思肯投資-XXXX年德陽(yáng)旌南區(qū)項(xiàng)目策劃報(bào)告

1、 思于心 肯于行共47頁(yè)，第47頁(yè)德陽(yáng)旌陽(yáng)區(qū)區(qū)項(xiàng)目策策劃報(bào)告告2010.10目錄宏觀政策、環(huán)境研研究全國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行情況況房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)新政解解讀項(xiàng)目分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)區(qū)域配套分分析項(xiàng)目SWOOT分析析項(xiàng)目核心優(yōu)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)方方向研判判德陽(yáng)市場(chǎng)市市場(chǎng)研究究、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤研研究德陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)布布局德陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)特特點(diǎn)市場(chǎng)供應(yīng)特特點(diǎn)客戶群體構(gòu)構(gòu)成情況況戶型需求情情況德陽(yáng)市20010年年18月投投資情況況項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)內(nèi)市場(chǎng)樓盤盤情況區(qū)域內(nèi)及重重點(diǎn)樓盤盤戶型配配比、主主力面積積研究項(xiàng)目建議競(jìng)爭(zhēng)樓盤個(gè)個(gè)案分析析項(xiàng)目戶型配配比建議議項(xiàng)目戶型設(shè)設(shè)計(jì)建議議景觀風(fēng)格建建議規(guī)劃設(shè)計(jì)建建議價(jià)格研判參考一區(qū)域域樓

2、盤價(jià)價(jià)格走勢(shì)勢(shì)參考二項(xiàng)目目周邊主主要樓盤盤價(jià)格參考三重點(diǎn)點(diǎn)樓盤價(jià)價(jià)格參考考項(xiàng)目市場(chǎng)定定位樓盤推廣訴訴求研究究項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)提提煉項(xiàng)目總體定定位方向向項(xiàng)目住宅定定位思考考項(xiàng)目商業(yè)定定位思考考項(xiàng)目案名建建議項(xiàng)目推廣語(yǔ)語(yǔ)營(yíng)銷推廣策策略項(xiàng)目籌備工工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃表項(xiàng)目營(yíng)銷展展示設(shè)計(jì)計(jì)項(xiàng)目媒體投投放組合合項(xiàng)目媒體推推廣投放放時(shí)間節(jié)節(jié)點(diǎn)宏觀政策、環(huán)環(huán)境研究究全國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行情況況房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)完成情情況上半年，全全國(guó)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資1197447億元元，同比比增長(zhǎng)338.11%，其其中，商商品住宅宅投資1136992億元元，同比比增長(zhǎng)334.44%，占占房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資的比比重為669.33%。66月

3、當(dāng)月月，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)完成投投資58830億億元，比比上月增增加18845億億元，增增長(zhǎng)466.3%。上半年，全全國(guó)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)房房屋施工工面積330.884億平平方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)28.7%；房屋新新開工面面積8.05億億平方米米，同比比增長(zhǎng)667.99%；房房屋竣工工面積22.444億平方方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)18.2%，其其中，住住宅竣工工面積11.966億平方方米，增增長(zhǎng)155.5%。上半年，全全國(guó)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)完完成土地地購(gòu)置面面積1885011萬(wàn)平方方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)35.6%，土土地購(gòu)置置費(fèi)42221億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)84.0%。商品房銷售售情況上半年，全全國(guó)商品品房銷售

4、售面積33.944億平方方米，比比去年同同期增長(zhǎng)長(zhǎng)15.4%，增增幅比11-5月月回落77.1個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。其中，商品品住宅銷銷售面積積增長(zhǎng)112.77%，辦辦公樓增增長(zhǎng)533.2%，商業(yè)業(yè)營(yíng)業(yè)用用房增長(zhǎng)長(zhǎng)41.6%。上上半年，商商品房銷銷售額11.988萬(wàn)億元元，同比比增長(zhǎng)225.44%，增增幅比11-5月月回落113.00個(gè)百分分點(diǎn)。其其中，商商品住宅宅銷售額額增長(zhǎng)220.33%，辦辦公樓和和商業(yè)營(yíng)營(yíng)業(yè)用房房分別增增長(zhǎng)911.5%和577.1%。 房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)資資金來(lái)源源情況上半年，房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)本年資資金來(lái)源源337719億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)45.6%。其中，國(guó)內(nèi)內(nèi)貸款6657

5、33億元，增增長(zhǎng)344.5%；利用用外資2250億億元，增增長(zhǎng)2.8%;企業(yè)自籌資資金1224100億元，增增長(zhǎng)500.9%；其他他資金1144887億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)47.9%。在其他資金金中，定定金及預(yù)預(yù)收款880644億元，增增長(zhǎng)400.1%；個(gè)人人按揭貸貸款45538億億元，增增長(zhǎng)600.4%。未來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展趨趨勢(shì)預(yù)測(cè)測(cè)：經(jīng)歷了20009年年的房?jī)r(jià)價(jià)飛漲，到到20110年初初樓市猛猛然陷入入冰點(diǎn)，全全國(guó)樓市市成交量量直線下下滑，這這與國(guó)家家出臺(tái)的的一系列列政策的的實(shí)施是是密不可可分的，使使房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)逐逐漸走向向正常的的發(fā)展之之路，220100年在經(jīng)經(jīng)歷了年年初的冰冰點(diǎn)，樓樓市逐漸漸回暖

6、，甚甚至超乎乎預(yù)料，政政府不得得不繼續(xù)續(xù)對(duì)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行打打壓，但但市場(chǎng)仍仍將在較較長(zhǎng)時(shí)間間內(nèi)繼續(xù)續(xù)維持一一個(gè)好的的態(tài)勢(shì)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)新政解解讀“國(guó)十條” 20010.14月份份經(jīng)過幾幾近天量量的交易易量以后后，政府府出手的的時(shí)機(jī)到到了，“國(guó)十條條”政策嚴(yán)嚴(yán)厲打壓壓房地產(chǎn)產(chǎn)投資市市場(chǎng)，其其中最為為主要的的3條：提高二套房房首付比比例；提高貸款利利率的優(yōu)優(yōu)惠門檻檻；提高異地置置業(yè)的投投資門檻檻 。政策解析：以上三三條，其其引導(dǎo)目目標(biāo)明確確，直指指房產(chǎn)投投機(jī)或投投資。新新政策的的導(dǎo)入使使市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)入暫停停狀態(tài)，即即滯漲觀觀望期的的開始。人人們對(duì)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)未來(lái)來(lái)走勢(shì)的的不確定定影響購(gòu)購(gòu)房積極

7、極性。資資金量的的門檻提提高，致致使投機(jī)機(jī)、投資資購(gòu)房減減少。異異地置業(yè)業(yè)的減少少，勢(shì)必必引起有有民間資資本的地地區(qū)對(duì)本本地購(gòu)房房需求的的加大。 限購(gòu)令 9月299日國(guó)家家有關(guān)部部委出臺(tái)臺(tái)“新國(guó)五五條”，被稱稱為“最嚴(yán)厲厲樓市調(diào)調(diào)控措施施”的“限購(gòu)令令”已經(jīng)在在北京、上上海、深深圳、廈廈門實(shí)行行。具體內(nèi)容：本市戶戶籍居民民家庭(含部分分家庭成成員為本本市戶籍籍居民的的家庭)，限購(gòu)購(gòu)兩套住住房；對(duì)對(duì)于能夠夠提供在在本市11年以上上納稅證證明或社社會(huì)保險(xiǎn)險(xiǎn)繳納證證明的非非本市戶戶籍居民民家庭，限限購(gòu)1套套住房。 在暫停停在本市市擁有22套以上上(含22套)住住房的本本市戶籍籍居民家家庭、擁?yè)碛?套

