培育和規(guī)范物業(yè)管理市場推動物業(yè)管理工作健康發(fā)展

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔培育和規(guī)范物業(yè)管理市場推動物業(yè)管理工作健康發(fā)展天津市房地產(chǎn)管理局 肖 云一、“九五”物業(yè)管理工作簡要回顧“九五”時期，是我國住房新舊體制轉(zhuǎn)換、住宅建設(shè)與房地產(chǎn)運(yùn)行環(huán)境發(fā)生深刻變化的重要時期，也是我市住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成績最為顯著，危改取得突破最大的時期。我市物業(yè)管理伴隨著住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展孕育而生，并獲得了長足的發(fā)展，成為一個新興行業(yè)。我市物業(yè)管理工作自1996年起步以來，在市委、市政府和市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組的正確領(lǐng)導(dǎo)和關(guān)懷下，在全市各界和廣大群眾的理解和支持下，其規(guī)模以每年30%的速度遞增。到2000年底，全市物業(yè)管理面積達(dá)到4058平方米，983個項(xiàng)目

2、，其中管理住宅面積達(dá)3401萬平方米，占全市住宅存量的43.8%.全市物業(yè)管理企業(yè)已達(dá)468家，從業(yè)人員達(dá)24000余人。形成了普通住宅小區(qū)物業(yè)管理快速增長，高檔公寓、商貿(mào)辦公、醫(yī)院學(xué)校、工業(yè)倉儲等物業(yè)管理多元發(fā)展的格局?！熬盼濉逼陂g，我市物業(yè)管理工作，以培育住宅消費(fèi)需要，拉動經(jīng)濟(jì)增長，改善城市管理和居住環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)，扎實(shí)工作，開拓創(chuàng)新，在提高物業(yè)管理覆蓋面；促進(jìn)全行業(yè)管理和服務(wù)水平的提高；推進(jìn)物業(yè)管理市場進(jìn)程，加快物業(yè)管理體制和經(jīng)營機(jī)制的轉(zhuǎn)換，增強(qiáng)企業(yè)活力；加快管委會建設(shè)，提高業(yè)主參與能力；加大行政執(zhí)法力度，規(guī)范行業(yè)行為等方面都取得了成效，物業(yè)管理體制初步建立，形成了新區(qū)不欠帳，舊區(qū)逐年還的

3、機(jī)制，為物業(yè)管理行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，創(chuàng)造了良好的環(huán)境，奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在此期間，主要在以下幾個方面取得了重大進(jìn)展。1、建立市場規(guī)則，依法規(guī)范了市場主體行為。我們先后制定出臺了天津市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法等七個規(guī)范性文件，并推行了物業(yè)管理委托合同等四個示范文本，使我市物業(yè)管理基本做到了有法可依，有章可循。在規(guī)范市場主體行為中，我們著重抓了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理和管理人員的資格管理，把好入門關(guān)，并嚴(yán)格資質(zhì)年檢，強(qiáng)化日常監(jiān)管，連續(xù)三年開展了以服務(wù)不到位、亂收費(fèi)為重點(diǎn)的專項(xiàng)治理，重點(diǎn)查處了一批嚴(yán)重違規(guī)的企業(yè)，先后取消了42家物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，凈化了物業(yè)管理市場。通過治理，投訴量由1999年的1035件下降

4、到2000年的400余件。此外，我們還堅(jiān)持了物業(yè)管理人員持證上崗制度，全市通過專門培訓(xùn)持證上崗的管理人員累計(jì)已達(dá)3000多人，持證率已達(dá)70%，為行業(yè)整體水平的提高奠定了基礎(chǔ)。2、推進(jìn)物業(yè)管理市場化進(jìn)程，努力提高企業(yè)適應(yīng)市場的能力。我們在全行業(yè)推廣了“四化 加強(qiáng)”工作，努力提高企業(yè)適應(yīng)市場的能力。為了推進(jìn)物業(yè)管理市場化進(jìn)程，引進(jìn)競爭機(jī)制，我們制定出臺了天津市物業(yè)管理項(xiàng)目招投規(guī)則，并在嘉?；▓@等7個物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行了招投標(biāo)試點(diǎn)，為全面推廣積累了經(jīng)驗(yàn)。為發(fā)揮龍頭企業(yè)帶動行業(yè)上水平的作用，我們在全行業(yè)開展了評選十強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的活動，并以該活動為載體，推動物業(yè)管理企業(yè)適應(yīng)市場，加快改制、重組上規(guī)模的

