專題3：小戶型產品可行性論證

1、PAGE 4 專題 PAGE 23 專題三：小戶型產品可行性論證本專題將以“小戶型產品”為研究核心，結合周口市房地產行業(yè)現(xiàn)狀和本案的具體操作，對其可行性進行論證，以確保本案產品定位達到市場判斷準確的目標?！靶粜彤a產品”目前在在國內一一線城市市房地產產市場比比較活躍躍，起初初功能定定位主要要滿足于于自住的的過渡，隨隨著產品品發(fā)展的的逐步演演化，其其投資價價值和效效應的影影響力逐逐漸增強強，產品品定位趨趨向于投投資性質質。但是是，結合合不同城城市經濟濟水平、房房地產行行業(yè)以及及消費力力的差異異，不同同城市在在界定“小戶型型產品”上存在在明顯的的差異。因此，在進進行研究究之前，我我們首先先結合周周

2、口市場場現(xiàn)狀和和行業(yè)發(fā)發(fā)展的條條件，對對本專題題所提出出的“小戶型型產品”進行詮詮釋，即即：建筑筑面積在在60平平方米以以下，同同時居室室上主要要為傳統(tǒng)統(tǒng)的一居居室和創(chuàng)創(chuàng)新零居居室的設設計，相相對空間間功能性性較低，可可以實現(xiàn)現(xiàn)“自住過過渡”和“投資”的產品品?！靶粜彤a產品”供給層層面分析析針對我們上上述所提提出的產產品形態(tài)態(tài)，首先先，以周周口市房房地產行行業(yè)市場場為依托托，著重重研究現(xiàn)現(xiàn)有重點點項目，就就小戶型型產品的的開發(fā)角角度分析析，以最最大限度度掌握市市場動脈脈，提煉煉出市場場對于此此類產品品的供應應特征，為為本案就就小戶型型產品開開發(fā)操作作可行性性提供依依據(jù)。周口市供應應現(xiàn)狀分分析

3、供應現(xiàn)狀：小戶型型產品供供應項目目少，供供應量有有限通過我們對對周口房房地產市市場的前前期考察察，目前前周口市市小戶型型產品的的供應項項目非常常少，以以蘭亭山山水和周周口現(xiàn)代代城為代代表，并并且在供供應量上上也非常常有限。因因此，我我們對目目前市場場上所供供應的小小戶型產產品進行行統(tǒng)計，如如下所示示：項目名稱戶型面積：m22總套數(shù)：套套占項目總套套數(shù)比：%現(xiàn)代城一居室50205蘭亭山水一居室50-600186.2供應特征分分析根據(jù)上述的的統(tǒng)計結結果，我我們可以以清晰地地看出，周周口房地地產市場場小戶型型產品的的供應現(xiàn)現(xiàn)狀，存存在比較較明顯的的開發(fā)、操操作特征征。市場供應項項目和供供應量非非常有

4、限限，并未未成為市市場產品品的主導導方向；小戶型產品品配比量量較低，整整體市場場就此類類產品的的開發(fā)尚尚屬于初初級、嘗嘗試階段段；產品以一居居室為主主導，面面積一般般控制在在50-60平平方米之之間，功功能定位位于自住住過渡，提提供簡單單的租賃賃投資；對低于500平方米米以下及及零居室室的投資資型小戶戶型產品品（酒店店公寓），目目前市場場尚屬空空白階段段。通過我們對對于目前前小戶型型產品供供應現(xiàn)狀狀的特征征總結，可可以有利利于我們們掌控產產品形態(tài)態(tài)的發(fā)展展態(tài)勢，為為本案未未來可否否開發(fā)小小戶型產產品提供供堅實可可靠的依依據(jù)。市場供給對對本案開開發(fā)操作作提示縱觀周口市市場小戶戶型產品品的開發(fā)發(fā)現(xiàn)

5、狀和和現(xiàn)有的的操作水水平，從從市場的的供給角角度，對對于本案案針對此此類產品品的開發(fā)發(fā)操作可可行性，予予以啟示示。此類產品市市場供應應尚屬空空白、或或者初步步嘗試階階段，未未來開發(fā)發(fā)風險性性較強；此類產品功功能基本本為項目目的補充充作用，在在傳統(tǒng)兩兩居室和和三居室室的控制制局面下下，未來來短期內內不會成成為行業(yè)業(yè)產品供供應的主主導方向向和力量量；此類產品的的開發(fā)，雖雖然可以以產生一一定的市市場差異異效果，但但受其配配比比例例和實際際供應量量的限制制，對于于項目開開發(fā)產生生的利好好效果低低、影響響較弱。 “小戶型產產品”需求層層面分析析經過我們上上述對于于目前周周口市，就就小戶型型產品的的供應角

