房地產(chǎn)的痛苦與出路

1、房地產(chǎn)的痛苦與出路錫恩知識(shí)管理部Steven2012年10月30日您是否也有以下的困擾營銷不力銷售下滑企業(yè)轉(zhuǎn)型人事動(dòng)蕩高價(jià)拿地資金鏈緊張?jiān)O(shè)計(jì)施工缺陷產(chǎn)品質(zhì)量遭投訴一、地產(chǎn)之痛土地開發(fā)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)之亦莊地王售價(jià)腰斬2009年12月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以總價(jià)48.3億元/每平米1.8萬的樓面價(jià)拿下亦莊新城地王，高達(dá)467%的溢價(jià)率更是改寫了北京300%的紀(jì)錄昔日“地王”售價(jià)腰斬？1期均價(jià)4-4.7萬元/平方米，售出44套2期均價(jià)3.2-4.4萬元/平方米，售出8套近期成交均價(jià)為2.64元/平方米望京地王折價(jià)上市2010年3月，經(jīng)過84輪競(jìng)拍，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以總價(jià)40.8億/每平方米2.7萬的樓面價(jià)奪得北京望京1號(hào)地塊

2、，成為當(dāng)時(shí)的北京單價(jià)地王擬售價(jià)格為5.8萬/平方米成交均價(jià)4.6萬/平方米成本價(jià)約5萬/平米實(shí)際售價(jià)比預(yù)期低1萬多元/平米昔日“地王”虧本甩賣？遠(yuǎn)洋青島地王閑置2年2010年3月，青島 某地塊拍賣起價(jià)為6000元/平方米經(jīng)過66輪較量，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以地價(jià)1.95萬元/平方米競(jìng)得該地塊，成為青島“地王”反差遠(yuǎn)洋地產(chǎn)青島的“地王”項(xiàng)目在拿地2年后，仍處于挖地基階段，涉嫌成為閑置土地。昔日“地王”成為閑置土地？遠(yuǎn)洋地產(chǎn)市場(chǎng)地位下降北京市場(chǎng)連續(xù)六年第一的龍頭房企2012北京市場(chǎng)第四位跌落到為什么?2012上半年凈利潤率下降至僅10.6%，為大型內(nèi)房企中最低遠(yuǎn)洋地產(chǎn)業(yè)績下滑明顯盈利能力下降：核心盈利下跌29

3、%至7.16億元毛利率約20.6億元，同比下降12凈利潤率下降至10.6%，為大型房企中最低銷售下滑：住宅板塊營業(yè)額較去年同期下跌22%，協(xié)議銷售均價(jià)跌幅達(dá)20；北京市場(chǎng)在其業(yè)績占比從2009年的70%，下降至總銷售額的28%流動(dòng)資金緊張：現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物120.6億元短期貸款已達(dá)160億元貿(mào)易及其他應(yīng)付款項(xiàng)達(dá)108.8億元總流動(dòng)負(fù)債高達(dá)586.8億元二、地產(chǎn)之痛地產(chǎn)融資財(cái)務(wù)危機(jī)地產(chǎn)融資財(cái)務(wù)&現(xiàn)金流格力地產(chǎn)深陷財(cái)務(wù)危機(jī)2009年格力地產(chǎn)借殼上市；同年以總價(jià)66億元拿下珠?！暗赝酢备窳０俄?xiàng)目；格力海岸項(xiàng)目總投資140億元，每平米成本超過15000元2012格力地產(chǎn)陷財(cái)務(wù)困局資產(chǎn)負(fù)債率高2010

4、年81.472011年82.46短期償債壓力重到期債款10.5億手持資金7.04億頻繁融資內(nèi)部借貸40億元外部借貸25.5億元實(shí)德地產(chǎn)現(xiàn)金流近枯竭實(shí)德集團(tuán)土地儲(chǔ)備近800萬平方米在建項(xiàng)目393萬平方米項(xiàng)目總投資近300億元北京亦莊地塊投資2.48億元已閑置2年大連“海藍(lán)山”項(xiàng)目號(hào)稱一期別墅310套僅兩棟六套別墅完工哈爾濱盛和天下地價(jià)18億元銷售不暢實(shí)德房地產(chǎn)信托違約2010年8月，華奧國際信托為實(shí)德集團(tuán)募集21.77億元信托資金實(shí)德集團(tuán)一再拖延兌付2012年6月華澳國際信托與大連實(shí)德對(duì)簿公堂資金緊張三、地產(chǎn)之痛產(chǎn)品質(zhì)量綠地質(zhì)量門：設(shè)計(jì)缺陷、施工質(zhì)量 綠地“瘦身鋼筋”事件馬鞍山世紀(jì)城項(xiàng)目，12m

5、m承重鋼筋被替換成8mm的“拉細(xì)”鋼筋2012年4月世紀(jì)城被迫停工 隨后，安徽省檢測(cè)二站進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢測(cè)工作5月7日，綠地集團(tuán)承諾對(duì)不合格建筑材料實(shí)行“零容忍”檢測(cè)人員透露，檢測(cè)結(jié)果很不好，整個(gè)建筑主體都會(huì)有很大的倒塌危險(xiǎn)，依法應(yīng)推倒重建綠地質(zhì)量門：設(shè)計(jì)缺陷、施工質(zhì)量綠地深陷多地質(zhì)量門事件輿論嘩然！四、地產(chǎn)之痛地產(chǎn)營銷 庫存過高，銷售周期過長目前共29個(gè)在建項(xiàng)目2012全年目標(biāo)約90億元，占可售貨量的55%左右全年的可售貨量逾160億元前9個(gè)月合同銷售額為78億元地區(qū)性房企的銷售困局萬科、保利等地產(chǎn)公司銷售周期都在6個(gè)月以內(nèi)建業(yè)地產(chǎn)庫存消化周期為8.4個(gè)月五、地產(chǎn)之痛人力資源轉(zhuǎn)型之痛萬科的“離