8、套以上(含1套套)住房房的非本本市戶籍籍居民家家庭、無(wú)無(wú)法提供供在本市市1年以以上納稅稅證明或或社會(huì)保保險(xiǎn)繳納納證明的的非本市市戶籍居居民在本本市購(gòu)房房。對(duì)境境外機(jī)構(gòu)構(gòu)和個(gè)人人購(gòu)房，嚴(yán)嚴(yán)格按照照有關(guān)政政策執(zhí)行行。 解析：220100年4月月15日日20110年77月155日，三三個(gè)月為為政策試試水期，也也同時(shí)導(dǎo)導(dǎo)致市場(chǎng)場(chǎng)成交量量及價(jià)格格的回落落，反饋饋至政府府的信號(hào)號(hào)就會(huì)是是 “政策有有效”。7月月初，剛剛性需求求者在無(wú)無(wú)新政策策發(fā)布的的情況下下，心態(tài)態(tài)平穩(wěn)，陸陸續(xù)介入入購(gòu)房，逐逐步帶動(dòng)動(dòng)市場(chǎng)交交易量回回升。88月開始始，銀行行貸款將將對(duì)自住住型的購(gòu)購(gòu)房大力力開放，剛剛性需求求全面爆爆發(fā)，價(jià)價(jià)

9、格開始始回暖。政政府不得得已，再再次出手手抑制。央行加息中國(guó)人民銀銀行20010.10.19日日晚間宣宣布，自自20110年110月220日起起上調(diào)金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)人民幣幣存貸款款基準(zhǔn)利利率。 其中，金融融機(jī)構(gòu)一一年期存存款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率上上調(diào)0.25個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，由現(xiàn)現(xiàn)行的22.255%提高高到2.50%；一年年期貸款款基準(zhǔn)利利率上調(diào)調(diào)0.225個(gè)百百分點(diǎn)，由由現(xiàn)行的的5.331%提提高到55.566%；除除活期存存款利率率未調(diào)整整外，其其他各檔檔次存貸貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率均均相應(yīng)調(diào)調(diào)整。 此次加加息，倍倍受注目目的房貸貸利也增增加了00.255個(gè)百分分點(diǎn)，央央行上調(diào)調(diào)存貸款款基準(zhǔn)利利率，將將再次對(duì)對(duì)樓市

10、帶帶來(lái)影響響。政策解析：對(duì)于房房地產(chǎn)來(lái)來(lái)說，此次次新政給給地產(chǎn)行行業(yè)帶來(lái)來(lái)了很大大的壓力力，簡(jiǎn)單單來(lái)說加加息就是是把錢存存在銀行行，減少少借貸的的機(jī)會(huì)，這這對(duì)于購(gòu)購(gòu)買房子子的人來(lái)來(lái)說將是一個(gè)個(gè)不小的的沖擊。 對(duì)已經(jīng)購(gòu)購(gòu)房的業(yè)業(yè)主以后后月供將將增加，將將要購(gòu)房房的業(yè)主主分為兩兩類：一一是投資資者，這這類人會(huì)會(huì)產(chǎn)生可可買可不不買的心心理，因因?yàn)橐鲈黾淤?gòu)房房的資金金，投資資性需求求會(huì)得到到抑制；第二類類為居住住需求者者，這這類人的的買房率率變化不不大，因因?yàn)閯傂孕孕枨鬀]沒辦法，還還是會(huì)買買。存貸貸利率的的上調(diào)給給房地產(chǎn)產(chǎn)提供了了一個(gè)點(diǎn)點(diǎn)，并不不能說起起到關(guān)鍵鍵性作用用，只是是一個(gè)輔輔助性作作用，因

11、因?yàn)檫@是是一套組組合拳。八八九月份份出現(xiàn)了了一小波波的上漲漲，因?yàn)闉榉績(jī)r(jià)已已經(jīng)高漲漲，政政府必定定會(huì)控制制不合理理的瘋漲漲。最重重要的是是強(qiáng)調(diào)限限購(gòu)房的的政策，還還有一個(gè)個(gè)房產(chǎn)稅稅，房產(chǎn)產(chǎn)稅已經(jīng)經(jīng)在醞釀釀，只需需找一個(gè)個(gè)適合點(diǎn)點(diǎn)發(fā)出。 在相對(duì)對(duì)長(zhǎng)的時(shí)時(shí)間里，房房?jī)r(jià)不會(huì)會(huì)有太大大的舉動(dòng)動(dòng)，它會(huì)會(huì)是平穩(wěn)穩(wěn)的，或或會(huì)有一一些優(yōu)惠惠政策出出來(lái)。項(xiàng)目分析項(xiàng)目地塊經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目占地面面積：2222888.994平米米地上總建筑筑面積：6777706992588平米容積率：33.0443.111項(xiàng)目建筑形形態(tài)：高高層為主主業(yè)態(tài)組成：住宅為為主、商商務(wù)公寓寓、商業(yè)業(yè)區(qū)域配套分分析交通配套：緊靠主主干道泰

12、泰山南路路，及云云峰山路路，交通通便利。區(qū)區(qū)域內(nèi)有有1路、115路、119路、227路等等公交車車路線，距距市區(qū)約約510分分鐘車行行距離。區(qū)區(qū)域內(nèi)交交通道路路設(shè)施比比較完善善，能夠夠滿足基基本交通通需求。醫(yī)療配套：德陽(yáng)市市旌南分分醫(yī)院、紅紅十字肛肛腸醫(yī)院院、德陽(yáng)陽(yáng)市康復(fù)復(fù)醫(yī)院。教育配套：德陽(yáng)市市建院、德德陽(yáng)市技技術(shù)學(xué)院院、通威威小學(xué)。商業(yè)配套：目前該該區(qū)域內(nèi)內(nèi)的商業(yè)業(yè)設(shè)施比比較缺失失，主要依依靠工農(nóng)農(nóng)村內(nèi)商商業(yè)設(shè)施施。業(yè)態(tài)態(tài)基本能能夠滿足足該片區(qū)區(qū)需求，但但整體形形象差，消消費(fèi)檔次次低，還還有很大大的發(fā)展展、改善善提高的的空間。未來(lái)規(guī)劃配配套： “三館一一中心”。區(qū)域配套小小結(jié)：該該區(qū)域內(nèi)內(nèi)

13、部目前前來(lái)說，基基礎(chǔ)設(shè)施施比較完完善。但但商業(yè)設(shè)設(shè)施，商商業(yè)氣氛氛，居住住氛圍都都還不夠夠濃厚，未未來(lái)規(guī)劃劃和預(yù)期期情況較較好，存存在著強(qiáng)強(qiáng)勁的市市場(chǎng)發(fā)展展?jié)摿?。?xiàng)目SWOOT分析析S優(yōu)勢(shì)：地塊位于城城市發(fā)展展熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域旌南南片區(qū)，市市場(chǎng)接受受度高，發(fā)發(fā)展?jié)摿α薮?。地塊方正平平整，有有利于項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)、景觀觀的打造造。旌南片區(qū)房房地產(chǎn)開開發(fā)配套套成熟，生生態(tài)環(huán)境境良好。開發(fā)商企業(yè)業(yè)品牌有有較強(qiáng)的的市場(chǎng)影影響力。W劣勢(shì)：地塊周邊市市政改造造剛剛起起步，距距離城市市中心相相對(duì)較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，生活活便利度度不能體體現(xiàn)。項(xiàng)目地塊同同目前旌旌南片區(qū)區(qū)其他項(xiàng)項(xiàng)目相比比較小，內(nèi)內(nèi)部景觀觀打造沒沒有規(guī)模?；膬?yōu)優(yōu)勢(shì)

