西部生態(tài)高新示范區(qū)總體

1、New Western Town Of Ji Nan,Shan Dong Province 濟南市西部新城區(qū) 生態(tài)高新示范區(qū)/TBD 現(xiàn)在有什么？智力密集的高校資源、山清水秀的自然環(huán)境、便捷暢達的交通體系我們想要什么？吸引優(yōu)勢企業(yè)、引資招商、培育區(qū)域強增長極、實現(xiàn)跨越式可持續(xù)發(fā)展企業(yè)需要什么？主導及優(yōu)勢企業(yè)需求特征、良好的區(qū)域品牌形象、政策優(yōu)惠、環(huán)境及配套我們要做什么？明確區(qū)域定位、培育區(qū)域品牌、按步按需推進開發(fā)、科技制度人才創(chuàng)新未來如何共贏？權(quán)威的國家服務、展示最新科技產(chǎn)品的平臺、高級的資源稟賦 長期有效的經(jīng)營、持續(xù)的制度創(chuàng)新、長久的合作關(guān)系1優(yōu)勢劣勢 1-1 經(jīng)濟社會1-2 現(xiàn)狀區(qū)域1-3

2、 長遠發(fā)展2項目定位 3項目運作 4規(guī)劃設(shè)計 2-1 案例分析2-2 市場調(diào)研2-3 區(qū)域定位2-4 區(qū)域意向2-5 產(chǎn)業(yè)扶持2-6 產(chǎn)業(yè)策略3-1 開發(fā)模式3-2 運行架構(gòu)3-3 融資模式3-4 投資估算3-5 盈利模式3-6 開發(fā)時序3-7 合作模式4-1 規(guī)劃設(shè)計4-2 景觀設(shè)計4-3 建筑設(shè)計4-4 設(shè)計草案第一章 前期思考1-1 經(jīng)濟社會1-2 現(xiàn)狀區(qū)域1-3 長遠發(fā)展從GDP看濟南產(chǎn)業(yè)：高能低效，輻射力低山東整體缺乏競爭能力出路：做強城市，帶動周邊通過點、線、面逐步推進發(fā)展策略：營造環(huán)境，集聚要素融資、服務、產(chǎn)業(yè)組織程度等啟示 ：城市競爭力提升迫在眉睫1-1經(jīng)濟社會前期思考1 地理

3、中心，凸顯濟南競爭優(yōu)勢 眾強爭霸，濟南理應抓住機遇 環(huán)渤海區(qū)，金融經(jīng)濟格局已定從外部看濟南啟示 ：在高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面打出一片屬于自己的天空。1-1經(jīng)濟社會前期思考1長三角城市群日韓京津中原城市群環(huán)渤海東三省濟南貫通京津滬、聯(lián)系中日韓、引領(lǐng)環(huán)渤海、輻射東北亞大學科技園自然地理條件 交通暢達 土地豐富 群山環(huán)抱 環(huán)境潔靜 政府重視不僅僅是濟南市對外聯(lián)系的門戶地區(qū)，同時也是濟南城市發(fā)展軸線中的重要環(huán)節(jié)。 1-2現(xiàn)狀區(qū)域前期思考1京滬高鐵濟南站長清大學科技園經(jīng)濟社會劣勢 規(guī)劃落后、管理欠缺社會和經(jīng)濟的基礎(chǔ)條件薄弱 功能布局相對分散無序 尚未形成完整的文化體系 城市建設(shè)強度對比圖 社會條件經(jīng)濟條件 產(chǎn)業(yè)

4、規(guī)模和品質(zhì)相對不高 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱且處于起步階段 部分項目建設(shè)正在推進 前期思考1 區(qū)域定位模糊、無明顯競爭優(yōu)勢1-2現(xiàn)狀區(qū)域1前期思考基地航片園博會主會場大學路園博園水之門SITE1-2現(xiàn)狀區(qū)域西部新城建設(shè)面臨的機遇、挑戰(zhàn)、優(yōu)勢和問題 機遇挑戰(zhàn)優(yōu)勢問題1.環(huán)渤海經(jīng)濟圈效應初步顯現(xiàn)。2.區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級：以數(shù)字創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、動漫、軟件外包、文化產(chǎn)業(yè)、商務服務業(yè)為代表的現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展明顯加速。3.經(jīng)濟外向發(fā)展架構(gòu)正在形成：環(huán)渤海經(jīng)濟帶、京津滬城市走廊及中日韓產(chǎn)業(yè)走廊組成一個字密集發(fā)展展軸環(huán)，濟南正處在各經(jīng)濟體重心上。4.工業(yè)城市轉(zhuǎn)型:濟南作為山東的省會城市和傳統(tǒng)的山水名，其轉(zhuǎn)型迫在眉睫，且更加需要突出

5、服務業(yè)的地位。5.濟南市具有良好的文化、產(chǎn)業(yè)、教育資源基礎(chǔ)。1.經(jīng)濟形勢與區(qū)域合作前景不明朗，限制其對外合作：東北亞尚停留在地理概念層面上，合作有待進一步深入；國際金融危機對區(qū)域金融業(yè)的發(fā)展、產(chǎn)業(yè)融資等形成短期的嚴峻挑戰(zhàn)。2.內(nèi)陸城市的區(qū)位條件制約西部新城的經(jīng)濟外向度：在海洋經(jīng)濟主導的時代，濟南“地理中心”在地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟總量相對較低的情況下不僅無法發(fā)揮中心優(yōu)勢，相反成為一種區(qū)位的劣勢。3.產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨巨大的競爭壓力：濟南的發(fā)展面臨大范圍特別是環(huán)渤海地區(qū)內(nèi)其它城市以及山東省內(nèi)青島、煙臺等的激烈競爭。1.區(qū)位優(yōu)勢明顯:西部新城是中部城市群市與環(huán)渤海、中日韓、京津滬對外聯(lián)系的門戶地帶，是京津滬產(chǎn)業(yè)溢

6、出的重要完善帶，未來京滬高鐵加強了西部新城的可進入性和對外聯(lián)系便捷程度。2.土地資源豐富:作為城市建設(shè)保留地,西部新城的建設(shè)具有充足的土地資源儲備和良好的生態(tài)環(huán)境。3.政府高度關(guān)注：濟南市出臺了一系列與西部新城建設(shè)相關(guān)的政策規(guī)劃，10所歷史悠久的大專院校也已經(jīng)搬遷到這一地區(qū)，第七屆國際園林花卉博覽會會址園博園已經(jīng)完工。4.部分項目啟動：濟南西區(qū)數(shù)字創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、山東省軟件產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國家火炬計劃產(chǎn)業(yè)基地、上海徐匯軟件基地濟南分基地、國際數(shù)字媒體技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地上海數(shù)字娛樂中心濟南分中心；建筑面積35萬平米的OUTLETS商業(yè)中心即將啟動；魯商常春藤、紫微閣等住宅項目已交付使用。1.發(fā)展定位和思路需細