5、步伐。先后幫助開發(fā)區(qū)建設(shè)集團(tuán)、河西房管局、工商銀行等64家物業(yè)管理企業(yè)打破圍墻進(jìn)行了重組，按照現(xiàn)代企業(yè)制度新組建了金浩、天孚、龍都等7家大型物業(yè)管理企業(yè)，評選出的十強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)管理面積都在100萬平方米以上，這些企業(yè)都取得了比較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，在全行業(yè)發(fā)揮出了龍頭示范作用。此外，我們還在全行業(yè)總結(jié)推廣了管理層與勞務(wù)層分離的經(jīng)驗(yàn)，扶植了一批跨所有制的為物業(yè)管理企業(yè)配套的專業(yè)化公司，為推動物業(yè)管理專業(yè)化摸索了經(jīng)驗(yàn)。3、在全行業(yè)開展了“達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)”活動，努力提高服務(wù)質(zhì)量。到2000年底，全市已有393個項(xiàng)目達(dá)標(biāo)，占應(yīng)參加達(dá)標(biāo)考核項(xiàng)目的66.7%，國家、市優(yōu)項(xiàng)目已累計(jì)達(dá)到163個，占物業(yè)項(xiàng)目總

6、數(shù)的16.6%。此項(xiàng)活動的開展不僅使企業(yè)管理規(guī)范化、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化有了明顯提高，而且融洽了企業(yè)與業(yè)主、管委會的關(guān)系。據(jù)對已達(dá)標(biāo)的130個物業(yè)項(xiàng)目的管理委員會問卷調(diào)查，對管理和服務(wù)滿意和基本滿意的為86.1%。幾年來，我們還注意培養(yǎng)總結(jié)物業(yè)管理的先進(jìn)典型，交流觀摩，典型引路，與此同時利用各種宣傳媒體，宣傳各類先進(jìn)典型經(jīng)驗(yàn)、物業(yè)管理的有關(guān)政策和相關(guān)知識，對轉(zhuǎn)變?nèi)罕娪^念，樹立物業(yè)品牌，推動物業(yè)管理工作健康發(fā)展，起到積極的作用。4、推進(jìn)管委會建立，發(fā)揮業(yè)主等各方面的監(jiān)督作用。為了解決物業(yè)管理主體失衡的問題，近兩年，我們下力量抓了物業(yè)管理委員會的建立，努力提高業(yè)主參與管理的能力。到2000年底，全市管委會共

7、建立了327個，從98年全市管委會建立率不足16%提高到了2000年底的53。3%。與此同時我們還對管委會主任進(jìn)行了培訓(xùn)，為其盡快進(jìn)入角色奠定了基礎(chǔ)。我們還積極探索了物業(yè)管理企業(yè)、管委會、居委會三方形成合力的管理模式，全市已有327個居委會代表參加了管委會工作。為了擴(kuò)大社會監(jiān)督，我們在全市聘請了240名社會監(jiān)督員，對物業(yè)管理進(jìn)行社會監(jiān)督。此外，我們還積極采納各級人大代表和政協(xié)委員的建議，組織他們視察物業(yè)管理項(xiàng)目，及時解決群眾反映的物業(yè)管理問題，并加大了對群眾投訴處理力度，把問題解決在基層。并被廣大群眾所接受。 物業(yè)管理的發(fā)展，從根本上改變了過去新建小區(qū)面貌“一年新，二年舊，三年破”的狀況，較好

8、地解決了過去城市管理由政府包攬一切的難題，減輕了政府的負(fù)擔(dān)，推動了城市管理水平的提高探索出一條城市管理市場化的有效途徑。僅就小區(qū)綠化的養(yǎng)護(hù)為例，全市實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)綠地達(dá)300多萬平方米，按每平方米綠地每年養(yǎng)護(hù)費(fèi)7元計(jì)算，每年可為政府減輕2000多萬元的負(fù)擔(dān)。 物業(yè)管理的發(fā)展，促進(jìn)了群眾住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，較好地解決了群眾購房的后顧之憂，推動了商品房的銷售和住宅建設(shè)，物業(yè)管理不僅成為購房考察的重要條件之一，也成為房地產(chǎn)開發(fā)商的賣點(diǎn)。 物業(yè)管理的發(fā)展，不僅促進(jìn)了我市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為國家貢獻(xiàn)了稅收，也為社會創(chuàng)造了就業(yè)機(jī)會，據(jù)2000年統(tǒng)計(jì)，全市物業(yè)管理企業(yè)為國家納稅達(dá)2000余萬元，為社會提供

