房地產(chǎn)物業(yè)公司設(shè)備管理工作手冊-76DOC

1、PAGE Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.目 錄 A/1 1/2 編 號名 稱稱頁 碼版本/狀態(tài)態(tài)生效日期WI/SBB-0001設(shè)備管理組組織架構(gòu)構(gòu)圖1A/02005/3/118WI/SBB-0002設(shè)備保修期期管理辦辦法1A/02005/9/11WI/SBB-0003水電過戶辦辦理規(guī)定定1A/02005/3/118WI/SBB-0004水電過戶審審批流程程1A/02005/3/118WI/SBB-0005配電房管理理規(guī)定1A/22005/11/1WI/SBB-006水泵房管理理規(guī)定1A/

2、02005/3/118WI/SBB-0007電氣維修管管理規(guī)定定1A/02005/3/118WI/SBB-0008臨時用電管管理規(guī)定定1A/02005/3/118WI/SBB-0009設(shè)備管理規(guī)規(guī)程13A/12005/9/11WI/SBB-0110測量設(shè)備管管理規(guī)程程4A/02005/3/118WI/SBB-011供配電設(shè)備備設(shè)施安安全操作作規(guī)程2A/12005/9/11WI/SBB-012供配電設(shè)備備設(shè)施運運行管理理規(guī)程3A/12005/9/11WI/SBB-013供配電設(shè)備備設(shè)施維維修保養(yǎng)養(yǎng)規(guī)程2A/12005/9/11WI/SBB-014給排水設(shè)備備設(shè)施操操作規(guī)程程1A/12005/9/

3、11WI/SBB-015給排水設(shè)備備設(shè)施運運行管理理規(guī)程3A/12005/9/11WI/SBB-016給排水設(shè)備備設(shè)施維維修保養(yǎng)養(yǎng)規(guī)程4A/12005/9/11WI/SBB-017游泳池設(shè)備備操作規(guī)規(guī)程1A/02005/3/118WI/SBB-0118游泳池設(shè)備備運行管管理規(guī)程程3A/12005/9/11WI/SBB-0119游泳池設(shè)備備維修保保養(yǎng)規(guī)程程4A/12005/9/11WI/SBB-020空調(diào)維修保保養(yǎng)規(guī)程程1A/02005/3/118WI/SBB-0221消防系統(tǒng)運運行管理理規(guī)程3A/12005/9/11WI/SBB-0222消防系統(tǒng)維維修保養(yǎng)養(yǎng)規(guī)程3A/12005/9/11WI/

4、SBB-0223弱電系統(tǒng)維維修規(guī)程程2A/O2005/3/118WI/SBB-0224顧客家庭安安裝/維維修規(guī)程程8A/12005/9/11WI/SBB-0225周界報警系系統(tǒng)維修修保養(yǎng)規(guī)規(guī)程2A/12005/9/11WI/SBB-0226道閘系統(tǒng)維維修保養(yǎng)養(yǎng)規(guī)程1A/O2005/3/118目 錄 AA/1 2/2編 號名 稱稱頁 碼版本/狀態(tài)態(tài)生效日期WI/SBB-0227公共設(shè)備大大的故障障維修程程序1A/O2005/3/118WI/SBB-0228設(shè)備更新、技技術(shù)改造造程序1A/O2005/3/118WI/SBB-0229正壓風(fēng)機維維修保養(yǎng)養(yǎng)規(guī)程2A/12005/9/11WI/SBB-0

5、330樓宇對講系系統(tǒng)維修修保養(yǎng)規(guī)規(guī)程1A/02005/3/118WI/SBB-0331高空碰碰車車維修保保養(yǎng)規(guī)程程1A/O2005/9/11WI/SBB-0332觀光車維修修保養(yǎng)規(guī)規(guī)程2A/O2005/9/11WI/SBB-0333電梯運行操操作規(guī)程程2A/02005/9/11WI/SBB-0334電梯設(shè)備維維修保養(yǎng)養(yǎng)規(guī)程4A/02005/9/11WI/SBB-0335應(yīng)急燈、安安全出口口指示燈燈維修保保養(yǎng)規(guī)程程1A/O2005/9/11WI/SBB-O336污水處理系系統(tǒng)維修修保養(yǎng)規(guī)規(guī)程2A/O2005/9/11WI/SBB-0337防盜監(jiān)控系系統(tǒng)維修修保養(yǎng)規(guī)規(guī)程1A/02005/9/11W

6、I/SBB-0338管道直飲水水系統(tǒng)操操作規(guī)程程3A/O2005/9/11WI/SBB-0339管道直飲水水系統(tǒng)保保養(yǎng)規(guī)程程2A/O2005/9/11WI/SBB-0440管道直飲水水系統(tǒng)工工藝流程程圖1A/02005/9/11WI/SBB-0441自動洗瓶灌灌裝機操操作規(guī)程程2A/02005/9/11 WWI/SSB-0001設(shè)設(shè)備管理理組織架架構(gòu)圖 AA/0 1/1公司總經(jīng)理公司總經(jīng)理供方公司工程部供方公司工程部管理處管理處服務(wù)中心服務(wù)中心WI/SBB-0002設(shè)備備保修期期管理辦辦法 A/00 11/11.目的規(guī)范設(shè)備保保修期的的管理工工作。2.適用范范圍設(shè)備保修期期的管理理。3.程序要

7、要點3.1 國國務(wù)院建建設(shè)工程程質(zhì)量管管理條例例規(guī)定定建設(shè)工工程的最最低保修修期限為為：3.3.11 基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施工工程、房房屋建筑筑的地基基基礎(chǔ)工工程和主主體結(jié)構(gòu)構(gòu)工程，為為設(shè)計文文件規(guī)定的該工程程的合理理使用年年限。3.1.22 屋面面防水工工程、有有防水要要求的衛(wèi)衛(wèi)生間、房房間和外外墻面的的防滲漏漏，為55年。3.1.33 供熱熱與供冷冷系統(tǒng)，為為2個采采暖期、供供冷期。3.1.44 電氣氣管線、給給排水管管道、設(shè)設(shè)備安裝裝和裝修修工程，為為2年。3.1.55 其他他項目的的保修期期限由發(fā)發(fā)包方與與承包方方約定。3.1.66 建設(shè)設(shè)工程設(shè)設(shè)備的保保修期，自自竣工驗驗收合格格之日起起計算。保

8、修期的計計算應(yīng)以以上述條條款及發(fā)發(fā)展商與與安裝單單位、設(shè)設(shè)備供貨貨單位的的合同保保修期限限為準(zhǔn)。工工程竣工工日若距距物業(yè)接接管日過過長，導(dǎo)導(dǎo)致接管管驗收時時保修期期已滿者者，應(yīng)建建議發(fā)展展商適當(dāng)當(dāng)延長保保修期。3.2 物物業(yè)設(shè)備備接管時時，物業(yè)業(yè)公司、發(fā)發(fā)展商、保保修單位位三方應(yīng)應(yīng)就設(shè)備備保修期期保修的的內(nèi)容、范圍圍、期限限，管理理處維護(hù)護(hù)的內(nèi)容容、范圍圍，保修修款支付付，做出出界定，達(dá)達(dá)成共識，形成書書面協(xié)議議。保修修期內(nèi)，若若保修單單位提供供的服務(wù)務(wù)難以達(dá)達(dá)到公司司標(biāo)準(zhǔn)，適適應(yīng)考評的需要要時，保保修工作作之外的的保養(yǎng)內(nèi)內(nèi)容管理理處自己己（或委委托專業(yè)業(yè)公司）完完成。3.3 設(shè)設(shè)備保修修期滿

9、，物物業(yè)公司司宜委托托專業(yè)公公司對設(shè)設(shè)備進(jìn)行行維護(hù)保保養(yǎng)，機機電設(shè)備備可委托其做日日常維護(hù)護(hù)、一級級保養(yǎng)、二二級保養(yǎng)養(yǎng)，工作作應(yīng)以清清潔、防防腐、潤潤滑、調(diào)調(diào)整、緊固為主，不不宜觸及及核心軟軟、硬件件部分。機機電設(shè)備備維修，管管理處應(yīng)應(yīng)督促保保修單位位解決。3.4 保保修期結(jié)結(jié)束，保保修單位位結(jié)算保保修金時時，管理理處應(yīng)在在結(jié)算申申請書上上如實填填寫使用方意見，并并報公司司工程部部審核。保保修單位位不履行行保修義義務(wù)，管管理處有有權(quán)拒絕絕簽字。4.相關(guān)文文件與記記錄 無WI/SBB-0003水電電過戶辦辦理規(guī)定定 A/0 1/11 1目的規(guī)范水電過過戶辦理理的管理理工作。2適用范范圍水電過戶辦

