宏觀市場分析

1、目 錄宏觀市場分析（一）中國商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析（二）中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析（三）長江三年角洲未來十經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢研究（四）商業(yè)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展之紐帶關(guān)系（五）上海整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及趨勢分析（六）上海市房地產(chǎn)市場分析（七）上海市商業(yè)房地產(chǎn)市場分析區(qū)域市場分析（一）南匯市場商業(yè)經(jīng)濟(jì)簡介（二）南匯市場城市規(guī)劃（三）南匯市場商業(yè)布局（四）南匯市場交通配套（五）南匯市場公建配套（六）南匯房地產(chǎn)市場綜述國內(nèi)產(chǎn)業(yè)化市場情況介紹（一）國內(nèi)專業(yè)化市場項(xiàng)目調(diào)查情況針對義烏、柯橋個(gè)案詳細(xì)羅列市調(diào)信息（二）上海地區(qū)專業(yè)市場情況針對上海地區(qū)類似專業(yè)市場的情況介紹一、宏觀市場的分析(一)中國商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析在世界

2、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的形勢下，2002年510戶中國重點(diǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤超過2800億。其中實(shí)現(xiàn)利潤超過百億的行業(yè)是：電信、石油、電力、汽車、冶金、石化、煙草和輕工，合計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤2406.2億元，占重點(diǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤的85.6%。2003年將是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中重要的一年，中共“十六大”提出了“全面建設(shè)小康社會，開創(chuàng)中國特色社會主義事業(yè)新局面”的戰(zhàn)略構(gòu)想，中國經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段。今年中國經(jīng)濟(jì)將添新動(dòng)力,GDP可增7.5% 。中國入世以來，一系列政策措施已經(jīng)陸續(xù)出臺或正在醞釀出臺；一批實(shí)力雄厚的國內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)將加快國際化步伐；允許外資企業(yè)和民營企業(yè)購并國有企業(yè)的政策將為國有企業(yè)帶來新的生機(jī)；全球制造業(yè)向中國

3、轉(zhuǎn)移的速度將進(jìn)一步加快。汽車、住房等新的消費(fèi)熱點(diǎn)將促進(jìn)消費(fèi)需求的增長，預(yù)計(jì)2003年消費(fèi)品零售額名義增長率可達(dá)到10.3左右；外貿(mào)進(jìn)出口有望繼續(xù)較快增長，預(yù)計(jì)全年出口增長10左右，進(jìn)口增長9.5左右，增幅均比2002年略有下降，但貿(mào)易順差將略有擴(kuò)大；經(jīng)濟(jì)的持續(xù)活躍將使社會總供求關(guān)系有所改善，2003年全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平有望由負(fù)轉(zhuǎn)正，微漲0.5；商品零售價(jià)格下降幅度逐步縮小，全年零售價(jià)格水平基本與上年持平。2003年中國宏觀政策環(huán)境將更加寬松，有利于經(jīng)濟(jì)的適度快速增長。今年政府仍會堅(jiān)持實(shí)施積極的財(cái)政政策，并將進(jìn)一步發(fā)揮貨幣政策對經(jīng)濟(jì)增長的支持力度，繼續(xù)發(fā)行特別國債進(jìn)行大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，銀行

4、對企業(yè)的信貸力度也將有所擴(kuò)大。此外，稅收政策、外貿(mào)政策、收入分配政策也將向有利于經(jīng)濟(jì)增長的方向調(diào)整。連續(xù)幾年擴(kuò)大內(nèi)需的積極財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策效果正在積聚，國債投資建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)開始逐漸發(fā)揮作用，對經(jīng)濟(jì)的增長的促進(jìn)作用將越來越大。據(jù)推測，人均GDP將首次超過一千美元大關(guān)。以下是一些中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢圖：從流通市場的表現(xiàn)看，2002年中國社會消費(fèi)品零售總額突破400億元，達(dá)到409.11億元，同比增長8.82%；國際旅游發(fā)展迅速，2002年國際旅游創(chuàng)匯收入204億美元，同比增長超過14%。在諸多有利因素共同作用下，2003年中國經(jīng)濟(jì)仍將保持良好的發(fā)展態(tài)勢,隨著WTO效應(yīng)不斷顯現(xiàn)在更大程度上

5、推進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長特別對于外貿(mào)會展和房地產(chǎn)等行業(yè)也給予更好的發(fā)展契機(jī)，從而給本項(xiàng)目帶來了無盡的商業(yè)機(jī)遇五角大樓世貿(mào)商城項(xiàng)目投身于如此之大背景,可以說是順應(yīng)時(shí)代大背景,占盡了天時(shí)，我們期待著它的開花結(jié)果（二） 中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析從1998年到現(xiàn)在，房地產(chǎn)一直保持206的增幅，竣工面積增幅為196，銷售面積保持224的增長速度。銷售增長率大于竣工增長率，可見房地產(chǎn)高速增長是由于需求拉動(dòng)，是理性的，增長的原因是因?yàn)椤昂觅u”。2001年國內(nèi)城市化率為376，2002年城市化的水平達(dá)到39，假若每年增長14個(gè)百分點(diǎn)，就會有1800萬人進(jìn)城。這些進(jìn)城的人群初期會居住在城鄉(xiāng)結(jié)合部，進(jìn)城的人10年

6、以后就有了購房的能力。這樣，中國的城市化進(jìn)程將為房地產(chǎn)提供旺盛的原動(dòng)力。其次是舊城改造，很多地方城市改造的總量非常大，持續(xù)時(shí)間較長，為房地產(chǎn)提供了持續(xù)的發(fā)展后勁。住房制度改革的轉(zhuǎn)制、房地產(chǎn)市場從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)軌、從初級到現(xiàn)在具有一定檔次的產(chǎn)品的轉(zhuǎn)變等，都將直接拉動(dòng)房地產(chǎn)市場，特別是住房制度改革為行業(yè)發(fā)展造就了千載難逢的機(jī)會。城鎮(zhèn)化、舊城改造的加快，加上房改的繼續(xù)深化，以及原有的住房需求，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展沒有理由發(fā)生逆轉(zhuǎn)，今年完全有可能是一個(gè)黃金年。 雖然房地產(chǎn)市場非?；馃幔傂枨筮€遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有釋放，未來發(fā)展必須要考慮農(nóng)民進(jìn)城?，F(xiàn)在看來勢頭還是很猛的，對房地產(chǎn)市場的需求拉動(dòng)很大。從目前的

7、情況來看，居民住房需求存在較大發(fā)展空間，現(xiàn)在我們的人均住房面積是22平方米人，而發(fā)達(dá)國家是30平方米人，而且功能和品質(zhì)也存在一定的差距；再就是主動(dòng)需求，包括大量的拆遷、改造等，這種需求是剛性的；另外，還有城鎮(zhèn)化建設(shè)的需求，每年需要1500萬平方米，假若2020年我們的城市化率達(dá)到60。這些需求的綜合作用，房地產(chǎn)發(fā)展將會持續(xù)發(fā)展而不是下降。但有一個(gè)問題業(yè)內(nèi)人士必須留意，那就是房地產(chǎn)開發(fā)有一定的周期性和時(shí)間，現(xiàn)在開發(fā)的產(chǎn)品可能幾年以后才會銷售，如果因?yàn)樾畔⒉粚ΨQ，可能還會存在風(fēng)險(xiǎn)，只有性價(jià)比良好、貼近市場的房子才能造就有效的供需關(guān)系，推動(dòng)市場健康發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)全球化日益加劇的今天，在日益開放的經(jīng)濟(jì)體

8、系中，每一個(gè)經(jīng)濟(jì)體的發(fā)展不僅與本國經(jīng)濟(jì)狀況及政策有關(guān)，而且備受國際經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響。加入世貿(mào)組織后，我國的房地產(chǎn)業(yè)將會直接面對國外強(qiáng)大對手帶來的巨大競爭壓力，這將極大地促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。加入世貿(mào)組織以后，由于關(guān)稅的總體下降，我國許多的社會產(chǎn)品要同國外產(chǎn)品競爭。這樣各行業(yè)在競爭壓力下，會更加積極地采用新技術(shù)，新工藝，改變產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提高產(chǎn)品質(zhì)量，降低產(chǎn)品成本，從而引致消費(fèi)品價(jià)格的下降，居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)也會隨之發(fā)生變化，使其用于住房等耐用品的消費(fèi)增加。同時(shí)，隨著關(guān)稅的下調(diào)，用于房地產(chǎn)的建筑、安裝、裝修等進(jìn)口材料的價(jià)格也將會大幅度下降。這樣，一方面可以直接降低用進(jìn)口材料的造價(jià)，另一方面迫使國內(nèi)廠商