9、了3000多個就業(yè)崗位，吸納了不少下崗職工，為國企轉(zhuǎn)制分流人員創(chuàng)造了條件，為社會穩(wěn)定發(fā)揮了積極作用。 物業(yè)管理的發(fā)展，還促進(jìn)了社區(qū)精神文明的建設(shè)，物業(yè)管理小區(qū)不僅普遍建立了維護(hù)公共利益的“業(yè)主公約”提高了“公德”意識，而且許多物業(yè)管理企業(yè)還投入巨資，建立了社區(qū)活動場所，增添了活動設(shè)施，為居民群眾開展文體活動創(chuàng)造了條件，豐富了居民群眾的文化生活，物業(yè)管理已成為文明小區(qū)建設(shè)、治安小區(qū)建設(shè)的主力軍?！熬盼濉逼陂g，我市物業(yè)管理快速發(fā)展，取得了很大成績，但是我們也應(yīng)看到，由于物業(yè)管理是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌過程中產(chǎn)生的新事物，涉及群眾和部門的切身利益，再加之在這個過程中受傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)影響較深，在發(fā)展中

10、還存在著許多不容忽視的問題，特別是隨著物業(yè)管理覆蓋面的增大，一些深層次的矛盾逐漸顯現(xiàn)，發(fā)展中亟待解決的主要問題：一是在思想觀念上，市場主體反差較大。物業(yè)管理企業(yè)的市場觀念、服務(wù)商品意識薄弱，過多的強(qiáng)調(diào)管理的權(quán)力，輕視服務(wù)是生存之本。業(yè)主的消費(fèi)觀念還習(xí)慣用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的福利房的統(tǒng)一管修形成的思維定式，來對待物業(yè)管理的“花錢買服務(wù)”的模式。住戶對管理服務(wù)要求不斷提高，與其物業(yè)管理消費(fèi)意識及物業(yè)管理消費(fèi)支付能力以及物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)不規(guī)范的矛盾逐漸顯現(xiàn)并日益突出。二是在管理體制上，還處于新舊體制轉(zhuǎn)軌過程中，社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制還不完善。物業(yè)管理還沒有普遍實(shí)行招投標(biāo)制度，企業(yè)與業(yè)主雙向選擇

11、機(jī)制和公開、公平的市場競爭機(jī)制尚未全面形成。物業(yè)管理企業(yè)還沒普遍建立現(xiàn)代企業(yè)制度，再加上多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)是由開發(fā)商派生或是由房管部門轉(zhuǎn)換組建的，其依附性強(qiáng)，獨(dú)立性差，自我封閉運(yùn)營，在管理體制上還沒有發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，有的形成新模式舊體制。三是在經(jīng)營機(jī)制上，不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的要求。全市物業(yè)管理企業(yè)平均管理面積只有8.7萬平方米，項(xiàng)目公司占20%，多數(shù)企業(yè)基本都處于管理勞務(wù)一體化，小而全、粗放經(jīng)營。由于規(guī)模小、專業(yè)化程度較低、成本高、效益差、發(fā)展后勁不足，影響企業(yè)的精神狀態(tài)，也必然影響服務(wù)質(zhì)量。一些企業(yè)重管理輕服務(wù)，多收費(fèi)少服務(wù)，設(shè)立名目亂收費(fèi)等侵害群眾利益的現(xiàn)象時有發(fā)生，個別的企業(yè)被群眾稱為“物爺”

