萬全項目策劃簡案

1、萬全項目策劃間案目錄前言上篇 房地地產(chǎn)宏觀觀市場最近五年房房價走勢勢 房價走走勢預(yù)測測市場泡沫依依然存在在中篇 區(qū)域域市場武漢江漢區(qū)區(qū)簡介江漢區(qū)概況況經(jīng)濟(jì)發(fā)展房產(chǎn)市場項目概況項目經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)項目位置周邊配套區(qū)域競爭樓樓盤項目SWOOT分析析下篇 價格格定位及及入市時時間建議議價格定位入市時間建建議項目的入市市時機(jī)與與姿態(tài)入市時間利益點分析析緊迫性分析析后記 前言言建筑是一門門技術(shù)，也也是一門門藝術(shù)。營營銷是一一種使命命，同時時也是一一種智慧慧的表征征。建筑筑與營銷銷之間若若能取得得平衡，便便能相得得益彰。許許多個案案的經(jīng)營營往往不不慎被市市場主觀觀因素牽牽拌，不不得不壯壯士斷腕腕。本企企業(yè)

2、的經(jīng)經(jīng)營，不不僅是建建筑技術(shù)術(shù)的表現(xiàn)現(xiàn)，也是是藝術(shù)的的表現(xiàn)，更更是使命命的傳承承，最終終要能成成為業(yè)界界智慧的的經(jīng)典。至至于能否否體現(xiàn)這這項基本本目標(biāo)，端端視本企企業(yè)對建建筑抱持持的理念念能否貫貫徹執(zhí)行行。上篇 區(qū)域域市場研研究江漢區(qū)簡介介江漢概況武漢市轄轄區(qū)。因因漢水經(jīng)經(jīng)轄區(qū)西西南注入入長江、漢漢水與長長江匯合合于此地地而得名名。位于于市區(qū)中中部。轄轄13個個街道。面面積333.4平平方公里里,人口口41.3萬。區(qū)區(qū)府駐大大興路774號。清清雍正五五年(117277)設(shè)循循禮坊,民國設(shè)設(shè)三民、新新安兩個個區(qū)管轄轄,19949年年后將兩兩個區(qū)合合并建立立第三區(qū)區(qū)人民政政府,119500年第三三

3、、四、五五區(qū)人民民政府合合并成立立江漢區(qū)區(qū)人民政政府。地地形南高高北低,屬殘丘丘性河湖湖沖積平平原。年年均溫116.33,年均均降水量量12224.22毫米。是是武漢市市的商業(yè)業(yè)鬧市中中心,連連通武漢漢三鎮(zhèn)的的交通必必經(jīng)之地地,目前前交通已已形成了了內(nèi)連三三鎮(zhèn)、外外通四方方,憑長長江直抵抵滬渝,借漢水水通達(dá)陜陜豫,借借公路溝溝通全省省,由空空運(yùn)輻射射八方的的商品經(jīng)經(jīng)濟(jì)集散散中心。航航運(yùn)擁有有各類碼碼頭244個,是是長江航航運(yùn)武漢漢港的中中心。鐵鐵路有漢漢口新火火車站和和循禮門門貨場,是京廣廣線上重重要的客客貨集散散基地。公公路有省省長途汽汽車客貨貨運(yùn)站,能將客客貨運(yùn)達(dá)達(dá)全國大大多數(shù)城城市和地地

4、區(qū)。航航空有武武漢航空空公司的的駐地王王家墩機(jī)機(jī)場,可可飛往全全國各大大城市。沿沿江大道道、中山山大道、解解放大道道、建設(shè)設(shè)大道、發(fā)發(fā)展大道道5條大大動脈和和34條條主要通通車道通通過區(qū)內(nèi)內(nèi)。是中中心商業(yè)業(yè)城區(qū),區(qū)內(nèi)大大小商店店星羅棋棋布,大大型購物物商店有有武漢商商場、中中心百貨貨大樓、六六渡橋百百貨公司司等。區(qū)區(qū)內(nèi)有中中小學(xué)校校71所所,醫(yī)療療單位1191個個,較著著名的有有同濟(jì)醫(yī)醫(yī)科大學(xué)學(xué)附屬協(xié)協(xié)和醫(yī)院院、武漢漢市紅十十字會醫(yī)醫(yī)院。區(qū)區(qū)內(nèi)文化化娛樂設(shè)設(shè)施眾多多,有影影劇院、文文化館、公公園233所,著著名的有有民眾樂樂園、中中山公園園等。境境內(nèi)的新新華路體體育場是是全市的的大型室室外運(yùn)動

