合肥星光天地業(yè)態(tài)規(guī)劃及招商策略96p精選課件

1、合肥星光天地業(yè)態(tài)規(guī)劃及招商策略96p精選合肥星光天地業(yè)態(tài)規(guī)劃及招商策略96p精選One 合肥宏觀概要城市概況經(jīng)濟發(fā)展概況未來發(fā)展概況Two 合肥商業(yè)分析商業(yè)概況主要商圈布局分析未來商業(yè)概況 Three 區(qū)域分析區(qū)域商圈分析區(qū)域未來規(guī)劃 零售業(yè)態(tài)及酒店概況Four 項目本體研究周邊商業(yè)研究本體分析 SWOT分析Five 項目定位分析城市主要消費人群分析城市消費行為模式分析城市消費潛力分析項目定位分析Six 業(yè)態(tài)規(guī)劃及招商策略業(yè)態(tài)規(guī)劃建議招商策略商業(yè)運營模式全國連鎖商場信息附：公司介紹目 錄One 合肥宏觀概要Five 項目定位分析目 錄One 合肥宏觀概要城市經(jīng)濟及未來發(fā)展對商業(yè)意味什么？城市概

2、況經(jīng)濟發(fā)展概況未來發(fā)展概況強勁的經(jīng)濟將推動商業(yè)快速發(fā)展，同時商業(yè)的繁榮也孕育城市繁華One 合肥宏觀概要城市經(jīng)濟及未來發(fā)展對商業(yè)意味什么？強城市概況合肥北京南京上海合肥市合肥市合肥在安徽省區(qū)位圖長豐縣肥東縣肥西縣廬陽區(qū)蜀山區(qū)瑤海區(qū)包河區(qū)合肥市區(qū)縣圖合肥是安徽省省會，位于安徽中部，長江淮河之間、巢湖之濱，通過南淝河通江達海，承東啟西、接連中原、貫通南北；全省政治、經(jīng)濟、文化、信息、金融和商貿(mào)中心，全國重要科研教育基地，國家級皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)核心城市；2019年年末常住人口 610萬人，城鎮(zhèn)化率64.1%；全市行政轄區(qū)總面積為 7,029.48平方公里，市區(qū)總面積 838.52平方公里

3、。合肥市轄瑤海、廬陽、蜀山、包河四個區(qū)和肥東、肥西、長豐、廬江四個縣及縣級巢湖縣，擁有合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、合肥新站綜合試驗區(qū)市級管理權(quán)限；城市概況合肥北京南京合肥市合肥在安徽省區(qū)位圖長豐縣肥東縣經(jīng)濟概況指標(biāo)常住人口戶籍人口國內(nèi)生產(chǎn)總值第三產(chǎn)業(yè)比重人均國內(nèi)生產(chǎn)總值住宅開發(fā)投資寫字樓投資商業(yè)用房投資社會消費品零售總額城鎮(zhèn)居民人均可支配收入城鎮(zhèn)居民人均消費性支出2019 年指標(biāo)752706.133636.6139.248563636.4445.06119.421111.122245915697單位萬人萬人億元%元億元億元億元億元元元同比（%）15.411.414.5-8.44

4、8.019.017.912.0 2019年合肥居民可支配收入為2萬多元，消費性支出占到1萬5千元，說明當(dāng)?shù)叵M需求強勁，居民消費意愿強，屬于開放性消費。 從2019年到2019年社會消費品零售總額快速增長，證明合肥市的消費需求和消費力旺盛，也體現(xiàn)合肥市商業(yè)快速發(fā)展的巨大潛力。經(jīng)濟概況指標(biāo)2019 年指標(biāo)單位同比（%） 合肥市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要中提出 “141”城市發(fā)展框架 中心城區(qū)：濱湖新區(qū)、老城區(qū)和政務(wù)文化新區(qū)構(gòu)成。打造豐富多樣的城市特質(zhì)文化空間，提升城市品位，形成高端服務(wù)集聚、綜合承載能力強的現(xiàn)代化城區(qū)。 老城區(qū)：將建設(shè)一批特色街區(qū)，打造國內(nèi)知名的商貿(mào)、商務(wù)、金融、文化

5、中心。 政務(wù)文化新區(qū)：將打造功能先進的行政商務(wù)、文化體育和休閑居住中心。 濱湖新區(qū)：位于合肥主城區(qū)東南部，南依巢湖，規(guī)劃總用地面積約 190 平方公里，是行政中心、金融商務(wù)、商務(wù)文化會展中心、省級休閑旅游基地、綜合居住新區(qū)。 城市副中心：范圍區(qū)劃：由東部、北部、西部、西南部四大組團構(gòu)成。 東部城市副中心：以肥東縣店埠鎮(zhèn)為核心，涵蓋合肥循環(huán)經(jīng)濟示范園、肥東經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、撮鎮(zhèn)鎮(zhèn)、橋頭集鎮(zhèn)等區(qū)域。 北部城市副中心：以北部新城為核心，涵蓋雙墩鎮(zhèn)、雙鳳經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等區(qū)域。 西部城市副中心：以國家創(chuàng)新型試點市示范區(qū)為核心，涵蓋蜀山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、南崗科技園、柏堰科技園、小廟鎮(zhèn)等區(qū)域。 西南部城市副中心：以肥西縣上

6、派鎮(zhèn)為核心，涵蓋桃花工業(yè)園、新港工業(yè)園、桃花鎮(zhèn)、嚴(yán)店鄉(xiāng)等區(qū)域。未來發(fā)展城市規(guī)劃 合肥市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要 至2020年，合肥市規(guī)劃形成以軌道交通、快速公交為主骨架，常規(guī)公交、出租車等方式為補充的城市公共交通系統(tǒng)； 快速公交：至2020年，合肥市預(yù)計建設(shè)快速公交線路總長度 180公里，形成“三橫三縱 ”共10條快速公交線路 ，預(yù)計其中 4條線路為南北走向， 6條為東西走向。 大力發(fā)展公共交通，將極大方便市民出行，軌道交通等公共交通站點有聚集人流的特性，受其影響，未來對合肥商業(yè)市場將有積極的影響力，但是短期內(nèi)對商業(yè)市場影響有限。交通規(guī)劃公共交通 第一階段：20092019年，建

7、設(shè)1號線、2號線，形“十”字形基本骨架； 第二階段：20192020年，建設(shè)3、4號線，與1、2號線形成以主城區(qū)為中心向外圍組團放射的基本骨架網(wǎng)絡(luò)，基本覆蓋中心城區(qū)主要客流走廊； 第三階段：20202025年，建設(shè)5、6號線和遠(yuǎn)景7號線，在中心城區(qū)范圍內(nèi)形成完善城市軌道交通線網(wǎng)； 第四階段：2025年后，建設(shè)遠(yuǎn)景8號線及擴展延伸線，實現(xiàn)線網(wǎng)規(guī)劃遠(yuǎn)景軌道交通表：合肥快速公交規(guī)劃方案軌道交通規(guī)劃示意圖 遠(yuǎn)期規(guī)劃方案：至2025年，中心城區(qū)城市軌道交通由6條線路組成，共設(shè)置了15個軌道交通樞紐，全長181.1公里 遠(yuǎn)景規(guī)劃方案：2025年后的軌道交通遠(yuǎn)景線網(wǎng)總長322.5公里，其中市區(qū)線路7條，全長

8、215.3公里，市域線5條 至2020年，合肥市規(guī)劃形成以軌道交通、快 合肥地理位置優(yōu)越，是安徽省省會城市 ，也是安徽省政治、經(jīng)濟、文化、信息、金融和商貿(mào)的中心， 2019年城鎮(zhèn)化率達 64.1%。內(nèi)陸省會城市整體經(jīng)濟能力落后于東部沿海城市，但是合肥已被接納為長三角經(jīng)濟城市。得益于中央優(yōu)惠的政策及自身良好的科技實力，合肥已成為全國發(fā)展速度最快的省會城市之一。社會消費品零售總額水平遠(yuǎn)落后于江浙滬等發(fā)達地區(qū)，與中部城市鄭州和南昌相當(dāng)，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和經(jīng)濟水平的不斷提升，合肥商業(yè)市場也將得到較快速的發(fā)展。原有經(jīng)濟較為薄弱，但近年由于政策導(dǎo)向及長三角大量工業(yè)、企業(yè)內(nèi)遷使合肥成為中國內(nèi)地發(fā)展最快的省