6、角度予以以闡述。在在此市場場大環(huán)境境的依托托下，我我們將從從對于此此類產品品的需求求層面分分析，即即市場現(xiàn)現(xiàn)狀條件件下，銷銷售項目目對于小小戶型產產品的反反應情況況以及本本案目標標客戶對對于此類類產品的的認可角角度研究究，判斷斷此類產產品的購購買力和和未來消消費的支支撐力，以以指導產產品開發(fā)發(fā)操作的的可行性性。周口市需求求現(xiàn)狀分分析結合上述目目前市場場上存在在小戶型型產品供供應的項項目，我我們從市市場消費費需求現(xiàn)現(xiàn)狀的角角度，對對于此類類項目市市場銷售售去化速速度進行行分析，以以客觀反反映出目目前整個個周口市市場的消消費購買買人群對對于小戶戶型產品品的認可可和喜好好程度。需求現(xiàn)狀：小戶型型產品

7、市市場需求求不強烈烈對于市場銷銷售需求求情況，我我們主要要從兩個個指標在在“小戶型型產品”與“非小戶戶型產品品”（兩居居室或三三居室）之之間分析析，即消消化量和和消化速速度。通通過兩個個指標綜綜合比較較，提煉煉出整個個市場對對于差異異產品需需求情況況，從而而分析小小戶型產產品的市市場需求求程度?！靶粜彤a產品”銷售情情況：項目名稱面積：m22開盤時間總套數(shù)：套套銷售套數(shù)：套銷售率：%月均銷售套套數(shù)：套套現(xiàn)代城502007.42011 553-4蘭亭山水50-6002006.41817941-2“非小戶型型產品”銷售情情況：項目名稱戶型面積：m22總套數(shù)：套套銷售套數(shù)：套銷售率：%月均銷售套套數(shù)

8、：套套現(xiàn)代城三居室120-113020012060約40蘭亭山水三居室120-114053046187約33通過上述兩兩組表格格數(shù)據(jù)的的分析，我我們著重重利用“小戶型型產品”和“非小戶戶型產品品”進行去去化量的的對比。以以蘭亭山山水為例例，經過過近一年年時間的的銷售期期，才完完成僅占占總比例例6.22%的小小戶型產產品944%的銷銷售率，僅僅達到117套的的去化量量，客戶戶青睞度度不高，市市場需求求不強?？煽梢郧逦乜闯龀觯好鎸κ袌錾仙现髁︿N銷售戶型型（兩居居室、三三居室）的的熱銷局局面，小小戶型產產品的市市場需求求反映不不強烈，月月均去化化速度僅僅為傳統(tǒng)統(tǒng)（兩居居室或三三居室）戶戶型的1

9、1/100。需求特征分分析面對小戶型型產品市市場需求求度不高高的現(xiàn)狀狀，我們們從多個個角度對對其形成成原因進進行研究究和分析析，最終終，提煉煉出比較較關鍵的的兩個周周口市的的城市特特征，造造成小戶戶型產品品消化速速度不理理想、比比較緩慢慢的局面面?！耙宰宰∵^過渡為目目的”的居住住習慣與與其不符符，嚴重重缺失穩(wěn)穩(wěn)固的需需求客群群通過我們上上述各類類型產品品需求情情況指標標的大致致分析，我我們可以以明顯看看出，周周口市民民普遍對對經濟型型、舒適適型的兩兩居室和和三居室室的青睞睞度較高高。而造造成小戶戶型產品品銷售速速度慢和和接受力力差的核核心因素素，即是是周口市市民的消消費和居居住習慣慣。周口市整

