廣州地鐵公園前站地下商場發(fā)展策劃報告課件

1、廣州地鐵公園前站地下商場發(fā)展策劃報告廣州地鐵公園前站地下商場發(fā)展策劃報告前言廣州地鐵公園前站地下商業(yè)項目位于廣州市地鐵公園前站，位于廣州市最傳統(tǒng)的北京路商圈，是東南亞最大的地鐵交匯站，同時也是廣州市傳統(tǒng)中軸線的一個重要組成部分。如何將本項目的巨大區(qū)位優(yōu)勢轉(zhuǎn)換成項目的優(yōu)勢并實現(xiàn)人財兩旺，是本策劃著重解決的問題。為使本策劃更具操作性，并在后續(xù)策劃顧問中提供更多招商、經(jīng)營方面的建議，特別與我司的合作伙伴世貿(mào)新天地共同進行本項目的策劃。2前言廣州地鐵公園前站地下商業(yè)項目位于廣州市地鐵公園前站，位于廣州市商業(yè)物業(yè)市場及商圈分析 廣州市商業(yè)物業(yè)市場及商圈分析 廣州市商業(yè)物業(yè)供求狀況 總體來說，廣州商業(yè)物業(yè)

2、消化壓力依然存在，但市場已逐步走向理性和有序，見下圖。預(yù)計未來35年廣州的商業(yè)物業(yè)市場總體上仍然供大于求。 隨著住宅投資的限制、住宅禁商政策的進一步落實，預(yù)料商業(yè)物業(yè)的投資和經(jīng)營需求將進一步擴大。4廣州市商業(yè)物業(yè)供求狀況 總體來說，廣州商業(yè)物業(yè)消化壓力依然存越秀區(qū)商業(yè)物業(yè)供求狀況 由于越秀區(qū)商業(yè)物業(yè)的售賣比例較小，其成交量一直處于較低的水平。但其成交單價是全市平均水平的2.8倍，商業(yè)價值位于全市之首。未來幾年，越秀區(qū)將有8個商場投入使用，面積將超過16.67萬（包含本項目），供應(yīng)壓力十分巨大。 物業(yè)名稱面積（m2）現(xiàn)在狀態(tài)光明廣場6萬已試業(yè)，尚有部分鋪位出租和出售名盛廣場7萬在建，尚有部分鋪位

3、出租和出售狀元坊新商業(yè)大廈7.5萬規(guī)劃中大小馬站地下商業(yè)街0.42萬規(guī)劃中高弟街購物中心約4萬規(guī)劃中一德商業(yè)大廈2.15萬規(guī)劃中大德商住綜合大廈約0.6萬規(guī)劃中5越秀區(qū)商業(yè)物業(yè)供求狀況 由于越秀區(qū)商業(yè)物業(yè)的售賣比例較小，其廣州市各商圈對比 商圈基本功能主流消費者估計客流量點評（萬人次）天河體育中心休閑購物、購書、餐飲、體驗家庭顧客、年輕一族、外地客30（平日）廣州市最繁華的市級商圈，輻射范圍通達(dá)珠三角以至全國，以白領(lǐng)消費為主，檔次中等偏高50（節(jié)假）中華廣場休閑購物、目的購物、娛樂年輕一族、家庭顧客、外地客10（平日）廣州市級商圈，輻射范圍廣州市，白領(lǐng)消費和年輕消費并存，檔次中等20（節(jié)假）北

4、京路休閑購物、購書、體驗、觀光年輕一族、家庭顧客、外地游客、機團20（平日）廣州傳統(tǒng)市級商圈，輻射范圍全國，吸引較多外地游客觀光體驗，檔次中檔40（節(jié)假）上下九休閑購物、目的購物、體驗、觀光年輕一族、外地游客15（平日）廣州傳統(tǒng)市級商圈，輻射范圍全國，吸引眾多外地游客和年輕消費，檔次中檔偏低35（節(jié)假）江南西目的購物、休閑購物、餐飲年輕一族、家庭顧客10（平日）廣州次級商圈，輻射范圍河南地區(qū)，檔次中等偏低15（節(jié)假）6廣州市各商圈對比 商圈基本功能主流消費者估計客流量點評（萬人廣州市主要地下商業(yè)分析7廣州市主要地下商業(yè)分析7流行前線物業(yè)性質(zhì)：主題商場建筑規(guī)模：營業(yè)面積15,000平方米 出租率

