大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)模擬試卷

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)模擬試題2一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)）1不動(dòng)產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上在于（ ）。 A土地總量有限 B規(guī)劃限制 C不動(dòng)產(chǎn)不可移動(dòng) D價(jià)值量大2某套住宅總價(jià)為30萬(wàn)元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積為10 m2，套內(nèi)墻體面積為20 m2 A1667 元m2： B1765元m2 C1875元m2 D2000元m23在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合

2、作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用（ ）的行為。 A宅基地所有權(quán) B空間利用權(quán) C地役權(quán) D建筑物相鄰關(guān)系4某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為08，樓面地價(jià)為700元m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為50，樓面地價(jià)為960元m2 A78萬(wàn)元 B882萬(wàn)元 C1210萬(wàn)元 D1272萬(wàn)元5一套建筑囤積為100 m2，單價(jià)為2000元m2 A實(shí)際單價(jià)為2000元m2，實(shí)際總價(jià)為3016萬(wàn)元 B名義單價(jià)為1950元m2，實(shí)際總價(jià)為20萬(wàn)元 C實(shí)際單價(jià)為2000元m2，實(shí)際總價(jià)為20萬(wàn)元 D名義單價(jià)為2000元m2，實(shí)際總價(jià)為3016萬(wàn)元6現(xiàn)實(shí)中，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)上某種不動(dòng)產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為（

3、）。 A存量十新開發(fā)量十其他種類不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種不動(dòng)產(chǎn)量一該種不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為 其他種類不動(dòng)產(chǎn)量拆毀量 B存量十新開發(fā)量十 該類不動(dòng)產(chǎn)與其他種類不動(dòng)產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量十拆毀量 C存量十新開發(fā)量十空置房量一拆毀量 D存量十新增竣工量一拆毀量7按間接比較的判定，某可比實(shí)例的不動(dòng)產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)狀況，價(jià)格低2；而估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)狀況，價(jià)格高5。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)（ ）的情形。 A估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的不動(dòng)產(chǎn)狀況，價(jià)格高7 B可比實(shí)例的不動(dòng)產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)狀況，價(jià)格低7 C可比實(shí)例價(jià)格的不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1071 D可比實(shí)例價(jià)格的不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為093

4、38現(xiàn)需評(píng)估某宗不動(dòng)產(chǎn)2004年10月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為2500元m2，成交日期為 2004年 1月末，該類不動(dòng)產(chǎn)自 2003年 7月末至2004年6月末平均每月價(jià)格遞增1，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月價(jià)格上漲20元m2。該可比實(shí)例在2004年10月末的價(jià)格為（ ）。 A2648元m2 B2688元m2 C2708元m2 9在某幢建筑面積3000 m2 A1067元m2 B 1070元m2 C1087元m210某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)觀察該建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為2，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（

5、 ）。 A 80 B 82 C 83 D 9211某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（ ）。 A35年 B45年 C48年 D50年12某不動(dòng)產(chǎn)的土地取得成本為1000萬(wàn)元，開發(fā)成本為3000萬(wàn)元，管理費(fèi)用為200萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為300萬(wàn)元，開發(fā)利潤(rùn)為500萬(wàn)元，則該不動(dòng)產(chǎn)的投資利潤(rùn)率為（ ）。 A100 B11l C119 D12513某建筑物的建筑面積為200 m2 m2 ，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（ ）。 A 102

6、萬(wàn)元 B 110萬(wàn)元 C 113萬(wàn)元 D 115萬(wàn)元14某宗不動(dòng)產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價(jià)格為4000元m2，對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為7?，F(xiàn)假定報(bào)酬率為9，該宗不動(dòng)產(chǎn)40年上地使用權(quán)條件下的價(jià)格最接近于（ ）。 A3275元m2 B3287元m2 C3402元m15用收益法計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，若凈收益a每年不變，年限為n，凈收益增長(zhǎng)率與報(bào)酬率Y相等，則不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格V（ ）。 A 0 B Xn C aXn D 16某宗不動(dòng)產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，頂計(jì)該宗不動(dòng)產(chǎn)年有效毛收人為80萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40，安全利率假定為6，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的40，該不動(dòng)產(chǎn)的收益價(jià)格為（ ）。 A368萬(wàn)元 B552