5、動場,能能容納44萬觀眾眾。服務(wù)務(wù)行業(yè)集集中,著著名的有有璇宮飯飯店、漢漢口飯店店、天安安假日大大酒店等等。經(jīng)濟(jì)發(fā)展2007年年前三季季度，武武漢市經(jīng)經(jīng)濟(jì)保持持了又好好又快發(fā)發(fā)展勢態(tài)態(tài)，全市市實現(xiàn)生生產(chǎn)總值值22772.33億元，增增幅達(dá)到到15.6。預(yù)預(yù)計20007年年GDPP總量可可能超過過30000億元元，增幅幅16以上。據(jù)據(jù)多方權(quán)權(quán)威專家家預(yù)測我我國今年年的GDDP增速速將達(dá)到到11.5%。 去年是“十一五”的開局之年，我市經(jīng)濟(jì)在保持了近七年的穩(wěn)定增長態(tài)勢以后，今年仍然延續(xù)良好的發(fā)展態(tài)勢。運(yùn)行情況反映，我市經(jīng)濟(jì)并未出現(xiàn)長期增長擴(kuò)張乏力的態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)增長依然存在較強(qiáng)的支撐因素。從圖1可以看

6、出，GDP的增長曲線比較平滑，呈現(xiàn)平穩(wěn)的增長態(tài)勢，這表明，本輪經(jīng)濟(jì)周期的穩(wěn)定性和持續(xù)性都有所加強(qiáng)，可以預(yù)見，未來幾年經(jīng)濟(jì)仍將維持這種平穩(wěn)增長的態(tài)勢。下圖為武漢漢與華中中區(qū)另外外三個重重點城市市GDPP總量比比較圖指 標(biāo)武漢成都南京沈陽2004上半年GDP總量量912.223948.008902.881737.337與武漢差距距35.855-9.233-174.86增幅（%）13.713.518.214.02004全年GDP總量量19562185.719101900.7與武漢差距距229.77-46-55.33增幅（%）14.513.617.315.52005上半年GDP總量量1069.4911

7、11.501140.54863.554與武漢差距距42.01171.055-205.95增幅（%）13.813.515.315.52005全年GDP總量量2238237124132240與武漢差距距1331752增幅（%）14.713.515.216.02006上半年GDP總量量1217.681224.081277.961190.13與武漢差距距-67.44-7.524.9增幅（%）15.213.515.515.72006全年GDP總量量2590275027742482.49與武漢差距距160184-107.51增幅（%）14.813.815.116.52007上半年GDP總量量1424.72

8、1446.311493.751441.33與武漢差距距21.59969.03316.611增幅（%）15.4（二）房地地產(chǎn)市場場新增項目176個新增可銷售售套數(shù)777811套新增可銷售售面積85376623.55新增已銷售售套數(shù)187266套新增已銷售售面積18582234.63結(jié)轉(zhuǎn)項目1142個個結(jié)轉(zhuǎn)可銷售售套數(shù)1133007套結(jié)轉(zhuǎn)可銷售售面積1504111311.988結(jié)轉(zhuǎn)已銷售售套數(shù)262444套結(jié)轉(zhuǎn)已銷售售面積27716698.23其中：重重點區(qū)域域商品住住房備案案統(tǒng)計新增可銷售售面積71003385.03新增可銷售售套數(shù)674355套新增已銷售售面積15296626.37新增已銷售售

9、套數(shù)155044套新增成交均均價5144.59元元/結(jié)轉(zhuǎn)可銷售售面積86842284.69結(jié)轉(zhuǎn)可銷售售套數(shù)740733套結(jié)轉(zhuǎn)已銷售售面積22067772.22結(jié)轉(zhuǎn)已銷售售套數(shù)213555套結(jié)轉(zhuǎn)成交均均價5013.3元/07-088年季度度重點區(qū)區(qū)域商品品房住房房成交均均價走勢勢08年第22季度部部分重點點區(qū)域商商品房住住房成交交均價 HYPERLINK /scxx/images/jd02.jpg 本季度區(qū)域域市場表表現(xiàn)出價價格普遍遍上升的的態(tài)勢，區(qū)區(qū)域市場場進(jìn)一步步被看好好，加之之秋交會會的拉動動作用，新新入市項項目價位位相對較較高，在在售項目目也有一一定走高高，致使使各片區(qū)區(qū)均價出出現(xiàn)較明明

