純水岸七期棟營銷策略思路(主筆武林,輔筆許紅成)

1、波托菲諾2010年?duì)I銷策劃報(bào)告下一個(gè)十年，依然波托菲諾世聯(lián)地產(chǎn)代理事業(yè)一部出品報(bào)告框架21波托菲諾10年品牌策略2純水岸七期1號(hào)樓營銷思路3香山里營銷思路23。2010年感動(dòng)波托菲諾1波托菲諾10年品牌策略 目標(biāo)解讀 市場小結(jié) 價(jià)值解讀 策略總綱香山里一期僑城馨苑精裝修銷售建筑面積：33135平米戶型面積：53-80平米套數(shù)：488開盤：預(yù)計(jì)5月精裝修銷售建筑面積：26000平米戶型面積：57-230平米套數(shù)161套開盤：預(yù)計(jì)6月純水岸七期1號(hào)樓精裝修銷售建筑面積：9萬平米戶型面積：158-175平米套數(shù)：529套開盤：預(yù)計(jì)7、8月8號(hào)地9號(hào)地8、9、11號(hào)地低密度住宅開盤：下半年11號(hào)地本部

2、今年推售的項(xiàng)目特點(diǎn)：覆蓋小戶型、中高端住宅，高級(jí)住宅、頂級(jí)物業(yè)等產(chǎn)品線，營銷模式各異除了低密度住宅，其他物業(yè)全部帶精裝修出售，符合行業(yè)趨勢2010，波托菲諾最齊全產(chǎn)品線，全成品交付目標(biāo)解析財(cái)務(wù)目標(biāo)： 全年50個(gè)億的銷售目標(biāo)品牌目標(biāo)： 2010年波托菲諾品牌提升年，開啟下一個(gè)波托菲諾時(shí)代項(xiàng)目目標(biāo)： 純七1號(hào)樓2010年波托菲諾形象及品牌締造者； 香山里一期波托菲諾全新子品牌， 承載波托菲諾下一個(gè)10年的動(dòng)力引擎6。2010年感動(dòng)波托菲諾1波托菲諾10年品牌策略 目標(biāo)解讀 市場小結(jié) 價(jià)值解讀 策略總綱結(jié)論回顧、2009年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場上漲迅猛，政府重拳出擊，組合拳打壓房價(jià)過快上漲。、20

3、10年房地產(chǎn)行業(yè)很難有大的驚喜，根據(jù)07年經(jīng)驗(yàn)，調(diào)控效果將在23月內(nèi)呈現(xiàn)，項(xiàng)目正好處于下降渠道。、開發(fā)商應(yīng)該走在趨勢上，保持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度，靈活應(yīng)變市場變化，深度客戶分析，制定后續(xù)項(xiàng)目相關(guān)營銷策略。8。2010年感動(dòng)波托菲諾1波托菲諾10年品牌策略 目標(biāo)解讀 市場小結(jié) 價(jià)值解讀 策略總綱2010年，特區(qū)30年，波托菲諾10年意味什么？波托菲諾十年優(yōu)質(zhì)生活回顧十年波托菲諾，黃金發(fā)展期，生機(jī)勃勃01年10年，波托菲諾十年，已然成為全國優(yōu)質(zhì)領(lǐng)袖，生生不息2004 2005200320022001800090001000011000120001300020000均價(jià)（元/平方米）2001.10天鵝堡一

4、期啟動(dòng)A、B、C棟推出8500元入市2002.7純水岸一期多層啟動(dòng)9300入市2002.7純水岸一期TH啟動(dòng)16000入市2002.1天鵝堡一期D、E棟推出8800元入市2003.12天鵝堡二期1區(qū)啟動(dòng)9800元入市2005.10純水岸別墅啟動(dòng)50000入市2004.6天鵝堡二期2區(qū)啟動(dòng)9800元入市波托菲諾別墅天鵝堡發(fā)展曲線2萬3萬5萬純水岸七期12萬純水岸四期2007.4純水岸四期4800入市2009.8純水岸七期5800入市2010波托菲諾香山里新系上市，開啟深圳下一個(gè)豪宅紀(jì)元波托菲諾天鵝堡“質(zhì)樸的浪漫，自在的優(yōu)雅”經(jīng)典系列純水岸“世界看遍，終歸回到純水岸”奢華系列香山里“波托菲諾下一個(gè)

