房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)修改版1課件

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)開課破冰游戲乘公共汽車(培養(yǎng)反應(yīng)敏捷性及社會(huì)公德意識(shí))邀請(qǐng)一位口齒清楚的學(xué)生，有表情地朗讀下面一則小故事，要求參賽者聽見“站”字坐下，聽到“坐(包括座)”站起來，每位參賽者后面站一位手持紙捧的工作人員，每做錯(cuò)一次就朝頭上猛敲一下，最后，挨敲的次數(shù)最少者，還要回答一個(gè)文明禮貌的小問題，答得好的為優(yōu)勝。有一次，小明和妹妹乘公共汽車，上車后，小明發(fā)現(xiàn)一個(gè)空座位，他丟下妹妹趕緊跑過去坐下。這時(shí)，過來一位老奶奶，她扶著拉手，站在小明身邊。妹妹對(duì)小明說：“哥哥，你看你，你坐著奶奶站著，多不好啊！你趕快站起來，讓奶奶坐吧！”小明挨了批評(píng)，心里很不高興，賭氣說：“你讓我站著，我就偏不站，我要坐嘛

2、！”老奶奶聽了笑笑說：“沒關(guān)系，你坐吧，我不坐?！泵妹谜驹谛∶魃砼詺獾镁锲鹆诵∽欤f：“你真不懂禮貌，我再也不愿站在你旁邊了！”這時(shí)，汽車到站了，那位奶奶下了車。望著老奶奶遠(yuǎn)去的身影，小明的心里很不是滋味，他覺得自己是錯(cuò)了，情不自禁地站起來，悄悄地離開了那個(gè)座位，嘴里自言自語地說：“哎，怎么搞的，坐和站，站和坐，坐坐站站，站站坐坐，坐站坐站，站坐站坐，到底是站還是坐，今天我怎么湖涂了游戲4小問題難倒你消除疲勞、提高積極性的游戲游戲4小問題難倒你通過玩這個(gè)游戲可以拓展學(xué)員的思路，幫助他們開拓思路并改進(jìn)工作方法。作為課間或開學(xué) 第一課使用還是可以的，可以起到活躍氣氛和激發(fā)學(xué)員興趣的目的。游戲規(guī)則和

3、程序1.發(fā)給每個(gè)學(xué)員8根火柴，要求他們?cè)谧疃痰臅r(shí)間內(nèi)用這8根火柴拼出一個(gè)菱形。要求菱形 的每個(gè)邊只能由一根火柴構(gòu)成。拼出的人舉手示意培訓(xùn)者。2.培訓(xùn)者在旁觀察每個(gè)人的方法是否相同，最后選出最快且合乎要求的學(xué)員，給予一定獎(jiǎng) 勵(lì)。相關(guān)討論1.請(qǐng)那些做出來的學(xué)員講講他們的思路是怎樣的？2.那些沒做出來的學(xué)員，你們失敗的原因是什么？總結(jié)1.答案其實(shí)很簡(jiǎn)單，用八根火柴拼成一個(gè)菱形的方法就是分別用它們拼成“一 個(gè) ”， 數(shù)一數(shù)它們的筆畫，正好是橫平豎直的八畫，而這八畫正好可以由那8根火柴代替。2.培訓(xùn)者應(yīng)該統(tǒng)計(jì)出做對(duì)者的數(shù)量，一般來說，能做出來的人不多。至于原因，大概都是 沒 有想到“一個(gè)”也可以表示出來

4、，這樣自然就不知道剩下的4根火柴放哪里了。而那些做出 來的人，可能有兩種可能。一種人平時(shí)就表現(xiàn)得很靈活，一件事情可以從好幾個(gè)角度分析， 一個(gè)問題可以用好幾種方法解決；另一種人就是所謂的“直心眼”的人，這種人對(duì)別人的話 很信任，不會(huì)加進(jìn)自己的想法，別人說一就是一。所以他們聽了培訓(xùn)者的話就不會(huì)多想，簡(jiǎn) 簡(jiǎn)單單的就把題做出來了。3.對(duì)于其他的人，當(dāng)時(shí)頭腦靈活一點(diǎn)的話是可以做出來的。他們應(yīng)該這樣想，菱形只有四 個(gè) 邊，又不許每邊使兩根火柴，那么一定還有別的什么地方需要火柴。這時(shí)只要稍微再把題想 一遍，就會(huì)發(fā)現(xiàn)竅門所在了。參與人數(shù)：集體參與時(shí)間：5分鐘道具：和人數(shù)相等的火柴場(chǎng)地：教室應(yīng)用：(1)拓展思維

