物業(yè)管理?xiàng)l例釋義

1、 124/124物業(yè)管理?xiàng)l例釋義 第一章總則則本章共五條條 , 對(duì)物物業(yè)管理理?xiàng)l例 ( 以以下簡(jiǎn)稱稱條例例 ) 的立立法目的的、調(diào)整整對(duì)象和和適用范范圍、倡倡導(dǎo)原則則、管理理體制等等作了規(guī)規(guī)定。作為第第一部全全國性的的物業(yè)管管理法規(guī)規(guī) , 條例例第一一條開宗宗明義, 將規(guī)規(guī)范物業(yè)業(yè)管理活活動(dòng)、維維護(hù)當(dāng)事事人合法法權(quán)益、改改善人民民群眾的的生活和和工作環(huán)環(huán)境作為為其立法法宗旨。物業(yè)管管理雖然然在我國國發(fā)展迅迅速 , 涉及及面甚廣廣, 但但在實(shí)際際生活中中, 對(duì)對(duì)物業(yè)管管理的內(nèi)內(nèi)涵并沒沒有形成成一個(gè)統(tǒng)統(tǒng)一的看看法。為為了避免免不必要要的紛爭(zhēng)爭(zhēng), 條條例第第二條對(duì)對(duì)其所稱稱物業(yè)管管理作了了界定 ,

2、明明確了條條例的調(diào)調(diào)整范圍圍。就業(yè)主主而言,選擇一一個(gè)合適適的物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)對(duì)于于其能否否獲得期期待的物物業(yè)服務(wù)務(wù)至關(guān)重重要, 為此,條例例第三三條明確確規(guī)定提提倡業(yè)主主通過市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)機(jī)制選選聘物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)。在知識(shí)識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)時(shí)代, 創(chuàng)新和和科技進(jìn)進(jìn)步是永永恒的主主題。物物業(yè)管理理服務(wù)質(zhì)質(zhì)量的提提高,也也需借助助新技術(shù)術(shù)、新方方法,也也需依靠靠科技進(jìn)進(jìn)步。因因此條條例第第四條鼓鼓勵(lì)物業(yè)業(yè)管理利利用創(chuàng)新新和科技技進(jìn)步來來提 升升物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)水平。為為了加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)物業(yè)業(yè)管理活活動(dòng)的監(jiān)監(jiān)督管理理,條條例第第五條明明確了物物業(yè)管理理活動(dòng)的的監(jiān)督管管理部門門?？倓t在整個(gè)個(gè)條例例中起起著非常常重要的

3、的作用, 學(xué)習(xí)習(xí)和掌握握條例例, 首先應(yīng)應(yīng)該理解解和領(lǐng)會(huì)會(huì)總則條條文所體體現(xiàn)的精精神。第一條 為為了規(guī)范范物業(yè)管管理活動(dòng)動(dòng) , 維護(hù)業(yè)業(yè)主和物物業(yè)管理理企業(yè)的的合法權(quán)權(quán)益 , 改善善人民群群眾的生生活和工工作環(huán)境境 , 制定本本條例。 釋義 本本條是關(guān)關(guān)于條條例立立法目的的的規(guī)定定。改革開放以以來 , 深圳圳、青島島、大連連等地對(duì)對(duì)住宅區(qū)區(qū)和其他他物業(yè)實(shí)實(shí)施社會(huì)會(huì)化、專專業(yè)化、市市場(chǎng)化的的物業(yè)管管理, 取得了了較好的的效果。隨隨著我國國城鎮(zhèn)住住房制度度改革的的不斷深深化, 房屋的的所有權(quán)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)發(fā)生了很很大的變變化 , 越來來越多的的公有住住房逐漸漸轉(zhuǎn)變成成個(gè)人所所有。在在城鎮(zhèn)住住房制度度改革

4、和和城市建建設(shè)發(fā)展展的過程程中, 物業(yè)管管理這一一新興行行業(yè)應(yīng)運(yùn)運(yùn)而生。它它的產(chǎn)生生與發(fā)展展 , 對(duì)于改改善人民民群眾的的生活、工工作 環(huán)環(huán)境 , 提高高城市管管理水平平 , 促進(jìn)住住宅建設(shè)設(shè) , 實(shí)施社社會(huì)再就就業(yè)工程程起著積積極的促促進(jìn)作用用。近年年來,物物業(yè)管理理行業(yè)進(jìn)進(jìn)入了一一個(gè)迅速速發(fā)展的的時(shí)期。據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì), 目前前上海、廣廣東、山山東、遼遼寧等省省市物業(yè)業(yè)管理的的覆蓋面面已達(dá)到到50 %,深深圳市物物業(yè)管理理的覆蓋蓋面已超超過900%, 全國物物業(yè)管理理企業(yè)已已有2萬萬多家,從業(yè)人人員超過過 2330 萬萬。隨著物業(yè)管管理行業(yè)業(yè)的發(fā)展展,物業(yè)業(yè)管理實(shí)實(shí)踐中也也出現(xiàn)了了一系列列問題:

5、一是是業(yè)主的的權(quán)利義義務(wù)不明明確 , 物業(yè)業(yè)管理各各法律關(guān)關(guān)系主體體之間的的關(guān)系也也不明確確,出現(xiàn)現(xiàn)問題后后無法追追究相關(guān)關(guān)責(zé)任方方的責(zé)任任;二是是物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)的行為為不規(guī)范范,在實(shí)實(shí)踐中存存在服務(wù)務(wù)不到位位、擅自自處分本本該由業(yè)業(yè)主處分分的事項(xiàng)項(xiàng)、收費(fèi)費(fèi)與服務(wù)務(wù)不相符符等不規(guī)規(guī)范的行行為,包包括由過過去的房房管所改改造過來來的一些些物業(yè)管管理企業(yè)業(yè),也存存在著自自身定位位不準(zhǔn)確確、服務(wù)務(wù)意識(shí)不不明確、服服務(wù)與被被服務(wù)的的關(guān)系不不清楚的的問題;三是業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)、業(yè)主主委員會(huì)會(huì)的成立立、組成成、運(yùn)作作等缺少少監(jiān)督和和制約,有的業(yè)業(yè)主委員員會(huì)不能能真正代代表業(yè)主主利益 , 甚甚至損 害了業(yè)業(yè)主

6、的公公共利益益; 四四是物業(yè)業(yè)的開發(fā)發(fā)建設(shè)質(zhì)質(zhì)量問題題對(duì)物業(yè)業(yè)管理造造成不良良影響,使得物物業(yè)管理理企業(yè)承承擔(dān)了本本應(yīng)由開開發(fā)商承承擔(dān)的一一部分責(zé)責(zé)任。對(duì)對(duì)于這些些問題應(yīng)應(yīng)該說與與我國有有關(guān)物業(yè)業(yè)管理的的法制不不健全有有關(guān)。這這種狀況況也造成成政府對(duì)對(duì)物業(yè)管管理行業(yè)業(yè)的監(jiān)督督管理缺缺乏法律律依據(jù),司法機(jī)機(jī)關(guān)對(duì)日日益增多多的物業(yè)業(yè)管理案案件的處處理無法法可依,大量的的矛盾糾糾紛得不不到及時(shí)時(shí)解決,這不利利于物業(yè)業(yè)管理市市場(chǎng)的規(guī)規(guī)范,也也在一定定程度上上制約了了物業(yè)管管理行業(yè)業(yè)的發(fā)展展。因此此,社會(huì)會(huì)各界要要求規(guī)范范物業(yè)管管理市場(chǎng)場(chǎng),針對(duì)對(duì)物業(yè)管管理進(jìn)行行專門立立法的呼呼聲逐年年高漲, 每年年都有

7、建建議加強(qiáng)強(qiáng)物業(yè)管管理立法法的人大大議案和和政協(xié)提提案。近幾年來,國務(wù)院院及其有有關(guān)部門門制定了了一系列列有關(guān)物物業(yè)管理理的規(guī)章章和規(guī)范范性文件件,如國國務(wù)院關(guān)關(guān)于進(jìn)一一步深化化城鎮(zhèn)住住房制度度改革加加快住房房建設(shè)的的通知( 國發(fā)發(fā) 119988233 號(hào))、城城市新建建住宅小小區(qū)管理理辦法 ( 建建設(shè)部令令第 333 號(hào)號(hào) ) 、城城市住宅宅小區(qū)物物業(yè)管理理服務(wù)收收費(fèi)暫行行辦法 ( 國國家計(jì)劃劃委員會(huì)會(huì)、建設(shè)設(shè)部計(jì)價(jià)價(jià)費(fèi) 19996 2666 號(hào) ) 、住住宅共用用部位共共用設(shè)施施設(shè)備維維修基金金管理辦辦法(建設(shè)部部、財(cái)政政部建住住房 199982213 號(hào) )、物物業(yè)管理理企業(yè)財(cái)財(cái)務(wù)管理理