9、會城市之一，居民收入及支出增速明顯，整體經(jīng)濟實力決定了合肥商業(yè)也將進入傳統(tǒng)商業(yè)向多元商業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型期?？?結(jié) 合肥地理位置優(yōu)越，是安徽省省會城市 ，也是安徽省政治、經(jīng)濟Two 合肥商業(yè)分析商業(yè)環(huán)境對我們的影響？ 商業(yè)概況 主要商圈分析 未來商業(yè)規(guī)劃 零售業(yè)態(tài)及酒店概況整體與個體的關(guān)系Two 合肥商業(yè)分析整體與個體的關(guān)系80年代商業(yè)概況90年代2019年2009年現(xiàn)狀以紅旗百貨大樓、龍圖商廈、匯通商廈為代表的三孝口商圈崛起。三孝口商圈崛起以鼓樓商廈、商之都、百貨大樓、樂普生為代表的四牌樓商圈取而代之。四牌樓商圈崛起以國購廣場、元一時代廣場為代表商業(yè)副中心形成并不斷成熟。區(qū)級商圈形成以政務(wù)區(qū)、經(jīng)開區(qū)

10、、濱湖區(qū)商業(yè)逐步形成并發(fā)展，標(biāo)志城市商業(yè)向外圍發(fā)展布局。新區(qū)商圈初步形成舊城改造帶來老城區(qū)商業(yè)新的春天，新區(qū)商業(yè)布局網(wǎng)點更加密集。新、老商圈并舉發(fā)展淮河路步行街自90年代后期人氣旺盛，經(jīng)久不衰商業(yè)發(fā)展歷程80年代商業(yè)概況90年代2019年2009年現(xiàn)狀以紅旗百貨商業(yè)的競爭發(fā)展、需求的差異化，帶動業(yè)態(tài)的不斷升級；目前合肥市場多種業(yè)態(tài)并存發(fā)展。傳統(tǒng)單一百貨模式Shopping mall模式城市綜合體模式合肥商業(yè)發(fā)展各階段出現(xiàn)的典型業(yè)態(tài)：網(wǎng)絡(luò)購物連鎖便利店購物中心大賣場中小型超市中小型百貨公司電視購物主題型百貨公司大型連鎖百貨公司市場占有率獲利能力初始期發(fā)展期成熟期衰退期逐步為市場認(rèn)識、接納，市場份

11、額不斷增加高速發(fā)展，不斷成熟完全成熟，增長變緩市場萎縮，逐步退出市場（80年代2019年前后）（2019年前后2009年前后）（2009年前后至今）商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)的競爭發(fā)展、需求的差異化，帶動業(yè)態(tài)的不斷升級；目前合肥市主要商圈分析區(qū)級商業(yè)中心市級商業(yè)中心正在形成的區(qū)級商業(yè)中心本地塊非?？拷R鞍山路商圈，位于該商圈輻射范圍內(nèi)。正在形成的市級商業(yè)中心老城區(qū)商圈三里庵商圈南七商圈新站商圈黃潛望商圈政務(wù)區(qū)商圈經(jīng)開區(qū)商圈濱湖區(qū)商圈馬鞍山路商圈主要商圈分布主要商圈分析區(qū)級商業(yè)中心市級商業(yè)中心正在形成的區(qū)本地塊非常個體商圈分析老城區(qū)商圈位置：三孝口至大東門沿長江路及附近區(qū)域；現(xiàn)狀：以三孝口、四牌樓、市府廣

12、場、淮河路步行街、城隍廟、壽春路為支撐；以大型業(yè)態(tài)：以大型百貨、商業(yè)街、主題性商場為主；特點：傳統(tǒng)商業(yè)中心地位難于動搖，商業(yè)集中程度高，發(fā)展成熟。百大電器女人街五星電器邵氏電腦城國美電器城隍廟百大電器五星電器國美電器百貨大樓（合家福）商之都蘇寧電器華僑廣場（銀泰百貨）鼓樓商廈五星電器淮河路步行街金鷹名品店金鷹購物中心金鷹國際服飾廣場店百盛世紀(jì)華聯(lián)個體商圈分析老城區(qū)商圈百大電器女人街五星電器邵氏三里庵商圈分析位置：長江路五里墩至梅山路及附近；現(xiàn)狀：依托城市主干道交匯處有利位置，周圍居住人口提供巨大的消費；業(yè)態(tài)：購物中心、專業(yè)店為典型；特點：臨三孝口，周邊高校、醫(yī)院較多，具備其他區(qū)級商圈所不具備的

13、商業(yè)環(huán)境。國購廣場（家樂福、家福特、國美電器）之心城蘇寧電器安徽飯店梅山飯店喜客多超市三里庵商圈分析國購廣場（家樂福、家福特、國美電器）之心城蘇新站商圈分析位置：勝利路大東門至火車站及附近區(qū)域；現(xiàn)狀：依托火車站、汽車站等交通配套，成為合肥市主要物流集散地；業(yè)態(tài)：專業(yè)市場、批發(fā)市場、購物中心為主；特點：早期專業(yè)市場影響力雖然還在，但是已經(jīng)處于衰退期，另外新站商圈周邊商業(yè)較落后。白馬商貿(mào)城（1-3期）九龍珠中綠廣場信地城市廣場安徽大市場溫莎國際廣場（沃爾瑪）元一購物廣場（百盛、國美電器）家樂福國生電器歡樂城蘇果超市新站商圈分析白馬商貿(mào)城（1-3期）九龍珠中綠廣場信地城市廣馬鞍山路商圈分析位置：馬鞍

14、山路望江路至蕪湖路段及附近；現(xiàn)狀：沿馬鞍山路聚集大量居住小區(qū)及大體量寫字樓，為該商圈的發(fā)展提供巨大的消費力；業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)較均衡，大型超市、批發(fā)市場、特色商業(yè)街等都有典型項目；特點：主要商業(yè)網(wǎng)點較分散，缺乏集群效應(yīng)；寧國路以及九華山路餐飲集中，商業(yè)知名度較高。蘇寧電器新都會環(huán)球廣場（家樂福）周谷堆批發(fā)市場（計劃搬遷）裕豐花市酒吧街（規(guī)劃）龍蝦一條街金地88街合家福購物中心海頓國際廣場（饕界）創(chuàng)智廣場本案萬達廣場馬鞍山路商圈分析蘇寧電器新都會環(huán)球廣場（家樂福）周谷堆批發(fā)南七商圈分析位置：金寨路太湖路至南二環(huán)段及附近區(qū)域；現(xiàn)狀：老城區(qū)與政務(wù)、經(jīng)開等新區(qū)結(jié)合部，為早起自發(fā)性形成的商圈；業(yè)態(tài)：以超市、購物

15、中心等為主；特點：目前該商圈的范圍和輻射范圍都相對較弱，但未來該區(qū)域商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。商業(yè)大廈（合家福超市）好又多超市北京華聯(lián)（國美電器）安糧城市廣場（在建）琴港不夜城江南春酒店南七商圈分析商業(yè)大廈好又多超市北京華聯(lián)安糧城市廣場（在建）黃潛望商圈分析 現(xiàn)狀：聚集了大量中高端住宅社區(qū)，華潤、萬科等一線品牌，華地、新華等本土一線品牌，構(gòu)筑此版塊強大的消費潛力； 代表：經(jīng)過幾年的發(fā)展，該區(qū)域商業(yè)基本成型，安高城市天地（沃爾瑪）、華潤五彩城、大唐國際（樂購）、港匯廣場（百大百貨）、新華國際廣場（商之都）、華地香頌道、西環(huán)城市廣場、金大地1912等中高端商業(yè)密集分布 ； 特點：周邊高端社區(qū)，消費能力較強