9、改進(jìn)技術(shù)和工藝，加強(qiáng)管理，降低成本，提高競爭力。建筑安裝材料價(jià)格的下降必然使房地產(chǎn)成本下降，從而房地產(chǎn)價(jià)格也會下調(diào)。因此，房地產(chǎn)的有效需求會不斷增加。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r是房地產(chǎn)投資的直接結(jié)果，它與社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān)。現(xiàn)有的房地產(chǎn)是房地產(chǎn)投資存量的結(jié)果，而現(xiàn)在房地產(chǎn)投資又決定著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年111月份，房地產(chǎn)投資比上年同期增長了31.4，全國商品房銷售為8977.3萬平方米，比上年同期增長26.6，按“十五”計(jì)劃，2005年我國城鎮(zhèn)居民的人均住宅面積增加到22平方米，那么在“十五”期間要增加住房建筑面積2770萬平方米，這是一個(gè)巨大的商機(jī)。我們從國內(nèi)房地產(chǎn)投資的資金

10、來源分析，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)中，自有資金投入比例符合國際標(biāo)準(zhǔn)，但銀行信貸比例較低，預(yù)售收入所占比例過高，而且資金來源渠道較少。從房地產(chǎn)市場環(huán)境的發(fā)展趨勢來看，未來預(yù)售收入的獲得越來越難，這就要求增加銀行信貸的額度。但銀行從風(fēng)險(xiǎn)管理的角度出發(fā)，又不可能將大量的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)這一環(huán)節(jié)。這就為外資金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)商提供短期信貸支持留下了空間。外國金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入將使我國房地產(chǎn)傳統(tǒng)融資方式發(fā)生根本性的改變，企業(yè)債券、公司股票等眾多金融工具將進(jìn)入房地產(chǎn)市場，中外房地產(chǎn)開發(fā)商將有更大的選擇空間。還有，外國金融機(jī)構(gòu)成熟而規(guī)范的個(gè)人住房貸款和住房保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的理念，將影響和改變國內(nèi)居民的購房方式及金融觀念，從而

11、引致居民消費(fèi)和投資的增加?？傮w上看房地產(chǎn)業(yè)是健康的，中國房地產(chǎn)的形式可以概括為“高速發(fā)展，供需兩旺”，在一定程度上帶動(dòng)了相關(guān)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使該產(chǎn)業(yè)的輻射效應(yīng)得以加強(qiáng)，為本項(xiàng)目帶來更大產(chǎn)業(yè)背景的支持也對本項(xiàng)目的整體規(guī)劃和發(fā)展方向提出更高的要求。（三） 長江三角洲未來十年經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究21世紀(jì)是都市圈的世紀(jì)，都市圈之間的分工、合作和競爭將決定新的世界經(jīng)濟(jì)格局。盡快培育和形成牽引中國經(jīng)濟(jì)增長的大都市圈，是中國在經(jīng)濟(jì)全球化環(huán)境下贏得國際競爭的關(guān)鍵所在。中國經(jīng)濟(jì)需要“世界級”都市帶的支撐。目前，我國已形成“三大都市帶”，即長江三角洲都市帶、京津唐都市帶和珠江三角洲都市帶。這三個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)是我國最具實(shí)力的地區(qū)，是

12、共同拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)起飛的重要增長極。未來510年，隨著洋山深水港和沿海大通道的建成，長江三角洲完全有可能更加緊密地融入世界經(jīng)濟(jì)體系的分工和循環(huán)，建成世界上人口最多和規(guī)模最大的大都市帶。長江三角洲包括上海和隸屬江蘇、浙江的15個(gè)地級以上城市，是中國人口最稠密、經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、人民生活最富裕的經(jīng)濟(jì)區(qū)域。長江三角洲地區(qū)作為中國經(jīng)濟(jì)的最亮點(diǎn)，越來越受到海內(nèi)外的矚目。2002年這一地區(qū)以僅占全國1%的土地面積、5.8%的人口，創(chuàng)造了國內(nèi)生產(chǎn)總值19105億元，占全國18.5%；財(cái)政收入4046億元，占全國22%；出口總額924億美元,占全國28.4%。實(shí)現(xiàn)GDP占全國近1/5。長江三角洲地區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)比重比全

13、國高8.6個(gè)百分點(diǎn)。2002年，在國內(nèi)生產(chǎn)總值中，15個(gè)城市第一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例為5.9：51.8：42.3，第一產(chǎn)業(yè)比重比全國低8.6個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)與全國水平持平，第三產(chǎn)業(yè)高于全國8.6個(gè)百分點(diǎn)。15個(gè)城市中，上海、南京、舟山的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成呈三、二、一格局，其中上海市的第三產(chǎn)業(yè)比重高達(dá)51%。其余12個(gè)城市三次產(chǎn)業(yè)比重均呈二、三、一格局分布。其中蘇州、紹興兩市第二產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到58.2%和57.6%。上海作為長江三角洲的中心城市，起著引領(lǐng)這一地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭作用。各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)遙遙領(lǐng)先，穩(wěn)居首位。2002年上海完成國內(nèi)生產(chǎn)總值5409億元，財(cái)政收入2202億元，出口總額321億美元，分別

14、占該地區(qū)的28.3%，54.4%和34.7%，成為名符其實(shí)的領(lǐng)頭羊，對長江三角洲地區(qū)的城市連動(dòng)發(fā)展起著舉足輕重的作用。黨的十四屆五中全會明確提出，建設(shè)以上海為龍頭的長江三角洲及沿江地區(qū)經(jīng)濟(jì)帶。這一跨世紀(jì)的偉大戰(zhàn)略決策，被正式列入國家“九五”計(jì)劃和2010 年的遠(yuǎn)景規(guī)劃在中國加入 WTO 的新歷史背景下，積極應(yīng)對全球經(jīng)濟(jì)競爭的挑戰(zhàn)，進(jìn)一步提升長江三角洲地區(qū)經(jīng)濟(jì)合作的范圍和層次，加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程，這不僅對長江三角洲地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義，而且對提升整個(gè)中國在全球的國家競爭力也具有十分重要的意義。如果說，在近20多年的世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中，中國是最具活力的增長點(diǎn)，那么已經(jīng)保持多年、年均增幅高出

15、全國3到5個(gè)百分點(diǎn)的長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，就是其中的最亮點(diǎn)，對于本項(xiàng)目而言依靠長三角其獨(dú)特及相對成熟的經(jīng)濟(jì)環(huán)境配合其強(qiáng)大的輻射功能增強(qiáng)項(xiàng)目的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)使項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效應(yīng)充分加強(qiáng)。（四） 商業(yè)與房地產(chǎn)發(fā)展之紐帶關(guān)系全國一個(gè)引人矚目的現(xiàn)象是：不少商業(yè)管理和運(yùn)營集團(tuán)跨行業(yè)投資房地產(chǎn)。三聯(lián)集團(tuán)、哈爾濱的東方集團(tuán)大力進(jìn)軍地產(chǎn)市場。北京王府井開發(fā)了萬博苑，國美開發(fā)了鵬潤家園，華普集團(tuán)開發(fā)了華普家園。他們的錢是從哪里來的呢？眾所周知，商場、超市的經(jīng)營能帶來大量的現(xiàn)金流量?？梢哉f：商業(yè)集團(tuán)投資房地產(chǎn)，相當(dāng)大的一部分資金來自于商業(yè)經(jīng)營。商業(yè)經(jīng)營的利潤很少甚至于沒有利潤，但很多商家樂此不疲，是因?yàn)槭稚夏軗碛写罅康默F(xiàn)金流量，可以

16、用來周轉(zhuǎn)，這叫做“頭寸”，只要商場存在，“頭寸”是始終可以用的。如果“頭寸”不用來直接使用，而是支付銀行利息的話，能撬動(dòng)的資金就更不得了，地產(chǎn)公司這么做，有可能。因?yàn)橄鄬碚f地產(chǎn)公司的利潤是非常高的，更抗打擊，資金量大。由于是跨行業(yè)經(jīng)營，做“頭寸”投資地產(chǎn)開發(fā)的方法雖然很見效，但風(fēng)險(xiǎn)性也非常大 要將一個(gè)地段做旺，通常是商業(yè)先行。因?yàn)槔习傩仗貏e容易拿一個(gè)興旺的商場作為地段標(biāo)識。在美國，小區(qū)居民常常會集合起來，拯救社區(qū)商業(yè)。社區(qū)商業(yè)遭遇危機(jī)時(shí)，大家共同想辦法更新改造商業(yè)，吸引商家，把它做起來，因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)要是賠了錢，將導(dǎo)致它的店面價(jià)值下降，大家會覺得這個(gè)地段不行。房屋就會相對貶值。恒基在香港沙田做