14、，視視野開闊闊性不會(huì)會(huì)很理想想。項(xiàng)目直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目藝墅南南岸的市市場(chǎng)先入入性。0機(jī)會(huì)：市政府關(guān)于于1000萬(wàn)人口口大德陽(yáng)陽(yáng)規(guī)劃的的深入執(zhí)執(zhí)行帶來(lái)來(lái)的市場(chǎng)場(chǎng)剛性需需求。政府對(duì)旌南南片區(qū)持持續(xù)打造造的力度度、城市市向南發(fā)發(fā)展的規(guī)規(guī)劃、品品牌大規(guī)規(guī)模項(xiàng)目目三大動(dòng)動(dòng)力推進(jìn)進(jìn)整個(gè)片片區(qū)的發(fā)發(fā)展，整整體市場(chǎng)場(chǎng)前景看看好。區(qū)域內(nèi)多個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的成功開開發(fā)為項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)提供了了可借鑒鑒的成功功經(jīng)驗(yàn)。二重廠整體體效益回回轉(zhuǎn)，職職工購(gòu)買買力將大大大增強(qiáng)強(qiáng)、八角角地區(qū)城城鄉(xiāng)一體體化進(jìn)程程產(chǎn)生的的鄉(xiāng)鎮(zhèn)消消費(fèi)者。T威脅：整體市場(chǎng)市市場(chǎng)低、中中、高產(chǎn)產(chǎn)品齊全全，客戶戶分流嚴(yán)嚴(yán)重。區(qū)域市場(chǎng)大大開發(fā)商商、大項(xiàng)項(xiàng)目，品品牌優(yōu)勢(shì)

15、勢(shì)極具競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力，“前有追兵、后有堵截”，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大。宏觀調(diào)控的的負(fù)面影影響短期期內(nèi)難以以消除，加之目前德陽(yáng)的消費(fèi)者購(gòu)買更加理性，特別是二次或多次置業(yè)客戶關(guān)更加關(guān)注項(xiàng)目產(chǎn)品的品質(zhì)、配套、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等等。項(xiàng)目核心優(yōu)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)方方向性研判未來(lái)的發(fā)展展熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域；項(xiàng)目本身的的地段優(yōu)優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目地塊資資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)；項(xiàng)目景觀園園林優(yōu)勢(shì)勢(shì)；未來(lái)商業(yè)發(fā)發(fā)展?jié)摿α?；未?lái)規(guī)劃配配套。項(xiàng)目區(qū)域市市場(chǎng)、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤研究德陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)布布局德陽(yáng)市房地地產(chǎn)發(fā)展展格局：從湖西西到湖東東，從一核到三三片，發(fā)發(fā)展布局局日趨成成熟。目前德德陽(yáng)市區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)布布局主要要由6個(gè)個(gè)區(qū)域構(gòu)構(gòu)成黃河片片區(qū)、旌旌東片區(qū)區(qū)、旌南南片區(qū)、老老

16、城區(qū)、玉玉泉、天天元片區(qū)區(qū)。其中，最主主要的是是黃河、旌旌東、旌旌南、老老城區(qū)這這4大片片區(qū)，本本次市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研主主要是圍圍繞這四四大片區(qū)區(qū)進(jìn)行。以以下為各各片區(qū)劃劃分：老城區(qū):旌旌湖以西西為老城城區(qū)，是是德陽(yáng)政政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文文化、商商貿(mào)中心心，所處處地位及及功能定定位最高高，但城城區(qū)已建建成面積積過小，市市場(chǎng)容量量有限。一一直以來(lái)來(lái)可供應(yīng)應(yīng)的土地地就少，可可供地塊塊也小，開開發(fā)的樓樓盤大多多為小樓樓盤。目目前，該該片區(qū)的的除了傳傳統(tǒng)的住住宅供應(yīng)應(yīng)外，投投資性的的產(chǎn)品也也在逐漸漸的顯現(xiàn)現(xiàn)。旌南片區(qū)：旌南片片區(qū)東起起旌湖，南南至沱江江路，西西靠二重重廠，北北到珠江江路，總總規(guī)劃用用地面積積3.0

17、02平方方公里。旌旌南片區(qū)區(qū)是德陽(yáng)陽(yáng)市區(qū)南南部的城城市新區(qū)區(qū)，作為為政府規(guī)規(guī)劃的重重點(diǎn)發(fā)展展區(qū)域，這這里將享享有城市市建設(shè)的的許多成成果如市市會(huì)展中中心、群群藝館、科科技館、圖圖書館及及上千畝畝的旌湖湖濱江南南公園等等，“三三館一中中心”項(xiàng)項(xiàng)目，是旌南南片區(qū)在在德陽(yáng)市市內(nèi)立項(xiàng)項(xiàng)最早，享享有知名名度最高高的市政政項(xiàng)目。眾眾多市級(jí)級(jí)機(jī)關(guān)單單位也將將遷入進(jìn)進(jìn)駐。據(jù)據(jù)悉，在在近年內(nèi)內(nèi)即將遷遷入旌南南片區(qū)的的市級(jí)機(jī)機(jī)關(guān)單位位有：德德陽(yáng)市教教育局、德德陽(yáng)市廣廣電局、德德陽(yáng)市公公交公司司、德陽(yáng)陽(yáng)市六中中、德陽(yáng)陽(yáng)市人民民醫(yī)院華華西分院院、德陽(yáng)陽(yáng)理工大大學(xué)（由由德陽(yáng)市市教育學(xué)學(xué)院、四四川工程程職業(yè)技技術(shù)學(xué)院院、

18、成都都理工大大學(xué)德陽(yáng)陽(yáng)分部三三校合并并）。作作為德陽(yáng)陽(yáng)重點(diǎn)打打造的區(qū)區(qū)域，這這個(gè)區(qū)域域被寄予予厚望。但但配套設(shè)設(shè)施的不不完善，目目前此區(qū)區(qū)域還沒沒有發(fā)展展起來(lái)，開開發(fā)成熟熟度遠(yuǎn)低低于旌東東片區(qū)與與黃河片片區(qū)。旌旌南片區(qū)區(qū)整體來(lái)來(lái)說，大大盤云集集，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將會(huì)更更加激勵(lì)勵(lì)。黃河片區(qū)：黃河片片區(qū)北起起青衣江江路，南南至凱江江路，東東靠東湖湖山，西西側(cè)邊緣緣為泰山山南路，規(guī)規(guī)則控制制總用地地面積為為7.554平方方公里。黃黃河片區(qū)區(qū)建設(shè)成成以教育育、科研研、商 貿(mào)、行行政、辦辦公為主主，集生生活居住住、休閑閑為一體體的綜合合性城市市片區(qū)。本本著生態(tài)態(tài)性、合合理性、混混合性和和可操作作性的設(shè)設(shè)計(jì)原則則，

