某某鎮(zhèn)地塊策劃方案報(bào)告

1、 PAGE PAGE 107提拉米蘇XX鎮(zhèn)地塊策劃報(bào)告XX鎮(zhèn)XGGD（XX）-220044-288地塊策策劃內(nèi)容容包括四四部分壹、項(xiàng)目篇篇目錄指引：一、 前言言二、 可行行性報(bào)告告內(nèi)容指指引項(xiàng)目決策背背景及摘摘要 外部環(huán)境 內(nèi)部因素第一部分：項(xiàng)目概概況一、 宗地地位置二、 宗地地現(xiàn)狀三、 項(xiàng)目目周邊的的社區(qū)配配套周邊30000米范范圍內(nèi)的的社區(qū)配配套四、 項(xiàng)目目周邊環(huán)環(huán)境五、 大市市政配套套 六、 規(guī)劃劃控制要要點(diǎn)七、 土地地價(jià)格合作方式及及條件 土地法律性性質(zhì)評(píng)估估 取得土地使使用權(quán)程程序評(píng)估估土地性質(zhì)變變更的評(píng)評(píng)估政策性風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)評(píng)估總體評(píng)價(jià)貳、市場(chǎng)篇篇第一部分：市場(chǎng)分分析一、區(qū)域住住宅市場(chǎng)場(chǎng)

2、成長(zhǎng)狀狀況二、區(qū)域內(nèi)內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)產(chǎn)品特征征三、區(qū)域市市場(chǎng)目標(biāo)標(biāo)客層研研究四、目標(biāo)市市場(chǎng)定位位及產(chǎn)品品定位第二部分：規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)分析析一、初步規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)思路二、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的可可行性分分析第三部分：項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)第四部分：投資收收益分析析一、 成本本預(yù)測(cè)二、 稅務(wù)務(wù)分析三、經(jīng)濟(jì)效效益分析析四、項(xiàng)目資資金預(yù)測(cè)測(cè)第五部分：管理資資源配置置第六部分：綜合分分析與建建議叁、文化經(jīng)經(jīng)濟(jì)篇無(wú)錫XX鎮(zhèn)鎮(zhèn)整體人人文、經(jīng)經(jīng)濟(jì)闡述述及分析析總體無(wú)錫整整體市場(chǎng)場(chǎng)分析XX區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析析XX鎮(zhèn)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)情況分分析項(xiàng)目SWOOT分析析肆、項(xiàng)目推推廣篇第一部分、項(xiàng)項(xiàng)目定位位第二部分、戶戶型創(chuàng)新新戶型創(chuàng)新細(xì)說(shuō)TOWWNHOOUSE

3、E（別墅墅）不同面積別別墅的解解決建議議第三部分、小小區(qū)會(huì)所所設(shè)計(jì)要要求及配配套建議議第四部分、物物業(yè)管理理規(guī)劃（建建議）第五部分、價(jià)價(jià)格策略略第六部分、環(huán)環(huán)境設(shè)計(jì)計(jì)（建議議）及立立面參考考第七部分、階階段性媒媒體及SSP活動(dòng)動(dòng)策略市場(chǎng)推廣策策略VI設(shè)計(jì)具具體相關(guān)關(guān)內(nèi)容第八部分、項(xiàng)項(xiàng)目推廣廣策略項(xiàng)目推廣研研究推廣策略項(xiàng)目賣點(diǎn)組組團(tuán)推廣原則分階段推廣廣策略媒體整合策策略SP活動(dòng)第九部分、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)銷售售策略銷控策略銷售準(zhǔn)備重重點(diǎn)第十部分、工工作時(shí)間間表（暫暫略）第十一部分分、策劃劃代理協(xié)協(xié)議（暫暫略）五、市場(chǎng)調(diào)調(diào)研篇附一、售樓樓中心及及樣板房房建議附二、歐陸陸風(fēng)格內(nèi)內(nèi)容的具具體闡述述歐陸分格在在中國(guó)

4、的的流行及及特點(diǎn)復(fù)制？克隆??？還是是精華的的吸??？我們的具體體工作附三、XXX及周邊邊地區(qū)市市場(chǎng)調(diào)研研購(gòu)房迫切性性購(gòu)房目的物業(yè)形態(tài)需需求住房面積需需求購(gòu)房總價(jià)支支付意愿愿價(jià)格發(fā)展趨趨勢(shì)價(jià)格水平社會(huì)公用配配套重要要程度項(xiàng)目?jī)?nèi)配套套購(gòu)房信息渠渠道購(gòu)房決策因因素區(qū)域向往壹項(xiàng)目篇一、 前言言 隨著各大城城市都在在禁摩，并并且國(guó)家家和地方方關(guān)于禁禁摩法規(guī)規(guī)相應(yīng)出出臺(tái)，國(guó)國(guó)內(nèi)摩托托車的銷銷售市場(chǎng)場(chǎng)在不斷斷的萎縮縮，新世世紀(jì)摩托托車集團(tuán)團(tuán)公司能能明確的的進(jìn)入房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域域是非常常明智的的。目前前各大集集團(tuán)和有有實(shí)力的的企業(yè)都都在向房房地產(chǎn)行行業(yè)進(jìn)軍軍，不僅僅僅是看看到了該該產(chǎn)業(yè)的的巨大利利潤(rùn)，更更多的

5、是是從戰(zhàn)略略的角度度看到了了多元化化對(duì)一個(gè)個(gè)企業(yè)發(fā)發(fā)展的重重要性。但但現(xiàn)在的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)不不象933、944年的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)，有有地就賺賺錢。房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的策策劃是房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)成功的的重要的的一環(huán)，地地不好要要策劃，地地好更要要策劃，目目的只有有一個(gè)：追求項(xiàng)項(xiàng)目的成成功完成成并實(shí)現(xiàn)現(xiàn)最高的的經(jīng)濟(jì)價(jià)價(jià)值。本策劃報(bào)告告是為了了明確宗宗地價(jià)值值、規(guī)范范項(xiàng)目前前期操作作，提高高工作效效率，規(guī)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，提升升新世紀(jì)紀(jì)摩托集集團(tuán)公司司將來(lái)在在市場(chǎng)中中的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，完完成集團(tuán)團(tuán)經(jīng)濟(jì)效效益的局局部轉(zhuǎn)移移，特制制定可行行性報(bào)告告內(nèi)容：二、 可行行性報(bào)告告內(nèi)容：項(xiàng)目決策背背景及摘摘要 一、外部環(huán)環(huán)境

6、 1、城市發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃與宗地地的關(guān)系系及對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)的影響響交通捷運(yùn)系系統(tǒng)的規(guī)規(guī)劃與建建設(shè)：XXX鎮(zhèn)區(qū)區(qū)域優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯。東東鄰上海海1000公里，接接受浦東東開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)輻射能能力強(qiáng)。西西通無(wú)錫錫、常州州、南連連蘇州、杭杭州、北北至世界界港口張家家港碼頭頭30公公里，無(wú)無(wú)錫機(jī)場(chǎng)場(chǎng)在鎮(zhèn)南南15公公里，滬滬宜公路路橫貫境境內(nèi)9.8公里里，距滬滬寧高速速公路錫錫山道口口15公公里。城市功能規(guī)規(guī)劃與布布局、局局部區(qū)域域開(kāi)發(fā)重重點(diǎn)：政府重大政政策以及及即將頒頒布：無(wú)無(wú)錫市錫錫山區(qū)人人民政府府文件220044-111-166日頒發(fā)發(fā)的關(guān)關(guān)于加強(qiáng)強(qiáng)新建住住宅區(qū)公公建配套套設(shè)施建建設(shè)與管管理的意意見(jiàn)中提出出了，嚴(yán)

7、嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，合理理配置新新建住宅宅區(qū)公建建配套設(shè)設(shè)施，住宅區(qū)區(qū)公建配配套設(shè)施施包括：教育、醫(yī)醫(yī)療衛(wèi)生生、文化化體育、商商業(yè)服務(wù)務(wù)、金融融郵電、社社區(qū)服務(wù)務(wù)、市政政公用和和行政管管理及其其他設(shè)施施。這對(duì)對(duì)當(dāng)?shù)氐牡姆康拈_(kāi)開(kāi)發(fā)是一一個(gè)利好好的消息息，也是是宗地升升值基礎(chǔ)礎(chǔ)。2、 宗地地所屬地地域在該該城市的的歷史、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文文化、戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展展等方面面的地位位 AA、歷史史文化：作為無(wú)錫東東部重鎮(zhèn)鎮(zhèn)，XXX鎮(zhèn)是江江蘇最大大地方劇劇-錫錫劇的發(fā)發(fā)祥地。位位于境內(nèi)內(nèi)宛山之之頂?shù)膶毲嗨延杏?000年的歷歷史，被被收入中中國(guó)名勝勝大詞典典。青青山塔影影與山下下茶園、果果林和池池塘垂吊吊相點(diǎn)綴綴，更顯顯江南

