行政中心方案

1、方案階段 Options Generation Process行政中心選址多方案比選方案一方案二方案三經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)前提條件研究結(jié)果Planning analysisSitting of the administration centrePlanning optionsgeneration Option 1Option 2 Option 3 Land value evaluation目錄田園新城邊緣新城TOD新城產(chǎn)業(yè)新城副中心新城行政中心新城行政中心新城模式是應(yīng)政府的需求產(chǎn)生的，政府在新城建設(shè)中起主導(dǎo)作用行政中心新城是應(yīng)政府需求所新建的,以政府和相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主的，集居住、工作、生活為一體的新城模式。典

2、型案例：堪培拉堪培拉 ： 位置和規(guī)模： 距離悉尼和墨爾本1小時(shí)飛行距離； 規(guī)劃占地面積約6平方公里用地功能組合： 主要為政府辦公大樓，居住區(qū)和零售 商業(yè)較少主要特點(diǎn)： 中央和市政府以及各政黨總部所在地 許多國立機(jī)構(gòu)，如國立圖書館、大學(xué) 眾多的地標(biāo)性建筑和紀(jì)念碑，如議會(huì) 大廈、澳大利亞戰(zhàn)爭(zhēng)紀(jì)念館等堪培拉新城成功的三大因素1.城市功能健全其作為政治中心是家外國領(lǐng)事館和使團(tuán)的基地，也是數(shù)百個(gè)重要國家協(xié)會(huì)組織的大本營。此外它還是著名大學(xué)和科研基地的聚集地，學(xué)多國家紀(jì)念館和博物館的所在地。2.政府大力支持政府致力于建設(shè)有助于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好環(huán)境，采取了加大對(duì)新城建設(shè)的投資，設(shè)立有序的工作框架以及公平的納稅

3、體系等一系列措施。3.大量白領(lǐng)專業(yè)人士推動(dòng)了新城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在新城勞動(dòng)力構(gòu)成中，經(jīng)理人、行政管理人員、專業(yè)工人和辦事員占了相當(dāng)大的比例，這是堪培拉獨(dú)特經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果。新城開發(fā)成功的關(guān)鍵因素規(guī)劃注重規(guī)劃的合理性，充分參考社會(huì)各界的意見，并預(yù)留待發(fā)展用地立法和政策政府在立法和政策上對(duì)新城建設(shè)給予支持交通新城與中心城之間要有便捷的交通系統(tǒng)相連接新城內(nèi)部的交通要充分考慮公交系統(tǒng)、步行系統(tǒng)和主要交通干道的合理性和便捷性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的非單一性、二、三產(chǎn)業(yè)都應(yīng)齊備功能具備生活、居住、工作、休閑等多重功能配套高標(biāo)準(zhǔn)、完善的各類配套環(huán)境環(huán)境優(yōu)美，能夠吸引中心城的人口過來居住資金大量的資金投入以保證新城的前期建

4、設(shè)，資金來源于政府部門和其他私企 國內(nèi)外新區(qū)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)借鑒 借鑒國內(nèi)外城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，是婺城新區(qū)發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢(shì)，高起點(diǎn)、高水準(zhǔn)地建設(shè)的重要前提。婺城新區(qū)的特點(diǎn)，我們側(cè)重城市功能、空間開發(fā)模式等城市發(fā)展戰(zhàn)略方面，有針對(duì)性地研究了國內(nèi)外城市發(fā)展成功與失敗的一些個(gè)案和發(fā)展規(guī)律，作為婺城新區(qū)發(fā)展的借鑒。 中心區(qū)建設(shè)：建設(shè)多功能、空間人性化、環(huán)境生態(tài)化的中心區(qū) 多功能中心區(qū)人性化空間生態(tài)化環(huán)境建設(shè)生態(tài)型城市新區(qū)。 良好的生態(tài)環(huán)境是城市賴以生存的基本條件，未來城市的競(jìng)爭(zhēng)在根本上體現(xiàn)為生態(tài)環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)，城市以環(huán)境定勝負(fù)。婺城新區(qū)的發(fā)展必須高瞻遠(yuǎn)矚，決不能以犧牲環(huán)境為代價(jià)。婺城新區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)應(yīng)充分借鑒國內(nèi)外

