房地產(chǎn)價格策略(“價格”相關共186張)

1、房地產(chǎn)價格策略(“價格”相關共186張)房地產(chǎn)價格策略(“價格”相關共186張)土地費用前期工程費用基礎設施建設費用建筑安裝工程費用公共配套設施建設費用開發(fā)間接費用管理費用財務費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預見費用固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)項目總投資開發(fā)建設投資經(jīng)營資金總成本費用1.1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構成圖示價格構成土地費用固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)項目總投資開發(fā)建設房地產(chǎn)價格的影響因素 成本因素 競爭因素 產(chǎn)品差異產(chǎn)品差異主要表現(xiàn)在建筑風格、戶型、景觀環(huán)境設計等方面。 建筑風格的影響。 景觀環(huán)境設計對市場價格的影響。 戶型對市場價格的影響。 購房者的心態(tài)因素 房地產(chǎn)商

2、的發(fā)展目標 法律政策房地產(chǎn)價格的影響因素 成本因素第一節(jié) 房地產(chǎn)價格的 特征與形成基礎一、房地產(chǎn)價格的特征房地產(chǎn)價格與一般商品價格共同之處： 1.都稱價格，都用貨幣表示； 2.價格都有波動，都受供求等因素的影響； 3.都要按質(zhì)論價，優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。 第一節(jié) 房地產(chǎn)價格的 特征與形成基礎一、房地產(chǎn)價格的特征1.房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權益的價格2.房地產(chǎn)價格既可以表示為交換代價的價格，也可以表示為使用和收益代價的租金3.房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的4.房地產(chǎn)的現(xiàn)實價格一般隨著交易的必要而個別形成，交易主體之間的個別因素容易起作用房地產(chǎn)價格的特征1.房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權益的價格二、房地

3、產(chǎn)價格的形成基礎房地產(chǎn)價格的形成基礎主要有：1.房地產(chǎn)的有用性2.房地產(chǎn)的稀缺性3.房地產(chǎn)的有效需求綜上所述，房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的有用性、房地產(chǎn)的稀缺性和對房地產(chǎn)的有效需求三者相互結合而產(chǎn)生、形成的。二、房地產(chǎn)價格的形成基礎房地產(chǎn)價格的形成基礎主要有：三、房地產(chǎn)價格的形式1.建筑物價格、地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)價格 建筑物價格有時稱房屋價格。 地產(chǎn)價格又稱土地價格，簡稱地價。 房地產(chǎn)價格又稱房地產(chǎn)混合價。三、房地產(chǎn)價格的形式1.建筑物價格、地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)價格2.銷售價格和租賃價格銷售價格是指房地產(chǎn)的所有權和使用權同時進行市場轉(zhuǎn)手的價格。租賃價格是房地產(chǎn)商品在保持其原有的所有權關系不變的前提下，對房

4、地產(chǎn)商品的使用價值實行分散出售的價格。2.銷售價格和租賃價格銷售價格是指房地產(chǎn)的所有權和使用權同3.商品房的價格、成本價格和福利價格商品房的價格=成本價格+利潤+銷售稅金成本價格是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營投資的回收價格。福利價格是低于成本價格的價格形式。成本價格和福利價格必須要輔之以相應的財政補貼，國家通常采取劃撥一些土地建房，然后出售給住房困難戶。3.商品房的價格、成本價格和福利價格商品房的價格=成本價格4.市場價格、計劃價格和理論價格房地產(chǎn)的市場價格，是房地產(chǎn)交易雙方的實際成交價格，通常隨著時間和供求關系以及供需雙方的意愿的變化而經(jīng)常波動。市場價格又稱買賣價格，也稱市場調(diào)節(jié)價。計劃價格是政府

5、規(guī)定的指導性價格或強制性價格。理論價格是經(jīng)濟學理論認為的房地產(chǎn)市場價格波動的中心，時常稱之房地產(chǎn)價值。 4.市場價格、計劃價格和理論價格房地產(chǎn)的市場價格，是房地產(chǎn)5.總價格、單位價格和樓面地價房地產(chǎn)總價格是指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格是指單位土地面積或單位建筑物面積的價格，它可能反映房地產(chǎn)價格水平的高低。樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。 5.總價格、單位價格和樓面地價房地產(chǎn)總價格是指一宗房地產(chǎn)的樓面地價與土地總價格的關系為：樓面地價、土地單價與容積率之間的關系： 樓面地價與土地總價格的關系為：樓面地價、土地單價與容積率【例】有甲、乙兩塊土地，甲土地單

6、價為700元/m2，容積率為5；乙土地單價為510元/m2，容積率為。如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同，哪一塊地價要低一些？【解】地價高低應根據(jù)樓面地價水平判斷： 甲地樓面地價甲地單價甲地容積率 7005140元/m2(建面) 乙地樓面地價乙地單價乙地容積率 5103170元/m2(建面) 可見，甲土地的價格相對來說要低一些?！纠坑屑住⒁覂蓧K土地，甲土地單價為700元/m2，容積率為6.抵押價格、課稅價格和征用價格抵押價格是在設定房地產(chǎn)商品抵押權時所評定的價格。房地產(chǎn)商品的抵押價格通常要低于它的實際價值。課稅價格，是指政府為課征賦稅，由估價人員估定的作為房地產(chǎn)課稅基礎的價格。具體的課稅價

7、格如何，由課稅政策而定。征用價格，是為政府征收房地產(chǎn)補償而評定的價格。6.抵押價格、課稅價格和征用價格抵押價格是在設定房地產(chǎn)商品7.期房價和現(xiàn)房價期房價是房地產(chǎn)商品的預售價，是先交錢后收房的價格；現(xiàn)房房是一手交錢，一手交房的價格。期房價=現(xiàn)房價 - 相應的投資利益 銷售風險預期損盈值。7.期房價和現(xiàn)房價期房價是房地產(chǎn)商品的預售價，是先交錢后收8.住宅工程造價和住宅綜合造價住宅工程造價是單一住宅項目的征地、開發(fā)和建造價格。住宅綜合造價則除了單一住宅工程造價之外還包括小區(qū)配套費、拆建還建費、統(tǒng)建管理費等項目費用。目前各地一般都采用綜合造價的指標。8.住宅工程造價和住宅綜合造價住宅工程造價是單一住宅

8、項目的9.政府定價、政府指導價和市場調(diào)節(jié)價政府定價是指按照國家規(guī)定權限制訂的商品價格和收費標準。政府指導價是按照國家規(guī)定的權限，通常規(guī)定基準價和浮動幅度、差率、利潤率、最高限價和最低保護價等，指導企業(yè)制定的商品價格和收費標準。市場調(diào)節(jié)價也稱市場價，是指生產(chǎn)者、經(jīng)營者根據(jù)市場供求情況可以自主制定商品價格和收費標準。9.政府定價、政府指導價和市場調(diào)節(jié)價政府定價是指按照國家規(guī)房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)價值的貨幣體現(xiàn)。對于商品住宅，其價格的計算公式為：住宅價格=成本+利潤+稅金+差價具體而言，商品住宅價格包括以下構成項目： 四、房地產(chǎn)價格的構成房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)價值的貨幣體現(xiàn)。四、房地產(chǎn)價格的構成成本的種類總