5、(2)培養(yǎng)創(chuàng)新精神(3)工作方法改進(jìn) 1、房地產(chǎn)專業(yè)名詞解釋房地產(chǎn)專業(yè)名詞解釋1、房地產(chǎn)： 房屋和土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)，是房屋和土地作為一種財(cái)產(chǎn)的總稱。2、房地產(chǎn)業(yè)： 從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。3、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)： 指新建商品房交易市場(chǎng)，即發(fā)展商同購房者之間因交易而形成的廣義市場(chǎng)。4、五證： 國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工證、商品房銷售許可證5、兩書： 住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書6、占地面積： 規(guī)劃紅線內(nèi)的用地總面積7、建筑紅線。 是指建筑物的外立面所不能超出的界線。房地產(chǎn)專業(yè)名詞解釋8、建筑基地面積。 指城市規(guī)劃管理部門劃定的用地范圍的面

6、積。9、建筑面積。 是指房屋建筑輪廓或構(gòu)件的水平投影面積，它包括結(jié)構(gòu)所占面積和室內(nèi)房間面積。10、建筑占地面積。 是指建筑底層所占的土地面積。11、建筑總面積。 是指一個(gè)建筑項(xiàng)目，按“建筑面積計(jì)算規(guī)則”能計(jì)算建筑面積的總和。地塊內(nèi)地上、地下建筑的面積總和。12、建筑面積密度。 又稱建筑容積率，是指按城市規(guī)劃管理部門的規(guī)定，能建造的建筑總面積與建筑用地（即基地）面積之比。13、建筑密度。 是指建筑底層占地面積和建筑用地（即基地）面積之比。房地產(chǎn)專業(yè)名詞解釋14、建筑間距。 是指建筑之間應(yīng)保持的合理距離。通常以日照間距來確定。即冬至正午時(shí)太陽光照經(jīng)前幢房屋后檐至后幢房屋樓窗臺(tái)時(shí)二幢建筑之間的距離，

7、目前比例為1：1或1：1.215、建蔽率： 又稱建筑覆蓋率，指建筑于地面投影面積（底座占地面積）與占地面積的比值。16、建筑形態(tài)： 指建筑的存在形式，通常分為低層（13F以下），多層（47F），小高層（818F），高層（1932F），超高層（高度100m以上）。17、中庭： 指小區(qū)最集中的綠化景觀。18、會(huì)所： 指為小區(qū)居民提供娛樂、健身、餐飲、購物等休閑活動(dòng)的配套設(shè)施的集中場(chǎng)所。房地產(chǎn)專業(yè)名詞解釋19、按揭： 指由銀行提供的商業(yè)性購房貸款。20、公積金貸款： 政府規(guī)定的帶有福利性質(zhì)的低息購房貸款，其貸款數(shù)額與公積金交納數(shù)額有關(guān)。21、房屋總價(jià)： 指單位房屋的總標(biāo)的，一般為單位（每平方米價(jià)）與

8、單位建筑面積的乘積。22、面價(jià)： 即公開售價(jià)，公之于眾的價(jià)格。起價(jià)：一般其價(jià)可認(rèn)為是該房地產(chǎn)的最低價(jià)。23、均價(jià)： 樓盤的平均價(jià)。指整個(gè)小區(qū)范圍內(nèi)所有房屋的平均單價(jià)。24、合同價(jià)： 即成交價(jià)，在售房合同中所注明之價(jià)格。25、基價(jià)： 為定價(jià)的參數(shù)價(jià)，一般指作為定價(jià)依據(jù)的單價(jià)。房地產(chǎn)專業(yè)名詞解釋26、房屋修繕基金： 業(yè)主收房時(shí)應(yīng)交納的，今后用于建筑設(shè)施的公共部分維修的費(fèi)用，其由代表業(yè)主的業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一保管。27、物業(yè)管理費(fèi)： 業(yè)主為其小區(qū)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)所支付的月費(fèi)。28、物業(yè)管理： 為求小區(qū)業(yè)主正常的生活秩序，及公共設(shè)備、設(shè)施的正常使用，起到保值的作用，由物業(yè)管理公司提供的保安、保潔、維護(hù)