7、化:大學科技園細化定位是什么？今后到底怎么發(fā)展？時序如何安排？產(chǎn)業(yè)如何布局等問題尚未明確。2.招商引資面臨巨大困難:山東地區(qū)的對外依存度不高、國際金融危機的持續(xù)、面臨其他城市激烈的競爭等因素的存在，將對大學科技園高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展的招商引資帶來一定程度的沖擊。結(jié)論一：山東濟南結(jié)論二：濟南長清面臨的課題：城市轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)升級文化提升發(fā)展的任務：打造四種能力產(chǎn)業(yè)活力文化張力形態(tài)引力品牌魅力 從復雜的東北亞局勢中尋找有利發(fā)展機遇 借勢京津滬城市走廊中段區(qū)位提升區(qū)域價值 發(fā)揮在環(huán)渤海經(jīng)濟圈和中日韓的樞紐作用 撬動區(qū)域產(chǎn)業(yè)高端變革形成新的增長極 利用好 “一張白紙”，描繪大學科技園美好的藍圖結(jié)論三：大學科技園發(fā)展

8、的突破口階段名稱發(fā)展現(xiàn)狀階段特征起步階段發(fā)展階段成熟階段完善階段要素集群階段產(chǎn)業(yè)主導階段創(chuàng)新突破階段財富凝聚階段產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有關(guān)要素在某一地區(qū)集中，企業(yè)處于初創(chuàng)時期且規(guī)模不大同類高新技術(shù)企業(yè)聚集起來，產(chǎn)業(yè)輪廓清晰隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展有大量研發(fā)成果轉(zhuǎn)化，創(chuàng)新成為區(qū)域主旋律有大量創(chuàng)新形成，各種有形及無形財富，包括資本和人才等，園區(qū)會由此螺旋式上升、持續(xù)發(fā)展我國大多數(shù)高科技園區(qū)處于這一階段我國一些發(fā)展較好的高新區(qū)處于此階段，如中關(guān)村世界范圍內(nèi)也僅有硅谷和極少數(shù)園區(qū)屬于這一階段當今世界尚未出現(xiàn)這一階段的園區(qū)11-3長期發(fā)展前期思考高科技園區(qū)發(fā)展的四個階段跨越式發(fā)展：立足產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新中心、培育高端、可持續(xù)發(fā)展名稱所

9、在地創(chuàng)建時間面積 （k）產(chǎn)值 （億）企業(yè)數(shù)量從業(yè)人員（萬人）地均產(chǎn)值（/）人均產(chǎn)值(/人)硅谷美國舊金山1951800500050000200625 2500 中關(guān)村科技園中國北京198826014502000095558 1526 內(nèi)湖科技園臺灣臺北20015.47203175913333 8000 新竹科技園臺灣新竹19807.7330396124286 2750 蘇州工業(yè)園中國蘇州199428825029001887 1389 班加羅爾軟件園印度班加羅爾19921.51002000186667 556 劍橋科學園英國劍橋19700.535016004.59434 1111 大德科技園韓國

10、大田197470.2202000228 1000 筑波科技園日本筑波19582920 46169 2000 安地波利斯科技城法國尼斯196924201500383 667 世界著名科學園區(qū)簡表11-3長遠發(fā)展前期思考區(qū)域經(jīng)濟增長極科學園區(qū)建設(shè)作為復雜的系統(tǒng)工程其發(fā)展往往由點到面，持續(xù)的發(fā)展則依靠園內(nèi)的創(chuàng)新系統(tǒng)政府及管理部門創(chuàng)新環(huán)境平臺企業(yè)及企業(yè)群創(chuàng)新主體創(chuàng)新黏合劑創(chuàng)新源大學及科研機構(gòu)中介服務支持原始發(fā)動力基本存在力持續(xù)生命力健康生存力區(qū)域創(chuàng)新四個主體1 資源聚集效應分工協(xié)作效應公共資源與區(qū)域品牌共享效應規(guī)模經(jīng)濟、外部經(jīng)濟競爭VS協(xié)作、縱向&橫向?qū)I(yè)分工 高于資本成本的收益產(chǎn)業(yè)群集聚第二章 定位

11、研究2-1 案例分析2-2 市場調(diào)研2-3 區(qū)域定位2-4 區(qū)域意向2-5 產(chǎn)業(yè)扶持2-6 產(chǎn)業(yè)策略22-1 案例分析定位研究對世界各地區(qū)具有典型代表性和借鑒意義的大學科技園進行廣泛的研究并著重分析其中幾個典型案例 初步考慮案例 硅谷, 美國 歐文, 美國 128公路,美國 北卡羅來納三角研究園, 美國 馬里蘭科學園, 美國 劍橋科學園, 英國 蘇格蘭硅谷地區(qū), 英國 法國巴黎高科技區(qū), 法國 筑波科學城, 日本 班加羅爾軟件技術(shù)園區(qū), 印度 新加坡科學園區(qū), 新加坡 中關(guān)村, 中國 臺灣新竹科學工業(yè)園區(qū), 中國 蘇州工業(yè)園, 中國重點分析案例 硅谷, 美國 班加羅爾,印度 筑波, 日本 中關(guān)

12、村軟件園, 中國 沙河大學城, 中國案例1硅谷, 美國北美西歐亞洲全世界最早最大的電子工業(yè)基地最具影響力和最富活力的高科技產(chǎn)業(yè)中心總面積:約3800平方公里核心地帶:南北長48公里，寬16公里，面積約800平方公里，北加州第一大城市San Jose，硅谷大道：兩側(cè)有著上千家高科技公司，灣區(qū)中半島沿著加州101號高速公路往南至圣何塞硅谷, 美國Silicon Valley Stanford U. 國家級的高新技園區(qū)以集成電路、軟件、生物醫(yī)藥為主導產(chǎn)業(yè)，集中體現(xiàn)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的主體功能。 是上海搶占高科技產(chǎn)業(yè)制高點的重要，定位高，不停留在現(xiàn)有水平上，而是瞄準世界一流水平，要以國際上最好的科技園區(qū)作為我們

13、奮斗和追趕的目標。 規(guī)劃面積:25平方公里進駐企業(yè)：1540工業(yè)總產(chǎn)值：421.4億經(jīng)營總收入：839.7億元固定資產(chǎn)投資：98.3億元吸引投資總額：13.25億美元合同外資金額：11.52億美元從業(yè)人員：12.56萬累計申請專利：14233件授權(quán)專利：3218件張江科學園,上海 張江高科技園區(qū) 功能小區(qū)：技術(shù)創(chuàng)新區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、科研教育區(qū)生活區(qū)等22-1 案例分析定位研究成功科技園的KPI強大的區(qū)域輻射能力有利于創(chuàng)新的文化背景科研機構(gòu)企業(yè)大學的有機結(jié)合優(yōu)勢互補完備的基礎(chǔ)設(shè)施、便捷的交通方式優(yōu)越的地理位置、良好的生活環(huán)境完備的服務平臺、完善的服務體系用地功能復合（如，商務、商業(yè)、居住、休閑類

14、用地）分析成功科技園建設(shè)的共同特征及成長的內(nèi)在規(guī)律案例研究啟示內(nèi)容創(chuàng)意（45） 交易和傳播（40）內(nèi)容制作（10）生產(chǎn)復制（5）利潤分配呈現(xiàn)向“啞鈴型”版權(quán)主體與版權(quán)產(chǎn)生完整作品制作規(guī)模化工業(yè)復制版權(quán)市場價值的實現(xiàn)版權(quán)的生產(chǎn)22-2 市場調(diào)研定位研究優(yōu)勢及策略園區(qū)與城市智密區(qū)結(jié)合，具備科技潛力政府在道路交通、基礎(chǔ)設(shè)施、生活設(shè)施等方面華大量資金“筑巢引鳳”，但由于享受不到高素質(zhì)的人才、信息、服務，反而受到高科技企業(yè)的冷落，只能采用降低入園門檻等方式吸引投資提升園區(qū)自出創(chuàng)新能力，“孵化”本土化企業(yè)我國科技園區(qū)自主開發(fā)能力薄弱，科技核心力量依賴性高，園區(qū)成了跨國科技公司的生產(chǎn)線，國內(nèi)信息產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的高