16、，商業(yè)較高端。政務(wù)區(qū)商圈分析 現(xiàn)狀：中高端定位為主，業(yè)態(tài)以大型購物中心、大型超市、高端百貨為主； 代表：早期綠地花花市街（永輝超市），東部的天徽商業(yè)廣場（紅星美凱龍、歐尚超市）、華邦世貿(mào)城，西北部的萬達廣場，中部的新地中心（永輝超市）、華潤萬象城、置地廣場、天鵝湖購物廣場、蘇果超市等，未來商業(yè)體量巨大； 特點：依托政府引導(dǎo)，商業(yè)規(guī)模和檔次高，居住人群購買力較強，客群定位面向全市。經(jīng)開區(qū)商圈分析 現(xiàn)狀：圍繞明珠廣場和中環(huán)城兩個區(qū)域發(fā)展； 代表：桐山購物中心（易初蓮花） 、港澳廣場（沃爾瑪）、中州家具城、東方家園、歐風(fēng)街、中環(huán)城購物中心（大潤發(fā)），大學(xué)城配套商業(yè)目前在建商業(yè)項目百樂門廣場、藍(lán)鼎新世

17、紀(jì)中心、鳳凰國際、澳洲財富中心、溫州商城； 特點：東部工業(yè)區(qū)，西部居住區(qū)，也是商業(yè)聚集區(qū)，居住人群以年輕群體和大學(xué)生為主。濱湖區(qū)商圈分析 現(xiàn)狀：商業(yè)還處于起步階段； 代表：世紀(jì)金源購物中心（萬尚百貨）萬國農(nóng)貿(mào)、居然之家等；萬達廣場； 特點：區(qū)域酒店和休閑商業(yè)較多，定位市級商圈，政府引導(dǎo)起到確定性作用，未來潛力巨大。新城區(qū)商圈分析黃潛望商圈分析新城區(qū)商圈分析未來商業(yè)規(guī)劃 按照合肥市大型零售商業(yè)服務(wù)設(shè)施布局規(guī)劃(2019-2020) 2個市級商業(yè)功能區(qū)-老城區(qū)和濱湖新區(qū)；-服務(wù)人口在100萬以上，商業(yè)面積在80萬平方米以上8個區(qū)級商業(yè)功能區(qū)-分別是：東區(qū)商業(yè)中心、新站商業(yè)中心、東南商業(yè)中心、經(jīng)開區(qū)

18、商業(yè)中心、政務(wù)區(qū)商業(yè)中心、西南區(qū)商業(yè)中心、西區(qū)商業(yè)中心、北區(qū)商業(yè)中心；-服務(wù)人口在20萬以上，基本商業(yè)面積20萬平方米以上未來商業(yè)規(guī)劃基本以現(xiàn)有商業(yè)中心為基礎(chǔ)，以城市規(guī)劃發(fā)展方向為導(dǎo)向，形成未來商業(yè)中心規(guī)劃布局！未來商業(yè)規(guī)劃 按照合肥市大型零售商業(yè)服務(wù)設(shè)施布局規(guī)劃( 近年來合肥商業(yè)發(fā)展迅速，正在進入由傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)（百貨/大賣場）向現(xiàn)代商業(yè)形式（購物中心/主題百貨）轉(zhuǎn)變的變革時期。元一及國購的“大賣場+零售+餐飲+娛樂” 原始購物中心形態(tài)，受到合肥市場歡迎，包河萬達廣場的開業(yè)開啟了合肥超大體量一站式購物中心的先河?，F(xiàn)有大型商業(yè)主要集中于傳統(tǒng)市中心、馬鞍山和濱湖商圈，總計供應(yīng)超170萬平米；而未來

19、合肥市中心及新興區(qū)域有超過40個商業(yè)項目開建，新增供應(yīng)量超過400萬平方米，鑒于合肥經(jīng)濟水平和居民消費能力因素，眾多大體量商業(yè)入市將 給合肥商業(yè)市場帶來巨大壓力。馬鞍山路是連接老城區(qū)與濱湖區(qū)主要的交通通道，承接老城商圈和濱湖商圈，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，未來發(fā)展?jié)摿薮?；本商圈商業(yè)業(yè)態(tài)均衡，又以寫字樓和餐飲業(yè)兩種商業(yè)形態(tài)為特點，但目前由于商業(yè)集中度較低，商圈輻射力相對較弱?？?結(jié) 近年來合肥商業(yè)發(fā)展迅速，正在進入由傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)（百貨/大賣零售業(yè)態(tài)概況購物中心情況 由統(tǒng)計結(jié)果可以看到，合肥商業(yè)業(yè)態(tài)中購物中心已經(jīng)占據(jù)相當(dāng)大的市場比例，可以說這種業(yè)態(tài)已趨于成熟、飽和。距離本項目較近的購物中心為：海頓廣場、

20、星隆購物廣場、新都會環(huán)球廣場零售業(yè)態(tài)概況購物中心情況 由統(tǒng)計結(jié)果可以看綜合百貨商場情況 綜合性的百貨商場15家，且規(guī)模較大，產(chǎn)品檔次較高，種類較齊全，并且購物環(huán)境舒適，很多均屬大型品牌商家。綜合百貨商場情況 綜合性的百貨商場15家，且中大型超市情況從目前市場來看，大型超市大部分市場為洋品牌壟斷，中型超市以全國連鎖超市為主。 合肥家樂福4家：三里庵店、新都會店、恒豐店、潛山路店；沃爾瑪7家：黃山路店、萬達店、溫莎店、安高店、長江東路店、港澳廣場、松芝萬象城（即將開業(yè)）；樂購2個店；大潤發(fā)3個店（不含星隆廣場）；中大型超市情況從目前市場來看，大型超市大部分市場為酒店的發(fā)展是城市現(xiàn)代化發(fā)展的集中體現(xiàn)

21、，與城市經(jīng)濟與商業(yè)的發(fā)展有密切關(guān)系90年代以前稻香樓（始建于1956年，主要用于接待國家領(lǐng)導(dǎo)人及外賓）05年后90年代早期90年代中后期2000年早期安徽飯店（92年開業(yè)，偏重商務(wù)人士）海匯假日（08年開業(yè)，準(zhǔn)五星）元一希爾頓（07年開業(yè)，五星級天鵝湖大酒店（08年開業(yè)，五星級，定位旅游）安港大酒店（主要針對商務(wù)人群）和平大酒店齊云山莊古井假日酒店明珠大酒店（2000年開業(yè)，針對外賓）經(jīng)濟快速發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展相對較慢酒店概況酒店發(fā)展酒店的發(fā)展是城市現(xiàn)代化發(fā)展的集中體現(xiàn)，與城市經(jīng)濟與商業(yè)的發(fā)展酒店分布康源大酒店浙商瑞雅齊云山莊良苑商務(wù)會館金環(huán)大酒店萬達威斯汀（五星）元一希爾頓（五星）望江賓館天鵝湖大

22、酒店（五星）外商俱樂部桐江大酒店安港大酒店亢龍皇朝酒店伯爵商務(wù)酒店蜀山國際大酒店新文采國際酒店萬豪花園酒店源牌國際酒店翡翠湖迎賓館（五星）古井假日酒店（五星）明珠國際大酒店（五星）鴻瑞金陵大酒店（五星）兩淮豪生（五星）世紀(jì)金源（五星）（合肥喜樂登假日酒店 四星級；合肥尚都酒店 四星級；安徽栢景假日酒店 準(zhǔn)四星；合肥雅豪格萊德酒店四星級）酒店分布康源大酒店浙商瑞雅齊云山莊良苑商務(wù)會館金環(huán)購物中心大量出現(xiàn)成為近幾年商業(yè)業(yè)態(tài)最為突出的特點，出現(xiàn)同質(zhì)化、重復(fù)性問題，對于后期經(jīng)營帶來挑戰(zhàn)；百貨商場不斷受到新型業(yè)態(tài)的挑戰(zhàn)，金鷹、銀泰、萬達的進駐，帶來了更大競爭，也帶來業(yè)態(tài)和經(jīng)營的不斷創(chuàng)新； 國際一線超市品

