XX花園項(xiàng)目管理方案

1、2006年XX花園項(xiàng)目管理方案XX物業(yè)有限責(zé)任公司2006年4月擬稿： 審核：2總目錄一、項(xiàng)目基本概況二、管理定位三、管理目標(biāo)四、20042006年費(fèi)用五、開(kāi)源措施六、節(jié)流措施七、組織架構(gòu)及人員配置八、薪資標(biāo)準(zhǔn)九、 2006年管理費(fèi)測(cè)算附件： 2006年預(yù)算與2004、2005年實(shí)際支出比較 服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)3一、項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目基本概況 XX花園占地70余畝，建筑面積11.4萬(wàn)平方米,綠地面積1.8萬(wàn)平方米，于2003年8月正式入住，2005年被評(píng)為“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”。 共有11棟高層及小高層樓房。主要配套設(shè)施有：地下停車(chē)場(chǎng)、39部電梯、配電間、二次供水、智能化安防及消防等設(shè)施設(shè)備。4二

2、、管理定位二、管理定位 1、以“親情化服務(wù)，個(gè)性化管理”為服務(wù)宗旨。 2、在同等物業(yè)收費(fèi)條件下，保證管理水平高于其它住宅小區(qū)。 3、不斷完善管理體制，使現(xiàn)有的物業(yè)管理得到良好的維護(hù)和延續(xù)，維護(hù)XX形象，推廣物業(yè)管理項(xiàng)目的市場(chǎng)形象。 5三、管理目標(biāo)三、管理目標(biāo)1、把小區(qū)管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的優(yōu)秀住宅小區(qū)。2、一年內(nèi)力爭(zhēng)成為江西物業(yè)管理教學(xué)的示范區(qū)。3、三年內(nèi)達(dá)到“省優(yōu)秀示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)。4、培養(yǎng)一支專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。5、服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)附件）。6四、20042006年管理費(fèi)用1、2004年虧損63萬(wàn)元 實(shí)際收入：104萬(wàn)元 支出：167萬(wàn)元2、2005年虧損37萬(wàn)元，比04年

3、減虧26萬(wàn)元 實(shí)際收入：134萬(wàn)元 支出：168萬(wàn)元 3、2006年費(fèi)用預(yù)算虧損23萬(wàn)元，比05年減虧14萬(wàn)元 收入：148萬(wàn)元 支出：171萬(wàn)元2006年?duì)幦?shí)際虧損控制在20萬(wàn)元以?xún)?nèi)。四、20042006年管理費(fèi)用 XX花園在2006年要朝著力爭(zhēng)持平的方向繼續(xù)努力，主要在開(kāi)源、節(jié)流兩方面狠下功夫。7 五、開(kāi)源措施五、開(kāi)源措施 1、不斷提高物管費(fèi)、停車(chē)費(fèi)及水費(fèi)的收繳率，重點(diǎn)清理長(zhǎng)期拖欠費(fèi)用。 2、采取有效措施，提高地下停車(chē)場(chǎng)車(chē)位出租率。 3、充分利用XX花園現(xiàn)有資源合理開(kāi)展第三產(chǎn)業(yè)，利用現(xiàn)有的場(chǎng)地和住 戶(hù)資源，有效的開(kāi)展有償經(jīng)營(yíng)服務(wù)和商業(yè)活動(dòng)。 4、合理經(jīng)營(yíng)南樓會(huì)所。 會(huì)所一層引進(jìn)超市，增加

4、經(jīng)營(yíng)收入。 二、三層擬經(jīng)營(yíng)會(huì)所?？紤]前期投入（包括裝修及設(shè)施購(gòu)置）需50 萬(wàn)元，擬計(jì)劃對(duì)外招商，出租給商家自行經(jīng)營(yíng)，以節(jié)省前期大量投入 資金。 8六、節(jié)流措施六、節(jié)流措施 為降低管理成本，我處采取了以下節(jié)支管理措施： 1、 發(fā)揮員工“一專(zhuān)多能”的作用，合理安排崗位，盡量減少人員，降低 管理成本。 2、節(jié)電措施：原照明系統(tǒng)功率大，光源多，現(xiàn)已對(duì)照明系統(tǒng)進(jìn)行全面 節(jié)能改造，并嚴(yán)格控制每月用電量，杜絕浪費(fèi)，超出標(biāo)準(zhǔn)將對(duì)責(zé)任 人進(jìn)行處罰。 3.節(jié)水措施：原地下供水管網(wǎng)存在滲漏，現(xiàn)已進(jìn)行全面檢修，可大幅度 減少水費(fèi)。 9 七、組織架構(gòu)及人員配置1、組織機(jī)構(gòu)圖(共56人)管理處項(xiàng)目經(jīng)理（1人）綜合事務(wù)部（

