自考房地產(chǎn)法串講重點(diǎn)

1、自考房地產(chǎn)法串講重點(diǎn)房地產(chǎn)法串講知識(shí)點(diǎn)：1、房地產(chǎn)關(guān)系2、房地產(chǎn)法的概念、體系和基本原則3、房地產(chǎn)法律關(guān)系4、土地法律關(guān)系5、土地所有權(quán)6、土地使用權(quán)7、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)8、土地用途管制制度9、耕地保護(hù)制度10、建設(shè)用地制度11、房地產(chǎn)所有權(quán)12、房地產(chǎn)相鄰權(quán)13、建筑物區(qū)分所有權(quán)14、住房部分產(chǎn)權(quán)15、城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記16、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)17、土地使用權(quán)出讓18、土地使用權(quán)劃撥19、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理20、房地產(chǎn)中介21、拆遷管理22、拆遷補(bǔ)償與安置23、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓24、商品房買賣25、房地產(chǎn)抵押26、房屋租賃27、公房售后產(chǎn)權(quán)28、物業(yè)管理特征和內(nèi)容29、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)30

2、、住房公積金31、幾種具體的房地產(chǎn)稅32、解決房地產(chǎn)糾紛的法律方式和法律依據(jù) 第一章房地產(chǎn)法概述1、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念 10月真題名詞解釋 中國(guó)現(xiàn)時(shí)所稱房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指國(guó)有土地使用權(quán)出 讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn) 抵押、房屋租賃等交易活動(dòng)的總稱。2、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征10月真題多項(xiàng)選擇 綜合功能、多級(jí)市場(chǎng)、法定形式、國(guó)家干預(yù)3、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用真題簡(jiǎn)答題 在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)的占支柱性地位和作用， 主要體現(xiàn)在它的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性上基礎(chǔ)性：土地的開(kāi)發(fā)和利用為人類提供著生存、發(fā) 展的基礎(chǔ)性物質(zhì)條件，衣食住行是基本的生活要求 先導(dǎo)性：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運(yùn) 輸業(yè)等的

3、繁榮發(fā)展提供著先導(dǎo)性物質(zhì)條件4、 房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象的內(nèi)容10月真題 簡(jiǎn) 答（1）土地、房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系（2）土地利用和管理關(guān)系（3）城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)關(guān)系（4）城市房地產(chǎn)管理關(guān)系（5）城市物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系5、中國(guó)房地產(chǎn)法的基本原則（1）土地公有原則（2）土地有償使用原則（3）十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的 原則（4）房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)原則（5）城鎮(zhèn)住房商品化原則（6）宏觀調(diào)控與市場(chǎng)相結(jié)合的原則6、房地產(chǎn)法律關(guān)系的要素（1）主體一參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當(dāng)事人。 主體即參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當(dāng)事人，它既是權(quán)利 的享受者，又是義務(wù)的承擔(dān)者，主要有以下幾類： 國(guó)家機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體、公民個(gè)人。

4、（2）客體土地和房屋。房地產(chǎn)法律關(guān)系主 體的權(quán)利義務(wù)所共同指向的對(duì)象。一般來(lái)說(shuō)，客體 分為土地和房屋，它們屬于不動(dòng)產(chǎn)。（3）內(nèi)容主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。 是房地產(chǎn)法律關(guān)系的最基本的要素，也能夠說(shuō)是主 體各方關(guān)系的落腳點(diǎn)。權(quán)利，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系 主體在一定的條件下，按照自己的意志，為某種行 為或?qū)崿F(xiàn)某種利益的資格。義務(wù)，是指房地產(chǎn)法律 關(guān)系主體在一定的條件下，承擔(dān)的某種責(zé)任或付出 的某種代價(jià)。7、 土地分類10月真題多項(xiàng)選擇 按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分 為:（1）農(nóng)用地（2）建設(shè)用地（3）未利用地8、中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的定位：房地產(chǎn)在中國(guó)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要 組成