12、，服務(wù)不規(guī)范已成為群眾反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)問題。 四是在市場主體與物權(quán)關(guān)系上，還沒有完全確立業(yè)主和管委會的主體地位。業(yè)主監(jiān)督機(jī)制還不健全，管委會的監(jiān)督能力還比較低，業(yè)主與管委會，管委會與物業(yè)管理企業(yè)之間溝通渠道還不夠通暢。特別是業(yè)主的物權(quán)還很不清晰，物業(yè)管理費(fèi)用的雙向協(xié)商機(jī)制還很不完善，物業(yè)管理市場主體的缺位或失衡，影響了新體制和市場機(jī)制的作用和效能。 五是物業(yè)管理滯后，建、售、管之間缺乏有效銜接。由于物業(yè)管理在規(guī)化、設(shè)計(jì)、施工階段沒有介入，再加接管驗(yàn)收不嚴(yán)，責(zé)任界定不清，前期留下的問題和承諾造成物業(yè)管理先天不足。矛盾集中在實(shí)施物業(yè)管理后反映出來，使物業(yè)管理企業(yè)代人受過，形成管理糾紛和投訴，造成管理

13、和收費(fèi)上的困難。 六是監(jiān)管薄弱，協(xié)管機(jī)制不完善?！熬盼濉逼陂g，我市出臺了一系列規(guī)范物業(yè)管理的規(guī)定辦法，但規(guī)格較低，監(jiān)管約束力差，一些深層的矛盾和糾紛因缺乏法律依據(jù)很難處理。我市的物業(yè)管理行政管理體系和運(yùn)行方式還不完善，管理部門分工還不清晰，各部門的作用發(fā)揮還不充分，各種管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)還不規(guī)范，行政管理人員整體素質(zhì)和監(jiān)管協(xié)調(diào)能力以及管理手段還不適應(yīng)物業(yè)管理市場發(fā)展的要求。 對于以上這些問題，在“十五”期間，我們要有針對性地采取有效措施，積極加以解決。二、“十五”期間，我市物業(yè)管理面臨的形勢與主要目標(biāo) 黨的十五屆五中全會通過的十五計(jì)劃建議對住宅與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提出了明確要求：“改善城鄉(xiāng)人民生活，增加

14、城鄉(xiāng)居民居住面積，提高住房和環(huán)境質(zhì)量，改善居民消費(fèi)環(huán)境，保障人民安居樂業(yè)?！薄鞍l(fā)展服務(wù)業(yè)，要面向城鄉(xiāng)居民消費(fèi)，進(jìn)一步發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用房為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)，推廣和規(guī)范物業(yè)管理?！薄凹涌旆?wù)市場化、社會化步伐，打破服務(wù)行業(yè)中的壟斷經(jīng)營，放寬市場準(zhǔn)入，引進(jìn)競爭機(jī)制，鼓勵企業(yè)優(yōu)化重組?！笔形邔闷叽螘h通過的我市十五計(jì)劃建議把房地產(chǎn)業(yè)作為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，把大力發(fā)展服務(wù)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略任務(wù)，要求“大力推動物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)、家政服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展”。并把“增加群眾收入、改善生活環(huán)境、提高文化品位”作為新三件事。這些要求為我市物業(yè)管理跨越式發(fā)展指明了方向。 在研究“十五”期間物業(yè)管理發(fā)展思路時

15、，我們既要看到當(dāng)前的有利形勢，抓住機(jī)遇，又要正確對待存在的問題，研究對策，開拓進(jìn)取。當(dāng)前的有利條件：一是市委市政府高度重視房地產(chǎn)業(yè)和住房消費(fèi)，把啟動住房消費(fèi)作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重點(diǎn)?！笆濉庇?jì)劃新建住宅3000萬平方米，并建設(shè)一批大型公建項(xiàng)目，這為我市物業(yè)管理行業(yè)提供了廣闊的市場和發(fā)展空間；二是老百姓的住房消費(fèi)觀念有了很大的變化，早日入市、負(fù)債購房、置業(yè)投資正被越來越多的人接受，個人購房已成為市場的主體，買房看環(huán)境已成為時尚。房地產(chǎn)開發(fā)商也在激烈的市場競爭中逐漸認(rèn)識到優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是促銷的有效手段，加大投入，完善配套，打造品牌。住房的消費(fèi)環(huán)境的不斷改善，為物業(yè)管理的發(fā)展提供了有效需求和內(nèi)在動力；