6、職門”2010年10月，公司副總裁陳東鋒離職2011年1月，萬科副總裁肖楠與執(zhí)行副總裁徐洪舸共同離職2011年6月，萬科執(zhí)行副總裁、上海區(qū)域總經(jīng)理劉愛明辭職2011年8月，萬科執(zhí)行副總裁袁伯銀辭職2012年1月，萬科重慶公司總經(jīng)理邢鵬辭職住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型YESNO2010年前，王石堅(jiān)守住宅產(chǎn)業(yè)化的方向，幾乎沒有涉足商業(yè)地產(chǎn)2011年后，萬科在總裁郁亮的帶領(lǐng)下大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。 高層人事震蕩嚴(yán)重，人才大批流失2012年，項(xiàng)目的主要開發(fā)管理權(quán)統(tǒng)一收歸到集團(tuán)，并新設(shè)開發(fā)管理部直接管轄近半年，至少裁撤了三位區(qū)域大員，天津、杭州、海南三地更換主要領(lǐng)導(dǎo)2012年6月共有員工6314人，與去年相比減

7、少538人，人數(shù)下跌8%遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2009年實(shí)行事業(yè)部制北京事業(yè)部2012.3撤銷天津事業(yè)部東北事業(yè)部2012.3撤銷商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的人事動(dòng)蕩六、錫恩對(duì)地產(chǎn)行業(yè)之見解房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)：三點(diǎn)一線誰控制了土地和融資，誰就獲得了項(xiàng)目發(fā)包權(quán)誰獲得了項(xiàng)目發(fā)包權(quán)，誰就控制了整條產(chǎn)業(yè)鏈誰控制了整條產(chǎn)業(yè)鏈，誰就獲得了價(jià)值鏈最高利益項(xiàng)目預(yù)算項(xiàng)目策劃建筑設(shè)計(jì)招標(biāo)管理工程施工營銷管理相關(guān)配套物業(yè)管理土地開發(fā)融資客戶政府銀行開發(fā)商配套商附屬者設(shè)計(jì)院策劃公司建筑商營銷代理控制整合產(chǎn)業(yè)鏈尋租抵押房地產(chǎn)行業(yè)潛規(guī)則項(xiàng)目預(yù)算項(xiàng)目策劃建筑設(shè)計(jì)招標(biāo)管理工程施工營銷管理相關(guān)配套物業(yè)管理土地開發(fā)融資客戶政府銀行開發(fā)商配套商附屬者設(shè)計(jì)院

8、策劃公司營造商營銷代理控制整合產(chǎn)業(yè)鏈尋租抵押潛規(guī)則：特殊的行業(yè)背景把房地產(chǎn)做成了地產(chǎn)后果1：面粉比面包重要，導(dǎo)致土地價(jià)值被摧毀，導(dǎo)致城市價(jià)值被摧毀后果2：被迫參加高房價(jià)游戲，而缺乏居住環(huán)境的話語權(quán)，導(dǎo)致業(yè)主價(jià)值被摧毀后果3：盈利模式嚴(yán)重依賴地價(jià)升值，導(dǎo)致開發(fā)商沒有核心競(jìng)爭(zhēng)力，大而不強(qiáng)后果4：開發(fā)商控制發(fā)包權(quán)，導(dǎo)致其他環(huán)節(jié)淪為單方附庸者，行業(yè)生態(tài)很不健康房地產(chǎn)未來價(jià)值轉(zhuǎn)移方向項(xiàng)目預(yù)算項(xiàng)目策劃建筑設(shè)計(jì)招標(biāo)管理工程施工營銷管理相關(guān)配套物業(yè)管理土地開發(fā)融資開發(fā)商買房業(yè)主70年最快5個(gè)月，一般1到2年依據(jù)1：中國經(jīng)濟(jì)周期將步入新一輪市場(chǎng)化過程，經(jīng)濟(jì)權(quán)力將日益從行政、資源方、中間環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)入終端消費(fèi)者。依據(jù)2：房地產(chǎn)的生意本質(zhì)：消費(fèi)者購買的不是一瞬間的擁有（短期價(jià)值），而是70年的美好生活享受（長期價(jià)值）！依據(jù)3：地段、建筑、投資收益等代表行政權(quán)力、資源控制方及短期價(jià)值，物業(yè)、商業(yè)、金融服務(wù)、幸福生活環(huán)境等代表終端消費(fèi)者的長期價(jià)值。房地產(chǎn)未來價(jià)值將從地段、建筑、投資收益等短周期價(jià)值點(diǎn)轉(zhuǎn)移到物業(yè)、商業(yè)、金融服務(wù)、幸福生活環(huán)境營造與運(yùn)營等長周期價(jià)值點(diǎn)。小結(jié)我們是誰?我們的使命我們的平臺(tái)錫恩地產(chǎn)研究院10年地產(chǎn)行業(yè)的精深積累錫恩萬科10年戰(zhàn)略的締造者錫恩致力于中國房地產(chǎn)企業(yè)的突破與轉(zhuǎn)