19、使黃黃河片區(qū)區(qū)成為221世紀(jì)紀(jì)城市發(fā)發(fā)展楷模模和居民民追求向向住的生生活居所所。黃河河片區(qū)在在20006-220099為開發(fā)發(fā)熱土，開開發(fā)大多多為低檔檔或中檔檔樓盤，依依傍著東東電這個(gè)個(gè)龐大的的市場(chǎng)，片片區(qū)內(nèi)所所開發(fā)樓樓盤銷售售情況較較好，銷銷售速度度也較快快，特別別是房地地產(chǎn)起步步階段。目目前該區(qū)區(qū)域在售售樓盤較較少，銷銷售情況況比較好好，德陽(yáng)陽(yáng)本地品品牌實(shí)力力開發(fā)商商萬(wàn)興地地產(chǎn)，目目前是黃黃河片區(qū)區(qū)內(nèi)綜合合整體素素質(zhì)最高高的項(xiàng)目目，眾多多中小開開發(fā)商圍圍繞萬(wàn)興興樓盤附附近開始始進(jìn)行圈圈地開發(fā)發(fā)。未來(lái)來(lái)，黃河河片區(qū)作作為高尚尚居住功功能區(qū)域域越加明明顯。旌東片區(qū)：早期淺淺水灣、枕枕水小鎮(zhèn)鎮(zhèn)別

20、墅項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)，奠奠定了旌旌東片區(qū)區(qū)高尚居居住區(qū)的的格局，其其居住環(huán)環(huán)境得到到市民的的普遍認(rèn)認(rèn)可。隨隨著市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展和城市市規(guī)劃，旌旌東片區(qū)區(qū)城市副副中心的的地位將將越來(lái)越越明顯。開發(fā)特點(diǎn)旌湖是沱江江的支流流綿遠(yuǎn)河河流經(jīng)德德陽(yáng)市區(qū)區(qū)的稱謂謂，它由由南至北北從德陽(yáng)陽(yáng)市區(qū)穿穿越，最最窄處為為2500m左右右，最寬寬為3330m，具具有城市市景觀與與防洪的的雙重功功能。本本次旌湖湖濱水景景觀規(guī)劃劃河段北北起規(guī)劃劃路青衣江江路，南南至規(guī)劃劃路嘉陵江江路， “水在城城中”是是德陽(yáng)市市的空間間特征之之一，規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)力圖強(qiáng)強(qiáng)調(diào)自然然山水水人文文景觀濱濱水特征征。在旌旌湖兩側(cè)側(cè)安排了了自然公公園、文文化

21、娛樂樂、商業(yè)業(yè)休閑、體體育活動(dòng)動(dòng)、人文文集會(huì)等等活動(dòng)，充充分利用用城市中中自然的的山水，為為市民和和旅游者者提供一一個(gè)山水水城市的的景觀環(huán)環(huán)境。旌湖黃河路路段至珠珠江路段段為人工工石駁岸岸，修筑筑整齊；黃河路路以北、珠珠江路以以南路段段，尚為為自然河河灘與灘灘涂。水水岸多為為生產(chǎn)性性用地，沒沒有充足足的親水水空間和和良好的的沿河景景觀?？伎紤]到江江河流水水的漲落落情況，岸岸線一律律做成了了堤壩式式，在一一定程度度上阻礙礙了親水水性。除除了黃河河路以北北地區(qū)和和珠江路路以南地地區(qū)外，旌旌湖邊城城市道路路與居住住區(qū)已基基本建成成。德陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)基本沿沿湖開發(fā)發(fā)，旌湖湖改造規(guī)規(guī)劃所至至也是房房地產(chǎn)開開

22、發(fā)所至至。目前前黃河路路以南和和珠江路路以北旌旌湖已改改造完成成區(qū)域已已成開發(fā)發(fā)熟地，沒沒有太多多開發(fā)空空間。黃黃河路以以北至青青衣江大大橋目前前是黃河河片區(qū)開開發(fā)熱土土。珠江江大橋至至嘉陵江江大橋是是旌東片片區(qū)和旌旌南片區(qū)區(qū)的開發(fā)發(fā)熱土。有有大量樓樓盤在售售。市場(chǎng)供應(yīng)特特點(diǎn)普通多層一一直是德德陽(yáng)市民民大多數(shù)數(shù)購(gòu)房者者的首選選。多層層是許多多樓盤的的必備法法寶，除除市中心心項(xiàng)目外外，純電電梯社區(qū)區(qū)在德陽(yáng)陽(yáng)一直不不多。外外灘地一一號(hào)是德德陽(yáng)首個(gè)個(gè)純電梯梯公寓，由由于占據(jù)據(jù)著臨湖湖，北公公園等優(yōu)優(yōu)越的地地理位置置，沒有有受到德德陽(yáng)市場(chǎng)場(chǎng)的排斥斥。由于于德陽(yáng)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展，土土地價(jià)格格越來(lái)越

23、越高，容容積率也也越來(lái)越越高，純純多層社社區(qū)在德德陽(yáng)市場(chǎng)場(chǎng)將越來(lái)來(lái)越少見見。多層層加電梯梯是德陽(yáng)陽(yáng)眾多樓樓盤的選選擇。以以多層來(lái)來(lái)吸引先先期購(gòu)房房者，樹樹立起項(xiàng)項(xiàng)目口啤啤與品牌牌形象，再再推出電電梯，這這幾乎成成為德陽(yáng)陽(yáng)眾樓盤盤共同的的開發(fā)模模式及推推盤模式式?？蛻羧旱臉?gòu)構(gòu)成情況況德陽(yáng)市區(qū)人人口有440多萬(wàn)萬(wàn)，由東東電、東東汽、二二重員工工構(gòu)成了了德陽(yáng)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)主力力客戶群群，由于于外來(lái)人人口有限限，德陽(yáng)陽(yáng)投資型型需求比比重不大大。經(jīng)過過多年的的開發(fā)，東東電、東東汽、二二重員工工及德陽(yáng)陽(yáng)本地人人基本上上都購(gòu)買買了住房房，滿足足基本的的居住需需求。目目前的住住房需求求基本上上是改善善型需求求

24、，對(duì)樓樓盤質(zhì)量量、品質(zhì)質(zhì)、小區(qū)區(qū)環(huán)境都都提出了了更高的的要求，這這也促進(jìn)進(jìn)德陽(yáng)開開發(fā)水平平一步步步提高。綿竹、中江江、什邡邡等重災(zāi)災(zāi)區(qū)在地地震后越越來(lái)越多多的人離離開本地地，到德德陽(yáng)購(gòu)房房，也形形成了德德陽(yáng)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)另一主主要客戶戶群。隨著德陽(yáng)房房?jī)r(jià)不斷斷走高，投投資性需需求也進(jìn)進(jìn)一步攀攀升。投投資客戶戶也成為為德陽(yáng)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)一主主要客戶戶群。眾眾多開發(fā)發(fā)商也瞄瞄準(zhǔn)了德德陽(yáng)的投投資市場(chǎng)場(chǎng)，目前前德陽(yáng)市市場(chǎng)上的的各類投投資產(chǎn)品品開始逐逐步的面面市，且且都有不不錯(cuò)的表表現(xiàn)。戶型需求情情況由于改善需需求的增增多，1110-1200的舒適適性三房房，以及及躍層、別別墅業(yè)態(tài)態(tài)的需求求增加。成成為

