小戶型地產(chǎn)策劃案課件

1、小戶型地產(chǎn)策劃案課件延安路項(xiàng)目研判報(bào)告2019年6月7日延安路項(xiàng)目研判報(bào)告2019年6月7日前 言經(jīng)過簡短的溝通和了解，我們對貴公司的項(xiàng)目暫時(shí)有了一定的輪廓。其后，我們對目前的市場形態(tài)和項(xiàng)目的市場接受度、消費(fèi)人群、去化方式及其未來可能的合作做了一個(gè)全面的研判，并完成了這份研判報(bào)告，希望以此為契機(jī)進(jìn)行磋商，以期達(dá)成雙方的共識。前 言經(jīng)過簡短的溝通和了解，我們對貴公司的項(xiàng)目暫時(shí)有了一定我們將針對項(xiàng)目所在片區(qū)的特點(diǎn)和樓盤的特性導(dǎo)入全新的概念和專業(yè)運(yùn)作模式，在市場中不斷尋找差異化，穩(wěn)定的獲取消費(fèi)群，規(guī)避可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，挑戰(zhàn)和超越嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)，實(shí)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)利益最大化。堅(jiān)決突破以往的慣性思維方式，在營銷推廣、

2、現(xiàn)場氣氛營造、人氣的聚集與廣告渠道方面進(jìn)行創(chuàng)新，務(wù)求讓本項(xiàng)目獲得成功。我們將針對項(xiàng)目所在片區(qū)的特點(diǎn)和樓盤的特性導(dǎo)入全新的概念和專業(yè)全國形勢目前樓市調(diào)控高壓態(tài)勢未見松動，甚至出現(xiàn)加碼跡象。隨著銷售和資金壓力進(jìn)一步顯現(xiàn)，房企未來只能通過加大促銷力度，以價(jià)換量。由此推測，下半年房價(jià)下跌是大概率事件，房價(jià)拐點(diǎn)或加速逼近。 PART1全國形勢目前樓市調(diào)控高壓態(tài)勢未見松動，甚至出現(xiàn)加碼跡象。隨著區(qū)域市場趨勢 產(chǎn)品型態(tài)化：多層經(jīng)濟(jì)型樓盤，中心小高層、高層為主的精品樓盤，新區(qū)大盤；板塊化：中心區(qū)、南面、西面、東面隨城市化進(jìn)程，逐步形成區(qū)域板塊；檔次化：高檔型、高品質(zhì)型、小康型、經(jīng)濟(jì)適用型；面積化：主流住宅戶型

3、減小化； PART2區(qū)域市場趨勢 產(chǎn)品型態(tài)化：多層經(jīng)濟(jì)型樓盤，中心小高層、高層為合浦的房地產(chǎn)市場處于從普品低價(jià)向優(yōu)品高價(jià)過渡的轉(zhuǎn)折期，新開發(fā)項(xiàng)目逐漸規(guī)?；?、品質(zhì)化，配套化。處于從多層住宅向高層住宅轉(zhuǎn)化的過渡期，高層電梯住宅逐漸被居民接受，逐漸成為市場開發(fā)主流。處于大戶向多樣化性發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，從120平米三房以上戶型為主流，逐漸需求80、90平米左右兩房。 PART2合浦的房地產(chǎn)市場處于從普品低價(jià)向優(yōu)品高價(jià)過渡的轉(zhuǎn)折期，新開發(fā)延安路、內(nèi)環(huán)東路、城西、城南區(qū)域逐漸被消費(fèi)群所接受。在市場逐步由低端向高端，由低質(zhì)向高品，由單一向多元化發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，先進(jìn)的開發(fā)理念，具備核心競爭力的產(chǎn)品品質(zhì)，永遠(yuǎn)是市場的