9、等廣泛的服務(wù)。29、容積率： 總建筑面積/建筑用地面積。30、得房率： 套內(nèi)建筑面積/套建筑面積31、綠化率： 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。32、密度： 在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基地總面積與居住區(qū)用地的面積之比。 房地產(chǎn)專業(yè)名詞解釋33、錯(cuò)層： 一套房子不處于同一平面，房屋內(nèi)的廳、臥房、陽臺(tái)、廚房處于不同平面的。34、躍層： 一套住宅占兩個(gè)樓層，由內(nèi)部樓梯連接上下房，一般在首層安排起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳，二層安排臥房、書房、衛(wèi)生間等其他建筑面。35、復(fù)式： 實(shí)際上是一層住宅，但較普通住宅高2.8米，可在局面掏夾層，安排臥房和書房，由樓梯連接。36、開間： 住宅的

10、寬度。 特點(diǎn)：開間小縮短樓板空間跨度， 增強(qiáng)結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。37、進(jìn)深： 住宅的實(shí)際長(zhǎng)度，進(jìn)深不易過長(zhǎng)，以保證采光。 特點(diǎn)：進(jìn)深小，光線、通風(fēng)條件好； 進(jìn)深大，光線不足但節(jié)約用地；房地產(chǎn)專業(yè)名詞解釋38、套建筑面積： =套內(nèi)建筑面積+公攤面積39、凈高： 層高減去樓板的厚度。40、層高： 下層地板面與上樓層地板面的距離。 41、抗震的基本概念 烈度：指某地受某次地震的影響程度的度量； 震級(jí)：指一次地震釋放能量大小的標(biāo)準(zhǔn)； 抗震設(shè)防烈度：北京按8級(jí)設(shè)防。42、生地 通常指尚未進(jìn)行市政基礎(chǔ)的土地43、熟地 已有市政基礎(chǔ)設(shè)施具備房地產(chǎn)開發(fā)條件的土地。房地產(chǎn)專業(yè)名詞解釋44、躍層住宅 住宅

11、占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下兩層之間交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接。(占兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層面) 特點(diǎn)：每戶都較大采光面，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和 輔助面積較大、布局緊湊、功能明確、相互干擾較小45、復(fù)式住宅 受躍層設(shè)計(jì)啟發(fā)，由香港建筑師李鴻仁創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅，每戶仍占兩層，實(shí)際是在較高的一層中增建一個(gè)1.2米的夾層,兩層合計(jì)層高要大大低于躍層住宅，其下層供起居、炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也是上層的地板。 特點(diǎn)：提高使用率，降低造價(jià)； 通風(fēng)采光性好； 層高過低，如廚房2.0米，長(zhǎng)期

12、使用有壓抑感等； 隔音防火性差，私密、安全性差。房地產(chǎn)專業(yè)名詞解釋 板樓板樓是對(duì)建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)筑物的稱呼，和塔樓相對(duì)應(yīng)。板樓一般建筑層數(shù)不會(huì)超過12層。 板樓的平面圖上，長(zhǎng)度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長(zhǎng)走廊式的，各住戶靠長(zhǎng)走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。板樓四大優(yōu)點(diǎn) 1.南北通透，便于采光通風(fēng) 板式住宅多是正南北方向，進(jìn)深在15米左右，南北通透，便于采光與通風(fēng)，而且戶型方正，平面布局合理，各功能空間尺度適宜。通常而言，由于板樓的面寬充裕，因而戶型設(shè)計(jì)更容易出精品。 2.板樓均好性強(qiáng) 眼下一梯兩戶的小板樓非常受寵，正是因?yàn)檎麠澃鍢侵懈魈讘粜偷膬?yōu)劣差距很

