新舊物業(yè)公司接管流程

1、. z.物業(yè)小區(qū)接收流程交接清單必備一、成立接收小組組長：A 全面負(fù)責(zé) 組員：B 負(fù)責(zé)設(shè)備運營C 負(fù)責(zé)客戶效勞D 負(fù)責(zé)保安消防E 負(fù)責(zé)環(huán)境綠化F 負(fù)責(zé)財務(wù) 二、交接內(nèi)容物業(yè)工程交接協(xié)議一般包括：物業(yè)工程名稱、交接主體、交接時間、權(quán)利和責(zé)任分界點、交接內(nèi)容、交接查驗方法和標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)債權(quán)債務(wù)的處理、爭議解決方式等。原物業(yè)應(yīng)先做資料交接：將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料、工程竣工驗收資料、工程技術(shù)資料、工程經(jīng)濟資料和其它有關(guān)資料移交給新物業(yè)。 資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認(rèn)可；假設(shè)有未移交局部，由雙方列出未移交局部的清單，確定移交時間并簽字認(rèn)可。 資料交接完畢后是現(xiàn)場交接：新物業(yè)應(yīng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)

2、備進展逐項驗收，注明設(shè)備現(xiàn)狀及接收時間。開發(fā)商或業(yè)主委員會應(yīng)對查驗接收過程進展記錄，并存檔備查。交接證明應(yīng)由交接雙方、相關(guān)單位蓋章及現(xiàn)場參加人員簽字。開發(fā)商、業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會及原物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)配合新物業(yè)公司依法接收保安、消防、停車等平安防*崗位，維護物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。(一)資料的交接資料的交接主要包括以下一些內(nèi)容: 1、物業(yè)規(guī)劃圖; 2、竣工圖(包括總平面、單體竣工圖); 3、建筑施工圖; 4、工程驗收的各種簽證、記錄、證明; 5、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料; 6、機電設(shè)備使用說明書; 7、消防系統(tǒng)驗收證明; 8、公共設(shè)施檢查驗收證明; 9、用水、用電、用氣指標(biāo)批文; 10、水、電、

3、氣表校驗報告; 11、有關(guān)工程工程的其他重要技術(shù)決定和文件。12、用戶手冊是使用戶全面了解物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定及效勞的說明書。 (二)物業(yè)接收驗收物業(yè)接收驗收不同于竣工驗收,它是在竣工驗收的根底上,以主體構(gòu)造平安和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。一般來說物業(yè)接收驗收包括以下內(nèi)容: 1、主體構(gòu)造驗收。地基沉降不應(yīng)超過國標(biāo)規(guī)定的變形值,不得引起上部構(gòu)造的開裂 或毗鄰房屋的破壞;主體構(gòu)造構(gòu)件的變形及裂縫也不能超過國標(biāo)規(guī)定;外墻不得滲水。 2、屋面及樓地面。屋面應(yīng)按國標(biāo)規(guī)定排水暢通,無積水、不滲漏;樓地面與基層的粘結(jié)應(yīng)結(jié)實,不空鼓且整體平整,無裂縫、脫皮和起砂現(xiàn)象;衛(wèi)生間及陽臺、廚房的地面相對標(biāo)高應(yīng)符合

4、設(shè)計要求,不得出現(xiàn)倒水及滲漏現(xiàn)象。 3、裝修。應(yīng)保證各裝修部位或構(gòu)件既美觀大方又滿足使用要求,不得出現(xiàn)因裝修不善而造成的門窗開關(guān)不靈,油漆色澤不一,墻皮脫落等現(xiàn)象。 4、電氣。電氣線路應(yīng)安裝平直、結(jié)實,過墻有導(dǎo)管;照明器具必須安裝結(jié)實,接觸良好;電梯等設(shè)備應(yīng)運轉(zhuǎn)正常且噪聲震動不得超過規(guī)定;此外各類記錄及圖紙資料應(yīng)齊全。 5、水衛(wèi)、消防、燃?xì)?。上、下水管道?yīng)安裝結(jié)實,控制部件啟閉靈活,無滴,漏、跑、冒現(xiàn)象;消防設(shè)施應(yīng)符合國家規(guī)定,并有消防部門檢驗合格證;采暖的鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平整、配件齊全,沒有缺陷,并有專門的檢驗合格證;燃?xì)夤艿缿?yīng)無泄漏。此外,各種儀表儀器、輔機亦應(yīng)齊全、靈敏、平安、