4、先導(dǎo)，在引領(lǐng)市場發(fā)展的同時(shí)，也將能贏得更多的市場份額。 PART2延安路、內(nèi)環(huán)東路、城西、城南區(qū)域逐漸被消費(fèi)群所接受。 PA合浦房地產(chǎn)消費(fèi)情況綜上我們可以發(fā)現(xiàn)，合浦民眾需要的是價(jià)位相對較低，可以滿足基本生活需要的房子。不要求奢侈的享受。只是簡單的住宅就可以達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。合浦民眾不容易被引導(dǎo)，除非有新鮮的銷售道具和文化概念宣傳方式等根據(jù)調(diào)查所得進(jìn)行規(guī)劃，可以打造出符合消費(fèi)者要求的產(chǎn)品。 PART3合浦房地產(chǎn)消費(fèi)情況綜上我們可以發(fā)現(xiàn)，合浦民眾需要的是價(jià)位相對合浦房地產(chǎn)消費(fèi)群體分析合浦房地產(chǎn)市場購房者群體以縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民為主力，尤其以廉州中心城外各鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕階層為主要購房群體。根據(jù)2009年數(shù)據(jù)資料，教師

5、、公務(wù)員、私企老板、企業(yè)職員占購房群體20%左右；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕階層來縣城購房群體占55%左右，外地購房者占到購房群體25%左右。2019年，由于受到新政的影響，北海外地購房群體的比例略有下降，合浦也受到相應(yīng)的連帶影響，估計(jì)目前外地購房者占全城區(qū)購房群體比例的15%以下。由于北海與合浦房價(jià)的差距較大，且在北合一體化、合浦區(qū)域價(jià)值在不斷提升的同時(shí)，將有部分外地客戶及北海當(dāng)?shù)貏傂孕枨罂蛻舯环至鞯胶掀仲彿浚@亦是一種趨勢。 PART3合浦房地產(chǎn)消費(fèi)群體分析合浦房地產(chǎn)市場購房者群體以縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)居合浦購房消費(fèi)群體特征部分消費(fèi)者對高樓層建筑、電梯房接受意愿不高；重戶型類別，大多以115-135三房為主要需求目

6、標(biāo)，80左右的兩房存在一定市場發(fā)展?jié)撛谛枨螅恢貎r(jià)格不重品質(zhì)；重景觀重配套；部分消費(fèi)者傾向于購買準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房；戶型方面重朝向重采光。 PART3合浦購房消費(fèi)群體特征部分消費(fèi)者對高樓層建筑、電梯房接受意愿不合浦市場其他影響因素區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展直接影響當(dāng)?shù)刭彿啃枨笳叩氖杖胨剑瑥亩绊懴M(fèi)者的購買選擇及購買力，因此剛性、彈性和柔性購房需求同時(shí)會受到區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的直接影響。城市進(jìn)程化：50%以上的合浦人口和50%以上的購房消費(fèi)群集中于合浦周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，隨著城市配套逐漸完善、以及各方面的優(yōu)越性，未來幾年將是城市進(jìn)程化的高峰期，由此也形成了支撐房地產(chǎn)市場的剛性主力消費(fèi)群體。房地產(chǎn)調(diào)控政策：由于合浦房

7、地產(chǎn)的需求70%以上屬于剛性需求，第一套購房比例也較大，成交量會受房地產(chǎn)政策調(diào)控暫時(shí)回落或滯后，但長期看來基本不受如限購令、貨幣政策的影響。 PART3合浦市場其他影響因素區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展直接影響當(dāng)?shù)刭復(fù)ㄘ浥蛎洠航鼇韲鴥?nèi)通脹壓力持續(xù)升級，投資人，在沒有更好的投資渠道和資產(chǎn)配置選擇的基礎(chǔ)上，會考慮不動產(chǎn)用于保值。改善性、體驗(yàn)式需求：隨著商品房的階段性、競爭性發(fā)展，高品質(zhì)的商品房所提供的生活質(zhì)量也在不斷增高，城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)會有越來越多的居民會選擇走出老宅。競爭市場：供應(yīng)量不斷增加，供過于求的市場基礎(chǔ)下，合浦房地產(chǎn)商進(jìn)入了廣告戰(zhàn)、促銷戰(zhàn)以及價(jià)格戰(zhàn)的惡性競爭局面，一定程度地影響了房地產(chǎn)市場的有序