15、科技專利技術(shù)很大部分是跨國公司在華研發(fā)機構(gòu)發(fā)明和申請，各大高校及科研院所每年產(chǎn)生的大量技術(shù)成果轉(zhuǎn)化率卻很低。提高園區(qū)單位產(chǎn)值和資金投入密度若只是寄希望于通過種種優(yōu)惠條件引進幾個大跨國公司，在園區(qū)規(guī)劃和發(fā)展模式上沒有預期的、針對性的調(diào)整措施，則很容易流為沒有科技、人才、資本吸引力的低水平區(qū)域動態(tài)分析尋求不同階段園區(qū)合理操作模式高科技園區(qū)的發(fā)展通常受到科技發(fā)展水平，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟規(guī)模、發(fā)展前景等條件影響,用當前標準是建立在現(xiàn)有發(fā)展基礎(chǔ)上的定論，缺乏一定的前瞻性。要在區(qū)域發(fā)展過程中根據(jù)園區(qū)分階段的產(chǎn)業(yè)機構(gòu)、組合、規(guī)模等動態(tài)分析，不斷調(diào)整。 舒適 自然 科技符號 快節(jié)奏 高樓林立 污染TBD VS CBD1

16、2TBD VS 郊區(qū)辦公區(qū) 標準的廠房、辦公設(shè)計單一的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 單一的辦公功能有城無業(yè)依賴于城市核心區(qū)、資本聚集、人才匱乏缺乏高品質(zhì)的商務休閑等配套設(shè)施 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化發(fā)展的態(tài)勢，以高附加、集約型的產(chǎn)業(yè)為主導，其他各類相關(guān)產(chǎn)業(yè)并行均衡的發(fā)展。 產(chǎn)業(yè)以附加值低、粗放型發(fā)展的生產(chǎn)制造為核心；結(jié)構(gòu)單一，處于產(chǎn)業(yè)鏈的低端，利潤空間低。 多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 建筑空間靈活、多變 自給自足的復合體時尚消費、活力、蓬勃多元休閑、高品質(zhì)生活齊備、高質(zhì)量的生活配套設(shè)施商務文化創(chuàng)新文化時尚文化TBD科技文化創(chuàng)意營造經(jīng)典、文化鑄就品牌、科技贏得未來22-3 區(qū)域定位定位研究服務平臺獨立式總部辦公集中式甲級寫字樓LO

17、FT形象標桿形象標桿創(chuàng)業(yè)孵化產(chǎn)業(yè)聚集創(chuàng)新中心CSIP指揮部權(quán)威整合、有效運營政府擔保、政策扶持教、學、研人、企、校低密度優(yōu)勢企業(yè)集中式優(yōu)質(zhì)企業(yè)價值提升創(chuàng)業(yè)扶持人才培養(yǎng)商業(yè)金融產(chǎn)業(yè)培育網(wǎng)絡(luò)體系品牌推廣&新品展示餐飲休閑&宜居易業(yè)全面扶持科技研發(fā)成果轉(zhuǎn)化產(chǎn)業(yè)配套自發(fā)引力品牌招商市場運作產(chǎn)業(yè)配套內(nèi)部動力源外部動力源整體定位研發(fā)創(chuàng)新教學相長建筑規(guī)劃布局隔離區(qū)外交通中等密度“混合式布局”“具區(qū)域特性的 標志性建筑”功能自給自足的綜合體多樣化的功能空間辦公環(huán)境人性化優(yōu)雅高科技生態(tài)有氧22-3 區(qū)域定位定位研究功能區(qū)定位信息產(chǎn)業(yè)功能核心區(qū)為首（優(yōu)先布局、分期建設(shè)）低密度高質(zhì)量拓展區(qū)優(yōu)勢（核心企業(yè)、優(yōu)先引入）

18、現(xiàn)代商業(yè)商務完善帶服務（推廣輻射、彰顯品牌）“前店后廠” “分區(qū)推動，重點突破”Walk Way 功能軸功能軸：中央商務、商務辦公、文化娛樂等主要功能構(gòu)成的Walk Way城市步道，同時作為新品展示、推廣的體驗型中心，會展廳、酒店、為信息產(chǎn)業(yè)服務的咨詢、設(shè)計、媒體、廣告、信息、金融、研發(fā)等高端服務業(yè)沿街布置。與東北部商業(yè)中心、西部銀座打通千米商業(yè)走廊。最大化享有景觀資源：以園博園為核心的生態(tài)軸與功能軸交叉，園區(qū)生態(tài)結(jié)構(gòu)與功能布局結(jié)構(gòu)自然聯(lián)系，構(gòu)成區(qū)域功能網(wǎng)絡(luò)。動靜分區(qū)：各功能區(qū)相對分離，空間私密性逐漸過渡。優(yōu)先啟動完善帶同步推進拓展區(qū)嚴格控制核心區(qū)22-3 區(qū)域定位定位研究功能區(qū)定位功能布局要

19、點：動靜分區(qū)，商務辦公和文化科研各自集中，相對分離廣場和公共空間：強調(diào)自然生態(tài)體驗，同時與各功能設(shè)施有機聯(lián)系 中心區(qū)道路系統(tǒng)：人車分流，過境繞行、步行系統(tǒng)有效聯(lián)系起各功能設(shè)施并最大化景觀體驗。拓展區(qū)規(guī)劃理念：散落式布局，景觀界面的最大化滲透包圍的水和綠 ：通過外圍水系和公園使中心區(qū)形成一個相對獨立的內(nèi)核，聚集區(qū)域發(fā)展動力，發(fā)揮對外輻射強度滲透的水和綠：多條水系引入中心區(qū)內(nèi)，同時與綠化用地布置相結(jié)合，山水景觀全面滲透在區(qū)域內(nèi)自然主導型以自然的地形、環(huán)境、道路為主導，有機地組織空間布局形態(tài)開放空間主導型以廣場、綠地等開放空間為主導，組織城市中心空間布局的形態(tài)“前店后廠” “分區(qū)推動，重點突破”自然

20、主導型與開發(fā)空間主導型相結(jié)合Walk Way22-4 區(qū)域意向定位研究City Walk通過建筑形式體現(xiàn)特色化，演繹新穎動感風尚的都市生活，在購物中享受生活和輕松City Walk 建筑特色 動感、趣味/生活/參與性； 景觀元素/體驗點 現(xiàn)代感/簡約前衛(wèi) 建筑作為一種藝術(shù)形式，體現(xiàn)景觀化，主題包括電影、文化、動漫游戲、電子產(chǎn)品等 City Walk：讓生活輕松City Walk 不僅是動感展示中心，更是一個國際化、多功能的旅游景點免費的停車場、景觀優(yōu)美的花園、生動感人的雕塑、使人可以更加放松的俱樂部、公司的咖啡廳代替了市中心的餐館、商店甚至有小型正午音樂會City Walk的魅力 城市步道更能