8、規(guī)定( 財(cái)政政部財(cái)基基宇 1999877 號(hào) ) 、物物業(yè)管理理企業(yè)資資質(zhì)管理理 試行行辦法( 建設(shè)設(shè)部建住住房 199992261 號(hào) ) 、物物業(yè)管理理委托合合同示范范文本( 建設(shè)設(shè)部、國國家工商商行政管管理局建建房 199972263 號(hào) )、前前期物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)協(xié)議議示范文文本( 建設(shè)設(shè)部建住住房 19999 2466 號(hào) ) 等等。與此此同時(shí),各地在在物業(yè)管管理立法法方面也也進(jìn)行了了積極的的探索。上上海、天天津、重重慶、廣廣東、廣廣西、海海南、湖湖南、江江西、 河南、陜陜西等 20 多個(gè)省省市制定定了物業(yè)業(yè)管理?xiàng)l條例,其其他省市市也普遍遍頒布了了物業(yè)管管理辦法法。上述述法規(guī)、規(guī)規(guī)章

9、和規(guī)規(guī)范性文文件對(duì)于于指導(dǎo)各各地物業(yè)業(yè)管理實(shí)實(shí)踐起到到了良好好的作用用,也為為條例例的起起草提供供了條件件。1999年年4月,建設(shè)部部成立條條例起起草小組組, 通通過收集集國內(nèi)外外有關(guān)資資料, 開展立立法調(diào)研研, 召召開專家家論證會(huì)會(huì)和有業(yè)業(yè)主委員員會(huì)、物物業(yè)管理理企業(yè)、街街道辦事事處、派派出所、居居民委員員會(huì)、律律師等有有關(guān)人士士參加的的座談會(huì)會(huì), 廣廣泛征求求地方和和相關(guān)部部門的意意見,認(rèn)認(rèn)真研究究分析物物業(yè)管理理面臨的的形勢(shì)和和立法應(yīng)應(yīng)當(dāng)解決決的主要要問題,于 220011年3 月形成成條例例( 送審稿稿 ) 。20002 年 33 月, 國務(wù)務(wù)院法制制辦將條條例列列入立法法計(jì)劃,并在送

10、送審稿的的基礎(chǔ)上上, 經(jīng)經(jīng)過反復(fù)復(fù)論證、修修改和完完善, 形成條條例( 草案案 ) 。 220022 年 10 月 116 日日,國務(wù)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)批示將將條例例( 草案 ) 公公開向社社會(huì)征求求意見。這這一彰顯顯民意、推推動(dòng)民主主立法、切切實(shí)提高高立法工工作質(zhì)量量的舉措措,在社社 會(huì)上上引起了了積極反反響。在在近一個(gè)個(gè)月的意意見征求求期間,國務(wù)院院法制 辦共收收到近 40000 條條意見。從從征求意意見的情情況看,社會(huì)各各界對(duì)制制定條條例的的必要性性和條條例 ( 草草案 ) 的基基本內(nèi)容容給予了了充分肯肯定, 一致呼呼吁盡快快出臺(tái), 使物物業(yè)管理理活動(dòng)有有法可依依。在逐逐條研究究分析并并吸收有有

11、益意見見的基礎(chǔ)礎(chǔ)上, 國務(wù)院院法制辦辦與建設(shè)設(shè)部對(duì)條條例( 草案案 ) 進(jìn)行了了認(rèn)真修修改。220033 年 5月228日,國務(wù)院院第九次次常務(wù)會(huì)會(huì)議審議議并原則則通過了了條例例( 草案 )?？煽梢哉f,條例例反映映了社會(huì)會(huì)法制意意識(shí)的日日益增強(qiáng)強(qiáng), 凝凝聚了人人民群眾眾的智慧慧和熱情情。條例的的立法目目的,可可以從三三方面理理解 :首先,條例例旨在為為物業(yè)管管理活動(dòng)動(dòng)建章立立制,規(guī)規(guī)范物業(yè)業(yè)管理活活動(dòng)中各各方主體體的行為為。物業(yè)業(yè)管理行行為本質(zhì)質(zhì)上是一一種民事事法律行行為,物物業(yè)管理理法律關(guān)關(guān)系主要要是一種種民事法法律關(guān)系系。國家家對(duì)物業(yè)業(yè)管理活活動(dòng)進(jìn)行行監(jiān)督管管理的基基礎(chǔ)在于于, 物物業(yè)管理

12、理往往涉涉及眾多多業(yè)主的的公共利利益,當(dāng)當(dāng)單一業(yè)業(yè)主的利利益和業(yè)業(yè)主間的的公共利利益出現(xiàn)現(xiàn)沖突時(shí)時(shí), 需需要有一一個(gè)協(xié)調(diào)調(diào)機(jī)構(gòu)和和協(xié)調(diào)機(jī)機(jī)制,需需要有指指導(dǎo)各方方行為的的準(zhǔn)則。物物業(yè)管理理活動(dòng)涉涉及業(yè)主主、建設(shè)設(shè)單位、物物業(yè)管理理企業(yè)、物物業(yè)使用用人、公公用事業(yè)業(yè)單位等等方面的的權(quán)利義義務(wù)。條條例第第二章對(duì)對(duì)業(yè)主的的權(quán)利義義務(wù),業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)的產(chǎn)生生、職責(zé)責(zé)、會(huì)議議形式、議議事規(guī)則則 , 業(yè)主委委員會(huì)的的職責(zé)、組組成 , 業(yè)主主公約的的內(nèi)容效效力 , 業(yè)主主大會(huì)、業(yè)業(yè)主委員員會(huì)與居居委會(huì)的的關(guān)系等等作了明明確規(guī)定定,著重重規(guī)范業(yè)業(yè)主和業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)的行為為。條條例第第三章界界定了建建設(shè)單位位在物業(yè)

13、業(yè)管理中中的權(quán)利利義務(wù),著重規(guī)規(guī)范建設(shè)設(shè)單位的的行為。條條例第第四章就就物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)、物業(yè)業(yè)管理從從業(yè)人員員的資質(zhì)質(zhì)、資格格, 物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同等等作了詳詳細(xì)規(guī)定定,著重重規(guī)范物物業(yè)管理理企業(yè)、物物業(yè)管理理從業(yè)人人員、物物業(yè)使用用人、 公用單單位、事事業(yè)單位位的行為為。條條例第第五章著著重規(guī)范范物業(yè)使使用和維維護(hù)過程程中各方方主體的的行為。其次,條條例旨旨在通過過規(guī)范物物業(yè)管理理活動(dòng), 來維維護(hù)業(yè)主主和物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)在物物業(yè)管理理活動(dòng)中中的合法法權(quán)益。物物業(yè)管理理,實(shí)質(zhì)質(zhì)上是業(yè)業(yè)主行使使對(duì)物業(yè)業(yè)的所有有權(quán)來滿滿足自身身需求的的過程,是建立立在業(yè)主主的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)礎(chǔ)上的。對(duì)對(duì)物業(yè)管管理立法

14、法,自應(yīng)應(yīng)以維護(hù)護(hù)業(yè)主的的合法權(quán)權(quán)益為核核心。從從條例例的規(guī)規(guī)定來看看,也確確實(shí)是這這么做的的。例如如,條條例要要求建設(shè)設(shè)單位制制定的業(yè)業(yè)主臨時(shí)時(shí)公約 , 不不得侵害害物業(yè)買買受人的的合法權(quán)權(quán)益(第第二十二二條); 規(guī)定定業(yè)主依依法享有有的物業(yè)業(yè)共用部部位、共共用設(shè)施施設(shè)備的的所有權(quán)權(quán)或者使使用權(quán),建設(shè)單單位不得得擅自轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓( 第二十十七條 ); 強(qiáng)調(diào)物物業(yè)管理理企業(yè)違違反條例例規(guī)定給給業(yè)主造造成損失失的, 應(yīng)當(dāng)依依法承擔(dān)擔(dān)賠償責(zé)責(zé)任( 第五十十八條、第第六十條條、第 六十一一條、第第六十二二條)等等。物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)是物物業(yè)管理理活動(dòng)中中提供物物業(yè)服務(wù)務(wù)的一方方當(dāng)事人人。業(yè)主主和物業(yè)業(yè)管理企

15、企業(yè)是平平等的民民事主體體關(guān)系。對(duì)對(duì)于物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)在物物業(yè)管理理活動(dòng)中中的合法法權(quán)益,條例例也明明確予以以保障。例例如 , 條條例規(guī)規(guī)定業(yè)主主和使用用人約定定由使用用人繳納納物業(yè)服服務(wù)費(fèi)用用的 , 從其其約定,業(yè)主負(fù)負(fù)連帶繳繳納責(zé)任任 ( 第四十十二條 ); 強(qiáng)調(diào)違違反物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同約定定,業(yè)主主預(yù)期不不交納物物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)用的的,業(yè)主主委員會(huì)會(huì)應(yīng)當(dāng)督督促其限限期交納納,逾期期仍不交交納的,物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)可以向向人民法法院起訴訴 ( 第六十十七條 ) 等等。第三,條條例旨旨在通過過規(guī)范物物業(yè)管理理活動(dòng)和和維護(hù)業(yè)業(yè)主和物物業(yè)管理理企業(yè)的的合法權(quán)權(quán)益,使使物業(yè)管管理發(fā)揮揮出良好好的社會(huì)會(huì)效益