5、準(zhǔn)確。6、附屬工程及其他。室外道路、排水系統(tǒng)等的標(biāo)高、坡度等因素都應(yīng)符合設(shè)計規(guī)定;相應(yīng)的市政、公建配套工程與效勞設(shè)施應(yīng)到達質(zhì)量和使用功能的要求。7、工程、保安、環(huán)衛(wèi)、客服、財務(wù)各組使用的工具及使用說明。8、工程、保安、環(huán)衛(wèi)、客服設(shè)施設(shè)備及使用工具、維護保養(yǎng)記錄、維保。交接雙方應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗記錄。物業(yè)查驗記錄一般包括房屋質(zhì)量查驗記錄、設(shè)施設(shè)備查驗記錄和環(huán)境工程查驗記錄，雙方可以根據(jù)物業(yè)的具體情況設(shè)計查驗記錄表。查驗記錄表應(yīng)當(dāng)包括查驗工程名稱、查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗人簽字、查驗結(jié)論、存在問題、返修意見、跟蹤結(jié)果等。原物業(yè)公司應(yīng)將預(yù)收的物業(yè)管理效勞費、代管的各種能源費、押金、共用設(shè)施設(shè)備的專項維

6、修資金、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益以及收支賬目一并移交給新物業(yè)公司。 除了錢以外，原物業(yè)公司應(yīng)將屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)管理用房、公共用房、設(shè)備用房、生產(chǎn)作業(yè)工具及辦公用品等移交給新物業(yè)公司。(三)核實原始資料在現(xiàn)場驗收檢查的同時,應(yīng)核實原始資料,逐項查明,發(fā)現(xiàn)有與實際不相符之處,應(yīng)及時做出記錄,并經(jīng)雙方共同簽字存檔。(四)用戶情況調(diào)查用戶是物業(yè)管理機構(gòu)的效勞對象,物業(yè)管理企業(yè)在交接物業(yè)時,應(yīng)及時準(zhǔn)確地了解用戶的特征、家庭特點、產(chǎn)權(quán)情況、經(jīng)營情況、業(yè)務(wù)*圍等等一些問題,以便順利地開展物業(yè)管理,并有針對性地提供一系列綜合效勞工程。(五)建立檔案物業(yè)管理中的資料檔案,是便于物業(yè)管理企業(yè)日后

7、管理的一項重要工作。管理過程中,應(yīng)將資料分類、裝訂成冊,或存入電腦隨時調(diào)用。資料檔案的內(nèi)容主要有: 1.物業(yè)開發(fā)可行性研究報告; 2.物業(yè)開發(fā)建立時的有關(guān)圖紙、記錄等資料; 3.物業(yè)管理方案及物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)時的有關(guān)資料; 4.歷年物業(yè)管理工作報告和財務(wù)報告; 5.房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料; 6.物業(yè)用戶的有關(guān)資料。三、交接時間四、交接考前須知交接前的準(zhǔn)備工作：物業(yè)費、停車費等費用。物業(yè)向業(yè)主所收取的物業(yè)費、停車費及水、電費等其他費用，前任物業(yè)公司有無已經(jīng)多收取的費用，如有，索要回逾收的各項費用，或者對此解決方案有三方簽字認(rèn)可的書面約定。各類能源費。前任物業(yè)有無拖欠自來水公司、供電局及燃?xì)夤?/p>

8、等各項費用，如有，敦促其交接前繳清。各類遺留問題。車輛刮蹭事件，前任物業(yè)有無承諾給業(yè)主在物業(yè)費、停車費或者其他形式的解決承諾，進展摸底調(diào)查，防止接手之后，造成業(yè)主費用已交，但承諾的問題還未解決。業(yè)主家中有個別特殊問題的，前任物業(yè)給業(yè)主承諾并未兌現(xiàn)的，摸清情況，由前任物業(yè)進展解決，防止業(yè)主日后將其承諾轉(zhuǎn)嫁到新任物業(yè)。例如：個別業(yè)主減免物業(yè)費等情況。工程遺留問題，要進展摸底調(diào)查，掌握小區(qū)或業(yè)主家中的工程遺留問題的類別、開發(fā)及施工方的維修情況、目前遺留問題的處理情況等。其他準(zhǔn)備工作：物業(yè)用房確實定，各工作崗位人員的準(zhǔn)備是否到位的情況，辦公用品、員工工服等各類物資準(zhǔn)備情況，工程、保潔的工具到位情況，正

