8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、位于珠海市香洲區(qū)前山翠微生活區(qū)旁商住用地的國有土地使用權(quán)抵押價格的評估報告案例分析概述該土地估價報告的編號為：珠榮正2008估字第T004號，是珠海榮正土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司，于2008年5月7日出具的，委托方抵押貸款估價對象位于珠海市香洲區(qū)前山翠微生活區(qū)旁（珠海市香洲區(qū)前山翠前路西側(cè)），為2006年更名所得，土地面積為10000.57平方米，宗地東至翠前路，南至金之園，西至東大新村，北至悅安雅苑。估價對象原批準(zhǔn)用途為住宅用地，據(jù)珠規(guī)業(yè)函（2006）184號關(guān)于申請調(diào)整容積率和用地功能的復(fù)函，估價對象于2006年8月28日經(jīng)珠海市規(guī)劃局批準(zhǔn)改變土地用途為商住。據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（2007

2、建筑字030號）及珠海市建設(shè)用地計費情況記錄卡，估價對象已辦理報建手續(xù)，且已繳清地價款，宗地上建筑物總建筑面積為50308.61平方米，其中，住宅建筑面積為40043.39平方米，商業(yè)建筑面積為2208.61平方米，架空層建筑面積為1969.32平方米，地下室建筑面積為5774平方米，居委會、變電站、垃圾房等小區(qū)公共配套建筑面積為313.29平方米。所在宗地房地產(chǎn)權(quán)證編號為粵房地證字第C3944641號，權(quán)屬人為珠海市谷銘翠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號為（2006）撥字048號，建設(shè)工程施工許可證編號為2007建筑字030號。估價目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估

3、土地使用權(quán)抵押價格。估價基準(zhǔn)日：二八年五月一日估價日期：二八年五月一日至二八年五月七日二、估價項目背景分析（一）、一般因素分析：1、地理位置：主要對珠海市的座落位置，經(jīng)緯度及四至，陸地及海洋面積，轄區(qū)，2006年的人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)等作了詳細(xì)介紹。2、自然環(huán)境：主要介紹珠海的山脈、盆地的地質(zhì)構(gòu)造，方向排列，及水道。自然環(huán)境，氣候，綠化率，污水、垃圾處理成果，及近年來珠海在城市環(huán)境衛(wèi)生方面所獲得的榮譽。3、社會經(jīng)濟狀況：介紹了珠海市2007年國內(nèi)生產(chǎn)總值及地方財政收入等情況。4、土地政策情況：介紹了珠海市國有土地價格管理辦法（香洲區(qū)部分）的發(fā)布及地價的調(diào)整情況。5、金融政策：介紹了估價時點期間利率和銀

4、行準(zhǔn)備金的調(diào)整及金融市場狀況。6、房地產(chǎn)市場狀況：介紹了估價時點期間的珠海市各類房產(chǎn)的交易平均價格及價格走勢。以上一般因素的分析基本上包括了地理位置、自然環(huán)境、社會經(jīng)濟狀況、土地政策、金融政策、房地產(chǎn)市場狀況等。一般因素介紹得比較全面，但缺少對各個因素的估價對象價值影響的分析，應(yīng)該給予加強。（二）、區(qū)域因素分析1、區(qū)域概況：介紹了前山在珠海市的地理位置、人口狀況及規(guī)劃前景。2、交通條件：介紹了前山的交通網(wǎng)絡(luò)及正在興建的廣珠城際快軌重點項目對前山交通的影響。3、基礎(chǔ)設(shè)施狀況：介紹了前山的公交路線、學(xué)校、銀行、超市、市場及長途汽車站等基礎(chǔ)設(shè)施。4、環(huán)境狀況：介紹了前山的環(huán)境狀況及發(fā)展空間。以上區(qū)域

