房地產(chǎn)行業(yè)下半年投資策略報(bào)告

1、行業(yè)報(bào)告房地產(chǎn)行業(yè)投資策略報(bào)告行業(yè)報(bào)告房地產(chǎn)行業(yè)投資策略報(bào)告 PAGE 30本報(bào)告是為特定客戶和其他專業(yè)人士提供的參考資料。文中所有內(nèi)容均代表個(gè)人觀點(diǎn)。本公司力求報(bào)告內(nèi)容的準(zhǔn)確可靠，但并不對(duì)報(bào)告內(nèi)容及所引用資料的準(zhǔn)確性和完整性作出任何承諾和保證。本公司不會(huì)承擔(dān)因使用本報(bào)告而產(chǎn)生的法律責(zé)任。本報(bào)告未經(jīng)授權(quán)不得復(fù)印、轉(zhuǎn)發(fā)或向特定讀者群以外的人士傳閱，如需引用或轉(zhuǎn)載本報(bào)告，務(wù)必與本研究所聯(lián)系，否則后果自負(fù)。 PAGE 30本報(bào)告是為特定客戶和其他專業(yè)人士提供的參考資料。文中所有內(nèi)容均代表個(gè)人觀點(diǎn)。本公司力求報(bào)告內(nèi)容的準(zhǔn)確可靠，但并不對(duì)報(bào)告內(nèi)容及所引用資料的準(zhǔn)確性和完整性作出任何承諾和保證。本公司不會(huì)

2、承擔(dān)因使用本報(bào)告而產(chǎn)生的法律責(zé)任。本報(bào)告未經(jīng)授權(quán)不得復(fù)印、轉(zhuǎn)發(fā)或向特定讀者群以外的人士傳閱，如需引用或轉(zhuǎn)載本報(bào)告，務(wù)必與本研究所聯(lián)系，否則后果自負(fù)。請(qǐng)參閱后面每頁(yè)頁(yè)腳的重要說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)分析房地產(chǎn)行業(yè)下半年投資策略報(bào)告興證研第20050134號(hào)房地產(chǎn)行業(yè)分析房地產(chǎn)行業(yè)下半年投資策略報(bào)告興證研第20050134號(hào)房地產(chǎn)行業(yè)下半年投資策略報(bào)告 評(píng)評(píng)級(jí)：回回避（下下調(diào)）投資要點(diǎn)下半年，政政策調(diào)控控依然是是影響房房地產(chǎn)行行業(yè)的主主導(dǎo)因素素，而政政策調(diào)控控目標(biāo)是是“調(diào)整房房源供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)、抑抑制不合合理需求求”，并會(huì)會(huì)將政策策取向主主要集中中于對(duì)控控制不合合理需求求的過(guò)快快增長(zhǎng)上上，目前前政府已已出臺(tái)或或

3、將要出出臺(tái)包括括貨幣政政策、土土地政策策、稅收收政策和和金融政政策等在在內(nèi)的多多種政策策措施，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)施施以調(diào)控控“組合拳拳”，力圖從根根本上抑抑制房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的過(guò)熱熱狀態(tài)，擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)“泡沫”，最終使房地產(chǎn)價(jià)格趨向于合理。下半年，房房地產(chǎn)上上市公司司將會(huì)面面臨較大大的政策策調(diào)控風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，雖雖然政策策調(diào)控產(chǎn)產(chǎn)生的負(fù)負(fù)面影響響在部分分上市公公司20005年年經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)中不不一定能能夠充分分顯現(xiàn)，但但這種影影響無(wú)疑疑將會(huì)是是長(zhǎng)期而而殘酷的的。由于于行業(yè)內(nèi)內(nèi)受政策策風(fēng)險(xiǎn)的的影響程程度存在在較大差差異，使使行業(yè)內(nèi)內(nèi)以住宅宅房產(chǎn)為為主業(yè)的的上市公公司受到到較大打打擊，而而以商業(yè)業(yè)房產(chǎn)為

4、為主業(yè)的的上市公公司則影影響較小小。另外外，行業(yè)業(yè)分化將將加速行行業(yè)內(nèi)的的重新洗洗牌，行行業(yè)內(nèi)企企業(yè)將會(huì)會(huì)出現(xiàn)“強(qiáng)者恒恒強(qiáng)、弱弱者退出出”的發(fā)展展格局。我我們對(duì)房房地產(chǎn)行行業(yè)的投投資評(píng)級(jí)級(jí)近期下下調(diào)為“回避”，遠(yuǎn)期期為“中性”。政策調(diào)控預(yù)期加大助推行業(yè)增速放緩2005/3/4相關(guān)研究下半年，雖雖然房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)存在較較大投資資風(fēng)險(xiǎn)，但但是我們們依然認(rèn)認(rèn)為個(gè)別別上市公公司的投投資機(jī)會(huì)會(huì)依然存存在。我我們建議議從兩個(gè)個(gè)視角來(lái)來(lái)選擇應(yīng)應(yīng)該重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注的的上市公公司：一一是在住住宅物業(yè)業(yè)類(lèi)上市市公司中中具有品品牌優(yōu)勢(shì)勢(shì)和規(guī)模模實(shí)力、融融資能力政策調(diào)控預(yù)期加大助推行業(yè)增速放緩2005/3/4相關(guān)研究重點(diǎn)公

5、司投投資評(píng)級(jí)級(jí)研究員：研究員：任壯（021）68419393-2005年06月03日03年EPPS04年EPPS05年EPPS每股凈資產(chǎn)產(chǎn)投資評(píng)級(jí)萬(wàn)科A0.23880.38660.532.84中性金融街0.45660.67770.632.69審慎推薦小商品城0.52220.831.366.83審慎推薦研究員：王品（021）68419393-1026 HYPERLINK mailto:pin678 pin6782005年05月31日研究員：王品（021）68419393-1026 HYPERLINK mailto:pin678 pin6782005年05月31日TOC o 1-3 h z HYP

6、ERLINK l _Toc105729551 2005年年上半年年房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)景景氣度下下滑 PAGEREF _Toc105729551 h 3 HYPERLINK l _Toc105729552 下半年房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)仍將以以政策調(diào)調(diào)控為“主基調(diào)調(diào)” PAGEREF _Toc105729552 h 4 HYPERLINK l _Toc105729553 稅收政策：調(diào)控房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的“武器” PAGEREF _Toc105729553 h 6 HYPERLINK l _Toc105729554 金融政策：調(diào)控房房地產(chǎn)供供需結(jié)構(gòu)構(gòu)的“利刃” PAGEREF _Toc105729554 h 7 H

7、YPERLINK l _Toc105729555 貨幣政策：加息將將是最后后的“殺手锏锏” PAGEREF _Toc105729555 h 8 HYPERLINK l _Toc105729556 下半年房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)發(fā)展趨趨勢(shì)及對(duì)對(duì)上市公公司的影影響 PAGEREF _Toc105729556 h 8 HYPERLINK l _Toc105729557 行業(yè)景氣度度將會(huì)持持續(xù)下降降，房地地產(chǎn)價(jià)格格走勢(shì)出出現(xiàn)小幅幅振蕩 PAGEREF _Toc105729557 h 8 HYPERLINK l _Toc105729558 宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)調(diào)控將加加速房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的分化化 PAGEREF _Toc10

