我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)合理性的定量分析

1、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)合理性的定量分析內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)問題正在引起社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，許多專家學(xué)者從理論和實(shí)證方面提出了各自的意見。本文在總結(jié)前人研究的根底上，利用改良的稅負(fù)合理性評(píng)價(jià)模型對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)合理性進(jìn)展了一些初步討論。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)波士頓矩陣法九盒矩陣法房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，在擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)消費(fèi)方面發(fā)揮了宏大的作用。近年來，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速開展的同時(shí)也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)居高不下、普通老百姓買不起房的問題。相應(yīng)的，房地產(chǎn)業(yè)稅收問題也成為了社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。進(jìn)入21世紀(jì)以來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收收入獲得了連續(xù)多年的大幅增長(zhǎng)。由于稅收一直是房?jī)r(jià)的重要組成局部，所

2、以有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)稅收負(fù)擔(dān)是否合理的問題引起了許多專家學(xué)者的廣泛關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)問題文獻(xiàn)回憶我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)的研究，根據(jù)其研究方法的不同，可以分為理論研究和實(shí)證研究?jī)深?。目前，絕大多數(shù)學(xué)者對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)的研究都停留在理論研究的階段，他們認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)稅制存在的問題主要集中在稅負(fù)不平，競(jìng)爭(zhēng)不平等；稅費(fèi)并舉，重復(fù)課征；稅種設(shè)置不科學(xué)；計(jì)稅根據(jù)不合理等方面，對(duì)此他們都相應(yīng)的提出了自己的改革建議。此外，房地產(chǎn)稅計(jì)稅根據(jù)改革課題組(2022)和海南省地方稅務(wù)局課題組(2022)從分析我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的問題入手，提出了我國(guó)進(jìn)展房地產(chǎn)稅計(jì)稅根據(jù)改革應(yīng)該具備的根底條件和施行方案，對(duì)改革過程中機(jī)

3、構(gòu)、政策、數(shù)據(jù)、技術(shù)手段、人才、立法等一些詳細(xì)問題提出了建議。以上這些研究都側(cè)重于理論分析，并基于此對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅制改革提出了一些根本的思路，沒有利用數(shù)量分析方法建立數(shù)學(xué)模型進(jìn)展實(shí)證分析。在實(shí)證研究方面，我國(guó)剛剛進(jìn)入起步階段。學(xué)者劉立秋，李凱，鄒毅2001，他們將戰(zhàn)略管理中的波士頓咨詢集團(tuán)矩陣法BG矩陣法應(yīng)用到稅負(fù)合理性分析中，利用改良后的tr矩陣對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)狀況進(jìn)展了定量評(píng)價(jià)和分析，在此根底上提出了房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)制度改革的對(duì)策建議。但由于BG矩陣法本身存在一定的局限性，它的每個(gè)維度只能用單個(gè)指標(biāo)來衡量，因此他們也只使用了增長(zhǎng)率這一個(gè)指標(biāo)來衡量稅負(fù)的合理性。本文在總結(jié)前人研究成果的根底

4、上，引入GE矩陣法，彌補(bǔ)BG矩陣法只能用單個(gè)指標(biāo)衡量一個(gè)維度的局限性，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)模型進(jìn)展了一定的改良。房地產(chǎn)稅負(fù)研究模型簡(jiǎn)介BG矩陣法是由波士頓集團(tuán)(BstnnsultingGrup,BG)在上世紀(jì)70年代初開發(fā)的。BG矩陣將組織的每一個(gè)戰(zhàn)略事業(yè)單位SBUs標(biāo)在一種二維的矩陣圖上，從而區(qū)分出問題、明星、金牛和瘦狗四種業(yè)務(wù)組合圖1。如今我們將圖1中的橫坐標(biāo)改為稅負(fù)率t，縱坐標(biāo)仍然使用增長(zhǎng)率r，就變成了分析企業(yè)稅負(fù)合理性的tr矩陣圖2。利用該方法只要對(duì)全國(guó)或者某一個(gè)地區(qū)的所有房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)展tr分析，它們可能會(huì)不均勻地分布在某些區(qū)域內(nèi)，這時(shí)再利用黑球法那么、東北角大吉、月牙玉環(huán)、重心挪動(dòng)等五法那