7、萬(wàn)元 C561萬(wàn)元 D920萬(wàn)元17城市基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的（ ）。 A最低價(jià)格 B平均價(jià)格 C出讓地價(jià) D標(biāo)定地價(jià)18某臨街深度3048m（即100英尺），臨街寬度20 m的矩形土地，總價(jià)為12192萬(wàn)元。按照四三二一法則，其相鄰臨街深度1524m(即50英尺），臨街寬度25m的矩形土地的總價(jià)為（ ）。 A5334萬(wàn)元 B8534萬(wàn)元 C10668萬(wàn)元 D21336萬(wàn)元19某宗不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)值為5000萬(wàn)元，其總地價(jià)為2000萬(wàn)元，總建筑面積為10 000 m2，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為 90萬(wàn)元，該

8、部分的建筑面積為200 m A1 Bl5 C2 D2520. 在采用假設(shè)開發(fā)中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（）A、未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B、投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)C、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)D、開發(fā)成本和管理費(fèi)用二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得05分）1建筑物區(qū)分所有權(quán)包括（ ）等。 A按份共有所有權(quán) B專有部分所有權(quán) C共同關(guān)系成員權(quán) D共同部分持份權(quán) E長(zhǎng)期使用租賃權(quán)2有一開發(fā)公司擬參加國(guó)有土地使用權(quán)拍賣會(huì)，現(xiàn)

9、委托不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)人員對(duì)該土地的最高競(jìng)買價(jià)進(jìn)行評(píng)估，所得出的評(píng)估價(jià)值是（ ）。 A交換價(jià)值 B公開市場(chǎng)價(jià)值 C投資價(jià)值 D理論價(jià)格 E標(biāo)定地價(jià)3甲、已兩塊土地，其區(qū)位及實(shí)物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價(jià)為506元m2，容積率為l5，土地使用年限為50年。乙地塊土地年價(jià)為820元m2，容積率為24，土地使用年限為70年。在用樓面地價(jià)來(lái)判斷甲、乙兩地塊的投資價(jià)值時(shí)，若土地報(bào)酬率為8，則下列表述中正確的有（ ）。 A乙地塊比甲地塊貴 B甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價(jià)低于341.67元m2 C甲地塊與乙地塊的樓面地價(jià)相等 D甲地塊比乙地塊貴 E乙地塊的70年使用權(quán)樓面地價(jià)高于340元m24估價(jià)中的最高最佳使

10、用具體包括（ ）等。 A最佳用途 B最佳位置 C最佳規(guī)模 D最佳環(huán)境 E最佳集約度5選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括（ ）等。 A可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)必須相同 B可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)目的吻合 C可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng) D可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格 E可比實(shí)例的大類用途與估價(jià)對(duì)象的大類用途相同6建筑物重置價(jià)格的求取方法有（ ）等。 A單位比較法 B工料測(cè)量法 C指數(shù)調(diào)整法 D分部分項(xiàng)法 E成新折扣法7在成本法中，直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)包括（ ）等。 A土地取得成本 B開發(fā)成本 C管理費(fèi)用 D銷售費(fèi)用 E投資利息8下列表述中，正確的有（ ）。 A開發(fā)經(jīng)

11、營(yíng)期可分為開發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期 B開發(fā)期又可稱為建設(shè)期，對(duì)于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來(lái)說，又可分 為前期和建造期 C開發(fā)期的終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)完成的日期，起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的 起點(diǎn)相同 D經(jīng)營(yíng)期可具體化為銷售期和出租期 E在有租賃的情況下，租售期通常到開發(fā)完成的日期9下列估價(jià)方法中理論依據(jù)相同的有（ ）。 A市場(chǎng)比較法 B收益還原法 C路線價(jià)法 D成本法 E基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法10下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的表述中，正確的有（ ）。 A法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的不動(dòng)產(chǎn)，沒有抵押價(jià)值 B再次抵押的不動(dòng)產(chǎn)的抵押價(jià)值為該不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額 C不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值扣除預(yù)計(jì)處分該不動(dòng)產(chǎn)的各種費(fèi)用、稅