9、成本（TC, Total Cost）產(chǎn)品的制造和營銷過程中所支付的總費用固定成本 （FC, Fixed Cost）與公司的產(chǎn)量無關，不隨產(chǎn)品生產(chǎn)或銷售收入的變化而變化變動成本（VC, Variable Cost）用于產(chǎn)品生產(chǎn)和銷售的各種費用的總和邊際成本（MC, Marginal Cost）總成本因每增加一個單位生產(chǎn)和營銷而發(fā)生的變化成本的種類1.成本(1)土地征用費。 土地征用費是指開發(fā)經(jīng)營單位按照城市建設總體規(guī)劃進行土地開發(fā)所發(fā)生的向被征地單位支付的各項費用的總和。 它主要包括土地補償費(即有關地下、地上物的補償費)，征用市郊菜地的新菜地開發(fā)建設基金、安置補償費、耕地占用稅等。1.成本(1

10、)土地征用費。(2)拆遷安置補償費。 拆遷安置補償費是指開發(fā)經(jīng)營單位拆除被拆遷人所有的房屋及地上附屬物的補償費，以及對被拆遷人安置所支付的安置費。 它包括搬遷費、周轉(zhuǎn)房費、臨時設施費、拆遷戶臨時過渡費等。(2)拆遷安置補償費。 拆遷安置補償費是指開發(fā)經(jīng)營單(3)勘察設計及前期工程費。 勘察設計及前期工程費用。 包括總體規(guī)劃、設計、項目可行性研究、勘查、測繪以及“三通一平”過程中發(fā)生的一切生產(chǎn)性費用。(4)房屋建筑安裝工程費。 房屋建筑安裝工程費用又稱主體工程費。 它主要包括建筑安裝工程施工圖預算的費用和開發(fā)企業(yè)直接支付的應計入項目成本的工程費用。(3)勘察設計及前期工程費。 勘察設計及前期工程

11、費用(5)住宅小區(qū)基礎設施建設費。 這是指建筑物2米以外和小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。如供水、排水、排污、供電、供氣、通訊電纜、小區(qū)內(nèi)道路等建設費用，以及環(huán)衛(wèi)綠化設施費。(5)住宅小區(qū)基礎設施建設費。 這是指建筑物2米以外和(6)住宅小區(qū)級非營業(yè)性公共配套設施費。 住宅小區(qū)內(nèi)為居民服務配套建設的各種非營業(yè)性公共配套設施的建設費。如居委會、派出所、托幼、小學、衛(wèi)生站、消防、自行車棚、公廁等，該項費用理應由當?shù)卣顿Y進行配套建設，但目前國家財政困難，當?shù)卣疅o能力投資建設，所以把這筆費用計入住宅建設成本。(6)住宅小區(qū)級非營業(yè)性公共配套設施費。 住宅小區(qū)內(nèi)為(7)管理費。 管理費是指組

12、織開發(fā)項目的土地開發(fā)、房屋建筑和房地產(chǎn)流通所發(fā)生的費用。主要包括管理人員的工資、辦公費、差旅費、固定資產(chǎn)使用費、職工教育費、產(chǎn)品銷售費、房屋售出前的維護管理費以及契約、合同公證、簽證費等，還包括房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅等，收費標準是以上述16項之和為基數(shù)取一百分比，具體比例由市、縣人民政府確定。(7)管理費。 管理費是指組織開發(fā)項目的土地開發(fā)、房屋(8)貸款利息。 計入成本的貸款利息，由市、縣人民政府根據(jù)本地區(qū)商品住宅建設占用貸款平均使用周期、平均比例、利率和開發(fā)項目的自身條件等因素確定。 2.利潤 利潤是指開發(fā)經(jīng)營單位銷售商品房屋后的銷售收入扣除全部生產(chǎn)、銷售成本，并繳納稅金之后的凈利

13、潤。(8)貸款利息。3.稅金(1)營業(yè)稅。 從事房地產(chǎn)開發(fā)建設的單位和個人根據(jù)營業(yè)額交納稅收，稅率是5%。(2)城市維護建設稅。 為適應城市建設需要對繳納營業(yè)稅的單位和個人征收的稅。(3)教育費附加。為加快教育事業(yè)發(fā)展對繳納 營業(yè)稅的單位和個人征收的稅。教育費附加為營業(yè)稅的3%，與營業(yè)稅同時繳納。 3.稅金(1)營業(yè)稅。4.差價(1)樓層差價。根據(jù)高層或多層房屋的高度、提升工具、光照時間和消費習慣等具體情況，確定標準價格樓層與其余各層的差價率。(2)朝向差價。房屋的朝向差價率是根據(jù)當?shù)氐臍夂?、主風向和光照以及當?shù)厝藗兩盍晳T，確定不同朝向的差價率。(3)地段差價。根據(jù)城市土地級差，將城市土地分

14、成不同地段，確定相應的地段差價率。4.差價(1)樓層差價。根據(jù)高層或多層房屋的高度、提升工具、第二節(jié) 房地產(chǎn)定價的理論依據(jù)和目標 一、房地產(chǎn)定價的理論依據(jù) 1.成本理論 企業(yè)對產(chǎn)品進行定價時，在一般情況下，價格可以低于平均總成本，但必須高于平均變動成本。 企業(yè)定價時，有時還應考慮機會成本。 第二節(jié) 房地產(chǎn)定價的理論依據(jù)和目標 一、房地產(chǎn)定價的理2.收益理論對于收益性房地產(chǎn)，其價格的構成和確定，要依據(jù)其未來獲利的大小來確定。收益性房地產(chǎn)價格的確定是以能使該房地產(chǎn)獲得最大收益為前提的。對于有收益的房地產(chǎn)，其價格是基于未來收益性來決定的，因此在確定其價格時，重要的不是過去而是未來。2.收益理論對于收

15、益性房地產(chǎn)，其價格的構成和確定，要依據(jù)其3效用理論效用是指消費者消費某物品所獲得的滿足程度的主觀評價。效用理論認為，消費者購物所獲得的效用與之所付出的代價成正比。效用理論認為，先期消費應付出較高的代價，后期消費應付出較低的代價。因此，新產(chǎn)品價格應定得高一些。3效用理論效用是指消費者消費某物品所獲得的滿足程度的主觀4.供求理論供求規(guī)律是市場經(jīng)濟條件下制定商品價格的重要理論依據(jù)。供求規(guī)律表現(xiàn)為：市場供求決定市場價格，市場價格又決定著市場供求。供求理論認為，供不應求的產(chǎn)品價格上揚，供過于求的產(chǎn)品價格下跌。4.供求理論供求規(guī)律是市場經(jīng)濟條件下制定商品價格的重要理論5.替代理論替代理論認為，在同一市場上