10、體體城市的的發(fā)展速速度以及及市民文文化素質質有限，且且房地產產行業(yè)的的開發(fā)和和操作水水平均處處于初級級階段，因因此，當當?shù)鼐用衩翊嬖谝灰欢ǖ南M習慣慣。即：有限的城市市發(fā)展水水平，長長期老式式板樓的的生活，造造就居住住概念傳傳統(tǒng)，對對小戶型型產品缺缺乏認識識；社會結構的的組成，使使年輕人人獨立意意識不強強，習慣慣兩代或或三代人人的共同同居住方方式；購房作為家家庭絕對對消費支支出，一一次性置置業(yè)思想想強烈，根根本不存存在小戶戶型的過過渡想法法；房地產行業(yè)業(yè)發(fā)展處處于初級級階段，對對于市場場消費習習慣的影影響力不不夠；上述這些長長期消費費習慣的的作用，使使處于房房地產行行業(yè)初級級階段，相相對前期

11、期開發(fā)和和后期運運作水平平有限的的在售項項目，面面對市場場大環(huán)境境，很難難改變消消費者的的購買意意識，根根本不能能樹立一一個小戶戶型產品品的概念念讓當?shù)氐厥忻窭砝斫獠⒔咏邮堋Ｒ蛞虼?，正正是這一一市場消消費習慣慣的特殊殊性，直直接決定定小戶型型產品難難銷局面面產生，并并且這種種意識的的轉變，需需要長時時間城市市經濟和和行業(yè)發(fā)發(fā)展的作作用和影影響，才才能產生生效果?！耙酝顿Y為為目的”的消費費市場不不成熟，不不能提供供有力的的需求補補充小戶型產品品能夠有有效控制制總價，不不會造成成大量資資金投入入，正是是這個原原因，在在人流量量較大的的城市中中小戶型型產品后后續(xù)的投投資價值值大，特特別是在在租賃業(yè)業(yè)

12、務上，可可以產生生豐厚的的收益回回報，從從而引起起前期購購買、需需求比較較旺盛。結合周口房地產行業(yè)和投資行為的發(fā)展現(xiàn)狀，我們對于小戶型產品所能夠帶來的投資利潤進行初步的計算（理想條件）：以40平方方米的小小戶型產產品為例例，預測測市場銷銷售價格格最高值值為22200元元/平方方米，戶戶型總價價約8880000元。月租金：元元回收年限：年年利率：%利息金額40018.34.95（整存整取?。?97144.85001565340040018.33.06（活期）492788.24450015403922雖然隨著城城市經濟濟的發(fā)展展和市民民收入的的提高，銷銷售價格格和租金金均會產產生一定定的上調調，但

13、是是從整體體情況可可以看出出，面對對15年年以上的的成本回回收年限限以及有有效的投投資利潤潤，直接接決定了了小戶型型產品的的投資行行為操作作在周口口市的潛潛力非常常有限。同同時，面面對市區(qū)區(qū)人均收收入6550元/月的經經濟水平平，未來來此類投投資產品品的消費費客群非非常有限限，高價價位的租租金不能能獲得周周口市民民的接受受。整個周口市市當?shù)厥惺忻竦耐锻顿Y意識識不強，主主要圍繞繞低廉租租賃的投投資行為為。伴隨隨城市經經濟水平平和吸引引力不高高的客觀觀條件，造造成整個個周口市市投資市市場不完完善、不不成熟。無無論是以以租賃為為依托的的投資行行為的產產生，還還是城市市投資潛潛力的提提升，均均不能夠夠

14、為“小戶型型產品”提供一一個自由由發(fā)展的的平臺，整整個市場場的投資資需求量量、消化化量非常常有限，不不能有效效支撐小小戶型產產品投資資價值的的產生。市場需求對對本案開開發(fā)操作作提示縱觀周口市市場小戶戶型產品品的開發(fā)發(fā)現(xiàn)狀和和現(xiàn)有的的操作水水平，從從市場的的需求角角度，對對于本案案針對此此類產品品的開發(fā)發(fā)操作可可行性，予予以啟示示。此類產品在在面對傳傳統(tǒng)的二二居室和和三居室室的熱銷銷局面下下，有限限的供應應量和開開發(fā)效果果不能形形成良好好的市場場共鳴，銷銷售不甚甚理想；此類產品設設計方向向和功能能定位，與與周口市市民“幾世同同堂”的居住住習慣存存在很大大差異，一一旦選取取此類型型作為開開發(fā)產品品

