試論建筑經(jīng)濟和住宅產(chǎn)業(yè)化

1、試論建筑經(jīng)濟和住宅產(chǎn)業(yè)化【摘要】房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的蓬勃開展讓建筑經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈的討論甚囂塵上，而住宅產(chǎn)業(yè)化是目前建筑經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的必行之路，簡單粗暴的運營流程顯然已經(jīng)不能滿足當(dāng)下建筑產(chǎn)業(yè)的開展要求，而在這方面，效率問題仍然湮沒在當(dāng)前的可觀利潤之下，而住宅產(chǎn)業(yè)化的進程也往往很難實在加速?！娟P(guān)鍵詞】建筑經(jīng)濟；住宅產(chǎn)業(yè)化工業(yè)化流程是一個行業(yè)壓縮本錢，進步市場認可度的關(guān)鍵，而在建筑行業(yè)中，住宅產(chǎn)業(yè)化所描繪的正是住宅消費、供應(yīng)等的工業(yè)化。通俗的說，工業(yè)化流程類似于流水線消費，“制作模型是這一系統(tǒng)實現(xiàn)的關(guān)鍵，因此住宅產(chǎn)業(yè)化的最直觀表現(xiàn)就是住宅成品的標準化。1傳統(tǒng)建筑經(jīng)濟體系的瓶頸粗放型經(jīng)濟體是傳統(tǒng)的建筑產(chǎn)業(yè)難以回避的評

2、價，盡管依靠“類資源性產(chǎn)業(yè)的先天優(yōu)勢可以保證相當(dāng)可觀的利潤收益，但隨著原材料本錢、人力勞動資源本錢和消費者實際需求等多方面壓力的日益加劇，如何在利潤維持的根底上滿足業(yè)主的生活需求，成了建筑經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)不得不考慮的問題，而要解決質(zhì)量和利潤之間的矛盾，首先要做的就是從內(nèi)部找原因，從產(chǎn)業(yè)性狀上進展深化分析，從而找到有效的改善方案。住宅建筑所面向的是廣闊購房業(yè)主，其切身生活需求應(yīng)該放在第一位，因此滿足消費者需求應(yīng)該放在住宅建筑在設(shè)計和建造的首位。在這方面，汽車消費制造業(yè)的經(jīng)歷值得借鑒，從整車銷售到維修保養(yǎng)直至配件維修，一整套效勞流程滿足了購車業(yè)主對于長期消費品消費的所有需求，而住宅的消費使用周期更長，所要

3、做的也應(yīng)該更多。所以產(chǎn)業(yè)化是必經(jīng)之路，也只有產(chǎn)業(yè)化道路，才能促進整個經(jīng)濟體系的良性運轉(zhuǎn)，擺脫粗放型消費行業(yè)的帽子，將先進的制造技術(shù)、管理經(jīng)歷、設(shè)計理念融入到產(chǎn)業(yè)鏈中。2住宅產(chǎn)業(yè)化在住宅產(chǎn)業(yè)化概念提出伊始，住宅領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)化是其全部含義，但隨著建筑行業(yè)經(jīng)濟體的逐漸完善，包括住宅物業(yè)等周邊用處產(chǎn)業(yè)也被包含在內(nèi)，基于這個概念，住宅產(chǎn)業(yè)化所包含的要素應(yīng)該有以下兩點。2.1建筑標準化：所謂住宅建筑標準化，主要是從建筑構(gòu)造形式層面上說的，就目前的住宅建筑來看，小區(qū)戶型的單元化格局已經(jīng)成為一種標志，不同開發(fā)商根據(jù)自身產(chǎn)品定位、建筑工程本錢利用率等因素，進展最適宜戶型構(gòu)造的開發(fā)，從而實現(xiàn)設(shè)計、施工、銷售、物業(yè)一體

4、化的經(jīng)營構(gòu)造，在一套成熟的建筑構(gòu)造模板下進展工程開發(fā)，在土地面積、居住環(huán)境、建造本錢、管理成效等方面進展最優(yōu)化的調(diào)整，從而實現(xiàn)一定程度上的標準化運作，這樣不管是設(shè)計周期、建造材料損耗還是業(yè)主入住后的長期維護都可以實現(xiàn)標準化。2.2住宅建筑工業(yè)化：住宅工業(yè)化要深層次聚合資本、技術(shù)和勞動力，提供一套完好的產(chǎn)品和效勞。在這方面，我國目前的住宅部品仍處于比較低的程度，系列化、規(guī)?；M體系尚未形成。住宅部品的配套性、通用性差、消費規(guī)模小，特別是標準住宅部品消費的模數(shù)協(xié)調(diào)工作滯后，阻礙了住宅標準化、通用化住宅部品體系的形成。近年來，住宅銷售后的物業(yè)管理、環(huán)境配套設(shè)施等問題成為焦點，這其實就是住宅工業(yè)化體

5、系不完善的標志，在整個建筑經(jīng)濟體系中，這是硬傷。2.3現(xiàn)代化的住宅產(chǎn)業(yè)：現(xiàn)代化住宅產(chǎn)業(yè)要求住宅產(chǎn)業(yè)利用先進科技完成住宅建筑設(shè)計上的標準化和消費制造上的工業(yè)化，集中表達在新技術(shù)、新材料、新工藝和新設(shè)備的推廣應(yīng)用，是住宅產(chǎn)業(yè)化開展的更高階段。3住宅產(chǎn)業(yè)化的制約因素3.1危機意識缺乏：在整個建筑經(jīng)濟體系中，首當(dāng)其沖的是房地產(chǎn)開發(fā)商，從住宅定位到設(shè)計理念，直至建筑風(fēng)格和后期管理，開發(fā)商都起到?jīng)Q策作用。而經(jīng)歷了房價的高速攀升之后，對于建筑品質(zhì)的追求在很多開發(fā)商心目中已經(jīng)并不放在第一位。只要能中標地塊就不會沒有利潤的樓市觀點也影響著住宅產(chǎn)業(yè)化的進程，也就是說，從利益追求的角度說，目前的行業(yè)氣氛尚不能給相關(guān)

