8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、PAGE 案例分析一工業(yè)用途國(guó)有劃撥土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估邵 敏一、項(xiàng)目基本情況及難點(diǎn) 山東*公司因企業(yè)抵押借款涉及評(píng)估其所有的一宗國(guó)有土地。根據(jù)待估宗地國(guó)有土地使用證，土地登記用途為工業(yè)用地，使用權(quán)類型為劃撥。在我國(guó)劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)相比，對(duì)劃撥土地進(jìn)入二、三級(jí)市場(chǎng)有著嚴(yán)格的限制，而且禁止利用劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但劃撥土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)可以依法進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓、出租，因此劃撥土地使用權(quán)價(jià)格是土地價(jià)格的特殊形式。具體如何評(píng)估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，國(guó)家并沒(méi)有制訂規(guī)范的格式。因此需考慮怎樣合理的評(píng)估出劃撥土地的價(jià)格。二、劃撥土地評(píng)估分析此次估價(jià)對(duì)象的使用權(quán)類型為劃撥土地使用權(quán)。國(guó)有劃撥土地，需

2、要通過(guò)征地獲得，因而具有土地取得成本。為了實(shí)現(xiàn)單位或企業(yè)的生產(chǎn)服務(wù)功能，需要通過(guò)一系列的土地熟化過(guò)程，因而具有開(kāi)發(fā)成本，正是這些成本構(gòu)成劃撥土地的價(jià)值基礎(chǔ)。劃撥土地使用權(quán)價(jià)格有兩個(gè)基本的組成部分，即土地平均取得成本和開(kāi)發(fā)成本。以企業(yè)為例，在通過(guò)劃撥方式取得土地使用權(quán)時(shí)，企業(yè)除了要支付土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上物補(bǔ)償費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)外還要投入資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套。土地使用者取得土地以及之后對(duì)其進(jìn)行開(kāi)發(fā)所花費(fèi)的土地取得費(fèi)和開(kāi)發(fā)費(fèi)可以認(rèn)為是購(gòu)買(mǎi)土地這個(gè)特殊商品的費(fèi)用，而支出的費(fèi)用必然要考慮其資金利息以及投資購(gòu)買(mǎi)土地產(chǎn)生的利潤(rùn)，因此，劃撥土地使用權(quán)就包括土地取得費(fèi)用、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、利息

3、和利潤(rùn)。國(guó)土資源部關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知（國(guó)土資發(fā)200144號(hào)），為國(guó)有劃撥用地的價(jià)值認(rèn)定及其估價(jià)提供了政策和法律依據(jù)。根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法和中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，國(guó)有劃撥用地是指國(guó)家機(jī)關(guān)用地，軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，公益事業(yè)用地，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地等等。劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過(guò)除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)，同時(shí)也是國(guó)家在一定年期內(nèi)，繼續(xù)向土地使用者無(wú)償提供生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)地。由于劃撥土地使用權(quán)取得方式的特殊性，使得使用者在土地權(quán)益的占有上具有

4、相應(yīng)的局限性，而不像取得出讓土地使用權(quán)的使用者那樣對(duì)土地使用權(quán)享有占有、使用、收益、處分的完整權(quán)利。一般而言，劃撥土地使用權(quán)取得與出讓土地使用權(quán)取得在成本構(gòu)成上的差別在于有沒(méi)有交出讓金。根據(jù)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金區(qū)別于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等過(guò)程中所繳納的費(fèi)用，是按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定地價(jià)的40%。標(biāo)定地價(jià)由所在地市、縣人民政府土地管理部門(mén)根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)，按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。這就為我們界定劃撥土地使用權(quán)價(jià)值提供了相應(yīng)的依據(jù)。三、相關(guān)技術(shù)處理及評(píng)估方法選擇故本次評(píng)估設(shè)定土地用途為工業(yè)用地。評(píng)估宗

5、地現(xiàn)狀土地使用權(quán)類型為劃撥土地，本次評(píng)估設(shè)定土地使用年期為工業(yè)用地法定最高出讓年期50年。評(píng)估宗地的評(píng)估價(jià)格是指在設(shè)定的用途和開(kāi)發(fā)程度條件下，于評(píng)估基準(zhǔn)日，在設(shè)定土地使用年限、規(guī)劃利用條件下的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。經(jīng)過(guò)以上的分析，可以確定先求取出讓土地使用權(quán)價(jià)格，再核減土地出讓金，可得相同利用條件下劃撥土地使用權(quán)的價(jià)值。方法選用上首先選用了基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，同時(shí)考慮到劃撥土地使用權(quán)價(jià)格即為土地成本價(jià)格，即土地取得費(fèi)用、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、利息、和利潤(rùn)之和，由成本角度確定劃撥土地價(jià)格，所以另外一種方法選用成本逼近法評(píng)估。經(jīng)此兩種方法所評(píng)估出的即為出讓土地的使用權(quán)價(jià)格，核減土地出讓金后，即得到劃撥土地的使用權(quán)價(jià)值。四、總結(jié)啟示此次評(píng)估項(xiàng)目主要涉及劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估，需要評(píng)估人員準(zhǔn)確把握劃撥土地使用權(quán)的內(nèi)涵與出讓土地使用權(quán)的區(qū)別，乃至在評(píng)估過(guò)程中的技術(shù)處理是否合法合理和切實(shí)可行。由