5、： 100 經(jīng)營定位：是廣州第一家開設(shè)于地鐵內(nèi)的專業(yè)概念商場，集購 物、飲食、娛樂于一體目標(biāo)顧客群：追求時尚潮流之具有雄厚消費能力和潛在消費能力的1630歲年齡段為主的青少年消費者評述地鐵站臺通向中華廣場、英雄廣場的必經(jīng)之路，存在大量人流；定位 (包括經(jīng)營品種、裝修風(fēng)格、布局等) 與目標(biāo)客戶喜好吻合；以鮮明的主題特色主動吸引目標(biāo)消費者，具有極強生命力。 發(fā)展商實力雄厚海印集團8流行前線物業(yè)性質(zhì)：主題商場8地王廣場物業(yè)性質(zhì)：主題商城建筑規(guī)模：建筑面積2.3萬平方米出租率： 30經(jīng)營定位：時尚精品消費目標(biāo)顧客： 面向東山、越秀、海珠、荔灣等區(qū)學(xué)生及年輕一族評述與流行前線定位重復(fù)，但空間更為開闊；前

6、期經(jīng)營存在問題；層數(shù)過多，體量過大，招商存在較大困難；出入口設(shè)置太少；業(yè)種、業(yè)態(tài)組合不合理；希望利用、分流中華廣場、流行前線的人流，但沒有鮮明的特色，導(dǎo)致經(jīng)營狀況較差。 9地王廣場物業(yè)性質(zhì)：主題商城9康王商業(yè)城物業(yè)性質(zhì)：商業(yè)街建筑規(guī)模：總規(guī)劃經(jīng)營面積4.8萬平方米，共分兩層 出租率： 40經(jīng)營定位：各大洲風(fēng)情購物體驗評述過分夸大預(yù)期效果 (世界各國風(fēng)情體驗、小火車體驗式消費等等)，脫離實際；直線通道，不能形成回旋，較為單調(diào)；缺乏統(tǒng)一經(jīng)營管理理念，商鋪全部賣散；規(guī)模較大，造成招商困難，實力商戶篩選困難；各風(fēng)情街內(nèi)的經(jīng)營品種、裝修風(fēng)格無特色，無任何聯(lián)系。10康王商業(yè)城物業(yè)性質(zhì)：商業(yè)街10北京路商圈

7、商業(yè)物業(yè)市場分析 北京路商圈商業(yè)物業(yè)市場分析 發(fā)展歷史北京路地處廣州市中心，是廣州城建之始所在地，一直是秦、漢、唐、明、清等十多個朝代的廣州政治文化中心，也一直是兩千多年來的廣州商業(yè)中心。 2019年2月8日，廣州市政府確定把北京路一帶規(guī)劃為商業(yè)步行街，成為廣州二條步行街之一，全長400多米的北京路步行街為各種消費者提供了寬松的旅游購物環(huán)境。12發(fā)展歷史北京路地處廣州市中心，是廣州城建之始所在地，一直是秦業(yè)態(tài)布局北京路步行街北起中山五路，南至惠福東路，商圈范圍包含中山五路、西湖路、文明路等。主要以沿街商鋪為主，也有傳統(tǒng)百貨大樓、散鋪商場及新興的購物中心。百貨大樓廣百和新大新散鋪商場銀座、大川、

8、青宮和潮樓等購物中心光明廣場、名盛廣場和五月花廣場北京路是文化氛圍最濃厚的商圈，計有電影院三家、新華書店四家、文德北路的文房四寶及中山圖書館舊址、起義路的教育學(xué)院等。北京路地下的千年古道、千年書院等文物的發(fā)掘和保護，為北京路的觀光旅游提供了寶貴的元素。13業(yè)態(tài)布局北京路步行街北起中山五路，南至惠福東路，商圈范圍包含缺失和不足檔次提升困難 步行街的形式令街鋪的檔次無法提升，同時也制約著商圈內(nèi)的百貨和購物中心的檔次。 餐飲功能缺失 高昂的租金和餐飲有限的賦租能力的矛盾難以調(diào)和，即使是政府大力支持的名盛美食中心也難逃市場的規(guī)律，只能是流動性極大的小食類支撐著北京路的餐飲功能。消費習(xí)慣牢固 由步行街形

9、成的消費習(xí)慣，使得步行街上熙熙攘攘，商場內(nèi)街及二樓以上鋪位大部分人流稀落 (廣百、新大新等除外)，新建的三大購物中心能否改善狀況需拭目以待。同質(zhì)化嚴(yán)重 縱觀北京路商圈的各大商場，主力消費群、裝修風(fēng)格、形象等基本雷同，缺乏形象上、心理上的沖擊。14缺失和不足檔次提升困難 步行街的形式令街鋪的檔次無法提發(fā)展趨勢分析近年來北京路不但遭遇同為傳統(tǒng)商業(yè)中心的上下九的壓力，同時也被新興的體育中心商圈和中華廣場商圈的分流了不少人流，輻射力、影響力都逐漸被體育中心商圈超越。 政府想方設(shè)法挖掘該商圈的歷史內(nèi)涵，計劃以北京路商業(yè)步行街為主干道，逐步延伸，結(jié)合周邊的文物古跡、旅游景觀、商業(yè)網(wǎng)點的發(fā)展連體構(gòu)成一個區(qū)域