10、辦理的管管理3程序要要點3.1 用用電、用用水由發(fā)發(fā)展商過過戶到管管理處應(yīng)應(yīng)滿足以以下條件件：3.1.11 各項項政府驗驗收通過過，物業(yè)業(yè)接管驗驗收、房房屋設(shè)備備驗收合合格，計計量裝置置符合要要求。3.1.22 工程程施工收收尾工作作均結(jié)束束，無施施工臨時時用電、用用水發(fā)生生。3.1.33 居民民、商業(yè)業(yè)用水電電的分配配比例發(fā)發(fā)展商已已調(diào)整到到合理的的數(shù)值。未未調(diào)整到到合理數(shù)值者，已已與發(fā)展展商對多多支出的的水電費費進(jìn)行補補貼事宜宜達(dá)成協(xié)協(xié)議。3.1.44 以住住宅為主主的小區(qū)區(qū)，發(fā)展展商已申申請辦理理抄表到到戶。3.1.55 原用用電用水水戶結(jié)清清已發(fā)生生的水電電費。3.2 水水電過戶戶由公

11、司司工程部部負(fù)責(zé)審審核并辦辦理合同同會簽手手續(xù)。管管理處應(yīng)應(yīng)向發(fā)展展商索要原供用用電合同同、供供水合同同、供供水合同同執(zhí)行單單及近近期電費費、水費費單提交公司工工程部，審審核通過過后，由由管理處處具體辦辦理過戶戶、抄表表到戶事事宜，未未經(jīng)工程部審核管管理處不不得自行行辦理。每每月底管管理處工工程班組組填寫好好水電電月度抄抄表記錄卡交管管理處財財務(wù)室保保存。4相關(guān)文文件與記記錄供用電合合同供水合同同供水合同同執(zhí)行單單QR-SBB-0333水水電月度度抄表記記錄卡WI/SBB-0004水電電過戶審審批流程程 AA/0 1/1水電過戶、抄抄表到戶戶審批流流程開始開始有問題有問題是否滿足過戶條件1、政

12、府部門已驗收2、已接通正式水電，供電、供水部門已封表3、我司已接管 有問題是否滿足過戶條件1、政府部門已驗收2、已接通正式水電，供電、供水部門已封表3、我司已接管要求發(fā)展商整改有問題管理處向發(fā)展商索要用電用水合同及以往水電單，明確用電用水比例是否符合要求，費用是否有問題。 要求發(fā)展商整改有問題管理處向發(fā)展商索要用電用水合同及以往水電單，明確用電用水比例是否符合要求，費用是否有問題。發(fā)展商、管理處向供電、供水部門寫抄表到戶申請，請他們現(xiàn)場檢查是否滿足抄表到戶的條件。 發(fā)展商、管理處向供電、供水部門寫抄表到戶申請，請他們現(xiàn)場檢查是否滿足抄表到戶的條件。符合抄表到戶條件發(fā)展商整改，或書面承諾，提供缺

13、陷整改費用，并確定金額。由我司代辦。符合抄表到戶條件發(fā)展商整改，或書面承諾，提供缺陷整改費用，并確定金額。由我司代辦。 管理處去供電供水所取用戶信息采集表及銀行代收水電費合同書，填寫公共部分代收水電費合同書在公司工程部辦理會簽手續(xù)蓋章，公共部分及小顧客資料報供電供水所。 管理處去供電供水所取用戶信息采集表及銀行代收水電費合同書，填寫公共部分代收水電費合同書在公司工程部辦理會簽手續(xù)蓋章，公共部分及小顧客資料報供電供水所。發(fā)展商寫過戶申請（蓋章），管理處與發(fā)展商一同抄表，發(fā)展商結(jié)清以往水電費。管理處執(zhí)申請、原供電、供水合同、水電費單及空白供電、供水合同、銀行代收水電費合同書。到公司發(fā)展商寫過戶申請

14、（蓋章），管理處與發(fā)展商一同抄表，發(fā)展商結(jié)清以往水電費。管理處執(zhí)申請、原供電、供水合同、水電費單及空白供電、供水合同、銀行代收水電費合同書。到公司工程部辦理合同會簽手續(xù)蓋章，到供電供水部門、銀行辦理過戶。管理處與發(fā)展商分?jǐn)側(cè)牖镏吝^戶期間水電費。管理處提供此期間的水電抄表記錄。管理處與發(fā)展商分?jǐn)側(cè)牖镏吝^戶期間水電費。管理處提供此期間的水電抄表記錄。 WI/SB-0055配電房房管理規(guī)規(guī)定 AA/2 1/2 1目的確保小區(qū)供供電系統(tǒng)統(tǒng)安全正正常運行行。2適用范范圍配電房的管管理3程序要要點3.1 職職責(zé)3.1.11 工程程技術(shù)員員負(fù)責(zé)配配電房機機電設(shè)備備管理和和值班。3.1.22 停送送電由值值班

15、人員員操作，無無關(guān)人員員禁止進(jìn)進(jìn)入配電電房。3.1.33 值班班員必須須持證上上崗，熟熟悉配電電設(shè)備狀狀況，操操作方法法和安全全注意事事項。3.2 注注意事項項3.2.11 復(fù)雜雜的倒閘閘操作，應(yīng)應(yīng)執(zhí)行操操作票制制度、監(jiān)監(jiān)護(hù)制度度，嚴(yán)禁禁兩人同同時倒閘閘以操作，免免發(fā)生錯錯誤，高高壓環(huán)進(jìn)進(jìn)、環(huán)出出柜嚴(yán)禁禁操作。3.2.22 操作作及檢修修時應(yīng)按按規(guī)定使使用電工工絕緣鞋鞋、絕緣緣手套、絕絕緣工具具等。并并應(yīng)填寫寫工作作票或或按命令令執(zhí)行，其其方式有有下列三三種：第一種工作作方式：高壓設(shè)設(shè)備上工工作需要要全部停停電或部部分停電電的；高高壓室內(nèi)內(nèi)的二次次接線和和照明等等回路上上的工作作，需要要將高壓

16、壓設(shè)備停停電或做做安全措措施的。第二種工作作方式：帶電作作業(yè)和在在帶電設(shè)設(shè)備外殼殼上工作作的；控控制盤和和低壓配配電盤、配電箱箱、電源干干線上工工作的；二次結(jié)結(jié)線回路路上工作作的；無無需將高高壓設(shè)備備停電者者，非當(dāng)當(dāng)值班人人員用絕絕緣棒和和電壓互互感器定定相或用用鉗形電電流表測測量高壓壓回路的的電流工工作的。口頭或電話話命令：第一種種和第二二種之外外的其他他工作方方式?？诳陬^或電電話命令令，必需需清楚正正確，值值班員應(yīng)應(yīng)將發(fā)令令人、負(fù)負(fù)責(zé)人及及工作任任務(wù)詳細(xì)細(xì)記入操操作記錄錄簿中，并并向發(fā)令令人復(fù)誦誦核對一一遍。3.2.33工作票票一式填填寫兩份份，一份份必須經(jīng)經(jīng)常保存存在工作作地點，由由工作

17、負(fù)負(fù)責(zé)人收收執(zhí)，另另一份由由值班員員收執(zhí)，按按時移交交。在無無人值班班的設(shè)備備上工作作時，第第二份工作票票由工作作許可人人收執(zhí)。一一個工作作負(fù)責(zé)人人只能發(fā)發(fā)一張工作票票。3.2.44工作票票上所列列的工作作地點，以以一個電電氣連接接部分為為限，如如施工設(shè)設(shè)備屬于于同一電位、位于同同一樓層層、同時停停送電，且且不會觸觸及帶電電導(dǎo)體時時，可允允許在幾幾個電氣連接部部分共用用一張工作票票。在幾幾個電氣氣連接部部分上，依依次進(jìn)行行不停電電的 WI/SB-0055配電房房管理規(guī)規(guī)定 AA/2 2/2 同一類型的的工作，可可以發(fā)給給一張工作票票。若一一個電氣氣連接部部分或一一個配電電裝置全全部停電電，則所