8、5729558 h 9 HYPERLINK l _Toc105729559 行業(yè)內(nèi)的重重新“洗牌”將為優(yōu)優(yōu)勢(shì)企業(yè)業(yè)帶來(lái)機(jī)機(jī)遇 PAGEREF _Toc105729559 h 11 HYPERLINK l _Toc105729560 許多上市公公司20005年年的經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)績(jī)受受政策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)影響響較小 PAGEREF _Toc105729560 h 11 HYPERLINK l _Toc105729561 重點(diǎn)上市公公司分析析 PAGEREF _Toc105729561 h 11TOC h z t 1圖頭 c HYPERLINK l _Toc105557959 圖1：國(guó)房房景氣指指數(shù)運(yùn)行行情況 PA

9、GEREF _Toc105557959 h 3 HYPERLINK l _Toc105557960 圖2：20005年年下半年年政策對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格調(diào)調(diào)控的運(yùn)運(yùn)行機(jī)制制 PAGEREF _Toc105557960 h 6 HYPERLINK l _Toc105557961 圖3：我國(guó)國(guó)未來(lái)城城鎮(zhèn)人口口及家庭庭規(guī)模變變化情況況 PAGEREF _Toc105557961 h 9 HYPERLINK l _Toc105557962 圖4：萬(wàn)科科A近年來(lái)來(lái)業(yè)績(jī)變變化情況況（單位位：%） PAGEREF _Toc105557962 h 12 HYPERLINK l _Toc105557963 圖5：小

10、商商品城近近年來(lái)業(yè)業(yè)績(jī)變化化情況（單單位：%） PAGEREF _Toc105557963 h 13 HYPERLINK l _Toc105557964 圖6：金融融街近年年來(lái)業(yè)績(jī)績(jī)變化情情況（單單位：%） PAGEREF _Toc105557964 h 13TOC h z t 2表頭 c HYPERLINK l _Toc105557985 表1：近年年來(lái)政府府出臺(tái)的的有關(guān)房房地產(chǎn)行行業(yè)的調(diào)調(diào)控政策策 PAGEREF _Toc105557985 h 5 HYPERLINK l _Toc105557986 表2：個(gè)人人房貸月月供支出出對(duì)加息息的敏感感性分析析 PAGEREF _Toc105557

11、986 h 8 HYPERLINK l _Toc105557987 表3：部分分房地產(chǎn)產(chǎn)上市公公司20004年年上海地地區(qū)業(yè)務(wù)務(wù)比重 PAGEREF _Toc105557987 h 10 HYPERLINK l _Toc105557988 表4：重點(diǎn)點(diǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)上市公公司20005年年盈利預(yù)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc105557988 h 142005年年上半年年房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)景景氣度下下滑2004上半年房地產(chǎn)行業(yè)景氣度持續(xù)下滑，但房?jī)r(jià)依然上漲。上半年，在在國(guó)家宏宏觀調(diào)控控與政策策打壓下下，房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)景氣度度持續(xù)下下滑，但但房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格依依然上漲漲。根據(jù)據(jù)國(guó)家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)現(xiàn)，截止止2

12、0005年4月份，“國(guó)房景景氣指數(shù)數(shù)”為1011.900，比3月份下下降0.29點(diǎn)點(diǎn)，比去去年同月月下降33.433點(diǎn)。可見(jiàn)見(jiàn)，由于于房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)、土土地開(kāi)發(fā)發(fā)指數(shù)及及資金來(lái)來(lái)源明顯顯下滑，帶帶動(dòng)國(guó)房房景氣指指數(shù)從年年初1005.332點(diǎn)調(diào)調(diào)整至44月末的的1011.900點(diǎn)。而而由于政政策作用用具有一一定的滯滯后性，房房地產(chǎn)銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格指數(shù)依依然逆市市走高，但但估計(jì)上上半年的的此類(lèi)指指數(shù)將會(huì)會(huì)有所下下滑。具具體分類(lèi)類(lèi)指數(shù)情情況如下下：2004上半年房地產(chǎn)行業(yè)景氣度持續(xù)下滑，但房?jī)r(jià)依然上漲。圖1：國(guó)房房景氣指指數(shù)運(yùn)行行情況資料來(lái)源：中國(guó)房房地產(chǎn)信信息網(wǎng)土地開(kāi)發(fā)面面積分類(lèi)類(lèi)指數(shù)為為93.46，比

13、比3月份份下降11.522點(diǎn)，比比去年同同月下降降6.664點(diǎn)。11-4月月份，全全國(guó)完成成開(kāi)發(fā)土土地面積積46222萬(wàn)平平方米，同同比下降降12.1%。商品房空置置面積分分類(lèi)指數(shù)數(shù)為1002.332，比比3月份份下降11.022點(diǎn)，比比去年同同月下降降4.552點(diǎn)。44月末，全全國(guó)商品品房空置置面積為為102263萬(wàn)萬(wàn)平方米米，同比比增長(zhǎng)66.9%。其中中，商品品住宅空空置面積積為59971萬(wàn)萬(wàn)平方米米，增長(zhǎng)長(zhǎng)0.88%。本年資金來(lái)來(lái)源分類(lèi)類(lèi)指數(shù)為為99.35，比比3月份份下降00.322點(diǎn)，比比去年同同月下降降8.992點(diǎn)。11-4月月份，全全國(guó)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)本本年資金金來(lái)源累累計(jì)為6

14、61444億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)26.6%。商品房銷(xiāo)售售價(jià)格分分類(lèi)指數(shù)數(shù)為1110.557，比比3月份份下降00.633點(diǎn)，比比去年同同月上升升6.664點(diǎn)。11-4月月份，全全國(guó)商品品房平均均銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格同比比上漲112.55%。其其中，商商品住宅宅平均銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格上漲113.66%，商商業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)用房銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格上漲110.55%，辦辦公樓銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格上漲22.5%。房屋施工面面積分類(lèi)類(lèi)指數(shù)為為1011.755，比33月份上上升0.99點(diǎn)點(diǎn)，比去去年同月月下降77.800點(diǎn)。11-4月月份，全全國(guó)累計(jì)計(jì)施工面面積9.63億億平方米米，同比比增長(zhǎng)220%。其其中，住住宅施工工面積77.422億平方方

15、米，增增長(zhǎng)199.3%；辦公公樓施工工面積443822萬(wàn)平方方米，增增長(zhǎng)222.8%；商業(yè)業(yè)營(yíng)業(yè)用用房施工工面積11.211億平方方米，增增長(zhǎng)211.9%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資分分類(lèi)指數(shù)數(shù)為1000.117，比比3月份份上升11.099點(diǎn)，比比去年同同月下降降4.116點(diǎn)。11-4月月份，全全國(guó)累計(jì)計(jì)完成房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資34005億元元，同比比增長(zhǎng)225.99%。其其中，完完成住宅宅投資222577億元，增增長(zhǎng)244%。完完成經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房投資997億元元，下降降17.9%，占占房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資的比比重由去去年同期期的4.4%下下降到22.8%。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的原因是由多方面因素綜合導(dǎo)致的，但