10、，把商業(yè)優(yōu)勢與旅游資源、文化古跡與現(xiàn)代化建設(shè)揉合起來，進而構(gòu)成“羊城商業(yè)旅游區(qū)” 。與北京路近在咫尺的廣州舊中軸線，將被塑造成充滿生機又富有傳統(tǒng)魅力的城市傳統(tǒng)中軸線空間，體現(xiàn)廣州古城文化及地方特色，使之成為集生態(tài)軸、歷史發(fā)展軸及文化旅游軸為一體的城市公共活動場所。15發(fā)展趨勢分析近年來北京路不但遭遇同為傳統(tǒng)商業(yè)中心的上下九的壓塑造充滿生機又富有傳統(tǒng)魅力的傳統(tǒng)城市中軸線空間 傳統(tǒng)城市中軸線將劃分為四大功能區(qū)域： 名勝旅游區(qū)：越秀公園與中山紀(jì)念堂。 行政辦公區(qū)：市政府與人民公園城市廣場。 歷史文化休閑區(qū)：起義路，建起義、維新、航海三大主題廣場，重現(xiàn)歷史，成為“城市觀光通道” 商貿(mào)旅游區(qū)：以海珠廣場

11、及海珠南廣場為核心，突出中軸線地區(qū)的旅游功能，結(jié)合周邊名勝古跡與商業(yè)區(qū)的分布情況 。城市傳統(tǒng)中軸線還將展現(xiàn)古城廣州的民居特色。根據(jù)規(guī)劃，將在起義路周邊以“類傳統(tǒng)民居”模式展現(xiàn)市民生活街道，帶有閩粵傳統(tǒng)的民居“竹筒屋”、騎樓將被大量保護和修復(fù)，再現(xiàn)“千門日照珍珠市，萬瓦煙生碧玉城”的景觀。此項改造的實施，將極大豐富北京路商圈的空間和內(nèi)涵，本項目若能與之配合呼應(yīng)，將能出現(xiàn)巨大商機。16塑造充滿生機又富有傳統(tǒng)魅力的傳統(tǒng)城市中軸線空間 傳統(tǒng)城市中北京路商業(yè)物業(yè)分析街鋪北京路街鋪約一百四十戶，以經(jīng)營服裝、百貨、鞋類、餐飲、珠寶為主。服裝類專賣店占38%，百貨類占19%，皮革鞋業(yè)占13%，餐飲類占11%，

12、珠寶類占10%，文化類占5%，醫(yī)藥保健類占3%，服務(wù)類占1%。上述業(yè)種的經(jīng)營狀況大部分良好，尤其是服裝、百貨、皮革鞋業(yè)和餐飲類的經(jīng)營狀況比較出色。臨街商鋪經(jīng)營十分穩(wěn)定，新供應(yīng)量及空置率幾乎為零，平均租金在1,000元/平方米月，交易評估均價約為13萬元/平方米。街鋪的形式較為適合步行街的消費習(xí)慣，但對集中式的購物中心形成較強的沖擊。17北京路商業(yè)物業(yè)分析街鋪北京路街鋪約一百四十戶，以經(jīng)營服裝、北京路商業(yè)物業(yè)分析名盛廣場地 段：北京路步行街中段物業(yè)性質(zhì)：購物中心建筑規(guī)模：42,000平方米發(fā)展定位：國際旅游購物樂園、廣州國際美食博覽中心租售比例：僅負(fù)一層銷售，均價63,000元/平方米樓層 業(yè)種

13、租金管理費出租率-1F名店城500元/平方米60元/平方米/月90%1F1,300元/平方米90%2F服裝、精品500元/平方米80%3F500元/平方米80%4F迪士尼、飲食450元/平方米50%5F飲食180元/平方米50%7F60%位置極佳，但存在開發(fā)和經(jīng)營問題，開業(yè)時間一拖再拖至今未能開業(yè)且體量過大，前景不容樂觀18北京路商業(yè)物業(yè)分析名盛廣場地 段：北京路步行街北京路商業(yè)物業(yè)分析光明廣場地 段：西湖路物業(yè)性質(zhì)：購物中心建筑規(guī)模：6萬平方米發(fā)展定位：北京路財富效應(yīng)租售比例：20、80出租 樓層售價 租金管理費出租率1F9萬-20萬644-106055元/平方米98%2F5.5萬-6萬33

14、8-48895%3F3.6萬-4萬236-27290%4F2.7萬-3萬175-22090%5F2.2萬-2.6萬138-15785%7F-75-8F-70-9F-65-位置一般，同樣存在經(jīng)營和管理的問題，主力店撤場和散戶租戶狀告發(fā)展商增大負(fù)面影響，中華百貨的接手能否改善情況有待觀察 19北京路商業(yè)物業(yè)分析光明廣場地 段：西湖路 樓層北京路商業(yè)物業(yè)分析五月花地 段：中山五路物業(yè)性質(zhì)：購物中心建筑規(guī)模：總建3.5萬平方米發(fā)展定位：青春、年輕、時尚租售比例：只租不售樓層 經(jīng)營主題租金管理費出租率-1F潮流青少年250元/平方米60 元/平方米99%夾層餐飲150元/平方米99%1F時尚名牌1,30