13、小，均有若干套朝北的戶型難于處理。板樓由于住戶不多，居家生活也比較清靜。 3.管理成本不高 通常而言，板樓的管理成本普遍較塔樓低廉，多層板式住宅可以不設(shè)電梯，不設(shè)變頻供水系統(tǒng)，包括外墻粉刷在內(nèi)的日常維護(hù)費(fèi)用當(dāng)然要比塔樓便宜得多。 4.住戶使用率很高 板樓戶型的使用率通常高達(dá)90%以上，而塔樓戶型的使用率通常僅為75%，因?yàn)樗莾?nèi)的電梯井、候梯廳、變配電機(jī)房等都將作為公共面積攤到每個(gè)業(yè)主的頭上。同樣是購買建筑面積100平方米的住房，板樓戶型的使用面積往往高出塔樓住戶約10平方米。 房地產(chǎn)專業(yè)名詞解釋 板式樓房地產(chǎn)專業(yè)名詞解釋塔樓塔樓是對(duì)不同建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)筑物的稱呼， 塔樓一般是指高層建筑。塔樓指外

14、觀像塔的樓型，平面的長(zhǎng)度和寬度大致相同，一般塔樓的同層住戶在6戶以上。塔樓 優(yōu)點(diǎn)： 建筑密度較高，房?jī)r(jià)較低；空間結(jié)構(gòu)靈活，易于改造；結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。尤其是對(duì)于富有DIY精神的年輕人而言，采用大框架結(jié)構(gòu)的塔樓，可以通過改裝戶內(nèi)分隔墻改變戶內(nèi)格局，居住更為靈活，而且相對(duì)低廉的房?jī)r(jià)，也比較符合現(xiàn)有的收入。 缺點(diǎn)： 均好性較差，同一層總有一些戶型在采光、通風(fēng)方面比較差，而且面積使用率要低于板樓，很容易出現(xiàn)沒有自然采光的暗廚、暗衛(wèi)，居住品質(zhì)大打折扣。 板樓就是指“東西長(zhǎng)、南北短”的樓型，一般板樓同層住戶在2到4戶， 房地產(chǎn)專業(yè)名詞解釋 塔樓房地產(chǎn)專業(yè)名詞解釋板樓與塔樓的區(qū)別首先

15、要知道如何區(qū)分板樓和塔樓，可以從樓房的平面圖區(qū)分塔樓和板樓。塔樓的平面圖特點(diǎn)是，一層若干戶，一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通通道形成的樓房平面，平面的長(zhǎng)度和寬度大致相同。這種樓房的高度一般從12層到35層。塔樓一般是以一梯4戶到一梯12戶。板樓的平面圖上，長(zhǎng)度明顯大于寬度。板樓有兩種類型，一種是長(zhǎng)走廊式的，各住戶靠長(zhǎng)走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。其實(shí)我們買房時(shí)，很容易分出塔樓和板樓，簡(jiǎn)單地說，塔樓比較高、比較方；板樓比較矮、比較長(zhǎng)。 房地產(chǎn)專業(yè)名詞解釋 板塔結(jié)合 2、土地及土地使用年限土地及土地使用年限土地所有制在我國(guó)，現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社

16、會(huì)主義土地所有制，分為全民所有制（即國(guó)家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。 任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。土地所有權(quán)是指國(guó)家或集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)國(guó)家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。土地所有權(quán)是不能出讓或轉(zhuǎn)讓的。在房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的只是土地的使用權(quán)，而不是土地的所有權(quán)。同樣，消費(fèi)者購買商品房后，對(duì)該房屋所占有的土地，不享有所有權(quán)，只擁有使用權(quán)。土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。土地及土地使用年限開發(fā)商要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，首先必須取得土地使用權(quán)。其獲取土地的方式主要有以下幾種：土地使用權(quán)的出讓。土地使

17、用權(quán)的出讓是指國(guó)家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者通過出售、交換、贈(zèng)與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。土地使用權(quán)的劃撥。土地使用權(quán)的劃撥，是指政府無償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，須經(jīng)政府部門及土地管理部門同意，并按規(guī)定補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。土地及土地使用年限土地開發(fā)土地開發(fā)，是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地（即熟地）。生地是指空地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。熟地是指已經(jīng)完成三通一平或七通一

18、平等工作，具備使用條件的土地。三通一平是指在土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通，土地平整。土地及土地使用年限土地使用年限首先?yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，也就是說，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國(guó)有土地的使用權(quán)是由期限的。不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)商在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，都要與國(guó)土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行，即：居住用地七十年。工業(yè)用地五十年。教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年。商業(yè)、旅游