16、，具有相同使用價值(效用)和質(zhì)量的物品，其價格應相同價格具有替代性。在同一市場上，具有相同或相近效用與收益的房地產(chǎn)房地產(chǎn)具有替代性。具有替代性的房地產(chǎn),其價格應相同或相近。5.替代理論替代理論認為，在同一市場上，具有相同使用價值(二、房地產(chǎn)定價目標 定價目標是指企業(yè)對產(chǎn)品定價要達到的目的。企業(yè)定價的目標主要有： 1.以利潤最大化為定價目標 2.以投資收益率為定價目標 3.以合理的利潤為定價目標 4.以提高市場占有率為定價目標 5以應付競爭為定價目標 6、以樹立良好的企業(yè)形象為定價目標 7、加速資金周轉(zhuǎn)為定價目標 8、其他目標為二、房地產(chǎn)定價目標 定價目標是指企業(yè)對產(chǎn)品定價要達到的目的第三節(jié) 房

17、地產(chǎn)定價方法 房地產(chǎn)定價的方法主要有三大類： 一是成本導向定價法； 二是需求導向定價法； 三是競爭導向定價法。一、成本導向定價法 成本導向定價法是以成本為基礎，再加上一定利潤和稅金來確定產(chǎn)品價格的方法。 具體有以下三種方法： 第三節(jié) 房地產(chǎn)定價方法 房地產(chǎn)定價的方法主要有三大類：1.成本加成定價法成本加成定價法是以成本為中心的傳統(tǒng)定價方法。它是以房地產(chǎn)成本為基礎，再加上一定比率的利潤和應納銷售稅金來確定其價格的方法。其一般計算公式為： 價格=成本+利潤+稅金1.成本加成定價法成本加成定價法是以成本為中心的傳統(tǒng)定價方定價的具體計算公式為：定價的具體計算公式為：例1某公司開發(fā)了9000m2的商品住

18、宅，綜合造價為1710萬元，公司希望成本利潤率達到18%，稅率為5.45%。則該商品住宅的平均銷售單價為多少？解該商品房的單位成本為：例1某公司開發(fā)了9000m2的商品住宅，綜合造價為171例2某房地產(chǎn)代理機構購進一批平均單價為1800元/m2的商品住宅，該代理機構的代理銷售利潤率為15%，稅率為5%。試求代理商的銷售單價。解代理商的銷售單價為：例2某房地產(chǎn)代理機構購進一批平均單價為1800元/m2的2目標成本定價法目標成定價法是以目標成本加上企業(yè)希望獲得的目標利潤，再加上稅金，即為商品房的預售價格。其計算公式為： 2目標成本定價法目標成定價法是以目標成本加上企業(yè)希望獲得例某開發(fā)公司擬開發(fā)建筑

19、面積為2.5萬m2的高檔寫字樓。根據(jù)該寫字樓建造與裝修標準，結合市場情況，估計其建造總成本為6000萬元，目標成本利潤要達到2400萬元，其銷售稅金和銷售費用為銷售額的15%。試對該寫字樓的預售價格進行定價。例某開發(fā)公司擬開發(fā)建筑面積為2.5萬m2的高檔寫字樓。根解該寫字樓預售價格為：解該寫字樓預售價格為：3變動成本定價法變動成本定價是按照房屋開發(fā)產(chǎn)品變動成本的數(shù)額為基礎來確定房屋銷售價格的定價方法。定價的具體計算公式為： 售價變動成本+目標利潤+稅金3變動成本定價法變動成本定價是按照房屋開發(fā)產(chǎn)品變動成本的二、需求導向定價需求導向定價法是指企業(yè)在制定商品價格時，主要依據(jù)市場需求的大小和消費者對

20、價格心理反應的不同，來確定商品價格的一種定價方法。 二、需求導向定價需求導向定價法是指企業(yè)在制定商品價格時，主1理解價值定價法理解價值定價法是從消費者對產(chǎn)品價值的理解和感受程度來定價的一種定價方法。賣方從成本和應得利潤角度理解產(chǎn)品價值。買方從產(chǎn)品的效用(使用價值)和市場供求狀況等方面來理解產(chǎn)品價值。若買賣雙方理解相一致時，產(chǎn)品價格即可確定，若理解不一致，則企業(yè)應采取有效的營銷措施(廣告宣傳等)，來加深對產(chǎn)品價值的理解而確定產(chǎn)品價格。1理解價值定價法理解價值定價法是從消費者對產(chǎn)品價值的理解2需求差異定價法需求差異定價法是以需求對象、需求地點、需求時間，特別是需求強度的差異為依據(jù)，來進行產(chǎn)品定價的

21、方法。不同的需求對象，定不同的價格。 不同的需求地點，定不同的價格。 不同的需求時間，定不同的價格。 不同的需求強度，定不同的價格。2需求差異定價法需求差異定價法是以需求對象、需求地點、需3最優(yōu)價格定價法最優(yōu)價格定價法是根據(jù)消費者對價格的接受能力和程度，選擇一個最佳的價格，以便使經(jīng)營者獲得最大利潤的定價方法。3最優(yōu)價格定價法最優(yōu)價格定價法是根據(jù)消費者對價格的接受能假定銷售量Q與價格P線性相關方程為： Q=a-bP(1) 式中：Q為銷售量；P為價格； a和b為回歸系數(shù)。 而產(chǎn)品銷售的利潤與銷售收入、成本存在十分密切的關系，其關系式為： M=PQ-(F+VQ) (2) 式中：M為利潤；F為固定成本

22、； V為平均變動成本。假定銷售量Q與價格P線性相關方程為：將(1)式代入(2)式，有：M=-BP2+(a+bV)P-F-aV(3)企業(yè)經(jīng)營的目標，就是要追求最大利潤。其能獲最大利潤的價格的求得，可對(3)式求M關于價格P的一階系數(shù)，并乏之為零，即：于是有：將(1)式代入(2)式，有：于是有：例如某市普通商品房的需求函數(shù)為： Q=5000-1.25P,某開發(fā)公司開發(fā)該類商品房的固定成本為500萬元，平均變動成本為1760元/m2。該公司為了獲得最大的銷售利潤，其應將普通商品房的價格定為多少？例如某市普通商品房的需求函數(shù)為： Q=5000-1.25解根據(jù)最優(yōu)價格定價法，由于有： a=5000, b

23、=1.25, v=1760 則有最優(yōu)價格應為：解根據(jù)最優(yōu)價格定價法，由于有： a=5000, b4需求價格彈性定價法需求價格彈性是需求量的相對變動率與價格的相對變動率的比值。需求價格彈性的計算公式為：式中：Q1為價格為P1時的銷量； Q0為價格為P0時的銷量。4需求價格彈性定價法需求價格彈性是需求量的相對變動率與價若E1，說明需求價格彈性大，對于此類商品，提高價格不利于銷售，適當降價有利于銷售量的增長。若E1，說明需求價格彈性較小，對于此類商品，降價不利，而適當提高價格對經(jīng)營有利。 若E1，說明需求價格彈性大，對于此類商品，提高價格不三、競爭導向定價法競爭導向定價法是以競爭商品的價格為基礎，來