18、所有不同同地點的的工作，可可以發(fā)給給一張工作票票、但要要詳細(xì)填填明主要要工作內(nèi)內(nèi)容。幾幾個班同同時進(jìn)行行工作時時，工作票票發(fā)給一一個總的的負(fù)責(zé)人人。3.2.55 若至至預(yù)定時時間，一一部分工工作尚未未完成仍仍須繼續(xù)續(xù)工作而而不妨礙礙送電者者，在送送電前，應(yīng)應(yīng)按照送送電后現(xiàn)現(xiàn)場設(shè)備備帶電情情況，辦辦理新的的工作作票，布布置好安安全措施施后方可可繼續(xù)工工作。3.2.66工作作票的的有效時時間，以以批準(zhǔn)的的檢修期期為限。工工作票至至預(yù)定時時間，工工作尚未未完成，應(yīng)應(yīng)由工作作負(fù)責(zé)人人辦理延延期手續(xù)續(xù)。3.2.77 高低低壓柜開開關(guān)狀態(tài)態(tài)應(yīng)作好好警示、標(biāo)標(biāo)識。3.2.88 室內(nèi)內(nèi)照明、通通風(fēng)保持持良好，

19、并并經(jīng)常保保持配電電房地面面及設(shè)備備外表清清潔無塵塵， 室內(nèi)溫度控控制在440以以下，墻墻壁配掛掛溫度計計。3.2.99 建立立運行記記錄，每每日巡查查、并按按規(guī)定填填寫配配電房運運行記錄錄表，每每月細(xì)查查一次，半半年大檢檢修一次次。查出出問題及及時處理理，解決決不了的的問題書書面報告告公司工工程部。3.2.110 配電房房內(nèi)禁止止亂拉亂亂接線路路，嚴(yán)禁禁變壓器器、空氣氣開關(guān)超超載運行行。3.2.111 保保持配電電房消防防設(shè)施的的完好齊齊備，保保證應(yīng)急急燈在停停電狀態(tài)態(tài)下能正正常使用用。3.2.112 保保持配電電房防鼠鼠網(wǎng)完好好，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)破損立立即修復(fù)復(fù)。4.相關(guān)文文件與記記錄QR-SBB-

20、0001操操作票QR-SBB-0002配配電房運運行記錄錄表QR-SBB-0228工作票票WI/SBB-0006水泵泵房管理理規(guī)定 A/00 11/1 1目的確保水泵房房的正常常運行，以以便及時時向顧客客提供合合格的生生活用水水和消防防用水。2適用范范圍 水泵泵房的管管理3程序要要點3.1 值值班工程程技術(shù)員員負(fù)責(zé)對對水泵房房進(jìn)行日日常巡視視，檢查查水泵、管管道接頭頭和閥門門有無滲漏水，并并按規(guī)定定填寫水水泵房巡巡查記錄錄表。3.2 經(jīng)經(jīng)常檢查查水泵控控制柜的的指示燈燈指示、觀觀察停泵泵時水泵泵壓力表表指示。在在正常情情況下，生活活水泵、消消防水泵泵、噴淋淋泵的選選擇開關(guān)關(guān)應(yīng)置于于自動位位置。

21、3.3 生活水水泵規(guī)定定每周至至少輪換換使用一一次，消消防泵每每月自動動和手動動操作試試機一次，確保消消防泵在在事故狀狀態(tài)下能能正常啟啟動。3.4 水水泵房每每周由分分管責(zé)任任人打掃掃一次，確確保泵房房地面和和設(shè)備外外表的清清潔。3.5 水水池觀察察口應(yīng)加加蓋并上上鎖，鑰鑰匙由指指定的工工程技術(shù)術(shù)員管理理。透氣氣管應(yīng)用用紗布包扎，以防防雜物掉掉入水池池中。3.6 按按照水泵泵保養(yǎng)要要求定期期對其進(jìn)進(jìn)行維修修保養(yǎng)。3.7 保保證水泵泵房的通通風(fēng)、照照明，以以及應(yīng)急急燈在停停電狀態(tài)態(tài)下的正正常使用用。4相關(guān)文文件與記記錄QR-SBB-0003水水泵房巡巡查記錄錄表 WI/SBB-0007電氣氣維修

22、管管理規(guī)定定 A/0 1/1 1目的確保電氣設(shè)設(shè)備的正正常運行行，促進(jìn)進(jìn)電氣設(shè)設(shè)備設(shè)施施保養(yǎng)、維維修工作作正?；?、規(guī)范范化、科科學(xué)化。2適用范范圍電氣維修的的管理3程序要要點3.1 嚴(yán)嚴(yán)格遵守守國家電電氣安全全操作規(guī)規(guī)程，工工程技術(shù)術(shù)員做到到培訓(xùn)后后持證上上崗，以以保證工作萬無一一失。3.2 供供方（或或維修人人員）對對于小區(qū)區(qū)內(nèi)配置置的電氣氣設(shè)備，應(yīng)應(yīng)按計劃劃定期保保養(yǎng)及維維修，重大電氣設(shè)設(shè)備的檢檢修計劃劃，應(yīng)由由工程部部把關(guān)審審查并派派專人參參加。3.3 維維修和保保養(yǎng)電氣氣設(shè)備時時，維修修人員應(yīng)應(yīng)采取相相應(yīng)的安安全技術(shù)術(shù)措施，管管理處對對作業(yè)人員應(yīng)進(jìn)進(jìn)行安全全生產(chǎn)交交底和技技術(shù)交底底，

23、防止止觸電及及設(shè)備事事故的發(fā)發(fā)生。3.4 在在電源干干線、低低壓配電電盤及配配電箱等等設(shè)備上上進(jìn)行工工作時，應(yīng)應(yīng)有專人人監(jiān)護(hù)，至至少由兩人互互相配合合進(jìn)行。操操作前應(yīng)應(yīng)摘掉檢檢修設(shè)備備的電源源保險后后驗電，并并懸掛標(biāo)標(biāo)識牌，操作人人員應(yīng)使使用絕緣緣工具，并并站在絕絕緣墊上上作業(yè)。3.5 維維修后的的電氣設(shè)設(shè)備及線線路，應(yīng)應(yīng)經(jīng)專職職人員檢檢查無誤誤并拆除除所有的的安全措措施后，方可投入運運行。嚴(yán)嚴(yán)禁在處處于工作作狀態(tài)的的電動機機及其附附屬裝置置回路上上進(jìn)行工工作。4相關(guān)文文件與記記錄無WI/SBB-008臨臨時用電電管理規(guī)規(guī)定 AA/0 1/1 1目的確保小區(qū)臨臨時用電電的電源源線路安安全和電電

24、氣設(shè)施施設(shè)備安安全運行行。2適用范范圍 臨時時用電的的管理3程序要要點3.1 管管理處對對小區(qū)進(jìn)進(jìn)行重大大修繕工工程使用用的電動動設(shè)備和和電動工工具的用用電量，應(yīng)應(yīng)限定在在不影響響小區(qū)供供電系統(tǒng)統(tǒng)正常運運作和供供電負(fù)荷荷量允許許范圍內(nèi)內(nèi)。維修修人員在在填報修修繕計劃劃時，應(yīng)應(yīng)同時上上報用電電設(shè)備詳詳細(xì)資料料，經(jīng)管管理處負(fù)負(fù)責(zé)工程程管理的的客戶主主任批準(zhǔn)準(zhǔn)后，才才能組織織施工。3.2 臨臨時用電電應(yīng)符合合消防和和安全用用電要求求。3.3 凡凡進(jìn)入小小區(qū)內(nèi)進(jìn)進(jìn)行施工工的單位位和個人人使用電電動設(shè)備備、工具具及電源源線等器器材，應(yīng)應(yīng)符合國國家有關(guān)關(guān)產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量規(guī)定定和安全全要求，并并安裝漏漏電保護(hù)護(hù)開

