中國房地產(chǎn)信托的運作模式

1、精品word文檔值得下載值得擁有中國房地產(chǎn)信托的運作模式我國房地產(chǎn)投資信托分為資金信托和財產(chǎn)信托兩大類。集合資金信托又可以細 分為債權(quán)類投資信托、股權(quán)類投資信托和組合投資信托。還有衍生的租賃權(quán)投資信 托模式等。（1）債權(quán)投資信托模式債權(quán)投資信托是一種初級的信托產(chǎn)品，當房地產(chǎn)開發(fā)公司項目開發(fā)過程中缺乏 資金時，信托投資機構(gòu)籌集資金，按照貸款的流程發(fā)放貸款給房地產(chǎn)開發(fā)公司，填 補其資金缺口，開發(fā)公司在信托計劃期限屆滿時，將資金和貸款利息償還給信托機 構(gòu)。而信托機構(gòu)在固定時點向投資者支付收益，并于期滿時將最后一期信托受益和 本金償還投資者。根據(jù)投資于房地產(chǎn)開發(fā)項目階段的不同，出現(xiàn)了以下兩種形式：開發(fā)

2、前期貸款商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款必須在“四證”辦齊后才可進行。對于自由資金不 足，進度達不到銀行貸款條件的項目，便可以通過信托貸款形式取得資金，用于征 地、拆遷等前期投入，在達到銀行貸款的條件之后，開發(fā)商就會利用這段時間差把 成本較高的信托貸款還了，而改用銀行貸款進行項目建設(shè)。后期貸款2004年1月，今典集團與北京國際信托有限公司聯(lián)手推出了 “蘋果消費信托項 目”。該項目將募集到的資金給蘋果社區(qū)的購房人提供短期住宅消費貸款，將信托資 金運用于房地產(chǎn)消費領(lǐng)域，其收益直接來源于貸款人支付的貸款利息，相當于在項 目封頂之前的一段時間內(nèi)代替了銀行按揭貸款。我國債權(quán)投資信托特征從某種意義上說，中國房地產(chǎn)

3、信托與其說是房地產(chǎn)公司精品word文檔值得下載值得擁有精品word文檔值得下載值得擁有 的融資渠道，不如說是房地產(chǎn)公司在項目取得銀行貸款資格之前向信托公司借用的“過橋費，模式與貸款無異，只不過放貸者從銀行變成了信托公司。在這種方式下， 風險控制手段主要是通過有一定實力和信譽的機構(gòu)提供貸款擔保，少數(shù)信托計劃利 用政府財政支持或商業(yè)銀行擔保。與商業(yè)銀行貸款相比，信托貸款有以下幾個特點: 期限較短，對資金及收益安全性較高，利率相對較低，適用于滾動式開發(fā)形式。但 是單純依靠信托資金開發(fā)規(guī)模受到限制，信托投資機構(gòu)憑借現(xiàn)有的實力也無法承受 其中的信用風險。特別是按照212號文有關(guān)規(guī)定，如果繼續(xù)給項目開發(fā)貸

4、款，二級 以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、“四證”齊全、35%的自有資金等條件等于將信托投資機構(gòu)和 商業(yè)銀行擺到了同一個競爭線上，但是銀行資金的實力雄厚、融資成本之低是信托 投資機構(gòu)無法企及的。(2)股權(quán)投資信托模式股權(quán)投資信托的特征 在房地產(chǎn)股權(quán)投資信托中，信托投資公司將信托資金以股 權(quán)的方式投資，派出董事或財務人員參與項目管理，成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn) 項目所有者，直接經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目，并根據(jù)在房地產(chǎn)企業(yè)中所占的股 權(quán)比例或房地產(chǎn)項目所有情況，獲得經(jīng)營所得，作為信托投資收益的來源。一般來 說，信托投資公司購買并經(jīng)營的房地產(chǎn)物業(yè)，都是寫字樓、商場、倉庫、住宅等有 穩(wěn)定現(xiàn)金流的收益性房地產(chǎn)。有