25、目前前各樓盤盤的暢銷銷戶型，660-880的小小戶型需需求較少少。在戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)上也要要求舒適適型空間間的營(yíng)造造：如露露臺(tái)、觀觀景陽(yáng)臺(tái)臺(tái)、入戶戶花園的的設(shè)置。在在舒適上上也兼顧顧實(shí)用，注注重可變變空間的的設(shè)置。大大多數(shù)設(shè)設(shè)置可變變空間的的戶型銷銷售情況況較好。2010年年德陽(yáng)投投資情況況（18月份份）1-8月,德陽(yáng)固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資增增速繼續(xù)續(xù)放緩，全全社會(huì)投投資完成成額3776.11億元，同同比下降降18.4%，投投資總量量居全省省第5位位，增長(zhǎng)長(zhǎng)速度排排名靠后后。1-8月投投資運(yùn)行行的主要要特點(diǎn):1、投投資項(xiàng)目目減少，投投資完成成額持續(xù)續(xù)下降截止88月底，德德陽(yáng)市城城鎮(zhèn)固定定資產(chǎn)投投資在建建

26、項(xiàng)目116433個(gè)，比比去年同同期減少少3622個(gè)。其其中：新新開工項(xiàng)項(xiàng)目8008個(gè)，比比去年同同期減少少6888個(gè)。全全社會(huì)固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資完完成額3376.1億元元，同比比下降118.44%，投投資增速速呈逐月月下降趨趨勢(shì)。2、投投資結(jié)構(gòu)構(gòu)變化，服服務(wù)業(yè)投投資規(guī)模模擴(kuò)大1-88月，德德陽(yáng)市三三次產(chǎn)業(yè)業(yè)投資的的比例為為3.55：411.2：55.3，與與去年相相比，一一產(chǎn)業(yè)投投資下降降，二、三三產(chǎn)業(yè)（剔剔除農(nóng)戶戶建房投投資的不不可比因因素）投投資額上上升。工業(yè)投投資小幅幅增長(zhǎng)。11-8月月，德陽(yáng)陽(yáng)市工業(yè)業(yè)投資額額1511.1億億元，同同比小幅幅增長(zhǎng)33.6%。其中中：更新新投資完完成1119

27、.44億元，同同比僅增增4.88%。服務(wù)業(yè)業(yè)投資規(guī)規(guī)模擴(kuò)大大。隨著著德陽(yáng)市市服務(wù)業(yè)業(yè)的加快快發(fā)展，特特別是災(zāi)災(zāi)后重建建對(duì)衛(wèi)生生、教育育、文化化、體育育等社會(huì)會(huì)公共服服務(wù)體系系投資的的大量增增加，政政權(quán)項(xiàng)目目的全面面開工建建設(shè)支撐撐服務(wù)業(yè)業(yè)投資規(guī)規(guī)模顯著著擴(kuò)大，比比重提高高，1-8月，德德陽(yáng)市服服務(wù)業(yè)投投資額完完成2008.00億元，占占總投資資的比重重達(dá)555.3%。建設(shè)性性質(zhì)以基基建、更更新改造造為主。11-8月月，德陽(yáng)陽(yáng)市基本本建設(shè)投投資完成成1977.7億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)39.9%；更新改改造投資資完成1119.4億元元，同比比增長(zhǎng)44.8%；基建建、更新新占全部部投資的的84%。房地

28、地產(chǎn)投資資完成224.77億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)7.88%；農(nóng)農(nóng)戶投資資完成334.11億元，同同比下降降81.2%。3、國(guó)國(guó)有投資資增長(zhǎng)，億億元投資資項(xiàng)目支支撐明顯顯。災(zāi)后重重建和擴(kuò)擴(kuò)大內(nèi)需需國(guó)家支支持項(xiàng)目目的開工工及資金金的陸續(xù)續(xù)到位，國(guó)國(guó)有投資資比重大大幅提升升。1-8月德德陽(yáng)市固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額額中國(guó)有有投資完完成1775.33億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)44.8%，占占全社會(huì)會(huì)投資的的比重達(dá)達(dá)到466.6%，國(guó)有有投資已已成為拉拉動(dòng)固定定資產(chǎn)投投資的中中堅(jiān)力量量。國(guó)有有投資、民民間投資資、外商商港澳臺(tái)臺(tái)投資的的比重由由上年同同期的226.33：722.7：1.00調(diào)整為為46.6：557.22：1

29、.9。抓大投投資，大大項(xiàng)目見見成效，億億元大項(xiàng)項(xiàng)目不斷斷增加。11-8月月德陽(yáng)市市億元在在建項(xiàng)目目1466個(gè)，比比去年增增加488個(gè)。完完成固定定資產(chǎn)投投資1556.44億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)1.22倍；億億元項(xiàng)目目投資完完成額占占德陽(yáng)市市投資項(xiàng)項(xiàng)目完成成額比重重達(dá)到441.66%，比比重提高高26.3個(gè)百百分點(diǎn)，大大投資，大大項(xiàng)目對(duì)對(duì)德陽(yáng)市市投資起起到了重重要的支支撐作用用。4、區(qū)區(qū)域投資資差異明明顯1-88月各縣縣（市、區(qū)區(qū)）投資資差異明明顯，旌旌陽(yáng)區(qū)、高高新區(qū)、廣廣漢市、什什邡市、綿綿竹市、中中江縣、羅羅江縣分分別完成成投資665.66億元、330.66億元、558.11億元、559.77億

30、元、779.44億元、446.22億元和和36.5億元元，除旌旌陽(yáng)區(qū)增增長(zhǎng)1.1%、高高新區(qū)增增長(zhǎng)8.2%外外，其余余縣、市市均出現(xiàn)現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)長(zhǎng)。5、投投資目標(biāo)標(biāo)任務(wù)未未完成進(jìn)進(jìn)度從完成成今年目目標(biāo)任務(wù)務(wù)情況看看，1-8月德德陽(yáng)市完完成6000億元元工作目目標(biāo)的662.77%，按按形象進(jìn)進(jìn)度計(jì)算算未完成成目標(biāo)任任務(wù)，比比目標(biāo)進(jìn)進(jìn)度低44個(gè)百分分點(diǎn)。旌旌陽(yáng)區(qū)完完成最好好，完成成82%、廣漢漢市完成成72.6%，高高新區(qū)、綿綿竹市、什什邡市、中中江縣、羅羅江縣均均未完成成目標(biāo)任任務(wù).6、房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資環(huán)比增增幅減緩緩受國(guó)家房地地產(chǎn)宏觀觀調(diào)控政政策的影影響，11-8月月，德陽(yáng)陽(yáng)市房地地產(chǎn)投資資完

31、成224.66億元，同同比小幅幅增長(zhǎng)77.8%，增幅幅比上月月下降337.88%。商品房施工工面積為為5333.8萬(wàn)萬(wàn)平方米米，同比比增長(zhǎng)114.55%，增增幅比上上月下降降86.5%；商品房竣工工面積為為64.1萬(wàn)平平方米，同同比下降降13.1%，增增幅比上上月下降降25.9%；商品房銷售售面積為為1444.0萬(wàn)萬(wàn)平方米米，同比比47.1%，增增幅比上上月下降降37.4%；商品房銷售售額為551.55億元，同同比922.3%，增幅幅比上月月下降440.66%。影響投投資進(jìn)度度的主要要問題:1.新新開工項(xiàng)項(xiàng)目急劇劇減少，投投資規(guī)模模和力度度降低1-88月德陽(yáng)陽(yáng)市全社社會(huì)固定定資產(chǎn)投投資新開開工