16、和和經(jīng)濟(jì)效效益,改改善人民民群眾的的生活和和工作環(huán)環(huán)境。從從物業(yè)管管理的產(chǎn)產(chǎn)生和發(fā)發(fā)展過程程來看,物業(yè)管管理的推推進(jìn)與發(fā)發(fā)展,對(duì)對(duì)于改善善居住質(zhì)質(zhì)量、維維護(hù)住區(qū)區(qū)的安定定、促進(jìn)進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整等方面面作出了了積極的的貢獻(xiàn)。制制定條例例的目的的,也是是為了充充分發(fā)揮揮物業(yè)管管理制度度的積極極作用,改善廣廣大居民民的生活活、工作作環(huán)境。第二條 本本條例所所稱物業(yè)業(yè)管理, 是指指業(yè)主通通過選聘聘物業(yè)管管理企業(yè)業(yè),由業(yè)業(yè)主和物物業(yè)管理理企業(yè)按按照物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同約定定,對(duì)房房屋及配配套的設(shè)設(shè)施設(shè)備備和相關(guān)關(guān)場(chǎng)地進(jìn)進(jìn)行維修修、養(yǎng)護(hù)護(hù)、管理理, 維維護(hù)相關(guān)關(guān)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的環(huán)境境衛(wèi)生和和秩序的的活動(dòng)。釋義本本

17、條是關(guān)關(guān)于物業(yè)業(yè)管理定定義的規(guī)規(guī)定。條例對(duì)對(duì)物業(yè)管管理下定定義,實(shí)實(shí)際是要要解決條條例的的調(diào)整范范圍問題題。條條例名名為物業(yè)業(yè)管理?xiàng)l條例,規(guī)規(guī)定條條例的的調(diào)整范范圍,勢(shì)勢(shì)必要明明確物業(yè)業(yè)管理的的內(nèi)涵。對(duì)對(duì)條例例所稱稱物業(yè)管管理的定定義,需需從以下下幾方面面理解:第一, 物物業(yè)管理理是由業(yè)業(yè)主通過過選聘物物業(yè)管理理企業(yè)的的方式來來實(shí)現(xiàn)的的活動(dòng)。對(duì)于房屋等等建筑物物的管理理,業(yè)主主可以根根據(jù)不同同情況采采用不同同的方式式。從實(shí)實(shí)際情況況來看,主要有有三種方方式:其其一是業(yè)業(yè)主自己己進(jìn) 行行管理;其二是是業(yè)主將將不同的的管理內(nèi)內(nèi)容委托托給不同同的專業(yè)業(yè)服務(wù)公公司進(jìn)行行管理;其三是是業(yè)主選選聘物業(yè)業(yè)管

18、理企企業(yè)進(jìn)行行管理。條條例調(diào)調(diào)整的物物業(yè)管理理 , 僅指業(yè)業(yè)主通過過選聘物物業(yè)管理理企業(yè)對(duì)對(duì)物業(yè)進(jìn)進(jìn)行管理理這種方方式。條條例所所規(guī)范的的物業(yè)管管理活動(dòng)動(dòng),也限限于業(yè)主主選聘物物業(yè)管理理企業(yè)所所進(jìn)行的的物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)活動(dòng)。當(dāng)當(dāng)然,這這并不意意味著業(yè)業(yè)主采用用其他方方式對(duì)建建筑物進(jìn)進(jìn)行管理理的行為為沒有法法律約束束,只不不過條條例對(duì)對(duì)其不予予規(guī)范而而已。就就業(yè)主自自行管理理而言, 作為為建筑 物的所所有權(quán)人人,業(yè)主主可行使使對(duì)建筑筑物的占占有、使使用、收收益、處處分權(quán)。對(duì)對(duì)建筑物物的維修修、養(yǎng)護(hù)護(hù)、管理理屬于業(yè)業(yè)主行使使所有權(quán)權(quán)的體現(xiàn)現(xiàn), 對(duì)對(duì)此, 中華華人民共共和國民民法通則則( 以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱

19、民民法通則則 ) 等法法律、法法規(guī)已有有規(guī)定。就就業(yè)主委委托專業(yè)業(yè)服務(wù)公公司管理理而言,業(yè)主和和專業(yè)服服務(wù)公司司之間是是委托服服務(wù)合同同關(guān)系,應(yīng)當(dāng)按按照中中華人民民 共和和國合同同法 ( 以以下簡(jiǎn)稱稱合同同法 ) 等等相關(guān)法法律、法法規(guī)的規(guī)規(guī)定來執(zhí)執(zhí)行。條條例之之所以就就業(yè)主通通過選聘聘物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)實(shí)施建建筑物管管理單獨(dú)獨(dú)立法,是基于于這種方方式的特特殊性。必須說明的的是,業(yè)業(yè)主有權(quán)權(quán)選擇適適合自己己的方式式來進(jìn)行行管理自自己的物物業(yè)。換換言之 , 是是否選聘聘物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)來對(duì)物物業(yè)實(shí)施施管理,是業(yè)主主的權(quán)利利。條條例并并不強(qiáng)制制業(yè)主必必須選擇擇物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)來實(shí)施施物業(yè)管管理,但但

20、是, 如果業(yè)業(yè)主通過過選聘物物業(yè)管理理企業(yè)的的方式來來對(duì)物業(yè)業(yè)進(jìn)行管管理的,則應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照條條例的的規(guī)定來來進(jìn)行。第二 , 物業(yè)管管理活動(dòng)動(dòng)的基礎(chǔ)礎(chǔ)是物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同。物業(yè)管理活活動(dòng)的實(shí)實(shí)質(zhì)是業(yè)業(yè)主和物物業(yè)管理理企業(yè)就就物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)提供的的服務(wù)為為標(biāo)的所所進(jìn)行的的一項(xiàng)交交易。市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)條件下下,交易易的進(jìn)行行主要通通過合同同作為紐紐帶完成成,交易易的雙方方也即合合同的主主體。物物業(yè)管理理作為一一項(xiàng)市場(chǎng)場(chǎng)行為,也是通通過合同同才產(chǎn)生生的。物物業(yè)服務(wù)務(wù) 合同同是業(yè)主主和物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)訂立立的關(guān)于于雙方在在物業(yè)管管理活動(dòng)動(dòng)中的權(quán)權(quán)利義務(wù)務(wù)的協(xié)議議。物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同是物物業(yè)管理理活動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的基基

21、礎(chǔ)。物物業(yè)管理理企業(yè)是是基于物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同的的約定來來為業(yè)主主提供物物業(yè)管理理和服務(wù)務(wù)的,其其權(quán)利義義務(wù)直接接來自于于合同。可可以說 , 沒沒有了物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同,也就不不存在物物業(yè)管理理。物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同確立立了業(yè)主主和物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)之間間被服務(wù)務(wù)者和服服務(wù)者的的關(guān)系,明確了了物業(yè)管管理活動(dòng)動(dòng)的基本本內(nèi)容。物物業(yè)管理理企業(yè)根根據(jù)物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同內(nèi)容容提供物物業(yè)管理理服務(wù),業(yè)主根根據(jù)物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同交納納相應(yīng)的的物業(yè)服服務(wù)費(fèi)用用,雙方方是平等等的民事事法律關(guān)關(guān)系。第三, 物物業(yè)管理理的內(nèi)容容是業(yè)主主和物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)對(duì)物物業(yè)進(jìn)行行維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)、管管理 , 對(duì)相相關(guān)區(qū)域域內(nèi)的環(huán)環(huán)境衛(wèi)生生和秩序

22、序進(jìn)行維維護(hù)。物業(yè)管理的的內(nèi)容由由業(yè)主和和物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)在物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同中約約定。主主要有兩兩方面 : 一一是對(duì)房房屋及配配套的設(shè)設(shè)施設(shè)備備和相關(guān)關(guān)場(chǎng)地進(jìn)進(jìn)行維修修、養(yǎng)護(hù)護(hù)、管理理 ; 二是維維護(hù)相關(guān)關(guān)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的環(huán)境境衛(wèi)生和和秩序，包包括物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)提供供的保安安、保潔潔、綠化化、交通通及車輛輛管理等等服務(wù)。除此之外,按照條條例規(guī)規(guī)定,物物業(yè)管理理企業(yè)可可以接受受業(yè)主和和使用人人的特別別委托,為其提提供物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同沒有有約定的的服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目(第第四十四四條); 也可可接受供供水、供供氣、供供熱等公公用事業(yè)業(yè)等單位位的委托托,為其其向業(yè)主主代收有有關(guān)費(fèi)用用 ( 第四十十五條 ) 。在條

23、例的的調(diào)整范范圍方面面,除了了需準(zhǔn)確確理解物物業(yè)管理理的定義義外 , 還需需明確以以下幾點(diǎn)點(diǎn) :一是,條條例既既調(diào)整住住宅物業(yè)業(yè)的物業(yè)業(yè)管理活活動(dòng),也也調(diào)整非非住宅物物業(yè)的物物業(yè)管理理活動(dòng)。從從條例例出臺(tái)臺(tái)前各地地立法情情況來看看,主要要規(guī)范的的是居住住物業(yè) ( 住住宅物業(yè)業(yè) ) 的物業(yè)業(yè)管理活活動(dòng);對(duì)對(duì)于寫字字樓、商商場(chǎng)等非非住宅物物業(yè)的物物業(yè)管理理活動(dòng),沒有專專門的法法律規(guī)定定,實(shí)踐踐中多是是參照居居住物業(yè)業(yè)的有關(guān)關(guān)規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。在在條例制制定過程程中,有有一種意意見認(rèn)為為居住物物業(yè)和非非居住物物業(yè)差別別甚大,業(yè)主對(duì)對(duì)物業(yè)服服務(wù)的要要求也不不一樣,應(yīng)當(dāng)分分別立法法,而條條例設(shè)設(shè)立的制制度均是