9、常辦公所需的各類表格等文件，垃圾清運、電梯維保等外包效勞的考慮。保障交接當(dāng)日的物業(yè)效勞正常的開展，其他準(zhǔn)備工作交接當(dāng)天工作考前須知：一、物業(yè)承接查驗按照以下程序進展：1、確定物業(yè)承接查驗方案；2、移交有關(guān)圖紙資料；3、查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；4、解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題；5、確認(rèn)現(xiàn)場查驗結(jié)果；6、簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；7、辦理物業(yè)交接手續(xù)。二、現(xiàn)場查驗前，建立單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)效勞企業(yè)移交以下資料：1、竣工總平面圖，單體建筑、構(gòu)造、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；2、共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；3、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；

10、4、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；5、承接查驗所必需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的，建立單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補交的具體時限。三、物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)對以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進展現(xiàn)場檢查和驗收：1、共用部位：一般包括建筑物的根底、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；2、共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；3、共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、

11、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車非機動車停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)效勞用房等。 四、水、電表進展抄底記錄將公共區(qū)域所有的涉及物業(yè)的水表、電表的表底進展抄底記錄，以交接時點為據(jù)，之前的由前任物業(yè)繳納，之后由新進駐物業(yè)公司繳納。物業(yè)費、停車費。兩費用均以交接時點為據(jù)，之后的各項費用由新任物業(yè)開場計收，如有業(yè)主所欠前任物業(yè)費用，該物業(yè)必須依法依約進展收取，不能干擾新任物業(yè)的收費工作。 六、對自來水公司、供電局及燃?xì)夤巨k理相應(yīng)的用戶變更名稱手續(xù)，將小區(qū)能源使用用戶變更為新任物業(yè)公司名稱。 七、外包效勞工程合同及其他合同的交接或重新簽訂

12、相關(guān)合同。八、交接當(dāng)天工作可按照部門對部門的方式進展交接，即可考慮先進展保安的交接，由秩序部安排好各崗位人員在交接當(dāng)天陸續(xù)接下各個崗位，隨后可分別進展客服、工程、保潔、綠化等相應(yīng)交接，均可采取交接方部門對應(yīng)接替方的部門進展交接，雙方對應(yīng)交接部門均有負(fù)責(zé)人，由第三方進展監(jiān)視，交接完畢要有三方簽字確認(rèn)的交接資料 移 交 內(nèi) 容1.物業(yè)資料1物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗收資料、施工設(shè)計資料、機電設(shè)備資料等。2業(yè)主資料包括：1業(yè)主入住資料，包括入住通知書、入住登記表、*復(fù)印件、相片；2房屋裝修資料，包括裝修申請表、裝修驗收表、裝修圖紙、消防審批、驗收報告、違章記錄；3管理資料：各類值班記錄、設(shè)備維修記錄、

13、水質(zhì)化驗報告等各類效勞質(zhì)量的原始記錄。4財務(wù)資料包括：估定資產(chǎn)清單、收支賬目表、債權(quán)債務(wù)移交清單、水電抄表記錄、其他需移交的各類憑證表格清單。5合同協(xié)議書，之對內(nèi)對外簽訂的合同、協(xié)議原件。6人事檔案資料，之雙方統(tǒng)一移交留用的在職人員的人事檔培訓(xùn)、考試記錄。7其他組要移交的資料。資料移交應(yīng)按資料分類列出目錄，根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐一清點是否相符完好，移交后雙方在目錄清單上蓋章簽名。2.物業(yè)共用部位及公共設(shè)施設(shè)備管理工作的交接1物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備，包括消防、電梯、空調(diào)、給排水、供配電等機電設(shè)備及附屬配件，共用部位的門窗，各類設(shè)備房、管道井、公共門窗的鑰匙等；2共用配套設(shè)施，包括環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施垃

14、圾桶、箱、車等、綠化設(shè)備、公共秩序與消防平安的管理設(shè)施值班室、崗?fù)ぁ⒈O(jiān)控設(shè)施、車輛道閘、消防配件等、文娛活動設(shè)施會所、游泳池、各類球場等；3物業(yè)管理用房，包括辦公用房、活動室、員工宿舍、食堂包括設(shè)施、倉庫。停車場、會所等需要經(jīng)營許可證和資質(zhì)的，移交單位應(yīng)協(xié)助辦理變更手續(xù)。3.人、財、物的移交或交接1人員。在進展物業(yè)管理移交時，有可能會有原物業(yè)管理機構(gòu)在本工程任職人員的移交或交接，承接物業(yè)的管理企業(yè)應(yīng)與移交方進展友好協(xié)商，雙方達成共識。2財務(wù)。移交雙方應(yīng)做好賬務(wù)清結(jié)、資產(chǎn)盤點等相關(guān)移交準(zhǔn)備工作。移交的主要內(nèi)容包括物業(yè)效勞費、維修資金、業(yè)主各類押金、停車費、欠收款項、代收代繳的水電費、應(yīng)付款項、債