8、特特色。B、經(jīng)濟(jì)及及戰(zhàn)略意意義XX擁有全全國(guó)知名名的大型型企業(yè)林林林種種種上百個(gè)個(gè)，其中中神羊、新新世紀(jì)摩摩托等企企業(yè)更是是全國(guó)著著名，并并且XXX鎮(zhèn)地處處錫常經(jīng)經(jīng)濟(jì)樞紐紐的中心心地帶，是是連接無(wú)無(wú)錫和常常熟的經(jīng)經(jīng)濟(jì)連接接點(diǎn)，在在目前全全國(guó)對(duì)交交通路線線大開(kāi)發(fā)發(fā)以及交交通線路路的發(fā)達(dá)達(dá)程度對(duì)對(duì)于地理理經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展快慢慢起到十十分重要要的意義義。C、結(jié)論宗地?fù)碛腥缛绱硕嗟牡臍v史、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文文化的底底蘊(yùn)對(duì)建建設(shè)成型型小區(qū)也也是利好好因素。在在對(duì)于項(xiàng)項(xiàng)目的將將來(lái)的宣宣傳和推推廣也是是一個(gè)可可以利用用的基礎(chǔ)礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)的不斷斷發(fā)展勢(shì)勢(shì)必對(duì)舊舊結(jié)構(gòu)的的突破，住住房?jī)H僅僅是其中中的一項(xiàng)項(xiàng)，目前前XX沒(méi)沒(méi)有真正正

9、意義上上的規(guī)模模小區(qū)，如如果能形形成當(dāng)?shù)氐貥?biāo)志性性建筑或或標(biāo)志性性小區(qū)對(duì)對(duì)本案物物業(yè)的單單位銷售售價(jià)格的的提升絕絕對(duì)是一一個(gè)利好好。同時(shí)時(shí)提升新新世紀(jì)摩摩托的品品牌提升升也是一一個(gè)絕好好的機(jī)遇遇。例如如象陽(yáng)光光、海讕讕、寶鋼鋼、紅豆豆原本都都不是已已房地產(chǎn)產(chǎn)為企業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)業(yè)，但目目前房地地產(chǎn)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益卻是集集團(tuán)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益支柱來(lái)來(lái)源一樣樣。開(kāi)發(fā)發(fā)本案的的成功與與否對(duì)集集團(tuán)是非非常重要要的。中中山凱捷捷的認(rèn)真真態(tài)度和和務(wù)實(shí)的的工作作作風(fēng)也非非常希望望得到新新世紀(jì)集集團(tuán)的認(rèn)認(rèn)可和支支持。3、 項(xiàng)目目淵源，特特殊的政政治或文文化背景景宗地所屬當(dāng)當(dāng)?shù)啬壳扒盎緵](méi)沒(méi)有成型型和完善善的社區(qū)區(qū)

10、，當(dāng)?shù)氐氐慕?jīng)濟(jì)濟(jì)：政府府財(cái)政收收入今年年1月到到11月月份已經(jīng)經(jīng)達(dá)到11億，當(dāng)當(dāng)?shù)鼐用衩衿骄帐杖胍策_(dá)達(dá)到了110000元/月月的經(jīng)濟(jì)濟(jì)中等條條件（按按國(guó)家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局的的20003年人人均收入入標(biāo)準(zhǔn)），因因?yàn)榻?jīng)濟(jì)濟(jì)的不斷斷發(fā)展使使得當(dāng)?shù)氐氐慕?jīng)濟(jì)濟(jì)與居民民的居住住綜合條條件產(chǎn)生生大幅差差距，宗宗地?fù)碛杏斜镜叵哪苣芰軓?qiáng)強(qiáng)。屬于于可建設(shè)設(shè)（經(jīng)濟(jì)濟(jì)可獲利利性）用用地。二、內(nèi)部因因素 項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)對(duì)公司未未來(lái)幾年年發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略、發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃的意義義：新世世紀(jì)摩托托集團(tuán)是是以生產(chǎn)產(chǎn)摩托車車為主的的大型生生產(chǎn)型企企業(yè)，在在目前全全國(guó)摩托托車市場(chǎng)場(chǎng)不景氣氣的大環(huán)環(huán)境下，開(kāi)開(kāi)發(fā)宗地地有利于于集團(tuán)公公司的戰(zhàn)戰(zhàn)略

11、經(jīng)濟(jì)濟(jì)重心的的從新規(guī)規(guī)劃，并并且在未未來(lái)的33-5年年內(nèi)宗地地的經(jīng)濟(jì)濟(jì)回報(bào)是是可以把把新世紀(jì)紀(jì)摩托集集團(tuán)帶入入一個(gè)全全新的局局面，宗宗的不論論從短時(shí)時(shí)期或長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)戰(zhàn)略角度度都是會(huì)會(huì)對(duì)集團(tuán)團(tuán)產(chǎn)生深深遠(yuǎn)的重重要意義義。公司進(jìn)入重重點(diǎn)區(qū)域域市場(chǎng)、項(xiàng)項(xiàng)目合理理規(guī)劃布布局、規(guī)規(guī)模建設(shè)設(shè)以及整整體項(xiàng)目目策劃建建議的實(shí)實(shí)施等對(duì)對(duì)集團(tuán)提提高項(xiàng)目目市場(chǎng)覆覆蓋率、提提升集團(tuán)團(tuán)品牌形形象、降降低經(jīng)營(yíng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)擴(kuò)大集團(tuán)團(tuán)整體社社會(huì)影響響力等作作用上非非常明顯顯的。房房地產(chǎn)市市場(chǎng)對(duì)于于新世紀(jì)紀(jì)摩托集集團(tuán)來(lái)說(shuō)說(shuō)是一個(gè)個(gè)全新的的行業(yè)，進(jìn)進(jìn)入該行行業(yè)對(duì)新新世紀(jì)摩摩托集團(tuán)團(tuán)意義也也是非常常重要的的，房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)從目前前的情

12、況況來(lái)看雖雖然投資資大但經(jīng)經(jīng)濟(jì)回報(bào)報(bào)率也非非常大，同同時(shí)它的的周期短短（一般般24年），一一但完成成，對(duì)新新世紀(jì)集集團(tuán)意義義非凡。不不僅能使使集團(tuán)得得到巨大大的經(jīng)濟(jì)濟(jì)回報(bào)，同同時(shí)也使使得新世世紀(jì)摩托托集團(tuán)在在中國(guó)市市場(chǎng)的品品牌得以以加深和和鞏固，更更具意義義的是拓拓寬了集集團(tuán)的多多元化經(jīng)經(jīng)營(yíng)道路路，使集集團(tuán)的市市場(chǎng)生命命力和競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)進(jìn)一步加加強(qiáng)。項(xiàng)目對(duì)集團(tuán)團(tuán)未來(lái)的的資金需需求創(chuàng)開(kāi)開(kāi)了一條條經(jīng)濟(jì)渠渠道并且且對(duì)集團(tuán)團(tuán)將來(lái)的的多元化化經(jīng)營(yíng)以以及新的的可持續(xù)續(xù)經(jīng)營(yíng)道道路的開(kāi)開(kāi)辟同樣樣具有戰(zhàn)戰(zhàn)略意義義。目前前中國(guó)的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展不均均衡，發(fā)發(fā)達(dá)城市市和不發(fā)發(fā)達(dá)城市市之間房房地產(chǎn)的的開(kāi)發(fā)和和發(fā)展具

13、具有明顯顯差異。XXX（無(wú)無(wú)錫發(fā)達(dá)達(dá)的二類類城市，同同時(shí)受長(zhǎng)長(zhǎng)三角經(jīng)經(jīng)濟(jì)輻射射）在未未來(lái)城市市規(guī)劃和和建設(shè)中中的地位位也是非非常重要要。三、綜合結(jié)結(jié)論發(fā)展需求目前的摩托托市場(chǎng)的的情況對(duì)對(duì)新世紀(jì)紀(jì)集團(tuán)可可持續(xù)發(fā)發(fā)展提出出了新的的課題：怎樣在在已有的的基礎(chǔ)上上行成多多元化、多多發(fā)展途途徑的市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)可能？房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)在在中國(guó)經(jīng)經(jīng)歷了近近15年年的發(fā)展展但對(duì)與與市場(chǎng)需需求的量量來(lái)看還還是非常常的小，特特別是XXX這樣樣的發(fā)達(dá)達(dá)城市周周邊的地地區(qū)，房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的前前景是非非常的看看好。經(jīng)濟(jì)效益前前景本項(xiàng)目就目目前的市市場(chǎng)調(diào)研研的具體體數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)看XXX沒(méi)有規(guī)規(guī)模小區(qū)區(qū)的開(kāi)發(fā)發(fā)和建設(shè)設(shè)，這時(shí)時(shí)的介入入

14、是非常常的好，在在整體的的市場(chǎng)調(diào)調(diào)研（調(diào)調(diào)研報(bào)告告另附）數(shù)數(shù)據(jù)中顯顯示目前前市場(chǎng)需需求量是是非常的的大，例例如；XXX每年年有2880對(duì)新新人結(jié)婚婚，這部部分人群群也是項(xiàng)項(xiàng)目消費(fèi)費(fèi)人群的的重要組組成部分分（市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研報(bào)報(bào)告中有有詳細(xì)的的數(shù)據(jù)），綜綜合整體體因素本本案的當(dāng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)費(fèi)的可能能是存在在的，當(dāng)當(dāng)然擴(kuò)大大消費(fèi)面面和提升升消費(fèi)層層對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的綜綜合利潤(rùn)潤(rùn)也是很很重要的的。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成成功的條條件及意意義本案要加快快規(guī)劃和和前期的的確定，售售樓處的的建立、預(yù)預(yù)售許可可的審批批等等一一系列政政府手續(xù)續(xù)的完善善對(duì)盡快快進(jìn)行銷銷售以區(qū)區(qū)分項(xiàng)目目的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目（本本案邊有有一500多畝地地項(xiàng)目）是是成功