24、是針對(duì)居居住物業(yè)業(yè)的物業(yè)業(yè)管理活活動(dòng)而言言,因此此條例例應(yīng)當(dāng)當(dāng)更名為為居住物物業(yè)條例例或者在在條例例中增增加專門門針對(duì)非非居住物物業(yè)的內(nèi)內(nèi)容。經(jīng)經(jīng)是調(diào)研研和充分分的討論論,這種種意見沒沒有被采采納。因因?yàn)殡m然然住宅物物業(yè)和非非住宅物物業(yè)在物物業(yè)形態(tài)態(tài)、業(yè)主主的組成成、業(yè)主主對(duì)服務(wù)務(wù)的需求求、物業(yè)業(yè)管理提提供服務(wù)務(wù)的內(nèi)容容和方式式等方面面確實(shí)存存在較大大差別, 但在在法律制制度方面面,兩者者并無明明顯不同同, 無無分別立立法的必必要。至至于兩者者的差別別,可以以通過物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同來來解決。當(dāng)當(dāng)然,條條例在在某些問問題上對(duì)對(duì)兩者也也作了區(qū)區(qū)分, 有些規(guī)規(guī)定就只只適用于于住宅物物業(yè)。例例如,在在前

25、期物物業(yè)管理理階段,條例例規(guī)定定住宅物物業(yè)的建建設(shè)單位位需通過過招標(biāo)投投標(biāo)方式式來選擇擇物業(yè)管管理企業(yè)業(yè),而對(duì)對(duì)非住宅宅物業(yè)的的建設(shè)單單位,就就沒有這這一要求求( 第第二十四四條 ); 同同時(shí)條條 例第第五十四四條規(guī)定定住宅物物業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)建立專專項(xiàng)維修修資金制制度 , 而對(duì)對(duì)非住宅宅物業(yè)則則未作強(qiáng)強(qiáng)制性規(guī)規(guī)定。二是,條條例的的適用范范圍,既既包括城城市,也也涵蓋鄉(xiāng)鄉(xiāng)村。條條 例確確立的一一些基本本制度,既適用用于城市市的物業(yè)業(yè)管理活活動(dòng),也也適用于于鄉(xiāng)村的的物業(yè)管管理活動(dòng)動(dòng)。在條條例起起草過程程中, 曾幾易易名稱。就就其原因因 , 除了前前面提到到的住宅宅物業(yè)和和非住宅宅物業(yè)之之爭(zhēng)外,城市和和鄉(xiāng)

26、村之之爭(zhēng)是另另外一個(gè)個(gè)原因。有有意見認(rèn)認(rèn)為,物物業(yè)管理理在我國國尚處于于起步階階段,目目前階段段的物業(yè)業(yè)管理,基本限限于城市市之內(nèi),因此,應(yīng)當(dāng)制制定城市市物業(yè)管管理?xiàng)l例例。另一一種意見見則認(rèn)為為,雖然然從全國國情況來來看,物物業(yè)管理理確實(shí)主主要存在在于城市市。但不不可否認(rèn)認(rèn)的是,在一些些比較發(fā)發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鄉(xiāng)村,物物業(yè)管理理活動(dòng)已已經(jīng)存在在。尤其其是在沿沿海 一一些經(jīng)濟(jì)濟(jì)比較發(fā)發(fā)達(dá)的地地區(qū),城城鄉(xiāng)差別別已經(jīng)非非常小。同同時(shí),并并非只有有城市才才會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)物業(yè)管管理的需需求,對(duì)對(duì)鄉(xiāng)村也也存在。而而且隨著著社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展和人人民生活活水平的的逐步提提高,鄉(xiāng)鄉(xiāng)村對(duì)物物業(yè)管理理服務(wù)的的需求將將逐漸擴(kuò)擴(kuò)大。

27、如如果條條例只只規(guī)范城城市物業(yè)業(yè)管理活活動(dòng),那那鄉(xiāng)村已已經(jīng)存在在和將要要出現(xiàn)的的物業(yè)管管理活動(dòng)動(dòng)將無法法可依。這這顯然不不利于物物業(yè)管理理在我國國的發(fā)展展,也不不利于發(fā)發(fā)揮物業(yè)業(yè)管理制制度良好好的社會(huì)會(huì)和經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益。條條例最最終采納納了第二二種意見見。關(guān)于物業(yè)管管理這一一專業(yè)名名稱,還還有一點(diǎn)點(diǎn)需要說說明。在在條 例制制定過程程中,曾曾經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)過一個(gè)個(gè)爭(zhēng)議較較大的問問題,就就是條條例究究竟應(yīng)該該叫物業(yè)業(yè)管理?xiàng)l條例還是是物業(yè)服服務(wù)條例例。主張張物業(yè)服服務(wù)條例例的意見見認(rèn)為,條例例應(yīng)當(dāng)當(dāng)體現(xiàn)物物業(yè)企業(yè)業(yè)和業(yè)主主的平等等關(guān)系,物業(yè)企企業(yè)給業(yè)業(yè)主提供供的是服服務(wù)而非非管理,如果稱稱作物業(yè)業(yè)管理?xiàng)l條例不

28、能能體現(xiàn)出出物業(yè)企企業(yè)的服服務(wù)職能能,而且且容易和和行政機(jī)機(jī)關(guān)的管管理相棍棍淆,因因此,建建議將條條例的的名稱修修改為物物業(yè)服務(wù)務(wù)管理?xiàng)l條例或者者物業(yè)服服務(wù)條例例條文中中涉及到到的物業(yè)業(yè)管理 也相應(yīng)應(yīng)的修改改為物業(yè)業(yè)服務(wù)或或者物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)。主張物業(yè)管管理?xiàng)l例例的意見見則認(rèn)為為:1. 物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)別于行行政管理理。物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)受業(yè)業(yè)主委托托,以經(jīng)經(jīng)營方式式,提供供帶有專專業(yè)化管管理的服服務(wù)是物物業(yè)管理理的特殊殊性,與與政府有有關(guān)部門門的行政政管理有有著本質(zhì)質(zhì)的區(qū)別別。2.物業(yè)管管理&包包含對(duì)物物業(yè)及共共用設(shè)施施、公共共環(huán)境的的維護(hù)、管管理及提提供的相相關(guān)服務(wù)務(wù)。物業(yè)業(yè)管理 這一名名稱比

29、較較準(zhǔn)確地地反映了了物業(yè)管管理的內(nèi)內(nèi)容。3. 經(jīng)過過這些年年的發(fā)展展,物業(yè)業(yè)管理這這一概念念已經(jīng)約約定俗成成,被社社會(huì)廣泛泛接受和和認(rèn)同。從從中央文文件到各各地制定定的政策策法規(guī),均采用用物業(yè)管管理 這這一名稱稱。4.物業(yè)管管理 這這一名稱稱符合國國際慣例例。物業(yè)業(yè)管理在在國際上上已有 1000 多年年的發(fā)展展歷史,物業(yè)管管理已成成為世界界各國的的通用叫叫法,符符合國際際慣例。美美國、英英國、加加拿大、澳澳大利亞亞、新加加坡、中中國香港港等國家家和地區(qū)區(qū)均采用用PROOPERRTY MANNAGEE ENNT這個(gè)個(gè)名詞,翻譯成成漢語就就是物業(yè)業(yè)管理;。采用用物業(yè)管管理名稱稱,有利利于物業(yè)業(yè)管理

30、行行業(yè)的國國際間交交流,有有利于推推動(dòng)我國國物業(yè)管管理的國國際化進(jìn)進(jìn)程。這兩種意見見雖然表表現(xiàn)為對(duì)對(duì)條例名名稱的爭(zhēng)爭(zhēng)議,實(shí)實(shí)質(zhì)上涉涉及對(duì)物物業(yè)管理理這一概概念的深深層次的的理解和和認(rèn)識(shí)?？煽梢哉f,這兩種種意見是是從不同同角度闡闡述了物物業(yè)管理理的內(nèi)涵涵,兩者者并無原原則分歧歧。實(shí)質(zhì)質(zhì)上,物物業(yè)管理理是業(yè)主主行使對(duì)對(duì)物業(yè)的的財(cái)產(chǎn)權(quán)權(quán),選聘聘物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)來管理理物業(yè)。經(jīng)經(jīng)過反復(fù)復(fù)討論,條例例采納納了物業(yè)業(yè)管理?xiàng)l條例這一一名稱, 同時(shí)時(shí),條條例的的具體規(guī)規(guī)定中充充分體現(xiàn)現(xiàn)了物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)和業(yè)業(yè)主的平平等關(guān)系系,物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)給業(yè)業(yè)主提供供的是物物業(yè)服務(wù)務(wù)這一基基本精神神。例如如,在業(yè)業(yè)主的權(quán)