15、務(wù)等。3物資財產(chǎn)。包括建立單位提供和以物業(yè)效勞費購置的物資財產(chǎn)等，主要有辦公設(shè)備、交通工具、通信器材、維修設(shè)備工具、備品備件、衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護工具、物業(yè)管理軟件、財務(wù)軟件等.新舊物業(yè)交接的幾個難點問題新舊物業(yè)交接時矛盾重重，交接過程復(fù)雜，時間長，造成小區(qū)管理混亂，業(yè)主斷水、斷電或者小區(qū)垃圾滿地，甚至?xí)l(fā)生暴力流血事件。物業(yè)管理條例雖然規(guī)定小區(qū)過半數(shù)的業(yè)主同意，其所占面積也超過半數(shù)的情況下，可以更換物業(yè)公司，但實際操作起來困難重重：一來能拿到二分之一業(yè)主同意票已經(jīng)并非易事，二來新老交接，老物業(yè)平和退出小區(qū)更難，而新物業(yè)強行進入法律又不允許，甚至面臨法院不受理此類案件的為難。 新舊物業(yè)公司交接難主要

16、表達在三點：1、相關(guān)設(shè)施移交難根據(jù)物業(yè)管理條例以下簡稱條例，物業(yè)管理用房等房產(chǎn)的所有權(quán)屬于業(yè)主，但由于在房地產(chǎn)開發(fā)建立和登記產(chǎn)權(quán)時，大局部登記的是開發(fā)建立單位，而目前又沒有法規(guī)規(guī)定這局部產(chǎn)權(quán)如何移交給業(yè)主。如物業(yè)管理用房，即使舊物業(yè)管理公司同意移交，但在接收初期，舊物業(yè)公司對物業(yè)管理用房進展過裝修，投入了一局部的費用，需要舊的物業(yè)公司、新的物業(yè)公司、業(yè)委會進展協(xié)商，增加了新舊物業(yè)交接的難度。2、物業(yè)資料移交難根據(jù)條例，建立單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)公司移交以下資料：1竣工總平面圖，單體建筑、構(gòu)造、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；2設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；3物業(yè)質(zhì)量

17、保修文件和物業(yè)使用等技術(shù)資料；4物業(yè)管理所必須的其他資料。要求物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期效勞合同終止時將上述資料移交給業(yè)委會。雖然條例對交接內(nèi)容有規(guī)定，但是比擬籠統(tǒng)，不能充分地將日后新物業(yè)公司順利開展公作所需要的資料如財產(chǎn)記錄、設(shè)備情況和客戶資料等涵蓋在內(nèi)。另外，由于大局部前期物業(yè)公司都是由開發(fā)商選聘或者自己組建的物業(yè)公司，開發(fā)商不按規(guī)定向物業(yè)公司移交相關(guān)資料，舊物業(yè)公司也就無法在交接時提交完整資料。3、相關(guān)費用處理難1物業(yè)管理費賬目管理雜亂。舊物業(yè)不能詳細(xì)公布業(yè)主交費情況，而一些物業(yè)管理中的費用該支付的沒有支付，該公布的不公布，造成收入和費用混亂，又沒有監(jiān)視機構(gòu)對支出進展監(jiān)管，比擬混亂，在新物業(yè)交接

18、時，各管理工程費用理不清，不能順利接收。2代收費用的差額問題。如很多老小區(qū)，在初始階段沒有一戶一表，舊物業(yè)公司義務(wù)為居民代收水電費，出現(xiàn)的差額費往往由物業(yè)公司承當(dāng)，這樣在交接時，對于差額局部如何來妥善解決，原有物業(yè)公司的權(quán)益又如何來保護，解決不好這些問題，新舊物業(yè)交接時就容易產(chǎn)生糾紛。3物業(yè)費欠繳?，F(xiàn)在，物業(yè)費收繳率普遍不高，好一點的到90%，而很多維持在70%，一些老小區(qū)還不到40%。這樣，新舊物業(yè)交接時物業(yè)費的糾紛就成為一個很大障礙。舊物業(yè)公司在物業(yè)費的問題沒有解決前，讓其退出是很難的。 4其他費用，如前期停車費、一些經(jīng)營性收益的問題也影響了新舊物業(yè)交接的順利開展。 新舊物業(yè)交接難的法律原