16、“賣(mài)方市場(chǎng)”為主導(dǎo)也是主要原因之一。目前房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)表表現(xiàn)的突突出問(wèn)題題是部分分地區(qū)的的房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格上上漲過(guò)快快，這成成為制約約房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)健健康發(fā)展展的主要要不穩(wěn)定定因素。我我們認(rèn)為為，房?jī)r(jià)價(jià)過(guò)快上上漲的原原因是由由多方面面因素綜綜合導(dǎo)致致的，包包括土地地價(jià)格上上漲、建建筑安裝裝材料價(jià)價(jià)格上漲漲、新建建住宅品品質(zhì)提升升、中低低價(jià)位商商品住房房供應(yīng)比比重下降降、投資資和投機(jī)機(jī)性購(gòu)房房的拉動(dòng)動(dòng)、地根根和銀根根緊縮，消消費(fèi)者對(duì)對(duì)房?jī)r(jià)的的預(yù)期、宏宏觀調(diào)控控措施抑抑制了商商品房供供應(yīng)量的的增加等等等因素素都是推推動(dòng)房地地產(chǎn)價(jià)格格增長(zhǎng)的的因素。另另外，應(yīng)應(yīng)該承認(rèn)認(rèn)，我國(guó)國(guó)目前的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)在在一定程程

17、度上還還是“賣(mài)方市市場(chǎng)”，由于于信息不不對(duì)稱造造成了房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商對(duì)對(duì)資源的的相對(duì)壟壟斷，賣(mài)賣(mài)方在利利益驅(qū)使使下采取取不正常常手段拉房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的原因是由多方面因素綜合導(dǎo)致的，但“賣(mài)方市場(chǎng)”為主導(dǎo)也是主要原因之一。下半年房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)仍將以以政策調(diào)調(diào)控為“主基調(diào)調(diào)”2005年政策調(diào)控開(kāi)始偏向?qū)π枨笠环降囊种疲易⒁庳泿?、稅收、行政手段等多種政策調(diào)控手段并用，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)施以政策調(diào)控“組合拳”。在今年3月月4日的的政策策調(diào)控預(yù)預(yù)期加大大助推推行業(yè)增增速放緩緩的報(bào)報(bào)告中，我我們就明明確指出出：“房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)在在經(jīng)歷220044年的“過(guò)熱”增長(zhǎng)后后，國(guó)家家的政策策調(diào)控在在20005年將將會(huì)更加加

18、嚴(yán)厲，直直至房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的增速速控制在在政府認(rèn)認(rèn)為“可容忍忍”的范圍圍內(nèi)?！倍撕蠛笳哒{(diào)調(diào)控的“密集轟轟炸”則證實(shí)實(shí)了我們們的觀點(diǎn)點(diǎn)。我們們注意到到，國(guó)家家對(duì)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的政策策調(diào)控不不是從今今年開(kāi)始始，而是是可以追追溯到220033年，當(dāng)當(dāng)時(shí)主要要為了消消除行業(yè)業(yè)內(nèi)的不不穩(wěn)定因因素，控控制投資資規(guī)模，但但由于大大量外資資和地下下資金以以不同的的渠道流流入房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)而未取取得實(shí)際際調(diào)控效效果。220044年4月月以后，國(guó)國(guó)務(wù)院主主導(dǎo)的各各行業(yè)的的總體宏宏觀調(diào)控控政策才才陸續(xù)出出臺(tái)，并并注意從從供給、需需求兩方方面來(lái)加加大市場(chǎng)場(chǎng)化調(diào)控控力度。從從今年已已經(jīng)出臺(tái)臺(tái)的調(diào)控控措施來(lái)來(lái)看，政政

19、府開(kāi)始始重點(diǎn)偏偏向?qū)π栊枨笠环椒降囊种浦疲仪易⒁庳涁泿?、金金融、稅稅收、行行政手段段等多種種政策調(diào)調(diào)控手段段并用。因因此，今今后政府府如果認(rèn)認(rèn)為有必必要，將將會(huì)對(duì)房房地產(chǎn)行行業(yè)繼續(xù)續(xù)施以“市場(chǎng)化化、多角角度、大大力度”的政策策調(diào)控“組合拳拳”，將房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格漲幅幅控制在在政府認(rèn)認(rèn)為“可容忍忍2005年政策調(diào)控開(kāi)始偏向?qū)π枨笠环降囊种?，而且注意貨幣、稅收、行政手段等多種政策調(diào)控手段并用，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)施以政策調(diào)控“組合拳”。表1：近年年來(lái)政府府出臺(tái)的的有關(guān)房房地產(chǎn)行行業(yè)的調(diào)調(diào)控政策策時(shí)間出臺(tái)政策政策的主要要內(nèi)容及及影響2002年年月國(guó)土資源部部下發(fā)招招標(biāo)拍賣(mài)賣(mài)掛牌出出讓國(guó)有有土地使使用權(quán)規(guī)規(guī)

20、定促進(jìn)國(guó)有土土地使用用權(quán)通過(guò)過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式式出讓。2003年年6月國(guó)土資源部部下發(fā)協(xié)協(xié)議出讓讓國(guó)有土土地使用用權(quán)規(guī)定定規(guī)范協(xié)議出出讓國(guó)有有土地使使用權(quán)2003年年7月國(guó)務(wù)院辦公公廳下發(fā)發(fā)關(guān)于于清理整整頓各類(lèi)類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)加強(qiáng)建建設(shè)用地地管理的的通知要求各地各各級(jí)政府府清理整整頓各類(lèi)類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)，嚴(yán)禁禁各種違違規(guī)用地地。2004年年4月國(guó)務(wù)院通知知將房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)固定定資產(chǎn)投投資項(xiàng)目目（不含含經(jīng)濟(jì)適適用房項(xiàng)項(xiàng)目）資資本金比比例由220%及及以上提提高到335%及及以上。2004年年6月央行下發(fā)關(guān)關(guān)于進(jìn)一一步加強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)信貸業(yè)業(yè)務(wù)管理理的通知知(簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱1221號(hào)文文件)要求各商業(yè)業(yè)銀行嚴(yán)嚴(yán)控開(kāi)發(fā)

21、發(fā)、嚴(yán)控控土地儲(chǔ)儲(chǔ)備貸款款、嚴(yán)防防建筑貸貸款墊資資、加強(qiáng)強(qiáng)個(gè)人住住房貸款款管理。理順?lè)康禺a(chǎn)貸款程度，控制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)向金融風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散，2004年年9月央行下發(fā)商商業(yè)銀行行房地產(chǎn)產(chǎn)貸款風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管理理指引引導(dǎo)商業(yè)銀銀行充分分理解和和有效識(shí)識(shí)別房地地產(chǎn)貸款款風(fēng)險(xiǎn)，利利用風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理政政策在不不同時(shí)期期采取相相應(yīng)的監(jiān)監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)措施，設(shè)設(shè)計(jì)適當(dāng)當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理方方法。從從需求的的角度來(lái)來(lái)抑制房房地產(chǎn)投投機(jī)。2004年年10月月央行加息金融機(jī)構(gòu)一一年期存存、貸款款利率上上調(diào)0.27個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，并原原則上不不設(shè)上下下限。從從供給與與需求兩兩個(gè)方面面對(duì)房地地產(chǎn)價(jià)格格產(chǎn)生抑抑制。2004年年10月月國(guó)務(wù)院下發(fā)發(fā)關(guān)于于