15、的的因素之之一；在在整體規(guī)規(guī)劃上超超過(guò)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目是是成功的的另一個(gè)個(gè)因素，項(xiàng)項(xiàng)目基礎(chǔ)礎(chǔ)是好的的，但不不能人為為的給自自己造成成將來(lái)的的銷售壓壓力，這這也是成成功的重重要的因因素之一一。項(xiàng)目的順利利完成對(duì)對(duì)集團(tuán)的的意義前前面已經(jīng)經(jīng)有詳細(xì)細(xì)的闡述述了這里里就不在在重復(fù)。第一部分：項(xiàng)目概概況一、 宗地地位置 宗地所處城城市、行行政區(qū)域域、非行行政區(qū)域域（經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)、商貿(mào)貿(mào)金融區(qū)區(qū)等）的的地理位位置： 紅色區(qū)區(qū)域代表表宗地位位置。二、 宗地地現(xiàn)狀 宗地位置較較好，地地處XXX鎮(zhèn)較中中心地帶帶。地勢(shì)較平坦坦，自然然標(biāo)高于于城市規(guī)規(guī)劃的相相比低330CMM,與周周邊地勢(shì)勢(shì)相比也也低了330（規(guī)規(guī)劃道路

16、路）-1100CCM（邊邊上的一一座橋）。宗地原先是是稻田。目目前狀況況是今年年的秋收收剛完成成，內(nèi)有有水渠和和田埂還還有一些些1.55-2米米的小土土山，宗宗地左邊邊有一個(gè)個(gè)不大的的池塘和和后邊有有一條河河渠，另另外還有有一條550萬(wàn)伏伏的高壓壓線走廊廊。根據(jù)據(jù)規(guī)劃：總用地地面積約約為11100668平方方米，可可建筑用用地面積積約為9958114平方方米。損損失土地地面積為為142254平平方米。雖雖然損失失土地面面積較多多，但如如能在規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)中和戶戶型種類類的配比比合理，還還是可以以通過(guò)價(jià)價(jià)格的控控制得到到最大的的利潤(rùn)。目前宗地是是稻田，不不存在地地面居民民、工廠廠、拆遷遷等的工工作

17、，但但要對(duì)宗宗地進(jìn)行行土方填填平。地下情況，包包括管線線、地下下電纜、暗暗渠、地地上建筑筑物原有有樁基及及地下建建筑/結(jié)構(gòu)等等（這部部分情況況及圖紙紙應(yīng)由政政府提供供）宗土完整性性較好，形形狀也比比較規(guī)則則呈長(zhǎng)方方型，南南北走向向，同時(shí)時(shí)該宗地地屬政府府協(xié)議轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地地價(jià)格相相對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)拍賣低低。由市市政規(guī)劃劃建設(shè)市市政道路路（已建建成）。宗地邊上有有一條550萬(wàn)伏伏高壓線線走廊，損損失建筑筑土地面面積，并并且對(duì)規(guī)規(guī)劃造成成一定影影響。宗地南面有有一條小小溪，小小溪對(duì)岸岸是一塊塊植樹(shù)林林，該情情況對(duì)小小區(qū)規(guī)劃劃也是可可利用條條件。三、 項(xiàng)目目周邊的的社區(qū)配配套 周邊30000米范范圍內(nèi)的的社區(qū)配

18、配套 1、 交通通狀況 公交系統(tǒng)主主要是以以小巴為為主，道道路是連連接無(wú)錫錫和常熟熟之間的的錫常公公路。宗地出行主主要依靠靠的交通通方式是是自行解解決，還還是以小小巴為主主，開(kāi)發(fā)發(fā)商可提提供從小小區(qū)到無(wú)無(wú)錫、常常州的直直達(dá)車，一一方面解解決社區(qū)區(qū)居民的的出行問(wèn)問(wèn)題，同同時(shí)也可可提升社社區(qū)的物物業(yè)檔次次。無(wú)錫布局六六條軌道道交通線線其中號(hào)號(hào)高速鐵鐵路車站站線：紅紅明村廊下下，承擔(dān)擔(dān)著東西西方向流流量最大大的交通通需求，并并連接國(guó)國(guó)鐵車站站和高速速鐵路車車站。有有連接常常州、常常熟方向向的可能能性。 這對(duì)宗宗地所處處當(dāng)?shù)氐牡慕?jīng)濟(jì)、居居住等方方面都有有很大的的提高，并并且如該該項(xiàng)目建建成對(duì)當(dāng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)

19、業(yè)的升值值也是利利好。另另外無(wú)錫錫原市委委書(shū)記王王榮對(duì)錫錫山區(qū)安安鎮(zhèn)XXX組團(tuán)規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)提出要要求，提提出1+6方案案，即全全市共規(guī)規(guī)劃了66個(gè)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)組團(tuán)，XXX鎮(zhèn)就就是其中中之一。附圖：交通通狀況示示意圖，包包括現(xiàn)有有和未來(lái)來(lái)規(guī)劃的的城市公公共交通通和快速速捷運(yùn)系系統(tǒng)；（政政府有關(guān)關(guān)機(jī)構(gòu)可可以提供供）2、 教育育：緊挨宗地有有江蘇省省重點(diǎn)高高中XX育育才中學(xué)學(xué)另外離宗地地不遠(yuǎn)還還有育才才小學(xué)3、 醫(yī)院院等級(jí)和和醫(yī)療水水平 ：鎮(zhèn)級(jí)級(jí)醫(yī)院雖雖然醫(yī)療療水平無(wú)無(wú)法和無(wú)無(wú)錫的幾幾個(gè)大醫(yī)醫(yī)院相比比，但對(duì)對(duì)于宗地地當(dāng)?shù)兀ǔ侵靥靥卮筢t(yī)療療）是可可以滿足足。在可可在小區(qū)區(qū)內(nèi)建設(shè)設(shè)一個(gè)醫(yī)醫(yī)療衛(wèi)生生站，具具

20、體工作作可在物物業(yè)進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)后或物物業(yè)招投投標(biāo)中提提出。4、大型購(gòu)購(gòu)物中心心、主要要商業(yè)和和菜市場(chǎng)場(chǎng) ：離宗地100分鐘路路程在建建“歐特福?！辟?gòu)物超超市離宗地122分鐘路路程有個(gè)個(gè)農(nóng)貿(mào)市市場(chǎng)。（路路程是以以步行計(jì)計(jì)算）5、 文化化、體育育、娛樂(lè)樂(lè)設(shè)施 ：項(xiàng)目當(dāng)?shù)厝比狈@種種小區(qū)配配套感念念建議在規(guī)劃劃設(shè)計(jì)中中增加這這樣的配配套設(shè)施施6、 公園園 ：項(xiàng)目當(dāng)?shù)厝比狈ㄗh在規(guī)劃劃中增加加一個(gè)小小區(qū)業(yè)主主廣場(chǎng)（可可利用靠靠近走廊廊邊的地地），提提升小區(qū)區(qū)檔次以以利與拉拉開(kāi)與目目前競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手和和近1-2年可可能開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)小小區(qū)的距距離。7、 銀行行 ：離宗宗地位置置較遠(yuǎn)，可可考慮在在將來(lái)的的物業(yè)中中留有銀

21、銀行的門門面，這這樣對(duì)提提升宗地地小區(qū)的的檔次和和解決宗宗地居民民不便，提提升小區(qū)區(qū)在宗地地當(dāng)?shù)氐牡男蜗笥杏泻艽蟮牡膸椭?、 郵局局 ：離宗宗地位置置較遠(yuǎn)，可可考慮在在將來(lái)的的物業(yè)中中留有郵郵局的門門面，理理由同上上。 9、 其他他 ：幼幼兒園在在宗地當(dāng)當(dāng)?shù)匾矝](méi)沒(méi)有高質(zhì)質(zhì)量的，另另外咖啡啡吧、茶茶吧等休休閑場(chǎng)所所也幾乎乎沒(méi)有，附附近也只只有網(wǎng)吧吧和一些些類似的的場(chǎng)所。附圖：生活活設(shè)施分分布圖，具具體位置置、距離離。 四、 大市市政配套套（都要要說(shuō)明距距宗地距距離、成成本、接接入的可可能性） 1、 道路路現(xiàn)狀及及規(guī)劃發(fā)發(fā)展 包括現(xiàn)有路路幅、規(guī)規(guī)劃路幅幅，規(guī)劃劃實(shí)施的的時(shí)間，與與宗地的的關(guān)系（影

22、影響）。 供水狀況：現(xiàn)有管管線、管管徑及未未來(lái)規(guī)劃劃和實(shí)施施時(shí)間。 污水、雨水水排放：現(xiàn)有管管線、管管徑及未未來(lái)規(guī)劃劃和實(shí)施施時(shí)間。 通訊（有線線電視、電電話、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管管線、上上源位置置、距宗宗地距離離、涉及及線路成成本等。 永久性供電電和臨時(shí)時(shí)施工用用電：現(xiàn)現(xiàn)有管線線、上源源位置、距距宗地距距離、涉涉及線路路成本等等。 燃?xì)猓含F(xiàn)有有管線、管管徑、上上源位置置、距宗宗地距離離、接口口位置。 供熱及生活活熱水：現(xiàn)有管管線、管管徑、上上源位置置、距宗宗地距離離、接口口位置。 附圖：說(shuō)明明上述配配套設(shè)施施的管線線走向、容容量和接接口位置置，及未未來(lái)規(guī)劃劃擴(kuò)容和和增加的的情況。 六、 規(guī)劃劃控