5、5人）工程維修部（6人）安全管理部（27人）主管（主任兼）隊(duì)長(zhǎng)（1人兼班長(zhǎng)）客服人員4人文員兼?zhèn)}管1人主管（1人）保潔員9人保 安 中班9人保 安 晚班9人技術(shù)維修工4人泥工1人 保 安 白班8人綠化保潔部（17人）主管（1人）園林工3人保潔技工4人10七、組織架構(gòu)及人員配置2、人員配置原則及說(shuō)明 原則：本著精干、高效、以崗定人的原則確定人員配置 配置說(shuō)明 1、管理處項(xiàng)目經(jīng)理 1人 2、綜合事務(wù)部 5人（主管由項(xiàng)目經(jīng)理兼） 客服、收費(fèi)、采購(gòu)、樓管等4 人，文員兼物品、資料管理1人 3、安全管理部 27人 其中班長(zhǎng)1人（隊(duì)長(zhǎng)兼白班班長(zhǎng)） 車(chē)輛入口崗 1人 車(chē)輛出口崗 1人 中門(mén)崗 1人 停車(chē)場(chǎng)管

6、理員 1人 監(jiān)控中心值班員 1人 巡邏人員 2人 輪休 1人 每班次9人 ，每天三班次 共27人（含輪休，每周6天工作制） 4、工程維修部6人 其中主管1人，工程技術(shù)人員（含水電、空調(diào)、電梯、強(qiáng)弱電維修）4人，泥工1人。 5、綠化保潔部 17人 其中主管1人，2號(hào)樓-12號(hào)樓內(nèi)保潔員9人，保潔技工(外圍保潔、垃圾清運(yùn)等）4人， 園林綠化工3人 11 八、薪資標(biāo)準(zhǔn) 1、主任級(jí)別：20002500元/月 2、主管級(jí)別：10001200元/月 3、領(lǐng)班級(jí)別：600900元/月 4、其他員工 管理人員:8001000元/月 工程技術(shù)員：8001000元/月 安全管理員：600800元/月 保潔技工:

7、600800元/月 保潔員：400500元/月 12附件1： 2006年預(yù)算與2004、2005年實(shí)際支出比較序號(hào)項(xiàng) 目2004年實(shí)際2005年預(yù)算2005年實(shí)際2006年預(yù)算對(duì)比（06年預(yù)算-05年實(shí)際）說(shuō)明一、收入項(xiàng)目1044611.28 1139880.00 1341366.70 1484378.04 143011.34 1物業(yè)費(fèi)收入715086.28 989280.00 1198716.70 1199666.04 949.34 2停車(chē)費(fèi)收入97719.00 126600.00 126900.00 151200.00 16300.00 提高地下停車(chē)位租用率3臨時(shí)停車(chē)費(fèi)850.00 420

8、0.00 3350.00 4公用設(shè)備使用費(fèi)收入123600.00 20000.00 12500.00 4000.00 -8500.00 06年裝修戶(hù)大量減少5裝修許可證、出入證收入350.00 4000.00 2400.00 1300.00 -1100.00 6幼兒園及電信機(jī)房租金及管理費(fèi)0.000.000.0033240.00 33240.00幼兒園3萬(wàn)/年，電信機(jī)房3240元/年7超市租金及管理費(fèi)0.000.000.0082200.00 82200.0013700元/月*5.5個(gè)月8有償服務(wù)0.000.000.002400.00 2400.009房屋中介0.000.000.002000.0

9、02000.0010第三產(chǎn)業(yè)收入107856.00 0.00 0.0028500.00 28500.00 06年開(kāi)始收取電梯廣告費(fèi)用二、稅金支出78479.00 4000.00 3773.29 4000.00 226.71三、支出費(fèi)用項(xiàng)目1597759.29 1520932.42 1707094.57 1717754.8048290.53 1工資604127.24 562656.00 510000.00 488040.00 -21960.00 優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)2用餐補(bǔ)助費(fèi)用27216.00 46080.00 18864.00 05年只補(bǔ)貼7-12月的用餐補(bǔ)助3綜合社保費(fèi)及合同代管費(fèi)23357.28