17、的新港城，留出一個(gè)巨大的展示空間，每到周六、周日跳健美操，請劉德華、張曼玉來表演，每年都有不少這樣的明星來表演，從而把這個(gè)商場給做旺，人氣吸引進(jìn)來后，對于商鋪和住宅的銷售都有好處。這是一個(gè)做地段的概念。促銷活動(dòng)可能賠錢，但在該地段進(jìn)行的其他開發(fā)可能賺錢。五角大樓可以借鑒此種做法的思想，將一期做旺，對于二期出售，招商都極有裨益。雖然可能需要一定的開銷，可是此種做法應(yīng)當(dāng)是一種產(chǎn)出效果遠(yuǎn)大于開銷的做法。在香港和東南亞的一些國家，商鋪賣出后，開發(fā)商依然不撤場，而是提供物業(yè)管理和服務(wù)。除了管好衛(wèi)生、保潔等等小事之外，還要從商鋪經(jīng)營的流水里提倒扣，一年0.5個(gè)點(diǎn)，這是一個(gè)經(jīng)營性的管理基金，每年張榜公布。管

18、理基金有兩種用途：一是打廣告，商場不能不打廣告，即使經(jīng)營很好也要打廣告；其次是搞促銷活動(dòng)，要定期邀請演藝明星，這是小業(yè)主做不了的。小業(yè)主有的想做但缺錢，所有商鋪很難做到統(tǒng)一形象對外促銷，必須是大業(yè)主來做。大業(yè)主會張榜公布管理基金的使用情況，如今年的管理基金是100萬元，50萬元打了廣告，還有50萬元請了五次明星來做表演，請一個(gè)明星出場費(fèi)實(shí)際上花費(fèi)就是10萬元。表面看，大業(yè)主沒有賺小業(yè)主的錢。但大業(yè)主通過活動(dòng)可以帶動(dòng)其他物業(yè)的租售。對于區(qū)域性的開發(fā)商而言，在商業(yè)街、大型商場引進(jìn)經(jīng)營性管理，營造良好的商業(yè)氣氛恐怕是當(dāng)務(wù)之急了。五角大樓項(xiàng)目投資巨大，業(yè)態(tài)繁多，商鋪投資客，商鋪經(jīng)營戶眾多，如不統(tǒng)一管理

19、則勢必會造成經(jīng)營混亂，引進(jìn)現(xiàn)代化的管理理念和方法勢在必行。（五） 上海整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及趨勢分析中國經(jīng)濟(jì)已保持多年快速發(fā)展，“十五”期間是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整時(shí)期，又是西部大開發(fā)的起步階段，難以繼續(xù)保持以往的高速發(fā)展步伐，保持平穩(wěn)發(fā)展勢在必然：國家戰(zhàn)略重點(diǎn)西移，政策傾斜西轉(zhuǎn)，上海及浦東的政策優(yōu)勢已不復(fù)存在，而勞動(dòng)力、土地成本高的劣勢凸現(xiàn)，必然迫使上海今后要更多發(fā)揮功能性優(yōu)勢：上海自身存在的所有制結(jié)構(gòu)調(diào)整遲緩，企業(yè)市場主體地位較弱，政府干預(yù)行為較強(qiáng)等劣勢，將影響上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。上海雖然面對種種挑戰(zhàn)，可是入世等良好的國際，國內(nèi)環(huán)境給上海帶了了前所未有的機(jī)遇。中央對上海發(fā)展的既定目標(biāo)不會改變，仍然是“

20、三中心一龍頭”，而且中央賦予上海浦東新區(qū)10年的優(yōu)惠政策，已為上海奠定了較好的基礎(chǔ)，上海已到了應(yīng)該為全國多作貢獻(xiàn)的階段，特別是要支持國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施。為此，上海必須要在新世紀(jì)的第一個(gè)五年內(nèi)，加速“三中心一龍頭”的功能性建設(shè)進(jìn)程，全面提升城市的國際化、市場化、信息化、法制化水平，初步確立現(xiàn)代化國際中心城市的地位?！笆濉逼陂g年均增長率預(yù)計(jì)達(dá)到810，“十五”期末GDP總量預(yù)計(jì)達(dá)到7800億元左右，人均GDP預(yù)計(jì)達(dá)到7000美元左右。上海，外商直接投資仍將是首選之地，尤其是國外對中國的銷售中心會更多地落戶上海，以便向我國市場的輻射；更多的外商將來上海舉辦研究開發(fā)(R&D)中心，以充分利用我

21、國廉價(jià)專業(yè)技術(shù)人才進(jìn)行技術(shù)、產(chǎn)品開發(fā)，提高其國際競爭力；更多的外商將來上海開拓中國的金融、保險(xiǎn)、證券等第三產(chǎn)業(yè)市場，必將推進(jìn)上海建設(shè)“三中心一龍頭”的進(jìn)程。從挑戰(zhàn)看：上海的工業(yè)長期是以進(jìn)口替代為主，加入WTO后，大量舶來品將取代上海的進(jìn)口替代產(chǎn)品，首當(dāng)其沖的將是上海生產(chǎn)進(jìn)口替代產(chǎn)品的國有企業(yè)和國產(chǎn)化配套生產(chǎn)的企業(yè)，其中有些企業(yè)生產(chǎn)要萎縮、淘汰，乃至破產(chǎn)倒閉：第三產(chǎn)業(yè)放開后，外商將首先在上海登陸，對上海第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大沖擊，其中有些行業(yè)和單位原有的一塊蛋糕要受到外資的瓜分，抗沖擊能力受到WTO制約將有大幅下降的可能；自從上海實(shí)行改革開放以來，經(jīng)濟(jì)所以能持續(xù)發(fā)展，擴(kuò)大對內(nèi)對外開放是最重要的因素。今

22、后，上海仍將執(zhí)行進(jìn)一步擴(kuò)大開放的方針。在對外開放方面，擴(kuò)大對外開放的領(lǐng)域，尤在金融、保險(xiǎn)、電信等服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域：提高利用外資的層次和水平，加大吸收跨國公司、投資性公司以及一些大項(xiàng)目等；在開拓世界市場方面，努力實(shí)現(xiàn)出口市場多元化：積極采取走出去辦企業(yè)，擴(kuò)大對外工程承包；進(jìn)一步放開企業(yè)的對外經(jīng)營權(quán)等。在對內(nèi)開放方面，積極參與西部大開發(fā)，加速對西部地區(qū)生產(chǎn)要素的流動(dòng)；浦東新區(qū)要以功能開發(fā)和制度創(chuàng)新為重點(diǎn)，發(fā)揮輻射和示范效應(yīng)，等等。上海是全國的上海。我國的宏觀調(diào)控權(quán)集中在中央政府，尤其是財(cái)政政策、貨幣政策、價(jià)格政策，利率、匯率、稅收等經(jīng)濟(jì)杠桿等，地方只是執(zhí)行貫徹問題，自行調(diào)控的空間余地極為有限，地方只能

23、在計(jì)劃中充分體現(xiàn)中央的宏觀調(diào)控政策、方向，找準(zhǔn)事關(guān)全局的主要問題，制定地方的奮斗目標(biāo)和指導(dǎo)方針，明確發(fā)展思路和實(shí)施步驟，協(xié)調(diào)好經(jīng)濟(jì)、社會和城市發(fā)展的關(guān)系，等等。綜上所述，上海在未來得經(jīng)濟(jì)形勢總體上呈欣欣向榮之勢，建設(shè)上海成為國際貿(mào)易中心，金融中心，航運(yùn)中心的戰(zhàn)略部署正在有條不紊的醞釀，進(jìn)行中，未來的上海必然會成為一個(gè)世界范圍內(nèi)最璀璨的一顆明珠從另一角度也給本項(xiàng)目帶來更好的地域經(jīng)濟(jì)的支持。（六） 上海市房地產(chǎn)市場分析近來關(guān)于上海房地產(chǎn)市場是否存在“泡沫”的爭論日趨熱烈。在市場化程度較高的市場中，收入與房價(jià)有著高度的相關(guān)性，上海人目前人均可支配收入與房價(jià)相關(guān)系數(shù)為57，且呈現(xiàn)明顯的上升態(tài)勢，未來的