22、深化改改革嚴(yán)格格土地管管理的決決定保護(hù)耕地，控控制城市市土地供供應(yīng)，使使土地供供應(yīng)局面面日趨緊緊張2004年年11月月國(guó)土資源部部下發(fā)土土地利用用年度計(jì)計(jì)劃管理理辦法要求各地合合理利用用土地和和切實(shí)保保護(hù)耕地地，遵循循“五個(gè)統(tǒng)統(tǒng)籌”要求，合合理安排排用地。2004年年12月月最高人民法法院出臺(tái)臺(tái)規(guī)定被執(zhí)行人及及其所撫撫養(yǎng)家屬屬所必需需的居住住房屋，法法院可以以查封，但但不得拍拍賣(mài)、變變賣(mài)或抵抵押。這這增加了了銀行住住房貸款款的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。2005年年3月央行調(diào)高房房貸利率率下限上調(diào)了個(gè)人人住房貸貸款利率率，五年年期以上上房貸利利率下限限由5.31%上調(diào)到到5.551%。一一定程度度抑制了了房地產(chǎn)產(chǎn)

23、投機(jī)需需求。2005年年3月330日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)臺(tái) HYPERLINK /news/2005-04-12/1205462.html 關(guān)于于切實(shí)穩(wěn)穩(wěn)定住房房?jī)r(jià)格的的通知，被簡(jiǎn)要地稱為“國(guó)八條”。將房?jī)r(jià)問(wèn)題題提高至至政治高高度，明明確表示示要將追追究地方方主要領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)責(zé)任。2005年年5月111日國(guó)務(wù)院辦公公廳轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)建設(shè)部部等7部部門(mén)關(guān)關(guān)于做好好穩(wěn)定住住房?jī)r(jià)格格工作的的意見(jiàn)，制定并明確確了在“改善住住房供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)、嚴(yán)嚴(yán)格土地地管理、嚴(yán)嚴(yán)格稅收收征管、防防范金融融風(fēng)險(xiǎn)、引引導(dǎo)住房房建設(shè)與與消費(fèi)、加加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房建設(shè)設(shè)、整頓頓和規(guī)范范市場(chǎng)秩秩序、完完善市場(chǎng)場(chǎng)信息披披露制度度”等方面面的八條條具

24、體措措施。資料來(lái)源：興業(yè)證證券研發(fā)發(fā)中心政府今后調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控目標(biāo)將會(huì)是“調(diào)整房源供應(yīng)結(jié)構(gòu)、抑制不合理需求”，并將政策取向主要集中于對(duì)控制不合理需求的過(guò)快增長(zhǎng)上。我們認(rèn)為，目目前房地地產(chǎn)價(jià)格格的過(guò)快快上漲原原因在于于“結(jié)構(gòu)性性供給不不足”與“區(qū)域性性的投資資需求占占比過(guò)大大”同時(shí)存存在而導(dǎo)導(dǎo)致的“結(jié)構(gòu)性性”、“區(qū)域性性”供需矛矛盾比較較突出。從從今后的的政策取取向上分分析，我我們認(rèn)為為，控制制房地產(chǎn)產(chǎn)投資不不應(yīng)是政政策調(diào)控控的方向向。因?yàn)闉榭刂仆锻顿Y不僅僅與市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行的規(guī)規(guī)律相悖悖，而且且控制房房地產(chǎn)投投資與目目前行業(yè)業(yè)中的市市場(chǎng)供求求關(guān)系的的基本走走勢(shì)也相相向。今今后，政政策

25、調(diào)控控的方向向應(yīng)是控控制“不合理需求求”的增長(zhǎng)長(zhǎng)，主要要加大對(duì)對(duì)投資性性購(gòu)房和和投機(jī)炒炒作需求求的控制制力度。因因此，基基于對(duì)房房地產(chǎn)行行業(yè)的現(xiàn)現(xiàn)狀分析析以及政政府出臺(tái)臺(tái)的政策策導(dǎo)向，我我們認(rèn)為為，20005年年下半年年政策調(diào)調(diào)控依然然是影響響房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的主導(dǎo)因因素，而而政策調(diào)調(diào)控目標(biāo)標(biāo)將會(huì)是是“調(diào)整房房源供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)、抑抑制不合合理需求求”，并會(huì)會(huì)將政策策取向主主要集中中于對(duì)控控制不合合理需求求的過(guò)快快增長(zhǎng)上上，力圖圖從根本本上抑制制房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的過(guò)熱狀狀態(tài)，擠出房房地產(chǎn)市市場(chǎng)中的的投機(jī)“泡沫”，最終終使房地地產(chǎn)價(jià)格格趨向于于合理。下下半年，政政府已出出臺(tái)或?qū)⒁雠_(tái)臺(tái)包括貨貨幣政策策、

26、土地政政策、稅稅收政策策和金融融政策等等在內(nèi)的的多種政政策措施施，對(duì)房房地產(chǎn)行行業(yè)的影影響程政府今后調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控目標(biāo)將會(huì)是“調(diào)整房源供應(yīng)結(jié)構(gòu)、抑制不合理需求”，并將政策取向主要集中于對(duì)控制不合理需求的過(guò)快增長(zhǎng)上。圖2：下半半年政策策對(duì)房地地產(chǎn)價(jià)格格調(diào)控的的運(yùn)行機(jī)機(jī)制住房政策（增加經(jīng)濟(jì)適用性住房）土地政策住房政策（增加經(jīng)濟(jì)適用性住房）土地政策（加大土地供應(yīng)）8月份中藥行業(yè)月度報(bào)告稅收政策（征收房地產(chǎn)稅、加征房地產(chǎn)交易稅）8月份中藥行業(yè)月度報(bào)告房?jī)r(jià)總供給總需求房?jī)r(jià)總供給總需求金融政策（調(diào)高房貸利率、收縮房貸規(guī)模）一級(jí)標(biāo)題：黑體、小四、加粗金融政策（調(diào)高房貸利率、收縮房貸規(guī)模）一級(jí)標(biāo)題：

27、黑體、小四、加粗一級(jí)標(biāo)題：黑體、小四醫(yī)藥行業(yè)月度分析醫(yī)藥行業(yè)月度分析醫(yī)藥行業(yè)行業(yè)分析體、小四、加粗貨幣政策（提高基準(zhǔn)利率）醫(yī)藥行業(yè)月度分析中藥板塊：關(guān)注有定價(jià)能力的企業(yè)2004/7/172004年中期中藥板塊投資策略報(bào)告2004/6/22醫(yī)藥行業(yè)月度分析醫(yī)藥行業(yè)月度分析醫(yī)藥行業(yè)月度分析一級(jí)標(biāo)題：黑體、小四、加粗一級(jí)標(biāo)題：黑體、小四醫(yī)藥行業(yè)月度分析醫(yī)藥行業(yè)月度分析醫(yī)藥行業(yè)行業(yè)分析體、小四、加粗金融政策（控制房地產(chǎn)行業(yè)貸款）醫(yī)藥行業(yè)月度分析中藥板塊：關(guān)注有定價(jià)能力的企業(yè)2004/7/172004年中期中藥板塊投資策略報(bào)告2004/6/22醫(yī)藥行業(yè)月度分析醫(yī)藥行業(yè)月度分析醫(yī)藥行業(yè)月度分析資料來(lái)源：興