19、因 1、法律規(guī)定不完善。從條例規(guī)定看，有關(guān)業(yè)主換物業(yè)公司的規(guī)定在條例中比擬少，即第29條關(guān)于移交事項的規(guī)定;第39條關(guān)于物業(yè)合同終止應(yīng)當(dāng)移交的規(guī)定;第59條不移交有關(guān)事項的法律責(zé)任的規(guī)定。 現(xiàn)有法律規(guī)定有以下幾點尚需改良：(1)物業(yè)移交的時間不明確。 條例第39條第二款規(guī)定：物業(yè)效勞合同終止時，業(yè)主大會選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。 沒有交接時間的強制規(guī)定，老物業(yè)公司可以以各種借口拖延時間，比方說物業(yè)費沒有繳清。 (2)移交的內(nèi)容、方式不明確。 條例第39條規(guī)定了物業(yè)效勞合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和條例第29條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會，但物業(yè)的交接并

20、非如此簡單，后續(xù)的物業(yè)怎樣接收老物業(yè)已經(jīng)使用過的設(shè)施、設(shè)備，維修資金如何交接，哪些屬于物業(yè)管理所必需的資料，移交的內(nèi)容該不該明確，不同的移交內(nèi)容、移交的方式是否一樣這一系列問題條例都沒有解決。 (3)不移交、不完全移交的責(zé)任規(guī)定可操作性差。對不依法移交的，條例第59條只規(guī)定了不移交有關(guān)資料的，要限期改正;逾期仍不移交的，對建立單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處于1萬元以上10萬元以下罰款。實際上這一規(guī)定可操作性較差，一是有關(guān)資料操作中難以把握;二是限制、逾期均屬不確定概念，違背了一般立法的準(zhǔn)確性。三是從立法的本意看，應(yīng)當(dāng)對不依法交接有關(guān)設(shè)施、設(shè)備、鑰匙、資料等所有與物業(yè)效勞有關(guān)的實物和資料都應(yīng)當(dāng)受

21、到懲罰，但本條僅僅規(guī)定了不移交有關(guān)資料的才受到懲罰。 (4)移交后遺留問題的解決。物業(yè)可移交管理，但遺留問題如何解決，條例沒有給出任何規(guī)定，對拖欠老物業(yè)的物業(yè)費誰來保障，老物業(yè)的先期投入怎么辦，老物業(yè)管理不當(dāng)造成的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備損壞怎么辦，維修資金有黑洞怎么辦等等這些問題，沒有相應(yīng)規(guī)定。 2、政府對物業(yè)公司交接監(jiān)管不力。 目前，政府對物業(yè)公司交接工作的監(jiān)管力度是遠遠不夠的。做好物業(yè)公司交接的監(jiān)管，政府有關(guān)部門要做交接的具體指導(dǎo)、防止新老物業(yè)的沖突、有關(guān)事項的宣傳等工作。而從目前的情況看，政府在物業(yè)公司交接中的作用尚不明顯。我國法律關(guān)于物業(yè)交接的規(guī)定本身就少，在這種現(xiàn)實條件下，政府的指導(dǎo)和監(jiān)視就

22、尤為重要。 從深層次原因分析，造成物業(yè)交接難是由于我國目前物業(yè)管理制度構(gòu)建上的缺陷未形成以業(yè)主為中心的物業(yè)效勞制度，從而造成物業(yè)公司定位的模糊，加之政府執(zhí)法不嚴(yán)、物業(yè)公司法律意識淡薄等。 針對物業(yè)新老公司交接，市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人對新老物業(yè)承接驗收的程序、交接內(nèi)容等熱點問題作出了相應(yīng)的解釋。問：誰能決定選聘物業(yè)？答：不同階段有所不同，在入住前和業(yè)主大會成立前的物業(yè)選聘由開發(fā)商組織實施，業(yè)主大會成立后由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會決定組織實施。開發(fā)商或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在組織承接驗收活動前10個工作日，將有關(guān)情況書面告知社區(qū)所在地的社區(qū)居委會和街道辦事處。問：選聘新物業(yè)公司后，舊物業(yè)合同還有效嗎