5、十年動(dòng)力引擎”新銳系列香山里60萬建面，首期的成功營銷，將引領(lǐng)波托菲諾走向下一個(gè)十年的輝煌華僑城全系新品分類，實(shí)現(xiàn)多品牌聚合效應(yīng)S 頂級(jí)豪華轎車E 中級(jí)豪華轎車C 小型的豪華轎車A 小型車，兩廂純水岸別墅純水岸七期1號(hào)樓香山里一期僑城馨苑頂富階層行業(yè)領(lǐng)袖新銳貴族城市新貴10載波托菲諾，25載華僑城，實(shí)現(xiàn)“人、生態(tài)、藝術(shù)”和諧生長如果說波托菲諾有什么與別不同之處，那么一定是其10年發(fā)展沉淀孕育出來的獨(dú)有的“人、生態(tài)、藝術(shù)”和諧生長藝術(shù)格調(diào)，成就了人的生長70%綠化覆蓋率，城市綠肺1.品牌開發(fā)：華僑城25年片區(qū)綜合運(yùn)營商2.核心區(qū)位：國際都會(huì)核心，難遇難求3.大盤基淀：波托菲諾108萬平米十年沉淀

6、純熟社區(qū)4.純熟生活：華僑城6平方公里旅游、藝術(shù)、生態(tài)、酒店、商業(yè)、教育全配套，從小孩到老人完美配套5.生態(tài)資源：兩湖一山一廣場，人與自然充分和諧6.純粹大宅：150平米以上純粹大戶，高檔社區(qū)7.領(lǐng)袖階層： 名流之邸，大家風(fēng)范，大隱于華僑城8.生活方式： 人、生態(tài)、藝術(shù)的和諧生長，生生不息9.發(fā)展?jié)摿Γ?長期大體量開發(fā)，升值潛力無限10. 十年波托菲諾，成片開發(fā)綜合價(jià)值運(yùn)營2010年，波托菲諾悲喜夾雜，如何“突圍”？面對(duì)淡市，波托菲諾如何安然的奢侈下去思考：16。2010年感動(dòng)波托菲諾1波托菲諾10年品牌策略 目標(biāo)解讀 市場小結(jié) 價(jià)值解讀 策略總綱2010年波托菲諾占位：中國生態(tài)、藝術(shù)高地百億

7、造城，十載積淀，生態(tài)系統(tǒng)，藝術(shù)高地，夢(mèng)想人居夢(mèng)想之城生態(tài)之城藝術(shù)之城歡樂之城演繹不一般的波托菲諾生活方式+不斷創(chuàng)新不斷超越品質(zhì)提升健康低碳環(huán)保人文品位氣質(zhì)旅游度假居住營銷思路：統(tǒng)一思路，堅(jiān)持形象突破，制造全國影響力逆市，堅(jiān)持價(jià)值營銷，堅(jiān)持形象突破逆市營銷總攻略：服務(wù)提升、價(jià)值營銷、精準(zhǔn)渠道、全國推廣品牌推廣策略客戶渠道策略價(jià)值體驗(yàn)策略服務(wù)提升策略1、一本書：華僑城藝術(shù)、生態(tài)高地2、一段片：文字難以表達(dá)波托菲諾全部的美3、“中國藝術(shù)、生態(tài)高地”2010年波托菲諾生活發(fā)布會(huì)4、全國戰(zhàn)略：全國推廣渠道5、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，事件性營銷1、華僑城資源整合2、精準(zhǔn)客戶渠道3、行業(yè)接待大使4、占據(jù)優(yōu)勢媒體資源5、扼

8、守要道6、網(wǎng)絡(luò)資源并用7、短信突擊6、覆蓋空中網(wǎng)絡(luò)1、營銷中心整改2、引入吧臺(tái)服務(wù)3、特殊看樓動(dòng)線4、精裝品質(zhì)體驗(yàn)5、看樓路線包裝6、空中“體驗(yàn)館”1、銷售服務(wù)提升2、物業(yè)服務(wù)升級(jí)“由內(nèi)到外”實(shí)現(xiàn)的品牌“蛻變”服務(wù)提升策略壹打造全國第一豪宅服務(wù)標(biāo)桿優(yōu)秀的現(xiàn)場管理，保證深圳第一豪宅的價(jià)值。現(xiàn)場整改重點(diǎn)：1、團(tuán)隊(duì)組建上崗2、團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)考核3、聯(lián)合工作手冊(cè)4、接待流程梳理6、工作往來配合5、客戶管理維護(hù)關(guān)鍵動(dòng)作 1：2010年，打造波托菲諾全新接待服務(wù)1、團(tuán)隊(duì)組建上崗公司內(nèi)部選拔；（各項(xiàng)目精英匯合、集體亮相）深圳范圍招聘；（報(bào)紙廣告、高曝光率、高投入、誠聘深圳豪宅項(xiàng)目精英、招聘指南）招聘類型廣泛；（置