16、三是法制環(huán)境將得到根本改善，市政府、市人大十分重視物業(yè)管理立法工作，并決定今年制定出臺地方性法規(guī)天津市物業(yè)管理?xiàng)l例，并作為確保重點(diǎn)項(xiàng)目。日前，振東副主任帶領(lǐng)市有關(guān)部門到建設(shè)部和北京、上海等5個城市進(jìn)行了立法調(diào)研，并深入到我市物業(yè)管理企業(yè)聽取意見，這為條例早日出臺奠定了良好的基礎(chǔ)。同時我們還制定相應(yīng)的配套辦法。這些法規(guī)辦法的出臺將為我市物業(yè)管理的發(fā)展提供良好的法制環(huán)境；四是市委、市政府高度重視物業(yè)管理的發(fā)展，立昌書記、盛霖市長多次批示提出要求，德惠副市長多次聽取匯報，研究協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題。領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷為物業(yè)管理發(fā)展指明了方向，增強(qiáng)了信心。此外，我們還有“九五”時期發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)受鍛

17、煉有一定素養(yǎng)的管理隊(duì)伍，以及今天評選出的十強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的示范帶動，特別是我國加入WTO，市場化進(jìn)程加快，信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的廣泛應(yīng)用，物業(yè)管理服務(wù)方式的不斷創(chuàng)新，都將為我市物業(yè)管理的發(fā)展提供了有利條件。 在新的形勢下，“十五”期間要保持全市物業(yè)管理的健康快速發(fā)展，任務(wù)十分艱巨，我們必須認(rèn)真貫徹黨的十五屆五中全會和市委七屆七次會議精神，緊緊抓住發(fā)展這個主題，抓住結(jié)構(gòu)調(diào)整這條主線，依靠改革開放和科技進(jìn)步這兩個動力，統(tǒng)一思想，凝聚力量，從社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全局和拉動消費(fèi)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的高度，正確把握物業(yè)管理發(fā)展的方向和目標(biāo)。 “十五”物業(yè)管理發(fā)展總的思想是：以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹

18、黨的十五屆五中全會和市委七屆七次會議精神，按照“十五”計(jì)劃的要求，以推動物業(yè)管理社會化、專業(yè)化、市場化，增強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)活力為中心，以規(guī)范管理，全面提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平為重點(diǎn)，以培育物業(yè)管理消費(fèi)需求、提高業(yè)主和管委會的參與監(jiān)督能力為基礎(chǔ)，加快物業(yè)管理體制和經(jīng)營機(jī)制的轉(zhuǎn)換，加大物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的調(diào)控力度，推進(jìn)物業(yè)管理健康、持續(xù)、快速發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)全市國民經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展和人民生活環(huán)境質(zhì)量的進(jìn)一步改善做出更大貢獻(xiàn)。 “十五”全市物業(yè)管理發(fā)展目標(biāo)是： 物業(yè)管理覆蓋面有較大的提高。“十五”期間新增物業(yè)管理面積3500萬平方米以上，年增長率在15%以上，到十五末全市累計(jì)管理面積達(dá)到7500萬8000萬平方

19、米，新建住宅區(qū)100%實(shí)施物業(yè)管理，舊住宅區(qū)通過整治創(chuàng)造條件逐步推行物業(yè)管理，“十五”末住宅物業(yè)管理覆蓋率要達(dá)到65%以上； 物業(yè)管理體制基本理順。在物權(quán)清晰、市場主體到位的基礎(chǔ)上，基本實(shí)現(xiàn)業(yè)主與企業(yè)雙向選擇的機(jī)制，物業(yè)管理招標(biāo)率達(dá)到50%以上，市場機(jī)制發(fā)揮主導(dǎo)作用，優(yōu)勝劣汰的市場競爭格局基本形成； 積極穩(wěn)妥地推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)改組改制，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，扶植20家大型物業(yè)管理企業(yè)上規(guī)模上檔次。建立起現(xiàn)代企業(yè)制度，取得ISO2002國際質(zhì)量認(rèn)證?！笆濉蹦?0強(qiáng)的物業(yè)管理市場占有率要達(dá)到60%以上，其龍頭示范帶動作用更加明顯； 物業(yè)管理專業(yè)化程度有明顯提高。采取有效措施，加快發(fā)展多種所有制的社會化的物業(yè)