8、健康發(fā)展。北海房地產(chǎn)市場：北合一體化的戰(zhàn)略背景下，合浦的房地產(chǎn)市場在價(jià)格導(dǎo)向的基本層面會受到北海的影響，北海的房價(jià)若持續(xù)性走高，合浦將分流部分外地。北海房價(jià)走低，則會分流部分合浦的購房消費(fèi)群，同時(shí)會影響購房者的消費(fèi)預(yù)期心理。 PART3通貨膨脹：近來國內(nèi)通脹壓力持續(xù)升級，投資人，在沒有更好的投資結(jié)論在沒有北部灣或北海利好政策的背景下，合浦的房地產(chǎn)市場將會保持一個(gè)平穩(wěn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，價(jià)格不會有太大波動，購房者已經(jīng)逐步趨于理性消費(fèi)，具備核心競爭力的樓盤將會贏得一定的市場份額。 PART3結(jié)論在沒有北部灣或北海利好政策的背景下，合浦的房地產(chǎn)市場將會項(xiàng)目概況總建筑面積：約20000平方米性質(zhì)：框剪高層住宅

9、項(xiàng)目地址：延安北路延長線上 建筑形式：板式樓+點(diǎn)式樓類型：17+1的高層 面積區(qū)間：以100平米的緊湊三房為主 特點(diǎn)：戶型可拓展 PART4項(xiàng)目概況總建筑面積：約20000平方米 PART4SWOT分析S（Strength）優(yōu)勢：本項(xiàng)目規(guī)模較小，開發(fā)周期短，風(fēng)險(xiǎn)??；板式樓、戶型緊湊；總價(jià)低、符合消費(fèi)需求W（Weakness）弱勢：地理位置較目前而言欠佳，周邊配套尚未成熟，生活設(shè)施尚未達(dá)到消費(fèi)者的要求；樓面地價(jià)太高 PART4SWOT分析S（Strength）優(yōu)勢： PART4SWOT分析O(Opportunity)機(jī)會：合浦縣與北海市同城化發(fā)展，交通路網(wǎng)逐漸完善。暫時(shí)沒有主題式樓盤T（Thre

10、at）威脅：房地產(chǎn)市場受國家宏觀調(diào)控的不定因數(shù)所影響，且周邊樓盤競爭較大 PART4SWOT分析O(Opportunity)機(jī)會： PART4競爭對手 PART4名稱：玫瑰莊園企業(yè)：北海穗豐房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司單價(jià)：2200元地點(diǎn)：延安北路東側(cè)特點(diǎn)：由13棟多層和4棟小高層組成，總用地面積21332.48，總建筑面積42447.52，容積率1.99，綠地率35.2%，總戶數(shù)366戶，停車位178個(gè)?？蚣芙ㄖ@林、泳池、噴泉、廣場齊備。競爭對手 PART4名稱：玫瑰莊園 PART4建筑特點(diǎn)：歐式現(xiàn)代風(fēng)格、點(diǎn)式蝶形建筑園林配套：中庭廣場、游泳池、噴泉、陽光長廊戶型優(yōu)勢：底層花園、頂層閣樓、入戶

11、陽光花園、錯(cuò)層設(shè)計(jì) PART4建筑特點(diǎn)：競爭對手 PART4名稱：藍(lán)灣國際城企業(yè)：廣西合浦名郡房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司單價(jià)：2098元地點(diǎn)：延安北路延長線東面特點(diǎn)：合浦縣城北板塊正中，配套齊全，交通便利，曼哈頓式新古典建筑風(fēng)格，內(nèi)部配套設(shè)施完善、先進(jìn)，主題園林、商業(yè)街、多處人造景點(diǎn)等。競爭對手 PART4名稱：藍(lán)灣國際城 PART4 PART4競爭對手 PART4名稱：中泰名園企業(yè)：廣西北海市中泰房地產(chǎn)有限公司單價(jià)：2400元地點(diǎn)：延安北路延長線東面特點(diǎn)：交通方便。環(huán)境優(yōu)雅安靜。高品質(zhì)生活居住區(qū)。競爭對手 PART4名稱：中泰名園 PART4 PART4競爭對手 PART4名稱：皇家花園1號企業(yè)