28、業(yè)證證券研發(fā)發(fā)中心稅收政策：調(diào)控房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的“武器”稅收政策在加征房地產(chǎn)交易稅后，可能開(kāi)征房地產(chǎn)稅和土地增值稅房地產(chǎn)交易易稅。房房地產(chǎn)交交易稅是是在房地地產(chǎn)交易易環(huán)節(jié)加加收一定定的營(yíng)業(yè)業(yè)稅及其其他稅種種。按照照今年55月稅務(wù)務(wù)總局調(diào)調(diào)整后的的政策規(guī)規(guī)定，目目前對(duì)個(gè)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)住房不不足兩年年轉(zhuǎn)手交交易的，銷(xiāo)銷(xiāo)售時(shí)不不再享受受按售房房收入減減去購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)房屋價(jià)價(jià)款后的的差額征征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅的優(yōu)優(yōu)惠政策策，而恢恢復(fù)為按按售房收收入全額額征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅，對(duì)對(duì)這種銷(xiāo)銷(xiāo)售行為為的營(yíng)業(yè)業(yè)稅政策策不再區(qū)區(qū)別普通通住宅和和非普通通住宅。此此項(xiàng)措施施無(wú)疑會(huì)會(huì)增加短短期投機(jī)機(jī)者的交交易成本本，使炒炒買(mǎi)炒賣(mài)賣(mài)普通住住宅的

29、投投機(jī)客紛紛紛離場(chǎng)場(chǎng)，緩解解目前市市場(chǎng)中的的房?jī)r(jià)“虛高”現(xiàn)象，而而且有利利于保護(hù)護(hù)廣大群群眾對(duì)普普通住宅宅的消費(fèi)費(fèi)性需求求，但此此項(xiàng)措施施對(duì)于長(zhǎng)長(zhǎng)期投資資者影響響不大。稅收政策在加征房地產(chǎn)交易稅后，可能開(kāi)征房地產(chǎn)稅和土地增值稅房地產(chǎn)稅（又又稱物業(yè)業(yè)稅）。房地產(chǎn)稅是把開(kāi)發(fā)商在土地開(kāi)發(fā)期、建安期、銷(xiāo)售期等各期間要繳的稅，包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)，改由承租人或所有者每年按照評(píng)估價(jià)值繳付一定稅款，其應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著市值的升高而提高，其實(shí)質(zhì)是將現(xiàn)行的建設(shè)開(kāi)發(fā)期、交易期間的稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取。征收物業(yè)稅有利于規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)征收，降低居民的置業(yè)門(mén)檻，

30、并通過(guò)提高房產(chǎn)擁有和使用環(huán)節(jié)的稅負(fù)成本，使投資性購(gòu)房的利潤(rùn)大大縮水，從而起到抑制過(guò)熱的投資或投機(jī)性購(gòu)房沖動(dòng)的作用。因此，此項(xiàng)政策對(duì)控制不合理的投資需求可起到重要的抑制作用，但此項(xiàng)政策無(wú)異于一劑“猛藥”，如果政策安排不合理，將會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。土地增值稅稅。按照照土地增增值稅的的暫行條條例規(guī)定定：轉(zhuǎn)讓讓國(guó)有土土地使用用權(quán)、地地上的建建筑物及及其附著著物并取取得收入入的單位位和個(gè)人人按規(guī)定定繳納土土地增值值稅。但但是，納納稅人建建造普通通標(biāo)準(zhǔn)住住宅出售售，增值值額未超超過(guò)扣除除項(xiàng)目金金額200%的免免征土地地增值稅稅，同時(shí)時(shí)目前對(duì)對(duì)居民個(gè)個(gè)人擁有有的普通通住宅，在在其轉(zhuǎn)讓讓時(shí)暫

31、免免征收土土地增值值稅。對(duì)對(duì)于房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)來(lái)說(shuō)，目目前大多多數(shù)企業(yè)業(yè)不交納納該稅種種，只有有極少部部分交納納銷(xiāo)售收收入的11%。如如果全面面開(kāi)征土土地增值值稅后，房房地產(chǎn)企企業(yè)必然然會(huì)核算算自己的的成本，從從而重新新確定房房產(chǎn)的售售價(jià)，不不排除再再次把稅稅務(wù)負(fù)擔(dān)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給給購(gòu)房者者的可能能性。但但是土地地增值稅稅畢竟有有征收區(qū)區(qū)間，地地產(chǎn)商為為了避稅稅也可能能降低房房?jī)r(jià)。由由于這一一措施會(huì)會(huì)導(dǎo)致土土地成本本的提高高，從而而大大降降低房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的毛利利率，所所以被認(rèn)認(rèn)為是打打壓房地地產(chǎn)投資資的有利利“武器”。個(gè)人所得稅稅。在個(gè)個(gè)人所得得稅法中中規(guī)定：個(gè)人出出售自有有住房取取得的所所得按“財(cái)產(chǎn)

32、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所得得”項(xiàng)目征征收個(gè)人人所得稅稅，稅率率為200%。 但國(guó)家家為了鼓鼓勵(lì)個(gè)人人換購(gòu)住住房，對(duì)對(duì)出售自自有住房房并擬在在現(xiàn)住房房出售11年內(nèi)按按市場(chǎng)價(jià)價(jià)重新購(gòu)購(gòu)房的納納稅人，其其出售現(xiàn)現(xiàn)住房所所交納的的個(gè)人所所得稅，視視其重新新購(gòu)房的的價(jià)值可可全部或或部分予予以免稅稅；對(duì)個(gè)個(gè)人轉(zhuǎn)讓讓自用55年以上上，并且且是家庭庭唯一生生活用房房取得的的所得，繼繼續(xù)免征征個(gè)人所所得稅。從從目前來(lái)來(lái)看，個(gè)個(gè)人所得得稅政策策還沒(méi)有有修改跡跡象。金融政策：調(diào)控房房地產(chǎn)供供需結(jié)構(gòu)構(gòu)的“利刃”金融政策中項(xiàng)目貸款可能“有保有壓”、收緊房貸政策將會(huì)有效抑制房地產(chǎn)價(jià)格。住房貸款“有保有有壓”。從20004年年宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)調(diào)

33、控控后，銀銀行對(duì)房房地產(chǎn)行行業(yè)貸款款進(jìn)行了了嚴(yán)格控控制，從從而限制制了房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的融資資規(guī)模，使使行業(yè)投投資明顯顯下降。但但此舉對(duì)對(duì)有效控控制房地地產(chǎn)價(jià)格格過(guò)快上上漲無(wú)異異于“刻舟求求劍”，今后后，政府府將可能能引導(dǎo)銀銀行對(duì)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目貸款款采取“有保有有壓”的政策策，即“保”經(jīng)濟(jì)適適用性住住房貸款款，“壓”高檔性性住房貸貸款，以以緩解房房地產(chǎn)行行業(yè)存在在的結(jié)金融政策中項(xiàng)目貸款可能“有保有壓”、收緊房貸政策將會(huì)有效抑制房地產(chǎn)價(jià)格。收緊房貸政政策。今今年月月，央行出出臺(tái)了以以調(diào)高房房貸利率率、提高高首付比比例為主主要內(nèi)容容的房貸貸新政策策，將住住房貸款款利率由由目前的的5.331%上上調(diào)至