31、權(quán)利中明明確規(guī)定定業(yè)主有有權(quán)獲得得物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)提供的的服務(wù)( 第六六條 );將物物業(yè)管理理企業(yè)和和業(yè)主之之間的合合同規(guī)定定為物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同 ( 第三三十五條條 ) 等。第三條 國國家提倡倡業(yè)主通通過公開開、公平平、公正正的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)機(jī)制選擇擇物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)。 釋義 本本條是關(guān)關(guān)于業(yè)主主通過市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)機(jī)制選選擇物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)的規(guī)規(guī)定 , 是倡倡導(dǎo)性條條款。物業(yè)管理活活動(dòng),本本質(zhì)上是是一項(xiàng)民民事法律律活動(dòng)。物物業(yè)管理理企業(yè)和和業(yè)主大大會(huì)之間間不是依依附或隸隸屬的關(guān)關(guān)系,而而是作為為兩個(gè)平平等的民民事主體體。把物物業(yè)管理理企業(yè)和和業(yè)主之之間聯(lián)系系起來,藉以建建立民事事法律關(guān)關(guān)系的法法律

32、行為為就是物物業(yè)管理理合同。相相對(duì)一個(gè)個(gè)物業(yè)管管理區(qū)域域來說,業(yè)主選選擇哪一一個(gè)物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)來提提供物業(yè)業(yè)管理服服務(wù),完完全是一一個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)行為市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)機(jī)制的的最大優(yōu)優(yōu)點(diǎn)在于于,可以以最大限限度地實(shí)實(shí)現(xiàn)資源源優(yōu)化配配置。對(duì)對(duì)于業(yè)主主,尤其其是一個(gè)個(gè)物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)眾多多的業(yè)主主而言,選擇一一個(gè)合適適的物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)并不不是一件件容易的的事。而而市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制制為業(yè)主主們提供供了選擇擇最佳合合作伙伴伴的機(jī)會(huì)會(huì)。業(yè)主選擇物物業(yè)管理理企業(yè),可以通通過物業(yè)業(yè)管理招招標(biāo)投標(biāo)標(biāo)方式來來進(jìn)行。本本條規(guī)定定屬于倡倡導(dǎo)性規(guī)規(guī)范,因因此,業(yè)業(yè)主可以以采用招招標(biāo)投標(biāo)標(biāo)方式來來選擇物物業(yè)管理理企業(yè),也可以以

33、采取協(xié)協(xié)議等其其他方式式來選擇擇物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)。條條例之之所以要要提倡業(yè)業(yè)主通過過市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制制選擇物物業(yè)管理理企業(yè),主要基基于兩方方面考慮慮:一是是在物業(yè)業(yè)管理實(shí)實(shí)踐中,建設(shè)單單位、業(yè)業(yè)主委員員會(huì)采用用非市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)機(jī)制選擇擇物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)時(shí),存存在種種種弊端。例例如 , 建設(shè)設(shè)單位往往往選擇擇下屬子子公司提提供物業(yè)業(yè)管理服服務(wù),結(jié)結(jié)果經(jīng)常常出現(xiàn)質(zhì)質(zhì)價(jià)不符符、建管管責(zé)任難難分等一一系列損損害業(yè)主主權(quán)益的的問題。又又如,一一些業(yè)主主委員會(huì)會(huì)搞暗箱箱操作,選擇與與業(yè)主委委員會(huì)成成員有利利害關(guān)系系的物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)提供供物業(yè)管管理服務(wù)務(wù),結(jié)果果在物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)和廣廣大業(yè)主主出現(xiàn)利利益沖突突

34、時(shí),業(yè)業(yè)主的合合法權(quán)益益往往難難以得到到保護(hù)。二二是實(shí)踐踐證明,通過物物業(yè)管理理招標(biāo)投投標(biāo)等方方式,有有利于實(shí)實(shí)現(xiàn)業(yè)主主和物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)雙贏贏的結(jié)果果。通過何種方方式選聘聘物業(yè)管管理企業(yè)業(yè),屬于于業(yè)主的的權(quán)利。同同時(shí),利利用市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)機(jī)制是需需要一定定成本的的,并不不是所有有業(yè)主都都愿意或或者有必必要支付付這筆成成本。對(duì)對(duì)一些服服務(wù)項(xiàng)目目較少、范范圍較小小的物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域而言言,業(yè)主主并不一一定有必必要通過過招標(biāo)投投標(biāo)方式式來選擇擇物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)。鑒于于此,條條例只只是提倡倡而不是是強(qiáng)制要要求所有有業(yè)主均均必須通通過市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)機(jī)制選擇擇物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)。與本條規(guī)定定相呼應(yīng)應(yīng),條條例第

35、第二十四四條對(duì)物物業(yè)管理理招標(biāo)投投 標(biāo)方方式以及及必須按按照招標(biāo)標(biāo)投標(biāo)方方式選擇擇物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)的情形形作了明明確規(guī)定定第四條 國國家鼓勵(lì)勵(lì)物業(yè)管管理采用用新技術(shù)術(shù)、新方方法, 依靠科科技進(jìn)步步提高管管理和服服務(wù)水平平?！踞屃x 本條條是關(guān)于于物業(yè)管管理與創(chuàng)創(chuàng)新和科科技進(jìn)步步關(guān)系的的規(guī)定,是倡導(dǎo)導(dǎo)性條款款。傳統(tǒng)觀念認(rèn)認(rèn)為,物物業(yè)管理理的主要要內(nèi)容無無非是保保潔、保保安、綠綠化、房房屋維修修等,是是一個(gè)技技術(shù)含量量不高的的行業(yè)。實(shí)實(shí)際上,物業(yè)管管理是一一項(xiàng)專業(yè)業(yè)性很強(qiáng)強(qiáng)的活動(dòng)動(dòng)。隨著著經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展和和科技的的進(jìn)步,建設(shè)領(lǐng)領(lǐng)域不斷斷涌現(xiàn)新新技術(shù)、新新產(chǎn)品 , 物物業(yè)的智智能化程程度越來來越高, 只

36、有有那些擁擁有掌握握管理技技術(shù)和硬硬件技術(shù)術(shù)的專業(yè)業(yè)人員,具有先先進(jìn)的 管理工工具及設(shè)設(shè)備,建建立科學(xué)學(xué)、規(guī)范范的管理理措施及及工作程程序的物物業(yè)管理理企業(yè),才有能能力提供供相應(yīng)的的物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)。中國加入世世界貿(mào)易易組織之之后,物物業(yè)管理理市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)日趨趨激烈,物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)迫切需需要從理理念上進(jìn)進(jìn)行創(chuàng)新新,不斷斷采用新新技術(shù)、新新方法來來提高自自己的管管理服務(wù)務(wù)水平, 增強(qiáng)強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能能力。在在物業(yè)管管理實(shí)踐踐中, 物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)在物業(yè)業(yè)管理工工作中已已經(jīng)引人人不少全全新理念念與運(yùn)作作模式,取得了了良好的的經(jīng)濟(jì)和和社會(huì)效效果。例例如,一一些物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)率先先采用了了無人人化管理理模式

37、式,得到到了業(yè)主主和社會(huì)會(huì)的廣泛泛認(rèn)同。另另外,已已有不少少物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)開始針針對(duì)業(yè)主主鮮明的的特點(diǎn)與與需求采采用個(gè)個(gè)性化管理模模式,通通過防護(hù)護(hù)系統(tǒng)、閉閉路監(jiān)控控系統(tǒng)、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)信息息系統(tǒng)等等智能化化設(shè)施逐逐步提高高管理服服務(wù)水平平,大大大提高了了業(yè)主的的滿意率率。物業(yè)管理屬屬于直接接介入人人民群眾眾家居生生活的服服務(wù)性行行業(yè)。在在網(wǎng)絡(luò)信信息時(shí)代代, 數(shù)數(shù)字化生生活正逐逐步變成成現(xiàn)實(shí),網(wǎng)絡(luò)信信息與生生活現(xiàn)實(shí)實(shí)之間將將變得越越來越密密不可分分。隨著著人們居居住環(huán)境境智能化化、日常常生活數(shù)數(shù)字化的的實(shí)現(xiàn),物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)融融入其中中 , 在為業(yè)業(yè)主(居居民)提提供傳統(tǒng)統(tǒng)服務(wù)的的同時(shí),不斷采采

38、用新技技術(shù)、新新方法,依靠科科技進(jìn)步步提升管管理和服服務(wù)水平平。本條是一條條原則性性規(guī)定,體現(xiàn)了了國家對(duì)對(duì)物業(yè)管管理創(chuàng)新新和依靠靠 科技技進(jìn)步提提高物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)水平平的重視視。至于于如何鼓鼓勵(lì),條條例并并沒有具具體的規(guī)規(guī)定。各各地可以以根據(jù)實(shí)實(shí)際情況況制定相相應(yīng)的鼓鼓勵(lì)政策策和措施施,促進(jìn)進(jìn)物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)進(jìn)行創(chuàng)創(chuàng)新,促促進(jìn)物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)科技技含量的的提高。第五條 國國務(wù)院建建設(shè)行政政主管部部門負(fù)責(zé)責(zé)全國物物業(yè)管理理活動(dòng)的的監(jiān)督管管理工作作。縣級(jí)以上地地方人民民政府房房地產(chǎn)行行政主管管部門負(fù)負(fù)責(zé)本行行政區(qū)域域內(nèi)物業(yè)業(yè)管理活活動(dòng)的監(jiān)監(jiān)督管理理工作。 釋義 本本條是關(guān)關(guān)于物業(yè)業(yè)管理監(jiān)監(jiān)督管理

