三江商貿城項目商業(yè)運營管理工作計劃

1、三江商貿城項目商業(yè)運營管理工作計劃董事長及各位領導：你們好！經(jīng)過短暫的幾天工作了解， 針對項目商業(yè)運營存在的問題， 我對三江商貿成項目商業(yè)運營工作提出具體實施調整方案， 以此來解決項目現(xiàn)階段開發(fā)期遇到的障礙： 一期商家經(jīng)營狀態(tài)低迷、 二期招商進度緩慢。作為返租經(jīng)營、分期開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目，必須以“三分招商、七分運營”的模式進行項目運作， 否則項目持續(xù)性開發(fā)失敗的風險系數(shù)極大，最后的結果是商鋪滯銷、 空鋪率高，項目無法良性持續(xù)開發(fā)完成，項目投資失敗。 因此商業(yè)運營管理工作必須得到?jīng)Q策層高度重視， 保證項目零風險成功開發(fā)，項目投資回報效益最大化。一、商業(yè)運營管理公司經(jīng)營管理工作調整計劃：1、入住經(jīng)

2、營商戶懇談會工作實施： 從 8 月份開始每月月底組織召開以此商戶懇談會，參會人員從每個經(jīng)營業(yè)態(tài)選取商戶代表 510 人，會議地點在公司會議室， 會議形式為茶話會舉辦，運營公司以此收集了解商戶信息、 商戶動態(tài)、 征求商戶科學建議、市場營銷思路探討， 雙方在友好的氛圍下進行互動交流，達成共識。2、入住商戶信息資源庫建立： 用時 1 個月完成入駐商戶檔案建帳、商戶臺帳建立， 運營公司隨時了解三江商貿城擁有的產(chǎn)品結構，市場銷售優(yōu)勢、 費用收取事限， 保證公司相關費用及時安全收繳及市場營銷活動針對性推廣。3、三江商貿城一期、二期、市場營銷推廣系列活動方案制定實施：用時兩個月完成年度（ 2014 年 9

3、月 2015 年 9 月）系列市場營銷推廣方案制定， 明確營銷推廣費用成本、 營銷主題、活動時間、活動內容、活動預期效果，營銷推廣全案宗旨：每周舉辦特價商品讓利促銷活動， 每月舉辦一次大中型行業(yè)專題展會、 行業(yè)學術研討會、 新品發(fā)布會、 公益愛民交流會等，目標是一年內炒熱三江商貿城商業(yè)氛圍， 引起佳木斯是消費者關注度和光顧消費欲望。4、專業(yè)商業(yè)運營團隊打造工作實施： 用時一個月完成商業(yè)運營公司現(xiàn)有團隊人員重組， 引進從業(yè)經(jīng)驗豐富的中層管理人才，真正的定崗定編、定工作流程，定周、月、季度、年度工作目標計劃，進行全方位的績效獎罰機制， 建立一直專業(yè)精干的商管團隊給商戶提供管家式的保駕護航， 讓商戶

4、在三江商貿城放心經(jīng)營做生意。5、消費客流引進三江商貿城渠道（交通組織）工作實施：用時 2 個月完成顧客免費接送車配置， 開通兩條專線免費中巴接送車，線路不定期調整， 每天半小時一班往返運行， 車輛可從社會租賃使用， 也可自購，以此解決顧客光顧三江商貿城交通不便問題（政府公交線路單一且班次少） ，同時會提升三江商貿城商業(yè)人氣，有了人氣就不愁沒有生意。6、 三江商貿城專業(yè)市場資訊內刊（市場導報）投放實施： 用時 2 個月完成第一期編輯發(fā)刊， 資訊內刊全年發(fā)行， 每月一期，?？瘍热莅ǎ荷虘舢a(chǎn)品介紹、商業(yè)動態(tài)、特價促銷信息、行業(yè)新聞、三江商貿城發(fā)展動態(tài)、 行業(yè)論壇、企業(yè)文化、當?shù)仫L土人情等，?？斗?/p>

5、對象面對企事業(yè)單位、 行業(yè)協(xié)會、同類市場商戶，投放形式以郵寄，夾報、上門派發(fā)為主，以此提高三江商貿城公眾知名度及市場信息有效傳遞。7、三江商貿城現(xiàn)場戶外導示識別系統(tǒng)配置功能改善： 自編街路命名，在各街路口增加功能區(qū)域提示牌、 商業(yè)運營公司辦公區(qū)指引牌，以此營造三江商貿城優(yōu)美、便捷商業(yè)環(huán)境。8、商業(yè)運營公司財務月報表及獨立建帳工作實施： 審計控制各項費用支出，及時收繳費用， 每月核算匯總收支平衡線， 做好經(jīng)營風險預警提示和信息公布， 達到商業(yè)運營過程中開源節(jié)流的目的。二、招商拓展工作調整計劃：1、現(xiàn)有招商團隊重組： 引進從事過招商經(jīng)驗的新人加盟，淘汰業(yè)績能力較差的現(xiàn)有招商人員，進行系統(tǒng)招商技巧和

