物業(yè)管理師考前輔導精講班第12講課件講義

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔物業(yè)管理基本制度與政策精講班第12講講義物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)三、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù) 條例第三十六條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。”但是，物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)是多方面的，其中一些服務(wù)義務(wù)僅靠物業(yè)管理企業(yè)單方面的行為就可以完成，還有一些服務(wù)義務(wù)較為復雜，僅靠物業(yè)管理企業(yè)單方面的行為難以完成，需要業(yè)主以及相關(guān)行政管理部門共同發(fā)揮作用，其中包括物業(yè)管理企業(yè)維護物業(yè)管理區(qū)域秩序和協(xié)助安全防范的義務(wù)。 (一)物業(yè)管理企業(yè)維護物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務(wù) 1業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要表現(xiàn) 物業(yè)管理區(qū)域秩序需要全體業(yè)主共同

2、遵守才能得到良好的維護，在物業(yè)管理活動中，總有個別業(yè)主缺乏法制觀念，道德意識淡薄，為個人利益違反物業(yè)管理秩序，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 2維護物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式（重點） 為維護物業(yè)管理活動的正常秩序，條例規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行如下義務(wù)： (1)履行告知義務(wù)。業(yè)主對在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當遵守哪些制度、如何進行各項活動享有知情權(quán)。物業(yè)管理企業(yè)對于業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約、房屋及設(shè)備設(shè)施使用說明書，以及關(guān)于房屋裝修、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等公共秩序的規(guī)章制度，應(yīng)當利用業(yè)主人住通知、公告欄、各種宣傳資料等形式，向業(yè)主廣泛宣傳告知

3、。業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。 (2)履行制止義務(wù)。對已經(jīng)發(fā)生的業(yè)主違規(guī)行為，物業(yè)管理企業(yè)必須履行管理職責，通過勸告、批評教育等方式制止業(yè)主的違規(guī)行為。值得注意的是，條例只是為物業(yè)管理企業(yè)設(shè)定了一項制止義務(wù)，并沒有賦予物業(yè)管理企業(yè)行政執(zhí)法權(quán)。 (3)履行報告義務(wù) 對一些違法違規(guī)行為，例如入室盜竊行為，物業(yè)管理企業(yè)可能能夠制止。對一些違法違規(guī)行為，例如擅自改變房屋用途行為，物業(yè)管理企業(yè)可能無法制止，因為沒有相應(yīng)手段。這時，物業(yè)管理企業(yè)所應(yīng)當做的，是及時向有關(guān)主管部門報告。為了及時解決違法行為，防止有關(guān)行政主管部門的不作為，條例強調(diào)，有關(guān)主

4、管部門應(yīng)當及時處理物業(yè)管理企業(yè)的報告。按照這一規(guī)定，如果物業(yè)管理企業(yè)報告之后，相關(guān)主管部門不予理睬，屬于行政不作為，應(yīng)當承當相應(yīng)的法律責任。 3業(yè)主違反物業(yè)管理秩序的法律責任 物業(yè)管理企業(yè)認真履行告知、制止、報告三項義務(wù)后，對于故意違規(guī)業(yè)主，并給其他業(yè)主造成損害后果的，依照民法通則關(guān)于相鄰權(quán)規(guī)定及相關(guān)法律規(guī)定，由違規(guī)業(yè)主承擔侵權(quán)責任，物業(yè)管理企業(yè)不承擔物業(yè)服務(wù)合同的違約責任。 (二)物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助義務(wù)1物業(yè)管理企業(yè)在安全事故中的義務(wù)（重點）條例第四十七條第一款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有

5、關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作?！逼渲?，首先強調(diào)了物業(yè)管理企業(yè)在安全防范工作中的地位，是協(xié)助相關(guān)主管部門做好安全防范工作，而不是對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作全面負責。其次，在發(fā)生安全事故時，要求物業(yè)管理企業(yè)履行三項義務(wù)： (1)發(fā)生安全事故時要立即采取應(yīng)急措施，避免擴大損失。例如發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)當及時拉斷電源并采取滅火措施；發(fā)生犯罪案件在發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當積極配合公安機關(guān)抓捕罪犯。 (2)及時向有關(guān)行政管理部門報告事故?；馂?zāi)向消防部門報告；燃氣爆炸向市政部門報告；刑事案件向公安部門報告；工程事故向建設(shè)部門報告；物業(yè)管理方面的事故向物業(yè)主管部門報告等。 (3)協(xié)助做好救助工作。