9、業(yè)顧問、形象大使、銷售助理）銷售人員個(gè)人檔案表； （跟蹤記錄，月考評(píng)、排名、表現(xiàn)記錄、現(xiàn)場檔案表）嚴(yán)格上崗考核；（筆試、口試、接待模擬）合作分工。（結(jié)合各人優(yōu)勢分配公共事務(wù)）2、團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)考核世聯(lián)地產(chǎn)內(nèi)部成熟的培訓(xùn)體系；組織前期培訓(xùn)計(jì)劃；（項(xiàng)目背景知識(shí)、專業(yè)知識(shí)、業(yè)務(wù)流程、競爭分析、項(xiàng)目分析、銷售策略、法律法規(guī)等）組織開盤前培訓(xùn)；（服務(wù)禮儀、產(chǎn)品知識(shí)、目標(biāo)制度、簽約流程、銷售技巧、投資分析、流程分工等）組織難點(diǎn)攻關(guān)培訓(xùn)；（銷售疑難解答、后續(xù)余量消化、難點(diǎn)房號(hào)賣點(diǎn)引導(dǎo)、銷售配合技巧等）月、季度考評(píng)，每周三方自查互查，公司統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)巡盤考核。壹：2010年，波托菲諾全新銷售接待體驗(yàn)3、聯(lián)合工作手冊(cè)制定

10、聯(lián)合銷售手冊(cè)；（工作模式、崗位職責(zé)、行為指引、薪酬、績效考評(píng)、例會(huì)考勤等）制定各部門配合人員工作手冊(cè)；（主管崗位職責(zé)、配合人員行為指引、績效考評(píng)、考勤制度、客戶投訴管理等）波托菲諾英式物業(yè)管理服務(wù)方案。（專為波托菲諾提供）4、接待流程梳理銷售接待整體流程；（預(yù)約服務(wù)制度、尊貴客戶接待、重點(diǎn)客戶接待、同行接待、應(yīng)急接待流程）各階段環(huán)節(jié)服務(wù)流程；（停車場服務(wù)、會(huì)館接待、樣板房參觀、毛坯參觀、送客服務(wù)）流程分解總控、考核表。（關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、人員數(shù)量、工作內(nèi)容、話術(shù)、場景安排、配合工具、后勤保障、服務(wù)細(xì)節(jié)）關(guān)鍵動(dòng)作 1：2010年，打造波托菲諾全新接待服務(wù)6、工作往來配合銷售人員日工作表；（接待、跟進(jìn)、成

11、交、問題匯總）銷售人員周工作表；電話周報(bào)；銷售周報(bào)；（業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)、工作匯總、問題匯總、客戶分析、銷控表、營銷大事記）銷售接待總結(jié)；（月、季度、半年、重大節(jié)點(diǎn)）銷售目標(biāo)分解； （每月目標(biāo)分解）溝通往來規(guī)范。5、客戶管理維護(hù)客戶接待管理；（初次接待管理表、投資客戶分析表、重點(diǎn)客戶發(fā)展表、業(yè)主長期維護(hù)跟進(jìn)表）客戶意向盤點(diǎn)、訪談；（辦卡客戶訪談、參觀板房客戶訪談、針對(duì)市場變化及具體產(chǎn)品訪談）客戶成交總結(jié)。（成交客戶詳細(xì)檔案、成交總結(jié)、未成交總結(jié)、案例沉淀、成交高峰分析）關(guān)鍵動(dòng)作 1：2010年，打造波托菲諾全新接待服務(wù)6星級(jí)酒店式管理服務(wù)體驗(yàn)。針對(duì)未來商務(wù)人士需求，打造高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)和提供國際高標(biāo)準(zhǔn)的

12、酒店管理服務(wù)。打造標(biāo)準(zhǔn)建議1：提供最為專業(yè)、貼心的英式管家服務(wù)。完美展示策略軟件展示，酒店顧問附加關(guān)鍵動(dòng)作 2：引入酒店式物管顧問，打造華僑城物業(yè)第一品牌訂餐服務(wù)：提供幫助客戶 訂餐服務(wù)提供送餐服務(wù)提供廚師提供場所提供專業(yè)工具提供專人服務(wù)提供客戶指定 的餐廳對(duì)外 聯(lián)系工作醫(yī)療養(yǎng)生服務(wù)：定期保健知 識(shí)普及、健康 交流會(huì)定制養(yǎng)生計(jì)劃 養(yǎng)生建議、日 常養(yǎng)生指導(dǎo)訂制化健康 菜單教育服務(wù)：提供圖書館、 影音館、兒童 益智趣味班針對(duì)老人、 婦女的 學(xué)習(xí)培訓(xùn)班提供外聘 教師的專業(yè) 課學(xué)習(xí)服務(wù) 家政服務(wù)：鐘點(diǎn)家政服務(wù)母嬰護(hù)理幼兒托管孝心服務(wù)家庭保潔寵物托管園藝服務(wù)商務(wù)服務(wù)：訂購機(jī)票、 火車票服務(wù)預(yù)訂酒店禮儀服