39、理體制的的規(guī)定。物業(yè)管理監(jiān)監(jiān)督管理理體制是是指由物物業(yè)管理理監(jiān)督管管理機(jī)構(gòu)構(gòu)及其管管理職責(zé)責(zé)、管理理程序、相相互關(guān)系系等組成成的有機(jī)機(jī)整體。條條例規(guī)規(guī)定 對(duì)對(duì)物業(yè)管管理活動(dòng)動(dòng)的監(jiān)督督管理 , 由由各級(jí)政政府根據(jù)據(jù)事權(quán)實(shí)實(shí)施。本條第一款款規(guī)定了了國家一一級(jí)的物物業(yè)管理理主管機(jī)機(jī)構(gòu)及其其職責(zé)。國國家一級(jí)級(jí)的物業(yè)業(yè)管理主主管機(jī)構(gòu)構(gòu)是指國國務(wù)院建建設(shè)行政政主管部部門,管管理職責(zé)責(zé)是負(fù)責(zé)責(zé)全國物物業(yè)管理理活動(dòng)的的監(jiān)督管管理工作作。根據(jù)條例例的規(guī)規(guī)定,國國務(wù)院建建設(shè)行政政主管部部門的監(jiān)監(jiān)督管理理職責(zé)主主要包括括制定物物業(yè)管理理企業(yè)資資質(zhì)管理理制度的的具體辦辦法(第第三十二二條),配合國國務(wù)院價(jià)價(jià)格主管管部

40、門制制定物業(yè)業(yè)服務(wù)收收費(fèi)辦法法(第四四十條條),配配合價(jià)格格主管部部門監(jiān)督督物業(yè)服服務(wù)收費(fèi)費(fèi) (第第四十三三條),會(huì)同國國務(wù)院財(cái)財(cái)政部門門制定專專項(xiàng)維修修資金收收取、使使用和管管理的辦辦法 ( 第五五十四條條 ), 對(duì)物物業(yè)管理理活動(dòng)中中的違法法行為進(jìn)進(jìn)行查處處(第六六十條、第第六十二二條、第第六十三三條 )等方面面內(nèi)容。本條第二款款規(guī)定了了地方一一級(jí)的物物業(yè)管理理活動(dòng)的的監(jiān)督管管理機(jī)構(gòu)構(gòu)及其職職責(zé)。各各地物業(yè)業(yè)管理主主管機(jī)構(gòu)構(gòu)是指縣縣級(jí)以上上地方人人民政府府房地產(chǎn)產(chǎn)行政主主管部門門,管理理職責(zé)是是對(duì)本行行政區(qū)域域內(nèi)的物物業(yè)管理理活動(dòng)實(shí)實(shí)施監(jiān)督督管理。需需要說明明的是,這里所所稱房房地產(chǎn)行行政

41、主管管部門是一個(gè)個(gè)籠統(tǒng)和和靈活的的稱呼,各地房房地產(chǎn)行行政主管管部門的的名稱或或設(shè)置并并不完全全相同。根據(jù)條例例的規(guī)規(guī)定 , 房地地產(chǎn)行政政主管部部門的監(jiān)監(jiān)督管理理職責(zé)主主要包括括指導(dǎo)業(yè)業(yè)主成立立業(yè)主大大會(huì)( 第十條條 )、撤撤銷業(yè)主主大會(huì)和和業(yè)主委委員會(huì)作作出的違違反法律律法規(guī)的的決定或或者責(zé)令令其限期期改正(第十九九條)、批批準(zhǔn)符合合條件的的建設(shè)單單位采用用協(xié)議方方式選聘聘物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)(第二二十四條條) 、配配合價(jià)格格主管部部門監(jiān)督督物業(yè)服服務(wù)收費(fèi)費(fèi)(第四四 十三三條)、處處理物業(yè)業(yè)管理活活動(dòng)中的的投訴( 第四四十九條條 )、對(duì)對(duì)物業(yè)管管理活動(dòng)動(dòng)中的違違法行為為的查處處(第五五十七條條

42、第六六十六條條)等內(nèi)內(nèi)物業(yè)管管理涉及及面很廣廣。物業(yè)業(yè)管理活活動(dòng)的順順利進(jìn)行行,需要要主管部部門的監(jiān)監(jiān)督管理理,也需需要相關(guān)關(guān)部門和和單位的的大力協(xié)協(xié)作。正正是考慮慮到此,條例例的一一些規(guī)定定涉及到到了相關(guān)關(guān)部門和和單位的的職責(zé)。例例如,條條例第第二十條條規(guī)定業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)、業(yè)主主委員會(huì)會(huì)應(yīng)當(dāng)配配合公公安機(jī)關(guān)關(guān),與與居民民委員會(huì)會(huì)相互互協(xié)作,共同做做好維護(hù)護(hù)物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)的社社會(huì)治安安等相關(guān)關(guān)工作;條例例第四四十條規(guī)規(guī)定國國務(wù)院價(jià)價(jià)格主管管部門會(huì)同國國務(wù)院建建設(shè)行政政主管部部門制定定物業(yè)服服務(wù)收費(fèi)費(fèi)辦法 ; 第第四十三三條規(guī)定定縣級(jí)級(jí)以上政政府價(jià)格格主管部部門會(huì)會(huì)同同級(jí)級(jí) 房地地產(chǎn)行政政主管

43、部部門, 應(yīng)當(dāng)加加強(qiáng)對(duì)物物業(yè)服務(wù)務(wù)收費(fèi)的的監(jiān)督;第四十十 六條條規(guī)定有關(guān)行行政主管管部門在接到到物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)關(guān)于物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)違法行行為的報(bào)報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)依依法對(duì)違違法行為為予以制制止或者者依法處處理;第第五十二二條規(guī)定定公用用事業(yè)單單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)依法法承擔(dān)物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)相關(guān)管管線和設(shè)設(shè)施設(shè)備備維修、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)的責(zé)責(zé)任;第第五十四四條規(guī)定定專項(xiàng)維維修資金金收取、使使用、管管理的辦辦法由國國務(wù)院建建設(shè)行政政主管部部門會(huì)同同國務(wù)務(wù)院財(cái)政政部門制定。因因此 , 公安安、民政政、物 價(jià)、工工商、建建設(shè)、規(guī)規(guī)劃、市市政公用用等有關(guān)關(guān)行政管管理部門門應(yīng)當(dāng)按按照 各各自的職職責(zé) , 協(xié)同同實(shí)施條條例。

44、第二章 業(yè)業(yè)主及業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)本章共 115 條條,規(guī)定定了業(yè)主主的概念念、權(quán)利利與義務(wù)務(wù),業(yè)主主大會(huì)的的組成、宗宗旨、成成立條件件、職責(zé)責(zé)、會(huì)議議制度、議議事規(guī)則則,業(yè)主主委員會(huì)會(huì)的性質(zhì)質(zhì)、職責(zé)責(zé)與組成成,業(yè)主主公約的的內(nèi)容、法法律效力力,業(yè)主主大會(huì)、業(yè)業(yè)主委員員會(huì)與居居民委員員會(huì)的關(guān)關(guān)系等內(nèi)內(nèi)容。隨著住房體體制改革革的不斷斷深化,房屋主主要由國國家或者者單位擁擁有單一一產(chǎn)權(quán)的的格局發(fā)發(fā)生了根根本改變變,居民民住房自自有化率率越來越越高,隨隨之而來來的,單單幢建筑筑物內(nèi)有有多個(gè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人(即多個(gè)個(gè)業(yè)主)的情況況越來越越多。由由于房屋屋建筑及及配套設(shè)設(shè)施設(shè)備備和相關(guān)關(guān)場(chǎng)地是是密不可可分的整整體,對(duì)

45、對(duì)房屋共共用部位位、共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備進(jìn)行行使用、維維護(hù)、管管理和對(duì)對(duì)決定業(yè)業(yè)主共同同事務(wù)等等事項(xiàng),涉及全全體業(yè)主主的共同同利益,單個(gè)業(yè)業(yè)主無法法完成,只能由由全體業(yè)業(yè)主形成成共同意意志,才才能對(duì)此此類 共共同事務(wù)務(wù)作出決決定。必必須建立立一種機(jī)機(jī)制 , 保證證對(duì)業(yè)主主共同事事物作出出的決定定代表全全體業(yè)主主的共同同意志,符合全全體業(yè)主主的共同同利益。業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)就是這這樣一種種代表和和維護(hù)全全體業(yè)主主共同利利益的有有效的機(jī)機(jī)制。鑒于業(yè)主和和業(yè)主大大會(huì)的重重要性,本條例例專設(shè)第第二章,對(duì)業(yè)主主和業(yè)主主大會(huì)的的權(quán)責(zé)及及其運(yùn)行行機(jī)制做做了明確確的規(guī)定定。這對(duì)對(duì)于規(guī)范范業(yè)主行行為,保保障業(yè)主主合法權(quán)權(quán)

46、益,促促進(jìn)物業(yè)業(yè)管理活活動(dòng)的健健康發(fā)展展將起 到重要要的作用用。第六條 房房屋的所所有權(quán)人人為業(yè)主主。業(yè)主在物業(yè)業(yè)管理活活動(dòng)中,享有下下列權(quán)利利 :（一）按照照物業(yè)服服務(wù)合同同的約定定 , 接受物物業(yè)管理理企業(yè)提提供的 服務(wù);（二）提議議召開業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議 , 并并就物業(yè)業(yè)管理的的有關(guān)事事項(xiàng)提出出建議;( 三 ) 提出出制定和和修改業(yè)業(yè)主公約約、業(yè)主主大會(huì)議議事規(guī)則則的建議議;( 四 ) 參加加業(yè)主大大會(huì)會(huì)議議 , 行使投投票權(quán) ;( 五 ) 選舉舉業(yè)主委委員會(huì)委委員 , 并享享有被選選舉權(quán) ;( 六 ) 監(jiān)督督業(yè)主委委員會(huì)的的工作 ; 七 監(jiān)督督物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)履行物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同 ;(