10、 0.001079571.16 107957.16 05年未辦理員工社保，06年擬對(duì)老員工辦理綜合社保4福利費(fèi)計(jì)提81441.81 73080.00 86002.31 68325.60 -17676.71 財(cái)務(wù)工資總額未細(xì)分5工會(huì)經(jīng)費(fèi)計(jì)提11634.54 11950.56 9760.80 -2189.76 6教育培訓(xùn)費(fèi)計(jì)提1200.00 1200.00 580.00 7320.60 6740.60 財(cái)務(wù)工資總額未細(xì)分7法定節(jié)日員工加班費(fèi)25256.0421830.6021223.20-607.408三節(jié)費(fèi)22050.0021200.00-850.009服裝購(gòu)置費(fèi)用6220.00 13060.0

11、0 10029.20 23000.00 12970.80 保安服裝已用3年，06年更新13附件1： 2006年預(yù)算與2004、2005年實(shí)際支出比較序號(hào)項(xiàng) 目2004年實(shí)際2005年預(yù)算2005年實(shí)際2006年預(yù)算對(duì)比（06年預(yù)算-05年實(shí)際）說(shuō)明綜合51791.82 22220.00 24584.03 30760.00 4975.97 1通訊費(fèi)用7786.22 10020.00 9383.23 9000.00 -383.23 2日常辦公用品費(fèi)用23107.52 3600.00 12300.80 6000.00 -6300.80 3社區(qū)文化活動(dòng)及節(jié)日裝飾費(fèi)5000.00 1500.00 200

12、0.00 500.00 4勞動(dòng)保護(hù)和防暑降溫費(fèi)800.00 1800.00 1000.00 5公共設(shè)施添置費(fèi)用5000.00 5000.00 06年新增費(fèi)用，完善小區(qū)配套設(shè)施6電腦購(gòu)置費(fèi)用4800.00 4800.00 7交通費(fèi)及運(yùn)雜費(fèi)20898.08 3600.00 600.00 960.00 360.00 8保安、工程及晚間總值用品1200.00 1200.00 06年安排管理人員值晚班，加強(qiáng)小區(qū)晚間管理力度保安0.00 1000.00 1083.00 1800.00 717.00 1安保用具（含對(duì)講機(jī)電板等）0.00 1000.00 483.00 1000.00 517.00 2對(duì)講機(jī)檢

13、修費(fèi)0.00 600.00 800.00 200.00 工程41850.00 176100.00 181087.50 264240.00 83152.50 1電梯年檢費(fèi)41850.00 70200.00 77000.00 70200.00 -6800.00 06年比05年減少1項(xiàng)電梯檢測(cè)項(xiàng)目2電梯保養(yǎng)費(fèi)及電梯維修材料費(fèi)81900.00 65200.00 154440.00 89240.00 為保障39臺(tái)電梯安全，從05年7月起外包給專(zhuān)業(yè)(三菱)電梯公司3智能及消防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)12000.00 14000.00 14400.00 400.00 14附件1： 2006年預(yù)算與2004、2005年

14、實(shí)際支出比較序號(hào)項(xiàng) 目2004年實(shí)際2005年預(yù)算2005年實(shí)際2006年預(yù)算對(duì)比（06年預(yù)算-05年實(shí)際）說(shuō)明4供水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)800.00 1200.00 400.00 5地下供水管網(wǎng)檢修費(fèi)用6000.00 6000.00 地下自來(lái)水管網(wǎng)有滲漏，06年擬全面檢修6日常維修耗材費(fèi)12000.00 24087.50 18000.00 -6087.50 06年加強(qiáng)維修管理保潔0.00 46960.80 86919 48560.80 -38392.10 1日常保潔易耗品費(fèi)用0.00 2400.00 2014.10 2400.00 385.90 2垃圾清運(yùn)及處理費(fèi)0.00 3600.00 4997

15、7.10 7200.00 -42777.10 06年裝修戶(hù)大量減少3化糞池清理費(fèi)用0.00 4800.00 2000.00 2400.00 400.00 4生活水池清洗及消毒費(fèi)用0.00 800.00 1000.00 200.00 5除“四害”費(fèi)用0.00 4800.00 800.00 4200.00 3400.00 06年加強(qiáng)滅“四害”工作6綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)0.00 31360.80 31360.80 31360.80 0.00 其他799493.87 576042.30 723729.37 575486.64 -124242.73 1專(zhuān)業(yè)審計(jì)費(fèi)2800.00 1000.00 3000.00 15