13、務(wù)：提供專業(yè)婚慶、生日宴會(huì)等慶典活動(dòng)的策劃與會(huì)場布置禮儀培訓(xùn)課程打造標(biāo)準(zhǔn)建議2：鏈接服務(wù)，體貼客戶需求。如訂餐服務(wù)，醫(yī)療養(yǎng)生服務(wù)，代租服務(wù)等等。完美展示策略軟件展示，酒店顧問附加關(guān)鍵動(dòng)作 2：引入酒店式物管顧問，打造華僑城物業(yè)第一品牌價(jià)值體驗(yàn)策略貳樹立純七1號(hào)樓波托菲諾品質(zhì)標(biāo)桿關(guān)鍵動(dòng)作1：淡市，更需注重價(jià)值體驗(yàn)營銷硬件：關(guān)注工藝品質(zhì)，增加客戶敏感點(diǎn)1、營銷中心全面整改，品質(zhì)提升；4、園林、大堂、空中體驗(yàn)館，品質(zhì)打動(dòng)客戶；2、看樓通道生態(tài)系統(tǒng)，形象包裝；3、擴(kuò)大客戶需求，家庭影院、女主人衣柜，雙洗漱；軟件：接待流程精細(xì)化，獨(dú)特看樓動(dòng)線1、波托菲諾社區(qū)體驗(yàn)動(dòng)線；4、空中體驗(yàn)館，挖掘客戶需求；2、業(yè)

14、內(nèi)接待大使，得業(yè)內(nèi)口碑；3、園林、大堂、精裝成品展示，注重細(xì)節(jié)打造；關(guān)鍵動(dòng)作2：產(chǎn)品極致體驗(yàn)，空中“體驗(yàn)館”第二大廳：產(chǎn)品價(jià)值極致的放大項(xiàng)目的景觀價(jià)值及區(qū)域版圖的價(jià)值規(guī)劃演繹：利用1號(hào)樓，26層樣板房，挑選其中230平米產(chǎn)品，設(shè)置影視播放廳；景觀的視覺沖擊：結(jié)束后，窗簾拉起，窗外是震撼的湖景、海景、歡樂谷給客戶瞬間視覺的沖擊。關(guān)鍵動(dòng)作2：產(chǎn)品極致體驗(yàn)，空中“體驗(yàn)館”第二大廳：名利場極致的放大奢華而有品位的生活體驗(yàn)預(yù)留項(xiàng)目活動(dòng)的場地，作為客戶圈層直銷活動(dòng)場地；嫁接奢侈品、藝術(shù)資源，為其作為秀場，定期在體驗(yàn)館中展示，一期內(nèi)限定一種品牌；這里提供最高標(biāo)準(zhǔn)，最尊貴的服務(wù)，充分放大客戶需求超奢華步入式衣

15、帽間懸掛著男、女主人的不同場合穿著的衣服 鞋柜，擺放著女主人心儀的各式各樣的高跟鞋 陪飾收納柜臺(tái)，擺放著男主人的手表、眼鏡； 大的試衣鏡子，明亮的燈光，男女主人可在里面隨心造型這里，可以滿足了我對(duì)衣帽間的所有想象。關(guān)鍵動(dòng)作3：放大精裝樣板房功能空間關(guān)鍵動(dòng)作3：放大精裝樣板房功能空間3件套變成多件套，達(dá)到雙洗臉盆、雙座便器、雙淋浴、超大按摩浴缸、超長洗臉臺(tái)等要求；超大的景觀洗手間，泡澡、洗漱成為一種享受行為關(guān)鍵動(dòng)作3：放大精裝樣板房功能空間高科技、完善的配置，定義奢華廚房的標(biāo)準(zhǔn)島式操作臺(tái)、中西廚、頂級(jí)的廚房品牌用品，讓太太們深深的迷戀上廚房。這里不是簡單的單元，而是集萃十載波托菲諾優(yōu)質(zhì)生活濃縮精