23、？答：無論是開發(fā)商還是業(yè)主大會換物業(yè)都要依法選聘。也就是說應(yīng)先解除與原物業(yè)公司的物業(yè)管理效勞合同后，方可組織新物業(yè)公司接收。物業(yè)合同一般分為定期和不定期兩種。定期合同有1年也有兩年、3年的，新物業(yè)公司上崗執(zhí)勤必須要等舊合同完畢方可；不定期物業(yè)合同一般規(guī)定合同到業(yè)主大會選聘新物業(yè)并在新物業(yè)合同生效之后為止等類似內(nèi)容。問：新老物業(yè)公司承接驗收如何操作？答：開發(fā)商、業(yè)主大會和原物業(yè)公司要做好承接驗收前的準(zhǔn)備工作，并及時書面通知新物業(yè)公司進展承接驗收。新物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在接到通知后15個工作日內(nèi)做出書面回復(fù)并與開發(fā)商或業(yè)主大會約定承接驗收時間。在約定時間內(nèi)，開發(fā)商、業(yè)主大會或原物業(yè)公司應(yīng)先做資料交接：將物

24、業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料、工程竣工驗收資料、工程技術(shù)資料、工程經(jīng)濟資料和其他有關(guān)資料移交給新物業(yè)公司。資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認(rèn)可；假設(shè)有未移交局部，由雙方列出未移交局部的清單，確定移交時間并簽字認(rèn)可。資料交接完畢后是現(xiàn)場交接：新物業(yè)公司應(yīng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備進展逐項驗收，注明設(shè)備現(xiàn)狀及接收時間。開發(fā)商或業(yè)主委員會應(yīng)對查驗接收過程進展記錄，并存檔備查。交接證明應(yīng)由交接雙方、相關(guān)單位蓋章及現(xiàn)場參加人員簽字。開發(fā)商、業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會及原物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)配合新物業(yè)公司依法接收保安、消防、停車等平安防*崗位，維護物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。問：查驗過程中發(fā)現(xiàn)有設(shè)備、資料等不合格的情況，該如何處

25、理？答：物業(yè)工程經(jīng)查驗不合格的，開發(fā)商應(yīng)進展返修并商定時間復(fù)驗。經(jīng)查驗合格的，新物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在5個工作日內(nèi)簽署查驗合格憑證，并及時簽發(fā)承接文件。新老物業(yè)公司交替時發(fā)現(xiàn)不合格的情況待定。交接雙方應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗記錄。物業(yè)查驗記錄一般包括房屋質(zhì)量查驗記錄、設(shè)施設(shè)備查驗記錄和環(huán)境工程查驗記錄，雙方可以根據(jù)物業(yè)的具體情況設(shè)計查驗記錄表。查驗記錄表應(yīng)當(dāng)包括查驗工程名稱、查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗人簽字、查驗結(jié)論、存在問題、返修意見、跟蹤結(jié)果等。業(yè)主有權(quán)要求調(diào)閱查驗記錄。問：原物業(yè)公司何時退出？拒不退出的怎么辦？答：原物業(yè)公司應(yīng)在查驗接收工作完成后10個工作日內(nèi)全部撤出物業(yè)管理區(qū)域。開發(fā)商、業(yè)主或原物業(yè)公司

26、不移交有關(guān)資料的，由區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對開發(fā)商、原物業(yè)公司予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。物業(yè)效勞合同終止時，原物業(yè)公司拒不移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的，新選聘的物業(yè)公司應(yīng)與業(yè)主委員會協(xié)商或通過司法途徑解決，不得非法強行進駐物業(yè)管理區(qū)域。怎樣做好新舊物業(yè)效勞企業(yè)移交工作*同濟物業(yè)管理* 楊 寧 新舊物業(yè)效勞企業(yè)移交是在業(yè)主委員會通過招標(biāo)擬定新物業(yè)效勞企業(yè)，并與之簽訂物業(yè)效勞合同備案后至新物業(yè)企業(yè)正式進駐工程工作的整個過程。在新舊物業(yè)移交工作中，除了自動退出情況，一般由業(yè)主委員會解聘更換新物業(yè)企業(yè)的情況下，會產(chǎn)生移交難的問題，常常會出現(xiàn)舊物業(yè)不