12、金后的余額才是抵押價(jià)值 D不能單獨(dú)處分、使用的不動(dòng)產(chǎn)不宜作為抵押物，應(yīng)當(dāng)沒有抵押價(jià)值 E在評(píng)估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的不動(dòng)產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包含土 地使用權(quán)出讓金11確定路線價(jià)時(shí)，選取標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)符合（ ）等要求。 A一面臨街 B兩面臨街C土地形狀為矩形 D土地形狀為正方形E容積率為所在區(qū)段具有代表性的容積率12. 建筑物的物質(zhì)折舊包括（ ）A功能衰退 B正常使用的磨損C環(huán)境惡化 D意外的破壞損毀E延遲維修13. 假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)期包括（ ）A前期 B建造期C租售期 D保修期E運(yùn)營(yíng)期14. 高層建筑物地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ㄖ饕校?）A按建筑物面積進(jìn)行分?jǐn)?B按樓面地價(jià)進(jìn)行分?jǐn)侰按房地價(jià)值進(jìn)行分

13、攤 D按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)侲按使用面積進(jìn)行分?jǐn)?5. 市場(chǎng)比較法估價(jià)中需要建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，主要包括（ ）A統(tǒng)一幣種 B統(tǒng)一面積內(nèi)涵C統(tǒng)一交易方式 D統(tǒng)一貨幣單位E統(tǒng)一交易日期三、判斷題（共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“”表示正確；用“X”表示錯(cuò)誤）1. 具體一宗有土地使用年限的不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是趨于下降的。（ ）2在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。（ ）3房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨(dú)有，自有 和建筑物區(qū)分所有，其中建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物內(nèi)的住宅，商業(yè)，用房等有專有部分享有所有權(quán)，對(duì)走

14、廊，樓梯，外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。（ ）4就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對(duì)而言，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是不動(dòng)產(chǎn)的交換價(jià)值。（ ）5在不動(dòng)產(chǎn)損害賠償估價(jià)中，一般來(lái)說，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形。（ ）6. 由于土地具有不可毀滅性，所以基本上是一宗土地一個(gè)價(jià)格，而且不同的土地價(jià)格差異較大，有的寸土存寸金，有的一文不值。7. 公平原則是最高估價(jià)原則。（ ）8某房產(chǎn)年折舊率為l6，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，接直線法折舊該房產(chǎn)應(yīng)屬完好房。（ ）9用收益法估算某大型商場(chǎng)的價(jià)值時(shí)，其凈收益為商場(chǎng)銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、銷售稅金及付加管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用后的余額。（ ）10預(yù)計(jì)某宗不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)第

15、一年的凈收益為38萬(wàn)元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上減少3萬(wàn)元，則該宗不動(dòng)產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為12年。（ ）11. 在城市某一塊土地，規(guī)劃用途為居住用地，但其周圍是繁華的商業(yè)區(qū)，如果改作商業(yè)用地，其收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于居住用地，因此這類土地的評(píng)估，其最高最佳用途應(yīng)為商業(yè)。12路線價(jià)法中的單獨(dú)深度價(jià)格修正率隨著臨街深度的遞進(jìn)而增大。（ ）13估價(jià)目的是由委托人提出的，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是根據(jù)估價(jià)目的確定的。（ ）14估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期是從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，而不是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)開始計(jì)算。（ ）15估價(jià)資料的保管期限是從估價(jià)報(bào)告出具之日起到估價(jià)報(bào)告得到使用之日止。（ ）四、計(jì)算題（共2題、第1小題15分，第2小

16、題20分。要求列出算式、計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答）1. 6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積f王甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無(wú)償歸甲方。現(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時(shí)應(yīng)出資多少萬(wàn)元購(gòu)買甲方的權(quán)益。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出

17、租率為85，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占租賃有效毛收入的35，報(bào)酬率為10。2某宗土地面積為1.2公頃，已完成七通一平。某不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商擬取得該宗土地50年的土地使用權(quán)，按規(guī)劃要求開發(fā)建設(shè)建筑面積相同的住宅樓和寫字樓各一幢，總?cè)莘e率為2.5。在第1年末辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)，一次性繳納全部地價(jià)款，并且開工建設(shè)。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排（見如下橫道圖），項(xiàng)目建成后，住宅樓將全部出售，寫字樓將用于出租。第一年第二年第三年第四年第五年第 年第n年1、土地取得-2、工程建設(shè)-1）住宅樓建設(shè)-2）寫字樓建設(shè)-3、經(jīng)營(yíng)-1）住宅樓銷售-2）寫字樓出租-根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：（1）該項(xiàng)目所在區(qū)域的同類型、同檔次住宅銷售價(jià)格為5000元/m2，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格6%；同類寫字樓可出租建筑面積的月租金為120元/m2（可出租面積占建筑面積的