25、關(guān)，配配備分線線電閘箱箱和安裝裝電表，電電動工具具、臨時時照明線線路應(yīng)有有合格插插頭插座座，并在在管理處處專業(yè)人人員指定定地點接接線，禁禁止亂拉拉亂接電電線。3.4 進(jìn)進(jìn)入小區(qū)區(qū)的臨時時施工人人員使用用的電動動設(shè)備和和工具，應(yīng)應(yīng)在管理理處規(guī)定定時間內(nèi)內(nèi)使用，禁禁止在其其它時間間內(nèi)使用用，以防防發(fā)出各各種噪音音影響顧顧客和鄰鄰居的正正常休息息。3.5 管管理處專專業(yè)人員員有權(quán)對對違章操操作的人人員和電電動設(shè)備備工具進(jìn)進(jìn)行檢查查，有權(quán)權(quán)制止違違章電動動設(shè)備及及工具的的使用。對對不聽勸勸阻者，應(yīng)應(yīng)立即報報告管理理處，停停止施工工。4相關(guān)文文件與記記錄無WI/SBB-0009設(shè)備備管理規(guī)規(guī)程 A/1

26、1/1331目的確保設(shè)備設(shè)設(shè)施運行行正常，維維修、保保養(yǎng)規(guī)范范。2適用范范圍公司管轄的的電力(油)拖動設(shè)設(shè)備、電電機、電電氣設(shè)備備（含強強電主線線路）、電電子設(shè)備（含弱電電線路）、管管道、風(fēng)風(fēng)道、閥閥門及其其它房屋屋附屬裝裝置。3程序要要點3.1 日日常維護(hù)護(hù)保養(yǎng)指經(jīng)常性的的保養(yǎng)工工作。包包括定期期檢查、清清潔、防防腐、緊緊固和潤潤滑，對對不經(jīng)常常運行的機械進(jìn)行行盤車、試試車（消消防水泵泵、發(fā)電電機），發(fā)發(fā)現(xiàn)小故故障及時時排除，作作好記錄錄。3.2 一一級保養(yǎng)養(yǎng)對機械設(shè)備備進(jìn)行檢檢查、檢檢測，根根據(jù)實際際需要局局部解體體，進(jìn)行行清洗、調(diào)調(diào)整、維維修更換。對電機機進(jìn)行絕絕緣搖測測。對電電氣設(shè)備備

27、清掃，檢檢查儀表表、電器器（斷路路器等）。對對電子設(shè)備除除塵、觸觸頭研磨磨、更換換，功能能檢查。對對管道、風(fēng)風(fēng)道局部部除銹防防腐、刷刷漆。對各種主要要閥門（含含風(fēng)閥、防防火閥）滲滲漏、故故障進(jìn)行行處理。3.3 二二級保養(yǎng)養(yǎng)對機械設(shè)備備進(jìn)行全全面清洗洗、調(diào)整整，部分分解體檢檢查和局局部修理理，更換換易損件件，噪聲聲、振動、泄漏漏檢測，發(fā)發(fā)電機帶帶負(fù)荷試試車。對對電機進(jìn)進(jìn)行絕緣緣搖測，抽抽芯檢查查，清掃掃、軸承上油。對對電氣設(shè)設(shè)備全面面清潔，母母線、導(dǎo)導(dǎo)線、電電器端子子壓接面面除氧化化，電器器參數(shù)整定，耐耐壓絕緣緣測試。對對電子設(shè)設(shè)備除塵塵、插接接件接口口清洗，系系統(tǒng)功能能、參數(shù)數(shù)測試。對管道道、

28、風(fēng)道道部分除除銹、防防腐、刷刷漆。對對各種主主要閥門門（含風(fēng)風(fēng)閥、防防火閥）滲漏、故障障處理或或更換。3.4 中中修工程程中修工程是是指對設(shè)設(shè)備進(jìn)行行正常的的和定期期的全面面檢修，對對設(shè)備部部分解體體修理和和更換少量磨損零零部件，保保證設(shè)備備能恢復(fù)復(fù)和達(dá)到到應(yīng)有的的標(biāo)準(zhǔn)和和技術(shù)要要求，使使設(shè)備能能正常運轉(zhuǎn)到下一一次修理理。3.5 大大修工程程大修工程是是指對設(shè)設(shè)備進(jìn)行行定期的的全面檢檢修，對對設(shè)備要要求全面面解體、更更換主要要部件或修理不合合格的零零部件，使使設(shè)備基基本恢復(fù)復(fù)原有性性能。 WI/SBB-0009設(shè)備備管理規(guī)規(guī)程 A/11 22/1333.6 設(shè)設(shè)備更新新和技術(shù)術(shù)改造是是指設(shè)備備

29、使用到到一定年年限后，技技術(shù)性能能落后、效效率低、耗能大或污污染（腐腐蝕、排排氣、粉粉塵、噪噪音）問問題日益益嚴(yán)重，應(yīng)應(yīng)更新設(shè)設(shè)備，提提高和改善技術(shù)性性能。3.7 事事后維修修（故障障維修） 設(shè)備發(fā)生故故障后，對對失效、損損壞部分分作針對對性的維維修。3.8 狀狀態(tài)維修修通過監(jiān)測設(shè)設(shè)備狀態(tài)態(tài)參數(shù)的的變化，出出現(xiàn)明顯顯劣化后后實施的的維修。4設(shè)備分分類根據(jù)設(shè)備對對顧客服服務(wù)的重重要性將將其分為為三級（風(fēng)風(fēng)機類、泵泵類、機機組類均均含相應(yīng)應(yīng)的電機機、電氣氣控制柜柜）。級設(shè)備：電梯、發(fā)發(fā)電機、生生活水泵泵、消防防泵、噴噴淋泵、穩(wěn)穩(wěn)壓泵、低低壓配電電柜、火火災(zāi)中央央報警控控制柜、消消防聯(lián)動動柜、冷冷水

30、機組組、BAA中央管管理計算算機。級設(shè)備：正壓風(fēng)風(fēng)機、空空氣處理理器、冷冷卻塔、公公用天線線系統(tǒng)、對對講報警警系統(tǒng)、防防盜監(jiān)視視系統(tǒng)、氣氣體自動動滅火設(shè)設(shè)施、高高壓開關(guān)關(guān)柜、變變壓器、車車場自動動收費裝裝置、泳泳池水處處理裝置置、DDDC現(xiàn)場場控制器器。級設(shè)備：除、級以外外的所有有設(shè)備。如如：區(qū)域域火災(zāi)報報警控制制箱、小小型控制制箱（配配電箱）、交交通道閘閘、排風(fēng)風(fēng)機、風(fēng)風(fēng)機盤管管、集中中抄表裝裝置、維維修機具具以及辦辦公室、食食堂、清清潔、保保安通訊訊設(shè)備等等。5設(shè)備管管理模式式采用計劃預(yù)預(yù)修制（三三級保養(yǎng)養(yǎng)-日日常維護(hù)護(hù)保養(yǎng)、一一級保養(yǎng)養(yǎng)、二級級保養(yǎng)、小小修、中中修、大大修、設(shè)設(shè)備更新新和

31、技術(shù)術(shù)改造）與與狀態(tài)維維修、事事后維修修相結(jié)合合的管理理模式。5.1 對對于符合合磨損規(guī)規(guī)律的、級設(shè)備備（電梯梯、水泵泵、正壓壓風(fēng)機、電電動機、柴柴油發(fā)電機、冷冷水機組組、道閘閘等），定定期做三三級保養(yǎng)養(yǎng)，定期期進(jìn)行小小修、中中修、大大修。小修包含在在三級養(yǎng)養(yǎng)護(hù)中。中中修、大大修周期期見附表表設(shè)備備保養(yǎng)、中中修、大大修周期期。5.2 對對于、級電氣氣設(shè)備（高高壓柜、變變壓器、低低壓柜、控控制柜等等）、電電子設(shè)備備（火災(zāi)報警警控制柜柜、放大大器、計計算機等等）進(jìn)行行三級保保養(yǎng)、探探測性維維修（功功能檢查查）、狀態(tài)維修。5.3 對對于級設(shè)備備，采取取事后維維修，每每年進(jìn)行行一次保保養(yǎng)，并并記錄在在