21、提供新奇感，它沒有將明媚的天空隔在室外，專門設(shè)計的步行街意在不斷的制造驚喜22-4 區(qū)域意向定位研究城市開放空間 休憩第三空間特色 不同與中心城區(qū)的嘈雜與擁擠，新城核心區(qū)通過增加公共開放空間突出生態(tài)特色城市廣場、休閑廣場、環(huán)島濱水游憩帶 以運動、親水、休閑為特點，為新區(qū)居民提供宜人、寬松的辦公和居住環(huán)境。城市開放空間自然與生活的完美結(jié)合2定位研究人才培訓、高校帶動 創(chuàng)業(yè)平臺，企業(yè)”孵化“，領(lǐng)先教學科研技術(shù)2-5 產(chǎn)業(yè)扶持“孵化”立足信息產(chǎn)業(yè)最熱門領(lǐng)域并選擇相關(guān)領(lǐng)先技術(shù)作為出發(fā)點。提供一個全方位的創(chuàng)業(yè)平臺，旨在培育創(chuàng)新人才和新一代高科技企業(yè)。在CSIP的幫助與引導下發(fā)掘出最有市場價值和商業(yè)潛力的

22、項目，進行研發(fā)和市場運營。CSIP提供從孵化到項目成熟到一定程度后，建立獨立子公司，直至最后上市或被收購的全程全方位服務。就地轉(zhuǎn)化：打造良好的大學生創(chuàng)業(yè)環(huán)境、促進周邊大學之間的交流共同、為后續(xù)人才培養(yǎng)提供支持、保 障區(qū)域可持續(xù)不斷提升的密集智力資源、帶動區(qū)域及周邊的騰飛一方面，大學與企業(yè)在互利基礎(chǔ)上進行研究開發(fā)活動，大學向企業(yè)提供研究成果、研究設(shè)施，甚至研究 人才，企業(yè)向大學提供資金和需求信息； 另一方面園區(qū)內(nèi)企業(yè)之間也聯(lián)系密集，在技術(shù)開發(fā)和項目交流方面相互合作，同行企業(yè)建立橫向網(wǎng)絡(luò)組 織，加強信息傳遞和經(jīng)驗交流等。 MIIT嵌入式與硬件平臺實驗室、MIITDynamics卓越技術(shù)中心、MII

23、TSynopsys集成電路驗證實驗室、MIIT惠普LINUX軟件實驗引進豐富課程、制定規(guī)范培訓標準、高水平的師資、公益性結(jié)合高端培訓（引入Dell、Microsoft、HP軟件課程、AMD、Synopsys、Intel集成電路）認可度較高的受行業(yè)認可的權(quán)威認證2定位研究2-5 產(chǎn)業(yè)扶持幫助新興科技企業(yè)將新技術(shù)與研發(fā)成果快速、高效轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟效益，建設(shè)投融資平臺為入園企業(yè)提供投融資服務，投融資平臺將重點建設(shè)企業(yè)及項目的價值評估體系，幫助金融機構(gòu)將資金準確注入有價值有潛力的企業(yè)，在企業(yè)實現(xiàn)自身增長同時為投資機構(gòu)帶來相應的可觀收益；集中力量為企業(yè)打通投融資渠道，讓有優(yōu)勢項目和相應研發(fā)成果的企業(yè)獲得發(fā)展

24、所需的資金支持，實現(xiàn)科技成果的快速轉(zhuǎn)化；創(chuàng)建企業(yè)投資創(chuàng)業(yè)扶持基金，主導產(chǎn)業(yè)扶持、優(yōu)勢企業(yè)引導 產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、產(chǎn)業(yè)年會、企業(yè)資源整合、公共平臺推介產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟能夠以制定行業(yè)標準、開辦研討會、組織產(chǎn)業(yè)年會等方式促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)不同公司與不同區(qū)域之間的技術(shù)互補，整合企業(yè)資源，通過電子政務軟件產(chǎn)業(yè)化聯(lián)盟、中國LINUX產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟、中國硅知識產(chǎn)權(quán)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、中國軟件與信息服務外包產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的大量活動為園區(qū)培育區(qū)域品牌形象，使園區(qū)享有優(yōu)先引入優(yōu)勢企業(yè)的優(yōu)勢。投資途徑、融資扶持 金融服務、項目咨詢、價值評估體系、企業(yè)投資創(chuàng)業(yè)扶持基金通過無形的推廣展示發(fā)揮區(qū)域自身的吸引力，促進有潛在需求的企業(yè)自發(fā)向區(qū)域聚集；通過權(quán)威推廣展

25、示平臺幫助企業(yè)創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)；通過創(chuàng)新基地與國家實驗室實現(xiàn)產(chǎn)學研協(xié)力創(chuàng)新行業(yè)公共品牌推廣： 中國芯工程系列研討、論壇、年會國內(nèi)自主知識產(chǎn)權(quán)的IP/SoC/IC產(chǎn)品最具價值公共品牌 華夏擎工程國內(nèi)自主知識產(chǎn)權(quán)的軟件產(chǎn)品最具價值公共品牌 Chinasourcing中國軟件服務外包最具價值的公共服務品牌信息聯(lián)通、推廣展示 產(chǎn)業(yè)方向標、自發(fā)吸引力、創(chuàng)新基地創(chuàng)業(yè)扶持資金和基金 CSIP創(chuàng)新中心落戶長清，通過創(chuàng)新中心的基地化、網(wǎng)絡(luò)化、全國化、國際化，建立覆蓋信息產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)創(chuàng)業(yè)全程的示范和扶持體系 引入國家高校信息技術(shù)創(chuàng)新共建計劃（UTI） 申請成立師生創(chuàng)業(yè)扶持基金 申請設(shè)立長清大學城產(chǎn)業(yè)投資基金 打造IT項

26、目池，由CSIP對項目進行投資價值評價，并協(xié)助引入資金 引入建立資金池，依托CSIP與眾多產(chǎn)業(yè)基金公司的合作關(guān)系，政府出面擔保，共同募集眾多投資扶持專項基金 形成資本交易市場或平臺，與相關(guān)國家級或地區(qū)級資本交易市場或平臺建立戰(zhàn)略性合作關(guān)系，符合條件的入園企業(yè)優(yōu)先登陸2定位研究2-5 產(chǎn)業(yè)扶持2-5 產(chǎn)業(yè)扶持（待改?。╅_放性國家級公共服務平臺 建立投融資公共服務平臺 建立人才培養(yǎng)公共服務平臺（含“國際信息技術(shù)緊缺人才培養(yǎng)工程NITE”） 打造創(chuàng)新及科研公共支持平臺 建立知識產(chǎn)權(quán)公共服務平臺 設(shè)立集成電路公共服務平臺 設(shè)立軟件公共服務平臺（含外包公共服務平臺）2定位研究2-5 產(chǎn)業(yè)扶持2-5 產(chǎn)業(yè)

27、扶持（待改！）促進文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展 CSIP創(chuàng)新中心落戶濟南長清，提供相應設(shè)備、技術(shù)、人 員，積極扶持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)育發(fā)展 建立國家級公共服務平臺和扶持體系，營造公平、寬松、 規(guī)范、有序的投資發(fā)展環(huán)境 設(shè)立培養(yǎng)激發(fā)大學生創(chuàng)新潛力的教育、科研環(huán)境，促進產(chǎn) 學研良性互動 與政府及各界力量通力合作培育文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)核心競爭力 2定位研究2-5 產(chǎn)業(yè)扶持（待改！）促進現(xiàn)代商務金融業(yè)快速發(fā)展 共同設(shè)立長清大學城金融業(yè)發(fā)展專項資金 共同設(shè)立長清大學城現(xiàn)代服務業(yè)風投母基金 孵化本土本地創(chuàng)新企業(yè)，做大做強商業(yè)龍頭企業(yè) 培育發(fā)展Digital Brand一條街 高起點發(fā)展社區(qū)商業(yè)經(jīng)營網(wǎng)絡(luò) 大力發(fā)展電子商務，提