16、化，體驗(yàn)最時(shí)尚生活方式；在這里，實(shí)現(xiàn)您自己的另一個(gè)奢侈的夢(mèng)想！客戶渠道策略叁營銷前置，精確制導(dǎo)，渠道營銷目的：得業(yè)內(nèi)者得天下的目的；以更開放的態(tài)度接待同行，制造口碑傳播；形式：設(shè)置同行預(yù)約接待日，不同級(jí)別的同行安排不同級(jí)別的領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行接待，并安排客戶接待大使，登記并以短信及客戶通訊的形式定期維系業(yè)界參觀人士；關(guān)鍵點(diǎn)：整合開發(fā)商的內(nèi)部資源，工程部、設(shè)計(jì)部、營銷部各自安排相應(yīng)的同行溝通交流的負(fù)責(zé)人及內(nèi)容；關(guān)鍵動(dòng)作一：“感動(dòng)”業(yè)界客目的：維系老業(yè)主，發(fā)展新客戶；形式：成立華僑城俱樂部，免費(fèi)申請(qǐng)入會(huì)，針對(duì)不同的業(yè)主及其需求在提供場地、聯(lián)系資源，為其籌備專場活動(dòng)如金牌業(yè)主家宴、私人party、名流聚會(huì)、理

17、財(cái)講座、美味廚房等；關(guān)鍵點(diǎn)：結(jié)合營銷結(jié)點(diǎn)，每期有針對(duì)性的舉辦業(yè)主活動(dòng)；整合片區(qū)、會(huì)所商家的資源；活動(dòng)時(shí)間：周末及既定節(jié)日；關(guān)鍵動(dòng)作二：“感恩”波托菲諾老業(yè)主目的：通過為業(yè)主太太團(tuán)特別定制系列主題活動(dòng)，充分挖掘其資源，拓展新客戶；形式：根據(jù)其需求提供場地、聯(lián)系資源，讓其邀請(qǐng)其他太太團(tuán)的參與，形成圈層營銷；關(guān)鍵點(diǎn)：結(jié)合營銷節(jié)點(diǎn)舉辦有針對(duì)性的活動(dòng)；時(shí)間：周末及既定節(jié)假日；關(guān)鍵動(dòng)作三：“貴婦們的聚會(huì)”目的：整合高端消費(fèi)品牌、食肆、銀行的客戶資源，實(shí)現(xiàn)圈層直銷；形式：溝通雙方客戶，資源共享，可在體驗(yàn)館舉行理財(cái)講座、金融投資相關(guān)講座；關(guān)鍵點(diǎn)：聯(lián)動(dòng)資源的選取需結(jié)合項(xiàng)目目標(biāo)客戶特征，確保聯(lián)動(dòng)效果；時(shí)間：全年持

18、續(xù)資源聯(lián)動(dòng)，活動(dòng)結(jié)合營銷節(jié)點(diǎn)舉辦；關(guān)鍵動(dòng)作四：強(qiáng)勢資源聯(lián)動(dòng)，互惠互利品牌推廣策略肆全國覆蓋，搶占優(yōu)勢媒體關(guān)鍵動(dòng)作一：波托菲諾影視片制作 波托菲諾優(yōu)質(zhì)生活，難以全部用文字表達(dá)清晰，2010年波托菲諾大片，“印象波托菲諾”邀請(qǐng)張藝謀執(zhí)導(dǎo)關(guān)鍵動(dòng)作二：撼世推廣策略全國渠道推廣，讓 “波托菲諾”遍地開花 特區(qū)30年，波托菲諾10年品牌全國躍升，建立波托菲諾強(qiáng)勢印象 定義一個(gè)階層，華僑城階層，描述他的生活方式； 華僑城生活模式品鑒1、線上推廣占據(jù)最稀缺的媒體資源。如中國國家地理雜志，三聯(lián)生活周刊，生活，周末畫報(bào)，時(shí)尚，地標(biāo)等。鏈接高端主流媒體平臺(tái)。如鳳凰衛(wèi)視、旅游衛(wèi)視、南方報(bào)系、上海文廣報(bào)系、北青報(bào)系、深

19、圳報(bào)業(yè)集團(tuán)和香港報(bào)系等。整合華控全國戶外廣告牌，包括北京、上海、成都、武漢等華僑城資源。2、線下推廣調(diào)動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)強(qiáng)調(diào)推動(dòng)力。如百度、新浪、網(wǎng)易、搜狐、騰訊、搜房等。發(fā)揮短信的精準(zhǔn)覆蓋功能。推廣渠道：推廣主題：關(guān)鍵動(dòng)作三：占據(jù)主干道，搶占視覺沖擊路牌： 占領(lǐng)主干道（深南、增加濱河廣告位）搶占主節(jié)點(diǎn)（機(jī)場內(nèi)、深圳灣口岸、廣深高速公路）霸占主區(qū)域（華僑城燈桿旗、華僑城波托菲諾）800全國熱線針對(duì)全國投放的雜志上標(biāo)明800熱線，盡快注冊(cè)波托菲諾全國800電話短信覆蓋：銷售人員以飛信形式，及時(shí)將項(xiàng)目動(dòng)態(tài)發(fā)給客戶分離圈層、系列賣點(diǎn)、節(jié)慶祝福短信描述項(xiàng)目價(jià)值體系來電語音提示“您好，波托菲諾108萬平米意大利風(fēng)