6、業(yè)務能力提升培訓，將三江商貿城指標進行績效考核，以此保證三井商貿城二期招商如期完成和三期商戶資源累計。2、 招商渠道強化搭建： 多渠道實施招商業(yè)務外拓， 重點實施周邊臨近市、線、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、省城駐點招商及項目推廣， 聯(lián)系行業(yè)協(xié)會，招商代理公司聯(lián)合招商，達到選商效果。3、 招商重點工作實施： 文明規(guī)定及大力倡導老帶新商戶招商獎勵政策，此方式招商周期短，成功率高、招商成本低。4、 招商工具完善 ：重新設計印制三江商貿城完善招商手冊， 增加豐富招商手冊宣傳內容：重點闡述三江商貿城未來市場銷售份額占有率、項目平臺優(yōu)勢、專業(yè)運營團隊服務優(yōu)勢、項目市場營銷推廣優(yōu)勢，開發(fā)商實力優(yōu)勢，政府扶持優(yōu)勢等，勾畫出一個美

7、好前景的未來，激發(fā)客戶進駐三江商貿城投資熱情。5、 租賃政策審批制度實施： 租賃政策是公司重要收益部分， 不能一放到底，招商經(jīng)理、招商總監(jiān)、商業(yè)運營總經(jīng)理、董事長應有不同審批標準，在招商洽談過程中給自己留有回旋余地，招商本身就是多個回合的拉鋸式商務談判，如把招商政策底線直接放給一線人員，以此洽談不成功就會造成客戶流失或再次降低租賃政策重新洽談，這樣嚴重影響公司收益和總體招商拓展無法把控。6、 招商部設立專職招商總監(jiān)實施全面招商管理工作： 上規(guī)模、分期開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目招商管理工作是非常重要的，必須配備一名經(jīng)驗豐富和管理能力極強的職業(yè)經(jīng)理人管理建設招商團隊，招商人員不僅是租賃商鋪那么簡單，它的職責

8、更多的是項目營銷推廣，沒有一套優(yōu)秀的招商拓展方案 （戰(zhàn)術打法）是打不贏這場戰(zhàn)役的，現(xiàn)階段的招商工作就像在菜市場買菜一樣：討價還價，這樣的招商業(yè)務實施成功的機遇太低了，結果不理想也是正常的，接下來就會出現(xiàn)租賃再次下調和招商周期延長。7、 三江商貿城二期招商廣告宣傳投放實施： 先炒熱市場后進行行業(yè)務拓展，而且要做好各種招商準備工作哦集中式招商，這樣招商效果才能事半功倍，現(xiàn)階段招商人員分散式招商是沒有效果的，廣告宣傳以短信群發(fā)、微信建群、車體廣告、DM 單形式實施。8、三江商貿城一二期招商業(yè)態(tài)補充：12 家銀行金融機構營業(yè)廳招商引進業(yè)態(tài)，商務快捷連鎖酒店，西餐廳、康體健身中心業(yè)態(tài)各招商引進一家，重點

9、招商引進510 家建材家具汽配五金品牌展示體驗館、行業(yè)協(xié)會辦事處，以此豐富三江商貿城多功能商業(yè)服務配套內容，真正提供一站式服務功能。三、營銷策劃工作調整計劃 :1、 三江商貿城品牌塑造工作實施 ：保安保潔儀容儀表重新包裝，白班保安年輕化、服裝更換時尚款式、配備相應警械器具及兩輪立式電瓶巡邏車項目現(xiàn)場墻體廣告版面更新，以三江商貿城一期促銷讓利、二期隆重招商、運營服務理念、一站式購物平臺、 項目優(yōu)勢為主題宣傳內容項目四周沿街主建筑物燈光亮化裝飾及樓頂?shù)暾袕V告增加，達到項目24 小時對外展示功能。2、三江商貿城專業(yè)網(wǎng)站建設實施：獨立開發(fā)三江商貿城專用網(wǎng)站，研發(fā)電子商務平臺進行連接，為招商、產(chǎn)品推介、