23、制要要點(diǎn) 1、各項(xiàng)用用地面積積總占地面積積：11100668平方方米可建筑用地地面積：958814平平方米凈用建筑用用地面積積：2558699.788平方米米綠化面積：335534.9平方方米道路面積 ：自行車停車車面積：17550平方方米地下總建筑筑面積：建筑控高：多層、小小高層其中：住宅宅：開(kāi)發(fā)分三期期A組團(tuán)： 開(kāi)發(fā)面積可可小一些些，控制制在2-3萬(wàn)平平方米（建建筑面積積），一一方面看看市場(chǎng)的的反映情情況，及及時(shí)調(diào)整整物業(yè)配配比，超超更有利利銷售的的方向規(guī)規(guī)劃。一期可相應(yīng)應(yīng)的把各各物業(yè)類類型同時(shí)時(shí)按比例例放入規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)中。有利與資金金的快速速回籠，增增加資金金的良性性循環(huán)。B組團(tuán)：在第一

24、期的的銷售情情況明確確前提下下，適當(dāng)當(dāng)增加開(kāi)開(kāi)發(fā)面積積有利于于排除競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目的銷售售壓力和和阻撓。增加銷售面面積在該該階段有有利與形形成品牌牌效應(yīng)，形形成消費(fèi)費(fèi)忠誠(chéng)。開(kāi)始建設(shè)二二期（在在一期建建筑銷售售面積以以達(dá)300%）的的同時(shí)可可以對(duì)物物業(yè)公司司進(jìn)行招招標(biāo)，前前期物業(yè)業(yè)管理可可以進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)，形成成小區(qū)雛雛形，防防止競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手的的惡意競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。C組團(tuán)：在在該期的的建設(shè)是是一個(gè)收收尾工程程，項(xiàng)目目建筑的的重點(diǎn)已已經(jīng)在二二期中結(jié)結(jié)束，在在該期中中主要對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的綜合配配套、景景觀、商商業(yè)、廣廣場(chǎng)、會(huì)會(huì)所等等等的工程程進(jìn)行完完善，勢(shì)勢(shì)必形成成當(dāng)?shù)氐牡臉?biāo)志性性小區(qū)建建設(shè)。配套商業(yè)：防空地下室室：容積率：

25、11.5綜合容積率率：1.2綠化率：35%建筑密度：277%總戶數(shù)： 目前規(guī)規(guī)劃建議議3777套車位數(shù)： 其中：地上上車位：地下車位：自行車位： 車位占總戶戶數(shù)比例例：其他七、 土地地價(jià)格合合理性分分析一、土地價(jià)價(jià)格地價(jià)=建成成總價(jià)（預(yù)預(yù)計(jì)）-（建安安費(fèi)+專專業(yè)費(fèi)用用+利息息+稅費(fèi)費(fèi)+其他他）-利利潤(rùn)土地價(jià)格計(jì)計(jì)算的方方法中其其他是指指若有代代征地要要說(shuō)明代代征地價(jià)價(jià)格，利利息（借借貸費(fèi)用用產(chǎn)生的的利息），專專業(yè)費(fèi)用用包括：整體規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的種種種、人工工等以及及整體的的預(yù)計(jì)開(kāi)開(kāi)支的費(fèi)費(fèi)用。二、區(qū)域情情況分析析從20044年歲末末的錫山山區(qū)土地地拍賣會(huì)會(huì)上的情情況的來(lái)來(lái)看，雖雖然是錫錫山區(qū)周周

26、邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)，但土土地價(jià)格格普遍不不低，這這和無(wú)錫錫市房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)一片紅紅火有關(guān)關(guān)，加之之政府對(duì)對(duì)這些地地方的規(guī)規(guī)劃、建建設(shè)，市市場(chǎng)同時(shí)時(shí)也被普普遍看好好。同時(shí)拍賣的的土地價(jià)價(jià)格都比比本案高高。本案案宗地的的低價(jià)格格給本案案提供了了市場(chǎng)高高競(jìng)爭(zhēng)的的基礎(chǔ)。第二部分：法律及及政策性性風(fēng)險(xiǎn)分分析一、合作方方式及條條件 合作方式：一次性性買斷土土地。拿地程序的的配合：在開(kāi)發(fā)發(fā)商拿到到地之時(shí)時(shí)到什么么時(shí)候政政府能完完成怎樣樣的市政政配套。目目前宗地地的情況況是政府府只是對(duì)對(duì)宗地邊邊的道路路建筑施施工完成成。合作中的其其他主要要條件（新新世紀(jì)摩摩托集團(tuán)團(tuán)提供）與合作方式式相關(guān)的的其它法法律規(guī)定定 （新世世紀(jì)

27、摩托托集團(tuán)提提供）結(jié)論：本案案的西面面有一條條50萬(wàn)萬(wàn)伏的高高壓線走走廊，在在一定意意義上對(duì)對(duì)半案項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)是有有影響的的但事物物不是單單面的，作作為追求求最高利利潤(rùn)的基基本，這這個(gè)不利利因素可可以作為為和政府府談判取取得更好好優(yōu)惠條條件的砝砝碼。土土地價(jià)格格是較低低了，但但其他的的政府配配套建設(shè)設(shè)、銀行行貸款利利率等等等是否合合理在這這里中山山凱捷只只是建議議同樣要要考慮。二、 土地地法律性性質(zhì)評(píng)估估 （一）現(xiàn)狀狀 土地使用權(quán)權(quán)歸屬 ：宗地地周邊農(nóng)農(nóng)民土地的用途途 ：農(nóng)農(nóng)業(yè)用地地（二）規(guī)劃劃 規(guī)劃，主管管單位：XX鎮(zhèn)鎮(zhèn)土管局局、房管管局、產(chǎn)產(chǎn)監(jiān)處規(guī)劃使用權(quán)權(quán)歸屬 ：將來(lái)來(lái)項(xiàng)目宗宗地小區(qū)區(qū)

28、業(yè)主規(guī)劃的用途途 ：商住住用地三、 取得得土地使使用權(quán)程程序評(píng)估估 取得土地使使用權(quán)需需要的工工作日 ：（開(kāi)開(kāi)發(fā)商提提供告之之）取得商品房房用地土土地使用用權(quán)所需需條件 ：（開(kāi)開(kāi)發(fā)商提提供告之之）取得土地使使用權(quán)的的風(fēng)險(xiǎn)及及控制（取取得土地地使用權(quán)權(quán)存在的的不確定定因素及及解決） ：（開(kāi)發(fā)商提高告之）四、 土地地性質(zhì)變變更的評(píng)評(píng)估（建建造別墅墅，當(dāng)?shù)氐卣ńㄔO(shè)局是是否有阻阻力，如如有則改改變形式式可規(guī)劃劃建設(shè)疊疊加式別別墅）土地性質(zhì)變變更的程程序和理理由 土地性質(zhì)變變更的政政策支持持或障礙礙 土地性質(zhì)變變更需要要的工作作日 五、 政策策性風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)評(píng)估 城市規(guī)劃限限制或更更改、突突發(fā)性政政策等政

29、政府因素素導(dǎo)致項(xiàng)項(xiàng)目中斷斷開(kāi)發(fā)、報(bào)報(bào)批報(bào)建建流程無(wú)無(wú)法完成成、項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)期期間土地地性質(zhì)變變更受挫挫，從而而造成前前期投入入全部或或部分損損失的可可能性判判斷。例例如：項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)始始建設(shè)，宗宗地內(nèi)550萬(wàn)伏伏高壓線線走廊的的配套包包括地下下靜線走走向、走走廊基礎(chǔ)礎(chǔ)范圍、安安全區(qū)域域范圍， 施工建設(shè)的進(jìn)程，如有貸款，貸款到位的時(shí)間進(jìn)程不能影響施工。六、 總體體評(píng)價(jià) 在對(duì)新世紀(jì)紀(jì)摩托集集團(tuán)提供供的資料料以及中中山凱捷捷的市調(diào)調(diào)對(duì)宗地地的基本本情況、各各項(xiàng)法律律手續(xù)和和程序的的可操作作性，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的可可控性進(jìn)進(jìn)行了評(píng)評(píng)價(jià)。如如能避免免或最低低程度的的控制。土地簽約合合同中明明顯對(duì)我我方不利利的條款款及其

30、考考慮；部分或全部部條款存存在的不不確定性性因素的的控制；不利、不確確定條款款可能遭遭受的損損失和對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)進(jìn)度的影影響等。同時(shí)如開(kāi)發(fā)發(fā)商對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)資金金得到渠渠道的資資金風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制：銀行融資的的到位時(shí)時(shí)間及分分批到位位的確定定性；民間融資：民間融融資在取取得借貸貸人信任任的前提提下也是是比較容容易的但但它存在在利息高高、資金金數(shù)量不不可控及及時(shí)間性性等問(wèn)題題。新世紀(jì)摩托托集團(tuán)公公司提供供資金支支持。 貳市場(chǎng)篇第一部分：市場(chǎng)分分析一、 區(qū)域域住宅市市場(chǎng)成長(zhǎng)長(zhǎng)狀況 區(qū)域住宅市市場(chǎng)簡(jiǎn)述述 目前XX鎮(zhèn)鎮(zhèn)的住宅宅市場(chǎng)基基本空白白，除了了廊下和和神羊集集團(tuán)，在在該地?zé)o無(wú)成型小小區(qū)和高高檔住宅宅，通過(guò)過(guò)市場(chǎng)