5、物業(yè)管理和經(jīng)營能力的信托投資公司自行管理，或 者聘請專業(yè)的物業(yè)管理機構(gòu)進行管理，通過獲取租金收入或變賣房地產(chǎn)獲得增值收 入。這種方式相當于房地產(chǎn)金融租賃的形式(接近于美國REITs形式)，一些實力雄 厚的外資商業(yè)企業(yè)，比如沃爾瑪、家樂福等，其經(jīng)營理念一般是只租不買且租期較 長，是潛在合作對象。股權(quán)投資信托的創(chuàng)新模式一股權(quán)證券化投資信托精品word文檔值得下載值得擁有精品word文檔值得下載值得擁有股權(quán)證券化投資信托，又叫夾層融資、過橋股權(quán)等。在此類信托中，信托投資 公司成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)所有者之后并不直接經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項 目，而是與相關(guān)當事人簽訂協(xié)議（一般為房地產(chǎn)企業(yè)原股東或房

6、地產(chǎn)項目原所有者）， 約定在一定時間后，相關(guān)當事人按約定價格回購信托投資公司的股權(quán)或所有權(quán)（溢 價部分為信托投資收益）。股權(quán)證券化信托的目的不是長期控制某家房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)，而是通過資金運作達到預期的理財效果，為委托人謀取收益，獲取信托報酬。 信托期限結(jié)束后，股份或者由開發(fā)商或公司回購，或者到期拍賣。股權(quán)證券化信托運作特征股權(quán)證券化信托方式在項目初期股權(quán)注資，在分紅時只采用固定比例，信托資 金只要在一段時間內(nèi)取得一個合理的回報，并不要求與開發(fā)商分享最終利潤。這樣 既滿足了開發(fā)商股本金的要求，開發(fā)商也沒有喪失對項目的實際控制權(quán)，開發(fā)商仍 然保留大部分利潤。本質(zhì)上具有優(yōu)先股和次級債權(quán)的性質(zhì)，沒有表

7、決權(quán)，在合同中 固定回報率，不參與利潤分成。根據(jù)新的公司法規(guī)定：股東的出資比例、表決權(quán)、分紅比例都可以不一致，由 股東在公司章程中約定。所以，信托公司成為項目公司的股東之后，可以根據(jù)需要 在合同中和開發(fā)商進行約定，靈活性增加。信托公司放棄一部分管理權(quán)和表決權(quán)， 換取優(yōu)先分紅的權(quán)利。在這種信托方式中，信托公司只作為一個金融機構(gòu)，不介入 房地產(chǎn)開發(fā)過程。但是為了防止風險，有時候也可以設(shè)計一票否決權(quán)等約束項目公 司的行為。股權(quán)證券化信托的出現(xiàn)，一方面使得信托投資公司繞開的單一債權(quán)信托的政策 敏感區(qū)域，得到了新的生存空間；另一方面又使回報周期短的債權(quán)投資模式得以保 留。在銀行信貸、信托兩個融資渠道相繼

8、受到限制之后，此類投資信托的無疑為他精品word文檔值得下載值得擁有精品word文檔值得下載值得擁有們提供了新的融資渠道。（3）組合投資信托組合投資信托，是一種兼顧股權(quán)和債權(quán)的混合信托產(chǎn)品，可以根據(jù)市場的實際 情況搭配不同的收益率和風險，調(diào)整各種資金投向的比例。信托投資公司以股權(quán)信 托和債權(quán)信托相結(jié)合的方式進入房地產(chǎn)項目。信托公司與委托人在合同中對信托資 金的使用方式加以明確的規(guī)定，受托人按照合同約定的比例，以股權(quán)和貸款融資的 方式組合運用，具有較強的靈活性。因此可以看出，組合投資信托中存在兩種權(quán)益 關(guān)系：股權(quán)和債權(quán)。股權(quán)分享公司收益，債權(quán)獲取穩(wěn)定的利息。（4）租賃權(quán)投資信托租賃權(quán)投資信托的運