6、企業(yè)帶來危機意識。產(chǎn)業(yè)化競爭的格局并沒有形成。3.2市場態(tài)度不夠強硬：由于目前的商品住宅多為期房銷售，消費者對于成品房屋的要求仍比較懵懂，對于高科技住宅的認可度不夠，同時住宅周邊環(huán)境配套，后期物業(yè)管理方面提出的要求也很少，往往是針對住宅談住宅，并沒有將自身需求上升到更為全面的層次，但這同時也帶來另一個問題，這所有的不重視都是產(chǎn)生于購房階段，入住之后以上的硬性需求仍然存在，這就導(dǎo)致入住后的諸多不滿。4住宅產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)實措施4.1整合資源以進步專業(yè)化程度：作為住宅產(chǎn)業(yè)的最終商品，商品住宅的標準化照舊是住宅產(chǎn)業(yè)化首先要提到的，按照住宅的建造和使用過程，前后延伸，并輻射帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，從而形成產(chǎn)業(yè)鏈條。在

7、整個住宅產(chǎn)業(yè)鏈體系中，房地產(chǎn)企業(yè)、施工企業(yè)、原材料及設(shè)備與部品供應(yīng)商是產(chǎn)業(yè)鏈的主要成員，供應(yīng)鏈中的各成員通過土地獲娶規(guī)劃及設(shè)計、工程施工、建材消費、銷售、物業(yè)管理六個環(huán)節(jié)，完成住宅開發(fā)建立的整個流程。隨著整個房地產(chǎn)行業(yè)的開展，社會專業(yè)化分工越來越細，房地產(chǎn)企業(yè)著重加強產(chǎn)業(yè)鏈的集成管理優(yōu)勢已是大勢所趨，這樣才能培養(yǎng)并保存最具競爭優(yōu)勢的核心才能，而將其他功能借助于整合外部最優(yōu)秀的資源予以實現(xiàn)。將有更多企業(yè)在房地產(chǎn)某個子行業(yè)或細分市場上集中力量，確立和加強自己的細分優(yōu)勢，在細分市場獲得成功。4.2房產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計才能的提升：規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)在住宅開發(fā)建立當(dāng)中占有舉足輕重的位置，七成建造本錢都取決于規(guī)劃設(shè)

8、計環(huán)節(jié)。但目前房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計一般由設(shè)計院負責(zé)，自身規(guī)劃設(shè)計才能的培養(yǎng)缺乏，由此導(dǎo)致整個行業(yè)的粗放型競爭態(tài)勢。造成這種現(xiàn)象的原因，一方面是因為設(shè)計院沒有直接面向客戶，規(guī)劃設(shè)計與客戶需求之間增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這一信息交換中介，導(dǎo)致住宅產(chǎn)品設(shè)計與客戶需求、部品制造、現(xiàn)場建造和售后效勞的產(chǎn)品全壽命過程相脫節(jié)，設(shè)計周期長且質(zhì)量低，變更簽證比例居高不下。另一方面，不同房地產(chǎn)企業(yè)的要求不同，設(shè)計院本身較難實現(xiàn)住宅設(shè)計標準化，住宅產(chǎn)業(yè)化程度必然受到影響，不能實現(xiàn)住宅產(chǎn)品的大規(guī)模消費，整個產(chǎn)業(yè)鏈的效率因此而降低。4.3精裝修住宅形式的推廣：精裝修住宅的概念直到近兩年才在我們的房產(chǎn)市場中出現(xiàn)，而且盡管宣傳

9、不斷，推行起來仍然困難重重，但欣慰的是隨著政府政策的鼓勵和市場認可度的逐漸進步，精裝修住宅的上升勢頭照舊值得期待。在傳統(tǒng)形式下，購房到入住，中間往往夾著裝修環(huán)節(jié)，而這一環(huán)節(jié)恰恰是我國的一個特有現(xiàn)象，這一現(xiàn)象背后的弊端也是層出不窮，業(yè)主自行裝修給房屋構(gòu)造平安、電氣規(guī)劃改造和生態(tài)環(huán)境都帶來一定的影響，一個裝修過程所帶來的物資浪費非常嚴重，建筑垃圾的形成也是極為明顯。而從住宅產(chǎn)業(yè)化的角度來看，將裝修納入建筑環(huán)節(jié)，免去業(yè)主的硬裝過程，既能防止建筑構(gòu)造的破壞，也省去了裝修過程中電氣改造的浪費，同時也符合節(jié)能減排的要求。在這方面，精裝修住宅是符合住宅建筑產(chǎn)業(yè)開展趨勢的，而要想市場認可度進一步提升，裝修風(fēng)格進一步合理化是一方面，裝修材料和造價的透明度也是很關(guān)鍵的。5結(jié)語住宅產(chǎn)業(yè)化是住宅建立先進消費力的代表，在住宅有效供應(yīng)方面的意義非常重大，而就建筑經(jīng)濟的可持續(xù)開展來看，資源的合理利用也是唯一出路。因此摒棄傳統(tǒng)的住宅建立方式，轉(zhuǎn)而向高科技、低能耗、低污染、高效能的產(chǎn)業(yè)化方向努力是建筑經(jīng)濟長期開展的關(guān)鍵。參考文獻：1李忠富.住宅產(chǎn)業(yè)化論