15、，未來來銷售的的引導難難度系數(shù)數(shù)較高；此類產品以以投資形形式開發(fā)發(fā)，在周周口市現(xiàn)現(xiàn)有的社社會、經經濟發(fā)展展水平下下，潛力力不能得得到充分分挖掘，消消費、投投資吸引引力不高高；此類產品投投資行為為的需求求，以低低廉、簡簡單的“租賃市市場”支撐，升升級的投投資行為為（酒店店、公寓寓）少量量補充。投資消費需需求者數(shù)數(shù)量少，經經濟發(fā)展展有限，陷陷入投資資回收期期較長、利利潤低的的局面，一一旦開發(fā)發(fā)，需要要長期市市場培養(yǎng)養(yǎng)，后期期運營操操作能力力要求較較高；本案“小戶戶型產品品”可行性性判斷結結論通過我們上上述對市市場整體體“供給需求”兩個層層面的研研究和分分析，分分別提煉煉出客觀觀條件下下，本案案開發(fā)

16、小小戶型產產品可行行性的啟啟示。在在此，我我們將結結合本案案自身定定位和開開發(fā)條件件，從利利弊對比比的角度度，進行行最終本本案可否否開發(fā)小小戶型產產品給予予判斷。本案自身特特質本案定位特特征本案將成為為未來周周口市中中高端房房地產行行業(yè)市場場的領袖袖，項目目的高品品質和高高形象均均屬于未未來市場場的標桿桿；本案“奧林林匹克花花園”的品牌牌定位，詮詮釋健康康、低密密度住宅宅的生活活居住理理念；本案目標客客戶定位位為周口口市中、高高端消費費人群，覆覆蓋公務務員、教教師、醫(yī)醫(yī)生、私私營業(yè)主主等高收收入客群群；本案產品定定位于市市場的中中端和高高端產品品，以滿滿足本案案目標客客戶對高高品質、舒舒適居住

17、住、生活活的需求求；本案距離商商業(yè)、辦辦公和配配套區(qū)存存在一定定距離，周周邊主要要分布學學校和居居住社區(qū)區(qū)，未來來區(qū)域以以居住氛氛圍為主主導發(fā)展展方向。本案定位對對“小戶型型產品”開發(fā)操操作提示示圍繞本案的的定位特特征，考考慮開發(fā)發(fā)小戶型型產品的的利弊，從從與本案案定位的的契合程程度、協(xié)協(xié)調性以以及投資資收益，對對于本案案針對此此類產品品的開發(fā)發(fā)操作可可行性，予予以啟示示。本案未來自自身核心心的消費費客群，居居住生活活習慣，仍仍然符合合市場需需求特征征，保持持著對于于兩居室室和三居居室的獨獨特青睞睞，對于于以自住住過渡為為目的的的小戶型型產品，消消費需求求量有限限；本案周邊投投資型消消費者（居

18、居住市民民、學生生、教師師為主）有有限，可可承受的的投資金金額很低低，且主主要停留留在較為為低廉的的租賃行行為；低廉的租賃賃性小戶戶型產品品，與本本案高品品質、高高舒適度度的“健康低低密度住住宅”核心定定位不符符，極大大破壞了了整體的的氛圍，增增加后期期管理的的難度，操操作性不不強； 升級版的投投資性小小戶型產產品（公公寓、酒酒店等），本本案區(qū)域域未來不不屬于商商服中心心，投資資氛圍不不強，同同時，投投資利潤潤和價值值潛力有有限，制制約投資資消費的的需求?？尚行耘袛鄶嘟Y論通過我們上上述的圍圍繞周口口市小戶戶型產品品市場供供需情況況，結合合本案定定位以及及自身條條件的現(xiàn)現(xiàn)狀，進進行此類類產品操操作可行行性的判判斷。小戶型產品品，市場場開發(fā)環(huán)環(huán)境不成成熟，在在周口房房地產供供需市場場反映不不強烈，供供應量和和需求量量非常有有限，開開發(fā)風險險性較高高；小戶型產品品的開發(fā)發(fā)和操作作，與本本案“健康、低低密度”高品質質的定位位形象不不符，降降低社區(qū)區(qū)居住舒舒適度，對對于品牌牌形象的的樹立不不利；“自住過渡渡型”小戶型型產品，周周口市場場的需求求量有限限，需要要嚴格控控制配比比量；“租賃投資資型”小戶型型產品，面面