24、上海樓市發(fā)展趨勢總體向好，但仍然要及時(shí)規(guī)避潛在的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在，許多人在看待風(fēng)險(xiǎn)時(shí)只是簡單地談?wù)摌鞘械膬r(jià)格。事實(shí)上，在一個(gè)完善的市場經(jīng)濟(jì)體系中，同一種商品的價(jià)格差距經(jīng)?？梢岳煤荛_。因此，不能籠統(tǒng)地說中低價(jià)房一定好賣，高價(jià)房一定風(fēng)險(xiǎn)大，供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)能否匹配卻是首要問題。自2000年以來，每平方米3000元以下的商品房市場交易比重不斷下降，2002年9月，其市場占有率僅為16；而每平方米5000元7000元的中檔價(jià)位商品房市場比重由2000年的9.19上升到20.1，逐漸成為市場重要組成部分。與此同時(shí)，高檔房未來供應(yīng)充裕，市場競爭激烈。集中供應(yīng)區(qū)域有西向東的趨勢，傳統(tǒng)的西區(qū)已經(jīng)較為成熟，未來熱

25、點(diǎn)地區(qū)將伴隨大規(guī)模的舊區(qū)改造、黃浦江和蘇州河改造而涌現(xiàn)。而對于頂級房來說，單價(jià)1萬元1.4萬元/平方米的市場競爭將異常激烈，市場風(fēng)險(xiǎn)相對加大，而1.4萬元1.8萬元/平方左右的頂級住宅則供給相對較少，市場比重為20；超出1.8萬元/平方米的金字塔塔尖的住宅，會因?yàn)榈囟蝺?yōu)勢的不可復(fù)制性等因素，從而得到海外人士青睞，市場承受能力應(yīng)該更強(qiáng)。由于境內(nèi)外人士和投資客的介入，商品房面積會朝“大大小小”方向發(fā)展。目前，面積超過150平方米的大房型住宅和小于70平方米的小房型住宅在市場成交比重中都有上升趨勢?！按蟆钡睦碛墒?，處于特殊景觀的項(xiàng)目適應(yīng)了海外和高層次客戶的需求，特意采用大房型的設(shè)計(jì)。如座落在武夷路上

26、的路易凱旋宮由法國設(shè)計(jì)大師夏邦杰主持設(shè)計(jì)，每戶180平方米的超大房型受到境外人士的青睞，居然一天有著10多套的銷售奇跡?！靶　钡脑蛟谟?，年輕的置業(yè)者有著上升趨勢，他們需要總價(jià)不高但相對地段較好的物業(yè)，所以小房型成為他們的首選。與此同時(shí)，由于小房型容易出租，成本較低而受到他們的青睞。目前，上海房地產(chǎn)市場面臨著較多的有利因素，高位運(yùn)行、供需兩旺、穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢至少可以持續(xù)到“十五”期未。同時(shí)隨著上?！吧瓴背晒?，預(yù)計(jì)到2010年期間還會上升。主要依據(jù)是：上海經(jīng)濟(jì)快速平穩(wěn)增長，市民收入水平穩(wěn)步提高，改善住房條件的愿望更加迫切；上海作為更加開放的國際大都市，正在吸引更多的海內(nèi)外資金、企業(yè)和人才進(jìn)入上

27、海；上海城市建設(shè)面臨新一輪大發(fā)展，舊區(qū)改造、浦江兩岸綜合開發(fā)、小城鎮(zhèn)建設(shè)和軌道交通設(shè)施等將會擴(kuò)張房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)。由此可以推斷，上海房地產(chǎn)市場的投資和消費(fèi)將繼續(xù)同步增長，且保持較高水平；存量房在交易中的比重將不斷提高；房屋租賃市場將會進(jìn)一步活躍和規(guī)范，成為住房投資和消費(fèi)的重要領(lǐng)域；有關(guān)房地產(chǎn)市場的法規(guī)體系和管理體系將逐步趨于完善，對市場行為的規(guī)范和市場發(fā)展方向?qū)鹬匾恼{(diào)節(jié)作用。保持上海房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展態(tài)勢，既需要通過政府部門的引導(dǎo)和實(shí)施，更需要通過市場機(jī)制引導(dǎo)企業(yè)自我調(diào)節(jié)去實(shí)現(xiàn)。2002年上海完成房地產(chǎn)投資突破720億元，占全國房地產(chǎn)投資總額近10%，占全市固定資產(chǎn)投資三分之一；

28、房地產(chǎn)占全市GDP的比重從上一年的6.4%上升到6.9%，支柱產(chǎn)業(yè)地位初步確立。全年商品房銷售面積為1960.6萬平方米，供需比例1：1.08。上海加速城市現(xiàn)代化與都市房地產(chǎn)互動(dòng)發(fā)展的進(jìn)程，至少從十方面給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了機(jī)遇。目前我國的城市化水平還很低，平均才30左右，而目前世界平均城市化水平為47。最近，上海在“兩會”上提出：“到2007年，上海的城市化水平將達(dá)到80，基本上與發(fā)達(dá)國家保持同等水平?！贝笈≌^(qū)的營造、成片商業(yè)用房的崛起、城市集群功能設(shè)施的興建，這些無疑給房地產(chǎn)開發(fā)帶來千載難逢之良機(jī)。“十六大”后，各地干部、群眾迸發(fā)的“加快城市化，致富奔小康”強(qiáng)烈愿望；相當(dāng)一部分地區(qū)通過近

29、10年的招商引資，有了相當(dāng)?shù)膶?shí)力，且不同程度地集聚了人氣和財(cái)氣；政府在資金、稅收上的積極支持和扶持；當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)領(lǐng)導(dǎo)通過近年的考察、培訓(xùn)和“充電”，“換腦融智”改變了觀點(diǎn)；誠信和信譽(yù)程度的提升等，皆有利于房地產(chǎn)資本的輸入和開發(fā)營運(yùn)。老城市的改造和新都市的規(guī)劃發(fā)展，為新一輪房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化、集約化開發(fā)，展開了時(shí)代的機(jī)遇。以上海為例，隨著申博的成功，新一輪城市規(guī)劃改造和發(fā)展建設(shè)已經(jīng)全面展開，其面積從原先的670平方公里的市中心城區(qū)向6300平方公里寬泛的區(qū)域拓展，整個(gè)申城呈現(xiàn)城市縱深建設(shè)和房地產(chǎn)精品開發(fā)的勃勃生機(jī)。到2007年，上海將形成以中心城、新型城、中心鎮(zhèn)為重點(diǎn)的城市總體布局，在人均GDP從50

30、00美元到7000美元的發(fā)展躍升期間，上海將繼上世紀(jì)八十年代、九十年代后，進(jìn)入第三輪城市發(fā)展階段，其設(shè)計(jì)規(guī)劃的標(biāo)志是按照世界級城市布局，形成“四條軸線（從陸家嘴到大、小洋山，建成長三角最重要的新型產(chǎn)業(yè)集聚地；從浦東機(jī)場到虹橋機(jī)場建成東西向現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶；從金山到寶山建立現(xiàn)代工業(yè)帶；沿浦江兩岸建成住宅、會展、文化、科教、旅游產(chǎn)業(yè)帶）”和“一條環(huán)線（東半環(huán)線為戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)帶，西半環(huán)線為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶）”。今后10至20年，從城市功能形態(tài)而言，上海將面向亞太地區(qū)和東北亞建成一個(gè)“樞紐”（國際信息樞紐）；六個(gè)中心：國際管理控制中心、國際航運(yùn)中心、國際觀光中心、國際會展中心、國際文化中心、國際科研中心?！伴L三角

31、”經(jīng)濟(jì)圈是中國三大城市經(jīng)濟(jì)圈之一，是中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力和競爭力最為強(qiáng)勁、最為發(fā)達(dá)的區(qū)域。以“經(jīng)濟(jì)圈”啟動(dòng)“生活圈”，已日趨成為“長三角”區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的巨大商機(jī)?，F(xiàn)代交通的發(fā)達(dá)、高速公路的遍布，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的鏈接，使“長三角”經(jīng)濟(jì)圈泛起了層層漣漪。上海市近三年來，江、浙、閩等外地人買走的商品房面積比重由11.7上升到26，調(diào)查顯示：“長三角”地區(qū)有能力跨地區(qū)、跨城區(qū)購房買樓的“置業(yè)候鳥”群體，大多出自這個(gè)區(qū)域先富的人群，而且呈“滾雪球”趨勢。時(shí)下，中國的主要大城市都已開始進(jìn)入了老年化或老齡化時(shí)代。其中北京為13、廣州近12、上海逾18。十年后，中國將全面進(jìn)入老齡化社會。直面洶涌而至的“白發(fā)浪潮