5、部分，隨著城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用和房屋商品 化的推進(jìn)，將成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。9、房地產(chǎn)關(guān)系的概念房地產(chǎn)關(guān)系是指人們?nèi)〉?、開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)和管 理土地、房屋而形成的社會(huì)關(guān)系。房地產(chǎn)關(guān)系，按其法律特征，可分解為：（1）民事（商品）性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。民事（商品） 性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，指的是平等主體之間基于土地、 房屋而發(fā)生的所有、使用、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等經(jīng) 濟(jì)關(guān)系。（2）行政關(guān)系性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。行政關(guān)系性質(zhì)的 經(jīng)濟(jì)關(guān)系，指的是不平等主體之間基于土地、房屋 的征收或征用、拆遷、土地用途管制、建設(shè)立項(xiàng)審 批、房地產(chǎn)稅征收以及行政調(diào)處有關(guān)糾紛等經(jīng)濟(jì)關(guān) 系。10、 房地產(chǎn)法的體系10月真題 簡(jiǎn)答 廣義的

6、房地產(chǎn)法基本內(nèi)容包括：（1）關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬的規(guī)定（2）關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用的規(guī)定（3）關(guān)于房地產(chǎn)交易的規(guī)定（4）關(guān)于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及其市場(chǎng)實(shí)施管理的規(guī) 定（5）關(guān)于社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)定11、房地產(chǎn)法律關(guān)系的特征（1）主體的多元性（2）客體的確定性（3）內(nèi)容的多樣性第二章土地管理法律制度1、土地管理法的概念。土地管理法是國(guó)家為實(shí)現(xiàn) 土地管理目的而制定的各種法律規(guī)范的總稱。它調(diào) 整因確認(rèn)土地所有權(quán)、取得和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、開(kāi) 發(fā)利用土地，以及規(guī)劃、管理、保護(hù)土地而產(chǎn)生的 各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系。2、土地管理法的立法宗旨（1）維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制（2）保護(hù)、開(kāi)發(fā)土地資源、合理利用土地（3）切實(shí)保

7、護(hù)耕地（4）促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展3、土地法律關(guān)系土地法律關(guān)系是由土地法律規(guī)范調(diào)整而形成的、具 有權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的關(guān)系。它包括：（1）土地財(cái)產(chǎn)法律關(guān)系（2）土地管理法律關(guān)系4、土地管理法的調(diào)整方法（1）民事性的調(diào)整方法一一土地法律規(guī)范以平等、 自愿、有償?shù)姆椒檎{(diào)整手段。（2）管理性的調(diào)整方法以指導(dǎo)性與強(qiáng)制性的 管理、監(jiān)督的法律手段進(jìn)行調(diào)整。5、土地所有權(quán)是指土地所有人依法對(duì)其所有 的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。（1）土地所有權(quán)由土地所有制決定。中國(guó)實(shí)行全 民所有制和集體所有制，從而在土地所有權(quán)方面， 確立了國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有土地這兩種所有 權(quán)。（2）土地所有權(quán)具有排她性。同一塊

8、土地上只能 有一個(gè)所有權(quán)存在，而不能同時(shí)存在兩個(gè)以上的所 有權(quán)。（3）土地所有權(quán)可分為兩類情況：一，國(guó)有土地 的所有權(quán)只能由國(guó)家統(tǒng)一行使，具有統(tǒng)一性和唯一 性。二，農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登 記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。6、土地使用權(quán) 10月真題名詞解釋土地使用權(quán)，是指土地使用者依法使用其占有的土 地并享有收益及一定處分的權(quán)利。土地使用權(quán)的內(nèi) 容包括：使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。7、土地使用權(quán)的特征、10月真題簡(jiǎn)答題，論述題真題論述 題（1）權(quán)利的派生性。土地使用權(quán)是從土地所有權(quán) 中派生出來(lái)的她物權(quán)，是一種獨(dú)立的使用權(quán)。（2）客體的有限性。土地使用權(quán)的客體僅限于地 面，不及于地下資源、

