風(fēng)險(xiǎn)提示及變現(xiàn)能力分析

1、工 作 報(bào) 告風(fēng)險(xiǎn)提示及變現(xiàn)能力分析1、估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)提示跌的因素予以分析和說(shuō)明）（1）估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)狀況等）估價(jià)對(duì)象剩余土地使用年期 40 年，房屋法定用途與現(xiàn)實(shí)用途均為住宅，屬于市場(chǎng)商品房，產(chǎn)權(quán)清晰，可按相關(guān)規(guī)定進(jìn)入市場(chǎng)自由轉(zhuǎn)讓。或：估價(jià)對(duì)象剩余土地使用年期 40 年，房屋法定用途廠房，現(xiàn)實(shí)用途為商業(yè)，根據(jù)深圳市城市更新改造辦法，可以在補(bǔ)交相應(yīng)地價(jià)后，按商業(yè)用途使用。差后可按商業(yè)用途進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行自由轉(zhuǎn)讓?；蛉鐬榫G本房地產(chǎn)，則：估價(jià)對(duì)象剩余土地使用年期 40 年，根據(jù)估價(jià)委托人提供的房地產(chǎn)證復(fù)印件，估價(jià)對(duì)象所屬宗地權(quán)屬來(lái)源為劃拔，且“按照相關(guān)規(guī)定，本證所記載房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。即，估價(jià)對(duì)象如需進(jìn)入

2、市場(chǎng)交易，應(yīng)按相關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，獲得批準(zhǔn)后方可。（2）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況能等方面進(jìn)行描述）的損失以及其他不可抗拒因素對(duì)抵押房地產(chǎn)造成的影響。或5頁(yè)腳內(nèi)容工 作 報(bào) 告保養(yǎng)與維護(hù)、使用狀況良好，但戶型結(jié)構(gòu)及平面布局一般。（如為續(xù)貸報(bào)告，應(yīng)分析對(duì)比估價(jià)對(duì)象實(shí)物發(fā)生的狀況，并作相應(yīng)的說(shuō)明）（3）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（主要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象目前的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)方式以及可能面臨的危險(xiǎn)）價(jià)格穩(wěn)定，否則將面臨經(jīng)營(yíng)委縮，或?qū)⒊霈F(xiàn)空置。（4）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析）價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。（5）政策風(fēng)險(xiǎn)規(guī)的變化或行業(yè)發(fā)展、管理不規(guī)范而給投資乃至最終給貸款者帶來(lái)?yè)p失的可能地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，尤其是提醒貸款銀行對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注）國(guó)家 12 月

3、9 日宣布個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由年恢復(fù)到年以及財(cái)政部、國(guó)土資源部、央行、監(jiān)察部、審計(jì)署日前聯(lián)合下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地讓收入全額繳入地方國(guó)庫(kù)，支出通過(guò)地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，5頁(yè)腳內(nèi)容工 作 報(bào) 告土地出讓款的50%。等相關(guān)政策的出臺(tái)，表明中央政府的對(duì)控制房?jī)r(jià)過(guò)高的措辭趨勢(shì)。（6）其它風(fēng)險(xiǎn)（選擇）（包括在建工程的資金來(lái)源風(fēng)險(xiǎn)、完工風(fēng)險(xiǎn)、貸款人的信用風(fēng)險(xiǎn)等以及特的真實(shí)性等，建議報(bào)告使用者合理使用評(píng)估報(bào)告及報(bào)告中的評(píng)估值）2、估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析且賽格廣場(chǎng)為電子電腦專業(yè)市場(chǎng)，通用性一般。（2）獨(dú)立使用性分析：估價(jià)對(duì)象須依賴相關(guān)的配套用房、設(shè)備以及1-8層公用空間、通道方可使用，獨(dú)

4、立使用性相對(duì)較弱。（3）可分割轉(zhuǎn)讓性分析：估價(jià)對(duì)象為整層商場(chǎng)，須按照相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)辦理性?？煞指钷D(zhuǎn)讓性是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開(kāi)來(lái)使用；（4）變現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)短響）較弱，預(yù)計(jì)變現(xiàn)價(jià)值約為市場(chǎng)價(jià)值的60%左右，變現(xiàn)時(shí)間較長(zhǎng)（約半年以上）。（5）變現(xiàn)可能產(chǎn)生的費(fèi)用5頁(yè)腳內(nèi)容工 作 報(bào) 告賣(mài)公司傭金、訴訟費(fèi)用）、抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的各種稅金（主要包括：營(yíng)業(yè)稅金及附加、印花稅、交易費(fèi)、土地增值稅）、償還抵押債券本息及支付違約金、賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的傷害，剩余款項(xiàng)交還抵押人。（6）變現(xiàn)時(shí)變現(xiàn)價(jià)值與評(píng)估價(jià)值差異程度分析受到交易信息、交易時(shí)間、付款方式、潛在竟買(mǎi)者數(shù)量，甚至交易場(chǎng)所氣氛等諸產(chǎn)

5、市場(chǎng)狀況，拍賣(mài)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)存在一定的差距。根據(jù)對(duì)抵押品拍賣(mài)市場(chǎng)的調(diào)查，拍賣(mài)底價(jià)一般是市場(chǎng)價(jià)格的 80%85%，具體視拍賣(mài)品的市場(chǎng)交易風(fēng)險(xiǎn)而不同。根據(jù)對(duì)估價(jià)對(duì)象的快速變現(xiàn)能力的分析，認(rèn)為估價(jià)對(duì)象具有較高的變現(xiàn)能力，因此，取80%為快速變現(xiàn)率，因此，快速變現(xiàn)價(jià)值為：評(píng)估價(jià)格80%=快速變現(xiàn)價(jià)值或：估價(jià)對(duì)象為住宅類建筑，具有獨(dú)立使用功能，整體可獨(dú)立轉(zhuǎn)讓，不可分 1-3 市場(chǎng)價(jià)值差異一般在 10%-30%。123現(xiàn)4備注：變現(xiàn)率分項(xiàng)取值根據(jù)變現(xiàn)影響因素的內(nèi)容具體確定，最高為 100。不同用途房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析重點(diǎn)提示：居住房地產(chǎn)：實(shí)物分析的重點(diǎn)有：戶型、裝修、建成年代、樓層、朝向等。商業(yè)房地產(chǎn)：5頁(yè)腳內(nèi)容工 作 報(bào) 告重點(diǎn)分析所處區(qū)域的商業(yè)繁華程度、臨街狀況、平面布局、建筑規(guī)模、裝修和度、區(qū)域商業(yè)發(fā)展?jié)摿Α⒏?jìng)爭(zhēng)狀況等。辦公房地產(chǎn)：重點(diǎn)分析區(qū)域商務(wù)集聚程度、交通便利程度、整體規(guī)