23、牌的進駐，帶給客戶新的購物體驗，大型超市的進駐往往成為商業(yè)項目存活的生命線，目前城區(qū)大部分區(qū)域已經(jīng)被大型超市布局；隨著合肥經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市人口及流動人口的不斷增加，酒店業(yè)發(fā)展迅猛，未來5星級酒店出現(xiàn)井噴局面，高端酒店市場競爭激烈；只有更加細(xì)分市場、準(zhǔn)確定位，才能贏得挑戰(zhàn)?？?結(jié)購物中心大量出現(xiàn)成為近幾年商業(yè)業(yè)態(tài)最為突出的特點，出現(xiàn)同質(zhì)化Three 區(qū)域分析區(qū)域會為項目帶來什么？區(qū)域商圈分析區(qū)域未來規(guī)劃區(qū)域的發(fā)展關(guān)乎項目投資的價值點Three 區(qū)域分析區(qū)域會為項目帶來什么？區(qū)域的發(fā)展關(guān)乎區(qū)域商圈分析馬鞍山路商圈 馬鞍山路是合肥貫通南北的交通大動脈：高架、地面道路、地下輕軌，立體三層交通體系。

24、 廣泛意義的馬鞍山路商圈，是指沿馬鞍山路望江路段至蕪湖路段，其間以海頓廣場、新都會廣場、萬達廣場為三個重要節(jié)點。三個節(jié)點由馬鞍山路串聯(lián)； 萬達廣場輻射全市區(qū)域；新都會輻射范圍受萬達影響，輻射范圍降低，主要針對包河區(qū)周邊范圍；海頓廣場輻射范圍也主要是包河區(qū)周邊區(qū)域；萬達廣場新都會環(huán)球廣場綠地海頓廣場項目位于馬鞍山路商圈的輻射范圍內(nèi)區(qū)域商圈概況區(qū)域商圈分析馬鞍山路商圈 馬鞍山路是合肥貫通南北天上人間澳門豆撈阿胖龍蝦重天迷蹤蟹國貿(mào)公寓人民公社大別山生態(tài)魚金百合會所和興園酒樓老謝龍蝦小尾羊時代小雅龍蝦著名龍蝦區(qū)域主要商業(yè)分布 合肥美食名片寧國路，基本以餐飲業(yè)為主，又以龍蝦聞名，但是龍蝦店并不是很多，目

25、前政府正在積極打造升級寧國路，前期重點是往蕪湖路方向發(fā)展。 另外九華山路以及太湖路位于寧國路交叉口，餐飲業(yè)也比較集中，項目周邊餐飲氛圍濃厚。天上人間澳門豆撈阿胖龍蝦重天迷蹤蟹國貿(mào)公寓人民公社大別山生態(tài)30望江路商業(yè)分布徽州大道E寧國路省立兒童醫(yī)院安徽行政學(xué)院福順樓衛(wèi)崗小學(xué)太陽島小區(qū)桐江大酒店食為先酒店水泥研究院日之惠金三角建材城合家福桐城路宿松路E桐城路手表廠生活區(qū) 餐飲一條街好又多超市中鐵四局大酒店市三院康南小區(qū)鐵四局醫(yī)院鐵四局集團金寨路三河酒家香樟花園咖啡毛家飯店、粵海、蜀渝山寨、傣妹商業(yè)大廈金江小商品市場32望江路商業(yè)分布徽州大道E寧國路省立兒童醫(yī)院安徽行政學(xué)院福31銷售情況:一層 ：3

26、萬-4萬/ 二層: 40-120 2萬-3萬/ 返租方式：前三年每年8%返租，在總房價扣減；4-6年每年8%返租；7-9年每年9%返租；10-12年每年10%優(yōu)惠：一次性付款98折，按揭99折項目概況：項目定位打造安徽省首席城市親情購物中心，總建筑面積10萬平方米，包含快樂兒童、都市女性、幸福之家三大主題，世界500強大潤發(fā)、香港星美影院以及君涵集團等知名企業(yè)集團已經(jīng)加盟。 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析商業(yè)：星隆購物廣場（馬鞍山路商圈）33銷售情況:項目概況：項目定位打造安徽省首席城市親情購物中32星隆購物廣場樓層規(guī)劃優(yōu)勢：項目打造了一個規(guī)模巨大、定位前衛(wèi)的兒童活動中心和規(guī)模較大的大潤發(fā)超市；劣勢：項目位

27、于望江路與東二環(huán)交叉口，東二環(huán)以東基本沒有開發(fā)，超市主要以周邊幾個大型小區(qū)客群為支撐。區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析34星隆購物廣場樓層規(guī)劃優(yōu)勢：項目打造了一個規(guī)模巨大、定位前 未來的寧國路將成為一個以餐飲休閑為主，集“包公文化園”、“酒吧休閑巷”、“演藝娛樂坊”和“特色美食街”于一體的合肥夜旅游特色街區(qū)。 規(guī)劃中的寧國路北起蕪湖路，南至南二環(huán)。未來的寧國路在建設(shè)上，將打造“1234”工程，即塑造“合肥之夜”這一主題，對寧國路東西兩個立面進行再造，重點打造蕪湖路、屯溪路和九華山路三個節(jié)點。 根據(jù)寧國路未來規(guī)劃，項目位于核心位置。區(qū)域未來發(fā)展寧國路未來規(guī)劃包公文化園 酒吧休閑巷 演繹娛樂坊 特色美食街 未來的

28、寧國路將成為一個以餐飲休閑為主，集“包公馬鞍山路商圈主要以購物中心、寫字樓和特色餐飲街組成；購物中心及寫字樓周邊檔次較高，其余環(huán)境較差。寧國路段主要是單一分散性商業(yè)，但隨著政府規(guī)劃的項目出現(xiàn)，未來此區(qū)域主題性商場將會大幅增加，能提升地段內(nèi)整體商業(yè)氛圍，但同時也會帶來更多競爭。馬鞍山路周邊初步形成商務(wù)辦公集群，能為以后地段帶來人氣，增加消費可能性?？?結(jié)馬鞍山路商圈主要以購物中心、寫字樓和特色餐飲街組成；購物中心Four 項目本體研究為什么需要自我剖析？周邊商業(yè)分析本體分析SWOT分析知己知彼才有希望勝利Four 項目本體研究為什么需要自我剖析？知己知彼才有希萬達廣場入馬 鞍 山 路 綜合了寫字

29、樓、住宅、商業(yè)、酒店物業(yè)與一體的合肥真正意義上的第一個綜合體項目;萬達廣場引進了中國第五家、安徽第一家六星級酒店威斯汀酒店；萬 千 百 貨 吸 引 了240 余 家 品 牌 入 駐 ， 其 中Gucci 、Cerruti1881 、Gieves&Hawkes等一線精品均是首次進駐安徽市場；室內(nèi)步行街是合肥首個室內(nèi)步行街概念，對消費者吸引力較大。蕪湖路室內(nèi)步行街主力租戶區(qū)公寓威斯汀酒店辦公主口辦公萬達廣場入馬 鞍 山 路蕪室內(nèi)步行街公寓辦公辦公萬達廣場的業(yè)態(tài)以零售、娛樂、餐飲為主，與 合肥目前商業(yè)項目相比，增大了娛樂以及餐飲比例；萬達廣場商業(yè)部分基本以主力店為主，主力店面積占商業(yè)面積的70%左右