9、埋藏物。（3）取得的法定性。土地使用權(quán)的取得必須經(jīng)過(guò) 法定程序。（4）使用的期限性。法律一般規(guī)定土地使用權(quán)的 一定有效期限。8、土地使用權(quán)的內(nèi)容（1）使用權(quán)。使用權(quán)是對(duì)土地的開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng) 營(yíng)的權(quán)利。（2）收益權(quán)。收益權(quán)是使用人享有使用土地上利 益的權(quán)利，即她是基于使用土地而取得經(jīng)濟(jì)收入和 孳息的權(quán)利。（3）處分權(quán)。在非所有人使用土地的情況下，使 用人無(wú)權(quán)決定土地的最終命運(yùn)，而只能依照法律的 規(guī)定和合同的約定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。9、土地使用權(quán)的取得（1）原始取得：行政劃撥、有償出讓（2）傳來(lái)取得：轉(zhuǎn)讓方式，轉(zhuǎn)讓方式是指根據(jù)當(dāng)事人雙方自愿達(dá)成 的協(xié)議，一方將其擁有的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給另一方 的行為，轉(zhuǎn)

10、讓的法律形式包括買賣、交換和增與。 抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是指依據(jù)抵押合同， 按照擔(dān)保法規(guī)定的條件和方式，將抵押人擁有的國(guó) 有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給抵押人或依法拍賣給第三人。民事執(zhí)行，民事執(zhí)行是指依照民事訴訟法或破產(chǎn)法 的有關(guān)規(guī)定，將被執(zhí)行人或者破產(chǎn)人擁有的國(guó)有土 地使用權(quán)以拍賣、變賣或者其它方式用于清償債 務(wù)。10、 土地使用權(quán)的終止10月真題簡(jiǎn)答（1）因土地使用權(quán)出讓合同期限規(guī)定的使用期限 屆滿（2）國(guó)家依照法律程序提前收回土地使用權(quán)（3）因違法而被國(guó)家強(qiáng)制收回土地（4）因土地的滅失而導(dǎo)致土地使用權(quán)的終止11、土地使用權(quán)的變更（1）主體變更（2）內(nèi)容變更（3）其它事項(xiàng)的變更12、農(nóng)村土地承包

11、經(jīng)營(yíng)權(quán)的含義農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，是指農(nóng)村土地承包人對(duì)其依 法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的 權(quán)利。13、家庭承包經(jīng)營(yíng)發(fā)包方的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利：（1）發(fā)包的權(quán)利（2）監(jiān)督的權(quán)利（3）處理的權(quán)利（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它權(quán)利義務(wù)：（1）維護(hù)承包方的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（2）尊重承包方的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權(quán)（3）為承包方提供必要服務(wù)（4）組織農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其它義務(wù)14、 家庭承包經(jīng)營(yíng)承包方的權(quán)利和義務(wù)真題 論述題權(quán)利：（1）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（2）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)（3）承包地被征用、占用時(shí)依法獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它權(quán)利 義務(wù)：（1）維持土地的農(nóng)業(yè)用途（

12、2）保護(hù)和合理利用土地（3）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它權(quán)利15、承包期限。農(nóng)村土地承包法規(guī)定：（1）耕 地的承包期限為30年。（2）草地的承包期限為 3050年。（3）林地的承包期限為3070年；特 殊林木林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)廳行政主管部門 批準(zhǔn)能夠延長(zhǎng)。16、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的方式：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、轉(zhuǎn)讓或者其它方 式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方簽訂書面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式 流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互 換或者其它方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案。17、以其它方式承包農(nóng)村土地的程序及權(quán)益保護(hù) 以其它方式承包農(nóng)村土地，在同等條件下，本集體 經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)。發(fā)包方將農(nóng)村

13、土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的 單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成 員的村民會(huì)議2/3以上的成員或者2/3以上村民代 表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)。18、土地用途管制制度的概念土地用途管制制度，是指國(guó)家為保證土地資源的合 理利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，經(jīng)過(guò) 編制土地利用總體規(guī)劃劃定土地用途區(qū)域，確定土 地使用限制條件，土地的所有者、使用者嚴(yán)格按照 國(guó)家確定的用途利用土地這樣一種制度。19、土地管理法將土地分為：（1）農(nóng)用地直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地（2）建設(shè)用地建造建筑物、構(gòu)筑物的土地（3）未利用地農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地20、集中征地審批權(quán)征收基本農(nóng)田，或者征收基本農(nóng)田以