10、顯提高高。江漢區(qū)、江江岸區(qū)及及硚口區(qū)區(qū)區(qū)域品品牌項目目作為支支撐區(qū)域域價格的的主要因因素，以以其高價價位引領(lǐng)領(lǐng)區(qū)域房房價走高高。兩路路片區(qū)本本季度地地產(chǎn)產(chǎn)銷銷普跌，高高價位樓樓盤不斷斷進(jìn)入干干預(yù)房價價走勢，致致使片區(qū)區(qū)房價走走高。本本季度調(diào)調(diào)查江漢漢區(qū)正在在銷售樓樓盤共220個。江江岸區(qū)正正在銷售售樓盤335個。硚硚口區(qū)正正在銷售售樓盤115個。江漢區(qū)住宅類型：商品住住宅均值：最高價均值值：1225000元/平平方米均價均值：105516.66元元/平方方米最低價均值值：54426元元/平方方米最高價個盤盤：武漢漢時代廣廣場 1150000元/平方米米最低價個盤盤：學(xué)林林華府 553500元/

11、平平方米江岸區(qū)住宅類型：商品住住宅最高價均值值：1004299元/平平方米均價均值：75113元/平方米米最低價均值值：43313元元/平方方米最高價個盤盤： HYPERLINK /newbuildtxt/2467.htm 武漢漢天地御御江苑 150000元元/平方方米最低價個盤盤： HYPERLINK /newbuildtxt/2606.htm 新地地盛世東東方 444800元/平平方米硚口區(qū)住宅類型：商品住住宅最高價均值值：83300元元/平方方米均價均值：64000元/平方米米最低價均值值：47750元元/平方方米最高價個盤盤： HYPERLINK /newbuildtxt/2428.h

12、tm 漢口口中心嘉嘉園 100000元元/平方方米最低價個盤盤： HYPERLINK /newbuildtxt/1951.htm 匯豐豐企業(yè)總總部 42200元元/平方方米項目概況（一）項目目經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)總用地面積積：總建筑面積積：建筑占地：容積率：總戶數(shù)： 車位： 建筑密度：綠地率：（二）項目目位置（三）周邊邊配套三同區(qū)域域競爭樓樓盤新華路號稱稱武漢新新興的富富人區(qū)，這這里聚集集了大量量的高品品質(zhì)樓盤盤如三金金國際新新城、武武漢萬科科金色家家園等，由由于本項項目的規(guī)規(guī)模與這這些高檔檔樓盤沒沒有可比比性，所所以我們們只對新新華路、建建設(shè)大道道沿線的的與本項項目規(guī)模模和品質(zhì)質(zhì)相當(dāng)?shù)牡臉潜P做做

13、一些簡簡單的分分析：江漢區(qū)同區(qū)區(qū)域?qū)懽肿謽乔闆r況比較序號樓盤名稱位置開發(fā)商名稱稱占地面積建筑面積綠化率容積率建面均價1浦發(fā)銀行大大廈江漢區(qū)新華華路2118號 HYPERLINK /company/2610248390_20070903111128.htm 武漢英德置置業(yè)有限限公司 5979.56平平方米500000平方米米32%6.391300002世貿(mào)大廈江漢區(qū)解放放大道6686號號 HYPERLINK /company/2610155382_20060428103531.htm 武漢世界貿(mào)貿(mào)易大廈廈有限公公司 5200平平方米11萬m222275003.陽光新天天地江漢區(qū)新華華路2331號

14、 HYPERLINK /company/2610079980_20041208152344.htm 新天地房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)（武漢漢）有限限公司 26.400%7.0754004.新世界國貿(mào)貿(mào)大廈江漢區(qū)建設(shè)設(shè)大道5568號號 HYPERLINK /company/2610088523_20051115140355.htm 新世界發(fā)展展（武漢漢）有限限公司 120000（全裝裝修）5.福星國際商商會大廈廈新華路1886號 HYPERLINK /company/2610069920_00045.htm 武漢福星惠惠譽(yù)房地地產(chǎn)有限限責(zé)任公公司 58006.財富大廈江漢區(qū)解放放大道西西馬路車車站旁 HYP

15、ERLINK /company/2700060307_60225.htm 武漢市信德德房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司 40%45987.元辰國際際江漢區(qū)青年年路822號 HYPERLINK /company/2700060264_60543.htm 武漢元辰集集團(tuán)股份份有限公公司42%34008.金華商務(wù)大大廈江漢區(qū)建設(shè)設(shè)大道6625號號 HYPERLINK /company/2700060243_60456.htm 湖北金華實實業(yè)有限限公司22.800%64000江岸區(qū)寫字字樓情況況比較1.金益大廈江岸區(qū)中山山大道與與四唯路路交匯處處 HYPERLINK /company/2610139942_2