9、作租賃權(quán)投資信托指的是委托人將其合法擁有的資金交付給信托公司，購買物業(yè) 的租賃權(quán)。投資者在購買租賃權(quán)后自己并不參與經(jīng)營，而是委托信托公司進行統(tǒng)一 的管理，享受回報。租賃期滿后，由物業(yè)所有者或承租方回購商鋪剩余年限的租賃 權(quán)。租賃權(quán)投資信托一般只限于商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓。租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的就是 用現(xiàn)有的資產(chǎn)為公司或項目融資，改善現(xiàn)金流水平，與財產(chǎn)信托類似。但是從信托 財產(chǎn)交付的原始形態(tài)來看，租賃權(quán)信托屬于集合資金信托的范圍，因此在發(fā)行上仍 受200份的限制。（5）受益權(quán)轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)信托與上述幾種資金信托不同，房地產(chǎn)類財產(chǎn)信托設(shè)立的前提是：委托人必須提供 已經(jīng)存在并具有較強現(xiàn)金流和變現(xiàn)能力的房地產(chǎn)類

10、信托財產(chǎn)，然后委托給信托投資 公司，設(shè)立財產(chǎn)信托。委托人取得信托受益權(quán)，委托人再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資 者并取得相應利益實現(xiàn)融資，或者將受益權(quán)抵押進行債務融資，目的是用現(xiàn)有的資 精品word文檔值得下載值得擁有精品word文檔值得下載值得擁有 產(chǎn)為公司或項目融資，改善現(xiàn)金流水平。財產(chǎn)信托在操作過程上，與租賃權(quán)投資信托剛好相反。它的優(yōu)勢在于不屬于資金信托，可以不受合同份數(shù)的限制。財產(chǎn)信托的特征 這種融資方式最大特點是幾乎不用額外的擔保，是以企業(yè)資產(chǎn) 的未來預期現(xiàn)金流入作為信用基礎(chǔ)，不僅發(fā)揮了隔離信托風險的功能，而且作為財 產(chǎn)信托可以適當規(guī)避資金信托合同不得超過200份的限制，籌得更多低成本的資金

11、。 信托財產(chǎn)不屬于信托投資公司的固有財產(chǎn)，當受托人破產(chǎn)清算時，信托財產(chǎn)不屬于 破產(chǎn)財產(chǎn)，不參與對債權(quán)人的分配。對于委托人而言，當委托人破產(chǎn)清算時，信托 財產(chǎn)也不得被清算。（6）我國房地產(chǎn)投資信托模式的比較上述的幾種房地產(chǎn)投資信托在操作過程中并沒有完全的區(qū)分，在某些方面都有 相通之處，有的已經(jīng)接近REITs的運作模式。股權(quán)投資信托和股權(quán)證券化投資信托股權(quán)投資信托和股權(quán)證券化投資信托同屬于資金信托，通過股權(quán)投資的方式獲得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者房地產(chǎn)項目的所有權(quán)， 獲得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營收益。前者類似于普通股的性質(zhì)，通過投資者擁有的股權(quán)比例 獲取收益，后者則具有優(yōu)先股的性質(zhì)，按照協(xié)議獲取固定的回報。股權(quán)投資

12、信托和租賃權(quán)投資信托 房地產(chǎn)租賃權(quán)信托與股權(quán)投資信托的不同之處 在于，房地產(chǎn)投資信托是一種長期穩(wěn)定性的投資，而租賃權(quán)信托以一種短期信托憑 證的形式發(fā)行，具有短期性和優(yōu)先股的特征，一般只限于商業(yè)房地產(chǎn)。兩者在操作 和盈利方式上并沒有本質(zhì)的區(qū)別。租賃權(quán)投資信托和財產(chǎn)信托租賃權(quán)投資信托屬于資金信托，而受益權(quán)轉(zhuǎn)讓屬于財產(chǎn)信托。在這兩種信托中，投資者都是通過購買一定年限（部分）經(jīng)營受益權(quán)， 獲取租金收入。前面提到的4種基本信托模式在我國基本上都是在房地產(chǎn)開發(fā)階段精品word文檔值得下載值得擁有精品word文檔值得下載值得擁有服務，只有后2種是以現(xiàn)有房地產(chǎn)資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流為信托基礎(chǔ)。我國房地產(chǎn)投資信托模式與REITs的比較信托資產(chǎn)權(quán)益關(guān)系主要收入來源特性收益與風險債權(quán)信托資金信托債權(quán)貸款利息債券穩(wěn)定較低股權(quán)信托資金信托所有權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營利潤普通股不定較高股權(quán)證券 化