32、項(xiàng)目目8088個(gè)，比比去年減減少6888個(gè)。隨隨著20009年年及以前前年度結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)在建建項(xiàng)目的的竣工，新新開工項(xiàng)項(xiàng)目的持持續(xù)減少少，月度度投資額額不斷減減少，11月投資資額最高高，完成成58.7億元元，2月月后逐月月下降到到8月份份投資額額僅為330.88億元。如如果后44個(gè)月新新項(xiàng)目的的投資額額不能大大幅增加加，完成成全年6600億億元政府府目標(biāo)以以及省下下達(dá)的全全年5550億元元的目標(biāo)標(biāo)任務(wù)形形勢(shì)堪憂憂。2.資資金緊缺缺，項(xiàng)目目推進(jìn)困困難企業(yè)貸貸款手續(xù)續(xù)復(fù)雜、貸貸款困難難，部分分項(xiàng)目開開工時(shí)間間一再拖拖延，已已開工項(xiàng)項(xiàng)目因資資金緊缺缺而難以以加快進(jìn)進(jìn)度。3、工工業(yè)投資資項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)展緩慢慢1-

33、8月德德陽(yáng)工業(yè)業(yè)投資完完成1551.11億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)3.66%。工工業(yè)項(xiàng)目目的投資資主要依依靠更新新改造的的拉動(dòng)。11-8月月德陽(yáng)更更新改造造投資不不容樂觀觀，更新新改造投投資完成成1199.4億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)4.88%，按按全年1185億億元的目目標(biāo)計(jì)劃劃來(lái)看，11-8月月未完成成預(yù)定的的進(jìn)度。其其中高新新區(qū)、羅羅江縣、什什邡市、綿綿竹市均均未完成成市政府府下達(dá)的的目標(biāo)計(jì)計(jì)劃進(jìn)度度。按省省上對(duì)地地（市、州州）技改改投資的的目標(biāo)比比20009年增增長(zhǎng)200%的要要求，差差距更大大。20000萬(wàn)萬(wàn)以上投投資項(xiàng)目目中川潤(rùn)潤(rùn)化工等等8項(xiàng)進(jìn)進(jìn)度緩慢慢；已開開工的442個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目中有有20個(gè)個(gè)仍

34、未正正式施工工。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)內(nèi)樓盤、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤情況選取目的：了解目目前德陽(yáng)陽(yáng)市場(chǎng)上上比較有有品質(zhì)的的樓盤、清清楚市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀狀況，分分析項(xiàng)目目?jī)?yōu)劣勢(shì)勢(shì)，找出出項(xiàng)目核核心價(jià)值值點(diǎn)。選取樓盤原原則：項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域域內(nèi)有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性、檔檔次、定定位、規(guī)規(guī)模等方方面類似似的樓盤盤，及德德陽(yáng)市場(chǎng)場(chǎng)上具有有代表性性的樓盤盤。具體樓盤選選取：區(qū)區(qū)域內(nèi)選選取藝墅墅南岸、匯匯樂國(guó)際際、凱湖湖麗景，區(qū)區(qū)域外部部代表性性的樓盤盤選取明明源國(guó)際際、萬(wàn)興興魅力城城。樓盤情況一一覽表項(xiàng)目開發(fā)商建設(shè)形態(tài)占地(畝)總建面(m2)均價(jià)開盤時(shí)間交房時(shí)間面積區(qū)間(m2)藝墅南岸萬(wàn)泰建筑有有限公司司多層、小高高層 、高高層40畝830000

35、45002010042011.1280-1660凱麗景湖華力地產(chǎn)有有限公司司多層 高層層120畝30萬(wàn)48002010.92010.390-1330匯樂國(guó)際(二期)匯昌物業(yè)多層、小高高層 、高高層140畝27萬(wàn)42002010-12未定85-1005CLD未來(lái)城盛泰房地產(chǎn)產(chǎn)公司高層98.8畝畝14.2萬(wàn)萬(wàn)32002010.10未定90-2444錦繡珠江（二二期）正豐實(shí)業(yè)高層60畝645822平米46002010.52011.1080-900水岸花都中亞房地產(chǎn)產(chǎn)公司高層119.55畝12萬(wàn)49802010.22012.480-1000明源國(guó)際（3期）德陽(yáng)明源房房產(chǎn) 高層為主108畝23萬(wàn)5200

36、預(yù)計(jì)20110年底底2012年年底99-1440萬(wàn)興魅力城城（4期）德陽(yáng)萬(wàn)興高層、小高高層、多多層100畝28萬(wàn)方4500預(yù)計(jì)20111年底底未定80-2000小結(jié)：目前區(qū)域內(nèi)內(nèi)部主要要供應(yīng)量量為高層層，多層層供應(yīng)量量?jī)H占少少數(shù)，不不到300%。主要供應(yīng)面面積為8801000平米的的兩房，100140的三房。區(qū)域內(nèi)住宅宅整體供供應(yīng)量大大，僅目目前區(qū)域域內(nèi)在售售、將售售的統(tǒng)計(jì)計(jì)樓盤來(lái)來(lái)說，未未來(lái)2年年內(nèi)將有有約1000萬(wàn)平平米的供供應(yīng)量，未來(lái)存在及其激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)內(nèi)部以中中檔次樓樓盤品質(zhì)質(zhì)供應(yīng)為為主，近年來(lái)來(lái)大盤供供應(yīng)量加加大，如如匯樂國(guó)國(guó)際、凱凱麗景湖湖之類的的品質(zhì)大大盤，對(duì)對(duì)區(qū)域

37、內(nèi)內(nèi)的樓盤盤檔次具具有較大大的提升升作用。樓盤的主力力價(jià)格在在4600元元/平米米左右。樓盤主力價(jià)價(jià)格在德陽(yáng)來(lái)來(lái)說屬于于中等水水平，未未來(lái)隨著著市場(chǎng)、政政策、規(guī)規(guī)劃的利利好方面面，還會(huì)會(huì)有一定定的上漲漲空間。競(jìng)爭(zhēng)樓盤戶戶型配比比、主力力面積研研究項(xiàng)目建議重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤個(gè)案案分析明源國(guó)際33期項(xiàng)目基礎(chǔ)情情況：占地面積：1088畝 總建筑面積積：23310220平方方米容積率：33.2 綠化率：336.55總戶數(shù)：6601戶戶 小區(qū)組成：4棟高高層(333F)項(xiàng)目特色11：品質(zhì)為王王主打“前后后雙景觀觀，生活活新高度度”賣點(diǎn)的的明源國(guó)國(guó)際3期期。明通達(dá)達(dá)寧?kù)o的的成熟地地段優(yōu)勢(shì)勢(shì)，東倚倚東山，西西臨