34、55.511%，并并將住房房貸款利利率的基基準(zhǔn)利率率提高至至年期期貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率66.122%，同同時(shí)規(guī)定定對(duì)房地地產(chǎn)價(jià)格格上漲過(guò)過(guò)快城市市或地區(qū)區(qū)，個(gè)人人住房貸貸款最低低首付款款比例可可由現(xiàn)行行的200%提高高到300%。這個(gè)政政策將會(huì)會(huì)有效抑抑制房地地產(chǎn)的投投資及投投機(jī)需求求，并進(jìn)而而對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的整體體需求都都有負(fù)面面影響，因因而房貸貸利率政政策已成成為抑制制房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格過(guò)過(guò)快上漲漲的一把把“利刃”。表2：個(gè)人人房貸月月供支出出對(duì)加息息的敏感感性分析析基準(zhǔn)利率倍倍數(shù)利率（%）月供貸款（元元）月供貸款增增加幅度度（%）3月17日日前5.31282503月117日后后0.95.5128621.3

35、116.1229765.351.16.7330939.491.27.34321313.7331.37.96333718.1221.48.57346122.5111.59.18358827.011資料來(lái)源：興業(yè)證證券研發(fā)發(fā)中心貨幣政策：加息將將是最后后的“殺手锏锏”貨幣政策中提高基準(zhǔn)利率將會(huì)在投資與需求兩方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重要的抑制作用。提高基準(zhǔn)利利率。貨貨幣政策策是影響響房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)走走向的重重要調(diào)控控政策之之一。如如果20005年年如果房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格增長(zhǎng)長(zhǎng)勢(shì)頭不不減，政政府將極極有可能能把加息息作為最最后的“殺手锏锏”，這將將在投資資與需求求兩方面面對(duì)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)產(chǎn)生重重要的抑抑制作用用

36、。預(yù)計(jì)計(jì)今年基基準(zhǔn)利率率還會(huì)上上調(diào)個(gè)基點(diǎn)點(diǎn)，但由由于央行行月日對(duì)對(duì)個(gè)人住住房貸款款政策進(jìn)進(jìn)行了調(diào)調(diào)整，政政策層需需要個(gè)月月時(shí)間來(lái)來(lái)觀察實(shí)實(shí)施效果果，因此此今年下下半年再再度調(diào)整整利率水水平的可可能性較較大。貨幣政策中提高基準(zhǔn)利率將會(huì)在投資與需求兩方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重要的抑制作用。下半年房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)發(fā)展趨趨勢(shì)及對(duì)對(duì)上市公公司的影影響行業(yè)景氣度度將會(huì)持持續(xù)下降降，房地地產(chǎn)價(jià)格格走勢(shì)出出現(xiàn)小幅幅振蕩我們認(rèn)為，220055年下半半年，隨隨著政府府對(duì)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)調(diào)控政政策作用用的逐漸漸顯現(xiàn)，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)中不不但短期期投資需需求受到到打壓，而而且在未未來(lái)價(jià)格格走低預(yù)預(yù)期下使使正常消消費(fèi)需求求也將受

37、受到一定定抑制，加加之國(guó)家家增加經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用性住房房的供給給，市場(chǎng)場(chǎng)將會(huì)呈呈現(xiàn)成交交量銳減減下的房房?jī)r(jià)小幅幅振蕩。另另外，房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與土土地開(kāi)發(fā)發(fā)的放緩緩、資金金來(lái)源的的持續(xù)下下滑都將將使房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的景氣氣度加速速下滑。220055年下半半年，我我們對(duì)房房地產(chǎn)行行業(yè)的整整體運(yùn)行行態(tài)勢(shì)判判斷是：“政策調(diào)調(diào)控下的的投資增增速回落落，需求求結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整，價(jià)價(jià)格走勢(shì)勢(shì)小幅振振蕩”。毋容容置疑，國(guó)國(guó)家的政政策調(diào)控控將加劇劇房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的的波動(dòng)性性，并可可能出現(xiàn)現(xiàn)小幅回回落，但但房?jī)r(jià)出出現(xiàn)大幅幅下跌的的可能性性不大，其其原因有有三：首先，國(guó)民民經(jīng)濟(jì)持持續(xù)增長(zhǎng)長(zhǎng)、人均均可支配配收入增增長(zhǎng)和住住房消費(fèi)費(fèi)

38、升級(jí)是是推動(dòng)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格上漲漲的主要要?jiǎng)右?。?jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，由由于我國(guó)國(guó)國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)連續(xù)續(xù)多年保保持景氣氣上升，近5年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增幅達(dá)到9.3%，高于同期住宅價(jià)格年均3.6%的增幅。同時(shí)，居民收入的增加也促進(jìn)了住宅消費(fèi)升級(jí)，2001年城鎮(zhèn)人均居住面積為15.5 平方米，較2000年增幅為50%。其次，土地地供應(yīng)量量的緊缺缺、城市市化進(jìn)程程加快使使房地產(chǎn)產(chǎn)供需矛矛盾，特特別是結(jié)結(jié)構(gòu)性供供需矛盾盾依然無(wú)無(wú)法消除除。研究究表明，未未來(lái)十年年我國(guó)由由于人口口增長(zhǎng)、家家庭規(guī)模模小型化化和人口口老齡化化，在220055年至220100年間產(chǎn)產(chǎn)生的新新增住宅宅需求，每每年分別別為3.69億億、

39、1.62億億、0.04億億平方米米，合計(jì)計(jì)每年55.355億平方方米，對(duì)對(duì)比目前前每年33.388億平方方米的商商品住宅宅供應(yīng)量量，未來(lái)來(lái)的供給給與需求求間的矛矛盾不言言而喻。另另外，目目前結(jié)構(gòu)構(gòu)性供需需矛盾也也是推動(dòng)動(dòng)房?jī)r(jià)走走高的主主要原因因，隨著著城市化化進(jìn)程的的加快，需需要大批批中低價(jià)價(jià)位的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房滿足足城市普普通購(gòu)房房者的需需求。220033年，全全國(guó)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資總總額只有有101106億億元，而而希望購(gòu)購(gòu)買(mǎi)300萬(wàn)元左左右的中中低價(jià)位位的房屋屋的需求求額就在在1萬(wàn)億億元以上上，結(jié)構(gòu)構(gòu)性供需需矛盾比比較突出出。圖3：我國(guó)國(guó)未來(lái)城城鎮(zhèn)人口口及家庭庭規(guī)模變變化情況況資料來(lái)源：興

40、業(yè)證證券研發(fā)發(fā)中心第三，房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)作為推推動(dòng)國(guó)民民經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)的主主要“發(fā)動(dòng)機(jī)機(jī)”之一，政政府不希希望該行行業(yè)為經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)的貢獻(xiàn)獻(xiàn)完全“熄火”，更不不希望房房地產(chǎn)市市場(chǎng)出現(xiàn)現(xiàn)大起大大落而使使行業(yè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)波及及金融等等其他領(lǐng)領(lǐng)域，而而最好保保持平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)。因此，我們們認(rèn)為，220055年國(guó)家家的房地地產(chǎn)政策策調(diào)控應(yīng)應(yīng)是以“規(guī)范發(fā)發(fā)展”為主基基調(diào)，而而不是片片面強(qiáng)調(diào)調(diào)的“過(guò)度打打壓”。隨著著國(guó)家加加大抑制制房地產(chǎn)產(chǎn)投資過(guò)過(guò)熱與非非合理需需求的政政策力度度，從增增加低價(jià)價(jià)適用型型住宅供供給、消消除投資資或投機(jī)機(jī)性購(gòu)房房需求入入手來(lái)規(guī)規(guī)范市場(chǎng)場(chǎng)，房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的結(jié)構(gòu)構(gòu)性供求求矛盾以以及區(qū)域域性