30、，剩余面積業(yè)態(tài)基本為零售和餐飲，其中B1樓引進沃爾瑪超市，4層引進了萬達電影院，是合肥首家IMAX影院。百貨, 31.63%超市, 13.51%零售, 26.12%餐飲, 9.99%電器, 4.16%單元商鋪按業(yè)態(tài)面積比例按主力店及單元商鋪面積比例30%主力店70%*該面積比例未考慮酒店餐飲以及健身部分、室外商業(yè)街商業(yè)面積，也未考慮商業(yè)配套用房等商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施面積，特此說明。萬達廣場的業(yè)態(tài)以零售、娛樂、餐飲為主，與 合肥目前商業(yè)項目項目本體分析望江東路太湖路徽州大道寧國路（美食餐飲街）合巢路本案馬鞍山路濱湖方向省行政服務(wù)中心政務(wù)區(qū)方向高鐵站方向項目位于美食街寧國路，周邊高等學(xué)院較多；本案距離

31、馬鞍山路較近，屬馬鞍山商圈輻射范圍；周邊小區(qū)較多，有固定消費群體。項目位置項目本體分析望江東路太湖路徽州大道寧國路（美食餐飲街）合巢項目規(guī)劃星光天地項目規(guī)劃為地上15層地下3層的大型美食休閑娛樂廣場，總建面9萬平方；計劃引入一線國際美食、時尚、主題餐廳及商務(wù)、大型餐飲品牌，匯聚中西方各式餐飲，打造安徽最具規(guī)模、最有特色，集餐飲、娛樂、休閑、酒店、購物五大業(yè)態(tài)為一體的體驗式餐飲娛樂休閑歡樂MALL。 本案位于寧國路龍蝦美食一條街內(nèi)，目前政府將寧國路作為合肥市的餐飲娛樂休閑名街來規(guī)劃定位；本案將充分利用這一規(guī)劃作為項目的產(chǎn)品形象定位，塑造寧國路商業(yè)的標(biāo)桿！項目規(guī)劃星光天地項目規(guī)劃為地上15層地下3

32、層的大型項目經(jīng)濟指標(biāo)項目經(jīng)濟指標(biāo)41望江路：計劃于2019年年底進行改造，規(guī)劃道路紅線寬度為55米，改造后的望江路中段寬度可以達到雙向6到8車道；馬鞍山路：高架到達火車站、濱湖區(qū)，交通十分便利；軌道1號線：二期規(guī)劃獲批，計劃今年6月動工；徽州大道：在建與南二環(huán)和高鐵站銜接的高架，未來從徽州大道可方便到達高鐵南站；公交線路：寧國路公交線有11路、17路、109路3條公交線路到達本項目。項目周邊交通43望江路：計劃于2019年年底進行改造，規(guī)劃道路紅線寬度為SWOT分析優(yōu)勢（S）：1、緊鄰馬鞍山商圈，受區(qū)域輻射，區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢十分明顯。2、位于美食街核心位置。3、項目周邊和小區(qū)較多，提供了基礎(chǔ)

33、的消費群。4、項目地塊較為方正，有利于規(guī)劃設(shè)計。5、本案資金鏈充足，為招商品牌的樹立及甄選提供了保障。劣勢（W）：1、周邊商業(yè)整體檔次不高，影響項目品質(zhì)。2、整體商業(yè)環(huán)境不成熟，人氣較差。3、東面及南面為小區(qū)住宅，影響本案個別業(yè)態(tài)的招商布置。4、項目單層面積較大，不利于招商項目的快速引進；局限于大財團招商，招商受眾范圍小。機會（O）：1、寧國路的改造升級，促進整個區(qū)域的商業(yè)發(fā)展。2、馬鞍山路輕軌即將全面開工，交通將更便利。3、寧國路缺乏一個商業(yè)的標(biāo)桿項目，為本案品牌的樹立提供了一個有利的機會。威脅（T）：1、受全國經(jīng)濟環(huán)境不景氣的影響，個別一二線連鎖店擴張分店的腳步放緩。2、合肥現(xiàn)有大型綜合體

34、將分流部分商家。3、項目附近在建商業(yè)項目多，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。4、未來合肥推出的商業(yè)用地多，競爭激烈。5、項目對面將營建服裝批發(fā)大市場，對本項目相關(guān)業(yè)態(tài)規(guī)劃造成極大影響。SWOT分析優(yōu)勢（S）：機會（O）：劣勢及威脅的對策“S+W”-用自身的優(yōu)勢彌補劣勢 “O+P”-用存在的機會解決威脅的問題劣勢及威脅的對策“S+W”-用自身的優(yōu)勢彌補劣Five 項目定位分析有效定位對招商的影響？城市主要消費人群分析城市消費行為模式分析城市消費潛力分析項目定位分析代表性商家分析準(zhǔn)確的消費及商家分析，可以為項目提供可靠的定位基點Five 項目定位分析有效定位對招商的影響？準(zhǔn)確的消費及主要消費人群分析 通過對合肥市

35、調(diào)發(fā)現(xiàn)，目前合肥市薪資主要集中在2000-4000元，消費群體也以年輕人和年輕家庭為主，其中家庭式消費比較突出。主要消費人群特征主要消費人群分析 通過對合肥市調(diào)發(fā)現(xiàn)，目前合消費行為模式分析商業(yè)場所類型： “綜合型一站式購物中心”、“大型超市 /賣場”和 “商業(yè)步行街”是最經(jīng)常光顧的商業(yè)類型。經(jīng)常光顧的商業(yè)場所：淮河路步行街、百盛百貨、百貨大樓、商之都和鼓樓商廈，尤其是外地客戶光顧淮河路步行街的比例非常高。選擇購物場所的原因：購物環(huán)境和配套設(shè)施，其次關(guān)注原因為該場所商品和商場地點。購物行為分析18-25歲更喜歡步行街類商業(yè)，時尚潮流型26-35歲看著品牌、價格，追求購物帶來的高品質(zhì)生活36-45

36、歲家庭型，喜歡一站式購物、交通、產(chǎn)品品質(zhì)等45歲以上注重性價比，更喜歡去大型超市、賣場，喜歡交通便利的場所合肥居民購物特點年齡與購物特點消費行為模式分析商業(yè)場所類型： “綜合型一站式購物中菜系的喜好通常會選擇的餐飲場所為美食一條街 和特色餐飲/主題餐廳；徽菜、川菜、火鍋、燒烤是普遍最受歡迎的菜系或餐飲形式；周邊居民對湘菜和日本料理更為青睞。就餐習(xí)慣：外出就餐最多的情況為“朋友聚會 ”和“家庭消費”；周邊居民的家庭消費情況更高，外出人群就餐較多合肥居民餐飲特點餐飲行為分析18-25歲朋友聚會，喜歡美食街，追求娛樂性與性價比26-35歲美食街、高檔餐廳、各種料理、自助餐，追求時尚與檔次36-45歲

37、家庭與朋友聚會，住重健康、口味、檔次45歲以上更喜歡地方口味年齡與餐飲特點菜系的喜好通常會選擇的餐飲場所為美食一條街 和特色餐飲/休閑娛樂行為分析休閑娛樂習(xí)慣去KTV唱歌、逛公園、去電影院看電影是合肥居民最經(jīng)常進行的休閑娛樂活動；其中，目前主要的合肥商業(yè)消費者較喜愛酒吧 、茶館 、 游樂場這些休閑娛樂活動；18-25歲網(wǎng)吧、KTV、電影院、酒吧26-35歲娛樂會所、KTV、電影院、酒吧、茶館、咖啡廳、健身等36-45歲茶館、健身、電影院、酒吧、逛公園等45歲以上逛公園、茶館等年齡與娛樂習(xí)慣合肥居民休閑娛樂習(xí)慣休閑娛樂行為分析休閑娛樂習(xí)慣去KTV唱歌、逛公潛在消費人群分析 未來主要客群集中在項目

