物業(yè)管理服務(wù)工程維修服務(wù)方案

1、制訂砌體、鋼筋混凝土、防水、裝飾、門窗結(jié)構(gòu)、工程以及公用設(shè)施的詳細(xì) 重視白蟻防治，定期進(jìn)行房屋查勘，確保房屋和公用設(shè)施安全、正常使用， 一、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的重點(diǎn)夏季火熱，雷陣雨多，空氣溫度高，含鹽份較多，所以，房屋建筑 二、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的目標(biāo) 房屋及配套設(shè)施完好率98%以上。三、房屋日常維保與管理具體要求與執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)1、我公司指導(dǎo)物業(yè)使用人正確使用房屋，指導(dǎo)其遵守房屋安全使用的相關(guān)2、我公司建立房屋巡查制度，根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋的使 用狀況;大風(fēng)、暴雨等極端天氣之前進(jìn)行應(yīng)急檢查。3、我公司巡查中發(fā)現(xiàn)損壞需要維修時，在保修期內(nèi)的應(yīng)及時聯(lián)系相關(guān)單位 進(jìn)行維修。

2、超出保修期的，屬于合同約定由物業(yè)服務(wù)費(fèi)用支出的項目應(yīng)在24小 時內(nèi)組織修復(fù);需要動用維修資金的，應(yīng)及時編制維修計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用 組 4、我公司每年制訂房屋的年度維護(hù)保養(yǎng)計劃，經(jīng)業(yè)主或物業(yè)使用人同意后 組織實(shí)施。5、我公司對業(yè)主或物業(yè)使用人違反規(guī)劃私搭亂建或擅自改變房屋用途的行 6、我公司應(yīng)對辦公樓內(nèi)及周邊各項標(biāo)識進(jìn)行有效管理，主要包括： 6.1各主出入口的平面示意圖; 6.2主要道路、停車場、泊車導(dǎo)向等標(biāo)識;6.3辦公區(qū)域、公共區(qū)域內(nèi)的緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等警示性標(biāo)識; 6.4各樓層指示、引導(dǎo)標(biāo)識; 6.5公共衛(wèi)生間、安全出口等公共服務(wù)設(shè)施引導(dǎo)和位置標(biāo)識; 6.6公共場所的安全設(shè)備

3、設(shè)施、消防設(shè)備設(shè)施標(biāo)識;6.7共用設(shè)備設(shè)施的安全警示標(biāo)識;6.8臨時性服務(wù)標(biāo)識;7、工作要求1)確保招標(biāo)人房屋及各類公類設(shè)施完好，不擅自改變房屋用途，院內(nèi)各類 2)確保招標(biāo)人房屋外觀完好，房屋內(nèi)外無墻面破損、裂縫、裝飾面脫落， ,涂料無脫落、無污漬，沒有亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。3)房屋裝飾裝修符合招標(biāo)人管理規(guī)定，杜絕危及房屋結(jié)構(gòu)安全、擅自接駁 4)每周對房屋及設(shè)施進(jìn)行巡檢;建筑物的樓面、地面、屋頂、玻璃幕墻等 出現(xiàn)問題及時修繕;鋼架結(jié)構(gòu)、管道、圍欄、花基、樓梯和扶欄等易生銹設(shè)備設(shè) 5)各標(biāo)識牌清晰無損壞。制止任何損壞房屋、公共場地、道路、公共設(shè)施 6)雨水管道無堵塞，水流暢通無阻，無破損

4、，無雨水外溢。排水渠蓋板、 堵塞，排水通暢。化糞池?zé)o污水外溢、排水通暢，無井蓋丟 溝內(nèi)無積水，供電正常，經(jīng)常維護(hù)，杜絕線 7)指定專門的技術(shù)人員，每天一次，全面巡視檢查房屋、院內(nèi)廣場、公共 四、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計劃 房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計劃及實(shí)施細(xì)則類項 目范日常維修別圍(數(shù)量)計劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果內(nèi)道路人行道每天檢 查二遍，隨 由工 程技術(shù)部 門專業(yè)維 修工實(shí)施1)路面修 鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn) 坑洼、無積水 、無缺損，完 好率達(dá)99%以上緩路徑 砼道牙 外照 明道路燈每天檢 查一遍，隨 由工 程技術(shù)部 門專業(yè)維 修工按項 目維修規(guī) 程實(shí)施1 )電氣作 程 燈泡正常 使用，燈罩完 及燈