19、、娛樂用地四十年。綜合用地或者其他用地五十年。土地及土地使用年限土地使用年限從土地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，依法取得土地使用權(quán)之日起開始計(jì)算（通常在土地出讓合同中有明確約定）。必須注意的是，購房者所得到的土地使用權(quán)，是開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給購房者的。根據(jù)我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法42條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。”因此，購房者在簽訂購房合同或取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)，其實(shí)際土地使用年限會(huì)短于國(guó)家規(guī)定的土地使用年限。另外，有些購房者會(huì)關(guān)心土地使用年限到期后是不是房屋就要被國(guó)家收回。其實(shí)，這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。土地使用年限到期

20、后，只要向政府繳納土地出讓金就可以繼續(xù)使用土地。土地及土地使用年限地籍我們通常所說的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況，社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與登記，包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體來講，是對(duì)在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程中產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊(cè)等資料的總稱。宗地宗地圖，是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界限、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。 3、與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè)開發(fā)商是指從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)

21、。房屋質(zhì)量是購房者非常關(guān)注問題。購房者在購房時(shí)通常會(huì)考察開發(fā)商的實(shí)力與資信，因?yàn)閮?yōu)秀的開發(fā)商是質(zhì)量的最有效的保證。在考察時(shí)，他們通常會(huì)關(guān)注開發(fā)商的合法性、資信等級(jí)、曾經(jīng)開發(fā)過的項(xiàng)目等等。 對(duì)于合法的在售項(xiàng)目，其開發(fā)商首先應(yīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程開工證和銷售許可證等相關(guān)證書。另外，開發(fā)商的資質(zhì)等級(jí)也是購房者極為關(guān)注的，高資質(zhì)等級(jí)的開發(fā)商通常更容易獲得購房者的信任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為五個(gè)等級(jí)和暫定資質(zhì)。其中一級(jí)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)最高。與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè)資質(zhì)一級(jí)企業(yè)自由流動(dòng)資金2000萬元以上，注冊(cè)資金不低于2000萬元。有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管

22、理人員不得少于40人，其中有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于20人。設(shè)有高級(jí)工程師職稱的總工程師、高級(jí)會(huì)計(jì)師職稱的總會(huì)計(jì)師、經(jīng)濟(jì)師以上（含經(jīng)濟(jì)師）職稱的總經(jīng)濟(jì)師、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。具有5年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。近三年累計(jì)竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)4年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%，優(yōu)良率達(dá)20%以上。與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè)資質(zhì)二級(jí)企業(yè)自由流動(dòng)資金1000萬元以上，注冊(cè)資金不低于1000萬元。有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于

23、10人。工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。具有3年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。近三年累計(jì)竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%，優(yōu)良率達(dá)10%以上。與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè)資質(zhì)三級(jí)企業(yè)自由流動(dòng)資金500萬元以上，注冊(cè)資金不低于500萬元。有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于5人。工程技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)助理以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。具有2年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。累計(jì)竣工15萬平

24、方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè)資質(zhì)四級(jí)企業(yè)自由流動(dòng)資金200萬元以上，注冊(cè)資金不低于200萬元。有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于5人。工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。資質(zhì)五級(jí)企業(yè)自由流動(dòng)資金不低于100萬元，具體標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門制定。與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè)暫定資質(zhì)1、注冊(cè)資本不低于500萬元；2、注冊(cè)資本中無國(guó)有和集體資本；3、有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；4、持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技

25、術(shù)管理人員不少于4人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人，專職統(tǒng)計(jì)人員不少于1人；5、工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱；6、企業(yè)名稱須符合國(guó)家工商管理總局頒發(fā)的企業(yè)名稱登記管理實(shí)施辦法的規(guī)定，名稱中的行業(yè)用語須為“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)” 或“房地產(chǎn)開發(fā)”、“房地產(chǎn)”。暫定資質(zhì)有效期為一年，一年內(nèi)沒有開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)資質(zhì)不再延續(xù)。有項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)資質(zhì)延續(xù)的，應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)有效期滿前一個(gè)月先辦理項(xiàng)目審查認(rèn)定手續(xù)，后按規(guī)定申請(qǐng)資質(zhì)延續(xù)或升為四級(jí)。對(duì)有不良經(jīng)營(yíng)行為記錄的企業(yè)，一年內(nèi)不受理其資質(zhì)升級(jí)的申請(qǐng)。與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè)承建商承建商即建筑商，是指從事住宅建