38、周邊，包括馬鞍山路覆蓋范圍。將此部分人群與項目自身特色相結(jié)合，盡可能的從合肥商業(yè)林立的項目中脫穎而出。潛在消費人群分析 未來主要客群集中在項目周大多數(shù)商家都在加大擴店步伐，將目光從一、二線城市轉(zhuǎn)移到三線城市，但是比較謹(jǐn)慎，大多數(shù)都是與品牌商城合作。在滿足周邊市場消費為主的基礎(chǔ)上，輻射合肥其他區(qū)域檔次以中檔為主，餐飲、娛樂是他們希望項目必備的業(yè)態(tài)。同時為合肥增加旅游特色，成為旅游消費必到地。合肥作為中部城市經(jīng)濟基礎(chǔ)落后于東部沿海城市，但是得益于中央政策及自身科技實力，近年來發(fā)展迅速，已成為全國增速最快的省會城市合肥商業(yè)正由百貨等單一商業(yè)向購物中心綜合商業(yè)轉(zhuǎn)變，大體量商業(yè)體帶動了多個區(qū)域商圈的形成

39、，未來合肥商業(yè)供應(yīng)巨大，將給整個商業(yè)環(huán)境帶來嚴(yán)峻壓力政府未來規(guī)劃，周邊商業(yè)項目供給量將大幅增加，一旦入市，區(qū)域商業(yè)競爭將較為激烈。本項目面對的競爭主要是眾多商業(yè)項目產(chǎn)生的分流，應(yīng)選擇合適的定位來進行差異化競爭，并且通過良好的招商及運營來維持長期良好發(fā)展宏觀發(fā)展概要商業(yè)發(fā)展概要商戶分析區(qū)域商業(yè)研究目標(biāo)消費競爭項目者研究分析項目定位分析星光天地合肥作為中部城市經(jīng)濟基礎(chǔ)落合肥商業(yè)正由百貨等單一商政府未來星光天地購閑食樂游美食街第1多維生活廣場 釋義：清晰的向商戶及受眾傳達項目“是什么”，同時傳達規(guī)模優(yōu)勢和地段優(yōu)勢。強化項目的區(qū)域價值，突出項目是寸土寸金之地，有極高的投資價值。突出業(yè)態(tài)的功能性：國際化

40、、一站式，集購物、休閑、美食、娛樂、旅游功能的地標(biāo)性購物中心項目定位星光天地項目定位Six 業(yè)態(tài)建議及招商策略怎樣才能贏得商戶的認(rèn)可？業(yè)態(tài)分布建議招商策略商業(yè)運營模式全國連鎖商場信息招商成功是商業(yè)成功的前提條件，只有充分認(rèn)識商戶的需求，才能在博弈中實現(xiàn)市場與商戶的多贏局面Six 業(yè)態(tài)建議及招商策略怎樣才能贏得商戶的認(rèn)可？招商成項目初步招商定位業(yè)態(tài)分布建議夜總會、KTV迪吧、電玩項目初步招商定位業(yè)態(tài)分布建議夜總會、KTV迪吧、電玩百貨公司中高檔中高檔高檔中高檔中檔環(huán)球電影城社區(qū)生活配套娛樂中心時尚主題店星光天地業(yè)態(tài)規(guī)劃建議業(yè)態(tài)定位百貨公司中高檔中高檔高檔中高檔中檔環(huán)球電影城社區(qū)生活配套娛樂時尚主

41、題店 夏奈爾(Chanel) 路易威登Louis Vuitton 迪奧Dior 、范思哲Versace 、古奇歐古孜Gucci 、巴寶莉(Burberry) 、紀(jì)梵希、喬治阿瑪尼(Giorgio armani) 品牌服飾休閑餐飲兒童天地咖啡： 星巴克、上島等茶樓：避風(fēng)塘、仙蹤林等中餐：沈記靚湯、譚火鍋等西餐：麥當(dāng)勞、肯德基等健將游樂場、電玩城、網(wǎng)吧等時尚主題店業(yè)態(tài)細(xì)分時尚主題店 夏奈爾(Chanel) 路易威登Loui嘉禾影城永樂影城設(shè)置4-5個可以容納百人左右的小型多廳電影城；可以引進諸如嘉禾、永樂、環(huán)藝、金逸等滬上知名小廳電影城；環(huán)球影城嘉禾影城永樂影城設(shè)置4-5個可以容納百人左右的小型多

42、廳電影城娛樂中心羅杰、真愛、MAYA等錢柜、好樂迪等大型歌舞廳大型夜總會KTV歡樂城特色酒吧PARK97、官邸、東魅等天上人間、金色大帝等浴場九鼎，水晶之戀等娛樂中心業(yè)態(tài)細(xì)分娛樂中心羅杰、真愛、MAYA等錢柜、好樂迪等大型歌舞廳大型夜生活配套王壘形象設(shè)計中心、自然美護膚美發(fā)中心等藥 店美容、美發(fā)干 洗 店郵局、銀行柯達、富士、快圖美等沖 印 店。錦江大藥房、雷允上國藥公司等正章干洗、福奈特干洗等中國郵政、中國銀行等社區(qū)生活配套業(yè)態(tài)細(xì)分生活配套王壘形象設(shè)計中心、藥 店美容、美發(fā)干 洗 大賣場環(huán)球電影城社區(qū)生活配套娛樂中心時尚主題店獨立設(shè)置日常購物區(qū)獨立設(shè)置娛樂特區(qū)集中設(shè)置時尚休閑區(qū)形成四大功能分

43、區(qū)酒店服務(wù)獨立設(shè)置酒店特區(qū)業(yè)態(tài)分布大賣場環(huán)球電影城社區(qū)生活配套娛樂中心時尚主題店獨立設(shè)置獨立設(shè)代表性商家分析公司簡介 PAPA JOHNS國際公司是全球三大比薩連鎖企業(yè)之一。PAPAJOHNS公司連續(xù)9年在美國快餐行業(yè)客戶滿意指數(shù)（ACSI）評比中榮獲第一名。截至2019年，PAPA JOHNS全球共擁有餐廳3,500多家，遍布美國各州和30個國際市場。 中國發(fā)展背景及運營情況 棒約翰自2019年進入中國市場以來，在中國的餐廳總數(shù)已達到150多家。并計劃未來5年以100%的增長速度發(fā)展。棒約翰選址情況 棒約翰一般選在人流量較大、周邊商業(yè)檔次較好的地段。店鋪面積也較大。消費人群為城市中產(chǎn)階級。目

44、前合肥市場只有一家店。代表性商家分析公司簡介中國發(fā)展背景及運營情況棒約翰選址情況公司簡介 味千（中國）控股有限公司是中國快速休閑餐廳最大的連鎖經(jīng)營商之一，日本“味千拉面”連鎖店的中國與香港總代理，業(yè)務(wù)覆蓋中國、香港及澳門地區(qū)。中國發(fā)展背景及運營情況 已在香港、深圳、廣州、上海、福州、大連、杭州、南京等地區(qū)設(shè)有300多家分店，目前在合肥有5家店。選址情況 與大型商超一起，或位于人流量較多路段。消費人群廣泛。味千拉面公司簡介中國發(fā)展背景及運營情況味千拉面公司簡介 pankoo釜山料理” 韓式餐廳由上海盤古餐飲管理有限公司于2019年投資設(shè)立。釜山料理(Pankoo)主營韓國特色美食,以燒烤為主要經(jīng)

45、營特色。中國發(fā)展背景及運營情況 釜山料理(Pankoo)目前是上海韓餐市場內(nèi)門店最多 ,規(guī)模最大的連鎖餐飲店。品牌創(chuàng)建以來，因其時尚、休閑、娛樂的餐飲文化特色，深得都市人的喜愛，成為上?！叭藲狻鳖H高的韓餐料理。選址情況 人流量大、周邊環(huán)境較好地段。目前合肥一家店。主要消費群體為城市年輕群體，新富家庭。釜山料理公司簡介中國發(fā)展背景及運營情況釜山料理公司簡介 采用超市型的自助購物方式，以合理可信的價格提供顧客希望的商品。自1984年成立至今，在令全世界擁有超過700家大型專賣店，2019年全球休閑服飾排名第七。中國發(fā)展背景及運營情況 優(yōu)衣庫計劃未來十年在中國開設(shè)1000家店鋪，實現(xiàn)每年1萬億日元（