5、座無破損 ,完好率達(dá)99上庭院燈高桿燈投光燈其他照 明燈 渠池 井雨水口每周檢 查一遍，發(fā) 現(xiàn)問題，及 時隨修由工 程技術(shù)部 門專業(yè)維 修工實(shí)施1)井內(nèi)無 積物井壁無脫 落 出口及分隔無 堵塞3 )井蓋上標(biāo)志清晰1)井蓋完 2)無缺損 ,不污積3)無堵雨水井污水井化糞池閥門井 防設(shè) 施排 水管網(wǎng)排水管每周檢 查一遍，發(fā) 現(xiàn)問題，及 時隨修由工 程技術(shù)部 門專業(yè)維 修工實(shí)施1)排水管 施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1)管道暢 通，無堵塞;2)無泄露3 )消防設(shè)室外消 防栓水泵結(jié)合器 別項目范圍數(shù)量)日常維修計劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果準(zhǔn)用標(biāo)志設(shè)施警示牌每周檢 查一遍，發(fā) 現(xiàn)問題，及 時隨修由工 門專業(yè)維 1)標(biāo)示清 楚，

6、無污積， 破損;2 )安放牢 固1)標(biāo)志設(shè) 2)標(biāo)志無 損壞標(biāo)識管理中常維修與管理 1)設(shè)備設(shè)施日常維護(hù)與管理的服務(wù)內(nèi)容設(shè)備設(shè)施主要內(nèi)容1)供配電系統(tǒng)：高、低壓配電系統(tǒng)運(yùn)行、維護(hù)與管理，低壓電器、設(shè)備設(shè) 2)給排水系統(tǒng)：給排水系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)的運(yùn)行、維護(hù)和管理。3)辦公家具設(shè)備(桌、椅、柜、臺、沙發(fā)、門、燈具、水龍頭、開關(guān)插座 等)維護(hù)和管理。4)其它公共設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)與管理。 配 水爐; 的管理原則和目標(biāo) 00%持證上崗，能熟悉掌握操作規(guī)程，確保設(shè)備安全、 ,電梯、空調(diào)系統(tǒng)、機(jī)械式停車設(shè)備完好率達(dá)100%,排水，排污系統(tǒng)98%.建立 3)機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)方式 規(guī)范物業(yè)項目變電室、

7、配電間、電表室、層配電箱(柜、盤)、照明系統(tǒng)管 3 職責(zé) 實(shí)施。4 操作規(guī)程.1 變電室高壓的運(yùn)行值班4.1.1變電室運(yùn)行值班人員必須持證上崗。 作。走向、設(shè)備技術(shù)性能和實(shí) 。 由維修班長安排相關(guān)工作內(nèi)容，由值班人員填寫倒閘操作票,并在變 倒閘操作時，要帶絕緣手套，穿絕緣靴;倒閘操作時應(yīng)按倒閘操作票的 和監(jiān)護(hù) 4.3 工作票制度4.3.1在變配電設(shè)備上工作，應(yīng)填用工作票或按命令執(zhí)行，其方式有下列兩 4.3.1高壓設(shè)備上工作需要全部停電或部分停電的。 員應(yīng)將發(fā)令人、負(fù)責(zé)人及工作任務(wù)詳細(xì)記錄在變電室值班記錄表上，并向發(fā) 得任意涂改，如有錯別字、漏字需修改時，應(yīng)字跡清楚，簽注姓名和日期。兩份工作票中

8、的一 份必須長期(不低于2年)保存在工作地點(diǎn)，由值班員收執(zhí)，值班員應(yīng)將工作票 號碼、工作任務(wù)、許可工作時間及完工時間記入變電室值班記錄表,另一份 在 示牌。意。 工作負(fù)責(zé)人和允許辦理工作票的值班員(工作許可人)由強(qiáng)電組長或資深技工擔(dān) 4.3.10 工作票所列人員的安全責(zé)任： 工作必要性;工作是否安全;工作票上所填的安全措施是否正確完備; 4.3.10.2 工作負(fù)責(zé)人(監(jiān)護(hù)人):正確安全地組織工作;結(jié)合實(shí)際進(jìn)行安全思想教育;督促、監(jiān)護(hù)工作人員遵守本規(guī)程;負(fù)責(zé)檢查工作票所載安全措施是否正確完備,值班員所做的安全措施是否符合現(xiàn)場實(shí)際條件;負(fù)責(zé)審查工作票所列安全措施是否完備，是否符合現(xiàn)場條件; 負(fù)責(zé)檢