24、制定本企業(yè)產(chǎn)品價格的定價方法。有三種情況：一是與競爭商品價格一樣； 二是高于競爭商品價格； 三是低于競爭商品價格。到底采用哪一種，要根據(jù)產(chǎn)品特性、產(chǎn)品所處的生命周期以及企業(yè)定價目標來決定。三、競爭導向定價法競爭導向定價法是以競爭商品的價格為基礎，1行情定價法行情定價法又稱為隨行就市定價法。它是以同行業(yè)競爭商品現(xiàn)行價格為基礎，適當考慮本企業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量、成本等因素，來確定產(chǎn)品價格的一種定價方法。若本企業(yè)產(chǎn)品比同類產(chǎn)品質(zhì)量要好時，可以略高于現(xiàn)行市場價；若企業(yè)的產(chǎn)品與同類產(chǎn)品無差別時，可等于現(xiàn)行市場價；若比同類產(chǎn)品略差時，可低于現(xiàn)行市場價。 1行情定價法行情定價法又稱為隨行就市定價法。它是以同行業(yè)2競

25、爭價格定價法競爭價格定價法是企業(yè)立足于市場競爭，而對自己產(chǎn)品進行定價的方法。這種定價方法一般為實力雄厚、產(chǎn)品具有特色的大企業(yè)所采用。這種定價方法一般采用低價，以搶占市場，提高自己產(chǎn)品的市場占有率，甚至排斥和兼并中小企業(yè)。2競爭價格定價法競爭價格定價法是企業(yè)立足于市場競爭，而對名稱定價依據(jù)適宜情形隨行就市定價法同行業(yè)價格水平競爭產(chǎn)品差異較小，可在市場上共存，不會出現(xiàn)激烈的價格競爭；本企業(yè)定價能力較弱主動競爭定價法本企業(yè)和產(chǎn)品的實際情況，及其與競爭對手的差異情況定價風險較大；充分研究市場和競爭對手；適宜于實力雄厚企業(yè)或物業(yè)獨具特色名稱定價依據(jù)適宜情形隨行就市定價法同行業(yè)價格水平競爭產(chǎn)品差異3招標定

26、價法 招標定價法是通過招標的方式，從兩個或兩個以上相互競爭的潛在買主中，選擇出價高者的定價方法。招標定價的形式有：(1)明標定價。它是由招標者事先公開底標，供投標者參考報價，然后擇優(yōu)成交。(2)暗標定價。它是要求投標者將底標密封保存，開標后以此為依據(jù)確定中標者。(3)議標定價。它是由招標者與投標者經(jīng)過討價還價，最后擇優(yōu)成交。3招標定價法 招標定價法是通過招標的方式，從兩個或兩個以4拍賣定價法拍賣定價法是指賣方預先展示所出售的商品，在一定的時間和地點，按照一定的規(guī)則，由買方公開叫價競購的定價方法。一般賣方規(guī)定一個較低的起價，買主不斷抬高價格，一直到?jīng)]有競爭的最后一個價格，即最高價格時，賣主把現(xiàn)貨

27、售給出價最高的買主。4拍賣定價法拍賣定價法是指賣方預先展示所出售的商品，在一幾種定價方法比較成本導向定價是計劃經(jīng)濟時代的“科學管理方法”。由于它僅在“知己”的基礎上定價，對交易環(huán)境、交易對象、交易實現(xiàn)的必要條件缺乏了解，所以只能制定出基于賣方利益的價格，而不容易與市場消費需求相吻合。幾種定價方法比較成本導向定價是計劃經(jīng)濟時代的“科學管理方法”從產(chǎn)品及產(chǎn)品組合角度可分為解根據(jù)最優(yōu)價格定價法，由于有：1對不同的顧客規(guī)定不同的價格1998年9月，金碧花園趁熱打鐵，一口氣以均價4000元推出1000多套高層單位。第一，便于獲取最大的利潤。福利價格是低于成本價格的價格形式。應用之一：順著走，突破發(fā)展商通

28、過項目設計、社區(qū)環(huán)境配套、物業(yè)管理等大量工作，項目綜合品質(zhì)得到消費者認可，市場對錦城花園的心理價位在10000元/m2左右，但發(fā)展商卻以7500元/m2價位推出，相差3000的幅度形成了巨大的價格勢能，引來滾滾買家潮，在當時市場低迷的市場條件下取得了良好的銷售效果。競爭價格定價法是企業(yè)立足于市場競爭，而對自己產(chǎn)品進行定價的方法。(2)拆遷安置補償費。到底采用哪一種，要根據(jù)產(chǎn)品特性、產(chǎn)品所處的生命周期以及企業(yè)定價目標來決定。這種定價策略類似撇脂定價策略。取脂策略是在新產(chǎn)品上市初期，把產(chǎn)品價格定得盡可能高，以求在產(chǎn)品生命周期初期獲取高額利潤，盡快收回投資的定價策略。消費群心理價格比實際價格高得越多

29、，由此引發(fā)的銷售勢能就越大，銷售速度與銷售數(shù)量都會得到很大的提升。理解價值定價法是從消費者對產(chǎn)品價值的理解和感受程度來定價的一種定價方法。供求理論認為，供不應求的產(chǎn)品價格上揚，供過于求的產(chǎn)品價格下跌。幾種定價方法比較競爭導向定價法以“取得賽跑中的勝利”為經(jīng)營理念，注重行業(yè)相對價格，比成本定價更貼近市場供求。但交易的實現(xiàn)取決于交易雙方的利益吻合，只研究如何在供給群體中合理定位，忽視購買群體的反應，其定價往往一廂情愿。競爭導向定價法一定時期內(nèi)有助于制定有效的競爭策略，取得銷售成果，但卻忽視了需求在價格形成中的作用，往往導致“無效供給”從產(chǎn)品及產(chǎn)品組合角度可分為幾種定價方法比較競爭導向定價法以“幾種

30、定價方法比較需求導向定價從市場需求出發(fā)制定房地產(chǎn)價格，能行之有效地激發(fā)潛在需求，使房地產(chǎn)產(chǎn)品從根本上存在交易的可能性。幾種定價方法比較需求導向定價從市場需求出發(fā)制定房地產(chǎn)價格，能第四節(jié) 房地產(chǎn)定價策略 定價策略，是指企業(yè)為了在目標市場上實現(xiàn)自己的定價目標，所規(guī)定的定價指導思想和定價原則。確定定價策略，要根據(jù)商品本身的情況、市場狀況、成本情況、消費構成、消費心理等而制定。不同的房產(chǎn)，在不同的時間、不同的地點可采用不同的定價策略。第四節(jié) 房地產(chǎn)定價策略 定價策略，是指企業(yè)為了在目標市場從靜態(tài)和動態(tài)的角度可分為房地產(chǎn)靜態(tài)定價策略 房地產(chǎn)動態(tài)定價策略從產(chǎn)品及產(chǎn)品組合角度可分為 新產(chǎn)品定價策略產(chǎn)品組合定