15、0元/平方米99%2F時尚佳麗400元/平方米99%3F國際精英300元/平方米85%4F全能運動100元/平方米99%5F都會美食80元/平方米-6-7F電影、美食180元/平方米-50%8F主題餐廳-60%9-13F寫字樓-位置較佳，已開業(yè)，利用明星效應(yīng)做宣傳及開通直達(dá)地鐵的通道有助經(jīng)營，經(jīng)營情況較其他購物中心為好20北京路商業(yè)物業(yè)分析五月花地 段：中山五路樓層 北京路商業(yè)物業(yè)分析中旅商業(yè)城地段：中山五路物業(yè)性質(zhì)：購物中心建筑規(guī)模：商業(yè)面積5.6萬平方米經(jīng)營定位：中檔為主購物中心式經(jīng)營負(fù)二層時尚在線時裝、一般零售負(fù)一層今日街市超市、快餐店、個人用品店首層時尚精品名牌專賣店、珠寶、鐘表、眼鏡

16、、化妝品二層淑女風(fēng)情女士系列產(chǎn)品三層紳士風(fēng)彩男士系列產(chǎn)品四層康體世界婦兒床上用品、文化體育用品、布藝、電器五層美食廣場風(fēng)味特色美食六層名牌特賣場家居裝飾品、燈飾、家私七層童樂園游戲機室、兒童天地八層酒樓高檔酒樓、特色美食九層閑情逸致健身室、美容院、品茶閣、球藝室中旅商業(yè)城負(fù)一層的百佳超市，是北京路商圈內(nèi)，步行街之外經(jīng)營得最成功、人氣最旺的，但百佳外的商場經(jīng)營極差21北京路商業(yè)物業(yè)分析中旅商業(yè)城地段：中山五路負(fù)二層時尚在線時SWOT分析及項目定位SWOT分析及項目定位SWOT分析根據(jù)以上的市場分析，結(jié)合項目本身的實際情況，對項目的優(yōu)劣勢以及市場機會和威脅進行總結(jié)，以期找到本項目的核心開發(fā)經(jīng)營策略

17、，作為項目定位的指導(dǎo)。23SWOT分析根據(jù)以上的市場分析，結(jié)合項目本身的實際情況，對項SWOT分析SWOT分析北京路缺乏開敞、休閑空間與北京路步行街近在咫尺，能夠共享人流北京路人滿為患，端頭溢出需求較強傳統(tǒng)中軸線改造，社會關(guān)注度極大住宅投資風(fēng)險加大，投資者注意力開始關(guān)注商業(yè)物業(yè)地處地鐵中心站，人流巨大地面交通便利地面有較大的綠化休閑廣場，購物環(huán)境較好層高足夠，能夠營造較好商業(yè)氛圍機會優(yōu)勢地下物業(yè)，與傳統(tǒng)消費習(xí)慣不符地面標(biāo)識性不強地下層數(shù)過多，較難組織人流項目所處不是地鐵人流的必經(jīng)之路劣勢項目附近商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較大，競爭激烈，且經(jīng)營成功較少原有商業(yè)中心區(qū)對消費人群有較大的吸聚作用大型商業(yè)物業(yè)招商

18、、經(jīng)營難度大周邊區(qū)域、同類地下商業(yè)物業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重地下物業(yè)大多經(jīng)營不善，對投資者信心有一定的負(fù)面影響威脅24SWOT分析SWOT分析北京路缺乏開敞、休閑空間地處地鐵中心SWOT分析發(fā)揮優(yōu)勢充分利用地鐵優(yōu)勢進行宣傳推廣利用負(fù)一層層高制造特色騎樓和開敞空間規(guī)避劣勢以獨特的風(fēng)格和經(jīng)營特色主動吸引消費者加強地面標(biāo)識，強化地下與地上空間的配合利用機會充分配合及利用傳統(tǒng)中軸線改造減弱威脅以租賃為主，強化經(jīng)營25SWOT分析發(fā)揮優(yōu)勢25核心策略承擔(dān)延續(xù)及提升北京路商圈的內(nèi)涵及外延的責(zé)任，并從中獲得巨大商機。如何延續(xù)和提升？體現(xiàn)城市記憶擴充空間經(jīng)營內(nèi)涵26核心策略承擔(dān)延續(xù)及提升北京路商圈的內(nèi)涵及外延的責(zé)任，并從