14、外的耕地超過(guò) 35公頃的，其它土地超過(guò)70公頃的，必須由國(guó)務(wù) 院批準(zhǔn)；征收前述以外的土地的，由省、自治區(qū)、 直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。21、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的批準(zhǔn)權(quán)限（1）國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)一省、自治區(qū)、直轄市、國(guó)務(wù) 院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè) 用地的，（2）原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn) 在 城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該 規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，（3）省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn) 前述 以外的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用 地的。22、切實(shí)保護(hù)耕地是中國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策 土地管理法設(shè)立了一系列的具體制度：（1）從規(guī)劃上保證總量平衡（2）實(shí)

15、行土地用途管制制度。嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為 建設(shè)用地，凡涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，必須按 規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。（3）實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。耕地總量不減少一 占多少，墾多少一否則，報(bào)經(jīng)國(guó)務(wù)院或繳納耕地 開(kāi)墾費(fèi)，?？钣糜陂_(kāi)墾新的耕地。（4）實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)制度。對(duì)糧棉油蔬菜等 優(yōu)良耕地，按規(guī)定劃為基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)實(shí)行特殊保 護(hù)。土地管理法還規(guī)定，省自治區(qū)直轄市劃定 的基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的 80%以上。10月真題單項(xiàng)選擇（5）禁止閑置和荒蕪耕地。23、基本農(nóng)田的概念所謂基本農(nóng)田，是指按照一定時(shí)期人口和社會(huì)經(jīng)濟(jì) 發(fā)展對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定 的不得占用的耕地。基本農(nóng)

16、田保護(hù)區(qū)是依據(jù)土地總 體規(guī)劃和依照法定程序確定的特定保護(hù)區(qū)域。24、基本農(nóng)田的保護(hù)（1）實(shí)行基本農(nóng)田補(bǔ)充制度（2）禁止破壞基本農(nóng)田（3）禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪基本農(nóng)田（4）實(shí)行基本農(nóng)田地力登記評(píng)定制度（5）實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任制度25、土地開(kāi)發(fā)的概念土地開(kāi)發(fā)是為擴(kuò)大土地的 可利用面積和提高土地利用深度，經(jīng)過(guò)勞力、技術(shù) 和資金的投入將土地由自然資源改造為經(jīng)濟(jì)資源。 其中，土地開(kāi)墾是以墾殖為目的的開(kāi)發(fā)，即開(kāi)墾荒 地為耕地用于農(nóng)作物的種植，因此，開(kāi)墾土地成為 土地開(kāi)發(fā)的一種具體形式。一次性開(kāi)發(fā)未確定土地使用權(quán)的國(guó)有荒山、荒地、 荒灘600公頃以下的，按照省自治區(qū)直轄市規(guī)定的 權(quán)限，由縣級(jí)以上地

17、方人民政府批準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)600公 頃以上的，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。26、土地復(fù)墾的概念土地復(fù)墾是指對(duì)在生產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中，因挖掘、塌陷、壓占等造成破壞的土地，采取整治措施，使其恢復(fù) 到可供利用狀態(tài)的活動(dòng)。復(fù)墾的土地應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于 農(nóng)業(yè)。10月真題單項(xiàng)選擇27、國(guó)家建設(shè)征收土地的法律特征（1）征地理由的合法性（2）征地行為的行政性（3）征地條件的補(bǔ)償性，征收耕地的，補(bǔ)償費(fèi)應(yīng) 當(dāng)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和 青苗補(bǔ)償費(fèi)。征收其它土地的，應(yīng)當(dāng)給予土地補(bǔ)償 費(fèi)和安置補(bǔ)償費(fèi)。土地管理法規(guī)定：“征收耕 地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年的平均年 產(chǎn)值的6至10倍。”、10月真題單項(xiàng)選擇28、征收土地的審批權(quán)

18、征收下列土地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：（1）基本農(nóng)田； （2）基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的；其它土 地超過(guò)70公頃的。征收前款規(guī)定以外的土地的， 由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院 備案。、10月真題單項(xiàng)選擇第三章城市房地產(chǎn)權(quán)屬及其管理法律制度1、房屋所有權(quán)房屋所有權(quán)，是指房屋所有人依法對(duì)自己所有的房 屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利2、房屋共有房屋共有，是指兩個(gè)以上主體對(duì)同一房屋共同享有 所有權(quán)。各共有人因房屋共有而形成的權(quán)利、義務(wù) 關(guān)系，稱為房屋共有關(guān)系。3、房屋共有特征（1）主體有兩個(gè)或兩個(gè)以上，單一主體不構(gòu)成房 屋共有（2）客體是同一項(xiàng)房產(chǎn)（3）房屋共有存在著對(duì)內(nèi)、對(duì)外兩種關(guān)系