20、管理專業(yè)化公司為物業(yè)管理發(fā)展相銜接，“十五”末專業(yè)化配套率要達(dá)到60%以上同時扶植20家專業(yè)公司做大做強(qiáng)，打出品牌，滿足物業(yè)管理市場發(fā)展的需求； 物業(yè)管理的制衡機(jī)制基本建立，業(yè)主和管委會的監(jiān)管能力有明顯提高。管委會建立率達(dá)到95%以上，物業(yè)管理費(fèi)雙向協(xié)商機(jī)制基本建立。業(yè)主與企業(yè)的溝通機(jī)制進(jìn)一步完善，基本形成管委會、居委會、物業(yè)企業(yè)，各司其職，緊密配合協(xié)調(diào)發(fā)展的格局； 物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)一步拓寬，服務(wù)水平有明顯提高?！笆濉逼陂g物業(yè)項(xiàng)目達(dá)標(biāo)率要保持在90%以上，優(yōu)質(zhì)率達(dá)到30%以上，服務(wù)及時率達(dá)到95%以上，滿意率達(dá)到90%以上，物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)到85%以上。物業(yè)管理向家政服務(wù)，網(wǎng)絡(luò)配送延伸，滿足

21、不同層次服務(wù)的需求。充分利用社區(qū)文體資源經(jīng)常開展豐富多彩的社區(qū)文體活動，努力提高居民的文化品味，共建一批精神文明先進(jìn)小區(qū)； 增大物業(yè)管理的科技含量，努力提高行業(yè)的整體素質(zhì)?！笆濉逼陂g，建成全市物業(yè)管理網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上報表傳送文件，網(wǎng)上資源年審，網(wǎng)上政策咨詢。推廣應(yīng)用科學(xué)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)實(shí)行智能化管理，“十五”末智能化物業(yè)管理項(xiàng)目達(dá)到25%以上。實(shí)行網(wǎng)上報修，網(wǎng)上服務(wù)。改造行業(yè)形象，吸引凝聚人才，加大培訓(xùn)力度，提高從業(yè)人員整體素質(zhì)，持證上崗率達(dá)到100%； 物業(yè)管理法制環(huán)境逐步改善，行政監(jiān)管能力明顯提高?！笆濉逼陂g要建立起比較完善的物業(yè)管理法規(guī)體系，做到有法可依，有章可循。建立物業(yè)管理維修基金制度，物業(yè)

22、管理的保險機(jī)制得到逐步完善。“十五”期間要明確部門分工，建立起協(xié)管機(jī)制，完善行政投訴網(wǎng)絡(luò)依法及時查處違規(guī)行為。努力提高行政職能為物業(yè)管理健康發(fā)展，保駕護(hù)航。實(shí)現(xiàn)上述8項(xiàng)發(fā)展目標(biāo)需要我們大家共同努力，以高度的政治責(zé)任感和歷史使命感認(rèn)清形勢，堅(jiān)定信心，發(fā)揚(yáng)艱苦奮斗精神，扎扎實(shí)實(shí)工作取得實(shí)實(shí)在在效果，提高實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理跨越式發(fā)展的奮斗目標(biāo)，為天津新世紀(jì)初發(fā)展的目標(biāo)和任務(wù)做出貢獻(xiàn)。三、2001年物業(yè)管理工作重點(diǎn) 1、在增強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)活力上下功夫，見實(shí)效。一是抓大放小，培育龍頭企業(yè)，創(chuàng)行業(yè)品牌。要積極穩(wěn)妥地推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)改組改制，調(diào)整優(yōu)化行業(yè)組織結(jié)構(gòu)。要按照建立現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)與開

23、發(fā)商脫鉤，明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系，建立法人治理結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變運(yùn)行機(jī)制，使其真正走向市場，成為自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，2001年建立現(xiàn)代企業(yè)制度的企業(yè)要達(dá)到10家以上。要重點(diǎn)扶植這些企業(yè)，政府在政策方面將給予支持，創(chuàng)造條件讓他們獲得發(fā)展，提高知名度。二是抓結(jié)構(gòu)調(diào)整，重組聯(lián)合，求規(guī)模效益。我們將制定扶植政策和措施，積極推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)改造，通過兼并、收購、聯(lián)合等方式進(jìn)行企業(yè)重組，促進(jìn)企業(yè)規(guī)?；⒓s化經(jīng)營，提高市場競爭能力，樹立一批優(yōu)秀企業(yè)的品牌，帶動行業(yè)的整體進(jìn)步，2001年再爭取10家物業(yè)公司進(jìn)行重組，使其盡快形成規(guī)模優(yōu)勢取得規(guī)模效益，形成良性循環(huán)。三是提升全行業(yè)專業(yè)化程度