46、合109億美元）的營收，從2019年起，優(yōu)衣庫將以每年開100多家店的速度在中國擴張 。選址情況 選在品牌商家內(nèi)，與其定位相一致。目前合肥有一家，在萬達廣場。優(yōu)衣庫公司簡介中國發(fā)展背景及運營情況優(yōu)衣庫 大連萬達集團創(chuàng)立于1988年，形成商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、旅游投資、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨五大產(chǎn)業(yè)。已在全國開業(yè)49座萬達廣場、26家五星級酒店、730塊電影銀幕、40家百貨店、45家量販KTV。2019年目標(biāo)：資產(chǎn)3000億元，年收入2000億元，年納稅300億元，成為世界一流企業(yè)。起步：奠定基礎(chǔ)1988-1991立足:雄踞濱城1992-20192019-2000 大連市西崗住宅開發(fā)總公司成立 200

47、0年5月，明確房地產(chǎn)開發(fā)為支柱產(chǎn)業(yè)，南下 萬達訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式誕生，積極與沃爾瑪、時代華納等企業(yè)合作，萬達廣場進駐各地黃金地段 商業(yè)地產(chǎn)成為第一支柱產(chǎn)業(yè) 1992年8月改制， 成都、北上長春萬達集團成立 1994年成立足球俱樂部，當(dāng)年奪甲A冠軍國際化：文化產(chǎn)業(yè)2019年起跨越：商業(yè)地產(chǎn)2019-2019擴張：跨區(qū)域發(fā)展 2019年5月并購美國CTM院線 文化產(chǎn)業(yè)、旅游地產(chǎn)在集團5大支柱產(chǎn)業(yè)中地位提升商業(yè)運營模式及全國連鎖商場信息商業(yè)運營模式分析 大連萬達集團創(chuàng)立于1988年，形成商業(yè)地產(chǎn)、高萬達地產(chǎn)特點：資源 訂單模式整合土地資源、商戶資源 效果 1：招商前置，不僅解決了開業(yè)壓力，同時將招商

48、成效轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)鏈上游競爭優(yōu)勢。 效果 2：“訂單模式”的“做對程序”，成為萬達商業(yè)模式的核心之一。 招商 “國際商業(yè)品牌戰(zhàn)略合作伙伴”+“國內(nèi)一線品牌”+“萬達自主商業(yè)產(chǎn)業(yè)” 效果1：對地方政府、小商戶、置業(yè)投資者產(chǎn)生較強吸引力 效果 2：有效支持開業(yè)，縮短商業(yè)孵化期銷售 只租不售購物中心 必須銷售住宅、部分寫字樓、社區(qū)商鋪 效果 1：只租不售部分，整體經(jīng)營，增強商業(yè)的吸引力 效果 2：第三代產(chǎn)品的銷售部分相對前兩代顯著增加，解決資金鏈問題 效果 3：核心位置、城市綜合體，銷售部分成本低、利潤高商業(yè)運營自主招商、商業(yè)運營團隊，對后期業(yè)態(tài)調(diào)整形成較大支持萬達地產(chǎn)特點：訂單模式解析 萬達“訂單模式

49、” 對其商業(yè)資源平臺發(fā)揮著核心的作用。 聯(lián)合發(fā)展：也叫共同選址。即萬達集團和眾多國際國內(nèi)一流的主力店商家簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，共同選址、約定信息共享等雙方的權(quán)利和義務(wù)。與萬達簽約的主力店商家中包括多家緊密型合作伙伴，雙方約定無論萬達到什么地方開發(fā)萬達廣場，這些合作伙伴都要跟隨開店。 平均租金：不再就單個項目的租金水平進行談判，節(jié)約談判時間，從而保證了快速擴張、快速發(fā)展以及穩(wěn)定的租金收益。將全國的城市分三等租金：一等是北京、上海、廣州；二等是省會城市；三等是其他城市。 先租后建：招商在前，建設(shè)在后，或者叫“做對程序”。招商在前的原因是： 招商絕非招一個主力店的問題。做一個購物中心一般有七、八家主力店

50、，而且是不同業(yè)態(tài)的主力店組合在一起，才能滿足一站式購物的需求，同時提高所有商家的效益。主力店簽約時都要求排他性，不能出現(xiàn)同業(yè)態(tài)的競爭對手，可以降低風(fēng)險。由于萬達廣場在開工前，大部分商業(yè)面積都已確定租戶，且約定商業(yè)廣場從建成后的第91 天起開始計租，因此租戶不管進沒進場，購物中心只要開業(yè)，一兩個月就能收到租金。 技術(shù)對接：也叫共同設(shè)計。首先由戰(zhàn)略合作伙伴提出需求要多大的面積、高度、出入口、交通體系等，再由萬達做出方案來認(rèn)證，是否合適，提出意見，等設(shè)計圖紙確定之后，雙方正式簽訂一個具有法律效力的確認(rèn)書，然后要合作伙伴馬上打一筆保證金。保證主力店商家的需求在開工前就能得到確定，避免商家進場后的改建，

51、減少浪費，因此租賃面積完全被租金所覆蓋，沒有無效面積。 訂單模式解析 金鷹商貿(mào)集團經(jīng)營的高級時尚百貨連鎖品牌，現(xiàn)已成為在國內(nèi)經(jīng)營最大的百貨公司之一。經(jīng)過15年發(fā)展已形成立足江蘇、輻射華東、積極拓展內(nèi)地二線城市市場格局。百貨三種經(jīng)營模式比較管理服務(wù),0.10 , 0%租金收入,0.39 , 1%直銷,7.91 , 7%聯(lián)銷,101.09 ,92%銷售所得款項總額（億元）管理服務(wù),0.09 , 0%租金收入,0.37 , 1%直銷, 6.76 ,28%聯(lián)銷, 17.29 ,71%經(jīng)營收入(億元）扣點率（傭金率）為20.0% 經(jīng)營模式：采取聯(lián)營、直營、租賃三者方式結(jié)合進行經(jīng)營管理，其中聯(lián)營是收入主要

52、來源，占總經(jīng)營收入的71%。2019年金鷹百貨聯(lián)營、直營、租賃及管理服務(wù)銷售額及營業(yè)收入分布情況 金鷹商貿(mào)集團經(jīng)營的高級時尚百貨連鎖品牌，現(xiàn) 消費者定位：金鷹百貨與銀行聯(lián)合以白金、金、銀卡，將城市中高端消費者實施分級會員管理，截至2019年低，會員達到82.6萬，會員銷售額占據(jù)了總銷售額癿62.8%28.5835.7748.5862.4981.92109.560%60%64%65%63%63%56%60%58%62%66%64%040206080120100201920192019201920092019銷售額會員銷售額占比研究發(fā)現(xiàn)：金鷹百貨會員達到82.6萬人；會員銷售占總銷售額的60%以上

53、；會員卡分為白金卡、金卡、銀卡三等，對消費者實施分級會員管理金鷹百貨歷年會員銷售額占比，總銷售額（億元）目標(biāo)消費人群組成：白金卡主要針對城市高端消費者、政府及事業(yè)單位人群；金卡主要針對城市精英白領(lǐng)、中端消費者；銀卡主要針對城市大眾消費群體，以城市中端收入及中低端消費者為主 消費者定位：金鷹百貨與銀行聯(lián)合以白金、金、銀卡全國連鎖商場 銀泰百貨集團是以百貨零售業(yè)為主營業(yè)務(wù)的百貨零售集團。集團以實現(xiàn)連鎖經(jīng)營、專業(yè)化、集約化為目標(biāo)，結(jié)合銀泰百貨的優(yōu)勢實現(xiàn)管理創(chuàng)新、業(yè)態(tài)創(chuàng)新，實施品牌 戰(zhàn)略，形成具備銀泰商業(yè)文化特色的大型零售企業(yè)品牌。公司是一家外資企業(yè)，總部位于北京市建國門外大街2號北京銀泰中心，公司董