47、八 ) 對(duì)物物業(yè)共用用部位、共共用設(shè)施施設(shè)備和和相關(guān)場(chǎng)場(chǎng)地使用用情況享享有知情情權(quán)和監(jiān)監(jiān)督權(quán) ;( 九 ) 監(jiān)督督物業(yè)共共用部位位、共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金以以下簡(jiǎn)稱稱專項(xiàng)維維修資金金)的管管理和使使用 ; 十 )法律、法法規(guī)規(guī)定定的其他他權(quán)利。釋義 本條規(guī)規(guī)定了什什么是業(yè)業(yè)主和業(yè)業(yè)主在物物業(yè)管理理活動(dòng)中中享有的的權(quán)利。第一款規(guī)定定了業(yè)主主的概念念。業(yè)業(yè)主 是一個(gè)個(gè)從我國國香港傳傳人內(nèi)地地,逐漸漸被熟悉悉和接受受的概念念,顧名名思義就就是物物業(yè)的主主人。從從條例例第一一章第二二條的規(guī)規(guī)定中可可以看出出,物物業(yè)實(shí)實(shí)際上指指的是房屋及及與之相相配套的的設(shè)備、設(shè)設(shè)施和相相關(guān)場(chǎng)地地, 可以看看

48、出,物物業(yè)的外外延比房房屋要廣廣泛。但但由于我我國實(shí)行行房屋所所有權(quán)與與土地使使用權(quán)歸歸屬同一一個(gè)主體體的原則則,擁有有了房屋屋的所有有權(quán)在事事實(shí)上就就擁有了了與房屋屋相配套套的設(shè)備備、設(shè)施施和相關(guān)關(guān)場(chǎng)地的的相關(guān)權(quán)權(quán)利。因因此,將將業(yè)主定定義為房屋的的所有權(quán)權(quán)人,并沒有有排除業(yè)業(yè)主對(duì)與與房屋相相配套的的設(shè)備、設(shè)設(shè)施和相相關(guān)場(chǎng)地地?fù)碛械牡南嚓P(guān)權(quán)權(quán)利。第二款規(guī)定定了業(yè)主主在物業(yè)業(yè)管理活活動(dòng)中享享有的權(quán)權(quán)利。在在物業(yè)管管理活動(dòng)動(dòng)中,業(yè)業(yè)主基于于對(duì)房屋屋的所有有權(quán)享有有對(duì)物業(yè)業(yè)和相關(guān)關(guān)共同事事務(wù)進(jìn)行行管理的的權(quán)利。這這些權(quán)利利有些由由單個(gè)業(yè)業(yè)主享有有和行使使,有些些只能通通過業(yè)主主大會(huì)來來實(shí)現(xiàn)。(一)

49、按照照物業(yè)服服務(wù)合同同的約定定,接受受物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)提供的的服務(wù)物業(yè)服務(wù)合合同是業(yè)業(yè)主與物物業(yè)管理理企業(yè)之之間約定定雙方權(quán)權(quán)利與義義務(wù)的協(xié)協(xié)議。物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同簽簽訂后 , 物物業(yè)管理理企業(yè)負(fù)負(fù)有向業(yè)業(yè)主提供供 合同同所約定定服務(wù)的的義務(wù),業(yè)主在在支付了了合同所所約定的的物業(yè)服服務(wù)費(fèi)用用后,享享有接受受物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)提供服服務(wù)的權(quán)權(quán)利。(二)提議議召開業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議,并就物物業(yè)管理理的有關(guān)關(guān)事項(xiàng)提提出建議議 .業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議是業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)開展工工作的基基本形式式。業(yè)主主大會(huì)由由物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)的全全體業(yè)主主組成。作作為業(yè)主主大會(huì)的的成員,業(yè)主享享有提議議召開業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議的的權(quán)利。本

50、本條例例第十十三條規(guī)規(guī)定:經(jīng)經(jīng)20%以上的的業(yè)主提提議,業(yè)業(yè)主委員員會(huì)應(yīng)當(dāng)當(dāng)組織召召開業(yè)主主大會(huì)臨臨時(shí)會(huì)議議，業(yè)主主有對(duì)物物業(yè)管理理有關(guān)事事項(xiàng)提出出建議的的權(quán)利,促使物物業(yè)管理理 能及及時(shí)、有有效地以以符合廣廣大業(yè)主主利益的的方式進(jìn)進(jìn)行。(三)提出出制定和和修改業(yè)業(yè)主公約約、業(yè)主主大會(huì)議議事規(guī)則則的建議議業(yè)主公公約、業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)議事規(guī)規(guī)則是 規(guī)范業(yè)業(yè)主之間間權(quán)利與與義務(wù)關(guān)關(guān)系和業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)內(nèi)部運(yùn)運(yùn)作機(jī)制制的基礎(chǔ)礎(chǔ)性規(guī)約約。這些些規(guī)約在在生效以以后對(duì)物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)全體業(yè)業(yè)主都有有約束力力,而且且這些規(guī)規(guī)約的規(guī)規(guī)定事關(guān)關(guān)全體業(yè)業(yè)主的共共同利益益,因此此每一位位業(yè)主都都有參與與制定和和修改這這

51、些規(guī)約約的權(quán)利利。當(dāng)業(yè)業(yè)主認(rèn)為為有必要要制定業(yè)業(yè)主公約約、業(yè)主主大會(huì)議議事規(guī)則則,或者者認(rèn)為現(xiàn)現(xiàn)有業(yè)主主公約、業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)議事規(guī)規(guī)則有不不完善的的地方,可以提提出自己己有關(guān)制制定和修修改業(yè)主主公約、業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)議事規(guī)規(guī)則的建建議。(四)參加加業(yè)主大大會(huì)會(huì)議議 , 行使投投票權(quán)業(yè)主對(duì)物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)重重大事項(xiàng)項(xiàng)的決定定權(quán),是是通過參參加業(yè)主主大會(huì)會(huì)會(huì)議,在在會(huì)議上上行使表表決權(quán)的的方式來來行使的的。只要要具有業(yè)業(yè)主身份份,就具具有參加加業(yè)主大大會(huì)會(huì)議議的權(quán)利利。在業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議上上,業(yè)主主按照省省、自治治區(qū)、直直轄市制制定的確確定業(yè)主主在首次次業(yè)主大大會(huì)會(huì)議議上投票票權(quán)的具具體辦法法,或者者

52、業(yè)主大大會(huì)議事事規(guī)則約約定的業(yè)業(yè)主投票票權(quán)確定定辦法,對(duì)列入入會(huì)議議議程的各各項(xiàng)物業(yè)業(yè)管理事事項(xiàng)進(jìn)行行投票,作出體體現(xiàn)全體體業(yè)主共共同意志志的決定定。(五)選舉舉業(yè)主委委員會(huì)委委員,并并享有被被選舉權(quán)權(quán)業(yè)主委員會(huì)會(huì)是業(yè)主主大會(huì)的的執(zhí)行機(jī)機(jī)構(gòu),具具體執(zhí)行行業(yè)主大大會(huì)決定定的事項(xiàng)項(xiàng),并就就物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)的一一般性日日常事務(wù)務(wù)作出決決定。它它由一定定數(shù)量的的業(yè)主代代表,即即業(yè)主委委員會(huì)委委員組成成。業(yè)主主委員會(huì)會(huì)委員從從業(yè)主中中選舉產(chǎn)產(chǎn)生,作作為業(yè)主主的代言言人履行行具體職職責(zé),為為全體業(yè)業(yè)主服務(wù)務(wù)。每一一位業(yè)主主都有選選舉符合合自己意意愿的業(yè)業(yè)主委員員會(huì)委員員的權(quán)利利,同時(shí)時(shí)業(yè)主作作為業(yè)主主大

53、會(huì)的的成員也也都享有有被選舉舉為業(yè)主主委員會(huì)會(huì)委員的的權(quán)利。( 六 ) 監(jiān)督督業(yè)主委委員會(huì)的的工作業(yè)主委員會(huì)會(huì)是業(yè)主主大會(huì)的的執(zhí)行機(jī)機(jī)構(gòu),它它的工作作直接關(guān)關(guān)系到每每一位業(yè)業(yè)主的切切身利益益。由于于業(yè)主委委員會(huì)委委員也具具有個(gè)人人利益,可能會(huì)會(huì)怠于行行使業(yè)主主大會(huì)賦賦予它的的職責(zé),有些素素質(zhì)不高高的業(yè)主主委員會(huì)會(huì)委員甚甚至可能能會(huì)做出出損害業(yè)業(yè)主利益益的行為為。為了了防止這這種業(yè)主主委員會(huì)會(huì)委員侵侵害業(yè)主主權(quán)益情情況的發(fā)發(fā)生,督督促業(yè)主主委員會(huì)會(huì)委員更更好地履履行職責(zé)責(zé),保護(hù)護(hù)業(yè)主的的合法權(quán)權(quán)益,應(yīng)應(yīng)當(dāng)保證證業(yè)主對(duì)對(duì)業(yè)主委委員會(huì)委委員享有有監(jiān)督權(quán)權(quán)。如業(yè)業(yè)主有權(quán)權(quán)對(duì)業(yè)主主委員會(huì)會(huì)的工作作提出批