24、和科技含量，走集約化經(jīng)營發(fā)展的道路。要采取有效措施培育社會化的專業(yè)公司，為物業(yè)管理公司配套銜接。房管、園林、環(huán)衛(wèi)等部門要加快機(jī)制轉(zhuǎn)換組建社會化的維修、清潔、保安、家政服務(wù)等專業(yè)化公司，并要盡快形成規(guī)模，打出品牌，成為物業(yè)管理生力軍，今年要重點(diǎn)扶植10家專業(yè)化公司，讓其做大做強(qiáng)。要繼續(xù)推進(jìn)管理層與作業(yè)層分開改革，規(guī)模較大、項(xiàng)目較多的物業(yè)公司，可組建若干專業(yè)化分公司，獨(dú)立運(yùn)營核算，與物業(yè)項(xiàng)目建立契約關(guān)系，以提高專業(yè)化的效能，有效地降低管理運(yùn)營成本，增強(qiáng)企業(yè)的活力。同時，要大力推行家政服務(wù)等特約服務(wù)，為專業(yè)化經(jīng)營開發(fā)足夠的市場空間。四是引進(jìn)競爭機(jī)制，發(fā)揮市場配置資源的作用。要擴(kuò)大物業(yè)管招投標(biāo)試點(diǎn)面，

25、今年，全市新建物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)要達(dá)到20%以上，產(chǎn)要嚴(yán)格接管驗(yàn)收程序，對不合格的項(xiàng)目，不能簽訂委托合同。首次委托管理合同期限不能超過三年，三年期滿后，必須由管委會重新認(rèn)定、選聘物業(yè)管理企業(yè)。更換物業(yè)管理企業(yè)的必須以公開招標(biāo)的方式選聘。物業(yè)管理項(xiàng)目三年后都必須進(jìn)入市場，由市場配置物業(yè)管理資源，逐步形成優(yōu)勝劣汰的市場格局。 2、在規(guī)范物業(yè)管理上下功夫，見實(shí)效。一是加快立法，提高立法規(guī)格，把和的業(yè)管理納入法制化軌道。年內(nèi)爭取出臺天津市物業(yè)管理?xiàng)l例，以地方法規(guī)形式，明確物業(yè)管理主體之間的權(quán)力、義務(wù)關(guān)系，明確各職能部門分工，提高物業(yè)管理市場調(diào)控能力，增強(qiáng)規(guī)范物業(yè)管理行為的約束力和強(qiáng)制力。二是改革現(xiàn)行的物業(yè)

26、管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和辦法，擴(kuò)大議價范圍，建立協(xié)商機(jī)制。改革后的新辦法將按物業(yè)小區(qū)的硬件條件和服務(wù)內(nèi)容、數(shù)量、質(zhì)量確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使服務(wù)數(shù)量和質(zhì)量與收費(fèi)高低緊密相扣，并能量化考核，使群眾得到質(zhì)價相符的服務(wù)，使物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)更加透明。三是嚴(yán)格資質(zhì)管理、規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為。提高物業(yè)管理行業(yè)的入市門檻，嚴(yán)格控制項(xiàng)目公司。年內(nèi)將開展物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級評定工作，形成物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級與接管物業(yè)管理項(xiàng)目規(guī)模相對應(yīng)的機(jī)制，使更多物業(yè)項(xiàng)目向大而強(qiáng)的物業(yè)企業(yè)流動。同時，我們將嚴(yán)格企業(yè)資質(zhì)年審制度和物業(yè)管理人員持證上崗制度。今年，全行業(yè)物業(yè)管理人員都必須做到持證上崗，無證的一律不準(zhǔn)從事物業(yè)管理工作。四是推動物業(yè)管理