31、調(diào)調(diào)查，在在近兩年年時(shí)間內(nèi)內(nèi)當(dāng)?shù)鼐泳用竦馁?gòu)購(gòu)房欲望望是很強(qiáng)強(qiáng)的，具具備了消消費(fèi)的能能力，屬屬于消費(fèi)費(fèi)強(qiáng)勢(shì)區(qū)區(qū)。形成時(shí)間：廊下和和神羊集集團(tuán)的“小區(qū)”大約建建成于220022年 各檔次住宅宅區(qū)域內(nèi)內(nèi)分布狀狀況 ：具以以知的兩兩個(gè)地方方距離宗宗地的位位置較遠(yuǎn)遠(yuǎn)基本不不構(gòu)成消消費(fèi)威脅脅，同時(shí)時(shí)兩地物物業(yè)建成成時(shí)間較較早。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：目前政政府在市市民廣場(chǎng)場(chǎng)（在建建，055年4月月完成）另另批了550多畝畝地給其其他單位位在，雖雖然從開(kāi)開(kāi)發(fā)的市市場(chǎng)容納納量、項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃包容程程度（景景觀、項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)配配套等）等等都不如如本案，但但是該項(xiàng)項(xiàng)目就在在當(dāng)?shù)厥惺忻駨V場(chǎng)場(chǎng)的正南南面地理理位置比比本案強(qiáng)強(qiáng)，并且且已初

32、步步有了規(guī)規(guī)劃方案案，在速速度上已已先行步步，將來(lái)來(lái)在銷售售上一定定會(huì)給本本案造成成壓力，中山房產(chǎn)策劃部建議：1、在本案的規(guī)劃建設(shè)上我們應(yīng)該超過(guò)該項(xiàng)目，從整體項(xiàng)目實(shí)力上壓倒競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，2、建議立刻著手概念推廣及售樓處的建造，在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)入市場(chǎng)之前搶先一步抓住百姓的注意力。（由于規(guī)劃設(shè)計(jì)需要一定的時(shí)間，這樣做才可以最大程度的減少客戶的流失）。購(gòu)買人群變變化：宗宗地所處處當(dāng)?shù)氐牡姆课莼臼抢侠弦槐忱^繼承下來(lái)來(lái)的，有有些具備備經(jīng)濟(jì)條條件的在在 原地地上自行行建造房房屋，基基本不存存在前現(xiàn)現(xiàn)代居住住觀念。隨隨著當(dāng)?shù)氐亟?jīng)濟(jì)的的發(fā)展和和一系列列無(wú)錫政政府對(duì)周周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)及基本本交通、市市政配套套的加

33、強(qiáng)強(qiáng)和完善善，當(dāng)?shù)氐匾呀?jīng)到到了改變變居住現(xiàn)現(xiàn)狀的階階段，購(gòu)購(gòu)買人群群基本是是在當(dāng)?shù)氐仄髽I(yè)工工作的人人群，具具體體現(xiàn)現(xiàn)在年齡齡跨度很很大，自自有或家家庭積累累的經(jīng)濟(jì)濟(jì)較高，這這也為本本案提供供了比其其他區(qū)域域更大的的購(gòu)買人人群范圍圍。2、區(qū)域住住宅市場(chǎng)場(chǎng)各項(xiàng)指指標(biāo)成長(zhǎng)長(zhǎng)狀況（近近3-55年） 略開(kāi)工量/竣竣工量 （暫略略）銷售量/供供需比 （暫略略）平均售價(jià) （暫略略）3、區(qū)域內(nèi)內(nèi)發(fā)展趨趨勢(shì) 無(wú)錫市政府府在044年111月份市市領(lǐng)導(dǎo)王王榮、樊樊金龍、周周敏煒出出席市試試點(diǎn)示范范城鎮(zhèn)組組團(tuán)安鎮(zhèn)XXX組團(tuán)團(tuán)規(guī)劃建建設(shè)座談?wù)剷?huì)。王王榮在會(huì)會(huì)上指出出一要充充分肯定定城鎮(zhèn)組組團(tuán)規(guī)劃劃建設(shè)的的重要意意義。無(wú)

34、無(wú)錫地區(qū)區(qū)的發(fā)展展經(jīng)歷了了改革開(kāi)開(kāi)放后的的全面工工業(yè)化階階段，目目前進(jìn)入入了城鄉(xiāng)鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)發(fā)展的新新階段。錫錫山區(qū)這這幾年發(fā)發(fā)展很快快，特別別是加快快了融入入無(wú)錫主主城區(qū)的的步伐，天天天都在在發(fā)生新新的變化化。各級(jí)級(jí)干部尤尤其是鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部部在統(tǒng)籌籌發(fā)展階階段一定定要轉(zhuǎn)變變觀念，要要通過(guò)發(fā)發(fā)展水平平的提高高脫土氣氣，主動(dòng)動(dòng)融入城城市化的的建設(shè)。目目前，全全市共規(guī)規(guī)劃了66個(gè)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)組團(tuán)，選選擇了其其中兩個(gè)個(gè)作為試試點(diǎn)，安安鎮(zhèn)XXX組團(tuán)的的交通區(qū)區(qū)位、工工業(yè)、居居住條件件和自然然生態(tài)環(huán)環(huán)境等方方面都具具有得天天獨(dú)厚的的優(yōu)勢(shì)，是是最有希希望的一一個(gè)，要要首先做做好，將將來(lái)很可可能成為為全國(guó)統(tǒng)統(tǒng)籌發(fā)展展的

35、樣板板，新農(nóng)農(nóng)村的典典范。二二要堅(jiān)持持規(guī)劃的的嚴(yán)肅性性。城鎮(zhèn)鎮(zhèn)組團(tuán)建建設(shè)是城城鄉(xiāng)統(tǒng)籌籌發(fā)展的的一項(xiàng)標(biāo)標(biāo)志性工工作，尤尤其要注注重規(guī)劃劃，要在在“十一一五”規(guī)規(guī)劃中充充分體現(xiàn)現(xiàn)。各級(jí)級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干干部對(duì)規(guī)規(guī)劃嚴(yán)肅肅性的認(rèn)認(rèn)識(shí)要高高度明確確、高度度統(tǒng)一，城城鎮(zhèn)組團(tuán)團(tuán)建設(shè)規(guī)規(guī)劃一旦旦確定下下來(lái)，各各級(jí)黨委委、政府府都要廣廣泛宣傳傳，并以以高度的的自覺(jué)性性無(wú)條件件地執(zhí)行行，確保保各項(xiàng)建建設(shè)工作作按規(guī)劃劃有條不不紊地開(kāi)開(kāi)展。三三要認(rèn)真真做好組組團(tuán)建設(shè)設(shè)的近期期工作安安排。安安鎮(zhèn)XXX組團(tuán)建建設(shè)需要要一個(gè)較較長(zhǎng)的過(guò)過(guò)程，決決不能一一蹴而就就。另一個(gè)無(wú)錫錫政府規(guī)規(guī)劃：無(wú)無(wú)錫將成成為無(wú)“鎮(zhèn)鎮(zhèn)”之城城。據(jù)無(wú)錫錫市規(guī)劃

36、劃設(shè)計(jì)院院院長(zhǎng)蔣蔣仁寶介介紹，打打破鎮(zhèn)的的行政區(qū)區(qū)劃，進(jìn)進(jìn)行組團(tuán)團(tuán)式規(guī)劃劃后，無(wú)無(wú)錫市區(qū)區(qū)將形成成“”即即一個(gè)主主城區(qū)和和六個(gè)城城鎮(zhèn)組團(tuán)團(tuán)。這些些組團(tuán)的的特點(diǎn)是是經(jīng)濟(jì)、地地域文化化、生活活特色等等具有共共同性，有有利于建建設(shè)衛(wèi)星星城之后后形成特特色和融融合。同同時(shí)，專專家認(rèn)為為，無(wú)錫錫的城市市化水平平已達(dá)以以上，城城郊農(nóng)民民的工作作非農(nóng)化化已達(dá)以以上，建建設(shè)衛(wèi)星星城條件件已經(jīng)具具備。在在最近召召開(kāi)的一一次由相相關(guān)專家家和錫山山區(qū)、惠惠山區(qū)的的主管領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)和各各鎮(zhèn)主要要領(lǐng)導(dǎo)及及江陰、宜宜興市分分管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)等參加加的研討討會(huì)上，組組團(tuán)式規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)的方向向得到了了認(rèn)可。目目前，市市規(guī)劃部部門正對(duì)對(duì)惠山

37、區(qū)區(qū)洛社組組團(tuán)和錫錫山區(qū)安安鎮(zhèn)XXX組團(tuán)團(tuán)個(gè)試試點(diǎn)組團(tuán)團(tuán)進(jìn)行詳詳細(xì)的規(guī)規(guī)劃，并并已在今年年月月前出籠籠，到年年底前，將將有個(gè)個(gè)“衛(wèi)星星城”規(guī)規(guī)劃完成成。在江江陰、宜宜興，明明年將各各有個(gè)個(gè)試點(diǎn)“衛(wèi)衛(wèi)星城”規(guī)規(guī)劃編制制完成。從從遠(yuǎn)景來(lái)來(lái)說(shuō)，無(wú)無(wú)錫市區(qū)區(qū)個(gè)“衛(wèi)衛(wèi)星城”、江江陰和宜宜興的個(gè)“衛(wèi)衛(wèi)星城”，將將構(gòu)成無(wú)無(wú)錫“”的衛(wèi)衛(wèi)星城格格局。在以上單就就無(wú)錫市市政府的的規(guī)劃中中可以清清晰的看看出，XXX將是是近幾年年的無(wú)錫錫市戰(zhàn)略略規(guī)劃重重點(diǎn)，對(duì)對(duì)無(wú)錫經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展有著著十分重重要的意意義，在在這樣的的大前提提下，宗宗地所屬屬當(dāng)?shù)氐牡陌l(fā)展前前景是樂(lè)樂(lè)觀的，怎怎樣在這這樣的利利好大環(huán)環(huán)境中取取得集團(tuán)團(tuán)多元