20、情小鎮(zhèn)，歡迎您的來電，請(qǐng)稍候！”短信覆蓋關(guān)鍵動(dòng)作四：覆蓋空中媒體，耳目一新報(bào)告框架44波托菲諾2010年整體策略純水岸七期1號(hào)樓營銷執(zhí)行3香山里營銷思路4421純水岸七期1號(hào)樓的傳奇使命 波托菲諾品牌全國躍升 波托菲諾品牌形象落地 引領(lǐng)香山里價(jià)格拔升價(jià)格目標(biāo)：樹立波托菲諾價(jià)格標(biāo)桿，價(jià)值最大化形象目標(biāo)：延續(xù)保持復(fù)式大邸高端形象品牌目標(biāo)：樹立波托菲諾形象標(biāo)桿目 標(biāo)1樓公寓C單元12FB單元28FA單元28F項(xiàng)目概況面積（m2 ）A單元B單元C單元總套數(shù)53-56 22221761111136 1111142 2727178 -183 5454230 2727合并后套數(shù)545444152經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：建

21、筑面積：24070平米總套數(shù)： 333套（拼合前） 152套（拼合后）交樓標(biāo)準(zhǔn)：精裝交付波托菲諾罕有全精裝大邸本體分析南向及東西向具備較好景觀優(yōu)勢東南看歡樂谷西南看燕棲湖景西北看四七期園林不利因素：東南面正對(duì)僑城一品煙道排放口，帶來油煙及噪音干擾；本體分析東南向受噪音及僑城一品油煙影響改進(jìn)建議： 對(duì)僑城一品排煙道進(jìn)行改造，對(duì)油煙進(jìn)行降噪音；A01戶型近43平米奢華主臥尺度270度環(huán)湖美景，賞心悅目罕有3露臺(tái)設(shè)計(jì)，壯闊空間餐客廳獨(dú)立分區(qū)，互不干擾特色門廳設(shè)計(jì)，營造私密領(lǐng)域華僑城唯此三梯兩戶尊享配置A02戶型主臥獨(dú)立衣帽間貼心設(shè)計(jì)雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，美景盡覽特色獨(dú)立書房設(shè)計(jì)，盡顯尊貴罕有門廳設(shè)計(jì)，動(dòng)靜完美

22、分區(qū)B01戶型全套房設(shè)計(jì)，不曾不再雙露臺(tái)、全采光生活陽臺(tái)，貼心設(shè)計(jì)特色獨(dú)立書房設(shè)計(jì)，盡顯尊貴獨(dú)有家庭廳設(shè)計(jì)，天倫共享全通透戶型，舒適雅居B02戶型主臥獨(dú)立衣帽間貼心設(shè)計(jì)雙露臺(tái)設(shè)計(jì)，美景盡覽特色獨(dú)立書房設(shè)計(jì)，盡顯尊貴獨(dú)有家庭廳設(shè)計(jì)，天倫共享A01A02B01B02戶型分析戶型尺度奢華，面積段稀缺，具備總價(jià)優(yōu)勢戶型分析C01C02C03C04C01戶型罕有雙露臺(tái)設(shè)計(jì)，美景盡覽餐客廳獨(dú)立分區(qū)，互不干擾罕有門廳設(shè)計(jì)，動(dòng)靜完美分區(qū)C02/03戶型華僑城唯此精裝情景房營造私人獨(dú)立空間C04戶型全套房設(shè)計(jì)，不曾不再雙露臺(tái)、雙采光生活陽臺(tái)，溫馨體貼闊綽尺度廚房，演繹不凡格調(diào)波托菲諾罕有50平米單房，自住投資上