32、”，那么中國的銀發(fā)住宅，即適應(yīng)老年人頤養(yǎng)天年，便于老年人康復(fù)居住，凸現(xiàn)對老人人文關(guān)愛的“愛心住宅”是否準(zhǔn)備好？回答是不盡如人意的。需求就是市場。一些人文專家針對當(dāng)前的“銀發(fā)住宅”開發(fā)設(shè)計(jì)提出了諸多中肯建議。目前我國城市老人收入比十年前提高了3.1倍。老年人應(yīng)該有條件享用“銀發(fā)住宅”?！?010年上海世博會”是第一次在發(fā)展中國家舉行，其籌辦過程正好趕上上海新一輪的城市化建設(shè)，因此其投入、開發(fā)、運(yùn)作、規(guī)模都將是申城開埠以來前所未有的。據(jù)預(yù)算，“世博會”直接項(xiàng)目投資逾100億美元，而所配套和帶動(dòng)的動(dòng)態(tài)投資將近3000億人民幣。為“世博會”配套的現(xiàn)代化人文生態(tài)居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)，將達(dá)數(shù)平方公里，總投資逾

33、200億人民幣。另外，大面積的舊房改造、大規(guī)模的現(xiàn)代商業(yè)商務(wù)區(qū)營建，都將在申城刷新記錄，其中星級賓館建造，就需要在原有基礎(chǔ)上增加200倍。顯見，“世博會”給房地產(chǎn)帶來的前景是不可估量的。經(jīng)濟(jì)學(xué)家的研究結(jié)果表明：當(dāng)人均GDP突破1000美元時(shí)，置業(yè)和購車消費(fèi)將會同時(shí)開始啟動(dòng)。常言道：只有“居住寬?！绷?，才會考慮到“出行瀟灑”。據(jù)權(quán)威部門預(yù)測，汽車已成為國人新一輪消費(fèi)升級的領(lǐng)航商品。如果2003年中國汽車仍保持兩位數(shù)增長的話，那么，中國將超過德國，成為美、日之后的世界第三汽車市場。據(jù)悉，到2007年，申城汽車銷量將達(dá)到160萬輛，而全國的汽車銷量將突破1000萬輛。可以想象，今后5至7年，汽車業(yè)的

34、發(fā)展和銷量的突飛猛進(jìn)，將會催發(fā)房產(chǎn)業(yè)開發(fā)和消費(fèi)的長波推進(jìn)，這是可以預(yù)料的，尤其是在人均GDP已經(jīng)超過5000美元的上海，其雙向發(fā)展進(jìn)程和增長勢頭，更將是前景看旺。就業(yè)和再就業(yè)，是中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展中必須正視和高度關(guān)注的問題。據(jù)多方面統(tǒng)計(jì)的口徑看，目前整個(gè)中國大約有13就業(yè)人口未能得到充分就業(yè)，有相當(dāng)部分的在職人員已經(jīng)離崗。借鑒國外的成功經(jīng)驗(yàn)，大力興辦家庭工業(yè)，不失為擴(kuò)大和安排都市就業(yè)的一條重要思路和通路。另外，隨著信息時(shí)代發(fā)展，知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來，上班、辦公場所的邊際將越來越模糊，“流動(dòng)辦公”和“移動(dòng)辦公”將成為趨勢。據(jù)未來學(xué)家預(yù)測：5年后的申城將有三分之一的白領(lǐng)在辦公室以外的場所辦公（而其中的

35、70會選擇在家里辦公）。那么，基于上述家庭工業(yè)和家庭辦公發(fā)展趨勢和演進(jìn)的速度，現(xiàn)代都市的房地產(chǎn)開發(fā)是否已經(jīng)看到了其中潛在的商機(jī)、“賣點(diǎn)”和市場？是否為即將到來的家庭工業(yè)和家庭辦公預(yù)留了作業(yè)空間？現(xiàn)代商業(yè)是現(xiàn)代都市的“櫥窗”，隨著建設(shè)上?，F(xiàn)代化國際大都市步伐的加快，申城的現(xiàn)代商業(yè)將會出現(xiàn)前所未有的大整合、大發(fā)展。近年來，上海市中心大面積的商業(yè)街市改造，已經(jīng)拉開了序幕。其中，具有標(biāo)志性、導(dǎo)向性的運(yùn)作，是南京路的世紀(jì)改造。黃浦區(qū)政府不惜花費(fèi)數(shù)百萬元，請來全球著名的“頭腦公司”進(jìn)行策劃，結(jié)論已經(jīng)公布報(bào)端：花10年時(shí)間，投資180億元，將南京路打造成為世界一流的商業(yè)街。與此同時(shí)，現(xiàn)代商務(wù)樓和甲級寫字樓的

36、緊缺，也將成為商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)的又一“熱門”。目前，申博成功后的上海，已成為海內(nèi)外矚目之地，全球置業(yè)投資“熱土”，世界500強(qiáng)企業(yè)，現(xiàn)已有八成進(jìn)入上海，近200家海外金融機(jī)構(gòu)問鼎申城，120多家跨國公司地區(qū)總部安營浦江兩岸，近百家國際采購中心和研發(fā)中心扎寨滬上。這一切為海內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)商帶來千載難逢的盛世機(jī)遇。原中共上海市委書記黃菊對現(xiàn)代上海市區(qū)和郊區(qū)的功能定位提出了明確的發(fā)展方向：“上海的市區(qū)要體現(xiàn)現(xiàn)代上海的繁榮；上海的郊區(qū)要凸現(xiàn)現(xiàn)代上海的實(shí)力?！边@就意味著上海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)要進(jìn)行戰(zhàn)略性的調(diào)整，即在近700平方公里的市中區(qū)，大力發(fā)展以現(xiàn)代金融、貿(mào)易、房產(chǎn)、科研、文化等為主的第三產(chǎn)業(yè)，以體現(xiàn)現(xiàn)代都市的

37、繁榮。此外，對于上海本地和海內(nèi)外的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，瞄準(zhǔn)申城的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，覓求房產(chǎn)資源商機(jī)，至少有三個(gè)方面的“熱點(diǎn)”可以聚焦：第一，今年上半年上海工業(yè)系統(tǒng)的大批二級公司將推進(jìn)產(chǎn)權(quán)改革，有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商能夠參與工業(yè)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)改革，回報(bào)豐厚的工業(yè)房產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營應(yīng)該說是一塊誘人的蛋糕；第二，現(xiàn)代都市工業(yè)樓宇的置換、改建和營造，同樣為房產(chǎn)開發(fā)商留出了大量的開發(fā)和拓展的機(jī)會；第三，隨著世界制造業(yè)中心向中國轉(zhuǎn)移的步伐加快，上海的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好、知識技能高、配套門類齊全、勞動(dòng)力成本相對低的綜合優(yōu)勢，將成為世界制造業(yè)轉(zhuǎn)移中國的首選地，現(xiàn)代工業(yè)廠房的開發(fā)和租賃，將會成為房產(chǎn)開發(fā)的又一熱門。相信隨著上海房地產(chǎn)開

38、發(fā)建設(shè)的全面啟動(dòng)以及給商業(yè)地產(chǎn)這一領(lǐng)域給于更好的發(fā)展機(jī)遇對于本項(xiàng)目投資建設(shè)奠定了更好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。（七）上海市商業(yè)房地產(chǎn)市場分析2002年7月25日28日，上海舉辦有史以來第一次商業(yè)房地產(chǎn)展示，作為一種嘗試，人們都在關(guān)心此次展示情況。面對川流不息的參觀人群，一些參展商慨嘆：沒想到現(xiàn)在投資商鋪的人還真不少！一本商鋪投資專著在展會上幾個(gè)小時(shí)就賣出300本，500多個(gè)客戶委托“商鋪中介”介紹商鋪業(yè)務(wù)這些情況是否表明：上海商鋪市場正在悄悄孕育著一股熱流。此次約有80家商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商參展，其中有在建的上海規(guī)模最大的亞太盛匯地鐵商城、亞洲屈指可數(shù)的虹橋購物樂園、五蓮路楊高北路區(qū)域的證大家園商業(yè)中心、火車站