5、么進(jìn)展分析，就可以對(duì)全國(guó)或者該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)合理狀況進(jìn)展分析。但如前所述，由于BG矩陣法本身存在一定的局限性，它只能用一個(gè)指標(biāo)來衡量一個(gè)維度，所以由其演化而來的tr矩陣在分析稅負(fù)合理性時(shí)也只使用了增長(zhǎng)率這單一指標(biāo)，但衡量一個(gè)企業(yè)稅負(fù)合理與否不只是增長(zhǎng)率這一單一指標(biāo)，它應(yīng)該包含企業(yè)增長(zhǎng)率、盈利率等一系列因素。為了克制這一缺陷，本文引入了GE矩陣法九盒矩陣法，它與BG矩陣相比，使用數(shù)量更多的指標(biāo)來衡量?jī)蓚€(gè)維度，同時(shí)增加了中間等級(jí)，這樣衡量更全面，有效圖3。接下來，本文將GE矩陣的思想引入tr矩陣中，對(duì)tr矩陣進(jìn)展一些改良，其橫軸仍然使用稅負(fù)率t這一單一指標(biāo)，但縱軸我們使用影響房地產(chǎn)企業(yè)開展d的各

6、個(gè)重要因素作為衡量指標(biāo)建立一個(gè)新的矩陣td矩陣圖4。其詳細(xì)施行步驟為：定義因素。選擇與房地產(chǎn)業(yè)開展相關(guān)的各個(gè)重要因素，可采用頭腦風(fēng)暴法。估測(cè)各個(gè)因素的影響，采用德爾菲法對(duì)各個(gè)因素的影響力大小進(jìn)展評(píng)分，據(jù)此確定各個(gè)因素的權(quán)重。根據(jù)上面確定的權(quán)重，結(jié)合各個(gè)因素的詳細(xì)數(shù)據(jù)，得出各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)開展?fàn)顩r的加權(quán)值，并結(jié)合其稅負(fù)率，將其分別填入td矩陣中。最后再對(duì)其分布狀況進(jìn)展分析，得出結(jié)論。轉(zhuǎn)貼于論文聯(lián)盟.ll.房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)合理性案例分析下文利用上述改良后的t-d模型對(duì)我國(guó)2022年房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)合理性進(jìn)展分析。本文選取房地產(chǎn)企業(yè)的純收入稅負(fù)率作為橫坐標(biāo)，其中純收入稅負(fù)率的計(jì)算公式為：根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)

7、，選取房地產(chǎn)開發(fā)建立房屋建筑面積增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)銷售額增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)增長(zhǎng)率這五個(gè)指標(biāo)來衡量房地產(chǎn)業(yè)開展?fàn)顩r的情況。通過德爾菲法，我們得出這五個(gè)因素的影響力大小，按次序?yàn)椋悍康禺a(chǎn)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率，房地產(chǎn)銷售額增長(zhǎng)率，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率，房地產(chǎn)開發(fā)建立房屋建筑面積增長(zhǎng)率，房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)增長(zhǎng)率，并計(jì)算得出他們的權(quán)重分別為：0.4,0.3,0.15,0.1,0.05。利用2022年的?中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒?、?中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒?和?中國(guó)稅收統(tǒng)計(jì)年鑒?的數(shù)據(jù)計(jì)算的2022年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)各省市自治區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)的純收入稅負(fù)率和房地產(chǎn)業(yè)開展?fàn)顩r加權(quán)平均數(shù)，如表1所示。通過對(duì)2022年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)分地區(qū)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)展td分析，得出圖5。由圖5中可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)2022年的稅負(fù)分布圖中大多數(shù)點(diǎn)都散亂的分布在、D兩個(gè)區(qū)域，并沒有形成月牙環(huán)形狀，這說明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)規(guī)劃并不科學(xué)，而且效率也不高，應(yīng)該制定相應(yīng)的政策，使得全國(guó)各省區(qū)的稅負(fù)點(diǎn)盡量集中于A、B區(qū)域，并使其成為月牙環(huán)形狀。由于區(qū)是不合理區(qū)，D區(qū)是優(yōu)勢(shì)區(qū)，所以應(yīng)該盡量防止在這兩個(gè)區(qū)中出現(xiàn)黑點(diǎn)。而在圖5中，我們可以看到幾乎大多數(shù)點(diǎn)都出如今這兩個(gè)區(qū)域，這說明全國(guó)大多數(shù)地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)狀況不合理。對(duì)于B區(qū)域，該區(qū)域是優(yōu)勢(shì)區(qū)，而在這個(gè)區(qū)域只發(fā)現(xiàn)了一個(gè)點(diǎn)，這說明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)幾乎沒有明星企業(yè)，假