12、：廣西天定投資有限公司單價(jià)：3200地點(diǎn)：延安北路延長線特點(diǎn)：豪華大盤，有大面積商鋪競爭對手 PART4名稱：皇家花園1號 PART4 PART4競爭對手分析 PART4項(xiàng)目周邊分布著藍(lán)灣國際城、中泰名園、錦繡豪庭二期及新開發(fā)的皇家花園壹號，通過調(diào)查得知，這些項(xiàng)目都以規(guī)模較大，產(chǎn)品較新穎的形式出現(xiàn)打動購房者，其產(chǎn)品戶型面積及社區(qū)園林的規(guī)劃設(shè)計(jì)符合當(dāng)?shù)鼐用竦男枨螅^能吸引消費(fèi)者的購買欲望，它們主要以2房2廳、3房2廳為主，面積平均在70平米-125平米左右，電梯房的均價(jià)在3300元/平米左右。競爭對手分析 PART4項(xiàng)目周邊分布著藍(lán)灣國際城、中泰名園競爭對手分析 PART4藍(lán)灣國際城以規(guī)模最大的

13、高品質(zhì)社區(qū)打動客戶，社區(qū)配套設(shè)施較完善，比較先進(jìn)，且分布的一些小戶型符合外地人的長遠(yuǎn)投資，銷售進(jìn)度相對于其他樓盤一直都蠻好；中泰名園以良好的信譽(yù)、獨(dú)特的建筑風(fēng)格及先進(jìn)的管理設(shè)施贏得了購房者的認(rèn)可，以多種戶型的類型（1房、2房、3房、4房）滿足各種客戶的需求；而正在建設(shè)中的皇家花園壹號以較大的實(shí)力、前衛(wèi)的外觀設(shè)計(jì)及創(chuàng)意的戶型進(jìn)駐房產(chǎn)市場。競爭對手分析 PART4藍(lán)灣國際城以規(guī)模最大的高品質(zhì)社區(qū)打項(xiàng)目定位市場補(bǔ)缺者，市場領(lǐng)導(dǎo)者雙重定位。本項(xiàng)目因?yàn)楸P量小，戶型設(shè)計(jì)在整個(gè)合浦也極少有類似的。從整體市場來說，一方面對合浦房地產(chǎn)市場起到了引領(lǐng)的作用，一方面補(bǔ)足了合浦房地產(chǎn)市場所空白的一部分。所以在雙重定位

14、下，本項(xiàng)目打造過程中將有以下幾個(gè)特點(diǎn)： PART4項(xiàng)目定位市場補(bǔ)缺者，市場領(lǐng)導(dǎo)者雙重定位。 PART41對產(chǎn)品本身進(jìn)行新用途新思路的開發(fā)，并不斷尋找新客戶，增加市場份額，令其成為主流消費(fèi)群。2監(jiān)督用戶對產(chǎn)品的使用，以產(chǎn)品本身與服務(wù)相結(jié)合起來，讓產(chǎn)品更加符合于市場，快速并持續(xù)去化。3致力于為最終用戶服務(wù)的專業(yè)化。 4針對專門層次客戶服務(wù)，并令其規(guī)?；?。 5進(jìn)行多種補(bǔ)缺，這會比單一補(bǔ)缺要更加有效的占領(lǐng)市場。 PART41對產(chǎn)品本身進(jìn)行新用途新思路的開發(fā)，并不斷尋找新客戶，增加市中端的差異化市場產(chǎn)品在外部條件不足以吸引主流消費(fèi)者的狀態(tài)下，重點(diǎn)打造項(xiàng)目本身的品質(zhì)，強(qiáng)調(diào)其獨(dú)有性。并進(jìn)行相對應(yīng)的服務(wù)，在成

15、本和利潤控制得宜的情況下最大限度吸引消費(fèi)人群，拓寬去化渠道。取得項(xiàng)目的成功。 PART4中端的差異化市場產(chǎn)品在外部條件不足以吸引主流消費(fèi)者的狀態(tài)下，競爭者項(xiàng)目去化情況 PART4競爭者項(xiàng)目去化情況 PART4通過圖表，我們可以發(fā)現(xiàn)7月11月3月是一年中銷量最好的時(shí)候，合浦市場的滯后性比較大，推廣后的效果評定要延遲兩個(gè)月左右。 PART4通過圖表，我們可以發(fā)現(xiàn)7月11月3月是一年中銷量最好的時(shí)候，客戶描述基于以上的調(diào)查和定位，我們所面臨的客戶應(yīng)是第三代新經(jīng)濟(jì)人群。我的70、80將是我們的目標(biāo)客群對話70、80 PART5客戶描述基于以上的調(diào)查和定位，我們所面臨的客戶應(yīng)是第三代新經(jīng)20-30歲青年