27、愿走，新物業(yè)進不來的現(xiàn)象。下面就這一普遍存在的現(xiàn)象，對如何做好新舊物業(yè)效勞企業(yè)移交工作，做如下分析：一、新舊物業(yè)企業(yè)移交涉及的主體 涉及主體包括政府行政機構(gòu)、開發(fā)建立單位、新舊物業(yè)效勞企業(yè)、業(yè)主委員會、廣闊業(yè)主。由于主體類型和人數(shù)較多，關(guān)系復(fù)雜，各種意見難以統(tǒng)一，決定了工作中會遇到各種困難，協(xié)調(diào)難度大。政府部門是監(jiān)視機構(gòu)和物業(yè)效勞企業(yè)的管理機構(gòu)，對物業(yè)效勞行業(yè)的總體開展和行政政策以及法規(guī)都有很準(zhǔn)確的把握。新物業(yè)效勞企業(yè)在移交前充分與政府部門溝通，尋求監(jiān)視指導(dǎo)，進一步了解工程、原物業(yè)效勞企業(yè)和業(yè)主委員會的情況對于移交工作方向性的正確把握是很有必要的。 開發(fā)建立單位是物業(yè)的建造者，也是前期物業(yè)效勞

28、招投標(biāo)工作的主導(dǎo)人，原物業(yè)效勞企業(yè)多少與開發(fā)建立單位有一定的歷史淵源，且在保修階段或由于久修不善使得物業(yè)保修時限超過保修期時，會繼續(xù)存在開發(fā)單位與業(yè)主之間的利害關(guān)系，開發(fā)建立單位也是新舊物業(yè)移交工作的重要主體。 業(yè)主及其委員會選擇為自己效勞的物業(yè)效勞企業(yè)，物業(yè)效勞企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)管理費，形成市場對價關(guān)系。他們在移交工作中最具有主觀能動性，都是移交工作中的直接利害關(guān)系人。二、舊物業(yè)效勞企業(yè)退出工程的原因 原物業(yè)效勞合同期限屆滿，業(yè)主委員會和物業(yè)效勞企業(yè)不再續(xù)簽合同，另行選聘新物業(yè)效勞企業(yè)。 原物業(yè)效勞合同期限未滿，物業(yè)效勞企業(yè)的效勞質(zhì)量與合同約定標(biāo)準(zhǔn)相去甚遠，業(yè)主委員會通過業(yè)主大會解聘原物業(yè)效

29、勞企業(yè)，通過招標(biāo)方式選聘新物業(yè)企業(yè)。 原物業(yè)企業(yè)因業(yè)主欠費處于長期虧損狀態(tài)，不得已自動退出物業(yè)效勞工程。原物業(yè)管理企業(yè)因公司戰(zhàn)略目標(biāo)調(diào)整，合同期限屆滿，與業(yè)主委員會協(xié)商，主動退出工程管理。三、新舊物業(yè)移交的內(nèi)容 公用設(shè)施設(shè)備：電梯、生活給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綠化設(shè)施、康體娛樂設(shè)施、地下車庫、道路、監(jiān)控系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、其他各種配套設(shè)施等；各種圖紙和技術(shù)資料：竣工總平面圖、單體建筑、構(gòu)造、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用說明和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件。文檔資料：業(yè)主信息資料、入伙資料、裝修資料、日常管理資料等。物業(yè)管理費等其他物業(yè)管理相關(guān)費

30、用的明細(xì)賬目：物業(yè)管理費收繳登記表、車位費收取登記表、水電代收登記表如果有此項等。日常公共用水用電起止碼登記表和移交時起止碼的詳細(xì)登記數(shù)。遺留問題：主要是指在質(zhì)量保證期內(nèi)出現(xiàn)的屋面和外立面以陽臺滲水，經(jīng)過長時間維修沒有完全修繕好，以至超過質(zhì)量保修期。還包括因公用設(shè)施設(shè)備問題影響業(yè)主正常生活的情況。物業(yè)管理用房：產(chǎn)權(quán)移交和實體建筑移交以及相關(guān)租賃合同的移交。 有時還伴隨著員工的移交：原物業(yè)公司中業(yè)主反映比擬好，對工作較積極的局部員工通過試用，可以考慮被新物業(yè)企業(yè)吸收，這些員工對工程的情況比擬熟悉，有一定的真對性的工作經(jīng)歷，通過磨合能很好的融入到新物業(yè)企業(yè)，業(yè)主對他們比擬熟悉，有利于新物業(yè)企業(yè)及時