32、級設(shè)備備保養(yǎng)、檢查記記錄表內(nèi)內(nèi)。WI/SBB-0009設(shè)備備管理規(guī)規(guī)程 A/11 33/1336職責(zé)6.1 工工程部負(fù)負(fù)責(zé)設(shè)備備接管驗驗收，大大中修及及設(shè)備更更新改造造計劃制制定、方方案審核核，各管理處維修修人員的的調(diào)配，工工程監(jiān)督督，保養(yǎng)養(yǎng)計劃審審批，設(shè)設(shè)備（器器具）申申購、報報廢審核，組織招招投標(biāo)，選選擇、評評價設(shè)備備維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)供方方，負(fù)責(zé)責(zé)機電設(shè)設(shè)備維修修保養(yǎng)合合同的初審，設(shè)備備缺陷整整改，中中修、大大修、更更新改造造委托合合同的審審核，辦辦理合同同會簽手手續(xù)。 6.2 工工程部負(fù)負(fù)責(zé)機電電設(shè)備維維修保養(yǎng)養(yǎng)情況及及設(shè)備技技術(shù)狀態(tài)態(tài)的月檢檢查。6.3 管管理處負(fù)負(fù)責(zé)機電電設(shè)備日日常操作作、

33、運行行、巡查查、點檢檢及設(shè)設(shè)備維修修保養(yǎng)合合同委托范圍外外的一切切保養(yǎng)、維維修工作作，填寫寫設(shè)施施設(shè)備日日巡查表表，編編制保養(yǎng)養(yǎng)計劃，與供方根據(jù)據(jù)確定設(shè)設(shè)備維修修保養(yǎng)合合同的的分包內(nèi)內(nèi)容。維維修養(yǎng)護(hù)護(hù)合同簽簽訂后，按按合同監(jiān)督檢查查、評定定供方。7設(shè)備前前期管理理7.1 前前期介入入設(shè)備選型、安安裝要求求等由工工程部對對有關(guān)物物業(yè)考察察后，向向發(fā)展商商提出。政政府有關(guān)關(guān)部門的的驗收，管管理處應(yīng)應(yīng)參與。7.2 設(shè)設(shè)備的接接管驗收收7.2.11 設(shè)備的的接管驗驗收由工工程部代代表公司司，組織織相關(guān)人人員，組組成驗收收組，會會同發(fā)展商、承包包商進(jìn)行行。驗收收依據(jù)為為設(shè)備出出廠說明明書及國國家有關(guān)關(guān)規(guī)

34、范、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。確確實達(dá)不到上述條條件的應(yīng)應(yīng)在驗收收單中寫寫明實際際情況及及原因，并并限期整整改，進(jìn)進(jìn)行復(fù)驗驗。設(shè)備的接管憑憑證由公公司工程程部對地地產(chǎn)商辦辦理（驗驗收單的的接收人人簽字處處蓋物業(yè)業(yè)公司公公章）。、級設(shè)備備由工程程部組織織相關(guān)專專業(yè)人員員及管理理處人員員一同檢檢驗，級設(shè)備由管理處處檢驗，填填寫驗收收單報工工程部復(fù)復(fù)核蓋章章。驗收收單蓋章章后，復(fù)復(fù)印件由由發(fā)展商、管理處處各留一一份作為為交接憑憑證。設(shè)設(shè)備技術(shù)術(shù)資料在在設(shè)備交交接驗收收時，由由工程部部向發(fā)展商收收取并辦辦理接收收手續(xù)。對對于發(fā)展展商尚未未移交的的資料，由由工程部部代表公公司跟蹤收取并并填寫接接管驗收收移交工工程資料料清

35、單，全全部資料料收齊后后，在工工程部辦辦理清單簽字、蓋蓋章手續(xù)續(xù)。資料料原件由由管理處處專人保保管。 7.2.2 當(dāng)供電電設(shè)備、供供水設(shè)備備驗收合合格接管管后，方方可與發(fā)發(fā)展商辦辦理水、電電用戶更名、過戶戶手續(xù)，最最好直接接與供電電局、自自來水公公司辦理理抄表到到戶手續(xù)續(xù)。辦理理手續(xù)前，管理處處應(yīng)向發(fā)發(fā)展商索索要原供供電合同同、供供水合同同及近近期電費費、水費費單WI/SBB-0009設(shè)備備管理規(guī)規(guī)程 A/1 4/113提交公司工工程部審審核。審審核通過過后，由由管理處處具體辦辦理過戶戶、抄表表到戶事事宜，工工程部負(fù)責(zé)辦辦理供供電合同同、供供水合同同、委委托銀行行代收水水電費協(xié)協(xié)議書等等的對外

36、合同會簽簽手續(xù)。7.3 設(shè)設(shè)備的編編號設(shè)備編號由由以下四四部分組組成：第一部分表表示單位位的名稱稱：以管管理處成成立時間間先后順順序，用用字母表表示。當(dāng)當(dāng)管理處處數(shù)目超超過266個時，用用雙字母母表示。第二部分表表示設(shè)備備的類別別：用數(shù)數(shù)字表示。第三部分表表示單位位設(shè)備序序號：用用數(shù)字.表示示。第四部分表表示設(shè)備備的管理理等級：用羅馬馬數(shù)字、表示。例： DD 02 1 ()正豐豪苑 風(fēng)機機 11號風(fēng)機機 級管理理設(shè)備7.4 設(shè)設(shè)備的建建帳7.4.11 管理處處給所管管轄物業(yè)業(yè)的全部部設(shè)備進(jìn)進(jìn)行編號號，并填填寫設(shè)設(shè)備統(tǒng)計計表。7.4.22 管理處處對所管管理的所所有設(shè)施施設(shè)備都都應(yīng)建立立設(shè)備備臺

37、帳。7.5 設(shè)設(shè)備質(zhì)量量缺陷整整改新入伙的管管理處，機機電設(shè)備備接管后后，由工工程部督督促設(shè)備備供應(yīng)安安裝單位位對設(shè)備備質(zhì)量缺陷進(jìn)行三三個月整整改，整整改達(dá)到到企業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)后，由由工程部部驗收，通通過后，再再與供方方簽訂設(shè)備備維修保保養(yǎng)合同同。7.6 設(shè)設(shè)備標(biāo)識識管理7.6.11 設(shè)備標(biāo)標(biāo)牌未隱蔽的設(shè)設(shè)備應(yīng)在在規(guī)定位位置貼設(shè)設(shè)備標(biāo)牌牌。對新新入伙的的物業(yè)，管管理處可可要求供供方按設(shè)備統(tǒng)計表表填寫設(shè)設(shè)備標(biāo)示示卡，貼貼在設(shè)備備上。7.6.22 設(shè)備的的顏色設(shè)備的顏色色由各管管理處自自行統(tǒng)一一。7.6.33 設(shè)備狀狀態(tài)標(biāo)識識重要危險設(shè)設(shè)備的工工作狀態(tài)態(tài)應(yīng)標(biāo)識識（如配配電柜掛掛“禁止合合閘”等），報報廢

38、、封封存的設(shè)設(shè)備應(yīng)標(biāo)標(biāo)識。7.6.44 設(shè)備標(biāo)標(biāo)識牌由由工程部部統(tǒng)一設(shè)設(shè)計。WI/SBB-0009設(shè)備備管理規(guī)規(guī)程 A/11 55/1338設(shè)備使使用管理理8.1 物物業(yè)公共共設(shè)備的的操作使使用權(quán)歸歸管理處處，供方方維修保保養(yǎng)時，停停電、停停水、操操作設(shè)備應(yīng)征得得管理處處同意。8.2 管管理處工工程技術(shù)術(shù)員應(yīng)按按國家規(guī)規(guī)范、公公司的有有關(guān)制度度、規(guī)定定及作業(yè)業(yè)指導(dǎo)書書要求對本管理處處管理的的設(shè)備進(jìn)進(jìn)行操作作使用，確確保對顧顧客服務(wù)務(wù)質(zhì)量達(dá)達(dá)標(biāo)。應(yīng)應(yīng)認(rèn)真、全全面、細(xì)致的作好好運行監(jiān)監(jiān)視、檢檢查工作作，并作作記錄，記記錄應(yīng)保保證準(zhǔn)確確性、及及時性和和真實性。8.3 管管理處工工程技術(shù)術(shù)員應(yīng)定定期分