41、投機(jī)機(jī)泡沫將將會(huì)進(jìn)一一步得到到改善。2005年將可能以“區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性”政策調(diào)控目標(biāo)為主，這將會(huì)促使房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)一定分化。宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)調(diào)控將加加速房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的分2005年將可能以“區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性”政策調(diào)控目標(biāo)為主，這將會(huì)促使房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)一定分化。從今年年初初以來(lái)政政府出臺(tái)臺(tái)的有關(guān)關(guān)政策來(lái)來(lái)看，此此次針對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的政策調(diào)調(diào)控將不不會(huì)采取取過(guò)去那那種“一刀切切”的粗放放作法，而而可能采采取“有保有有壓、區(qū)區(qū)別對(duì)待待”的作法法，即針針對(duì)房行行業(yè)內(nèi)存存在的突突出問(wèn)題題，以“區(qū)域性性、結(jié)構(gòu)構(gòu)性”調(diào)控目目標(biāo)為主主，重點(diǎn)點(diǎn)對(duì)房地地產(chǎn)泡沫沫較嚴(yán)重重的地區(qū)區(qū)、高檔檔住宅別別墅項(xiàng)目目進(jìn)行調(diào)調(diào)控打壓壓

42、，而對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展平平穩(wěn)地區(qū)區(qū)的政策策調(diào)控力力度將會(huì)會(huì)較小，而而對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用性性住房項(xiàng)項(xiàng)目將有有所扶持持。因此此，我們們認(rèn)為，下下半年在在宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控控下，房房地產(chǎn)行行業(yè)將會(huì)會(huì)出現(xiàn)一一定分化化：首先，上海海、杭州州等房地地產(chǎn)泡沫沫較嚴(yán)重重地區(qū)的的政策調(diào)調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)明顯增增大。年年初以來(lái)來(lái)，上海海政府對(duì)對(duì)過(guò)熱的的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)施以以政策“組合拳拳”，試圖圖通過(guò)政政策調(diào)控控使房地地產(chǎn)投資資或投機(jī)機(jī)需求下下降、價(jià)價(jià)格趨于于合理。從從目前市市場(chǎng)情況況來(lái)看，調(diào)調(diào)控政策策已發(fā)揮揮其明顯顯作用，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)出現(xiàn)現(xiàn)了買(mǎi)方方觀望氣氣氛較濃濃，賣(mài)方方拋盤(pán)激激增，成成交量銳銳減，部部分地區(qū)區(qū)房?jī)r(jià)小小幅回落落的狀況況

43、?？梢砸灶A(yù)見(jiàn)，作作為全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的“溫度計(jì)計(jì)”，今后后上海及及周邊地地區(qū)很可可能會(huì)在在調(diào)控政政策的作作用下成成為房?jī)r(jià)價(jià)下降的的先行軍軍，而在在上海及及周邊地地區(qū)業(yè)務(wù)務(wù)比重較較高的房房地產(chǎn)上上市公司司將面臨臨較大的的政策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，如如萬(wàn)科、金金地集團(tuán)團(tuán)等。表3：部分分房地產(chǎn)產(chǎn)上市公公司20004年年上海地地區(qū)業(yè)務(wù)務(wù)比重上市公司上海地區(qū)的的主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收入入（萬(wàn)元）主營(yíng)業(yè)務(wù)收收入占比比（%）深萬(wàn)科119400016.000金地集團(tuán)7192996923.877中華企業(yè)2110117.444100陸家嘴2103557.006100世茂股份1133667.43100浦東金橋618144.811100

44、外高橋257133.28100資料來(lái)源：興業(yè)證證券研發(fā)發(fā)中心其次，房地地產(chǎn)按照照用途可可分為居居住物業(yè)業(yè)（各類(lèi)類(lèi)住宅）、工工業(yè)物業(yè)業(yè)、商業(yè)業(yè)物業(yè)及及其他物物業(yè)，其其中商業(yè)業(yè)物業(yè)又又可分為為寫(xiě)字樓樓、零售售物業(yè)、酒酒店和娛娛樂(lè)場(chǎng)所所等。目目前政策策調(diào)控的的重點(diǎn)主主要是針針對(duì)居住住物業(yè)中中的高檔檔住宅物物業(yè)。由由于資金金面偏緊緊、調(diào)控控壓力加加大，投投資性需需求占比比較大的的高檔住住宅別墅墅將會(huì)在在未來(lái)受受到打壓壓。目前前，開(kāi)發(fā)發(fā)有中高檔住住宅項(xiàng)目目的上市市公司主主要集中中在上海海、北京京、深圳圳、杭州州等地,尤以上上海為最最多。因因此，今今后擁有有此類(lèi)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的上市市公司的的經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)將可可

45、能由于于政策打打壓而受受到影響響，如世世茂股份份、光彩彩建設(shè)、先先鋒股份份。第三，在房房地產(chǎn)各各物業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目中，商商業(yè)物業(yè)業(yè)由于客客戶對(duì)利利率的敏敏感性較較低，融融資渠道道相對(duì)暢暢通，易易獲得政政府的稅稅收優(yōu)惠惠，加之之項(xiàng)目日日后的利利潤(rùn)空間間較大，因因此公司司的經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)績(jī)受受政策調(diào)調(diào)控影響響較小。我我國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)正面臨臨向第三三產(chǎn)業(yè)為為主導(dǎo)的的快速轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型，商商業(yè)物業(yè)業(yè)將會(huì)成成為房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)未來(lái)發(fā)發(fā)展?jié)摿αψ畲蟮牡淖有袠I(yè)業(yè)。據(jù)商商業(yè)部統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，220044年以商商業(yè)房地地產(chǎn)投資資為先導(dǎo)導(dǎo)的流通通產(chǎn)業(yè)布布局出現(xiàn)現(xiàn)了快速速發(fā)展的的態(tài)勢(shì)。全全年全國(guó)國(guó)商業(yè)房房地產(chǎn)投投資達(dá)到到17223億元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)

46、31.4%，預(yù)預(yù)計(jì)20005年年商業(yè)地地產(chǎn)投資資規(guī)模將將達(dá)到220000億元，增增幅為220%。特特別是人人民幣升升值預(yù)期期下，高高檔寫(xiě)字字樓、商商業(yè)房產(chǎn)產(chǎn)已成為為外資關(guān)關(guān)注并積積極吸納納的主要要投資品品種。在在商業(yè)物物業(yè)中，為為了規(guī)避避空置率率較高帶帶來(lái)的投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，我們們看好零零售物業(yè)業(yè)、高檔檔寫(xiě)字樓樓等商業(yè)業(yè)物業(yè)中中受政策策調(diào)控影影響較小小，具有壟壟斷區(qū)域域優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)項(xiàng)目供不不應(yīng)求，未未來(lái)發(fā)展展前景較較好的上上市公司司，如金金融街、小小商品城城。行業(yè)內(nèi)的重重新“洗牌”將為優(yōu)優(yōu)勢(shì)企業(yè)業(yè)帶來(lái)機(jī)機(jī)遇2005年年下半年年，在土土地及開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)資金短短缺、購(gòu)購(gòu)房需求求萎縮、房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格小幅幅振