54、批評(píng)和建建議;有有權(quán)知曉曉業(yè)主委委員會(huì)的的運(yùn)作情情況;有有權(quán)了解解業(yè)主委委員會(huì)所所作出的的各項(xiàng)決決定的理理由;有有權(quán)查詢?cè)儤I(yè)主委委員會(huì)保保存的各各項(xiàng)檔案案文 件件;有權(quán)權(quán)制止并并要求業(yè)業(yè)主委員員會(huì)糾正正其不符符合法律律或者規(guī)規(guī)約的行行為;等等等。業(yè)業(yè)主對(duì)業(yè)業(yè)主委員員會(huì)的工工作行使使監(jiān)督權(quán)權(quán)有利于于業(yè)主委委員會(huì)規(guī)規(guī)范、健健康地運(yùn)運(yùn)作。(七)監(jiān)督督物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)履行物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同物業(yè)管理企企業(yè)是基基于和業(yè)業(yè)主之間間的物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同,為為業(yè)主提提供服務(wù)務(wù)的經(jīng)營營主體,與業(yè)主主處于物物業(yè)管理理法律關(guān)關(guān)系的相相對(duì)方。業(yè)業(yè)主有權(quán)權(quán)對(duì)物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)履行行物業(yè)服服務(wù)合同同的情況況進(jìn)行監(jiān)監(jiān)督。如如業(yè)主有

55、有權(quán)對(duì)物物業(yè)管理理企業(yè)履履行合同同的情況況提出批批評(píng)與建建議;有有權(quán)查詢?cè)兾飿I(yè)管管理企業(yè)業(yè)在履行行合同中中形成的的有關(guān)物物業(yè)管理理事項(xiàng)的的各項(xiàng)檔檔 案材材料;有有權(quán)監(jiān)督督物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)的收費(fèi)費(fèi)情況;有權(quán)要要求物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)對(duì)違違反合同同的行為為進(jìn)行改改正;等等等。業(yè)業(yè)主對(duì)物物業(yè)管理理企業(yè)的的監(jiān)督權(quán)權(quán)有利于于物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)更好地地履行物物業(yè)管理理服務(wù)。(八)對(duì)物物業(yè)共用用部位、共共用設(shè)施施設(shè)備和和相關(guān)場(chǎng)場(chǎng)地使用用情況享享有知情情權(quán)和監(jiān)監(jiān)督權(quán)物業(yè)共用部部位、共共用設(shè)施施設(shè)備和和相關(guān)場(chǎng)場(chǎng)地,與與業(yè)主所所擁有的的物業(yè)不不可分割割,業(yè)主主對(duì)擁有有物業(yè)進(jìn)進(jìn)行占有有、使用用、收益益和處分分,不可可避免

56、地地要牽涉涉到對(duì)物物業(yè)共用用部位、共共用設(shè)施施設(shè)備的的使用。業(yè)業(yè)主和物物業(yè)管理理企業(yè)可可以在不不損害業(yè)業(yè)主共同同利益的的情況下下,依法法對(duì)物業(yè)業(yè)共用部部位、共共用設(shè)施施設(shè)備和和相關(guān)場(chǎng)場(chǎng)地進(jìn)行行使用。但但這種使使用不能能侵害全全體業(yè)主主的合法法權(quán)益,因此,每一個(gè)個(gè)業(yè)主對(duì)對(duì)物業(yè)共共用部位位、共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備和相相關(guān)場(chǎng)地地使用的的情況享享有知情情與監(jiān)督督的權(quán)利利。( 九 ) 監(jiān)督督物業(yè)共共用部位位、共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金(以以下簡(jiǎn)稱稱專項(xiàng)維維修資金金)的管管理和使使用 物物業(yè)共用用部位、共共用設(shè)施施設(shè)備專專項(xiàng)維修修資金是是在物業(yè)業(yè)產(chǎn)權(quán)多多元化的的情況下下,為了了保證房房屋的維維修和正正常使

57、用用,依照照國家規(guī)規(guī)定建立立的專門門性資金金，專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金屬于于業(yè)主所所有,其其是否完完好,運(yùn)運(yùn)行是否否正常,不僅關(guān)關(guān)系到相相鄰物業(yè)業(yè),整幢幢樓,甚甚至整個(gè)個(gè)物業(yè)管管理區(qū)域域物業(yè)的的正常維維護(hù)和使使用,關(guān)關(guān)系到全全體業(yè)主主的共同同利益。因因此,專專項(xiàng)維修修資金的的使用和和管理,必須受受到業(yè)主主嚴(yán)格的的監(jiān)督,以防止止專項(xiàng)維維修資金金被挪用用使其得得到合理理的使用用。業(yè)主主在專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金的收收取、使使用、續(xù)續(xù)籌、代代管等各各個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)都享有有監(jiān)督權(quán)權(quán)。(十) 法法律、法法規(guī)規(guī)定定的其他他權(quán)利除以上權(quán)利利外,業(yè)業(yè)主還享享有法律律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的的其他方方面權(quán)利利。如在在物業(yè)受受到侵害害時(shí),有有請(qǐng)

58、求停停止侵害害、排除除妨礙、消消除危險(xiǎn)險(xiǎn)、賠償償損失的的權(quán)利;有對(duì)物物業(yè)維護(hù)護(hù)、使用用等方面面的規(guī)章章制度、各各項(xiàng)報(bào)告告、提案案進(jìn)行審審議的權(quán)權(quán)利;有有為維護(hù)護(hù)業(yè)主合合法權(quán)益益進(jìn)行投投訴和控控告的權(quán)權(quán)利;等等等。第七條業(yè)主主在物業(yè)業(yè)管理活活動(dòng)中,履行下下列義務(wù)務(wù) :（一）遵守守業(yè)主公公約、業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)議事規(guī)規(guī)則;( 二 )遵守物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)物業(yè)共共用部位位和共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備的使使用、公公共秩序序和環(huán)境境衛(wèi)生的的維妒等等方面的的規(guī)章制制度;( 三)執(zhí)行業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)的決定定和業(yè)主主大會(huì)授授權(quán)業(yè)主主委員會(huì)會(huì)作出的的決定;( 四 ) 按照照國家有有關(guān)規(guī)定定交納專專項(xiàng)維修修資金 ;( 五 ) 按時(shí)

59、時(shí)交納物物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)用 ;( 六 ) 法律律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的的其他義義務(wù)。釋義 本條是是對(duì)業(yè)主主在物業(yè)業(yè)管理活活動(dòng)中應(yīng)應(yīng)履行義義務(wù)的規(guī)規(guī)定。權(quán)權(quán)利和義義務(wù)是相相對(duì)應(yīng)的的,業(yè)主主在物業(yè)業(yè)管理活活動(dòng)中享享有一定定權(quán)利的的同時(shí)還還應(yīng)當(dāng)履履行一定定的義務(wù)務(wù)。業(yè)主主在物業(yè)業(yè)管理活活動(dòng)中應(yīng)應(yīng)當(dāng)履行行的義務(wù)務(wù)主要有有:(一)遵守守業(yè)主公公約、業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)議事規(guī)規(guī)則業(yè)主公約是是業(yè)主依依法訂立立的一種種自我管管理規(guī)約約,業(yè)主主公約應(yīng)應(yīng)當(dāng)對(duì)有有關(guān)物業(yè)業(yè)的使用用、維護(hù)護(hù)、管理理,業(yè)主主的共同同利益,業(yè)主應(yīng)應(yīng)當(dāng)履行行的義務(wù)務(wù),違反反公約應(yīng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)的責(zé)任任等事項(xiàng)項(xiàng)依法作作出約定定。每一一位業(yè)主主都應(yīng)當(dāng)當(dāng)依照業(yè)業(yè)主公約約

60、的規(guī)定定行使權(quán)權(quán)利、履履行義務(wù)務(wù)。業(yè)主主大會(huì)議議事規(guī)則則是業(yè)主主大會(huì)運(yùn)運(yùn)行應(yīng)當(dāng)當(dāng)遵循的的規(guī)則,它應(yīng)當(dāng)當(dāng)就業(yè)主主大會(huì)的的議事方方式、表表決程序序、業(yè)主主投票權(quán)權(quán)確定辦辦法、業(yè)業(yè)主委員員會(huì)的組組成和委委員任期期等事項(xiàng)項(xiàng)作出約約定。業(yè)業(yè)主通過過締結(jié)業(yè)業(yè)主公約約和業(yè)主主大會(huì)議議事規(guī)則則來進(jìn)行行自我管管理和自自我約束束,有利利于形成成良好的的物業(yè)管管理秩序序。業(yè)主主公約、業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)議事規(guī)規(guī)則對(duì)全全體業(yè)主主具有約約束力,每位業(yè)業(yè)主都要要自覺遵遵守業(yè)主主公約和和業(yè)主大大會(huì)議事事規(guī)則的的規(guī)定。( 二 ) 遵守守物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)物業(yè)業(yè)共用部部位和共共用設(shè)施施設(shè)備的的使用、公公共秩序序和環(huán)境境衛(wèi)生的的維護(hù)等等