19、4、房屋共有的形式（1）共同共有房屋共同共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)其共有 的某項(xiàng)房屋平等地、不分份額的享有權(quán)利并承擔(dān)義 務(wù)。只有在共同共有關(guān)系消滅時(shí)方能分清份額。（2）按份共有房屋按份共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng) 房屋按照確定的份額享受權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。每個(gè)共 有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。難點(diǎn)解析：1、在處理房屋共同共有關(guān)系時(shí)，要掌握以下原則:（1）共有人對(duì)共有的房屋性質(zhì)不明，部分共有人 主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不 能證明房屋是按份共有的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共同共有。（2）在共同工友關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自 處分共有房產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、 有償取得該

20、房產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益； 對(duì)其它共有人的損失，又擅自處分共有房產(chǎn)的人賠 償。（3）在共同共有關(guān)系終止時(shí)，對(duì)共有房產(chǎn)的分割， 有協(xié)議的，按協(xié)議處理；沒(méi)有協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)等 分原則處理，并要考慮共有人對(duì)共有房屋的貢獻(xiàn)大 小，適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實(shí)際需要等情況。 分割夫妻共有房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定處 理。（4）共同共有房產(chǎn)分割后，一個(gè)或數(shù)個(gè)原共有人 出賣自己分得的房產(chǎn)時(shí)，如果出賣的房產(chǎn)與其它原 共有人分得的房產(chǎn)屬于一個(gè)整體或有配套使用，其 它遠(yuǎn)原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。2、在處理房屋按份共有關(guān)系時(shí)，要掌握如下原則:（1）一個(gè)或數(shù)個(gè)共有人要求將自己的份額分出或 轉(zhuǎn)

21、讓時(shí)，其它共有人不得妨礙其行使權(quán)利。（2）共有人出售自己的份額時(shí)，其它共有人在同 等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。（3）按份共有房產(chǎn)的分割必須保持房屋的使用價(jià) 值。不能采用損害房屋的使用價(jià)值的辦法，對(duì)其中 不能分割或者分割有損其價(jià)值的，能夠折價(jià)補(bǔ)償、 變價(jià)分割。5、房地產(chǎn)相鄰權(quán)的概念房地產(chǎn)相鄰權(quán)，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰的房 地產(chǎn)所有人或使用人在行使房地產(chǎn)的占有、使用、 收益和處分權(quán)時(shí)，相互之間應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受 限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。6、房地產(chǎn)相鄰權(quán)的特征（1）主體是兩個(gè)或兩個(gè)以上的房地產(chǎn)所有人或使 用人（2）客體是相鄰房地產(chǎn)所有人或使用人行使其權(quán) 利時(shí)體現(xiàn)的利益（3）不涉及占有、使用房

22、地產(chǎn)本身（4）內(nèi)容是相鄰人之間的權(quán)利義務(wù)7、房地產(chǎn)相鄰權(quán)的種類（1）因使用鄰地、通道，或通行而發(fā)生的相鄰關(guān) 系（2）因相鄰環(huán)境保護(hù)而發(fā)生的相鄰關(guān)系（3）因險(xiǎn)情危害而發(fā)生的相鄰關(guān)系（4）因相鄰?fù)L(fēng)、采光、管線設(shè)置而發(fā)生的相鄰 關(guān)系8、異產(chǎn)毗連房屋“異產(chǎn)”是指不同主體的房產(chǎn)，“毗連”是指不同所有 權(quán)人的房屋相連。異產(chǎn)毗連房屋是指結(jié)構(gòu)相連或具 有共有、共同設(shè)備和附屬建筑物而為不同所有人共 有的房屋。難點(diǎn)：異產(chǎn)毗連房屋關(guān)系（1）除另有規(guī)定外，任何一方不得多占、獨(dú)占， 且所有人和使用人在房屋共有、共有部位，不得有 損害她方利益的行為。異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的 人如需使用異產(chǎn)毗連房屋的共用部位時(shí)，應(yīng)取得各