23、品純水岸七期核心價(jià)值梳理開發(fā)商層面：華僑城經(jīng)過25年的匠心經(jīng)營，已成為品質(zhì)和信心的代名詞；區(qū)域?qū)用妫喝A僑城已成為深圳公認(rèn)的首席生態(tài)人文富人居住區(qū)，具有無與倫比的好地段，各項(xiàng)優(yōu)質(zhì)配套一應(yīng)俱全；項(xiàng)目層面：波托菲諾單項(xiàng)目10年運(yùn)營，生生不息，名聲在外，全國罕有；生活方式層面：別的豪宅是在賣房子，而波托菲諾是在注入一種高貴、品質(zhì)、優(yōu)雅的生活方式；圈層層面：商界名流，政府要員，影視明星等各行業(yè)領(lǐng)軍人物均選擇在此靠岸；產(chǎn)品層面： 景觀集粹：山、湖、林、海為一體的全方位視覺盛宴，7萬平米燕棲湖、近萬平米歐式皇家園林、高爾夫、燕晗山、歡樂谷多重景觀、深圳灣無敵海景一覽無遺; 精裝成品：華僑城精裝成品大宅，國際

24、一線品牌量身定制; 頂級(jí)配置：三梯兩戶/兩梯兩戶，雙入戶大堂設(shè)置。純水岸七期1棟具體營銷安排5.29開盤前期籌備期熱銷期預(yù)熱期4.28產(chǎn)品樓書等宣傳物料到位，現(xiàn)場包裝到位4.6 產(chǎn)權(quán)公示工程配合儲(chǔ)客計(jì)劃登記誠意客戶100-200批辦卡約200批開盤4月5月6月4.30樣板房及大堂到位物料籌備5.28 合同、補(bǔ)充協(xié)議、附圖等法律文件到位營銷節(jié)點(diǎn)推廣安排4.28 發(fā)布樣板房開放/VIP登記信息，戶外廣告+報(bào)廣5.27發(fā)布開盤信息,戶外廣告+報(bào)廣5.28 出分戶房產(chǎn)證，達(dá)到現(xiàn)售條件正式儲(chǔ)客期4.30 波托菲諾俱樂部會(huì)員卡登記啟動(dòng)多渠道推廣4.6 制定總體營銷策略，準(zhǔn)備儲(chǔ)客所需資料注：預(yù)計(jì)純七1號(hào)樓，

25、4月30日會(huì)員申請(qǐng)，5月中旬開放樣板房，5月底可開始發(fā)售5月中旬樣板房開放純水岸七期生于豪門，天生麗質(zhì)，要成就傳奇使命本該理所當(dāng)然，但在政府的嚴(yán)厲調(diào)控，則仍需精心策劃，加強(qiáng)內(nèi)功。淡市營銷必殺技： 殺雞需用牛刀； 營銷前置，品牌聯(lián)合。殺雞需用牛刀 極致形象策略 完美展示策略 撼世推廣策略極致形象策略純水岸7期1號(hào)樓典藏身份原點(diǎn)。核心客戶鎖定： 資金雄厚，具有國際視野，業(yè)務(wù)遍及世界的高端人士，如大型企業(yè)高管等商務(wù)人士； 信任華僑城和波托菲諾品牌，并認(rèn)同其注入的生活模式的人士，如華僑城老業(yè)主及向往波托菲諾的成功人士。項(xiàng)目占位：國際尖端SOHO公館完美展示策略硬件展示，選擇精準(zhǔn)的展示點(diǎn)1、公共區(qū)域展示

26、，拔升項(xiàng)目整體想象。全面提升銷售中心，園林，圍墻及入戶大堂品質(zhì)。建議依然從七期南面水景入口進(jìn)入，增加園林及社區(qū)的體驗(yàn)感。2、 物料展示，體現(xiàn)細(xì)節(jié)。單獨(dú)設(shè)計(jì)項(xiàng)目品牌產(chǎn)品說明書將項(xiàng)目工藝及精裝品牌設(shè)置于樓書，增強(qiáng)客戶信心。3、樣板房設(shè)在較高樓層， “空中體驗(yàn)館”策略引導(dǎo)。大堂示意園林示意圍墻示意空中體驗(yàn)館美景西南看燕棲湖景東南看歡樂谷完美展示策略軟件展示，細(xì)節(jié)體現(xiàn)尊貴2、物管人員展現(xiàn)。通過對(duì)現(xiàn)場保安、客服獲得獨(dú)立管理權(quán)，提升服務(wù)意識(shí)和水平。1、銷售團(tuán)隊(duì)取勝。通過對(duì)銷售代表重新招聘、系統(tǒng)培訓(xùn)，提升形象。營銷前置，品牌嫁接 誠意登記：華僑城私屬俱樂部； 樣板房開放：中國生態(tài)藝術(shù)高地華僑城生活方式發(fā)布會(huì)