27、前移，搞好建管銜接。今年將推行售房前的物業(yè)管理核準(zhǔn)制度和售房中的簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議制度，充分發(fā)揮第一合同的前期作用，以減少物業(yè)管理糾紛。 3、在提高業(yè)主和管委會參與能力上下功夫，見實(shí)效。一是要進(jìn)一步加快管委會的組建步伐，努力提高業(yè)主自治能力。力爭今年底前基本實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)管委會無空白。做到組織落實(shí)、人員落實(shí)、制度落實(shí)，同時要配備高素質(zhì)的管委會執(zhí)行秘書，對管委會主任和執(zhí)行秘書搞好培訓(xùn)，使其盡快進(jìn)入角色，承擔(dān)起職責(zé)，為推進(jìn)雙向選擇機(jī)制打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。二是要建立并嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和管委會的溝通制度。物業(yè)管理企業(yè)要擺正位置，尊重管委會的意見，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督，定期匯報，聽取意見，切實(shí)改進(jìn)服

28、務(wù)質(zhì)量。管委會也要對物業(yè)管理企業(yè)的管理要求做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團(tuán)結(jié)和引導(dǎo)全體業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用，對個別不講公德、違反業(yè)主公約的業(yè)主予以幫助教育。三是物業(yè)管理與社區(qū)精神文明建設(shè)相結(jié)合，充分發(fā)揮街道和居委會的作用。物業(yè)管理要體現(xiàn)以人為本，推行個性化服務(wù)就要圍繞理解人、關(guān)心人、溫暖人，營造小區(qū)內(nèi)人與人進(jìn)行交流的環(huán)境和氣氛，突出小區(qū)社區(qū)功能，精神文明建設(shè)是人性化服務(wù)的基礎(chǔ)和前提，社區(qū)文化建設(shè)是人性化服務(wù)的保證和體現(xiàn)，物業(yè)管理要上水平，就要形成企業(yè)、管委會、居委會三方緊密聯(lián)接的共同體，形成合力，管理服務(wù)效能才得以充分發(fā)揮。 4、在提高物業(yè)管

29、理服務(wù)質(zhì)量上下功夫，見實(shí)效。一是繼續(xù)深入開展創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動，提升管理服務(wù)質(zhì)量。今年底，全行業(yè)物業(yè)項(xiàng)目達(dá)標(biāo)率要達(dá)到90%以上，優(yōu)秀項(xiàng)目要達(dá)到30%，同時推動大企業(yè)進(jìn)行ISO9002質(zhì)量認(rèn)證工作，使物業(yè)管理服務(wù)與國際接軌。二是拓展服務(wù)領(lǐng)域，努力開展多元化經(jīng)營服務(wù)。要鼓勵物業(yè)管理企業(yè)拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開發(fā)挖潛現(xiàn)有的配套用房等資源，開展特約有償服務(wù)和家政服務(wù)及電子商務(wù)配送服務(wù)，滿足小區(qū)居民不同層次消費(fèi)的需求，擴(kuò)大企業(yè)收入來源，鼓勵開發(fā)商給物業(yè)管理企業(yè)留一定比例的配套用房，用以經(jīng)營，彌補(bǔ)虧損，增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)造血功能。三是完善物業(yè)管理投訴處理網(wǎng)絡(luò)，及時解決群眾反映的問題。物業(yè)管理企業(yè)要在增強(qiáng)服務(wù)意識、加強(qiáng)管理

30、考核、防患未然的基礎(chǔ)上，都要建立投訴處理制度，并明確部門、確定專人、公布電話，做到24小時有人值班，在提高服務(wù)及時率上下功夫，使群眾反映的問題及時得到解決。此外物業(yè)行政主管部門也將完善投訴處理制度，設(shè)立熱線電話與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)網(wǎng)，對群眾反映的問題督促查辦及時解決，同時還要積極主動協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中產(chǎn)生的矛盾，把問題解決在基層、解決在萌芽狀態(tài)。四是要制定行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提高管理科技含量。組織力量制定全行業(yè)各個工作崗位服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和考核辦法，使管理服務(wù)工作制度化、規(guī)范化，讓業(yè)主看得見、摸得著、便于監(jiān)督。同時要積極利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、數(shù)字技術(shù)，在智能化管理系統(tǒng)、電子商務(wù)等開發(fā)上加大投入，促進(jìn)物業(yè)管理科技含量的提高，努力滿足群眾的需要。此外在全行業(yè)開展為業(yè)主