23、 所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議。一方所有人如 需改變共用部位的外形或結(jié)構(gòu)時(shí)，除須經(jīng)城市規(guī)劃 部門批準(zhǔn)外，還須征得其它所有人的書面同意。（2）異產(chǎn)毗連房屋所有人和使用人應(yīng)按照有利使 用、共同協(xié)商、公平合理的原則，正確處理毗連關(guān) 系，異產(chǎn)毗連房屋所有人或使用人超越權(quán)利范圍， 侵害她人權(quán)益時(shí)，應(yīng)停止侵害，并賠償由此而造成 的損失。9、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指建筑物所有人對(duì)建筑物專 有部分的所有權(quán)（特制所有權(quán)）、共用部分的持分 權(quán)（共有權(quán)）以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)（社員 權(quán)）。10、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征（1）復(fù)合性與一體性。復(fù)合性是指，建筑物區(qū)分 所有權(quán)由三種權(quán)利構(gòu)成，即專有

24、所有權(quán)，共用部分 持分權(quán)和成員權(quán)。一體性表現(xiàn)在：一是構(gòu)成建筑物 區(qū)分所有權(quán)的三項(xiàng)內(nèi)容（專有所有權(quán)、共用部分持 分權(quán)及成員權(quán)）必須結(jié)為一體，不可分離。在轉(zhuǎn)讓、 處分、抵押、繼承時(shí)，均應(yīng)將三者視為一體，不得 保留其一或其二而轉(zhuǎn)讓、抵押其它權(quán)利。（2）專有所有權(quán)的主導(dǎo)性。表現(xiàn)為：一是區(qū)分所 有權(quán)人取得專有所有權(quán)即意味著取得了共用部分 持分權(quán)及成員權(quán)。二是區(qū)分所有權(quán)專有所有權(quán)的大 小，決定了共用部分持分權(quán)及成員權(quán)的大小。三是 在區(qū)分所有權(quán)成立登記上，只登記專有所有權(quán)，而 共用部分持分權(quán)及成員權(quán)則不單獨(dú)登記。（3）權(quán)利主體身份的多重性，同時(shí)為所有人和共 有權(quán)人。11、住房部分產(chǎn)權(quán)的概念住房部分產(chǎn)權(quán)是指城

25、鎮(zhèn)居民對(duì)按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)） 購(gòu)買的公房享有的權(quán)利，包括占有權(quán)、使用權(quán)、有 限的收益權(quán)和處分權(quán)，并能夠繼承。其收益權(quán)和處分權(quán)只是部分的，或者說(shuō)是有限的。 如住房部分產(chǎn)權(quán)5年后進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，在同等條件下， 原售房單位有優(yōu)先購(gòu)買、租用權(quán)。12、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政管理部門代表政 府對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生 的房地產(chǎn)她項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，從而依法確認(rèn)房地產(chǎn) 權(quán)歸屬關(guān)系的行為。13、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能 真題多項(xiàng)選擇（1）產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能（2）公示功能（3）管理功能14、房地產(chǎn)登記的效力（1）成立要件主義。成立要件主義認(rèn)為，房地產(chǎn) 權(quán)利的轉(zhuǎn)移和設(shè)定在登記之前只體現(xiàn)為債權(quán)的存 在，在登記之后才能認(rèn)為是完成產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移或者權(quán) 利的設(shè)立；未經(jīng)登記，則對(duì)房地產(chǎn)交易的權(quán)利受讓 方來(lái)說(shuō)就只能得到債權(quán)的保護(hù)，得不到物權(quán)的保 護(hù)。（2）對(duì)抗要件主義。對(duì)抗要件主義認(rèn)為，房地產(chǎn) 是一種特定物，其產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)與其它權(quán)利的設(shè)定應(yīng) 當(dāng)與債權(quán)的成立同步，即在登記之前權(quán)利就已經(jīng)轉(zhuǎn) 移或者設(shè)立，登記只是對(duì)抗第三人的要件，申請(qǐng)登 記的權(quán)利只有在登記完成之后才能受法律的全面 保護(hù)。中國(guó)為成立要件主義，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓自登記后有 效。15、房屋權(quán)屬登記的種類（1）總登記?？偟怯?，是指縣級(jí)以上人民政府根 據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行