27、暨空中“體驗(yàn)館”揭幕； 開盤：純七1號(hào)樓開盤暨百達(dá)翡麗名表展示。重要營銷節(jié)點(diǎn)活動(dòng)嫁接:優(yōu)勢：、有利于項(xiàng)目快速回款、有利于形成集中的形象爆破劣勢：、房號(hào)容易賣散方案一：、同時(shí)推出方案二：、及單元分批推出優(yōu)勢：、少量多批，價(jià)格具備進(jìn)一步提升空間劣勢：、每批量較少，不利于形成集中的形象突破 2、后批推售單位缺乏新的亮點(diǎn)本期僅152套，建議整體推出推售策略VS華僑城私屬俱樂部俱樂部目的純水岸7期與香山里一同儲(chǔ)客，實(shí)現(xiàn)雙贏初步掌握客戶購房意向。申請(qǐng)方式到訪的誠意客戶可可通相關(guān)證件及質(zhì)料，免費(fèi)申請(qǐng)成為華僑城俱樂部會(huì)員。會(huì)員權(quán)益享受優(yōu)先獲得項(xiàng)目信息及參觀樣板房等權(quán)益。樣板房開放活動(dòng)形式：1、嫁接華僑城“20

28、10年品牌發(fā)布會(huì)”1號(hào)樓全面亮相2、突出項(xiàng)目華僑城難得一遇的天際樣板房開放信息3、要求所有VIP客戶提前預(yù)約參觀，否則不予接待活動(dòng)亮點(diǎn)：1、讓樣板房開放瞬間成為地產(chǎn)界、奢侈品界的城中話題，與時(shí)尚接壤2、增加客戶的尊貴感，增加客戶對(duì)產(chǎn)品的高端印象3、聚焦客戶的焦點(diǎn)至戶型設(shè)計(jì)的突出之處，規(guī)避劣勢時(shí)間：2010年5月中旬地點(diǎn)：樣板房內(nèi)中國生態(tài)、藝術(shù)高地發(fā)布會(huì)暨1號(hào)樓“空中體驗(yàn)館”全球開放項(xiàng)目開盤活動(dòng)形式：1、通過酒會(huì)的形式，邀約客戶穿著盛裝出席2、結(jié)合“百達(dá)翡麗”名表展，增加客戶體驗(yàn)性4、門口展示最新款寶馬MINI轎車，供客戶參觀5、選房采取抽簽形式（視客戶數(shù)量而定）時(shí)間：2010年5月29日地點(diǎn)：

29、威尼斯酒店開盤暨百達(dá)翡麗名表展示報(bào)告框架64香山里1期營銷策略2純水岸七期1號(hào)樓營銷策略3波托菲諾2010年整體營銷策略641主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積（平方米）：19494.04總建筑面積(平方米）：123249總計(jì)入容積率面積（平方米）：91000其中： 可售住宅：90000 商業(yè)及配套：1000 商業(yè)：800不計(jì)容積率面積（平方米）：30056地下室面積（平方米）：30556停車位（個(gè)）：646戶數(shù)（套）：1058（合并后529）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)香山里一期概況1棟，32F2棟,32F3棟，32F4棟，17F5棟，17F6F印刷廠央校僑鄉(xiāng)諾園高爾夫練習(xí)場二期地塊塘朗山北環(huán)東向：看高爾夫練習(xí)場

30、景觀，無遮擋西向：受二期地塊遮擋西南向：低層受6F印刷廠遮擋，高層受僑鄉(xiāng)諾園遮擋南向：低層受央校遮擋，北向：高層可看塘朗山景觀、低層受北環(huán)路噪音影響1、 60萬平米華僑城絕版豪宅生活大社區(qū)首期2、東向景觀優(yōu)勢明顯，北面北環(huán)路噪音影響大純水岸天鵝堡香山里小香山，僑城里中國看深圳，深圳看華僑城，華僑城看香山里中國城市生活典范品牌使命：延續(xù)華僑城品牌城市使命：引領(lǐng)中國城市生活方式行業(yè)使命：代言未來深圳豪宅標(biāo)準(zhǔn)香山里是華僑城波托菲諾的未來香山里大盤定位1、品牌：波托菲諾全新豪宅系列，10年品牌積淀，成就純正富人區(qū)2、大盤：香山里是繼天鵝堡、純水岸后波托菲諾又一全新子品牌3、規(guī)模：南中國又一罕見60萬平米旗艦社區(qū)，打造華僑城優(yōu)質(zhì)生活樣板香山里差異化優(yōu)勢決定，一期代言全盤香山里項(xiàng)目優(yōu)勢香山里作為波托菲諾的全新品牌，應(yīng)站在大盤整體營銷的高度，綜合考慮項(xiàng)目的營銷思路。營銷思路：延續(xù)華僑城品牌發(fā)展戰(zhàn)略，香山里應(yīng)作為未來