26、設(shè)的企業(yè)。這里必須注意，建筑商不是開發(fā)商，建筑商是負(fù)責(zé)施工建筑的，它是受開發(fā)商的委托、依照開發(fā)商的要求進(jìn)行施工建設(shè)的。承建商的規(guī)模實(shí)力及企業(yè)一貫的優(yōu)良作業(yè)理念是房屋高質(zhì)量的直接保證。目前，國(guó)家對(duì)施工企業(yè)分為四個(gè)等級(jí)。其中一級(jí)企業(yè)為最高，其實(shí)力強(qiáng)、設(shè)備好、信譽(yù)好、產(chǎn)品優(yōu)良率高。此外，國(guó)家對(duì)建筑施工質(zhì)量通常以“優(yōu)良”和“合格”來評(píng)定，一級(jí)施工企業(yè)由于其嚴(yán)格的質(zhì)量管理制度和自身實(shí)力，“優(yōu)良”率是很高的。所以，購房者對(duì)承建公司進(jìn)行考察最簡(jiǎn)單的方法就是考察它的資質(zhì)信譽(yù)、已建知名工程項(xiàng)目的多少以及在建項(xiàng)目的質(zhì)量如何。與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè)監(jiān)理公司對(duì)于任何一個(gè)建設(shè)工程來說，都必須有工程監(jiān)理企業(yè)，其職能是對(duì)工

27、程建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督，以確保工程質(zhì)量。工程監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)分為甲級(jí)、乙級(jí)和丙級(jí)，并按照工程性質(zhì)和技術(shù)特點(diǎn)劃分為若干工程類別。 4、住宅的類型住宅的類型商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)開發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。商品房的種類繁多，主要分為普通住宅、公寓、TOWNHOUSE、別墅等等，建筑形式分為板樓、塔樓、板塔結(jié)合，按是否享受政策優(yōu)惠還可分為商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、合作建房商品房按銷售對(duì)象可分為內(nèi)銷商品房和外銷商品房。內(nèi)銷商品房?jī)?nèi)銷商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計(jì)劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和

28、臺(tái)灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。住宅的類型外銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。經(jīng)濟(jì)適用房是指以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭的商品房。它是帶有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格而言是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房不是人人都可以買的，購買經(jīng)濟(jì)適用房必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，并經(jīng)過排號(hào)購買。住宅的類型公房公房也稱公

29、有住房、國(guó)有住房，它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國(guó)家所有。目前居民租用的共有住房，按房改政策分為兩大類，一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。所謂“使用權(quán)住房”，是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的共有住房。私房也稱私有住宅、私產(chǎn)住宅，他是由個(gè)人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建的私有住宅。公有住房通過住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。隨著住宅商品化的推進(jìn)，城市私有住宅的比重將會(huì)隨著房改的推進(jìn)而不斷提高

30、。住宅的類型集資房是改變住房建設(shè)有國(guó)家和單位統(tǒng)包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金建造的房屋。職工個(gè)人可按照房?jī)r(jià)全額或部分出資、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)；個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。廉租房“廉租房”這一概念，類似于香港的“廉租屋”。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房。安居房是指實(shí)施國(guó)家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房一類）。它是由國(guó)家安排的專項(xiàng)貸款和地方自籌資金共建的面向廣大中、低收入家庭的住房。水景商品房是指依水而建的房

31、屋。住宅的類型TOWNHOUSE通俗的解釋是聯(lián)排住宅，由幾幢甚至十幾幢小于3層的底層住宅并聯(lián)組成，每幢住宅面積約在150200平方米左右，由自己的院落，但院子一般不超過50平方米，另外還有專用車位或車庫，離城不太遠(yuǎn)，價(jià)格不算太貴，屬中等偏高的水平。19世紀(jì)四五十年代發(fā)源于英國(guó)新城鎮(zhèn)時(shí)期，目前在歐美十分普及。Townhouse的基本要求：位置應(yīng)位于城市邊緣地帶，距市中心車程5至30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工組兩便利。周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強(qiáng)調(diào)交通得易達(dá)性和便捷性。不僅強(qiáng)調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應(yīng)有優(yōu)美的自然環(huán)境。社區(qū)容積率一般不超過0.6，其規(guī)模最好在15萬平方米以上才能