31、有效的全面開展工程上的物業(yè)效勞工作，保障移交后物業(yè)效勞工作的平穩(wěn)過渡，最大限度保障業(yè)主的利益。四、新舊物業(yè)效勞企業(yè)移交的難點問題 新舊物業(yè)管理移交難主要表達在公共設(shè)施移交難、物業(yè)資料移交難和欠費處理難等方面。需要從政府、企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主幾個角度來開展工作，化解矛盾和減少糾紛，順利實現(xiàn)物業(yè)效勞移交這一市場行為。其中，加強政府的監(jiān)視指導(dǎo)和協(xié)調(diào)、企業(yè)的風(fēng)險躲避意識和實力、業(yè)主委員會和業(yè)主的互動溝通以及業(yè)主委員會合法的可行性操作是實現(xiàn)成功新舊物業(yè)移交的關(guān)鍵。 1、物業(yè)管理費和車位費等費用的清算和移交 舊物業(yè)物業(yè)費收取賬目混亂，不能詳細(xì)地公布物業(yè)費收取情況，哪些是物業(yè)多收取需要退還的費用，哪些是業(yè)

32、主需要補交的費用，都不是很清楚，給物業(yè)移交工作帶來阻礙。原物業(yè)效勞企業(yè)是否收取了業(yè)主的不合理費用包括水電周轉(zhuǎn)金、防盜門安裝費等項費用；對于業(yè)主入住時間較長的小區(qū)，物業(yè)費收繳率在80%已經(jīng)算是很高的，更多的維持在60%左右，也有的在40%左右，物業(yè)費收繳糾紛是新舊物業(yè)移交的一大障礙，在這一糾紛妥善處理前，想要順利完成移交工作是很困難的。 有些小區(qū)沒有實行一戶一表水電管理，由物業(yè)公司義務(wù)代收代繳，這就勢必出現(xiàn)差額，該局部往往是由物業(yè)公司承當(dāng)。差額局部移交時最終由誰承當(dāng)，物業(yè)企業(yè)的損失怎樣彌補，這一問題不能很好的解決，也會影響移交工作順利進展。2、物業(yè)管理用房移交 根據(jù)物業(yè)管理條例的規(guī)定，物業(yè)管理用

33、房的所有權(quán)歸全體業(yè)主共有，由于開發(fā)建立和產(chǎn)權(quán)登記時，大局部開發(fā)商將物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)登記在自己名下或在建立規(guī)劃時根本沒有將物業(yè)管理用房考慮進來，而是以其他性質(zhì)的房屋面積充當(dāng)物業(yè)管理用房面積，如商鋪、空架層等，增添了移交工作的復(fù)雜性，給移交工作帶來困難。即使舊物業(yè)企業(yè)同意移交，但前期舊物業(yè)企業(yè)對物業(yè)管理用房進展過裝修和投入，這局部費用怎么算，還需要業(yè)主委員會和新舊物業(yè)進展協(xié)商，增加了移交難度。3、文檔及圖紙移交：遞交圖紙、設(shè)備及物品的清單 按照 物業(yè)管理條例 第二十九條，建立單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司移交以下資料：一竣工總平面圖，單體建筑、構(gòu)造、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料

34、。二設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料。三物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用等技術(shù)資料。四物業(yè)管理所必須的其他資料。要求物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期效勞合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會物業(yè)管理條例闡述的移交資料都比擬概括，沒有詳細(xì)說明日常物業(yè)效勞過程中所需要的資料，如：業(yè)主信息資料、裝修管理資料、收費登記資料等，這就需要我們在實踐工作中進一步細(xì)化，盡量完整的收集相關(guān)資料。在前期物業(yè)管理的過程中，由于是開發(fā)建立單位主持選聘物業(yè)效勞企業(yè)，其對物業(yè)效勞企業(yè)進駐與否享有決定權(quán)，導(dǎo)致前期物業(yè)管理階段資料移交不完整，特別是工程建立方面的資料，這也是舊物業(yè)企業(yè)向新物業(yè)企業(yè)移交資料不完整的重要原因。4、遺留問題質(zhì)量保證期內(nèi)出現(xiàn)的屋面和外立面以陽臺滲水，經(jīng)過長時間維修沒有完全修繕好，以至超過質(zhì)量保修期。這方面的問題需要在移交前與開發(fā)建立單位溝通，如果開發(fā)單位能夠承諾在移交后對遺留問題能繼續(xù)負(fù)責(zé)維