且還要出具有有中介公司蓋蓋章的“授權(quán)權(quán)委托書”，并并將此“授權(quán)權(quán)委托書”作作為合同附件件。如果買方方或賣方有“委委托代理人”，并并且房屋買賣賣合同是由該該委托代理人人簽名的，那那么買方或賣賣方除分別要要與委托代理理人簽訂“授授權(quán)委托書”之之外，該“授授權(quán)委托書”還還必須經(jīng)過公公證機(jī)關(guān)的公公證。如果是是父母（或其其他監(jiān)護(hù)人）代代理未成年子子女簽訂房房屋買賣合同同的，必須須具備經(jīng)過公公證機(jī)關(guān)公證證的、是該未未成年人監(jiān)護(hù)護(hù)人的證明文文件?；拘判畔懬宄蠛螅粌H可以以通過工商或或建

53、設(shè)部門中中介公司的基基本情況，還還可以避免因因?yàn)榇頇?quán)的的問題產(chǎn)生爭(zhēng)爭(zhēng)議，并可以以在訴訟時(shí)提提交準(zhǔn)確的起起訴信息，以以作為法院送送達(dá)或執(zhí)行的的參考，以利利于訴訟及案案件的執(zhí)行。 2 核實(shí)并并在合同中注注明房屋的基基本狀況 二手房買賣合同同一定要注明明房屋所有權(quán)權(quán)證號(hào)，并核核實(shí)房屋所有有權(quán)證號(hào)與買買賣合同約定定的房號(hào)及現(xiàn)現(xiàn)狀房屋是否否相符。房屋屋所有權(quán)證上上房屋的房號(hào)號(hào)決定買方所所購買的是哪哪一套房屋，房房號(hào)應(yīng)該是唯唯一確定的，在在合同中寫明明的房號(hào)應(yīng)與與房產(chǎn)證標(biāo)注注的完全一致致。在房號(hào)相相符的前提下下，還要在合合同中標(biāo)明房房屋的坐落位位置、結(jié)構(gòu)形形式、層數(shù)、 房屋面積、房房屋用途 等等信息，并

54、與與實(shí)際的房屋屋相核對(duì)。 簽訂未取得房屋屋所有權(quán)證的的買賣合同，應(yīng)應(yīng)注明買賣合合同號(hào)、開發(fā)發(fā)商的名稱、房房屋的位置、施施工號(hào)、房屋屋的面積或約約定的面積、房房屋的層數(shù)、朝朝向及房屋用用途等基本情情況，除此之之外，還應(yīng)注注明銷售許可可證號(hào)或登記記在開發(fā)商名名下的大產(chǎn)證證號(hào)等信息。沒沒有產(chǎn)權(quán)證的的房屋是不得得轉(zhuǎn)讓的，如如果簽訂了買買賣合同，可可能被認(rèn)為是是無效的行為為。 3 如何約約定抵押權(quán) 如果售房人所售售房屋沒有抵抵押，在合同同中用文字聲聲明未抵押，如如果已做抵押押，購房人應(yīng)應(yīng)當(dāng)要求售房房人聲明已抵抵押，并承諾諾解抵押解除除的時(shí)間，如如超過承諾的的期限仍未解解除抵押的售售房人應(yīng)承擔(dān)擔(dān)違約責(zé)任。

55、違違約責(zé)任可以以這樣約定：首先給售房房人一個(gè)解除除抵押的寬限限期，在寬限限期之內(nèi)按照照合同總價(jià)款款的日萬分之之三支付違約約金，超過寬寬限期仍未解解除抵押的，購購房人有權(quán)解解除合同，購購房人解除合合同的售房人人應(yīng)賠償購房房人的實(shí)際損損失或約定一一個(gè)違約金的的比例。如果果購房人不解解除合同，則則合同繼續(xù)履履行，售房人人仍應(yīng)按房屋屋總價(jià)款的日日萬分之三承承擔(dān)違約責(zé)任任，直至抵押押解除。如果果售房人隱瞞瞞抵押的事實(shí)實(shí)，導(dǎo)致合同同無效或解除除的，給購房房人造成損失失的，購房人人要求售房人人承擔(dān)相應(yīng)的的賠償責(zé)任。具具體的賠償可可由雙方協(xié)商商在合同中約約定。 4 如何審核核或約定房屋屋共有權(quán)內(nèi)容容 購房人應(yīng)

56、當(dāng)要求求售房人聲明明房屋是否存存在共有權(quán)人人，如存在共共有權(quán)人應(yīng)當(dāng)當(dāng)保證簽訂本本合同前已經(jīng)經(jīng)征得了房屋屋共有權(quán)人的的書面同意出出售該房屋，并并要求共有權(quán)權(quán)人本人到場(chǎng)場(chǎng)簽訂同意出出售的證明。如如果售房人隱隱瞞事實(shí)真相相，共有權(quán)人人主張權(quán)利導(dǎo)導(dǎo)致合同無效效、被撤銷或或解除的，售售房人應(yīng)當(dāng)賠賠償共有權(quán)人人。雙方可約約定賠償?shù)臄?shù)數(shù)額或約定損損失的計(jì)算方方式。 5 對(duì)產(chǎn)權(quán)糾糾紛的聲明 購房人應(yīng)要求售售房人保證所所售房屋在 簽訂前沒有有設(shè)定抵押權(quán)權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利利，沒有被司司法機(jī)關(guān)查封封、無權(quán)屬爭(zhēng)爭(zhēng)議或者其他他的債權(quán)債務(wù)務(wù)糾紛。售房房人還應(yīng)保證證合同簽訂后后不得將房屋屋再次轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)贈(zèng)與或者以其其他的方式處處分