32、滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施必須齊備。住宅的類型商住住宅是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)備，尤其是網(wǎng)絡(luò)工程的發(fā)達(dá)，使居住者在居住同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅形式。商住住宅適合于小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的人群。酒店式公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。始于1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場(chǎng)地位很高。它集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自由”和“投資”兩大功效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，讓人有賓至如歸的感覺。

33、住宅的類型智能化小區(qū)所謂智能化住宅小區(qū)，是指通過綜合配置住宅小區(qū)內(nèi)的各個(gè)功能子系統(tǒng)，以綜合布線為基礎(chǔ)框架，以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為區(qū)內(nèi)各種設(shè)備管理自動(dòng)化的新型住宅小區(qū)。智能化住宅小區(qū)從現(xiàn)代生活需求出發(fā)，綜合運(yùn)用計(jì)算機(jī)、信息、通信、控制等科學(xué)技術(shù)，以智能控制系統(tǒng)、社區(qū)信息平臺(tái)、安防系統(tǒng)、小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng)和綜合服務(wù)信息系統(tǒng)為依托，用高科技手段構(gòu)建小區(qū)高速互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)平臺(tái)，為小區(qū)住戶提供安全、環(huán)保、高效、舒適、方便的生活空間。雙景住宅就是樓盤不僅要營(yíng)造社區(qū)自身的小環(huán)境，社區(qū)周圍還有賞心悅目的自然風(fēng)光，社區(qū)內(nèi)外要講究合二為一，使社區(qū)內(nèi)景包括建筑樓體與社區(qū)外的天然外景相協(xié)調(diào)，達(dá)到居室內(nèi)外環(huán)境互動(dòng)、交相輝映

34、，正所謂“借外景選內(nèi)景”。住宅的類型雙景住宅應(yīng)該具備以下特點(diǎn)：a）窗外有景。周邊環(huán)境如果“先天不足”，缺乏自然景觀，“后天”在怎么彌補(bǔ)也彌補(bǔ)不出“雙景”，頂多算是“小區(qū)環(huán)境優(yōu)美”。難怪發(fā)展商在選址賣地時(shí)格外謹(jǐn)慎，生怕“錢扔錯(cuò)地兒成千古恨”。b) 樓外有園。雙景住宅的社區(qū)內(nèi)景不僅要美觀別致，更重要的是社區(qū)外面的自然景觀融為一體。在做項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要充分、合理地利用自然資源，借景造景。c) 樓體、戶型、朝向設(shè)計(jì)要圍繞景觀精講細(xì)作。綠色住宅“綠色住宅”是近年來興起的一種居住概念。專家認(rèn)為，“綠色住宅”以可持續(xù)發(fā)展的思想為指導(dǎo)，意在尋求自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一，即在“以人為本”的基礎(chǔ)上

35、，利用自然條件和人工手段來創(chuàng)造一個(gè)舒適、健康的生活環(huán)境，同時(shí)又要控制對(duì)自然資源的使用，實(shí)現(xiàn)向自然索取與回報(bào)之間的平衡。住宅的類型“綠色住宅”不是一般人認(rèn)為的綠化較好的住宅。實(shí)際上較高的綠化率只是“綠色住宅”內(nèi)容的一個(gè)方面，真正的“綠色住宅”的內(nèi)涵是全方位的立體環(huán)保工程。它是既適應(yīng)地方生態(tài)而又不破壞地方生態(tài)的建筑，具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、改善生態(tài)環(huán)境、減少環(huán)境污染、延長(zhǎng)建筑物壽命等優(yōu)點(diǎn)。節(jié)約土地資源。新型建材、新型墻體的采用是“綠色住宅”的構(gòu)成內(nèi)容。住宅的墻體提倡使用高科技環(huán)保建材。如現(xiàn)在有一種新型的建材環(huán)保用磚，該磚采用發(fā)電廠排出的飛灰為重要原料，抗壓強(qiáng)度在8兆帕以上，在防水、隔熱、隔音和耐震強(qiáng)