39、地區(qū)的永盛苑商廈、閔行都市路的好愛商業(yè)廣場等等，還有來自江蘇周莊地區(qū)的江南人家公園式休閑購物中心。走進(jìn)幾家商鋪展位，發(fā)現(xiàn)上海人對商業(yè)房地產(chǎn)熱情很高，但無論什么人，大家第一關(guān)心的是目前上海的商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格行情。也許眼下商鋪市場正在轉(zhuǎn)暖，許多商鋪價(jià)格都不菲。位于浦東世紀(jì)廣場地鐵站的亞太盛匯商業(yè)廣場出售部分剩余商鋪，2002年5月份開盤單價(jià)是1.3萬元，隨后展示價(jià)上升到3萬元。位于中山南路南浦大橋森南商辦大廈底層商鋪出售單價(jià)是1.62萬元，2-3層樓為1.53萬元。位于浦東五蓮路附近的證大家園住宅區(qū)商業(yè)步行街商鋪單位租價(jià)是1.52.5元。位于閘北天目路大統(tǒng)路的永盛苑高層商業(yè)用房出售單價(jià)約8000元。

40、來自周莊的江南人家購物中心商鋪出售單價(jià)是4700-8000元。上述不同地區(qū)不同性質(zhì)的商鋪價(jià)格都具有一定的代表性，這就是目前市場大致行情。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2001年上海南京路、淮海路、徐家匯、豫園商城四大商業(yè)街商鋪平均出租率90，2002年上半年升至95。2001年南京路黃浦和靜安段、淮海路及徐家匯四大區(qū)域商廈平均出租率為94，2002年上半年升至99。2001年南京路商鋪年平方米租金13700元，2002年上半年升至14400元。2001年襄陽路市場日平均租金28元，2002年上半年升至40元。目前上海商鋪總量位居國內(nèi)各大城市之首，前三位分別是上海、北京和廣州。據(jù)信義房屋對2001年上海商鋪投資

41、分析說，回報(bào)率約在8-12間，高的可達(dá)到15。而上海一批知名商業(yè)街商鋪回報(bào)率可能更高一些。今年一季度，四川北路和中山公園地區(qū)成為上海商鋪市場的熱點(diǎn)區(qū)域。前者是原有市級商業(yè)街，加上當(dāng)前大規(guī)模的中心造綠計(jì)劃，未來商業(yè)環(huán)境、功能和品位均有較大的提升；后者則基于大型公交換乘中心和一批高檔住宅的建成，人氣漸旺，逐漸成為了大商廈的集中地。 據(jù)中原地產(chǎn)的一份市場研究資料顯示，2002年一季度本市商鋪供給量為85665平方米，以次中心區(qū)域較為集中，而市中心則有兩個(gè)商場上市。一個(gè)是南京路上的摩士達(dá)商廈，另一個(gè)是位于延中綠地的地下休閑廣場霓虹時(shí)尚廣場。相對而言，城市邊緣地區(qū)無新商場上市。從新上市項(xiàng)目的分布來看，商

42、業(yè)分布的聚集效應(yīng)越來越明顯，先前提到的四川北路和中山公園地區(qū)最近有多個(gè)商場上市，七浦路服飾市場隨著幾個(gè)專業(yè)市場的落成也漸成氣候。 從租金水平看，地段已不是決定商鋪價(jià)值最重要的因素，人氣的旺盛才是商鋪?zhàn)饨鸬年P(guān)鍵。一季度次級商業(yè)區(qū)的平均租金達(dá)到每平方米每天22元，高出中心商業(yè)區(qū)2元，便是最好的證明。另外，部分上市商場的售價(jià)也有所上升，如七浦路服飾市場這樣的零售物業(yè)的售價(jià)達(dá)到了每平方米34萬元，無形中拉伸了全市的商鋪銷售均價(jià)。 規(guī)模和主題將成為今后零售物業(yè)競爭的焦點(diǎn)，中心城區(qū)大型商場的未來供應(yīng)，主要集中于綜合性物業(yè)的裙房，長寧區(qū)將成為上海西部的新商業(yè)旺地。今年，將有7個(gè)面積在1萬平方米以上的大型商業(yè)

43、項(xiàng)目在長寧啟動(dòng)，包括：中山公園換乘中心、虹橋上海城購物中心、華美達(dá)廣場、上海友誼購物中心、萬都中心大廈、新錦江商廈等。 另外，正大廣場有望使浦東新上海商業(yè)城成為本市時(shí)尚購物的新焦點(diǎn)。而協(xié)和世界廣場擬在南京西路上興建的主題商業(yè)街將為申城商業(yè)發(fā)展注入新元素。據(jù)悉，世界聞名的“泰坦尼克號”也將被依原樣大小搬到該商業(yè)街內(nèi)，屆時(shí)，市民們可以在其中邊購物、邊休閑，好不快樂。 本市近十年來商業(yè)用房面積增長了近4倍。目前中心城區(qū)商業(yè)街的店鋪?zhàn)饨鹌毡榕噬陆ň幼^(qū)的社區(qū)商業(yè)面積增長迅速，發(fā)展勢頭良好。商業(yè)房產(chǎn)和商鋪投資正成為開發(fā)商和投資者的新目標(biāo)市場。 近幾年，伴隨著舊區(qū)改造、市政改造、社區(qū)成片開發(fā)，本市商業(yè)

44、用房面積成倍增長。90年代初期，商業(yè)用房面積僅385萬平方米，到2001年，商業(yè)用房面積超過1200萬平方米。以市中心靜安區(qū)為例，去年商業(yè)用房營業(yè)面積為60萬平方米，人均達(dá)到2平方米，至2003年該區(qū)將達(dá)到100萬平方米。按照上海市“十五”發(fā)展規(guī)劃，上海將形成市級商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心和社區(qū)（居住區(qū)）商業(yè)三大層次。伴隨著商業(yè)和服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展、商鋪投資客的大量增加，中心城區(qū)商業(yè)街的店鋪十分搶手。如南京路、淮海路沿街商鋪每平方米年租賃價(jià)格已上升至二三萬元，銷售價(jià)格達(dá)每平方米十多萬元。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全市已形成114個(gè)大型居住區(qū)，待開發(fā)的社區(qū)商業(yè)營業(yè)面積將達(dá)到250萬平方米，銷售價(jià)格可

45、達(dá)600億元。對房地產(chǎn)開發(fā)商和投資客來說，這不啻為一塊十分誘人的“大蛋糕”。 面對如此巨大的商業(yè)房產(chǎn)市場，本市商業(yè)用房在招商、招租上卻存在信息流通單一、售價(jià)租金定位盲目的現(xiàn)象。由于缺少規(guī)模，缺少氣勢，難以招徠大買家，同時(shí)對于急于尋求商業(yè)連鎖網(wǎng)點(diǎn)的企業(yè)和投資客來說，缺乏統(tǒng)一的市場交易和交流的平臺。 本市非居住房屋內(nèi)外銷并軌實(shí)施，繼商品住房并軌、土地實(shí)行招投標(biāo)供應(yīng)之后，非居住房屋又實(shí)行并軌，使上海房地產(chǎn)市場投資及消費(fèi)環(huán)境更趨公平，也展示了上海房地產(chǎn)市場全方位對外開放的態(tài)勢。 2001 年7月，上海內(nèi)、外銷商品住房的并軌，對加快上海房地產(chǎn)市場對外開放，進(jìn)一步刺激住房消費(fèi)，拓展住房市場規(guī)模等方面發(fā)揮了

46、積極的作用，使來自境外的購買量快速放大。非居住房屋并軌，也將產(chǎn)生同樣深遠(yuǎn)的意義。 并軌也為商鋪的可持續(xù)發(fā)展提供了可喜的機(jī)遇。境外人士進(jìn)入非居住房屋交易市場，對商鋪的持續(xù)發(fā)展提供了“燃料”。購買劃撥土地上的各類非居住房屋的，在補(bǔ)繳統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的出讓金后，可按規(guī)定辦理登記，取得房地產(chǎn)權(quán)證。對于境外中小型企業(yè)而言，意味著商務(wù)成本的降低，將促使大批欲在滬經(jīng)營餐飲、服裝、軟件開發(fā)的東南亞商人，以及歐美的咨詢公司、旅游公司等中小企業(yè)加入到買鋪大軍中來，使去年如日中天的商鋪交易今年還能熱情不減。將來上海的商鋪市場，也不再是浙江人、江蘇人一統(tǒng)天下，而是面向世界各國商人。 兩年前，上海的商業(yè)用房還是一種難以消化的令