5、生態(tài)城市建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，努力建設(shè)成為生態(tài)型城市新區(qū)。遵循國內(nèi)外大都市郊區(qū)發(fā)展的規(guī)律與趨勢(shì)，利用各種動(dòng)力促進(jìn)新區(qū)發(fā)展。 1利用中心城市的推動(dòng)力，促進(jìn)新區(qū)發(fā)展。 2利用近郊區(qū)自身的發(fā)展能量促進(jìn)新區(qū)發(fā)展。 3利用城市外部力量推動(dòng)新區(qū)發(fā)展。婺城新區(qū)應(yīng)憑借其發(fā)展優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造優(yōu)越的硬環(huán)境與軟環(huán)境，吸引外來投資，加速自身發(fā)展，同時(shí)提升中心城市的中心地位。 4城郊型購物中心建設(shè)：婺城新區(qū)可憑借交通條件優(yōu)越、土地資源豐富、地價(jià)低廉的優(yōu)勢(shì)，建設(shè)城郊型購物中心，并以購物中心及其它公共設(shè)施的建設(shè)提升新區(qū)人氣。 5郊區(qū)度假住宅建設(shè)：婺城新區(qū)可利用其優(yōu)越的自然條件，在臨近郭力壟水庫的緩丘地，結(jié)合休閑旅游區(qū)建設(shè)，開發(fā)一定數(shù)量的郊

6、區(qū)度假住宅 。 行政辦公用地：在白龍橋北片，規(guī)劃賓虹路北側(cè)，區(qū)級(jí)行政用地11.69公頃。 區(qū)政府建設(shè)是婺城新區(qū)開發(fā)的重大楔機(jī)。不同的區(qū)政府選址將基本決定不同的新區(qū)開發(fā)時(shí)序。分析可能的區(qū)政府選址，主要有以下三種（見表）。 區(qū)政府選址比較示意圖一：區(qū)政府位于主軸線東側(cè)。 軸線貫通，景觀連續(xù)。 區(qū)政府廣場(chǎng)相對(duì)獨(dú)立。 用地緊湊，交通組織方便。 區(qū)政府選址比較示意圖二：區(qū)政府位于主軸線上。 景觀軸線不連續(xù)。 區(qū)政府廣場(chǎng)功能混雜。 尺度過大，地位太突出。 行政中心選址 Administration Centre Sitting Options 行政中心是本項(xiàng)目規(guī)劃中最重要因素： The sitting o

7、f the administration is central to the overall design總體戰(zhàn)略概念 Strategic concept城市設(shè)計(jì) Urban design土地價(jià)值 Land values開發(fā)次序 Development phase經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放大 Economic multipliers行政中心選址比選評(píng)價(jià) Comparative Analysis of Administration Centre Sitting Options行政中心優(yōu)選位置The Recommended Sitting Of The Administration Center建議優(yōu)選位置：和號(hào)

8、位置土地價(jià)值提升獲益最大化 Most increased land value良好的交通可達(dá)性位于區(qū)域中心 Accessibility most center Location更優(yōu)的環(huán)境解決方案 Better environment solution更大的城市風(fēng)貌設(shè)計(jì)潛力 Better urban design potential更先進(jìn)的交通處理手段安全,節(jié)點(diǎn)通行能力 Easier transport solution safety,junction capacityRecommended Location: &方案一 行政中心4號(hào)位選址 Option 1 Administration Cen

9、ter At Sitting NO. 4 概念分析 Concept plan結(jié)構(gòu)分析 Land use framework用地布局構(gòu)想 方案一 Option 1Conceptual land use plan方案二行政中心4,號(hào)位之間選址Option 2 Administration Center Between Sitting NO. 4 And 5 概念分析 Concept plan結(jié)構(gòu)分析 Land use framework用地布局構(gòu)想 方案二 Option 2Conceptual land use plan方案三行政中心號(hào)位選址Option 3Administration Cente

10、r At Sitting NO. 5 概念分析 Concept plan結(jié)構(gòu)分析 Land use framework用地布局構(gòu)想方案三 Option 3Conceptual land use plan總體方案- 6評(píng)選 Land Use Options 1 - 6 方案一 Option 1方案二 Option 2方案三 Option 3方案四 Option 4方案五 Option 5方案六 Option 6 規(guī)劃多方案評(píng)價(jià)圖表 Options Evaluation Matrix 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)理論基礎(chǔ) Land Value Evaluation Literature Review經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)實(shí)體規(guī)劃

11、外部性效果價(jià)值實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法規(guī)劃要素外部效果定量分析土地價(jià)值經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)理論土地價(jià)值評(píng)估理論GIS(地理信息系統(tǒng))技術(shù)多方案地價(jià)比較結(jié)論 Land Value of the Development Options方案一方案二方案三Option 1Option 2Option 3多方案地價(jià)比較結(jié)論Options Land Value Generation第一階段行政中心位置選擇決定Stage 1 - Location Findings在第一階段匯報(bào)之后,我們得到以下建議: After the stage 1 presentation, the client advised Atkins a