38、旌湖湖，將百百畝規(guī)模模的珠江江廣場(chǎng)作作為項(xiàng)目目城市休休閑前庭庭，同時(shí)時(shí)項(xiàng)目還還在內(nèi)部部規(guī)劃了了20多多畝地的的中心花花園，前前后雙重重景觀，生生活品質(zhì)質(zhì)典雅高高貴。項(xiàng)目特色22：外立面面及園林林設(shè)計(jì)。明源國(guó)際項(xiàng)項(xiàng)目的建建筑外立立面為新新古典主主義、現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)歐歐風(fēng)格，極極具時(shí)代代氣質(zhì)。色色彩采用用咖啡色色系，顯顯得高貴貴而典雅雅。而內(nèi)內(nèi)部社區(qū)區(qū)以波羅羅地海海海景風(fēng)情情為原型型設(shè)計(jì)的的園林景景觀，涌涌泉大道道、疊水水瀑布、下下沉式廣廣場(chǎng)、休休閑長(zhǎng)廊廊、陽(yáng)光光坡地、運(yùn)運(yùn)動(dòng)休閑閑場(chǎng)地等等眾多景景觀組團(tuán)團(tuán)散布在在景觀園園區(qū)內(nèi)，配配以各種種花草樹樹木，近近千米長(zhǎng)長(zhǎng)的陽(yáng)光光晨跑道道，各種健健身器材材。項(xiàng)目特

39、色33：完善豐富富的配套套。盛唐摩爾商商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)，世紀(jì)紀(jì)聯(lián)華購(gòu)購(gòu)物中心心步行二二十分鐘鐘即可到到達(dá)。 龍泉山路路菜市、水水果批發(fā)發(fā)市場(chǎng)讓讓家庭主主婦不用用舟車勞勞頓。 德陽(yáng)第四四人民醫(yī)醫(yī)院、婦婦幼保健健院近在在咫尺。 安琪兒雙雙語(yǔ)幼兒兒園、旌旌東幼兒兒園、逸逸夫小學(xué)學(xué)、德陽(yáng)陽(yáng)五中。本案本案明對(duì)比優(yōu)勢(shì)-（S） 商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，聚集人?項(xiàng)目自身內(nèi)部配套設(shè)施齊全，功能完善對(duì)比劣勢(shì)-（W） 非樓盤集中成熟區(qū)域，地段價(jià)值不明顯 明源國(guó)際在德陽(yáng)市場(chǎng)有一定影響力對(duì)比機(jī)會(huì)-（O） 地塊位于城市發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域旌南片區(qū)，市場(chǎng)接受度高，發(fā)展?jié)摿薮蟆?競(jìng)爭(zhēng)占位旌南片區(qū)補(bǔ)缺項(xiàng)目 截客策略產(chǎn)品線豐富本項(xiàng)目 VS 明源

40、國(guó)際（3期）藝墅南岸基礎(chǔ)信息：占地面積：40畝畝 總建筑面積積：8330000平方米米容積率：33.0 綠化率：660總戶數(shù)：6660戶戶 小區(qū)組成：5棟多多層，22棟電梯梯公寓項(xiàng)目特色11：高綠綠化率，四四大別墅墅造園標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。打造60%高綠化化城市生生態(tài)空間間，最寬寬達(dá)511米的超超寬樓間間距，將將綠野山山林和開開放式的的社區(qū)相相結(jié)合。成成品園林林、全冠冠移植，地地被、低低灌、高高灌、低低喬、高高喬五類類不同形形態(tài)、高高度的植植物搭配配造景，將將建筑埋埋藏于園園林之中中。項(xiàng)目特色22：藝墅級(jí)級(jí)建筑品品質(zhì)以及及星級(jí)智智能配套套酒店式大堂堂、雙花花園、77度抗震震剪力墻墻結(jié)構(gòu)、短短進(jìn)深、大大面寬

41、、高高級(jí)外墻墻磚、德德陽(yáng)首家家采用斷斷橋彩鋁鋁門窗、德德陽(yáng)首家家采用全全球第一一大品牌牌奧的斯斯電梯專專注于細(xì)細(xì)節(jié)品質(zhì)質(zhì)建筑。游游泳池、羽羽毛球場(chǎng)場(chǎng)、康體體設(shè)施，一一應(yīng)俱全全。智能能物業(yè)服服務(wù)系統(tǒng)統(tǒng)、指紋紋門鎖、立立體安防防，品質(zhì)質(zhì)生活深深諳于社社區(qū)每一一細(xì)節(jié)。藝藝本項(xiàng)目 VS 藝墅南岸對(duì)比優(yōu)勢(shì)-（S） 商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，聚集人?項(xiàng)目自身內(nèi)部配套設(shè)施齊全，功能完善對(duì)比劣勢(shì)-（W） 園林綠化相對(duì)較少，景觀配比相對(duì)弱勢(shì) 居住品質(zhì)相對(duì)較弱對(duì)比機(jī)會(huì)-（O） 針對(duì)的目標(biāo)客群不同 競(jìng)爭(zhēng)占位加強(qiáng)包裝，差異化路線 截客策略產(chǎn)品領(lǐng)先，配套齊全本案項(xiàng)目戶型配配比建議議項(xiàng)目戶型設(shè)設(shè)計(jì)建議議景觀風(fēng)格建建議英倫式園林

42、林景觀風(fēng)風(fēng)格：以自然然風(fēng)致園園與圖畫畫園為代代表，偏向自自然風(fēng)物物的園林林景觀風(fēng)風(fēng)格，自自然、大大方、美觀?，F(xiàn)代簡(jiǎn)約式式園林風(fēng)風(fēng)格：融入大量綠綠色，還還原自然然生態(tài)風(fēng)風(fēng)格，簡(jiǎn)簡(jiǎn)約、自自然的設(shè)設(shè)計(jì)風(fēng)格格，突出出多層次次、多組組群、多多生態(tài)鏈鏈的特點(diǎn)點(diǎn)，注重重植物在在色彩和和季相商商的變化化及四季季的均衡衡，以豐豐富的生生態(tài)構(gòu)成成獨(dú)特的的組群式式園林體體系。規(guī)劃設(shè)計(jì)建建議價(jià)格研判參考一樓盤盤價(jià)格走走勢(shì)項(xiàng)目開盤時(shí)間開盤價(jià)最高價(jià)漲幅藝墅南岸2010年年04月月184100元元/M225800 元/MM229.311%明源國(guó)際22期2010年年06月月044570元元/M225800 元/MM221.2

43、11%凱麗景湖22期2010年年05月月164100元元/M225200 元/MM221.111%匯樂國(guó)際2009年年11月月263600元元/M224800 元/MM225.000%錦繡珠江二二期2010年年05月月224350元元/M225260 元/MM217.300%平均漲幅22.7886%從09年至至今，德德陽(yáng)市場(chǎng)場(chǎng)上，價(jià)價(jià)格平均均漲幅在在22%左右，最最低為117%，最最高為229%。參考二項(xiàng)目目周邊主主要樓盤盤價(jià)格2009-20110.10競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤項(xiàng)目目?jī)r(jià)格項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積建筑形態(tài)戶型及面積積開盤時(shí)間均價(jià)銷售情況藝墅南岸40畝830000小高層、高高層、多多層、別別墅2

44、房至5房房93-244710-4-1845002期開盤凱麗湖景120畝999900高層、多層層2房至4房房86-177810-5（多多）、110-99（高）46001期售完匯樂國(guó)際140畝27萬(wàn)高層、多層層2房-3房房80-100509-122（1期期）10-122（2期期）48871期售完CLD未來(lái)來(lái)城（44期）100畝14萬(wàn)高層、多層層2房-4房房90-244010-100（4期期）45003期尾盤錦繡珠江（二二期）60畝645822高層2房-3房房80-144010-546002期在售水岸花都119畝12萬(wàn)高層2房-3房房80-100010-249802期在售明源國(guó)際33期108畝231