28、高信息化水平 2定位研究2-5 產(chǎn)業(yè)扶持2-5 產(chǎn)業(yè)扶持（待改！）(1)建立密集官產(chǎn)學關(guān)系的組織機構(gòu) 日本通產(chǎn)省-產(chǎn)學官共同研究中心；美國I-270高技術(shù)走廊-蒙哥馬利縣當局與馬里蘭大學、國家標準和技術(shù)研究院共同建立生物技術(shù)高級研究中心；法國里爾技術(shù)城-科學協(xié)會都是促進官產(chǎn)學密集合作的組織。 (2)官產(chǎn)學聯(lián)合搞研究開發(fā) 聯(lián)合研究開發(fā)的項目大到國家重點公關(guān)、小到公司的委托項目。 (3)大學與企業(yè)、企業(yè)與企業(yè)開展橫向聯(lián)系 一方面大學與企業(yè)在互利基礎(chǔ)上進行研究開發(fā)活動，大學向企業(yè)提供研究成果、研究設(shè)施，研究人才，甚至向企業(yè)員工提供學位教育環(huán)境企業(yè)向大學提供資金、實踐環(huán)境和需求信息； 另一方面園區(qū)內(nèi)企

29、業(yè)之間也聯(lián)系密集，在技術(shù)開發(fā)和項目交流方面相互合作，同行企業(yè)建立橫向網(wǎng)絡(luò)組織，加強信息傳遞和經(jīng)驗交流等。 官 產(chǎn) 學 研 協(xié)力2定位研究2-5 產(chǎn)業(yè)扶持（待改?。?定位研究價值取向與目的的差異導致了不同的產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略價值取向、目的的不同導致定義與分類的差異美國：版權(quán)產(chǎn)業(yè)體現(xiàn)國際貿(mào)易特性核心目的：貿(mào)易立國 文化霸權(quán) 國際市場英國：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和替代特性核心目的：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)全面升級 后工業(yè)帝國復興歐盟：內(nèi)容產(chǎn)業(yè)體現(xiàn)價值特性核心目的：以產(chǎn)品特征定義 撫平各國爭議 尋求統(tǒng)一市場上海：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)特征：納入了工業(yè)和其他 產(chǎn)業(yè)內(nèi)容與關(guān)鍵環(huán)節(jié)核心目的：長三角發(fā)動機 實現(xiàn)全部產(chǎn)業(yè)更新 為上海、長三角

30、工業(yè)及其 他產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供新動力深圳：文化產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)特征：文化工業(yè)、香港配套 依賴香港經(jīng)濟定位核心目的：強調(diào)與香港互為補充 強調(diào)合作 實現(xiàn)區(qū)域快速發(fā)展2-6 產(chǎn)業(yè)策略長清？22-6 產(chǎn)業(yè)策略定位研究策略一：明確戰(zhàn)略定位，分工產(chǎn)業(yè)高端，制定實施戰(zhàn)略策略二：理清重點產(chǎn)業(yè)，抓住核心策略，出臺促進辦法策略三：提前布局規(guī)劃，強調(diào)空間落實，加快配套建設(shè)策略四：明晰政策重點，制定詳細方案，支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略五：明確組織機構(gòu)，創(chuàng)新組織構(gòu)成，加強部門問責策略六：區(qū)域整體宣傳，整合推介渠道，提升招商品質(zhì)策略七：優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，提高服務標準，創(chuàng)新服務手段建設(shè)啟動期 建設(shè)發(fā)展期 全面建設(shè)期各項建設(shè)規(guī)劃；完成拆遷等工作；基礎(chǔ)設(shè)

31、施建設(shè)（水、電、熱、氣、路、地鐵等）基本完成；行政辦公聚集區(qū)建設(shè)初顯成效，相關(guān)部門進駐，商務辦公入住率超過60%；“LOFT”中的部分啟動建設(shè)；品牌營銷取得初步效果；招商引資取得初步效果；引進大中型金融機構(gòu)5家以上，其中外資銀行1家以上。基礎(chǔ)設(shè)施全部完成；會議、展覽等推廣場所完成；完成1家星級酒店建設(shè)；“商務高塔”部分建設(shè)完成；建成數(shù)字創(chuàng)意、動漫設(shè)計、培訓創(chuàng)新等服務業(yè)聚集區(qū)；“商務圈”休閑設(shè)施建成；品牌推廣窗口建成；辦公進一步集聚；引進大中型服務機構(gòu)20家以上，其中外資銀行3家以上。TBD運營；進一步招商引資；TBD營銷；后續(xù)項目建設(shè)；增強TBD對全區(qū)的帶動作用 優(yōu)化提升期規(guī)劃調(diào)整；業(yè)態(tài)置換；

32、功能、產(chǎn)業(yè)提升；對區(qū)域的強勁帶動2定位研究2-6 產(chǎn)業(yè)策略產(chǎn)業(yè)選擇產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段任務第三章 開發(fā)模式3-1 開發(fā)模式3-2 運行架構(gòu)3-3 融資模式3-4 投資估算3-5 盈利模式3-6 開發(fā)時序3-7 合作模式融資方式招商策略盈利模式運營架構(gòu)開發(fā)次序開發(fā)模式區(qū)域開發(fā)啟動資金不足的情況下如何合理安排開發(fā)策略？后續(xù)持續(xù)開發(fā)如何融資？如何搭建一個高效的運營組織，保障大規(guī)模城市更新項目的順利實施？在制定項目開發(fā)運作策略時如何合理安排大規(guī)模開發(fā)次序？如何制定合理的土地開發(fā)次序和開發(fā)節(jié)奏以實現(xiàn)土地最大化增值？如何根據(jù)區(qū)域開發(fā)的目標制定有針對性的招商策略？大規(guī)模城市建設(shè)項目經(jīng)常遇到的問題: 開發(fā)策略3-1

33、開發(fā)模式3土地開發(fā)模式就是通過對融資方式、運營架構(gòu)、開發(fā)次序、盈利模式等問題的合理解決實現(xiàn)區(qū)域開發(fā)的核心目標3 開發(fā)策略3-2 運營架構(gòu)案例研究下的三種運作架構(gòu)模式，本項目屬于何種模式？區(qū)域開發(fā)運作模式案例主要特點保障措施評價政府主管深圳中心區(qū)洛陽新區(qū)合肥政務文化新區(qū)北京CBD加納利碼頭改造政府審批規(guī)劃政府下設(shè)獨立機構(gòu)（開發(fā)建設(shè)辦公室）全面負責為新區(qū)投資開發(fā)提供有力的政策和組織保障具有政府權(quán)威性的獨立機構(gòu)十分關(guān)鍵，有利于靈活開發(fā)和迅速決策要求政府經(jīng)濟實力強、組織運作能力高、招商引資能力強關(guān)注社會效益實現(xiàn)政府主導、公司運作上海陸家嘴長沙新河三角洲開發(fā)公司為政府設(shè)立的公司，經(jīng)市政府審批后全權(quán)負責開