57、給任何第第三人。 6 對(duì)房屋租租賃的聲明 售房人應(yīng)當(dāng)對(duì)所所售房屋租賃賃的事實(shí)予以以聲明，否則則影響到房屋屋交付或承租租人要求優(yōu)先先購買權(quán)時(shí)售售房人應(yīng)承擔(dān)擔(dān)相應(yīng)的違約約責(zé)任，具體體的違約責(zé)任任雙方應(yīng)的合合同中約定。 7 對(duì)特殊事事件的聲明 有些售房人賣房房的原因是因因?yàn)樵摲课輧?nèi)內(nèi)發(fā)生過刑事事案件，或者者其它治安案案件，或者其其它類似的事事件，如果購購房人知道后后肯定不會(huì)購購買，因此購購房人應(yīng)當(dāng)要要求售房人聲聲明該房屋未未發(fā)生過任何何異常事件，不不會(huì)導(dǎo)致購房房人做出錯(cuò)誤誤的判斷。如如果購房人因因?yàn)橹卮笳`解解購買了該房房屋，購房人人可以撤銷該該房屋買賣合合同。 8 簽訂未辦辦理產(chǎn)權(quán)證的的房屋買賣合合

58、同應(yīng)注意的的問題 房屋未辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)證即簽訂買買賣合同，所所簽訂的合同同可能被認(rèn)定定為無效。因因此，未辦理理產(chǎn)權(quán)證的房房屋買賣對(duì)于于買賣雙方來來說都存在風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。未辦理理產(chǎn)權(quán)證的房房屋買賣至少少應(yīng)注意下面面的問題： 約定售房人保證證于某年某月月某日之前辦辦理完畢本人人名下的所售售房屋所有權(quán)權(quán)證，否則雙雙方可解除合合同。 將售房人所購房房屋的基本信信息在買賣合合同中注明，比比如購房合同同簽訂的日期期、開發(fā)商的的名稱、合同同編號(hào)、房屋屋坐落位置、樓樓號(hào)、房號(hào)，實(shí)實(shí)測(cè)建筑面積積或暫測(cè)建筑筑面積、購房房方式及付款款金額、與開開發(fā)商買賣合合同的履行情情況等。并要要求售房人聲聲明對(duì)其所提提供的商品房房買賣合同

59、、購購房款發(fā)票原原件、稅費(fèi)發(fā)發(fā)票原件的合合法性、真實(shí)實(shí)性及有效性性負(fù)責(zé)，否則則將承擔(dān)具體體約定的違約約責(zé)任。 因新建商品房開開發(fā)商承擔(dān)保保修責(zé)任或其其它義務(wù)，因因此買賣雙方方轉(zhuǎn)讓時(shí)部分分開發(fā)商應(yīng)當(dāng)當(dāng)履行的義務(wù)務(wù)也應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓讓給購房人，因因此售房人與與購房人應(yīng)在在合同中約定定，辦理完畢畢房屋驗(yàn)收交交接手續(xù)之日日起，甲方將將享有的與開開發(fā)商簽訂的的商品房買買賣合同項(xiàng)項(xiàng)下的一切權(quán)權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓讓給乙方行使使，轉(zhuǎn)讓的權(quán)權(quán)利包括但不不限于： 11 、房屋質(zhì)質(zhì)量不合格時(shí)時(shí)要求其承擔(dān)擔(dān)違約責(zé)任的的權(quán)利； 22 、要求開開發(fā)商修復(fù)房房屋的權(quán)利。 9 如何約定定付款方式 購房人購買房屋屋的付款方式式主要有三種種，第

60、一種是是一次性付款款，第二種是是分期付款，第第三種是貸款款方式付款。貸貸款方式付款款至少有兩種種貸款方式可可供選擇，一一是商業(yè)銀行行貸款，二是是住房公積金金貸款。 三三種主要的最最常見的付款款方式表面看看沒有什么太太大區(qū)別，都都是向售房人人付款，但這這幾種方式對(duì)對(duì)購房人的影影響還是不一一樣的，有時(shí)時(shí)影響還比較較大，決定著著買賣雙方的的利益甚至風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。購房者者在確定付款款方式時(shí)仍需需仔細(xì)考慮一一下幾種付款款方式對(duì)自己己有什么影響響，以便爭(zhēng)取取到將來對(duì)自自已有利的結(jié)結(jié)果。 選擇一次性付款款可能會(huì)得到到售房人一定定幅度的房?jī)r(jià)價(jià)款優(yōu)惠，但但購房者必須須以足夠的資資金做后盾，對(duì)對(duì)資金尚不寬寬裕的購房者者