16、0060209095607.htm 湖北金益置置業(yè)發(fā)展展有限公公司 15%6.69360082711113992.廣源大廈 HYPERLINK /company/2700060365_60249.htm 武漢利源房房地產(chǎn)綜綜合開發(fā)發(fā)有限公公司 HYPERLINK /company/2700060365_60249.htm 武漢利源房房地產(chǎn)綜綜合開發(fā)發(fā)有限公公司 30%6480082803334443.港澳中心江岸區(qū)江漢漢路1118號 HYPERLINK /company/2700060084_60411.htm 武漢江龍房房地產(chǎn)建建筑開發(fā)發(fā)有限公公司612782823305994.九運(yùn)京漢漢名

17、都江岸區(qū)麟趾趾路進(jìn)化化村1號號 HYPERLINK /company/2610062843_20040113145459.htm 湖北博生房房地產(chǎn)有有限公司司 33008273552155硚口區(qū)寫字字樓情況況比較1.匯豐企業(yè)總總部硚口區(qū)古田田二路與與南泥灣灣大道交交匯處 HYPERLINK /company/2610174626_20060727092316.htm 武漢匯豐投投資有限限公司32%1.69420083850028882.泰合廣場硚口區(qū)武勝勝路 HYPERLINK /company/2610092482_00170.htm 武漢泰合房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司 80005033551

18、3333.同馨商務(wù)大大廈硚口區(qū)解放放大道5586號號 HYPERLINK /company/2700060460_20040318095723.htm 武漢波濤置置業(yè)發(fā)展展有限公公司 40008378222299四.項目SSWOTT分析優(yōu)勢:本項目位于于新華路路與建設(shè)設(shè)大道的的交叉口口處,距距離西北北湖高檔檔生活區(qū)區(qū)咫尺之之遙,地地理位置置絕佳;本項目生活活配套齊齊全,交交通方便便; 劣勢勢:項目規(guī)模較較小，綠綠化較少少，不利利于提升升品質(zhì)和和價格； 威脅脅: 本項項目周邊邊高檔綜綜合樓盤盤較多,住宅戶戶型以中中小戶型型為主,其商業(yè)業(yè)也已經(jīng)經(jīng)招商入入住,在在市場不不景氣的的大環(huán)境境下分流流了本

19、公公司的部部分客源源. 機(jī)會: 本區(qū)區(qū)域可供供開發(fā)的的土地幾幾乎沒有有，土地地價格的的上漲是是必然的的趨勢，而而本項目目土地費(fèi)費(fèi)用已付付，土地地價格的的上漲不不會增加加本項目目的建筑筑成本，反反而會為為本項目目帶來可可觀的利利潤；今年武漢主主城區(qū)的的拆遷量量較大，這這必將帶帶動換房房的需求求，為本本項目帶帶來絕佳佳的銷售售機(jī)會。 中中篇 項目定定位一.價格定定位(一).武武漢市房房屋價格格現(xiàn)狀1.最近五五年房價價走勢2.房價走走勢預(yù)測測據(jù)專家估計計,今后后幾年內(nèi)內(nèi)武漢市市房價將將繼續(xù)保保持上漲漲的趨勢勢,而009年房房價房價價將上漲漲3-55%,主主要有以以下幾點點原因:1.武漢城城市劃率率?

20、2.土地費(fèi)費(fèi)用.建建材.城城市建設(shè)設(shè)配套費(fèi)費(fèi)等價格格攀升刺刺激房價價上漲據(jù)主管部門門預(yù)測，今今年武漢漢房價將將持續(xù)上上漲、漲漲幅在33-5%左右，主主要基于于如下四四大原因因：首先是地價價上漲。前前年市政政府高速速土地級級別，隨隨后主城城區(qū)全面面實話招招標(biāo)、拍拍賣、公公示制度度，客觀觀上刺激激地價上上漲。房房地產(chǎn)開開發(fā)成本本中，土土地成本本超過330%。去去前年拿拿到土地地的新建建項目，今今年將大大量出籠籠。其次是建筑筑安裝成成本猛漲漲。去年年下半年年以來，鋼鋼材、水水泥、石石材等建建筑原材材料價格格普遍上上漲。以以鋼材為為便，目目前盤元元鋼價格格已從去去年初每每噸20000多多無上漲漲到了現(xiàn)現(xiàn)在的440000多元。又又如，近近郊采石石場全面面關(guān)閉，材材料告急急，建筑筑成本會會因此增增加300-500元/平平方米。第三，城市市建設(shè)配配套費(fèi)上上漲，也也會影響響房價，220011年至今今，我市市提了兩兩次城市市配套費(fèi)費(fèi)，兩次次共提約約1000元/平平方米，市市建設(shè)配配套費(fèi)上