34、發(fā)建設(shè)加強城市和開發(fā)公司之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)好基礎(chǔ)設(shè)施和政策要求，對全新的開發(fā)尤其重要注重行政、社會、經(jīng)濟多元目標實現(xiàn)招商融資便利保障新區(qū)開發(fā)進程、開發(fā)效率高多元合作丹佛CBD“丹佛城市中心聯(lián)盟”是CBD商家贊助的非贏利性組織，主要為商家和開發(fā)商進行宣傳工作“市長高峰會”聽取各方意見并決策聯(lián)盟的設(shè)立便于追蹤提出問題和改革意見高峰會的機制為所有利益相關(guān)方創(chuàng)造提出問題的機會，并確保成效經(jīng)濟利益主導注重快速變現(xiàn)、追求速度規(guī)劃控制弱即使企業(yè)選擇使用它自己的資金來投資, 利率代表著所投資那些資金的機會成本而不是將資金放貸出去的利息。 案例資金來源條件利弊深圳新區(qū)政府從全市土地出讓收益中調(diào)配土地局與規(guī)劃局合二

35、為一土地出讓收益儲備充足利：不占用政府其他支出款項資金廣州珠江新城政府財政調(diào)撥?？钫斦找媪看罂蛇M行綜合調(diào)配使用利：開發(fā)啟動快上海浦東新區(qū)變土地為資本，向市場融資建立公司化運作模式利：政府無財政負擔弊：開發(fā)風險大深圳鹽田新區(qū)行政撥款啟動新區(qū)開發(fā)新區(qū)為新設(shè)行政區(qū)利：有利于完善基礎(chǔ)設(shè)施，改善投資環(huán)境深圳龍崗中心城土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施由開發(fā)商建設(shè)以地補償，投資返換利：政府不投資弊：政府被動案例資金來源條件利弊深圳新區(qū)土地出讓收益基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)推進弊：地價款拖欠，影響公共服務設(shè)施建設(shè)廣州珠江新城土地出讓收益土地抵押貸款資金基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)推進產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰利：多渠道融資，保證開發(fā)進程；弊：開發(fā)成本增加上海浦

36、東新區(qū)土地轉(zhuǎn)讓收益以地合資、集股收益土地抵押貸款資金完全公司制模式運作利：靈活的市場行為融資，減小開發(fā)風險弊：開發(fā)管理難度大深圳鹽田新區(qū)土地出讓收益基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)推進利：建立了良性循環(huán)機制，土地價值提升開發(fā)啟動資金來源后續(xù)運作資金來源3 開發(fā)策略案例顯示啟動資金多依靠政府財政撥款后續(xù)資金多以土地出讓收益進行補充3-3 融資模式3 開發(fā)策略隨著新區(qū)開發(fā)資金壓力的增大，越來越多的融資渠道被運用土地抵押、公司上市、土地作為資本入股、發(fā)行債券成為區(qū)域開發(fā)中主要融資方式；政府通過各種方式獲取的資金主要用于建設(shè)地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施以及提升地區(qū)形象與價值的公建項目案例融資方式資金使用加納利碼頭O&Y投資,政府投資,

37、銀行接管地鐵建設(shè)，隧道，高速公路，征地，福利住宅、零售拉德方斯政府投資，私人投資地鐵，政府部門搬遷，公共藝術(shù)品，紀念物丹佛公共融資,稅收增加,發(fā)行債券新機場，輕軌，圖書館，體育館，會議中心，綜合藝術(shù)中心奧斯汀成立財團藝術(shù)中心，文化館，綠化堪培拉政府投資,私人投資紀念碑，議會大廈，環(huán)境，交通，影劇院北京中心區(qū)資金信托投資計劃，土地出讓和抵押道路，拆遷，綠化上海陸家嘴上市融資,“資金空轉(zhuǎn)、土地實轉(zhuǎn)”，以地集資，以地集股道路，基礎(chǔ)設(shè)施洛陽新區(qū)委托中原信托投資公司發(fā)行債券；招商引資基礎(chǔ)設(shè)施3-3 融資模式追加公司融資能力案例，上海浦東新區(qū)為了解決急需的開發(fā)資金所采取的“土地空轉(zhuǎn)，批租實轉(zhuǎn)”所謂“土地空

38、轉(zhuǎn)，批租實轉(zhuǎn)”，就是“財政投入，支票轉(zhuǎn)讓，收入上繳，土地到位”由政府部門按照土地出讓價向開發(fā)公司開出支票，作為政府對企業(yè)的資本投入，并成為該開發(fā)公司的國家股股東；開發(fā)公司將此支票背書后，作為土地出讓金支付，交給土地管理部門，并簽訂土地使用權(quán)的出讓合同；上海市土地管理部門出讓土地使用權(quán)后，再將從開發(fā)公司得到的出讓金（支票）收入全部上繳給財政部門通過這樣一個資金“空轉(zhuǎn)”的過程，達到了“出讓土地，啟動開發(fā)”的目的。 浦東新區(qū)財政局陸家嘴張江高科金橋集團外高橋集團財政局按土地出讓價格開出支票給開發(fā)公司，作為政府對企業(yè)的資本金投入由開發(fā)公司再開出支票給土地局，并簽訂土地使用權(quán)的出讓合同3 開發(fā)策略土地空

39、轉(zhuǎn)3-3 融資模式本項目可探討的融資模式政府拿出一塊地，經(jīng)評價估值后，注入到公司，作為公司發(fā)起人的資本，再公開募股上市。這是一個典型的通過土地使用權(quán)的貨幣化和資本化實現(xiàn)從無到有的例子。 公司再把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出去，轉(zhuǎn)讓獲得的收入就變成了GDP。上海市政府陸家嘴集團陸家嘴其他投資者公眾投資者銀行債券融資 項目公司1項目公司2項目公司土地3 開發(fā)策略通過土地空轉(zhuǎn)來實現(xiàn)土地的資本化 3-3 融資模式土地空轉(zhuǎn)企業(yè)投資建設(shè)、政府使用，資金分期支付選定一家公司與新區(qū)開發(fā)業(yè)主合作負責項目的設(shè)計和施工，設(shè)計-建造總承包商完成項目的規(guī)劃、設(shè)計、成本控制、進度安排等工作，甚至負責項目融資；該模式避免了設(shè)計和施工的

40、矛盾，可以顯著減少項目的成本和工期，可以保證業(yè)主得到高質(zhì)量的工程項目，同時通過開發(fā)公司的代建，也獲得了一種開發(fā)資金的融資渠道；分期償還項目開發(fā)資金的方式既大大減少了大規(guī)模區(qū)域開發(fā)的資金壓力，又靈活運用了民間資本增加其投資渠道；BT融資方式的關(guān)鍵是評估項目投資與確定合理的分期付款金額與期限。案例借鑒：1、連云港經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會與南京嘉盛建設(shè)集團簽訂的BT(建設(shè)轉(zhuǎn)讓)合作協(xié)議約定，出口加工區(qū)二期所有的市政道路工程由南京嘉勝建設(shè)集團投資建設(shè)，在工程完工一年后由開發(fā)區(qū)在3年內(nèi)分3次回購。2、馬來西亞新行政中心由馬來西亞石油總公司建設(shè)，建成后移交給政府使用，政府每年出1億美元的租金，50年后歸政府所