16、00.00 -1500.00 2上崗及專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)費(fèi)900.00 3600.00 2700.00 為提高員工服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)3企業(yè)勞動(dòng)用工登記2600.00 3180.00 580.00 4人員招聘費(fèi)用1200.00 2000.00 800.00 5證照年檢費(fèi)400.00 400.00 6差旅費(fèi)7816.00 1800.00 -6016.00 7會(huì)務(wù)費(fèi)100.00 1000.00 900.00 15附件1： 2006年預(yù)算與2004、2005年實(shí)際支出比較序號(hào)項(xiàng) 目2004年實(shí)際2005年預(yù)算2005年實(shí)際2006年預(yù)算對(duì)比（06年預(yù)算-05年實(shí)際）說(shuō)明8物業(yè)協(xié)會(huì)費(fèi)用6950.00

17、1000.00 -5950.00 05年物業(yè)協(xié)會(huì)要求購(gòu)買(mǎi)200本掛歷9公共電費(fèi)499844.46 444000.00 379424.26 348000.00 -31424.26 06年擬實(shí)施節(jié)能措施10公共水費(fèi)158927.84 36000.00 227495.41 144000.00 -83495.41 06年解決管網(wǎng)滲漏問(wèn)題后水費(fèi)可以大幅度降低11招待費(fèi)用29876.00 12000.00 12000.00 12000.00 0.00 12臨時(shí)用工費(fèi)用11000.00 8000.00 -3000.00 05年整改項(xiàng)目較多，需支付大量的點(diǎn)工工資13增加的各項(xiàng)設(shè)施改造費(fèi)用70322.30 70

18、322.30 0.00-70322.30 05年追加改造預(yù)算費(fèi)用14折舊費(fèi)921.40 23711.64 22790.24 包括工服折舊費(fèi)、辦公用品折舊費(fèi)15住房公積金006000.00 6000.00 06年新增項(xiàng)目16團(tuán)隊(duì)活動(dòng)費(fèi)0 0 2120.00 2120.00 17醫(yī)療費(fèi) 00 16200.00 16200.00 18女工體檢0 0 975.00 975.00 19維修款支出（包括停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)、防盜門(mén)系統(tǒng)）72865.00 0.00 20其他35180.57 12720.00 XX花園管理處贏(yíng)虧-631627.01 -385052.42 -369501.16 -233376.76

19、- 136124.416附件2：服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一、保安 配備一支經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)訓(xùn)練的保安隊(duì)伍。 采用門(mén)衛(wèi)值勤、移動(dòng)管理、攝像、紅外監(jiān)控等點(diǎn)、線(xiàn)、面相結(jié)合的管理方式，與當(dāng)?shù)嘏沙鏊献鳎瑢?shí)行聯(lián)防、聯(lián)治。 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 1、門(mén)衛(wèi)24小時(shí)不間斷值勤，并嚴(yán)格要求值勤保安按大門(mén)崗值班員職責(zé)執(zhí)行，嚴(yán)格控制出入小區(qū)的外來(lái)人員及車(chē)輛； 2、巡邏保安嚴(yán)格按照巡邏細(xì)則要求執(zhí)行，在規(guī)定時(shí)間按指定路線(xiàn)巡邏，對(duì)隱蔽點(diǎn)、要害點(diǎn)重點(diǎn)巡邏，對(duì)小區(qū)內(nèi)可疑人員進(jìn)行暗中監(jiān)視、盤(pán)查、并及時(shí)處理緊急情況； 3、攝像、紅外監(jiān)控24小時(shí)不間斷工作，并嚴(yán)格要求監(jiān)控人員按監(jiān)控室值勤員職責(zé)操作，及時(shí)處理報(bào)警率達(dá)到100%。 4、小區(qū)內(nèi)無(wú)因失職而引起的重大火災(zāi)、刑事交通事故。 17附件2：服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)二、工程 配備一支具有專(zhuān)業(yè)技術(shù)等級(jí)職稱(chēng)及豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的工程隊(duì)伍； 對(duì)大廈內(nèi)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、維修； 對(duì)住戶(hù)報(bào)修的項(xiàng)目在保修期內(nèi)實(shí)行免費(fèi)維修，在保修期外實(shí)行有償維修。 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 1、嚴(yán)控裝修管理，杜絕危害主體結(jié)構(gòu)及其它系統(tǒng)、電路的違章裝修； 2、設(shè)備運(yùn)行良好，設(shè)備完好率達(dá)98%以上； 3、設(shè)備完好