47、蕩等等多重因因素打擊擊下，行行業(yè)內(nèi)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力力將加大大，行業(yè)業(yè)內(nèi)加速速并購(gòu)整整合將不不可避免免。部分分規(guī)模有有限、盈盈利能力力不強(qiáng)的的上市公公司在政政策“夾縫”中將難難以生存存，只有有具有規(guī)規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)、品牌牌效應(yīng)、管管理規(guī)范范，擁有有較豐富富土地儲(chǔ)儲(chǔ)備及項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備備的上市市公司才才能在未未來(lái)政策策風(fēng)險(xiǎn)中中保持原原有的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。在今今后日益益激烈的的行業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中將將可能引引發(fā)房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的重新新“洗牌”，使房房地產(chǎn)行行業(yè)向“全國(guó)化化、集約約化、規(guī)規(guī)模化”的方向向發(fā)展，行行業(yè)內(nèi)資資源將向向優(yōu)勢(shì)企企業(yè)集中中，形成成“強(qiáng)者恒恒強(qiáng)、弱弱者退出出”的發(fā)展展格局。這這將無(wú)疑疑對(duì)行業(yè)業(yè)內(nèi)

48、上市市公司產(chǎn)產(chǎn)生較大大的沖擊擊：一方方面，行行業(yè)內(nèi)優(yōu)優(yōu)質(zhì)上市市公司將將可能借借機(jī)整合合其他優(yōu)優(yōu)勢(shì)企業(yè)業(yè)的資源源，形成成優(yōu)勢(shì)互互補(bǔ)，通通過(guò)“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)聯(lián)手”繼續(xù)推推動(dòng)公司司業(yè)績(jī)的的提升。如如萬(wàn)科收收購(gòu)南都都股份的的資產(chǎn)，形形成資本本與項(xiàng)目目?jī)?yōu)勢(shì)的的“完美結(jié)結(jié)合”就是佐佐證；另另一方面面，行業(yè)業(yè)內(nèi)的弱弱勢(shì)企業(yè)業(yè)將會(huì)尋尋求通過(guò)過(guò)重組以以獲得更更大的生生存機(jī)會(huì)會(huì)，這將將使行業(yè)業(yè)內(nèi)的部部分上市市公司可可能成為為未來(lái)二二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)上的“殼資源源”，而成成為市場(chǎng)場(chǎng)矚目的的焦點(diǎn)。如如深物業(yè)業(yè)、深深深房、深深寶恒等等公司的的股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓代表表了這類(lèi)類(lèi)公司的的發(fā)展方方向。行業(yè)并購(gòu)重組力度將會(huì)加大，行業(yè)內(nèi)“洗牌”將會(huì)使優(yōu)勢(shì)

49、企業(yè)脫穎而出。許多上市公公司20005年年的經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)績(jī)受受政策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)影行業(yè)并購(gòu)重組力度將會(huì)加大，行業(yè)內(nèi)“洗牌”將會(huì)使優(yōu)勢(shì)企業(yè)脫穎而出。政策調(diào)控對(duì)部分重點(diǎn)上市公司2005年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)影響較小。政策因素是是決定房房地產(chǎn)行行業(yè)走向向的主要要因素，而而政策調(diào)調(diào)控將會(huì)會(huì)對(duì)房地地產(chǎn)上市市公司的的經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)?cè)诓徊煌潭榷壬袭a(chǎn)生生影響。但但是由于于房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入在會(huì)計(jì)計(jì)賬務(wù)處處理上的的特殊性性，許多多上市公公司在220044年預(yù)售售面積的的增加將將會(huì)使其其在20005年年上半年年甚至全全年保持持較好的的經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)。另另外，我我們預(yù)計(jì)計(jì)20005年上上半年許許多上市市公司推推出的項(xiàng)項(xiàng)目依然然能夠獲獲得

50、較好好的銷(xiāo)售售業(yè)績(jī)。因因此，可可以預(yù)測(cè)測(cè)20005年許許多上市市公司的的經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)受政政策調(diào)控控的影響響將會(huì)較較小，其其政策調(diào)調(diào)控的負(fù)負(fù)面效應(yīng)應(yīng)將會(huì)在在20006后的的經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)中得得到較充充分體現(xiàn)現(xiàn)。政策調(diào)控對(duì)部分重點(diǎn)上市公司2005年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)影響較小。重點(diǎn)上市公公司分析析我們建議關(guān)注兩類(lèi)上市公司：一是具有品牌優(yōu)勢(shì)和規(guī)模實(shí)力、融資能力強(qiáng)的上市公司，如萬(wàn)科A；二是零售物業(yè)、寫(xiě)字樓等商業(yè)物業(yè)中受政策調(diào)控影響較小，具有壟斷區(qū)域優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目供不應(yīng)求，未來(lái)發(fā)展前景較好的上市公司。如小商品城、金融街。我們認(rèn)為，220055年下半半年，房房地產(chǎn)上上市公司司將會(huì)面面臨較大大的政策策調(diào)控風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)：土土地及信信貸

51、緊縮縮政策使使自有資資金面緊緊張，貨貨幣利率率調(diào)高使使資金成成本提高高，稅收收政策將將加重經(jīng)經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)擔(dān)等等。雖雖然政策策調(diào)控產(chǎn)產(chǎn)生的負(fù)負(fù)面影響響在部分分上市公公司20005年年經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)中不不一定能能充分顯顯現(xiàn)，但但這種政政策影響響無(wú)疑將將會(huì)是長(zhǎng)長(zhǎng)期而殘殘酷的，它它將會(huì)使使房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)在在投資與與需求增增速放緩緩的基礎(chǔ)礎(chǔ)上使房房地產(chǎn)成成交量萎萎縮、價(jià)價(jià)格出現(xiàn)現(xiàn)小幅調(diào)調(diào)整，從從而降低低行業(yè)的的平均利利潤(rùn)率。由由于行業(yè)業(yè)內(nèi)受政政策風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的影響響程度存存在較大大差異，使使行業(yè)內(nèi)內(nèi)以住宅宅房產(chǎn)為為主業(yè)的的上市公公司受到到打擊，而而以商業(yè)業(yè)房產(chǎn)為為主業(yè)的的上市公公司則影影響較小小。另外外，行業(yè)業(yè)分化將將加速行行業(yè)內(nèi)的的重新洗洗牌，行行業(yè)內(nèi)企企業(yè)將會(huì)會(huì)出現(xiàn)“強(qiáng)者恒恒強(qiáng)、弱弱者退出出”的發(fā)展展格局。我我們對(duì)房房地產(chǎn)行行業(yè)的投投資評(píng)級(jí)級(jí)近期下下調(diào)為“回避”，遠(yuǎn)期期為“中性”。我們建議關(guān)注兩類(lèi)上市公司：一是具有品牌優(yōu)勢(shì)和規(guī)模實(shí)力、融資能力強(qiáng)的上市公司，如萬(wàn)科A；二是零售物業(yè)、寫(xiě)字樓等商業(yè)物業(yè)中受政策調(diào)控影響較小，具有壟斷區(qū)域優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目供不應(yīng)求，未來(lái)發(fā)展前景較好的上市公司。如小商品城、金融街。下半年，雖雖然房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)存在較較大投資資風(fēng)險(xiǎn)，但但是我們們依然認(rèn)認(rèn)為個(gè)別別上市公公司的投投資機(jī)會(huì)會(huì)依然存存在。我我們建議議從兩個(gè)個(gè)視角來(lái)來(lái)選擇應(yīng)應(yīng)該重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注的的上市公公司：一一是在住住宅房產(chǎn)產(chǎn)類(lèi)上市