5、因素的分析基本上包括了區(qū)域概況、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境狀況等。區(qū)域因素介紹得比較全面具體，每個因素還分析了其發(fā)展的前景，使報告使用者對前山的區(qū)域狀況有較全面清晰的了解。（三）、個別因素分析1、位置、面積、形狀及規(guī)劃：介紹宗地位置、面積和土地規(guī)劃條件等。2、市政基礎(chǔ)設(shè)施：介紹了宗地通路、通電、通上水、通下水、通訊狀況及宗地內(nèi)平整程度。3、交通條件：介紹了宗地臨路條件。4、規(guī)劃限制：介紹了宗地規(guī)劃的住宅部分、商業(yè)部分、架空層部分、地下室部分、居委會部分等建筑面積的分布。5、地質(zhì)條件：介紹了宗地的地質(zhì)狀況。6、開發(fā)條件：介紹了宗地周圍土地的開發(fā)狀況及宗地的開發(fā)前景。以上個別因素的介紹較全面，對

6、宗地的各個個別因素都進行了介紹和分析，為確定土地的開發(fā)利用方式提供前提。三、估價項目難點分析（一）、市場比較法測算過程的分析市場比較法是指將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似宗地進行比較，對這些類似宗地的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。珠海市的土地交易市場較為成熟、大部分土地都是通過土地交易中心掛牌交易的，從2006年至2008年間的交易案例中，選擇了和估價對象在同一區(qū)域的三塊交易地塊作為交易案例，其分別為珠國土儲200513地塊、d1108011號地塊和珠國土儲200601地塊。三塊地塊都是商住用地，都處于珠海市香洲區(qū)，和估價對象屬于同一種類型用地。根據(jù)

7、估價對象和比較案例的特點，選取多個對土地價格有影響的因素作為比較因素。比較因素用分為區(qū)域因素和個別因素兩大類，其中區(qū)域因素包括商業(yè)繁華度、公交便捷度、人文環(huán)境影響度、生活設(shè)施完備度及公用設(shè)施完備度等。個別因素包括容積率、宗地面積、宗地形狀、地形地質(zhì)條件等。估價對象和比較案例從區(qū)域因素和個別因素兩個角度分析并量化打分，計算出商住用地的修正系數(shù)。除了考慮區(qū)域因素和個別因素的修正外，還應(yīng)考慮交易方式修正、估價期日修正和土地使用年期修正。由于比較案例都是公開的掛牌交易，屬于正常交易無需進行交易方式修正。通過分析珠海市在2006年和2007年期間的房地產(chǎn)市場變化及統(tǒng)計數(shù)據(jù)，可確定比較案例的期日修正系數(shù)。

8、年期修正系數(shù)可以通過公式：K=11/（1+r）m/11/（1+ r）n計算。比較案例經(jīng)過各種系數(shù)修正后，可得出案例的修正價格，因為三個案例的修正價格較接近，差別在20以內(nèi)，所以以三個案例的修正價格的平均值作為市場法的評估結(jié)果。（二）、剩余法測算過程的分析剩余法：是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除工程建造費用和與建筑物建造相關(guān)的費用、利息、利潤、稅收等費用后，以其余額來確定估價對象土地價格的一種方法。根據(jù)估價對象的特點、規(guī)劃指標(biāo)及周圍土地的利用情況，確定土地的最佳開發(fā)利用方式如下表：功能商業(yè)住宅地下室公共建筑架空層建筑面積2208.6140043.395774.00313.291

9、969.32備注可銷售、計容積率可銷售、計容積率可銷售車位99個、不計容積率不可銷售，計容積率不可銷售，不計容積率確定開發(fā)方式后，需分清楚哪些部分是計算容積率、哪些部分是可以銷售的，為后續(xù)的計算做好準(zhǔn)備。由于估價對象是商住項目，周圍有很多類似的已經(jīng)開發(fā)的商住項目，通過調(diào)查這些項目的情況及銷售價格，可以確定估價對象建成后的銷售價格。調(diào)查了周邊的悅安雅苑、華業(yè)香荘、芭堤雅境的三個樓盤，通過比較計算，最終確定估價對象開發(fā)完成后住宅的平均售價為6500元/平方米，商鋪平均售價為16000元/平方米，地下室車位每個12萬元。估價對象開發(fā)完成后的總價值，除了根據(jù)周圍類似項目比較計算外，還要考慮估價對象開發(fā)期間，房地產(chǎn)市場價格的變化。開發(fā)成本包括總工程費用、專業(yè)費用、資金成本、開發(fā)利潤、銷售費用及稅費等。其中開發(fā)利潤可以通過分析一般房地產(chǎn)公司的利潤率取得，本次評估