19、中獲核心策略 體現(xiàn)城市記憶舊廣州的文明就是傳統(tǒng)的商業(yè)文明，將傳統(tǒng)的商業(yè)文明氣氛與現(xiàn)代商業(yè)文明在本項目中有機體現(xiàn)，使消費者在購物的同時領(lǐng)略到廣州傳統(tǒng)的精髓。27核心策略 體現(xiàn)城市記憶舊廣州的文明就是傳統(tǒng)的商業(yè)文明，核心策略 體現(xiàn)城市記憶傳統(tǒng)的城市中軸線是舊廣州的命脈，是廣州傳統(tǒng)的集中體現(xiàn)。由于本項目的存在，可使北京路商業(yè)街與傳統(tǒng)中軸線連接起來 使商業(yè)與文化聯(lián)系起來，使現(xiàn)代與傳統(tǒng)聯(lián)系起來。VS28核心策略 體現(xiàn)城市記憶傳統(tǒng)的城市中軸線是舊廣州的命脈，核心策略 擴充空間北京路步行街屬線性空間，極度缺乏開敞的休閑空間，購物者和游客處于較為緊張的空間內(nèi)。中央公園作為北京路北端頭的一部分，可以發(fā)揮很好的補

20、充作用。本項目應(yīng)充分利用、配合這一開敞端頭的作用，主動吸引消費者。北京路日均人流30萬人29核心策略 擴充空間北京路步行街屬線性空間，極度缺乏開敞核心策略 經(jīng)營內(nèi)涵延續(xù)和提煉北京路較受歡迎的業(yè)種和業(yè)態(tài)精心、合理進行業(yè)態(tài)組合，規(guī)避樓層過多的劣勢。誠信經(jīng)營，對經(jīng)營者始終保持高度關(guān)注。30核心策略 經(jīng)營內(nèi)涵延續(xù)和提煉北京路較受歡迎的業(yè)種和業(yè)態(tài)目標(biāo)消費者通勤人流。本地人居多，他們有著最高的地鐵使用率，通過地鐵上下班，通過地鐵到達(dá)每一個她們喜歡去的場所。購物的“趕集人”。對于他們自己的興趣和嗜好，他們會對號入座，如果他們自認(rèn)為是“潮”人，那么，哪里“潮”，他們就去哪里。旅游人士。北京路的人流，有大量來自

21、外地旅游人士。旅游人士的目的是去值得觀光的地方、有廣州特色的地方、購物的地方。本項目如何吸引上述客流？31目標(biāo)消費者通勤人流。本地人居多，他們有著最高的地鐵使用率，通應(yīng)該解決的三個問題特色。同樣的東西，為什么消費者要來這里購買而不去別的地方購買？除了買到想買的東西，消費者還得到了什么收獲？代表性。為什么到廣州來，這里是其中一個值得一去的地方？可持續(xù)經(jīng)營。盈利是我們最終的目的，業(yè)態(tài)與賦租能力是必不可少的考慮。32應(yīng)該解決的三個問題特色。同樣的東西，為什么消費者要來這里購買廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司一站公元前的廣州記憶 一站后現(xiàn)代的潮流文化 公元前潮流營因此，我們這樣開始廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問

22、有限公司一站公元前的廣州記憶 經(jīng)營業(yè)態(tài)組合零售（服裝、飾品、電子、化妝品、工藝品、超市、連鎖店等）餐飲（主題餐廳、連鎖餐廳、中西快餐、咖啡連鎖店、酒吧、飲品店等）主題娛樂旅游觀光（地域文化、風(fēng)情等）休閑運動（電玩等）34經(jīng)營業(yè)態(tài)組合零售（服裝、飾品、電子、化妝品、工藝品、超市、連廣州都市消費樂園 購物旅游、休閑娛樂新地標(biāo) 匯集時尚潮流，約會休閑勝地體驗廣州風(fēng)情，融入廣州生活定 位35廣州都市消費樂園 購物旅游、休閑娛樂新地標(biāo) 定 位35B1構(gòu)建方式“騎樓記憶” 潮流勝地充分利用罕有的6.5米層高優(yōu)勢，將老廣州傳統(tǒng)騎樓風(fēng)格建筑按比例縮小，在該層重新布建，以“北京巷”、“文德巷”、“中山五街”、“

23、中山六街”等原老城區(qū)街道方位及規(guī)模等比例規(guī)劃板塊，并按傳統(tǒng)及歷史記錄，將廣州的老字號如“李占記”、“致美齋”、“艷芳照相館”、“陳李濟”等老招牌在騎樓上復(fù)原。并將過去的街道小景如郵筒、電車網(wǎng)、喇叭等設(shè)施復(fù)原，將該層營造成只有舊照片中才能看到的真實老廣州風(fēng)貌。 36B1構(gòu)建方式“騎樓記憶” 潮流勝地充分利用罕有的6. 6.5米層高的優(yōu)勢，可以將超現(xiàn)代的建筑構(gòu)成布建，將藝術(shù)工坊、香港創(chuàng)意工業(yè)產(chǎn)品區(qū)等引入。 本層為客流必經(jīng)之處，應(yīng)多設(shè)開闊共享空間，不定期舉行展示、商家與消費者互動等活動，吸引消費者的同時為商家?guī)砀蟮睦妗1構(gòu)建方式“騎樓記憶” 潮流勝地37 6.5米層高的優(yōu)勢，可以將超現(xiàn)代的建