38、化化經(jīng)營(yíng)對(duì)對(duì)集團(tuán)是是至關(guān)重重要的。同同時(shí)我們們中山凱凱捷希望望新世紀(jì)紀(jì)摩托集集團(tuán)能把把握機(jī)遇遇，取得得土地經(jīng)經(jīng)營(yíng)權(quán)。二、 區(qū)域域內(nèi)供應(yīng)應(yīng)產(chǎn)品特特征 (就目目前的現(xiàn)現(xiàn)狀沒(méi)有有)目前是沒(méi)有有建設(shè)完完成的項(xiàng)項(xiàng)目小區(qū)區(qū)，但前前面提到到的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手的的50多多畝地的的建設(shè)對(duì)對(duì)本案有有一定影影響，對(duì)對(duì)其物業(yè)業(yè)類型、規(guī)規(guī)劃等一一定要加加以研究究，尋找找其項(xiàng)目目弱點(diǎn)。1、 各檔檔次產(chǎn)品品供應(yīng)狀狀況 （暫略略）2、 各檔檔次產(chǎn)品品的集合合特征 （暫略略）尤其研究與與本案類類似檔次次物業(yè)的的特征（目目前的現(xiàn)現(xiàn)狀沒(méi)有有），以以下的具具體情況況在將來(lái)來(lái)的銷售售計(jì)劃和和建筑規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)中可詳詳細(xì)。平均售價(jià) （暫略略）開(kāi)

39、發(fā)規(guī)模 （暫略略）產(chǎn)品形式 （暫略略）物業(yè)在區(qū)域域內(nèi)分布布特征（暫暫略）3、 區(qū)域域內(nèi)表現(xiàn)現(xiàn)最好個(gè)個(gè)案狀況況 （暫略略）附圖：項(xiàng)目目周邊樓樓盤(pán)個(gè)案案分布圖圖，其中中一些具具代表性性的未來(lái)來(lái)主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)盤(pán)還要配配置現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)圖片。（略略） 4、 未來(lái)來(lái)2-33年區(qū)域域內(nèi)可供供應(yīng)土地地狀況（政政府規(guī)劃劃中可體體現(xiàn)一部部分）、產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)量和產(chǎn)產(chǎn)品類型型（這只只能估計(jì)計(jì)，但就就目前的的XX鎮(zhèn)鎮(zhèn)的住宅宅情況來(lái)來(lái)看，開(kāi)開(kāi)發(fā)商大大舉進(jìn)入入XX鎮(zhèn)鎮(zhèn)投資是是勢(shì)在必必行，但但如果新新世紀(jì)摩摩托集團(tuán)團(tuán)能在開(kāi)開(kāi)發(fā)的同同時(shí)同意意我們的的品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略思想想，借助助新世紀(jì)紀(jì)摩托集集團(tuán)原有有的品牌牌平臺(tái)，從從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)來(lái)看具有有重

40、要意意義）分析：本案案在區(qū)域域市場(chǎng)內(nèi)內(nèi)的機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn) 宗地在XXX的區(qū)域域內(nèi)屬于于真正意意義上的的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)，單單就從目目前住宅宅建設(shè)情情況來(lái)看看，是屬屬于第一一桶金。在在20004年112月330日的的拍賣會(huì)會(huì)上，還還會(huì)有其其他商住住用地的的拍賣，可可從成本本的角度度來(lái)看，宗宗地500萬(wàn)的價(jià)價(jià)格是很很低的。雖雖然周邊邊有個(gè)550萬(wàn)伏伏高壓電電走廊，對(duì)對(duì)本案風(fēng)風(fēng)水是不不利的（風(fēng)風(fēng)水可以以通過(guò)其其他途徑徑解決這這里不提提），從從另一個(gè)個(gè)方面來(lái)來(lái)看也可可變弊為為利，這這里的利利在與就就這點(diǎn)可可以和政政府另談?wù)劊屍淦浣档蛢r(jià)價(jià)格、提提供更多多的政府府配套、降降低市政政配套建建設(shè)費(fèi)以以及提供供政府支支持

41、等等等變相的的優(yōu)惠條條件。結(jié)論： 區(qū)域市場(chǎng)在在整體市市場(chǎng)的地地位及發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì) XX當(dāng)?shù)厥惺袌?chǎng)的建建立是離離不開(kāi)無(wú)無(wú)錫這個(gè)個(gè)大環(huán)境境的，無(wú)無(wú)錫經(jīng)濟(jì)濟(jì)的不斷斷提升，房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的不不斷抬高高，也拉拉動(dòng)了當(dāng)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)價(jià)的有利利提升。XXX鎮(zhèn)雖雖然屬于于無(wú)錫錫錫山區(qū)，但但該地畢畢竟離無(wú)無(wú)錫市區(qū)區(qū)較遠(yuǎn)，并并且地處處錫常交交通的中中間地帶帶。無(wú)錫錫房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的一些影影響有一一定的抵抵抗性，簡(jiǎn)簡(jiǎn)單言之之該地有有相對(duì)獨(dú)獨(dú)立性。另外一個(gè)因因素：無(wú)無(wú)錫市政政府提出出多個(gè)規(guī)規(guī)劃針對(duì)對(duì)周邊的的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其其中就有有直接針針對(duì)XXX鎮(zhèn)的無(wú)無(wú)錫市“戰(zhàn)略”性規(guī)劃劃。其次，XXX的地理理位置十十分重要要和突出出，蘇錫錫常是

42、江江蘇省的的經(jīng)濟(jì)命命脈，而而XX鎮(zhèn)鎮(zhèn)就處在在這條經(jīng)經(jīng)濟(jì)命脈脈上，經(jīng)經(jīng)濟(jì)的推推動(dòng)一定定會(huì)使XXX的區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)得到不不其他不不在經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶上的的增長(zhǎng)的的快許多多。綜合以上的的情況分分析，XXX鎮(zhèn)的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的前景是是非常被被看好的的。本案所在位位置的價(jià)價(jià)位區(qū)間間和本案案開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)價(jià)位區(qū)間間及產(chǎn)品品形式 （數(shù)據(jù)據(jù)由新世世紀(jì)摩托托集團(tuán)提提供）宗地所處當(dāng)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者心心中目標(biāo)標(biāo)購(gòu)房?jī)r(jià)價(jià)格（元元/平方方米）自然村應(yīng)統(tǒng)計(jì)戶數(shù)數(shù)已統(tǒng)計(jì)戶數(shù)數(shù)XX廊下安鎮(zhèn)1500-18001800-25002500-30001800-22002200-30003000-3500嚴(yán)家橋15006684983479760

43、宛山1000459182621181367廊下1500642345671069305南豐100047434747821203南村8506956133202512麗安10001007970751XX10006594615957933龍巷100056131581236100合計(jì)8850425828403894341511121項(xiàng)目匯總3819所占比例74.42.90.5從新世紀(jì)摩摩托集團(tuán)團(tuán)提供的的當(dāng)?shù)馗鞲鲀r(jià)格的的消費(fèi)范范圍可以以看出主主力消費(fèi)費(fèi)單價(jià)在在15000元-18000元之之間。（這這只是表表面數(shù)據(jù)據(jù)，在后后面的章章節(jié)中有有詳細(xì)分分析）3、本案在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)開(kāi)發(fā)市市場(chǎng)潛力力 本案在區(qū)域域內(nèi)開(kāi)發(fā)

44、發(fā)要從物物業(yè)形態(tài)態(tài)配比上上要提高高，增加加別墅的的數(shù)量盡盡量降低低建造多多層的數(shù)數(shù)量和或或不建造造高層，這這樣不僅僅能提高高本案的的小區(qū)檔檔次也可可拉動(dòng)單單位面積積價(jià)格和和銷售總總價(jià)。另另外規(guī)劃劃建造小小區(qū)配套套來(lái)提高高附加值值。再則則，該小小區(qū)建造造可分三三個(gè)組團(tuán)團(tuán)，這樣樣不僅可可供開(kāi)發(fā)發(fā)商在短短期時(shí)間間內(nèi)有資資金回收收，還可可以在建建造的過(guò)過(guò)程中有有一個(gè)張張價(jià)的時(shí)時(shí)間和充充分宣傳傳的時(shí)間間，造就就人氣和和增加張張價(jià)幅度度，使開(kāi)開(kāi)發(fā)商增增加遞增增值。4、本案在在開(kāi)發(fā)中中的營(yíng)銷銷焦點(diǎn)問(wèn)問(wèn)題 本案的銷售售以中山山凱捷營(yíng)營(yíng)銷策劃劃有限公公司的實(shí)實(shí)力是不不成問(wèn)題題的，但但宗地周周邊有550萬(wàn)伏伏高壓