39、析析各種設(shè)設(shè)備狀態(tài)態(tài)記錄（含含水、電電抄表記記錄），確確定系統(tǒng)工作作是否正正常。作作經(jīng)濟(jì)性性分析，確確保設(shè)備備工作在在節(jié)能狀狀態(tài)，及及時予以以控制調(diào)整。8.4 重重要設(shè)備備（如變變壓器等等）的投投入、報報停應(yīng)經(jīng)經(jīng)工程部部批準(zhǔn)。9.設(shè)備維維修保養(yǎng)養(yǎng)管理9.1 計計劃9.1.11 維修保保養(yǎng)計劃劃1）供方應(yīng)應(yīng)將委托托范圍內(nèi)內(nèi)的設(shè)備備下年度度保養(yǎng)計計劃于每每年122月中旬旬報管理理處，保保養(yǎng)周期、級級別應(yīng)符符合本文文設(shè)備備保養(yǎng)、中中修、大大修周期期的規(guī)規(guī)定及合合同要求求。管理理處審核核、調(diào)整整后，與與管理處處保養(yǎng)范范圍內(nèi)的的設(shè)備備保養(yǎng)計計劃表匯匯總，于于每年112月下下旬報工工程部審審批，審審批后的

40、的設(shè)備保保養(yǎng)計劃劃工程部部、管理理處、專專業(yè)公司司各保留留一份。并并根據(jù)年年度保養(yǎng)養(yǎng)計劃制制定二二00 年 月月設(shè)備維維修保養(yǎng)養(yǎng)計劃表表。 2）設(shè)備中中修、大大修、更更新改造造計劃由由工程部部制定，并并審查確確定方案案，編制制或?qū)彶轭A(yù)算。 9.1.2 檢定計計劃計量器具檢檢定計劃劃由工程程部制定定。9.2 實實施9.2.11 按有關(guān)關(guān)制度、規(guī)規(guī)定及作作業(yè)指導(dǎo)導(dǎo)書要求求對設(shè)備備進(jìn)行保保養(yǎng)維修修。供方方負(fù)責(zé)設(shè)設(shè)備維修保養(yǎng)養(yǎng)合同委委托范圍圍內(nèi)的設(shè)設(shè)備維修修保養(yǎng)，可可采用供供方手冊冊的表格格作記錄錄，管理處工程程技術(shù)員員負(fù)責(zé)合合同委托托范圍外外的設(shè)備備維修保保養(yǎng)工作作。 9.2.22 發(fā)現(xiàn)設(shè)設(shè)備故障障

41、（不屬屬于工程程技術(shù)員員負(fù)責(zé)維維修范圍圍內(nèi)的故故障維修修），工工程技術(shù)員應(yīng)用故故障轉(zhuǎn)呈呈單立立即通知知供方，供供方接到到轉(zhuǎn)呈單單后，應(yīng)應(yīng)在半個個工作日日內(nèi)WII/SBB-0009設(shè)備備管理規(guī)規(guī)程 AA/1 6/13給管理處答答復(fù)，確確定維修修時間。一一時無法法解決的的問題應(yīng)應(yīng)給管理理處書面面說明，承承諾修復(fù)復(fù)時間。對對于重大大維修，工工程部應(yīng)應(yīng)派專業(yè)業(yè)工程師師進(jìn)行現(xiàn)現(xiàn)場監(jiān)督督、指導(dǎo)導(dǎo)。對于于供方不不能解決決的問題題，需要要向其它它專業(yè)公公司委托托維修時時，供方方負(fù)責(zé)人人應(yīng)先填填寫外外委維修修保養(yǎng)申申請表，維維修費用用在五百百元以下下的，由由管理處處負(fù)責(zé)人人批準(zhǔn)維維修。維維修費用用在五百百元以上

42、上的，經(jīng)經(jīng)管理處處負(fù)責(zé)人人同意，報報工程部部審核,呈報主主管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)批準(zhǔn)后后，再進(jìn)進(jìn)行修理理。若公公司進(jìn)行行發(fā)包，由由管理處處填寫外外委維修修保養(yǎng)申申請表按按上述程程序辦理理審批。維維修費用用較高的的項目，由由工程部部組織招招標(biāo)。關(guān)關(guān)鍵設(shè)備備發(fā)生故故障，造造成小區(qū)區(qū)停電、停停水或嚴(yán)嚴(yán)重影響響顧客生生活（不不含重大大設(shè)備事事故），應(yīng)應(yīng)按應(yīng)急急程序進(jìn)進(jìn)行搶修修。管理理處首先先應(yīng)電話話通知工工程部，并并立即組組織搶修修，恢復(fù)復(fù)設(shè)備功功能。搶搶修所用用的配件件、材料料標(biāo)識后后可按緊緊急放行行處理。事事后應(yīng)按按常規(guī)程程序補辦辦審批手手續(xù)。9.2.33 設(shè)備備中修、大大修、更更新改造造工程由由評審小小組選擇

43、擇供方（招招標(biāo)或指指定合格格的供方），組組織訂立立有關(guān)合合同，辦辦理合同同會簽手手續(xù)，并并由工程程部組織織有關(guān)人人員（相相關(guān)管理處技技術(shù)人員員、工程程部工程程師或聘聘請的專專業(yè)人員員）進(jìn)行行工程施施工監(jiān)督督。9.3 檢檢查9.3.11 維修保保養(yǎng)檢查查1）工程技技術(shù)員日日常對設(shè)設(shè)備進(jìn)行行巡視時時，應(yīng)對對設(shè)備重重點部位位進(jìn)行檢檢查（點點檢），并作好記錄錄。發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題及及時解決決，無法法解決的的問題提提交專業(yè)業(yè)公司解解決。設(shè)設(shè)備（、級設(shè)備備）“日常維維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)”計劃執(zhí)執(zhí)行情況況由管理理處負(fù)責(zé)責(zé)人檢查查。2）設(shè)備維維修完畢畢后，應(yīng)應(yīng)對設(shè)備備功能進(jìn)進(jìn)行檢定定，屬、級設(shè)備備由工程程部組織檢定并備備案。

44、屬級設(shè)備備由管理理處檢定定，所有有設(shè)備檢檢定記錄錄管理處處都應(yīng)備備案。3）設(shè)備中中修、大大修、更更新改造造工程竣竣工驗收收由工程程部組織織驗收。9.3.22 設(shè)備的的檢定 有功電能表表、無功功電能表表、水表表由煤氣氣表等相相關(guān)主管管監(jiān)督公公司（部部門）負(fù)負(fù)責(zé)定期期檢定，管管理處應(yīng)應(yīng)保護(hù)好好計量表表、柜上上的鉛封封，定期期對計量量表、柜柜上的數(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行行檢查，若若發(fā)現(xiàn)特特殊情況況應(yīng)報公公司工程程部。10設(shè)備備安全管管理10.1 持證上上崗與安安全檢查查從事特殊工工種作業(yè)業(yè)的員工工（電工工等），應(yīng)應(yīng)持有經(jīng)經(jīng)勞動部部門頒發(fā)發(fā)的有效效證件上上崗， WI/SB-0099設(shè)備管管理規(guī)程程 AA/1 7/1

45、3熟識設(shè)備的的操作規(guī)規(guī)程，了了解設(shè)備備的運行行情況。公公司工程程部每季季度對設(shè)設(shè)備安全全狀況進(jìn)進(jìn)行檢查查。10.2 安全事事故處理理程序當(dāng)管理處發(fā)發(fā)生設(shè)備備安全事事故后，應(yīng)應(yīng)立即通通知工程程班組。在在調(diào)查人人員未趕趕到現(xiàn)場場之前，應(yīng)盡可可能地保保護(hù)現(xiàn)場場，拍照照或錄象象。工程程班組應(yīng)應(yīng)組織人人員搶修修，保證證對顧客客的服務(wù)。事事后管理理處應(yīng)向向工程部部提交設(shè)設(shè)備安全全事故報報告，工工程部根根據(jù)管理理處的報報告及調(diào)查結(jié)結(jié)果，向向總經(jīng)理理提交設(shè)設(shè)備安全全事故調(diào)調(diào)查分析析報告，并并提出處處理意見見。11.設(shè)備備封存及及報廢管管理11.1 設(shè)備封封存擬封存的、級設(shè)備備由管理理處報工工程部，工工程部計計