24、筑構(gòu)成布建，將藝術(shù)工坊該層應(yīng)定位為購物及休閑觀賞層，騎樓（可選擇單層或間隔兩層使用，根據(jù)用途靈活設(shè)計）內(nèi)里為特色潮流商鋪（潮流服飾、時尚用品）、藝術(shù)工作坊、休閑餐飲等兼顧潮流與廣州傳統(tǒng)的商鋪組合，應(yīng)為租金收入回報重點層或部分銷售。為使消費者充分體驗步行街的購物樂趣，各業(yè)種之間不需嚴(yán)格分區(qū)。B1 業(yè)態(tài)組合38該層應(yīng)定位為購物及休閑觀賞層，騎樓（可選擇單層或間隔兩層使用B2 構(gòu)建方式“西關(guān)往事”休閑空間 部分面積將老廣州西關(guān)風(fēng)情按比例縮小，在該層重新布建，其中商鋪使用如花窗、趟隴門等裝飾，街道為青石地板路。將東西區(qū)連接約9米寬的長廊設(shè)置為該層觀景長廊，設(shè)置傳統(tǒng)廣州泥塑、雕刻工藝（如懷舊風(fēng)俗雕刻群）

25、景觀，供游人拍照留念。東西兩側(cè)通風(fēng)口及光井位置應(yīng)設(shè)置為整層的共享區(qū)間，應(yīng)設(shè)置如咖啡店、風(fēng)情酒吧等休閑小站，供游人小休憩及約會等候。部分由商戶自行設(shè)計門面及通道公共部分的潮流小店。 39B2 構(gòu)建方式“西關(guān)往事”休閑空間 部分面積將老廣州西該層應(yīng)為休閑觀賞及購物層，特色潮流商鋪（潮流服飾、時尚用品）、潮流小商品、休閑娛樂、主題餐飲相組合，其中休閑餐飲比例應(yīng)相對上層加大，并應(yīng)有共享空間作觀賞、休息之用。（參照體：上海新天地、朗豪坊） B2 業(yè)態(tài)組合40該層應(yīng)為休閑觀賞及購物層，特色潮流商鋪（潮流服飾、時尚用品）B3 構(gòu)建方式“大碼站”與“小碼站”潮流站點 大碼站：將“名人蠟像館”或“佛山陶瓷工坊”

26、等結(jié)合了現(xiàn)代潮流且具有嶺南文化特色的店放置于此，游人可以與其合影、親自體驗制作過程并購買相應(yīng)紀(jì)念品。因位置獨立、面積較大，可考慮超市等連鎖業(yè)態(tài)。（參照體：家樂福、CITY SUPER） 41B3 構(gòu)建方式“大碼站”與“小碼站”潮流站點 大碼站：將小碼站：將部分延續(xù)舊有“大馬站”小吃街的功能，引入具有多國風(fēng)情的標(biāo)榜最新、另類個性潮流服飾及用品。（參照體：LCX、APM） B3 構(gòu)建方式42小碼站：將部分延續(xù)舊有“大馬站”小吃街的功能，引入具有多國風(fēng)考慮該層不連通的結(jié)構(gòu)，在整體租金保障的基礎(chǔ)上上做出一定調(diào)整，設(shè)置一些必須是消費者主動去尋找的功能組合，例如餐飲、超市、主題時尚零售店等，以解決該層商場

27、客流動向及整體經(jīng)營協(xié)調(diào)等問題。 B3 業(yè)態(tài)組合43考慮該層不連通的結(jié)構(gòu)，在整體租金保障的基礎(chǔ)上上做出一定調(diào)整，租售策略分析售利：快速回籠資金規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險和市場風(fēng)險弊：商場經(jīng)營尚無起色，不能實現(xiàn)價值的最大化未售部分的經(jīng)營面臨極大難度難以形成統(tǒng)一的對外整體形象各業(yè)種、業(yè)態(tài)之間難以匹配和協(xié)調(diào)44租售策略分析售44租售策略分析租利能獲得較好的長期經(jīng)濟效益可以通過整體包裝形成統(tǒng)一的對外形象，增強項目吸引力合理安排業(yè)種、業(yè)態(tài)搭配方便管理弊資金回收時間較長面對較大的市場風(fēng)險45租售策略分析租45租售策略建議在整體開業(yè)并進入良性經(jīng)營的情況下考慮出售（一般為35年），一方面可使商場獲得良好的口碑和信譽從而得到更