6、協(xié)助搶救受害人員和財產(chǎn)，協(xié)助作好各方面的善后工作。 2物業(yè)保安人員的職責 條例第四十七條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益”。 物業(yè)保安人員的主要職責是維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，為業(yè)主提供良好的生活環(huán)境。按照有關(guān)規(guī)定，物業(yè)保安人員執(zhí)行任務(wù)時，必須著統(tǒng)一的保安制式服裝、佩戴統(tǒng)一的保安專用標志(包括帽徽、胸牌、臂章、肩章、級別標識等)。保安人員在值勤巡邏中，遇到正在實施的不法行為時，應(yīng)迅速制止；在門衛(wèi)勤務(wù)中，當發(fā)生群體性事件，干擾、破壞客戶單位正常的生產(chǎn)、生活、工作秩序時，應(yīng)將有關(guān)情況及

7、時報告客戶單位或當?shù)毓矙C關(guān)。同時，物業(yè)保安人員不得剝奪、限制公民人身自由；不得搜查他人的身體或者扣押他人合法證件、合法財產(chǎn)；不得辱罵、毆打他人或者教唆毆打他人。物業(yè)管理企業(yè)的責任物業(yè)的使用與維護四、物業(yè)管理企業(yè)的責任 條例第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任?！币虼?，對不履行合同約定，造成業(yè)主人身和財產(chǎn)損害的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔相應(yīng)的合同責任，而非法定責任。 物業(yè)管理企業(yè)就業(yè)主受到的人身和財產(chǎn)損害承擔責任有一個前提條件，就是物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，即物業(yè)管理企業(yè)存在違約行為。未能履行包括根

8、本不履行和不完全履行兩種情形。根據(jù)合同法的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)根本不履行合同義務(wù)和不完全履行合同義務(wù)的，均需承擔違約責任。 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)利、義務(wù)和責任，除了條例和其他法律法規(guī)的明文規(guī)定外，來自于物業(yè)服務(wù)合同的約定。如果物業(yè)管理企業(yè)完全遵守了法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，則即使業(yè)主人身、財產(chǎn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到損害，物業(yè)管理企業(yè)也不一定因此承擔法律責任。 第四節(jié) 物業(yè)使用與維護 條例對各主體在使用和維護物業(yè)行為進行了明確的規(guī)范。一、公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，是滿足業(yè)主正常的生產(chǎn)、生活需求所必需的。因此，無論業(yè)主

9、大會、業(yè)主委員會、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，都不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途。但是，因原規(guī)劃設(shè)計不合理或?qū)嶋H需要，存在確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的客觀情況。為保證城市規(guī)劃的有序進行和防止對公共利益造成侵害，對確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的情況，當事人必須依照法律程序進行，通過向規(guī)劃部門提出申請，經(jīng)規(guī)劃部門批準后方可實施。 二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場地不得擅自占用與挖掘 對于業(yè)主因維修物業(yè)或者公共利益需要，確需臨時占用、挖掘道路、場地的情況，為加強管理和保護公共利益，當事業(yè)主不得擅自實施占用、挖掘行為，只有在征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)同意的情況下才可實施。物業(yè)管

10、理企業(yè)因維修物業(yè)或者公共利益需要確需臨時占用、挖掘道路、場地的，也必須征得業(yè)主委員會的同意，不得擅自施工。無論業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)臨時占用、挖掘道路、場地，均應(yīng)當在約定期限內(nèi)恢復原狀。三、公用事業(yè)單位應(yīng)當依法履行相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責任 條例明確規(guī)定，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責任。 規(guī)定供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當及時恢復原狀。四、業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當依法規(guī)范 裝飾裝修房屋是業(yè)主的權(quán)利，但這一權(quán)利的行使應(yīng)以不損害他人利益和社會公共利益為前提。

11、在一個存在多業(yè)主的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主裝飾裝修房屋的行為有可能會對其他業(yè)主造成影響。鑒于此，條例規(guī)定了業(yè)主裝修房屋前對物業(yè)管理企業(yè)的告知義務(wù)。 條例規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)在知道業(yè)主裝修后應(yīng)當將相關(guān)禁止行為和注意事項告知業(yè)主。一是可以幫助業(yè)主更好地裝飾裝修房屋；二是可以起到預防作用，避免出現(xiàn)違法裝修或者裝修擾民的情況。五、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營應(yīng)當遵守有關(guān)規(guī)定 條例關(guān)于利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營，主要作三方面的規(guī)定：一是原則規(guī)定了利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的辦理程序，二是明確相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)對利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的事前否決權(quán)，三是確定業(yè)主由于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益的使用方向。 利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營需要征得業(yè)主大會的同意是因為業(yè)主大會代表和維護著物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營需要經(jīng)過物業(yè)管理企業(yè)的同意是由物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)性質(zhì)和服務(wù)內(nèi)容決定的。關(guān)于利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得經(jīng)營收益的使用問題，各方