16、族群潮流、樂觀單身為主體新婚為次體準(zhǔn)婚、新婚的丁克 客群的理想場景： 剛剛在籃球場打完一場籃球，酣暢淋漓，直奔會所的seven-eleven，一杯冰可樂。回到家中，一個(gè)IPOD SHUFFLE掛上耳朵，拿上筆記本，在朝南的飄窗寫字臺上，聽歌寫博客，就是喜歡自然風(fēng)吹干身上所有的汗；雖然房間夠小，但是喜歡在這里。未來一切都有可能。 PART520-30歲客群的理想場景： PART525-35歲后青年族群逐漸建立家庭觀客群的理想場景：住在十樓的JACKY，是年輕有為的老板，他喜歡這里，就因?yàn)檫@里，沒有擁擠，不會堵車?？梢杂S昏的余暉，慢跑享受寧靜、享受自由。 PART525-35歲客群的理想場景：

17、 PART530-40歲中青年族群趨于穩(wěn)重樂享生活以兩口家庭三口家庭為主客群的理想場景：就喜歡回家的時(shí)候，會所的藝術(shù)畫每月更換，讓回家成為一場心情按摩。 摟著妻子，規(guī)劃著明天的幸福，新生命未降臨前，它的天地是完全免費(fèi)獲得的?，F(xiàn)在給爸爸做視聽室，新生命降臨后，十平米空間用作嬰兒室，即使媽媽來照顧，也能住下。 PART530-40歲客群的理想場景： PART5事實(shí)也證明，這是個(gè)年輕人的小社區(qū) PART5事實(shí)也證明，這是個(gè)年輕人的小社區(qū) PART5 PART5 PART5結(jié)論這一部分人不是富裕階層，但是，他們是非常有品味的階層，具有獨(dú)立的思考和理解能力。年輕，喜歡空間的變化，帶來家庭視覺的變化。有一

18、定的生活背景，經(jīng)過了幾年的社會歷練，想通過購房結(jié)婚跳脫家人的管束。有了社會積累，明白了城市發(fā)展，需要通過房子的更換取到跳板和社會地位的提升。 PART5結(jié)論這一部分人不是富裕階層，但是，他們是非常有品味的階層，具我們給他們定位為：活性客群“活性客群” 不排斥主流文化，更樂于接受新事物。他們的活性，體現(xiàn)在善于消化主流文化，并能持有個(gè)人主見，轉(zhuǎn)化為適合個(gè)人的生活方式、居住空間。 “活性人”的思考是全腦的，理性的分析事物特性（價(jià)格、交通、得房率等），并對感性功能（視覺性、享樂性、未來性）有強(qiáng)烈的個(gè)性需求。 如果以置業(yè)需求而言，他們首購，遷移出舊區(qū)、精神需求加強(qiáng)型置業(yè)人群。 PART5我們給他們定位為

19、：活性客群“活性客群” 不排斥主流文化，更樂我們的感召力何在？ PART5我們的感召力何在？ PART5沖出舊區(qū)，享受新生活 PART5沖出舊區(qū)，享受新生活 PART5產(chǎn)品好，生活更好這是種原始沖動，也是對產(chǎn)品價(jià)值的認(rèn)同 PART5產(chǎn)品好，生活更好這是種原始沖動，也是對產(chǎn)品價(jià)值的認(rèn)同 PA PART5 PART570后 PART570后 PART5價(jià)格與配套 項(xiàng)目的未來區(qū)環(huán)境會有大力提升，新公路可以作為升值預(yù)期進(jìn)行價(jià)格上的追加。但由于市場的不確定性，開發(fā)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率和我們進(jìn)行的市場調(diào)查結(jié)果表明，入市價(jià)格都應(yīng)該從低考慮。 PART6價(jià)格與配套 項(xiàng)目的未來區(qū)環(huán)境會有大力提升，新公路可以作為升值