41、有。（BLT） 開發(fā)策略3-3 融資模式BT模式3BT/Turn key“建設(shè)轉(zhuǎn)讓”/ “交鑰匙”模式 馬來西亞新行政中心1996年8月，馬哈蒂爾總理提出將布特拉再也建成馬新行政中心。布城位于位于首都吉隆坡以南20公里，國際機場以北25公里。總理府于1999年6月率先建成并遷入辦公，副總理府和許多政府部門也相繼遷入。經(jīng)過多年建設(shè)，新行政中心現(xiàn)已成為一座頗具規(guī)模的現(xiàn)代化新興城市，住宅、商業(yè)、文化、休閑娛樂和交通體系等配套齊全，并成為馬來西亞一處新的旅游景點。新行政中心由馬來西亞石油總公司以BT的方式建設(shè)，當時投入5億多美元。現(xiàn)在馬來西亞石油總公司投資成本已經(jīng)收回，在余下的45年中還有45億美元純

42、利可賺。 開發(fā)策略3-4 投資估算BT模式3序號項目商務辦公混合 商業(yè)金融業(yè)地下車庫總計(元)(元)(元)(萬元)開發(fā)成本362622.5681土地成本580002前期工程費166387200881608001438580026893.382.1地質(zhì)勘查測繪費831936053508009054001457.5562.2可研及咨詢費用55462402548000402400849.6642.3設(shè)計費用415968002675400045270007287.782.4工程監(jiān)理費用13865600891800015090002429.262.5報建、報批及其他費用97059200445900007

43、04200014869.123建安費用13865600008918000001509000002429264室外工程1837.54.1綠化1837.54.2道路05不可預見費32965.688開發(fā)費用58642.377046管理費用10878.677047銷售費用47763.78財務費用0盈利的手段是土地一級開發(fā)？二級開發(fā)？市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平運營管理營銷銷售營銷銷售建造管理項目融資項目設(shè)計項目規(guī)劃開發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開發(fā)項目開發(fā)管理運營土地融資獲得土地控制權(quán)，在開發(fā)進程中分批進行土地出讓時間周期長、資金量大；犧牲開發(fā)利潤。獲得土地增值利潤進行地產(chǎn)項目開發(fā)，并將開發(fā)物業(yè)銷售實現(xiàn)資金

44、變現(xiàn)做好項目定位與物業(yè)發(fā)展建議；投入資金大。獲得開發(fā)利潤獲得經(jīng)營利潤開發(fā)物業(yè)并持有經(jīng)營回現(xiàn)時間長；經(jīng)營風險大操作方式特 征利潤方式土地運營物業(yè)經(jīng)營二級開發(fā) 開發(fā)策略3-5 盈利模式3區(qū)域開發(fā)的啟動資金?常規(guī)開發(fā)資金鏈資金流入資金流出階段1階段2階段3階段4最終收益前期投入、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入 、償還貸款本息、不可預見費土地出讓收益、土地增值收益、產(chǎn)品租售收益3 開發(fā)策略3-5 盈利模式（成本相對固化后方可設(shè)計滾動開發(fā)） ProjectsTIME前期投入基建貸款合作預售款還貸建設(shè)20%建設(shè)60%建設(shè)20%培育期可售部分長期運營收益流入流出融資融資土地增值本項目資金鏈高技術(shù)產(chǎn)業(yè)技術(shù)、資金密集，資金是

45、科學園發(fā)展的重要因素，因而要多源頭、多渠道籌集項目開發(fā)時序建議項目開發(fā)時間節(jié)點示意圖總開發(fā)時間35年前期階段2009年2010年2011年2012年第期第期第期開發(fā)分期開發(fā)比例開發(fā)內(nèi)容第期20%商業(yè)/餐飲/創(chuàng)意基地（loft）/集中辦公第期60%酒店/會所/創(chuàng)意基地（平層）/集中辦公第期20%品牌推廣中心/配套商業(yè)/集中辦公項目開發(fā)次序要求提前銷售物業(yè)的開發(fā)回籠資金緩解開發(fā)資金壓力、實現(xiàn)滾動開發(fā)商業(yè)物業(yè)適當前移整體關(guān)聯(lián)性強、存在培育期、符合地塊自身邏輯區(qū)域開發(fā)的啟動資金?3 開發(fā)策略3-6 開發(fā)時序長清科技生態(tài)示范區(qū)（TBD）&國家軟件件與集成電路公共服務平臺濟南大學科技園創(chuàng)新中心濟南市西區(qū)工

46、程建設(shè)指揮部CSIP-TBD項目組CSIP-TBD項目顧問小組工信部TBD項目專家組CSIP-TBD項目綜合指導小組CSIP-TBD產(chǎn)業(yè)研究小組CSIP-TBD項目招商策劃小組CSIP-TBD項目建設(shè)協(xié)調(diào)小組濟南市西區(qū)建設(shè)投資有限公司合作模式：BT（Build-Transfer）建造-移交引入有經(jīng)驗有實力的開發(fā)集團進行開發(fā)建設(shè)，由CSIP提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展咨詢同時結(jié)合入園企業(yè)需求進行區(qū)域建設(shè)規(guī)劃并以創(chuàng)新中心管理機構(gòu)的形式負責后期運營、促進園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、塑造高品質(zhì)科技商務區(qū)品牌形象，政府相關(guān)職能部門監(jiān)督引導規(guī)劃實施及后期運營，開發(fā)集團及旗下建設(shè)公司投入的資金由運營機構(gòu)在建設(shè)后從所得收益中分期分批支付，

47、交付使用后由運營機構(gòu)在合同期內(nèi)支付完所有約定款項，政府及運營方最終從開發(fā)集團手中拿回項目所有權(quán)。此類模式開發(fā)周期短，見效快，但后期運營機構(gòu)需要投入大量人力物力保證運營收益。 開發(fā)策略3-7 合作模式BT模式3政策產(chǎn)業(yè)組招商領(lǐng)導組建設(shè)協(xié)調(diào)組設(shè)計協(xié)調(diào)部融資引資部綜合建設(shè)部 開發(fā)策略3-4 合作模式BT模式3濟南市西區(qū)工程建設(shè)指揮部：具有土地資源，能夠取得合法使用權(quán)的所有手續(xù)及用地立項等相關(guān)手續(xù)。得到濟南市政府對區(qū)域發(fā)展的支持能在地區(qū)政府層面給與項目土地規(guī)劃、外部環(huán)境改造、稅收優(yōu)惠、招商政策、科技扶持等方面重點支持CSIP創(chuàng)新中心-TBD項目組：擁有豐富的信息產(chǎn)業(yè)資源整合及科技創(chuàng)新經(jīng)營管理經(jīng)驗具有國

48、家工信部獨一無二的權(quán)威品牌號召力及廣泛影響力，能夠在原有區(qū)域產(chǎn)業(yè)條件下最大限度發(fā)揮招商引導力和企業(yè)凝聚力依托各界專家聯(lián)合國內(nèi)外優(yōu)勢企業(yè)，引進最先進軟硬件條件，利用教育、科研、品牌資源推廣旗下十個國家級實驗室、六個技術(shù)中心、三個產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟并在TBD建立完善的產(chǎn)業(yè)培育網(wǎng)絡(luò)體系和創(chuàng)新人才扶持體系，實現(xiàn)區(qū)域的創(chuàng)新型、跨越式發(fā)展。濟南西區(qū)建設(shè)投資有限公司：進行社區(qū)綜合建設(shè)及地產(chǎn)開發(fā)具有園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運營管理及物業(yè)管理方面的優(yōu)勢旗下全資子公司濟南西區(qū)大學科技園發(fā)展有限公司的服務與管理優(yōu)勢累計返還辦法：項目開發(fā)成本合計約36-42億人民幣，由建設(shè)機構(gòu)籌資興建，運營機構(gòu)分期償付第四章 規(guī)劃設(shè)計4-1 規(guī)劃設(shè)