45、0220高層、小高高層、花花園洋房房2房-4房房99-233010-2（22期）10底（33期）52002期尾盤，33期蓄水水萬(wàn)興魅力城城（4期期）100畝28萬(wàn)高層、小高高層2房-5房房80-200510-1（33期未定（4期期48003期尾盤，44期蓄水水從上表中可可以看出出，目前前主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤的銷售售均價(jià)集集中在44500052200元元/平米米，其中中與項(xiàng)目目相鄰的的藝墅南南岸均價(jià)價(jià)為45500元元/平米米，旌東東片區(qū)重重點(diǎn)樓盤盤明源國(guó)國(guó)際均價(jià)價(jià)目前達(dá)達(dá)52000元/平米。參考三競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤價(jià)價(jià)格比較較3557355750004500400052001+2+3480045004+54

46、50055004200本項(xiàng)目的增值舉措1)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)2)項(xiàng)目品質(zhì)的打造3)項(xiàng)目地段價(jià)值4)政府區(qū)域規(guī)劃打造5)潛在的商業(yè)發(fā)展?jié)摿?）項(xiàng)目產(chǎn)品本身設(shè)計(jì)凱麗景湖匯樂國(guó)際(二期)CLD未來(lái)城（4）錦繡珠江（二期）明源國(guó)際（3期 ）萬(wàn)興魅力城（3期) 460049804500旌南片區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較水岸花都藝墅南岸從上表價(jià)格格分析比比較，以以及結(jié)合合項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)分析析，項(xiàng)目目一期價(jià)價(jià)格預(yù)期期4500元元/平米米48800元元/平米米，預(yù)期期總體均均價(jià)50000元元/平米米。項(xiàng)目市場(chǎng)定定位樓盤推廣訴訴求研究究各個(gè)樓盤推推廣訴求求、賣點(diǎn)點(diǎn)一覽表表項(xiàng)目主題訴求賣點(diǎn)水岸花都魅力德陽(yáng)，理理想人居居水水岸花都都樓盤大

47、，品品質(zhì)高，環(huán)環(huán)境打造造好凱麗景湖“水岸森森林”臨湖景觀，配配套優(yōu)勢(shì)勢(shì)CLD未來(lái)來(lái)城旌南城市中中心，大大城生活活崛起低容積率，戶戶型優(yōu)勢(shì)勢(shì)匯樂國(guó)際好生活，在在匯樂品牌開發(fā)商商，智能能配套完完善錦繡珠江（二二期）珠江橋畔/上品生生活名居居配套齊全，靠靠近市區(qū)區(qū)藝墅南岸藝墅級(jí)品質(zhì)質(zhì)領(lǐng)譽(yù)全全城，精精英階層層睿智誕誕生知識(shí)階層的的藝墅人人生戶型配比合合理，綠綠化環(huán)境境好明源國(guó)際景至福至，觀觀山、觀觀水、觀觀天下明源國(guó)際，城城市生活活的向往往大盤，戶型型配比合合理，品品質(zhì)樓盤盤萬(wàn)興魅力城城愛生活，愛愛萬(wàn)興超大盤，配配套完善善，品質(zhì)質(zhì)樓盤總結(jié)及借鑒鑒意義：關(guān)鍵詞提煉煉：景觀觀、品質(zhì)質(zhì)、品牌牌、戶型型設(shè)計(jì)。

48、隨著德陽(yáng)市市場(chǎng)消費(fèi)費(fèi)者的越越來(lái)越理理性，目目前區(qū)域域內(nèi)多數(shù)數(shù)樓盤都都在走品品質(zhì)路線線，樓盤盤推廣多多數(shù)以項(xiàng)項(xiàng)目資源源優(yōu)勢(shì)、品品質(zhì)打造造、品牌牌為主要要訴求點(diǎn)點(diǎn)。在賣點(diǎn)提煉煉上，更更為注重重戶型設(shè)設(shè)計(jì)、樓樓盤的整整體品質(zhì)質(zhì)包裝，旌南片區(qū)內(nèi)以中端路線為主、輔以部分高端樓盤。對(duì)項(xiàng)目借鑒鑒意義：在項(xiàng)目目推廣訴訴求上，可以以項(xiàng)目的“景觀、品質(zhì)、地段、預(yù)期”作為核心主題訴求點(diǎn)，輔以賣點(diǎn)加強(qiáng)“戶型設(shè)計(jì)、規(guī)劃、品牌實(shí)力”，將項(xiàng)目包裝成為旌南片區(qū)內(nèi)中檔次樓盤，弱化項(xiàng)目總規(guī)模較小、目前工農(nóng)村整體形象較差的劣勢(shì)。同時(shí)避免與未來(lái)周邊供應(yīng)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)，走差異化競(jìng)爭(zhēng)路線。項(xiàng)目核心優(yōu)優(yōu)勢(shì)提煉煉項(xiàng)目景觀設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目品質(zhì)的的打造項(xiàng)

49、目地段價(jià)價(jià)值政府區(qū)域規(guī)規(guī)劃打造造潛在的商業(yè)業(yè)發(fā)展?jié)摿α?xiàng)目產(chǎn)品本本身設(shè)計(jì)計(jì)項(xiàng)目總體定定位總體定位：集合品品質(zhì)住宅宅、綜合合商業(yè)為為一體的的旌南示示范生活活區(qū)短期目標(biāo)：建立片區(qū)轟動(dòng)效應(yīng)短期目標(biāo)：建立片區(qū)轟動(dòng)效應(yīng)建立充分的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目啟動(dòng)模式實(shí)現(xiàn)原則一：品質(zhì)樓盤入市。樹立形象，建立區(qū)域標(biāo)桿。原則二：進(jìn)入性優(yōu)先。原則三：用適量創(chuàng)新流行產(chǎn)品引領(lǐng)市場(chǎng)，擴(kuò)大客戶層面。項(xiàng)目住宅定定位思考考核心客戶群群定位：置業(yè)目的：剛性需需求，改改善居住住環(huán)境為為主。客戶群來(lái)源源：主要要面對(duì)德德陽(yáng)各個(gè)個(gè)大中型型企事業(yè)業(yè)單位，主主要是二二重、東東汽、東東電等大大型企事事業(yè)單位位職工及及其家庭庭子女?？蛻羧禾卣髡鳎耗挲g齡段在22540歲歲，主要要為中端端客戶群群體。需求特征：主要需需求8001000平米米的兩房房，10001400平米的的三房，關(guān)注項(xiàng)目品質(zhì)、配套、戶型設(shè)計(jì)。所占比例：70%800%。潛在客戶定定位：置業(yè)目的：剛性需需求，首首次置業(yè)業(yè)、首次次改善置置業(yè)為主主?？蛻羧簛?lái)源源：各個(gè)個(gè)大型企企事業(yè)單單位部分分職工、中中高層領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)，周周邊郊縣縣部分客客戶群。需求特征：主要需需求600800平米戶戶型，關(guān)關(guān)注項(xiàng)目目?jī)r(jià)格、周周邊配套套。所占比例：20%。項(xiàng)目商業(yè)定定位思考考商業(yè)定位總總體原則則