47、人頭痛的產(chǎn)品，很多發(fā)展商用當(dāng)時(shí)房價(jià)的1.5倍不到的價(jià)格出手賣掉，就連沿街店鋪也有這種情況。近兩年房地產(chǎn)投資風(fēng)氣的日益興起，市民開始意識到商業(yè)用房的價(jià)值，不少商鋪在預(yù)售時(shí)由內(nèi)部預(yù)定就全部賣完，此時(shí)市民才發(fā)現(xiàn)商鋪價(jià)值。以兩年前的商鋪價(jià)格看，一般出租的年租金可以達(dá)到房價(jià)的1/12 以內(nèi)，也就是6到8年的租金等于房價(jià)，這樣的回報(bào)率對投資客而言是極有吸引力的，于是上海市場上的商鋪就出現(xiàn)了很大一段時(shí)期缺貨現(xiàn)象，價(jià)格也隨之快速上升：南京路上一個(gè)商廈的地下室，規(guī)劃為出售禮品市場，原先評估價(jià)約為1.2萬元/平方米，但實(shí)際出售時(shí)1.8萬元/平方米的價(jià)格仍然一掃而空。目前內(nèi)環(huán)線內(nèi)的新建住宅小區(qū)所建的臨街商鋪和小區(qū)內(nèi)

48、商鋪一般價(jià)格都在2萬元/平方米以上，而且還很不容易買到?？磥?，雖然高價(jià)住宅房有點(diǎn)退燒，但商鋪投資熱還遠(yuǎn)沒達(dá)到頂點(diǎn)。商鋪之所以近來還會那么熱，主要是與租金投資回報(bào)率有關(guān)。原先上海的商鋪?zhàn)饨鹣喈?dāng)于68年的房價(jià)時(shí)，房價(jià)明顯被低估，而住宅市場上12年的租金回報(bào)時(shí)間仍然被認(rèn)可，所以前兩年商鋪價(jià)格翻一倍有其合理性。上海目前投資商鋪依然是有合理回報(bào)的。 但是這里要特別注意一點(diǎn)的是，商場有別于商鋪，商鋪指沿街獨(dú)立商家的形態(tài)，而商場是整體的面積較大，必須多家商家共同經(jīng)營的形態(tài)。商場如果零拆散賣要看地段，如做分散型小店經(jīng)營，類似華亭路那樣還可以，若不具備那樣的客流條件，商場散賣后的經(jīng)營情況和管理是必須被注意的。

49、商鋪的銷售可以采取先租后售的方式，經(jīng)營起來后再帶租約出售，這對投資者相對是比較有保障的做法，應(yīng)該看到隨上海經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，未來商業(yè)用房的投資還會有潛力。區(qū)域中心的未來定位來看，其中蘊(yùn)含的投資機(jī)會就比較多。未來區(qū)域商業(yè)中心建設(shè)的重點(diǎn)地段是：老西門、曹家渡、中山公園、虹橋、大柏樹、提籃橋、打浦橋、上海莘城、武寧新城、彭浦、昌里、真如等。在這些區(qū)域，將鼓勵(lì)設(shè)置百貨店、專業(yè)店、專賣店、超市、便利店、餐飲網(wǎng)點(diǎn)、文化娛樂網(wǎng)點(diǎn)等。適度設(shè)置購物中心、大型綜合超市、生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。而像菜市場、倉儲商店、集貿(mào)市場在這些區(qū)域也被限制設(shè)置。 近來一些近郊新建住宅區(qū)缺乏商業(yè)配套，更缺乏專業(yè)精品商店，這就在一定程度上為郊區(qū)商

50、鋪的興旺提供了很好的契機(jī)。對房地產(chǎn)開發(fā)商和投資客來說，這不啻為一塊十分誘人的“大蛋糕”?？偠灾虾Ｊ猩虡I(yè)房地產(chǎn)市場在未來幾年將呈現(xiàn)火熱之勢。而對于本項(xiàng)目而言充分利用該產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景優(yōu)勢及地域優(yōu)勢加強(qiáng)項(xiàng)目的整體定位以求獲得更好的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)及社會效應(yīng)。二、區(qū)域市場分析概述：南匯縣地處長江三角洲的東南端，西枕黃浦東與上海市區(qū)相望，北接浦東新區(qū)， 東瀕海南臨杭州灣。全縣總面積688平方公里，人口70萬。 南匯境內(nèi)地勢平坦，土地肥沃，物產(chǎn)豐富，是江南著名的“魚米之鄉(xiāng)”。 改革開放以來，全縣國民經(jīng)濟(jì)和社會事業(yè)快速發(fā)展，浦東的開發(fā)開放， 給南匯帶來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，也給海內(nèi)外提供了廣闊的合作領(lǐng)域和極好的

51、投資機(jī)會。2001年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)南匯撤縣設(shè)區(qū)，2002年，南匯實(shí)現(xiàn)國內(nèi)總產(chǎn)值158.2億元，工業(yè)總產(chǎn)值402.2億元，疑心外資6.4億美元，完成財(cái)政收入25.7億元。隨著“兩港”（航空港和深水港）的開發(fā)建設(shè)和上海經(jīng)濟(jì)重心的戰(zhàn)略性東移，北靠浦東熱土，借勢上海面向國際化大都市跨越?jīng)_刺的新一輪戰(zhàn)略謀劃，南匯的區(qū)域能力一下子發(fā)生了巨變，從原先的“袋底”被推向“前沿”。通過資源的優(yōu)勢鄭和和集聚全國乃至國際上的物流、資金流、信息流、技術(shù)流、人才流，將大大加快城市化、現(xiàn)代化、國際化的進(jìn)程，將大大加快大貿(mào)易、大流通、大市場的建設(shè)。南匯將成為21世紀(jì)的上海之門，繼浦東開發(fā)開放之后的又一熱土，成為鑲嵌在太平洋西

52、岸矚目世界的一顆耀眼明珠。（一） 南匯市場商業(yè)經(jīng)濟(jì)簡介南匯經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，對外合作基礎(chǔ)扎實(shí)。 1、工業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)穩(wěn)固。全縣除紡織，服裝，機(jī)械，金屬冶煉等傳統(tǒng)骨干行業(yè)外， 近年來汽車組裝及零部件加工，新型建材，電子電器，食品加工等行業(yè)發(fā)展迅速，形成了匯麗（集團(tuán)）公司等一批市，縣級企業(yè)集團(tuán)。全縣共有 300 多項(xiàng)產(chǎn)品分別獲得國家和市級優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品證書。建筑業(yè)也是南匯的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，具有比較雄厚的設(shè)計(jì)施工能力。 2、外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。全縣已累計(jì)批準(zhǔn)“三資”企業(yè) 437家，投資總額 7.2億美元，協(xié)議吸收外資4.4億美元，主要來自日，美、法、德英和港、澳、臺等國家和地區(qū)。 3、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快。旅游業(yè)方興未

53、艾。南匯有5萬多畝果園，春暖花開，桃花如云，是名副其實(shí)的世外桃源。東部沿海的市級風(fēng)景區(qū)建設(shè)已初具規(guī)模。 主要景點(diǎn)和旅游設(shè)施有上海野生動(dòng)物園、古鐘園、東海射擊游樂場、白玉蘭度假村、影視光園等。 在未來的發(fā)展中，南匯政府提出要堅(jiān)持二、三產(chǎn)業(yè)共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，在發(fā)展中完成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，在調(diào)整中實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新提升，逐步構(gòu)筑以高新技術(shù)為基礎(chǔ)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為先導(dǎo)、現(xiàn)代裝備工業(yè)為支柱，特色鮮明、重點(diǎn)突出、體現(xiàn)臨港經(jīng)濟(jì)特征的多元產(chǎn)業(yè)體系，努力構(gòu)筑“現(xiàn)代裝備工業(yè)基地、現(xiàn)代物流基地和信息產(chǎn)業(yè)基地”?，F(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展高科技、高效益的花卉、苗木和經(jīng)濟(jì)作物；工業(yè)要大力發(fā)展新型建材、電子信息等新興產(chǎn)業(yè)

54、；重點(diǎn)發(fā)展裝備制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，加快傳統(tǒng)工業(yè)的升級換代；第三產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、中介服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，努力健全公用事業(yè)和社區(qū)服務(wù)。裝備工業(yè)發(fā)展面向制造業(yè)的裝備工業(yè)、關(guān)鍵零部件產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展八大產(chǎn)業(yè)群，在強(qiáng)化研發(fā)、生產(chǎn)、服務(wù)功能的基礎(chǔ)上，逐步形成我國現(xiàn)代裝備工業(yè)研發(fā)制造基地。房地產(chǎn)業(yè)以國家級重大項(xiàng)目和港城建設(shè)為依托，結(jié)合城鎮(zhèn)體系的調(diào)整和交通網(wǎng)格的建設(shè)，在“統(tǒng)一規(guī)范、合理布局、集中開發(fā)、配套建設(shè)”為原則的前提下，加快三級市場的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，形成多層次的房地產(chǎn)開發(fā)新格局?，F(xiàn)代物流業(yè)培育現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展要素，運(yùn)用先進(jìn)的組織方式和管理技術(shù)對包括倉儲、運(yùn)輸、裝卸、包裝、流通加