28、高的售價；另一方面也可以使未售出部分保持良好的經(jīng)營狀態(tài)和租金回報，最大程度地保障發(fā)展商的收益。選擇不影響商場整體運作和經(jīng)營的部位出售，將風(fēng)險有效隔離，將項目的經(jīng)營風(fēng)險減到最低。租者有其鋪，一方面鼓勵經(jīng)營者長線經(jīng)營，另一方面也可在物業(yè)售出后保證經(jīng)營業(yè)種業(yè)態(tài)的延續(xù)性。46租售策略建議在整體開業(yè)并進入良性經(jīng)營的情況下考慮出售（一般為價格策略及建議以低于周邊的價格入市，吸引更多的經(jīng)營者，待商場人氣提高、空置率下降后再提升租金。初期租金水平不宜作太大調(diào)整，建議頭三年租金不變，給經(jīng)營者充足信心，進行長線經(jīng)營。售價根據(jù)當(dāng)時的租金水平，按1520的內(nèi)部收益率(IRR)反算。47價格策略及建議以低于周邊的價格入

29、市，吸引更多的經(jīng)營者，待商場形象定位及推廣策略形象定位及推廣策略“公元前潮流營”整體形象定位形象定位：廣州都市消費中心購物旅游、休閑娛樂新地標(biāo)文化定位：舊廣州風(fēng)情的真實演繹，可以體驗的歷史，可以參與的文化。個性定位：隱約可見的歷史與現(xiàn)代的都市情調(diào)永遠(yuǎn)都是生活的調(diào)味品，在“潮流營”的每一個角落盡情演繹著廣州商圈獨特之處潮流、時尚、休閑、活力、動感，給消費者一個展顯個性、體現(xiàn)自我的購物及體驗空間。49“公元前潮流營”整體形象定位形象定位：廣州都市消費中心文化與歷史的演繹利用舊廣州的生活元素在人民生活的深層低蘊，結(jié)合北京路商圈的商業(yè)形態(tài)，充分體顯“潮流營”的廣州復(fù)古風(fēng)情的潮流商業(yè)形態(tài)，打造知識、文化

30、、歷史、經(jīng)濟時代商賈之地。起義路將是傳統(tǒng)中軸線的又一明珠即將建成“歷史文化休閑區(qū)”，“潮流營”正位于起義路端頭，恰逢“北京路商圈”與“歷史文化休閑區(qū)”的融會之處。與一般意義上的歷史文化觀光不同，“潮流營”注重更多的是體驗和參與性，并以此為契機實現(xiàn)消費者與商家的互動。50文化與歷史的演繹利用舊廣州的生活元素在人民生活的深層低蘊，結(jié)推廣策略抓緊機遇建立形象善用外力策略要點51推廣策略策略要點51推廣策略抓緊機遇充分結(jié)合中軸線改造。本項目應(yīng)作為中軸線的一部分參與舊中軸線的改造，充分凸顯本項目的作用和優(yōu)勢。充分利用地鐵的優(yōu)勢。利用車廂廣告、路牌指引、乘車優(yōu)惠等吸引目標(biāo)消費者。充分利用住宅禁商。住宅禁止

31、商用的實施將會使大批經(jīng)營者重新尋找經(jīng)營地點。52推廣策略抓緊機遇充分結(jié)合中軸線改造。本項目應(yīng)作為中軸線的推廣策略建立形象增強地面標(biāo)識。針對地下商業(yè)地上標(biāo)識性差的弱點，結(jié)合中央公園設(shè)置水景廣場等，同時美化地鐵出入口設(shè)計。53推廣策略建立形象增強地面標(biāo)識。針對地下商業(yè)地上標(biāo)識性差的推廣策略建立形象內(nèi)部建筑細(xì)節(jié)。在上文所提的B1“騎樓記憶”、B2“西關(guān)風(fēng)情”里，除了在大建筑方面體現(xiàn)出廣州舊風(fēng)情外，在公共地方的細(xì)節(jié)通過舊廣州的事物如郵筒、人力車等增強“舊廣州”的效果。營造體驗參與。廣州很多傳統(tǒng)的物品和食品現(xiàn)在已經(jīng)難以看到吃到，通過這些舊事物的現(xiàn)場制造、售賣使顧客的參與感更強，令“廣州風(fēng)情體驗”更名副其

32、實。例如香云紗、龍須糖、菠蘿雞等的現(xiàn)場制作和售賣。利用事件營銷。不定期舉辦一些體驗式活動如廣州舊貌照片展、廣州現(xiàn)存遺址推介展、我的廣州情征文展等活動。54推廣策略建立形象內(nèi)部建筑細(xì)節(jié)。在上文所提的B1“騎樓記憶推廣策略善用外力政府力量。本項目的形象定位配合政府的改造工程，可利用政府對于其改造工程的宣傳加強本項目的宣傳。同時事件營銷中的各類活動可與政府相關(guān)職能部門一起合作，更收宣傳效果。媒體力量?！俺薄钡谋憩F(xiàn)之一為廣為群眾知曉并傳播，在開業(yè)和各種事件營銷的時候需利用媒體的力量多加宣傳，有認(rèn)識才有到達(dá)，有到達(dá)才有參與，有參與才有認(rèn)同。55推廣策略善用外力政府力量。本項目的形象定位配合政府的改造公司