54、事長沈國軍，為北京浙商協(xié) 會會長?？偛弥苊骱?，管理學(xué)博士。公司于2019年3月20日在香港聯(lián)交所掛牌上市。全國連鎖商場 銀泰百貨 北京王府井百貨（集團）股份有限公司，簡稱“王府井百貨”，前身是享譽中外的新中國第一店-北京市百貨大樓，創(chuàng)立于1955年。公司經(jīng)過五十年的創(chuàng)業(yè)、發(fā)展，現(xiàn)已成為國內(nèi)專注于百貨業(yè)態(tài)發(fā)展的最大零售集團之一，也是在上海證券交易所掛牌的上市公司。公司1991年組建集團，1993年改組股份制，1994年完成社會公募后在上海證券交易所上市，2019年加盟北京控股有限公司成為紅 籌股的一員。2000年9月與東安集團實現(xiàn)戰(zhàn)略性資產(chǎn)重組，成為北京最大的零售集團。2019年，公司入選國家商

55、務(wù)部重點扶植的全國20家大型流通企業(yè)行 列。 北京王府井百貨（集團）股份有限公司，簡 中航技深圳公司是中國航空技術(shù)進出口總公司的分支機構(gòu)。目前已發(fā)展成為集高科技工業(yè)制造、地產(chǎn)物業(yè)酒店、進出口貿(mào)易、百貨零售和金融證券為一體的綜合性企業(yè)集團深圳中航集團集團擁有中航實業(yè)、深天馬、飛亞達、深南光等四家境內(nèi)外上市公司；擁有深南電路、江南信托、江南證券、中航地產(chǎn)、天虹商場、中航商貿(mào)、中航物業(yè)、格蘭 云天、上海賓館等一批在行業(yè)和地方具有影響力的骨干企業(yè)。 深南天虹商場 南山常興天虹商場 天虹購物廣場 寶安創(chuàng)業(yè)天虹商場 東莞天虹商場 南昌中山路天虹保利天虹嘉興天虹百貨 鼎誠天虹東門天虹商場 福民天虹商場 龍華

56、天虹商場 南昌江大天虹商場 廈門匯騰天虹商場 龍崗雙龍?zhí)旌缟虉?沙井天虹商場 梅林天虹商場 龍崗新城天虹商場 布吉天虹商場 寶安前進天虹商場 西麗天虹商場 惠州天虹商場 常平天虹商場 松崗天虹商場 福州萬象天虹百貨 廈門大西洋天虹百貨 民治天虹全國網(wǎng)絡(luò) 中航技深圳公司是中國航空技術(shù)進出口深南天虹商 茂業(yè)國際控股有限公司主營百貨零售業(yè)務(wù)，于2019年3月開設(shè)了首家百貨店深圳東門店，經(jīng)過十余年的長足發(fā)展，公司在珠三角、長三角、西南區(qū)共擁有15家百貨門店，處于區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)地位，并快速成為中國百貨業(yè)的龍頭。全國網(wǎng)絡(luò)茂業(yè)百貨東門店茂業(yè)百貨華強北店茂業(yè)百貨深南店茂業(yè)百貨會員店茂業(yè)百貨珠海店茂業(yè)百貨重慶江北店茂

57、業(yè)百貨重慶解放碑店茂業(yè)百貨無錫店控股成商集團(成都人民商場7間店鋪) 茂業(yè)國際控股有限公司主營百貨零售業(yè)務(wù)，于201 巴黎春天集團(全稱Pinault Printemps-Redoute,即碧諾-春天-雷都集團,簡稱PPR)是世界第三大奢侈品和零售業(yè)巨頭。 1865年春天百貨在流行時尚的發(fā)源地-法國巴黎開始了她的事業(yè)生命， 至今已擁有百余年的經(jīng)營歷史 。2019年組建巴黎春天百貨（中國）有限公司，當(dāng)時的發(fā)起人包括上海巴黎春天百貨、法國巴黎春天百貨、寶姿（國際）集團。巴黎春天百貨（中國）有限公司現(xiàn)發(fā)展為具有國際資本背景的大型百貨集團，主要股東有寶姿（國際）集團、花旗銀行、英國3i公司 巴黎春天集

58、團(全稱Pinault Printem根據(jù)輻射商圈的消費力水平?jīng)Q定各業(yè)態(tài)組合的比重，商品的檔次等；根據(jù)各業(yè)態(tài)和品牌商家的契合度與布局習(xí)慣性來考慮目標(biāo)商家的組合。最佳商品結(jié)構(gòu)組合與目標(biāo)商家組合根據(jù)輻射商圈的消費力水平?jīng)Q定各業(yè)態(tài)組合的比重，商品的檔次等；結(jié)合項目的功能定位與業(yè)態(tài)定位，分區(qū)域與樓層進行業(yè)態(tài)細(xì)分，最終明確項目業(yè)態(tài)的分布。 樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃：九層平面 八層平面 七層平面 六層平面 五層平面 四層平面 三層平面 會所 貴族電影院 KTV娛樂中心迪吧、電玩 綜合餐飲、游藝 兒童、運動服飾男裝 二層平面 地下一層平面 一層平面 十層平面 會所 女裝 世界名品街，珠寶妝品、銀行等 超級市場十一層平面

59、 會所 業(yè)態(tài)組合與分布結(jié)合項目的功能定位與業(yè)態(tài)定位，分區(qū)域與樓層進行業(yè)態(tài)細(xì)分，最終招商策略免租裝修期租金支付方式物業(yè)管理費優(yōu)惠條件物業(yè)經(jīng)營公司對于入駐企業(yè)對外宣傳的支持和合作方式車位的合理化管理招商策略免租裝修期租金方案分租租金方案注：此租金方案各樓層面積為可分割；各樓層的面積按設(shè)計圖紙計容建筑面積初步計算，具體每一層精確面積可稍作調(diào)整。租金方案分租租金方案注：此租金方案各樓層面積為可分割；各其它工程條件及配套要求等其它工程條件及配套要求等項目規(guī)劃方案建議項目總體規(guī)劃設(shè)計建議 根據(jù)項目開發(fā)物業(yè)形態(tài)定位來確定各功能組團的具體分布。重點考慮以下幾方面要求 ：商業(yè)主要與次要入口的位置與數(shù)量；建筑覆蓋

60、率是否用足，即底層商業(yè)面積最大化，盡量對樓層數(shù)有所控制；根據(jù)業(yè)態(tài)設(shè)置的要求是否有足夠的室內(nèi)與室外停車位；（包括大中型車輛）消防通道與整體交通組織；戶外廣場的設(shè)置；項目規(guī)劃方案建議項目總體規(guī)劃設(shè)計建議 根據(jù)項目開發(fā)物業(yè)形態(tài)定各功能分區(qū)產(chǎn)品設(shè)計建議 對不同功能分區(qū)或業(yè)態(tài)分類的產(chǎn)品，考慮其業(yè)態(tài)種類、組合、動靜的原則，提出相關(guān)的建議。各功能分區(qū)產(chǎn)品設(shè)計建議 對不同功能分區(qū)商場布局的原則 內(nèi)部空間圍合； 根據(jù)項目情況與業(yè)態(tài)的要求設(shè)置中庭來改善商場空間和購物環(huán)境，并在局部設(shè)置小中廳，提升局部商鋪的價值。交通組織設(shè)計；（含垂直、水平的三維設(shè)計） 根據(jù)業(yè)態(tài)的要求考慮是否需設(shè)置卸貨平臺；同時根據(jù)商場的規(guī)模、檔次