10、商品購買、營銷推廣、信息發(fā)布提供網(wǎng)上交易i 功能業(yè)務。3、三江商貿城會員制工作啟動： 針對入住商會建立會員體系，由商業(yè)運營公司倡導發(fā)起三江商貿城聯(lián)盟會員俱樂部，設立會員章程及享受的特權，實行收費入會，會員特權以優(yōu)先享受運營公司的市場推廣宣傳參與權、經(jīng)營管理建議權、大宗商品退購交易權、定點物流配送合作單位優(yōu)惠折扣權等，讓商戶真正參與到三江商貿城的市場經(jīng)營管理活動中，這樣我們以后的所有營銷推廣活動都有一定基礎商家支持和參與，我們搭建的平臺和活動的舉辦只有商戶的參與才有良好效果和價值體現(xiàn)，主角是商戶、配角是商業(yè)運營公司的推廣思路才是正確的。4、 三江商貿城運營期年度市場營銷推廣方案策劃實施 ：重點考

11、慮冬季市場營銷推廣主題及場地設置，考察借鑒哈市、北京同類市場冬季是如何做市場營銷推廣的，針對性制定實施我們的冬季營銷方案。5、運營公司辦公區(qū)外墻公告欄設置：保證運營公司各項制度、指令、理念、文化信息及時對外發(fā)布和形象展示。6、 策劃部人員配置增編： 增加 1 名編輯、 1 名平面設計，加強市場營銷推廣力量。四、建設性工作計劃：1、三江商貿城經(jīng)營管理工作開發(fā)模式實施建議：給商業(yè)運營公司定年度經(jīng)營管理考核指標，簽訂目標責任狀，實施承包式經(jīng)營管理，各項經(jīng)濟指標有數(shù)據(jù)標準計算出來的，商業(yè)運營公司經(jīng)營管理工作徹底獨立運作，取消開發(fā)公司各項審批程序，實行月審計商業(yè)運營公司監(jiān)督機制，將開發(fā)公司同商業(yè)運營公司

12、剝離開來，才能職責分明，才能專業(yè)的事專業(yè)的人去做，兩個公司業(yè)務性質在項目開放過程中角色不同，一個是短期行為，一個是長期持續(xù)行為，一定不能把業(yè)務混在一起管理的，分開也規(guī)避了三江商貿城經(jīng)營狀況不佳時給開發(fā)公司帶來的連帶責任風險。2、三江商貿城二、三期招商工作調整建議：實行聯(lián)動招商，聘請 1 家招商代理公司駐點招商， 聘請多家招商代理公司非駐點合作招商，多線招商加大業(yè)務拓展區(qū)域、縮短招商周期、減少客戶流失，幾只招商團隊存在因競爭產(chǎn)生無限招商動力的，這樣為二三期招商上了多重保險，有利無害！3、三江商貿城物業(yè)費標準調整建議：現(xiàn)有標準 1.5 元/ 米 2 物業(yè)費嚴重低于同類專業(yè)市場水平，根本不夠支持商業(yè)

13、運營公司運營成本，應該在3.8 元/ 2 物業(yè)費基本持平，建議二期物業(yè)費標準定在 3 元/ 2，這樣才接近行業(yè)標準，我們虧損和不合理投入才能改變。4、 招商提成標準調整建議： 現(xiàn)有招商退隊傭金（提成）過高，提成相當于 2 月租金（租賃政策免租期是 20 個月，三年合同期，平均每月租金 15 元/ 米 2），項目招商成本太大了，如此超高傭金還不如委托一家招商代理公司負責招商，也減少公司很多精力和成本投入。建議取消底薪或下調租金，并給每個招商人員定周、月、招商指標進行業(yè)績考核。5、 招商運營公司薪酬標準調整建議： 現(xiàn)有商業(yè)運營公司人員工資標準相對項目規(guī)模而言偏低， 建議在原有基礎上上調 20%，引進優(yōu)秀同行業(yè)人才和應屆大學畢業(yè)生，為項目在開發(fā)做好人才儲備和培養(yǎng)。項目規(guī)模決定人才素質和能力匹配，人才素質和能力整合取決于薪酬水平，一定不能參照本地市場工資水平制定，項目運營期人力成本是無法壓縮的，如何組建打造一只精干專業(yè)運營團隊為商戶提供管家式服務才是我們研究的課題。6、 借助外部關系拓展政府定點采購單位確定及企業(yè)團購、大宗采購合作 ：為商戶尋找市場商機，此工作由客服部負責，前期需要投入相應拓展公關費用，