46、劃安排排設(shè)備封封存前的的處理工工作（防防腐、防防護(hù)等）。封封存地點點應(yīng)保持持干燥、干干凈、安安全。管管理處應(yīng)應(yīng)定期檢檢查。封封存的設(shè)設(shè)備，應(yīng)應(yīng)貼封存存標(biāo)記，重重新啟用用時預(yù)先先保養(yǎng)一一次。11.2 設(shè)備報報廢對不能修復(fù)復(fù)或維修修后檢定定不合格格的設(shè)備備，由工工程技術(shù)術(shù)員填寫寫設(shè)備備停用/封存/報廢審審批表。經(jīng)經(jīng)管理處處負(fù)責(zé)人人同意后后，報工工程部審審核并呈呈報總經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)準(zhǔn)報廢。報報廢的設(shè)設(shè)備應(yīng)在在設(shè)備檔檔案中注注明報廢廢日期，封封存該設(shè)設(shè)備檔案案。設(shè)備備維修過過程中更更換下來來的器件件（報廢廢件）應(yīng)應(yīng)在設(shè)設(shè)備維修修記錄表表上寫寫明。報報廢的設(shè)設(shè)備及報報廢件，管管理處應(yīng)應(yīng)妥善保保管，并并統(tǒng)一填

47、填寫設(shè)設(shè)備停用用/封存存/報廢廢審批表表。 12.組織織對供方方的控制制12.1 供方的的選取類 提提供零星星設(shè)備維維修的維維修方。類 提提供設(shè)備備設(shè)施大大中修、更更新改造造工程承承包商。12.2 新供方方評價零星維修及及日常養(yǎng)養(yǎng)護(hù)須外外委由管管理處按按供方方初審記記錄初初審內(nèi)容容要求進(jìn)進(jìn)行評價價。符合合要求者者擬定為為合格供供方，列列入管理理處合格格供方名名單。當(dāng)當(dāng)發(fā)生設(shè)設(shè)備中修修大修、更更新改造造、缺陷陷整改、貴貴重材料料采購等等項目，應(yīng)應(yīng)由工程程部組織織公開招招標(biāo)或議議標(biāo)。除除邀約合合格的供供方參加加投標(biāo)外外，還應(yīng)應(yīng)邀請新新供方參參加。工工程部組組織評標(biāo)標(biāo)小組，負(fù)負(fù)責(zé)開標(biāo)標(biāo)、評標(biāo)標(biāo)。凡符

48、符合供供方初審審記錄初初審內(nèi)容容要求者者，擬定定為合格格的供方方，填寫寫供方初初審記錄錄，由總總經(jīng)理審審批通過過后，列列入合格格供方名名單。WI/SBB-0009設(shè)備備管理規(guī)規(guī)程 AA/1 8/1312.3 供方選選擇由管理處從從合格供供方中初初選23家符符合條件件者報評評審小組組審核，評評審小組組審核后后確定一一家報總總經(jīng)理批批準(zhǔn)并辦辦理合同同會簽手手續(xù)。中中修、大大修更新新改造等等工程由由工程部部組織公公開招標(biāo)標(biāo)，選定定2名擬擬中標(biāo)單單位報總總經(jīng)理決決策，確確定中標(biāo)標(biāo)單位。12.4 供方的的評價供方應(yīng)每年年至少進(jìn)進(jìn)行一次次評審。例例保、一一保、二二保工程程的供方方由管理理處進(jìn)行行評價，評評

49、審小組組審核，評評審結(jié)果果為不合合格的供供方從管管理處合合格供方方名單上上去掉。分分包中修修、大修修、更新新改造工工程的供供方按維維修供方方監(jiān)控評評價表進(jìn)進(jìn)行評價價。未發(fā)發(fā)生的條條款，不不評分，最最后計算算得分率率。得分分率855%為合合格。合合格供方方經(jīng)總經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)準(zhǔn)后列入入合格格供方名名單，以以備再選選用。評評價結(jié)果果為不合合格的分分包方，經(jīng)經(jīng)總經(jīng)理理簽字后后，將從從合格供供應(yīng)商名名單上去去掉。12.5 供方檔檔案工程部應(yīng)建建立并保保存設(shè)備備中修、大大修、更更新改造造工程的的合格供供方檔案案，檔案案內(nèi)容包括：評審審記錄、資資質(zhì)證書書或營業(yè)業(yè)執(zhí)照復(fù)復(fù)印件及及合格供供方名單單。管理理處建立立例

50、保、一保、二保保工程的的合格供供方檔案案，保存存所有合合格供方方的檔案案備查。12.6 工程質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督督及驗收收對類供方方的日常常檢查、監(jiān)監(jiān)督，由由管理處處進(jìn)行。管管理處應(yīng)應(yīng)按合同同或約定定及有關(guān)關(guān)維修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，對對供方是是否按維維修計劃劃、約定定進(jìn)行維維修、予予以確認(rèn)認(rèn)，對照照物業(yè)公公司標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，檢查查維修質(zhì)質(zhì)量是否否達(dá)標(biāo)。合合格則在在維修記記錄上簽簽字。管管理處的的確認(rèn)不不免除供供方對不不合格維維修進(jìn)行行返工、返返修的責(zé)責(zé)任。公公司每月月對物業(yè)業(yè)狀況進(jìn)進(jìn)行一次次檢查，發(fā)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量量問題，在在相關(guān)記記錄中記記錄并通通知管理理處。屬于供方的的問題，由由管理處處負(fù)責(zé)監(jiān)監(jiān)督其整整改。大大中修、更更新改造

51、造工程由由工程部部派有關(guān)關(guān)工程師師進(jìn)行現(xiàn)現(xiàn)場監(jiān)督督。工程程竣工后后，由供供方、管管理處、工工程部共共同組成成驗收組進(jìn)行驗收收。驗收收時應(yīng)核核對實物物工程量量是否與與設(shè)計圖圖紙相符符合，是是否滿足足實際使使用功能能要求。對對工程量量進(jìn)行實實測實量量。對分分部、分分項工程程按國家家有關(guān)驗驗評標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)行評評定，最最后評定定單位工工程是否否滿足合合同上的的質(zhì)量等等級。按按實際需需要及有有關(guān)規(guī)范范交接竣竣工圖及及使用說說明書。對對驗收中中發(fā)現(xiàn)的的質(zhì)量缺缺陷按議議定時限限整改后后進(jìn)行復(fù)復(fù)驗。驗驗收合格格后，由由三方在在工程程竣工驗驗收證明明簽字字蓋章后后，憑工工程結(jié)算算協(xié)議書書才能能結(jié)清工工程款。 WI/

52、SBB-0009設(shè)備備管理規(guī)規(guī)程 A/11 99/13313設(shè)備備技術(shù)檔檔案資料料管理13.1 設(shè)備技技術(shù)資料料設(shè)備技術(shù)資資料管理理按本文文7.22條執(zhí)行行，資料料的借閱閱應(yīng)辦理理相關(guān)手手續(xù)。13.2 質(zhì)量記記錄13.2.1 設(shè)備運運行記錄錄、巡查查記錄、值值班記錄錄由管理理處填寫寫保存。管管理處實實施保養(yǎng)、維修的的設(shè)備，由由管理處處工程技技術(shù)員填填寫記錄錄，分包包方實施施保養(yǎng)維維修的設(shè)設(shè)備，由分包方填填寫保養(yǎng)養(yǎng)記錄、維維修記錄錄。保養(yǎng)養(yǎng)檢查記記錄、維維修檢定定結(jié)論填填寫按本本文9.3.11條執(zhí)行行。管理理處工程程技術(shù)員員對所在在管理處處所有的的設(shè)備質(zhì)質(zhì)量記錄錄應(yīng)按時時間順序裝訂成冊冊保存。1