20、價(jià)格策略 正如前面所述，價(jià)格杠桿在本項(xiàng)目的中將會有很明顯的體現(xiàn)。因?yàn)楝F(xiàn)在所面臨的是政策和市場開拓雙方面的壓力。未來市場的不確定性，開發(fā)企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)如何降低到最小，最有效直接的方式就是利用價(jià)格杠桿。所以我們建議，采用低開低走的價(jià)格策略。讓客戶能在一瞬間認(rèn)可價(jià)格和產(chǎn)品，迅速去化，將未來風(fēng)險(xiǎn)降低到最小。在收回大部分投資或市場環(huán)境有所松動后再行高利潤回收。 PART6價(jià)格策略 正如前面所述，價(jià)格杠桿在本項(xiàng)目的中將會有很明顯的體建議價(jià)格應(yīng)該定在21002500左右入市價(jià)格在1980元起經(jīng)過促銷、打折、和銷控實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)在2300上下。 PART6建議價(jià)格應(yīng)該定在21002500左右 PART6做建議

21、PART7做建議 PART7案名建議風(fēng)華萬象時(shí)代天驕魔方領(lǐng)域龍騰世紀(jì) PART7案名建議風(fēng)華萬象 PART7外立面建議通過調(diào)查所得，樓盤外觀集中于要求有質(zhì)感、貴氣穩(wěn)重或小資情調(diào)濃的時(shí)尚造型。外立面顏色以青灰，磚紅為主。針對本項(xiàng)目而言，加入時(shí)尚大方的馬賽克拼花處理，在不增加材料成本，加強(qiáng)施工工藝的條件下可以增加樓盤的品質(zhì)，客戶的認(rèn)知度，達(dá)到很好的推廣效果。或者以鮮活的顏色進(jìn)行視覺吸引，也可以提升樓盤的品質(zhì)。 PART7外立面建議 PART7馬賽克拼花 PART7馬賽克拼花 PART7馬賽克拼花 PART7馬賽克拼花 PART7景觀建議本項(xiàng)目以新穎景觀社區(qū)為概念定位，因此景觀塑造在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中如同畫

22、龍點(diǎn)睛之筆，是為樓盤注入生命的能源體。項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)的重點(diǎn)是新奇造景，用各種臉譜或魔方甚至麻將等綜合了傳統(tǒng)于時(shí)尚的結(jié)合融入小區(qū)設(shè)施中。因地塊大小關(guān)系，小區(qū)并無太多景觀可設(shè)計(jì)。簡單而大方有趣就是景觀搭配的主題。以中軸線為主景觀軸將道路和長廊穿插其中。 PART7景觀建議本項(xiàng)目以新穎景觀社區(qū)為概念定位，因此景觀塑造在產(chǎn)品設(shè)廣告（1）現(xiàn)狀篇關(guān)鍵詞：引導(dǎo)。展現(xiàn)出目標(biāo)消費(fèi)群目前的生活狀態(tài)，并提示他們：你可以去選擇一種更美好的生活！ PART9廣告（1）現(xiàn)狀篇 PART9廣告（2）向往篇關(guān)鍵詞：告知。告訴目標(biāo)消費(fèi)者項(xiàng)目的種種優(yōu)質(zhì)生活，以此引發(fā)他們對于項(xiàng)目的無限向往。 PART9廣告（2）向往篇 PART9廣

23、告（3）中極生活觀篇關(guān)鍵詞：認(rèn)同。以感性的手法渲染精致生活的精神及氛圍，促進(jìn)目標(biāo)消費(fèi)者對這種生活的認(rèn)同。 PART9廣告（3）中極生活觀篇 PART9廣告（4）演繹篇關(guān)鍵詞：促進(jìn)。對精致生活的種種好處進(jìn)行演繹，以此讓目標(biāo)消費(fèi)者的前期認(rèn)同有效轉(zhuǎn)換成購買。 PART9廣告（4）演繹篇 PART9廣告語列舉：一個(gè)懂你的戀人，可以演繹一段浪漫的愛情故事。一組懂你的團(tuán)隊(duì)，可以成就你事業(yè)的巔峰。一家懂你的商店，可以讓你體會到消費(fèi)的樂趣。一座懂你的房子，可以讓你的生活處處精彩。懂你，給你想要！ PART9廣告語列舉： PART9行銷售 PART10行銷售 PART10圈層營銷：多區(qū)域銷售多渠道銷售重視項(xiàng)目前