36、度上均超過了一般紅磚。另外有一種木屑制磚，該磚的重量只有普通磚的一半，但強(qiáng)度卻是普通磚的兩倍。充分利用自然資源。住宅采光的設(shè)計(jì)不但影響居住者身體健康和生活質(zhì)量，而且涉及到能源的節(jié)約與浪費(fèi)。如采用大面積玻璃，設(shè)計(jì)明廳、明衛(wèi)、名廚等，就能節(jié)約大量的電能；盡可能采用太陽能熱水系統(tǒng)，采用小區(qū)共用供熱系統(tǒng)，都是充分利用自然能源的有效途徑，可減少對(duì)大氣的污染。住宅的類型垃圾的分類處理。對(duì)垃圾的分類處理也屬于綠色環(huán)保，與住宅環(huán)境息息相關(guān)。因此，專家也將垃圾分類處理納入“綠色住宅”的內(nèi)容。健康住宅所謂“健康住宅”，首先，住宅的基底應(yīng)選擇在適宜健康住宅居住條件的地區(qū)，由充足的陽光、自然風(fēng)、水源和植被，能避免噪聲

37、和大氣污染，具備有效防止工業(yè)、農(nóng)業(yè)排放物的侵害等條件。但實(shí)際上，由于各種條件的限制，真正完全理想的土地是沒有的，這就需要開發(fā)商充分利用現(xiàn)有條件去進(jìn)行周密的規(guī)劃和改造，將住宅建設(shè)和周圍的自然環(huán)境有機(jī)融合，創(chuàng)造一個(gè)比較和諧的環(huán)境。SHOPING MALL，直譯為“步行街購物廣場(chǎng)”，是目前國(guó)際上最流行、經(jīng)營(yíng)效果最佳的零售百貨模式，它具有四大特征：開放性的公共休閑廣場(chǎng)，強(qiáng)烈吸引人氣；開發(fā)性的對(duì)外交通設(shè)計(jì)，廣納周邊人氣；相對(duì)閉合的內(nèi)部通道回路，充分利用有效人流；購物與休閑良性互動(dòng)，形成驚人的商業(yè)效應(yīng)。 5、房地產(chǎn)抵押登記房地產(chǎn)抵押登記1、房地產(chǎn)抵押指?jìng)鶆?wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物

38、向債權(quán)人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。2、申請(qǐng)抵押登記應(yīng)提交的文件 1）房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書； 2）房地產(chǎn)權(quán)利證書； 3）身份證明； 4）主合同和抵押合同； 非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意抵押的批準(zhǔn)文件；預(yù)購的房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)提交本條第1）、2）、3）項(xiàng)規(guī)定的文件和房地產(chǎn)買賣合同書。3、預(yù)購房地產(chǎn)如何進(jìn)行抵押登記？ 預(yù)購房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)提交房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書、身份證明、主合同和抵押合同和房地產(chǎn)買賣冾同書等文件。 登記人員在房地產(chǎn)買賣合同書上加蓋抵押專用章。房地產(chǎn)抵押登記10、按揭貸款流程圖1、借款人必須是具有完全民事行為能力的中國(guó)

39、公民及在中國(guó)有合法居留權(quán)的境外人士；2、借款人有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款的能力；3、有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押和符合貸款銀行規(guī)定條件的保證人為其擔(dān)保；4、已繳納不低于所購房屋總價(jià)30%的房款或在貸款銀行有不低于所購住房總價(jià)30%的存款；5、貸款銀行規(guī)定的其他條件。借款人貸款銀行1、借款人填寫個(gè)人住房貸款申請(qǐng)表；2、借款人提交下列資料：身份證明（身份證、戶口本或其他有效居留證件）、經(jīng)濟(jì)收入證明、購房合同、保證人同意擔(dān)保的書面意見、已繳房款收據(jù)或貸款銀行存款單（復(fù)印件）；3、貸款銀行對(duì)借款人的申請(qǐng)進(jìn)行評(píng)估、審查。貸款銀行簽訂借款合同借款合同由借款人和貸款銀行雙方簽訂。抵押登記1、借款人以所購房屋作為抵押物，借款人與貸款銀行雙方簽訂抵押合同；3、抵押權(quán)設(shè)定后，所有有關(guān)抵押物權(quán)屬的證明文件均由貸款銀行保管并承擔(dān)保管責(zé)任。2、借款人須到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記手續(xù)，設(shè)定抵押權(quán)；房地產(chǎn)抵押登記抵押登記類財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)1、借款人須到貸款銀行指定的保險(xiǎn)公司辦理抵押物在抵押期間的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；2、保險(xiǎn)合同中要明確借款人的貸款行為是該保險(xiǎn)的第一