9、查工作現(xiàn)場布置的安全措施是否完善;負(fù)責(zé)檢查停電設(shè)備有無突然來電的危險;對工作票中所列內(nèi)容即使發(fā)生很小疑問，也必須向工作票簽發(fā)人詢問清楚， 4.4.1人員應(yīng)定時巡視變壓器高、低壓側(cè)電流、電壓及運(yùn)行溫度并記錄在 因 4.5 變電室電容器的巡查 4.6 變電室直流屏的運(yùn)行巡視。 。 障。.7 變電室的交接班4.7.1值班人員在接班人員未到場時，不得離開本崗，在接班人員到場后， 4.8 層配電箱(柜)的巡查 4.9 層配電箱(柜)的檢修 4.9.15 注意事項：4.10 項目配套照明的巡查、 查看開關(guān)及導(dǎo)線容量是否與用電設(shè)1 項目配套照明的檢修4.11.1維修電工必須持證上崗。 .11.4 檢修時使用

10、的梯子，必須是人字梯，且牢固可靠，梯腳絕緣良好， 登梯。須按照升降機(jī)使用說明書進(jìn)行操作，并注 備需按電動工具安全操作規(guī)程 1 目的 2 范圍3 職責(zé)4 操作規(guī)程4.1.1在維修過程中，需動用電、氣焊時，必須上報安全消防部，并領(lǐng)取 m與 使用前，須認(rèn)真對設(shè)備進(jìn)行全面檢查。保證活動部位均加有潤滑油，確 3 砂輪機(jī)4.3.1操作前，須認(rèn)真檢查砂輪是否裝配可靠，砂輪切削面是否平整，防護(hù)4.4 手持電鉆(電錘)在工作面上再打鉆，不得空打和頂死。 4.5.1使用前檢查鋸片是否安全。必須離鋸片50mm 以上。 4.6 手提壓刨4.6.1使用前應(yīng)檢查電線、機(jī)器是否安全。三、給排水系統(tǒng)操作規(guī)程保持物業(yè)配套設(shè)施設(shè)

11、備良好性能，確保自來水、消防水、污水、雨水管網(wǎng)運(yùn) 3 職責(zé) 查 實(shí)施。4 操作規(guī)程網(wǎng)的巡查4.1.1巡查人員要服從領(lǐng)導(dǎo)安排定期巡查。4.1.4 檢查上水管及閥門是否完好,無滲漏。 備的巡查 。四、工程特約維修服務(wù)操作規(guī)程 3 職責(zé) 實(shí)施。4 操作規(guī)程長 須保證維修人 工，填寫工程維修派工單并拍照留存相關(guān)證據(jù)，酌情處 1 目的 2 范圍3 職責(zé) 員 4 操作規(guī)程 鑰匙的接收4.1.1鑰匙由工程部負(fù)責(zé)接收，應(yīng)逐戶核對，并當(dāng)場做好標(biāo)記。 4.2 鑰匙的保管入專柜保存，分戶、分部位粘貼標(biāo)簽，填寫鑰匙 4.3 鑰匙的發(fā)放與借用4.3.1由工程部主管提出鑰匙發(fā)放范圍，經(jīng)項目負(fù)責(zé)人審批后方可領(lǐng)取。 。.4 鑰匙的歸還4.4.1所有借用的鑰匙原則上要當(dāng)日歸還。鑰匙管理員應(yīng)督促檢查，避免丟 認(rèn)，任何人不能代 4.5 鑰匙管理規(guī)定4.5.1.1所有鑰匙由管理處安全消防部負(fù)責(zé)接收、保管、發(fā)放及日常借用歸 入專用鑰匙柜。平日，凡領(lǐng)取備用鑰匙的人員，要履行登記 人，歸還時間。遇有緊急情況，請示值班經(jīng)理 。 4.6.1所有鑰匙分戶、分棟、分區(qū)、分柜進(jìn)行入柜管