49、計4-2 景觀設(shè)計4-3 建筑設(shè)計4-4 設(shè)計概念4-5 建設(shè)模式4-6 設(shè)計草案4 設(shè)計要求4-1 規(guī)劃設(shè)計四大范疇：Scopes: Sustainable Development should balance 4 scopes in below:社會；環(huán)境；經(jīng)濟；自然資源。規(guī)劃技術(shù)： 科學技術(shù)分析； 可量度的相關(guān)指標。環(huán)境空氣質(zhì)量土地利用水排放自然和文化遺產(chǎn)設(shè)計和運營交通社會社會責任舒適性可達性形態(tài)和空間持份者滿意度健康和福利經(jīng)濟經(jīng)濟可行性競爭力影響就業(yè)和技能交通自然資源材料水利用能源廢棄物分類密度開放空間可達性無障礙設(shè)施開放空間鄰里中心的可達性交通站點連接產(chǎn)業(yè)和就業(yè)舊村改造碳排放水消耗廢

50、水回用雨水利用本地物種可再生能源能源利用廢棄物產(chǎn)生廢棄物循環(huán)利用建筑垃圾再利用經(jīng)濟型住房規(guī)劃設(shè)計措施景觀設(shè)計措施建筑設(shè)計措施秉承濱河生態(tài)綠色區(qū)的生態(tài)理念，將其生態(tài)指標充分融合在設(shè)計中。4 設(shè)計要求4-1 規(guī)劃設(shè)計4 規(guī)劃要求4-2景觀設(shè)計中水及雨水的收集 - 建筑周邊的種植池收集建筑雨水； - 停車場間隙的種植池收集停車場地面的雨水； - 高于地面的種植池邊緣開口收集道路雨水。中水及雨水的收集4 設(shè)計要求4-3建筑設(shè)計能源利用（太陽能） - 在各種能源的利用中部分能源為可再生能源。能源利用太陽能4 設(shè)計要求4-3建筑設(shè)計建筑構(gòu)造節(jié)能外墻保溫措施建筑構(gòu)造節(jié)能（外墻保溫措施） - 利用建筑構(gòu)造以及

51、先進材料的運用，加強建筑物的保溫節(jié)能功能?？臻g形態(tài)樓體間靈活連接，在群體結(jié)構(gòu)上巧妙布局，使各部門各物業(yè)類型樓體在追求獨立的同時，又可分、可合、可大、可小，可適應不同企業(yè)發(fā)展性需求的任意組合?？山ㄔO(shè)獨立辦公樓。部分供單個企業(yè)作為總部或機構(gòu)所在地；部分分層出售；部分出租或出售使用權(quán)；街區(qū)式 新產(chǎn)品和研究成果的交流展示推廣空間，個性化的街區(qū)氛圍和區(qū)域感受單體高層 實現(xiàn)土地價值最大化，平衡土地利用，樹立現(xiàn)代高校區(qū)域形象 圍合式 可依據(jù)發(fā)展需要逐步建設(shè)，以便隨市場及物業(yè)需求調(diào)整開發(fā)強度和策略，保障利益最大化，優(yōu)化利用土地及空間4 設(shè)計要求4-3建筑設(shè)計空間形態(tài)4 設(shè)計要求4-4 設(shè)計概念立體綠化、立體交

52、通、生態(tài)花園化4 設(shè)計要求4-4 設(shè)計概念塑造與自然融為一體的文化活動空間4 設(shè)計要求4-4 設(shè)計概念便捷、高效、嚴整空間4 設(shè)計要求4-5 建設(shè)模式整體規(guī)劃控制，分期建設(shè)擴展，內(nèi)庭院周邊圍合方式布局根據(jù)需求的增加，分步階段建設(shè)或承租市場建設(shè)，政府租賃，到期轉(zhuǎn)移使用權(quán)最終形成完整格局模式一 生態(tài)型建筑與商務基地整合聯(lián)動開發(fā)建設(shè)綜合功能有機結(jié)合形成地標性生態(tài)建筑群，混合布局方便企業(yè)服務4 設(shè)計要求4-5 建設(shè)模式模式二 大學科技園控制性詳規(guī)圖空間軸線一般高新技術(shù)區(qū)規(guī)模不宜大于10km2,以35km2(300500ha)為宜.規(guī)模過大易造成管理上的不便,造成運營總成本的上升;過小的規(guī)模會犧牲一些作

53、為一個完整社區(qū)所應該具備的功能,造成基礎(chǔ)設(shè)施投資的不經(jīng)濟,高技術(shù)產(chǎn)業(yè)之間也會喪失合作的機會.科技研發(fā)區(qū)和孵化創(chuàng)業(yè)基地：總體經(jīng)濟技術(shù)指標項目數(shù)量單位主導屬性商務辦公街坊總用地（凈用地）82.26ha總建筑面積205.65萬m2公共綠地17.25ha建筑密度35%建筑高度m綠地率25%地下停車泊位5030個商務辦公混合Cb69.328萬m2商業(yè)金融業(yè)C231.85萬m2街頭綠地G127.35萬m22.448E+09總建安成本1837500073500綠化15090000050300地下車庫891800000318500商業(yè)金融業(yè)1.387E+09693280商務辦公混合投資成本（元）建筑面積（m2

54、）類型北京故宮中軸線:通過水系塑造景觀。中央完整的空間序列形成空間軸線。在一側(cè)布置重要軸線。景山天安門廣場空間軸線政務軸線紫禁城軸線上布置建筑軸線消隱于山水之中軸線兩側(cè)布置建筑開倘活動空間結(jié)合水系塑造景觀設(shè)計草案 -軸線分析巴黎香榭麗舍大街:非南北方向，城市有多條軸線。以建筑實體塑造軸線，沒有利用自然山水。在軸線的起始高潮收尾上布置標志性建筑。拉德方斯新凱旋門凱旋門協(xié)和廣場盧浮宮設(shè)計草案 -軸線分析軸線上布置建筑軸線上布置建筑軸線上布置建筑開倘活動空間現(xiàn)代城市風貌的空間邊界逐步融入自然的開放空間系統(tǒng)逐步過渡的建設(shè)強度控制空間軸線與重要功能軸線平行重要功能軸線空間軸線設(shè)計草案 -概念草圖生態(tài)示范區(qū)=科技園區(qū)+生活配套區(qū) 創(chuàng)新、創(chuàng)意、創(chuàng)業(yè)設(shè)計研發(fā)區(qū)創(chuàng)新中心、創(chuàng)意設(shè)計中心、實驗室會展貿(mào)易區(qū)金融、信息、辦公、展示、商貿(mào)、會展、會議創(chuàng)意設(shè)計主題長廊創(chuàng)意設(shè)計文化體驗學生創(chuàng)意展示交流國際優(yōu)秀作品聯(lián)展綜合服務區(qū)園區(qū)管理、接待中心、商務中心商務會所、培訓教育