55、工、信息、營銷策劃等諸多物流環(huán)節(jié)進(jìn)行一體化高效管理和經(jīng)營，重點(diǎn)發(fā)展港城、空港、周康等三大各具功能的物流園區(qū)。電子信息產(chǎn)業(yè)利用中國電信信息產(chǎn)業(yè)園的入駐和上海臨港綜合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，提升綜合研發(fā)配套能力，重點(diǎn)發(fā)展IT配套產(chǎn)業(yè)和為現(xiàn)代裝備工業(yè)配套的電子產(chǎn)品，同時(shí)加快提高吸收、消化水平，增強(qiáng)自身創(chuàng)新設(shè)計(jì)能力。中介服務(wù)業(yè)拓展發(fā)展領(lǐng)域，重點(diǎn)扶持和培育代理、報(bào)關(guān)、人才交流、法律咨詢、技術(shù)咨詢、涉外服務(wù)、金融保險(xiǎn)等行業(yè)，廣泛應(yīng)用現(xiàn)代管理和現(xiàn)代經(jīng)營方式，提高中介服務(wù)業(yè)的能級。新型建材業(yè)發(fā)展技術(shù)密集型的建筑建材和房屋內(nèi)部裝飾行業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展彩鋼板、人造板和涂料三大產(chǎn)品，并以此為依托，利用高新技術(shù)和企業(yè)的內(nèi)部孵

56、化，增強(qiáng)內(nèi)生拓展能力，延長產(chǎn)業(yè)鏈，形成相關(guān)產(chǎn)品聯(lián)動(dòng)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)群。休閑旅游業(yè)建設(shè)濱海、南六兩大旅游線為主的旅游經(jīng)濟(jì)帶，重點(diǎn)抓好布宜諾、森林公園、濱海高爾夫項(xiàng)目的建設(shè)，加快開發(fā)空港、海港等人文旅游資源，挖掘本區(qū)現(xiàn)有農(nóng)業(yè)、農(nóng)家和自然資源，積極創(chuàng)造旅游特色。都市農(nóng)業(yè)結(jié)合新城中心鎮(zhèn)集鎮(zhèn)城鎮(zhèn)體系的構(gòu)建，構(gòu)劃出禁止、適度、控制等農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)域，重新優(yōu)化全區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)的布局。重點(diǎn)建設(shè)沿河、沿路農(nóng)林經(jīng)濟(jì)區(qū)，強(qiáng)化農(nóng)業(yè)的休閑性、規(guī)范性、旅游性功能，通過走產(chǎn)業(yè)融合之路，逐步建設(shè)經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)功能相協(xié)調(diào)的都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)框架。結(jié)論：南匯的商業(yè)經(jīng)濟(jì)目前還不是十分發(fā)達(dá)，農(nóng)業(yè)和工業(yè)占的比重很大。隨著當(dāng)?shù)厥姓ㄔO(shè)的逐步建成，公路

57、網(wǎng)的形成，產(chǎn)業(yè)比重逐步向第三產(chǎn)業(yè)傾斜。未來幾年中，將會有大量的高、新科技新新產(chǎn)業(yè)在南匯誕成。在這種大環(huán)境下，大量外商會選擇到南匯來投資辦廠，這給五角大樓的招商帶來了無限的商機(jī)。（二） 南匯市場城市規(guī)劃 要以主動(dòng)服從服務(wù)于國家戰(zhàn)略和上海建設(shè)“沿海、沿江、沿邊”三大經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸的戰(zhàn)略為出發(fā)點(diǎn)，加快調(diào)整和優(yōu)化全區(qū)產(chǎn)業(yè)布局發(fā)展規(guī)劃，著重沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸的建設(shè)，加快培育區(qū)域增長極。要形成特征鮮明的“一核三圈三帶”的形態(tài)特色。港口經(jīng)濟(jì)圈依托深水港建設(shè)和未來經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展核心區(qū)的潛在優(yōu)勢，借助周邊發(fā)達(dá)的集疏運(yùn)網(wǎng)絡(luò)，大力發(fā)展裝備工業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、旅游業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，形成以海港新城城市化地區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)及臨港綜合經(jīng)

58、濟(jì)園區(qū)為主體的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)體系。周康綜合經(jīng)濟(jì)圈依托浦東開發(fā)建設(shè)的強(qiáng)力輻射，借助康橋工業(yè)園區(qū)的先發(fā)優(yōu)勢，大力發(fā)展汽車零部件加工業(yè)、電子電器制造業(yè)、醫(yī)藥康復(fù)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)等行業(yè)。加快周浦老鎮(zhèn)區(qū)改造步伐，積極完善社會各項(xiàng)事業(yè)，形成以康橋地區(qū)、周浦地區(qū)為主體的綜合產(chǎn)業(yè)基地?；菽峡平探?jīng)濟(jì)圈依托惠南相對雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和文化底蘊(yùn)，大力發(fā)展高等職業(yè)培訓(xùn)、旅游娛樂、物流配送、現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)和外向型加工業(yè)，形成以南匯科教園區(qū)、南匯工業(yè)園區(qū)、南六公路旅游線和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)為主體的產(chǎn)業(yè)基地。外環(huán)線經(jīng)濟(jì)帶以外環(huán)線5個(gè)節(jié)點(diǎn)為組團(tuán)式經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，加快楊高南路創(chuàng)業(yè)園和申江南路IT配套園區(qū)的建設(shè)步伐，使之成為“十五”期間的主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶

59、。遠(yuǎn)東大道經(jīng)濟(jì)帶充分依托兩港優(yōu)勢和綜合交通體系，加快上海臨港綜合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和市級旅游區(qū)的景點(diǎn)開發(fā)，建成連接空港和海港的新型經(jīng)濟(jì)帶。滬蘆高速公路經(jīng)濟(jì)帶以滬蘆高速公路交通區(qū)位的優(yōu)勢，吸納國內(nèi)外資本在其沿線的4個(gè)節(jié)點(diǎn)的集中投入，使資金、技術(shù)、勞動(dòng)力等要素迅速聚集，形成“高速公路產(chǎn)業(yè)帶”。努力提升康橋工業(yè)區(qū)、惠南科教園區(qū)和南匯工業(yè)園區(qū)的能級，加快上海臨港綜經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、港城物流產(chǎn)業(yè)區(qū)、國際醫(yī)學(xué)園區(qū)和信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)和功能培育。規(guī)劃設(shè)計(jì)好各經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的產(chǎn)業(yè)布局，使圈軸成網(wǎng)，形成全區(qū)產(chǎn)業(yè)布局的網(wǎng)格化設(shè)置。結(jié)論：從市政規(guī)劃的趨勢可以看出，“一核三圈三帶” 的經(jīng)濟(jì)帶分布方式將成為南匯未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的布局。五角

60、大樓作為一個(gè)與經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)平臺，將與這個(gè)經(jīng)濟(jì)帶形成相互映射的關(guān)系，它的建成會大大刺激南匯的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)，經(jīng)濟(jì)帶的形成也為五角大樓的產(chǎn)業(yè)依托提供了良好的產(chǎn)業(yè)背景。（三）南匯市場商業(yè)布局 南匯的商業(yè)主要集中在各城鎮(zhèn)中，以點(diǎn)狀的形式分布。惠南鎮(zhèn)作為縣政府的所駐地，是整個(gè)南匯經(jīng)濟(jì)發(fā)展最發(fā)達(dá)的地區(qū)。東門大街是惠南鎮(zhèn)最大的商業(yè)街，為城區(qū)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)的繁榮起到了積極推進(jìn)的作用。但由于東門大街房屋破舊，設(shè)施落后，交通擁擠，使居民的生活極為不便。同時(shí)也阻礙了商業(yè)進(jìn)一步繁榮?；菽湘?zhèn)市政府對該街進(jìn)行改造，改善南匯的投資環(huán)境和城區(qū)形象。東西門大街全長1200米，整個(gè)改造工程占地面積9.426公頃，拆遷戶數(shù)103