31、價策略從消費者心理角度可分為折扣與讓價策略心理定價策略從靜態(tài)和動態(tài)的角度可分為房地產(chǎn)靜態(tài)定價策略 根據(jù)溢價水平的高低，可以將房地產(chǎn)定價策略簡單地分為三類：銀子要賣金子價、金子只賣銀子價、金是金銀是銀一定要賣個“實價” 。房地產(chǎn)靜態(tài)定價策略 根據(jù)溢價水平的高低，可以將房地產(chǎn)定價策略1. 銀子要賣金子價這是多數(shù)開發(fā)商的夢想。要做到這一點首先就必須使“銀子具備某些金子的品質(zhì)”，也就是需要為樓盤賦予一些高層次、高品質(zhì)元素如創(chuàng)新的規(guī)劃設計、創(chuàng)新戶型、創(chuàng)新的材料運用、創(chuàng)新的科技成果運用等，這些投入雖然并不需要“金子”的代價，但卻使樓盤具備了領先競爭者的內(nèi)在優(yōu)勢，因而也就具備了“金子般的品質(zhì)”。1. 銀子要

32、賣金子價這是多數(shù)開發(fā)商的夢想。要做到這一點首先就1. 銀子要賣金子價其次，還必須使“銀子看起來像是金子”。這就需要高超的樓盤形象和賣場包裝技巧。最后，還必須讓消費者相信樓盤確實具有等同于“金子”的價值。1. 銀子要賣金子價其次，還必須使“銀子看起來像是金子”。這2.金子只賣銀子價 這一策略特別適合資金壓力較大而需要迅速回籠或出于特別的戰(zhàn)略目標而對市場份額有著強烈需求的企業(yè)。2.金子只賣銀子價 這一策略特別適合資金壓力較大而需要迅速回3.金是金銀是銀一定要賣個“實價” 這一夾在中間的策略也有其不利的方面，銷售周期較長容易導致銷售過程失控因而風險較大，價格不高不僅獲利平淡，而且不利于樹立公司形象，

33、價格不低較難聚集人氣迅速完成銷售。3.金是金銀是銀一定要賣個“實價” 這一夾在中間的策略也有其二、房地產(chǎn)動態(tài)定價策略 動態(tài)定價策略是指開發(fā)的樓盤從開始預售到全部售完為止全過程采取的策略。在樓盤銷售中，開盤定價是最為關鍵的一步。對新推樓盤來說，是低價開盤，以后逐漸走高好呢？還是高價開盤待完成初步銷售目標后再低價清貨好？ 二、房地產(chǎn)動態(tài)定價策略 動態(tài)定價策略是指開發(fā)的樓盤從開始預售1.低開高走策略 低開高走策略就是隨著施工建筑物的不斷成形和不斷接近竣工，或根據(jù)銷售進展情況，每到一定的調(diào)價時點，按預先確定的幅度調(diào)高一次售價的策略，這是一種較常見的定價策略。 1.低開高走策略 低開高走策略就是隨著施工

34、建筑物的不斷成形和1.低開高走策略低價開盤的優(yōu)點是：第一，便于快速成交，促進良性循環(huán)。第二，每次調(diào)價能使顧客感受到房地產(chǎn)在增值，給前期購房者以信心，從而進一步形成人氣，刺激潛在購房者購房。第三，便于日后的價格控制。第四，便于加快資金周轉(zhuǎn)。低價開盤的缺點是：第一，首期利潤不高。第二，樓盤形象難以提升1.低開高走策略低價開盤的優(yōu)點是：低價開盤的缺點是：1.低開高走策略（2）適用范圍第一，產(chǎn)品均好性不強，又沒有什么特色；第二，樓盤的開發(fā)量相對較大。第三，絕對單價過高，超出當?shù)刂髁髻彿績r格第四，市場競爭激烈，類似產(chǎn)品過多。1.低開高走策略（2）適用范圍1.低開高走策略（3）調(diào)價技巧房地產(chǎn)營銷控制由數(shù)量

35、控制、價格控制、時間控制三方面組成。在整個營銷過程的不同階段中，應始終保持一定數(shù)量的好房源，分時段根據(jù)市場變化情況，按一定比例分期分批面市，這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時，正處于價格上升時期，還可以取得好的經(jīng)濟效益，這就是數(shù)量控制。 1.低開高走策略（3）調(diào)價技巧1.低開高走策略價格控制關鍵是調(diào)幅要小，調(diào)價頻率要高。一般每次漲幅在3%5%之間，調(diào)價新近幾天，可配以適當折扣策略，作為價格局部過渡。上海市徐匯某小區(qū)自開盤后提價四次，最早以4980元開盤后，第一次提價數(shù)為每平米200元，第二次提價數(shù)為每平方180元，第三次提價150元，最后又提價100元左右。 1.低開高走策略價格控

36、制關鍵是調(diào)幅要小，調(diào)價頻率要高。1.低開高走策略樓盤銷售期一般有四個階段：開盤前準備期、開盤初期、銷售中期、收盤期。以時間為基礎根據(jù)不同的時間段，確定對應的銷售價格，這就是時間控制。 1.低開高走策略樓盤銷售期一般有四個階段：開盤前準備期、開盤低開高走調(diào)價技巧 掌握好調(diào)價的頻率和幅度。 配以適當?shù)恼劭刍騼?yōu)惠政策。 提價要精心策劃、高度保密。 提價時要勾勒出新的賣點，刺激消費信心。 最差的單元一定要在開盤初期推出來，并應盡最大的努力將其賣掉，這是保證后期順利發(fā)售的先決條件。 低開高走調(diào)價技巧【例】廣州錦城花園的低開高走價格策略 發(fā)展商通過項目設計、社區(qū)環(huán)境配套、物業(yè)管理等大量工作，項目綜合品質(zhì)得

37、到消費者認可，市場對錦城花園的心理價位在10000元/m2左右，但發(fā)展商卻以7500元/m2價位推出，相差3000的幅度形成了巨大的價格勢能，引來滾滾買家潮，在當時市場低迷的市場條件下取得了良好的銷售效果。 在二期開發(fā)中，發(fā)展商利用一期產(chǎn)生的口碑和銷售慣性，將價格提高了15，但消費者已然是踴躍購買。【例】廣州錦城花園的低開高走價格策略2.高開低走定價策略 這種定價策略類似撇脂定價策略。（1）優(yōu)點與缺點高開低走的好處是：第一，便于獲取最大的利潤。第二，高價未必高品質(zhì)，但高品質(zhì)必然需要高價支撐，因此容易形成先聲奪人的氣勢，給人以樓盤高品質(zhì)的展示。第三，由于高開低走，價格是先高后低，后續(xù)消費者也會感