12、s the following:市政府希望將景觀條件最好的位置，作為市民活動(dòng)中心 The client prefers the Civic Centre to be located in a more central position.在“地形與傳統(tǒng)”和“與主城核心區(qū)交通便捷程度”這兩項(xiàng)上占有優(yōu)勢(shì)的號(hào)位置，更符合市政府樹立新形象的要求。 The client prefers site no.1 to be as Administration Center.1第二階段回顧Review Second Presentation第二階段SecondaryPresentation二個(gè)規(guī)劃布局方案深化被確

13、認(rèn)的規(guī)劃方案 2 Conceptual Land Use Planning OptionsPreferred Master Land Use Plan重點(diǎn)地段意向設(shè)計(jì)Urban Design Style for Key Areas第二階段兩個(gè)布局規(guī)劃方案比較 Stage 2 Comparison of Two Options方案一 Option 1方案二 Option 2確認(rèn)規(guī)劃方案Clients Preferred Conceptual Master Plan在11月20日規(guī)劃局原則確認(rèn)方案一為框架深入開展設(shè)計(jì)工作。并在以下方面提出修改意見： On 20th November 2003 th

14、e Client advised Atkins that Option 1 is the preferred option, with minor adjustment in the following areas:開敞空間系統(tǒng) Open space framework體育中心的位置 Sport centre location文化中心及地形 Cultural centre高速鐵路車站及周圍區(qū)域 Railway station area planning土地利用規(guī)劃Master Land Use Plan居住用地分為三個(gè)片區(qū)中心、小學(xué)、中學(xué)的布置。 Residential area is div

15、ided three parts - Central area, Primary school and middle school 行政中心設(shè)置在新南徐路北側(cè)，用地內(nèi)設(shè)置一處行政廣場(chǎng)。一條單向環(huán)行道路，增加區(qū)域的獨(dú)特性和標(biāo)志性。 On the north side of New Nanxu road, is administration area , within which a central park with round ring road amplify the idiographic and symbolic of region商務(wù)辦公用地利用土地價(jià)值高、交通方便的地段設(shè)置。 Lan

16、d with high-value and convenient transportation is assigned to commercial office area文化中心、體育中心和商業(yè)中心布置在用地的中部。 In mid of land are Culture Centre, Sports Centre and Commercial areas.景觀及開敞空間系統(tǒng)Landscape and Open Space Framework擴(kuò)寬長(zhǎng)山灌渠，配置適當(dāng)寬度的線形綠地，建成重要的水體公園； Widen the Changshan River with appropriate green

17、 set-backs to further illustrate this important feature南北、東西步行綠色地帶； North-south and east-west pedestrian green spines五條林蔭道設(shè)置在城市主干道兩側(cè)； Tree-lined boulevards along major road corridors不同主題的地區(qū)性公園； Major district parks各類功能的城市廣場(chǎng)； Different content district plazas Sustainable outdoor 沿南山風(fēng)景區(qū)山腳設(shè)置戶外活動(dòng)空間；recr

18、eational activities along the foothills of Nanshan (including the Nanshan gateway)保留總體規(guī)劃提出的通過對(duì)對(duì)外交通用地的綠化形成一條環(huán)繞城市的綠環(huán)。 Green reserve along the railway道路交通規(guī)劃Traffic and Transportation Plan規(guī)劃目標(biāo) Planning Objectives:與城市路網(wǎng)的連接 To provide direct access to other city road networks與老城區(qū)的關(guān)系 To provide ease of acc

19、ess to the old town內(nèi)部交通的組織 To deter through-traffic along the local roads 規(guī)劃建議 Planning Proposals： 道路網(wǎng)分為四級(jí)：過境道路、主干道、次干道和支路 Category of Road framework : Pass by motorway, Main road, Secondary road and Branch road. 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)Development Parameters用地統(tǒng)計(jì)表主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)Development Parameters居住人口估算 Estimate of res

20、ident population南徐新城的人均居住用地面積: 30平方米/人南徐新中心區(qū)居住用地面積: 274 公頃南徐新中心區(qū)居住人口估計(jì)為： 91300 人戶均人口: 3.2人/戶南徐新中心區(qū)居住戶數(shù)： 28500 戶居住建筑面積 Estimate of building areas平均每戶居住建筑面積: 120平方米戶居住總建筑面積： 343 萬平方米 居住用地平均容積率： 1.25 行政中心設(shè)計(jì)方案Design Approach 傳統(tǒng)形式 Traditional approach 現(xiàn)代形式 Modern approach文化中心Cultural Centre規(guī)劃目標(biāo) Planning Objectives吸引投資 To attract inward investment刺激開發(fā) To stimulate urban development 第二階段修改建議Stage 2