45、線線走廊是是將來(lái)銷銷售的一一個(gè)阻力力，如何何在規(guī)劃劃中盡量量規(guī)避這這點(diǎn)在本本案中是是很重要要的。三、 區(qū)域域市場(chǎng)目目標(biāo)客層層研究 1、 各檔檔次產(chǎn)品品目標(biāo)客客層特征征及輻射射商圈范范圍（建建立在本本區(qū)域參參照項(xiàng)目目的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)研究及及全市的的趨勢(shì)特特征上） 喜 歡歡 戶戶 型型自然村應(yīng)統(tǒng)計(jì)戶數(shù)數(shù)已統(tǒng)計(jì)戶數(shù)數(shù)兩室一廳兩室兩廳三室兩廳四室兩廳五室兩廳嚴(yán)家村150066820644715125宛山100045912493247221廊下150064278604259955南豐100047441321416472男村850695313273287134麗安100010011369200XX10006591

46、72235419388龍巷100056111264425827合計(jì)885042581462602572944422項(xiàng)目總匯4344所占比例48.111346059221797綜合上訴的的（新世世紀(jì)摩托托集團(tuán)提提供）數(shù)數(shù)據(jù)，以以XX的的數(shù)據(jù)作作為參考考，在宗宗地當(dāng)?shù)氐氐膽粜托兔娣e以以三室兩兩廳戶型型面積為為主力戶戶型面積積，但嚴(yán)嚴(yán)家橋、宛宛山、廊廊下和龍龍巷的戶戶型面積積需求都都比宗地地的需求求強(qiáng)度大大，同時(shí)時(shí)男豐和和南村的的面積需需求雖然然比XXX低，但但在銷售售的同時(shí)時(shí)這部分分的消費(fèi)費(fèi)者也不不可忽視視。在規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)中合理理考慮三三室兩廳廳戶型面面積的同同時(shí)可將將物業(yè)提提升到連連排別墅墅的物

47、業(yè)業(yè)形式，這這樣不僅僅可提升升宗地小小區(qū)的檔檔次也可可提高總總體售價(jià)價(jià)，追求求可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的利潤(rùn)潤(rùn)最大化化。結(jié)論：綜合合以上各各種情況況分析，宗宗地目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)人人群的區(qū)區(qū)域來(lái)源源很廣，基基本可囊囊括該鎮(zhèn)鎮(zhèn)的8個(gè)個(gè)行政村村，在以以上的市市調(diào)的含含蓋面也也只有達(dá)達(dá)到應(yīng)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)戶數(shù)數(shù)的488.111%。對(duì)對(duì)產(chǎn)品的的戶型從從表面上上看為三三室兩廳廳，但物物業(yè)形態(tài)態(tài)的表現(xiàn)現(xiàn)可表現(xiàn)現(xiàn)為連排排和獨(dú)棟棟別墅，面面積也可可相應(yīng)的的適當(dāng)放放大，畢畢竟商品品房作為為獨(dú)特的的“商品”是有它它特有的的消費(fèi)群群體。購(gòu)購(gòu)買的方方式主要要是以銀銀行按揭揭為主，同同時(shí)在宣宣傳是可可主宣小小區(qū)的良良好物業(yè)業(yè)形態(tài)和和規(guī)范的的小區(qū)及及小區(qū)

48、配配套。 四、 目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)定定位及產(chǎn)產(chǎn)品定位位 1、 市場(chǎng)場(chǎng)定位 ：宗地地區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)整體體較好，主主要銷售售對(duì)象為為當(dāng)?shù)氐牡乃綘I(yíng)企企業(yè)的老老板和當(dāng)當(dāng)?shù)匾恍┬┐笮推笃髽I(yè)的高高級(jí)管理理者，同同時(shí)本案案在宣傳傳時(shí)可擴(kuò)擴(kuò)大宣傳傳范圍和和深度，吸吸引XXX周邊的的同類型型人群和和一些從從上輩繼繼承財(cái)富富的人。目標(biāo)人群特特征：上上訴定位位人群的的特點(diǎn)基基本包括括，企業(yè)業(yè)在當(dāng)?shù)氐刈陨淼牡纳顓^(qū)區(qū)域無(wú)法法離開(kāi)此此地、有有私家車車、追求求現(xiàn)代生生活或能能體現(xiàn)自自身身份份和財(cái)富富象征的的居住形形式，在在事業(yè)上上比較爭(zhēng)爭(zhēng)強(qiáng)導(dǎo)致致其中部部分人群群的生活活形態(tài)的的比較、在在觀念中中想去“大”城市生生活過(guò)那那中理想想中的

49、現(xiàn)現(xiàn)代生活活（其實(shí)實(shí)他們什什么也不不缺）。來(lái)源區(qū)域：宗地當(dāng)當(dāng)?shù)鼐陀杏锌上撔^(qū)區(qū)物業(yè)的的人群，但但如把宣宣傳擴(kuò)大大到周邊邊的幾個(gè)個(gè)地方，可可有意識(shí)識(shí)的提高高小區(qū)物物業(yè)的價(jià)價(jià)格，所所以宗地地小區(qū)的的銷售不不成問(wèn)題題。行業(yè)特點(diǎn) ：此類類群體基基本自營(yíng)營(yíng)私營(yíng)企企業(yè)，從從事加工工、制造造業(yè)。3、 產(chǎn)品品建議 ：因?yàn)闉樽诘孛婷娣e較小小，接近近10萬(wàn)萬(wàn)平方米米屬于中中等大小小規(guī)模，為為了提升升物業(yè)檔檔次和提提高銷售售價(jià)格，宗宗地的規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)應(yīng)以別別墅為主主可包括括，獨(dú)棟棟、連排排、疊加加和真正正意義上上的TOOWNHHOUSSE，可可在建筑筑風(fēng)格上上借鑒采采用歐式式風(fēng)格。但但也要照照顧和綜綜合考慮慮

50、增加幾幾棟多層層。因?yàn)闉槎鄬拥牡膯挝讳N銷售價(jià)格格相對(duì)較較低無(wú)法法拉動(dòng)整整體的銷銷售總價(jià)價(jià)，對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)商收收回成本本及利潤(rùn)潤(rùn)是不利利的，同同時(shí)也無(wú)無(wú)法提升升宗地小小區(qū)的檔檔次。第二部分：規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)分析析一、初步規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)思路1、設(shè)計(jì)概概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的的主題思思想：宗宗地小區(qū)區(qū)規(guī)劃整整體可體體現(xiàn)歐式式風(fēng)格，在在宗地當(dāng)當(dāng)?shù)匦纬沙珊湍壳扒爱?dāng)?shù)仫L(fēng)風(fēng)格迥異異的產(chǎn)品品，從心心理上個(gè)個(gè)業(yè)主一一次尊貴貴身份的的飛躍。經(jīng)經(jīng)調(diào)研，目目前XXX的目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群體大多多希望八八小時(shí)之之外能享享受城市市生活，“工作在XX，生活在無(wú)錫”內(nèi)心存在濃厚的理想主義思想，針對(duì)這種想法，中山房產(chǎn)策劃部提出的設(shè)計(jì)思路是“在XX享受都市

51、生活。”把我們的小區(qū)建設(shè)成為一流的城市化大型社區(qū)，讓人們生活在XX就能享受到高品質(zhì)的城市生活。另外，XX及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)先富裕起來(lái)的人們向往安全隱密的生活，因此科學(xué)先進(jìn)的保安系統(tǒng)及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)配套也是本案在設(shè)計(jì)上必須強(qiáng)化的一面。主要設(shè)計(jì)風(fēng)風(fēng)格：歐歐洲帶給給人們的的是富裕裕、恬靜靜、享受受生活、咖咖啡、鮮鮮花等等等，規(guī)劃劃建設(shè)歐歐式風(fēng)格格的同時(shí)時(shí)也要體體現(xiàn)這些些特征，特特別是景景觀規(guī)劃劃更是重重要。1、獨(dú)棟別別墅現(xiàn)代代歐陸風(fēng)風(fēng)格以興興隆城市市花園、廣廣信四季季家園等等為代表表。其共共同特征征表現(xiàn)為為：典型三段式式色彩；以深色色天然巖巖板材為為基座；中段輔以暖暖色調(diào)小小規(guī)格較較高檔次次外墻瓷瓷磚貼面面；頂

52、部以小坡坡頂?shù)痊F(xiàn)現(xiàn)代歐式式屋頂符符號(hào)為造造型；歐式裝飾符符號(hào)趨向向簡(jiǎn)約；體量感感并不突突出；大量現(xiàn)代簡(jiǎn)簡(jiǎn)約裝飾飾語(yǔ)匯及及飾材運(yùn)運(yùn)用其中中，如玻玻璃、鐵鐵花等。2、疊加式式別墅可可采用歐歐式風(fēng)格格中的現(xiàn)現(xiàn)代國(guó)際際簡(jiǎn)約風(fēng)風(fēng)格以錦錦繡家園園（深圳圳萬(wàn)科開(kāi)開(kāi)發(fā)）、常常青藤、鴻鴻基都市市花園、金金果園、都都市之星星（北京京華遠(yuǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)）等等為代表表。其共同特征征主要表表現(xiàn)為：幾何線條修修飾，色色彩明快快躍；外外立面簡(jiǎn)簡(jiǎn)約流暢暢；以波波浪、架架廊或挑挑板或裝裝飾線、帶帶、塊等等異型屋屋頂為特特征；立立面主體體層次感感較強(qiáng)；合理運(yùn)運(yùn)用色帶帶色塊處處理。3、項(xiàng)目入入口多層層住宅單單體：現(xiàn)現(xiàn)代歐陸陸海派風(fēng)風(fēng)格，其