38、到一定的實惠。2.高開低走定價策略 這種定價策略類似撇脂定價策略。第六節(jié) 房地產(chǎn)均價的確定金是金銀是銀一定要賣個“實價”滲透策略是一種低價策略。案例二：積聚價格勢能，銷售水到渠成若買賣雙方理解相一致時，產(chǎn)品價格即可確定，若理解不一致，則企業(yè)應采取有效的營銷措施(廣告宣傳等)，來加深對產(chǎn)品價值的理解而確定產(chǎn)品價格。第一，便于獲取最大的利潤。將價格調(diào)整到價格上、下限之外容易被消費者注意，而在界限之內(nèi)調(diào)價卻往往被消費者所忽視。與公司的產(chǎn)量無關，不隨產(chǎn)品生產(chǎn)或銷售收入的變化而變化第一，價格高，難以聚集人氣，難以形成“搶購風”。由于它僅在“知己”的基礎上定價，對交易環(huán)境、交易對象、交易實現(xiàn)的必要條件缺乏

39、了解，所以只能制定出基于賣方利益的價格，而不容易與市場消費需求相吻合。用于產(chǎn)品生產(chǎn)和銷售的各種費用的總和這一數(shù)據(jù)表明2006年H市商品住宅個人購房的需求比較旺盛，成為價格上漲的第一因素。（二）影響垂直價差幅度的因素在附近競爭樓盤中，唯有御僑居地素質(zhì)與檔次最接近瑞心苑項目。在附近競爭樓盤中，唯有御僑居地素質(zhì)與檔次最接近瑞心苑項目。為了房產(chǎn)保值，他們組織起來，阻止開發(fā)商萬科對新樓盤降價。一是成本導向定價法；2.高開低走定價策略高開低走的不利之處是：第一，價格高，難以聚集人氣，難以形成“搶購風”。第二，先高后低雖然迎合了后期的消費者，但無論如何，對前期消費者是非常不公平的，對發(fā)展商的品牌有一定的影響

40、。第三，日后的價格直接調(diào)控余地少。第六節(jié) 房地產(chǎn)均價的確定2.高開低走定價策略高開低走的不利2.高開低走定價策略（2）適用范圍。這種策略一般適用于以下樓盤：第一，適用于一些高檔商品房；第二，適用于樓盤或小區(qū)銷售處于宏觀經(jīng)濟周期的衰退階段。2.高開低走定價策略（2）適用范圍。這種策略一般適用于以下樓 （3）調(diào)價技巧 一次調(diào)價幅度不可太大，否則易引發(fā)市場恐慌，喪失消費信心。 可以采用“隱蔽式”方法。這種方法下調(diào)收到的效果相對較好，如通過公關活動采取優(yōu)惠贈送、推出付款期、付款方式、成交數(shù)量折扣等。 可以強調(diào)“尾盤”發(fā)售，也能起到刺激購買的良好效果。 （3）調(diào)價技巧表5-1 低開高走與高開低走比較表價

41、格走勢低開高走高開低走物業(yè)品牌影響物業(yè)檔次展示物業(yè)形象賣場人氣暢旺一般升值空間大小發(fā)展商品牌較易建立較難建立銷售進度快慢表5-1 低開高走與高開低走比較表價格走勢低開高走高開低走物3.穩(wěn)定價格策略這種價格策略是指在整個營銷期間，樓盤的售價始終保持相對穩(wěn)定，既不大幅度提價，也不大幅度降價。這種策略一般適用于房地產(chǎn)市場狀況穩(wěn)定，并且房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售量小或項目銷售期短時可采用。3.穩(wěn)定價格策略這種價格策略是指在整個營銷期間，樓盤的售價始一、新產(chǎn)品定價策略 1取脂策略取脂策略是一種高價策略。取脂策略是在新產(chǎn)品上市初期，把產(chǎn)品價格定得盡可能高，以求在產(chǎn)品生命周期初期獲取高額利潤，盡快收回投資的定價策略

42、。取脂定價策略一般適用于新產(chǎn)品初上市，沒有競爭對手，或新產(chǎn)品有專利權，競爭對手不易進入市場的情形。 一、新產(chǎn)品定價策略 1取脂策略取脂定價策略又包括快速取脂和慢速取脂兩種策略?？焖偃≈窃诟邇r基礎上投入大量促銷費用，以盡快收回投資，取得一定的利潤，盡快覆蓋市場。慢速取脂是在高價基礎上投入有限的促銷費用，以適應企業(yè)發(fā)展的具體情況。取脂定價策略又包括快速取脂和慢速取脂兩種策略?？焖偃≈侨≈▋r策略的優(yōu)點：（1）高價刺激需求。（2）高價留有余地。（3）高價能增加盈利。（4）高價限制需求。 取脂定價策略的優(yōu)點：（1）高價刺激需求。取脂定價策略的缺點：（1）有損于消費者利益。（2）不利于市場開拓。（3

43、）易于誘發(fā)競爭。（4）難于長期使用。 取脂定價策略的缺點：（1）有損于消費者利益。2滲透策略滲透策略是一種低價策略。它是新產(chǎn)品上市初期，把產(chǎn)品價格定得較低，使新產(chǎn)品能迅速占領市場，并排斥競爭對手的策略。2滲透策略滲透策略是一種低價策略。滲透定價策略又包括快速滲透和慢速滲 透兩種策略?？焖贊B透是在低價基礎上投入大量促銷費用，以盡快收回投資，取得一定的利潤，盡快覆蓋市場。慢速滲透是在低價基礎上投入有限的促銷費用，以適應企業(yè)發(fā)展的具體情況。滲透定價策略又包括快速滲透和慢速滲 透兩種策略?？焖贊B透3滿意策略滿意策略是一種中價策略。它把產(chǎn)品的價格定在適中位置，使企業(yè)和顧客都感到滿意的定價策略。滿意定價策

44、略一般使用反向定價，即企業(yè)首先進行市場調(diào)查研究，了解消費者易于接受的售價，再結合產(chǎn)品的成本、利潤、稅金等方面來最后確定產(chǎn)品價格。滿意定價策略能普遍被消費者所接受，且競爭性不強，風險也小，適宜企業(yè)長期使用。3滿意策略滿意策略是一種中價策略。它把產(chǎn)品的價格定在適中總體定價策略策略名稱特征優(yōu)點缺點撇脂定價快速獲取最大利潤產(chǎn)品需求彈性小；為尾房降價提供空間；形成高價高質(zhì)印象易喪失一些客戶；銷售期限長滲透定價提高市場占有率產(chǎn)品需求彈性大；有效排斥競爭對手；低價薄利多銷回收期長；無降價空間；上調(diào)價格難度大；易形成低價低質(zhì)印象滿意定價兼具上兩種策略特征總體定價策略策略名稱特征優(yōu)點缺點撇脂定價快速獲取最大利潤

45、產(chǎn)品二、產(chǎn)品組合定價策略1產(chǎn)品線策略當企業(yè)的系列產(chǎn)品存在需求和成本的內(nèi)在關聯(lián)性時，可采用產(chǎn)品線定價策略。在定價時，首先確定某種產(chǎn)品為最低價格，它在產(chǎn)品線中充當領袖價格；其次，確定產(chǎn)品線中某種商品的最高價格，它在產(chǎn)品線中充當品牌質(zhì)量和收回投資的角色；再者，依據(jù)其他產(chǎn)品在產(chǎn)品線中的角色不同而制定不同的價格。二、產(chǎn)品組合定價策略1產(chǎn)品線策略2單一價格策略企業(yè)銷售品種較多而成本懸殊不大的商品時，為了方便顧客挑選和內(nèi)部管理的需要，企業(yè)所銷售的全部產(chǎn)品實行單一的價格。2單一價格策略企業(yè)銷售品種較多而成本懸殊不大的商品時，為三、折扣與讓價策略折扣和讓價都是以減少一部分價格來爭取顧客的定價策略。1現(xiàn)金折扣策略