24、期造勢宣傳，整合多方媒體資源，重視廣告宣傳力度以及實(shí)際效果，在項(xiàng)目未啟動前即引起市場轟動，引起廣泛的關(guān)注。統(tǒng)一的風(fēng)格基調(diào)，清晰而周密的推廣思路，形成貫穿始末的整條營銷脈路。 PART10圈層營銷：多區(qū)域銷售多渠道銷售重視項(xiàng)目前期造勢宣傳，整合注重口碑傳播、圈層營銷，借助關(guān)系網(wǎng)絡(luò)、圈層影響宣傳本案，信息直達(dá)有效客戶，同時(shí)要始終保持項(xiàng)目較高的美譽(yù)度。重視客戶積累，確?？蛻羟赖臅惩ǎ瑢?shí)現(xiàn)新老客戶的互動影響。用商業(yè)地產(chǎn)的招商思維進(jìn)行住宅項(xiàng)目推廣，對有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的群體，進(jìn)行邀請式信息傳遞。并鼓勵老區(qū)商戶，soho族，網(wǎng)絡(luò)生存等消費(fèi)者入住本樓盤。對鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶進(jìn)行異地宣傳、多中介分銷進(jìn)行購買等 PART10注

25、重口碑傳播、圈層營銷，借助關(guān)系網(wǎng)絡(luò)、圈層影響宣傳本案，信息主流客戶細(xì)分：一類：在合浦經(jīng)商的消費(fèi)人群。二類：合浦的公務(wù)人員和泛公務(wù)員的高消費(fèi)城市人群。兩類人群共同認(rèn)知的將是樓盤未來的升值潛力和老區(qū)向新區(qū)轉(zhuǎn)移的過程。以東山路地段來說，現(xiàn)階段還不足以吸引他們，所以必須配合后期服務(wù)，大幅拉升樓盤服務(wù)品質(zhì)。 PART10主流客戶細(xì)分：一類：在合浦經(jīng)商的消費(fèi)人群。 PART10情景式營銷：樣板房景觀區(qū)科技樣式樣板房裝修、三網(wǎng)合一互動區(qū)等?！扒榫笆健睜I銷讓顧客至于社區(qū)環(huán)境中，通過園林的水、雕塑、小品、音樂和樣板間的內(nèi)部裝飾、售樓處的人員服務(wù)讓消費(fèi)者完全融入到高檔品質(zhì)社區(qū)的生活情景中去，達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。并

26、且在銷售區(qū)域內(nèi)，和看房通道之中，穿插本樓盤所有的高級材料展示，并對比其他樓盤的同類型材料。以達(dá)到我們低價(jià)位高品質(zhì)的優(yōu)勢。 PART10情景式營銷：樣板房景觀區(qū)科技樣式樣板房裝修、三網(wǎng)合一互動體驗(yàn)式營銷：各種活動“體驗(yàn)式”營銷讓顧客置身于社區(qū)環(huán)境中，通過soho主義風(fēng)格的樣板間、帶有創(chuàng)意的品牌文化展、酒店式物業(yè)體會社區(qū)將來的生活場景和服務(wù)。通過以下途徑，營造氛圍，身臨其境：概念化風(fēng)格的界定重細(xì)節(jié)、重品味的室內(nèi)裝修、裝飾樣板間展示與體驗(yàn)樣板區(qū)的構(gòu)建和維護(hù) PART10體驗(yàn)式營銷：各種活動“體驗(yàn)式”營銷讓顧客置身于社區(qū)環(huán)境中， PART10 PART10 PART10 PART10 通過高端的品牌文化，帶動客戶對我們項(xiàng)目的想象，打造出我們項(xiàng)目的出身名門的貴氣質(zhì)，在對比其價(jià)格，真正染客戶覺得物超所值。廣告語：舊時(shí)