53、其設(shè)計(jì)要要點(diǎn)建議議參考如如下：三段式色彩彩布局；以深褐褐色/咖咖啡色等等深色板板頁(yè)巖為為基座；中段以以暖色調(diào)調(diào)高雅個(gè)個(gè)性的小小規(guī)格較較高檔次次外墻瓷瓷磚貼面面；頂部以小坡坡頂（孟孟莎頂）歐歐式符號(hào)號(hào)為造型型；同時(shí)適度注注入現(xiàn)代代裝飾材材料與元元素符號(hào)號(hào)，如較較為明快快的幾何何線條及及玻璃用用材等。（圖只是作作為一個(gè)個(gè)示范）（聯(lián)體別墅墅） 以上或以下下圖片僅僅供說(shuō)明明，不是是本公司司要策劃劃的房型型圖設(shè)計(jì)計(jì)特點(diǎn)：把居住住環(huán)境和和自然、人人文、尊尊貴身份份相融合合2、 主要要產(chǎn)品類類型：（小區(qū)進(jìn)門門）（疊加式別別墅）3、 節(jié)能能和環(huán)保保型建筑筑材料選選用的考考慮。 4、 在所所在城市市中，生生產(chǎn)新

54、型型、別具具一格產(chǎn)產(chǎn)品的可可能性。 5、宗地項(xiàng)項(xiàng)目，對(duì)對(duì)營(yíng)造社社區(qū)生活活氛圍的的考慮。 二、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的可可行性分分析1、 在既既定容積積率、凈凈用地面面積、住住宅面積積、配套套公建面面積、控控高、建建筑密度度條件下下，制造造出的產(chǎn)產(chǎn)品是什什么類型型和特性性，是否否符合前前面提及及的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)概概念的要要求。主主要從規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)角度，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品品的可能能性。 建議各種物物業(yè)形態(tài)態(tài)的配比比（圖）：初步建建議戶型面積平方米米戶數(shù)（套）比例（%）三室兩廳（多多層）141-115616825獨(dú)立別墅375-55889345聯(lián)體別墅2965015疊加式別墅墅2256615合計(jì)377以上是按99萬(wàn)

55、平方方米（容容積率00.8）的的建筑面面積進(jìn)行行估算的的情況。2、容積率率變化對(duì)對(duì)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)概念念、產(chǎn)品品類型和和特征的的影響。 容積率的降降低意味味著整體體建筑面面積的減減少，從從表面看看減少了了總體建建筑面，開(kāi)開(kāi)發(fā)商等等于減少少了利潤(rùn)潤(rùn)，可是是事實(shí)情情況并非非如此，在在政府規(guī)規(guī)劃局規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)的允許許范圍之之內(nèi)，雖雖然降低低了宗地地的容積積率，但但可從提提高物業(yè)業(yè)的檔次次來(lái)拉動(dòng)動(dòng)整體的的單位面面積售價(jià)價(jià)。以宗宗地的情情況來(lái)列列舉：如如果新世世紀(jì)摩托托集團(tuán)提提供的消消費(fèi)數(shù)據(jù)據(jù)是真實(shí)實(shí)可靠的的那么宗宗地建成成小區(qū)的的單位主主力售價(jià)價(jià)在15500-18000元之之間（多多層或小小高層），但但就目

56、前前中山凱凱捷的市市場(chǎng)調(diào)查查情況開(kāi)開(kāi)看，多多層和小小高層的的銷售在在錫山區(qū)區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)的銷售售情況并并不好，因因?yàn)槟壳扒白诘厮鶎俚漠?dāng)當(dāng)?shù)鼐用衩竦木幼∽∶娣e很很大一部部分是自自己建造造的私人人樓房，當(dāng)當(dāng)?shù)鼐用衩裥枰牡氖钦嬲饬x上上的有檔檔次的小小區(qū)供其其居住，這這不僅是是身份的的象征，也也是物質(zhì)質(zhì)文明和和精神文文明提高高的一種種表現(xiàn)。從從現(xiàn)實(shí)已已建成的的鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)規(guī)模小區(qū)區(qū)看，以以別墅為為小區(qū)物物業(yè)主要要建筑形形態(tài)是很很受歡迎迎的，并并且銷售售情況非非常好。這這些市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查的的結(jié)果對(duì)對(duì)宗地本本案有著著重要的的指導(dǎo)意意義。降低了容積積率，建建造了更更高檔次次的別墅墅物業(yè)形形態(tài)，可可以在單單位售價(jià)價(jià)

57、上得到到相當(dāng)與與“主力銷銷售單價(jià)價(jià)”的兩倍倍銷售價(jià)價(jià)格，這這也是隱隱性的提提高了銷銷售價(jià)格格，從而而提高了了整體銷銷售價(jià)格格。3、土地本本身特征征對(duì)產(chǎn)品品設(shè)計(jì)的的影響和和考慮。地勢(shì)與規(guī)劃劃道路的的標(biāo)高基基本是一一致的，只只是對(duì)宗宗地的土土方和壓壓實(shí)也是是一件重重要的工工作。地地形起伏伏也無(wú)太太大的變變化，甚甚至在將將來(lái)的景景觀規(guī)劃劃中也要要人為的的設(shè)計(jì)一一些起伏伏的小山山丘以提提升小區(qū)區(qū)的自然然感。地地塊的完完整性較較好基本本呈四方方型不僅僅從風(fēng)水水和建筑筑規(guī)劃的的難易程程度都大大大的降降低了。地質(zhì)狀況、較較深的溝溝壑（小小峽谷）、河河流、水水塘、地地上附著著物、地地下管線線暗渠等等對(duì)產(chǎn)品品設(shè)

58、計(jì)和和環(huán)境保保護(hù)的影影響及解解決的方方法:規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)中以上上幾點(diǎn)的的不利因因素一定定要考慮慮在內(nèi)，此此類的情情況的數(shù)數(shù)據(jù)以及及情況圖圖紙?jiān)赬XX規(guī)劃劃局應(yīng)該該都有，新新世紀(jì)摩摩托集團(tuán)團(tuán)可要求求當(dāng)?shù)匾?guī)規(guī)劃局提提供一份份以利于于環(huán)境和和景觀規(guī)規(guī)劃的需需求。 周邊自然環(huán)環(huán)境和人人文環(huán)境境對(duì)產(chǎn)品品設(shè)計(jì)的的影響及及考慮：宗地周周邊以及及當(dāng)?shù)氐牡闹伟睬榍闆r總體體來(lái)說(shuō)是是好的，是是不會(huì)影影響周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的的目標(biāo)消消費(fèi)群體體購(gòu)買欲欲望的。噪噪聲環(huán)境境宗地基基本不存存在噪音音污染的的情況，根根據(jù)中山山凱捷在在宗地測(cè)測(cè)試噪音音污染情情況時(shí)得得到的數(shù)數(shù)據(jù)，宗宗地圍墻墻邊是江江蘇省的的重點(diǎn)高高中“育才中中學(xué)”，除了了

59、課間操操、眼保保健操、臨臨時(shí)廣播播對(duì)宗地地不產(chǎn)生生噪音污污染的情情況，反反之對(duì)于于學(xué)校產(chǎn)產(chǎn)生的情情況可作作為賣點(diǎn)點(diǎn)之一，“孟母三遷”表明中國(guó)人對(duì)下一代教育的重視，宗地小區(qū)也可以利用這點(diǎn)進(jìn)行訴求賣點(diǎn)。污染環(huán)境、空氣情況：宗地周邊不存在空氣以及污染源的問(wèn)題，因?yàn)橹苓吺腔緵](méi)有什么建筑物并且離公路也有一端距離，總體環(huán)境是非常好的。危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素：如果說(shuō)道危險(xiǎn)源和“風(fēng)水”的因素是的確存在的，宗地邊上50萬(wàn)高壓電走廊本身從危險(xiǎn)角度和風(fēng)水的角度都是不利的，這也是將來(lái)銷售會(huì)遇到的銷售阻力如何消除此種帶來(lái)的不利因素？可從景觀規(guī)劃中避開(kāi)，對(duì)處在走廊邊的地塊盡量少用或不用于建造物業(yè)并以景觀為主。這樣即避免了

60、它所帶來(lái)的不利因素同時(shí)在景觀規(guī)劃中可適當(dāng)?shù)奶岣邫n次變弊為利。 周邊生活配配套設(shè)施施對(duì)產(chǎn)品品設(shè)計(jì)的的影響和和考慮：交通狀狀況、商商業(yè)設(shè)施施（購(gòu)物物中心）、教教育現(xiàn)狀狀、體育育娛樂(lè)公公園等休休閑場(chǎng)所所、銀行行醫(yī)院等等；作為為當(dāng)?shù)氐牡母邫n物物業(yè)形態(tài)態(tài)，對(duì)于于業(yè)主自自身?yè)碛杏薪煌üすぞ呒袄玫那榍闆r是很很好的不不須過(guò)多多的考慮慮，但對(duì)對(duì)于年幼幼和年老老的居住住者角度度考慮交交通工具具作為方方便出行行是必須須要考慮慮的，對(duì)對(duì)于這部部分居民民的交通通工具可可要求將將來(lái)的物物業(yè)公司司配備定定點(diǎn)、定定地的直直通車（看看情況）。商商業(yè)設(shè)施施和教育育設(shè)計(jì)本本身宗地地周邊都都有配套套。關(guān)于于銀行和和醫(yī)院可可在小區(qū)