46、 對按約定日期付款的顧客給予一定比例的折扣，鼓勵提前償還欠款，加速資金周轉(zhuǎn)。例如“2/10凈30天”。再如“一周現(xiàn)金購房，九折優(yōu)惠”等等。三、折扣與讓價策略折扣和讓價都是以減少一部分價格來爭取顧客2數(shù)量折扣策略這是按購買數(shù)量不同，給予不同折扣的策略。數(shù)量折扣的目的是鼓勵消費者大量購買，以擴大銷售量。數(shù)量折扣又可分為一次性折扣和累計折扣兩種。2數(shù)量折扣策略這是按購買數(shù)量不同，給予不同折扣的策略。3職能折扣策略根據(jù)各類中間商在市場營銷中所擔負的職能不同，而給予不同的折扣，也稱交易折扣。例如從事房地產(chǎn)銷售的中間商，有的只負責聯(lián)系信息，穿針引線，有的不僅聯(lián)系客戶，代售房產(chǎn)，而且還負責辦理有關產(chǎn)權登記等

47、工作，作為房地產(chǎn)開發(fā)公司的建造商對不同的中間商就應有不同的折扣，這樣才能調(diào)動中間商積極性。3職能折扣策略根據(jù)各類中間商在市場營銷中所擔負的職能不同4季節(jié)性折扣策略這是根據(jù)銷售季節(jié)不同，給予不同的折扣，以鼓勵中間商均衡進貨，消費者反季節(jié)購買的策略。一般來說，旺季給予較小折扣或不給折扣，而淡季給予較大折扣。4季節(jié)性折扣策略這是根據(jù)銷售季節(jié)不同，給予不同的折扣，以5讓價策略 讓價有時稱為銷售津貼。實質(zhì)上它也是一種折扣形式。讓價策略主要有以下幾種：(1)促銷讓價。當中間商為產(chǎn)品提各種促銷動時，給予津貼，或降低價格作為補償。(2)以舊換新讓價。進入成熟期的耐用品，部分企業(yè)采用以舊換新的讓價策略，刺激消費

48、需求，促進產(chǎn)品的更新?lián)Q代，擴大新一代產(chǎn)品的銷售。5讓價策略 讓價有時稱為銷售津貼。實質(zhì)上它也是一種折消費者在進行購買決策時，并不能對價格的差異進行完全理性的判斷。 韋伯費勒（Weber-Fechner Law）定律“消費者對價格變化的感受更多取決于變化的百分比。四、心理定價策略消費者在進行購買決策時，并不能對價格的差異進行完全理性的判斷根據(jù)韋伯定理，消費者對價格變化的感受更多取決于變化的百分比，而不是變化的絕對值。每個產(chǎn)品價格都有一個上限和下限。將價格調(diào)整到價格上、下限之外容易被消費者注意，而在界限之內(nèi)調(diào)價卻往往被消費者所忽視。在價格上限以下一點一點地提高價格比一下子提高很多的價格更容易為消費

49、者所接受。相反的，如果一次性地將價格下降到下限以下，比連續(xù)幾次小幅度的減價效果更好。 根據(jù)韋伯定理，消費者對價格變化的感受更多取決于變化的百分比，四、心理定價策略其主要的策略有：1尾數(shù)定價策略 這是企業(yè)進行產(chǎn)品定價時，利用消費者以數(shù)字認識的某種心理制定尾數(shù)價格。譬如：1980元/m2，2999元/m2，3680元/m2等等。這種策略會使消費者認為產(chǎn)品價格計算準確，因而心理上產(chǎn)生一種真實感、信任感和便宜感，從而擴大銷售。 四、心理定價策略其主要的策略有：2整數(shù)定價策略把商品價格定為整數(shù)的一種策略。消費者會產(chǎn)生“一分錢一分貨”的心理，所以采取整數(shù)定價反而比尾數(shù)定價要有優(yōu)勢。如高檔住宅一套80萬元，

50、別墅一棟200萬元，高檔寫字間每平方米10000元等。這一策略一般用于名牌、優(yōu)質(zhì)商品的定價，以顯示出商品的名牌性和優(yōu)質(zhì)的特點，從而提高商品本身份，顯示出購買者的身份。2整數(shù)定價策略把商品價格定為整數(shù)的一種策略。3聲望定價策略這是利用企業(yè)的產(chǎn)品有較高的聲望來制定較高價格的定價策略。這種策略一般用于名牌商品、高檔商品、高級工藝品和質(zhì)量不易鑒別的商品定價。這是充分利用消費者的心理，故意將“炫耀性”商品的價格定成整數(shù)或高價，滿足消費者“價高質(zhì)優(yōu)”、“價高必有品牌”的心理。3聲望定價策略這是利用企業(yè)的產(chǎn)品有較高的聲望來制定較高價4習慣定價策略這是根據(jù)消費者對同類商品消費已習慣的心理、價格等方面，來確定商

51、品價格的定價策略。如欣賞趣味，講究風水、講究門牌號碼、朝向和樓層等，及其價格增減幅度的常規(guī)等等，來制定房地產(chǎn)價格。4習慣定價策略這是根據(jù)消費者對同類商品消費已習慣的心理、5招徠定價策略這是根據(jù)顧客的求廉心理，把幾種經(jīng)常銷售的商品零售價格降低可打折扣出售，借此招引顧客的定價策略。招徠定價雖然能招引顧客的作用，但它同時也會降低產(chǎn)品身份。 5招徠定價策略這是根據(jù)顧客的求廉心理，把幾種經(jīng)常銷售的商6發(fā)送優(yōu)惠券定價策略這是企業(yè)在一定時期內(nèi)給予一部分商品以價格優(yōu)惠，并印成票券形式贈送，以吸引消費者的定價策略。票券形式有減價券、特價券、折扣券等，一般是定時、定點供應。6發(fā)送優(yōu)惠券定價策略這是企業(yè)在一定時期內(nèi)

52、給予一部分商品以五、差別定價策略 實行差別定價策略的前提是影響每個單元銷售的因素都存在差異，如朝向、樓層、視野、景觀、戶型等。 實行差別定價的關鍵是要綜合考查影響房屋銷售的因素，找出最受客戶歡迎的單元或戶型，即在同等價格下客戶會優(yōu)先購買這些單元，因而可將這些單元售價定得高一些，而不影響其銷售旺勢。五、差別定價策略 實行差別定價策略的前提是影響每個單元 1對不同的顧客規(guī)定不同的價格 2不同的部位規(guī)定不同的價格 3不同時間規(guī)定不同的價格 1對不同的顧客規(guī)定不同的價格案例分析題 2006年12月31日，H市房地產(chǎn)交易中心發(fā)布了對6個區(qū)商品住宅預售登記資料的統(tǒng)計結果。數(shù)據(jù)顯示，2006年H市商品住宅預