53、4設(shè)備備（機具具）的申申請、采采購、驗驗證、入入庫建帳帳14.1 申請根據(jù)小區(qū)正正常運作作或維修修需要，由由管理處處填寫購購置設(shè)備備申請報報告。經(jīng)經(jīng)管理處處負(fù)責(zé)人同意后，報報工程部部審核并并提出滿滿足使用用要求的的設(shè)備技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)，然后后呈報總總經(jīng)理批準(zhǔn)購置。購購置的設(shè)設(shè)備，管管理處均均應(yīng)建檔檔。14.2 采購采購人員應(yīng)應(yīng)對所采采購設(shè)備備的用途途、基本本要求、質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)等掌握握清楚。購購買時應(yīng)應(yīng)會同機具使用用人或申申請人共共同對設(shè)設(shè)備性能能、質(zhì)量量等作鑒鑒定。確確認(rèn)質(zhì)量量優(yōu)良、性性能完全符合要求求、使用用方法清清楚、有有合格證證書、價價格合適適才能辦辦理付款款提貨手手續(xù)。14.3 驗證對設(shè)備

54、（機機具）購購進(jìn)后，在在合同規(guī)規(guī)定期內(nèi)內(nèi)，由管管理處工工程技術(shù)術(shù)員會同同有關(guān)技技術(shù)人員員驗證，填填寫采采購設(shè)備備驗收表表。管管理處方方可辦理理入庫建建帳手續(xù)續(xù)。所有有購置的的設(shè)備均均應(yīng)在采采購記錄錄中登記記。14.4 對于臨臨時和緊緊急維修修所需物物品的采采購，工工程技術(shù)術(shù)員應(yīng)做做到先驗驗證后使使用，加強現(xiàn)場驗驗證，以以保證購購進(jìn)物品品是需要要的合格格品。事事后應(yīng)及及時補填填，填寫寫的采購購日期為實際際發(fā)生日日期，并并按要求求的標(biāo)識識標(biāo)明。14.5 入庫建建帳：建建帳規(guī)定定同7.4。 15.設(shè)備備完好率率設(shè)備完好率率 = 完好設(shè)設(shè)備臺數(shù)數(shù)/設(shè)備備總臺數(shù)數(shù)*1000%公式中的設(shè)設(shè)備均指指、級設(shè)備

55、備。設(shè)備備的功能能和參數(shù)數(shù)能達(dá)到到產(chǎn)品說說明書中中的技術(shù)術(shù) WI/SB-0099設(shè)備管管理規(guī)程程 A/11 10/13性能指標(biāo)就就視為完完好。每每年年底底由管理理處工程程技術(shù)員員對所管管轄設(shè)備備進(jìn)行一一次檢查查，對檢檢查結(jié)果果按公式式進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)計計算算，于112月115日之之前報工工程部，工工程部按按10%抽樣核核查，并并統(tǒng)計全全公司設(shè)設(shè)備完好好率。15.1 維修及及時率 用戶維修服務(wù)及時維修宗數(shù) 用戶維修服務(wù)及時維修宗數(shù)用戶維修服務(wù)總宗數(shù) 維修及及時率= 1000用戶維修服務(wù)總宗數(shù) 每年年底管管理處匯匯總統(tǒng)計計用戶戶維修服服務(wù)單計計算維修修及時率率，工程程部審查查核實。用用戶維修修服務(wù)單單中顧

56、顧客對上上門的用用戶維修修及時性性進(jìn)行評評價，若若顧客評評價為不不滿意，則則該宗維維修視為為不及時時。15.2 維修合合格率用戶維修服務(wù)合格維修宗數(shù) 用戶維修服務(wù)合格維修宗數(shù)用戶維修服務(wù)總宗數(shù)維修合格率率= 1000用戶維修服務(wù)總宗數(shù) 上門維修結(jié)結(jié)束后應(yīng)應(yīng)由客戶戶在用用戶維修修服務(wù)單單上對對維修服服務(wù)合格格簽名認(rèn)認(rèn)可，若若顧客對對維修服服務(wù)質(zhì)量量的評價價為不滿滿意，則則該宗維維修視為為不合格格。16.相關(guān)關(guān)文件及及記錄QR-SBB-0004 故故障轉(zhuǎn)呈呈單QR-SBB-0005 外外委維修修保養(yǎng)申申請表QR-SBB-0006 設(shè)設(shè)備維修修記錄表表QR-SBB-0007 設(shè)設(shè)備停用用/封存存/報

57、廢廢審批表表 QR-SBB-0008 采購購設(shè)備驗驗收表 QR-SBB-0009 機電電設(shè)備臺臺帳QR-SBB-0110 級設(shè)備備保養(yǎng)、檢檢查記錄錄表QR-SBB-0111 機電電設(shè)備統(tǒng)統(tǒng)計表QR-SBB-0112 設(shè)備備保養(yǎng)計計劃表QR-SBB-0113 維修修供方監(jiān)監(jiān)控評價價表QR-SBB-0114 事故故報告WI/SBB-0009設(shè)備備管理規(guī)規(guī)程 A/1 11/13QR-SBB-0115工工程竣工工驗收證證明QR-SBB-0116工程結(jié)結(jié)算協(xié)議議書QR-SBB-0332設(shè)設(shè)備標(biāo)示示卡QR-SBB-0334設(shè)設(shè)施設(shè)備備日巡查查表QR-SBB-0446二二00 年 月月設(shè)備維維修保養(yǎng)養(yǎng)計劃表

58、表設(shè)備保養(yǎng)養(yǎng)、中修修、大修修周期 WI/SB-0099設(shè)備管管理規(guī)程程 A/1 12/13 設(shè)備代代碼及分分類代碼設(shè)備類別名名稱01水泵02風(fēng)機03變壓器04空調(diào)(分體體及窗式式空調(diào)、風(fēng)風(fēng)扇等)05消防設(shè)備(包括報報警控制制器(屏).巡檢箱箱.)06公用天線、對對講報警警系統(tǒng)(包括對對講主機機、視頻頻監(jiān)視器器等) 防盜盜監(jiān)視系系統(tǒng)07電氣柜(箱箱)(包括括高壓開開關(guān)柜.低壓配配電柜.控制柜柜(箱).照明明配電箱箱.電表箱箱等)08維修機具(包括水水、電等等的維修修機具)09食堂設(shè)備10清潔設(shè)備11交通設(shè)備(包括機機動車輛輛、擋車車器等)12保安通訊設(shè)設(shè)備(包括手手持式對對講機)13辦公設(shè)備14

59、路燈15游泳池設(shè)備備WI/SBB-0009設(shè)備備管理規(guī)規(guī)程 AA/1 13/113設(shè)備保養(yǎng)、中中修、大大修周期期序號設(shè)備編號名稱日常維護(hù)保保養(yǎng)周期期一級保養(yǎng)周周期二級保養(yǎng)周周期中修周期大修周期0101生活水泵每月每季每年三年六年0201消防水泵每月每季每年五年八年0302風(fēng)機每季每年五年八年0403濕式變壓器器每半年每年/0504空調(diào)每月每半年每年三年六年0605火災(zāi)報警系系統(tǒng)每月每季每年/0706消防聯(lián)動控控制柜每月每季每年/0807公共天線系系統(tǒng)每半年每年/0907對講報警系系統(tǒng)/每季每年/1007防盜監(jiān)視系系統(tǒng)每月每季每年/1108低壓配電柜柜每月半年每年/1208高壓開關(guān)柜柜每月每年/

60、 注:逢高高級保養(yǎng)養(yǎng)的，低低級保養(yǎng)養(yǎng)可以不不再做。 對級設(shè)備備，采用用事后維維修,每年進(jìn)進(jìn)行一次次保養(yǎng)。WI/SBB-010測測量設(shè)備備管理規(guī)規(guī)程 A/O 1/441目的確保測量設(shè)設(shè)備能滿滿足使用用要求。2適用范范圍測量設(shè)備的的管理3程序要要點3.1 測測量設(shè)備備的范圍圍3.1.11 維護(hù)和和檢修設(shè)設(shè)備用。3.2 測測量設(shè)備備配置的的要求3.2.11 量程滿滿足使用用要求。3.2.22 最大量量程、最最小分度度值和精精度等級級滿足被被測對象象精密度度、準(zhǔn)確確度的要要求。3.3 測測量設(shè)備備的采購購3.3.11 工程技技術(shù)員應(yīng)應(yīng)根據(jù)測測量設(shè)備備的現(xiàn)狀狀和需要要，提出出采購計計劃或申申請,經(jīng)經(jīng)管理