53、售平均成交價格為3398元/平方米，比上一年上漲了490元/平方米。案例分析題 2006年12月31日，H市房地產(chǎn)交易中心 有關人士在分析H市的商品住價格上漲的原因時指出，2006年H市商品住宅計劃預售面積為500萬平方米，比去年增加30.8%,銷售登記達600萬平方米，比去年增加32.5%。計劃預售面積和實際預售面積為1：1.2。這一數(shù)據(jù)表明2006年H市商品住宅個人購房的需求比較旺盛，成為價格上漲的第一因素。 有關人士在分析H市的商品住價格上漲的原因時指出，20 此外，購房者對住宅質(zhì)量、環(huán)境、科技含量等有了更高的要求，使住宅建造成本有所增加；配套設施、交通等城市建設改善了部分地區(qū)的整體居住

54、環(huán)境，帶動了這些地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)，為住宅價格的上漲提供了依據(jù)。其中，也不排除個別發(fā)展商為了追求更大的利潤，進行市場炒作，誤導消費者進行不合理的住宅投資。 要求分析影響住宅價格變動的因素。 此外，購房者對住宅質(zhì)量、環(huán)境、科技含量等有了更高第五節(jié) 房地產(chǎn)項目定價程序1. 收集整理市場信息以及定價標的物樓盤資料；2. 估計成本和需求；3. 分析競爭對手；4. 選擇房地產(chǎn)定價的目標和基本方法；5. 決定樓盤的平均單價；6. 決定各期、各棟的平均單價；7. 決定樓層垂直價差；8. 決定水平價差；9. 調(diào)整價格偏差；10. 編制價目表；11. 確定付款方式第五節(jié) 房地產(chǎn)項目定價程序1. 收集整理市場信息以

55、及定價第六節(jié) 房地產(chǎn)均價的確定 一、評估得分法瑞心苑定價步驟：1.瑞心苑與附近樓盤綜合素質(zhì)評估第六節(jié) 房地產(chǎn)均價的確定 一、評估得分法春暉苑天一廣場御僑居五星閣雍翠華庭金燕花園星月華軒芳草園瑞心苑地理位置9788877108.5規(guī) 模7.51087.588898.5工程進度88108.5991087配套設施81098998810交通方便9788887109生活方便8.5798.5997.5108.5空氣環(huán)境8788991088戶型面積99989108.58.59.5間隔設計910898.58.58109.5裝修標準7.5891087778綜 合83.5838683.585.584.58188.

56、586.5均 價51404710485044705000430038005500瑞心苑與附近樓盤綜合素質(zhì)評估得分春暉苑天一廣場御僑居五星閣雍翠華庭金燕花園星月華軒芳草園瑞心第六節(jié) 房地產(chǎn)均價的確定 2.瑞心苑均價評估均價評估計算公式：比較系數(shù)=瑞心苑評估得分/比較項目評估得分可調(diào)均價=每個比較項目的比較系數(shù)*比較項目 的均價瑞心苑評估均價=每個比較項目的可調(diào)均價之和 /比較項目個數(shù)第六節(jié) 房地產(chǎn)均價的確定 2.瑞心苑均價評估春暉苑天一廣場御僑居五星閣雍翠華庭金燕花園星月華軒芳草園瑞心苑評估得分83.5838683.585.584.58188.586.5均 價514047104850447050

57、00430038005500比較系數(shù)1.0361.0421.0061.0361.0121.0241.0680.977可調(diào)均價53254908487946315060440340585374評估均價4830瑞心苑均價報告春暉苑天一廣場御僑居五星閣雍翠華庭金燕花園星月華軒芳草園瑞心第六節(jié) 房地產(chǎn)均價的確定 二、最大假象競爭比較法 瑞心苑推出市場的目的是為了取得最佳銷售業(yè)績而創(chuàng)造最高的經(jīng)濟效益。在附近競爭樓盤中，唯有御僑居地素質(zhì)與檔次最接近瑞心苑項目?，F(xiàn)把“御僑居”作為最大假想競爭對手，以樓盤的各項目綜合素質(zhì)作比較，按實際銷售過程中購房者的承受心理尺度為依據(jù)而制定出項目的價格。第六節(jié) 房地產(chǎn)均價的確

58、定 二、最大假象競爭比較法比較素質(zhì)瑞心苑與御僑居的比較差價（元/平方米）地理位置+50規(guī) 模+50工程形象-150配套設施+50交通方便程度+50生活方便程度-50空氣環(huán)境情況0戶型面積+50間隔設計+50裝修標準0綜合素質(zhì)+100比較素質(zhì)瑞心苑與御僑居的比較差價地理位置+50規(guī) 模+第七節(jié) 房地產(chǎn)的垂直價差 和水平差價所謂垂直價差，是指同一幢建筑物中間同一朝向不同樓層之間的價格差距，通常以每平方米的單價差額來表示。 第七節(jié) 房地產(chǎn)的垂直價差 和水平差價所謂垂直價差，是指同一（一）住宅層垂直價差的確定 一般對于帶電梯的小高層、高層住宅而言，樓層越高，樓價越高。頂樓之所以價格最高，主要在于私密性

59、、采光、通風、視野等較佳，而且樓層越多，頂樓的價格也越高。一旦決定了各樓層之間價格高低的順序之后，接下來即需選定垂直價格的基準層，即垂直價差為0的樓層。其他樓層即可根據(jù)基準層做正負差價的制定。有關基準層的確定須視住宅樓層的數(shù)量而定，通常取價格順序居中的樓層。如14層的小高層可選擇7樓或8樓作為基準層等。 （一）住宅層垂直價差的確定 一般對于帶電梯的小高層、高層住宅（二）影響垂直價差幅度的因素至于各樓層與基準層的價差也因產(chǎn)品而異。多層住宅(7層)高度較低，各樓層的采光、通風等條件基本相同，因此樓層的價格差距一般在50-100平方米左右。高層住宅，特別是二、三十層的高層，樓層之間價格差距為100-

60、200元/平方米。（二）影響垂直價差幅度的因素至于各樓層與基準層的價差也因產(chǎn)品（二）影響垂直價差幅度的因素除了樓層之外，市場狀況以及目標客戶的購房習性也會影響價差幅度的大?。?.當市場狀況較好時，價差幅度大；當時狀況不佳時，價差幅度小。2.當產(chǎn)品單價水平高時，價差幅度大；但產(chǎn)品單價水平低時，價差幅度小。3.目標客戶的購房習性比較保守時，大多無法接受差異大的價格，因此價差的幅度不宜過大。（二）影響垂直價差幅度的因素除了樓層之外，市場狀況以及目標客（三）商鋪的定價方式商鋪價格與2樓以上的平均價格的差距可能達到2.5-5倍。倍數(shù)的大小受以下因素影響：1.附近商鋪的開店率高，商業(yè)氣氛已經(jīng)形成，則價差的