33、簡介及案例介紹公司簡介及案例介紹珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司簡介：信譽為重，品質(zhì)為先，誠信專注 持續(xù)發(fā)展 珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司簡介：信譽為重，品質(zhì)為先，誠信珠江恒昌1993年在廣州成立，中港地產(chǎn)精英攜手開拓，專注房地產(chǎn)策劃、代理和顧問業(yè)務(wù)，經(jīng)過十?dāng)?shù)年發(fā)展，已積累豐富市場經(jīng)驗和成熟運作模式，高端客戶和國際伙伴眾多，專業(yè)形象鮮明，為廣州乃至全國極具規(guī)模和實力的地產(chǎn)顧問企業(yè)，服務(wù)范圍包含房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營各個重要環(huán)節(jié)，已進行數(shù)百個跨地域各類型項目的策劃和代理，參與項目的占地面積達(dá)1.9億平方米，業(yè)務(wù)地域亦以廣州為基地，拓展至全國各地， 58珠江恒昌1993年在廣州成立，中港地產(chǎn)精英攜手開拓，專注房地

34、商業(yè)地產(chǎn)顧問做什么？商業(yè)地產(chǎn)顧問解決什么實際問題？全程策劃分析和預(yù)測目標(biāo)市場的供應(yīng)和需求狀況，并為商業(yè)物業(yè)擬定符合其發(fā)展的戰(zhàn)略方向協(xié)助客戶解決企業(yè)營運或項目營運的過程管理問題，協(xié)助客戶制定或明晰企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為客戶提供完備的市場基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，以增加項目定位的準(zhǔn)確性理順、明晰項目的租售目標(biāo)和策略，招募合適的商戶，并提供方案及意見合理把握銷售、招商節(jié)奏，確定合理的資金的回籠周期,協(xié)助客戶組建招商隊伍組織外出考察,提供相應(yīng)的培訓(xùn)服務(wù),幫助客戶拓寬商業(yè)視野市場研究發(fā)展策劃財務(wù)投資分析營銷與招商策劃招商代理商業(yè)空間設(shè)計商用物業(yè)經(jīng)營診斷泛商業(yè)（零售、飲食、休閑、康體、文化等行業(yè)）基礎(chǔ)研究商業(yè)數(shù)據(jù)服務(wù)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃

35、顧問商業(yè)項目考察及人員培訓(xùn)全程策劃59商業(yè)地產(chǎn)顧問做什么？商業(yè)地產(chǎn)顧問解決什么實際問題？全程策劃分委 托 方：深圳招商地產(chǎn)工作內(nèi)容：市場研究與發(fā)展策劃規(guī) 模：占地3100畝工作期限：6個月特 點：集購物、休閑、娛樂、飲食、酒店、文化、體育、商務(wù)辦公、展覽、住宅等功能于一體；深圳招商地產(chǎn)進軍廣州的首個大型綜合開發(fā)項目，也是全國最大型綜合商業(yè)中心之一，開創(chuàng)國內(nèi)城郊超級MALL全新開發(fā)模式，全面提升廣州華南板塊新城市功能。深圳招商地產(chǎn)廣州番禺項目市場研究與發(fā)展策劃香江野生動物園長隆夜間動物園漢溪項目金山項目錦繡香江南國奧園地鐵站大學(xué)城8km佛山30km綠化保護帶綠化保護帶主題商業(yè)園區(qū)大型居住社區(qū)南沙

36、開發(fā)區(qū)50km廣州CBD20km60委 托 方：深圳招商地產(chǎn)廣州番禺項目香江野生動物園長隆夜間動云南麗江古城世界遺產(chǎn)論壇商旅中心委 托 方：麗江玉龍旅游股份有限公司工作內(nèi)容：發(fā)展策劃、營銷策劃、中外招商代理規(guī) 模：占地面積12萬m2工作期限：研究策劃5個月規(guī)劃設(shè)計跟進、招商一年特 點： 品牌聯(lián)手，引進海南航空旅游度假地產(chǎn)模式，引薦瑞士知名度假酒店；超夢想國度，包括世界文化遺產(chǎn)論壇中心、風(fēng)情商業(yè)街、度假酒店、休閑商務(wù)公寓等。61云南麗江古城世界遺產(chǎn)論壇商旅中心委 托 方：61廣州太古匯廣場（原廣州報業(yè)文化廣場）委 托 方：香港太古集團工作內(nèi)容：投資引薦（引入太古）、合作談判、可行性研究、市場顧問

37、規(guī) 模：建筑面積47萬m2工作期限：可行性研究3個月特 點：太古集團在國內(nèi)投資最大的項目，投資總額超過40億元；集商業(yè)、寫字樓、酒店、文化廣場于一體的超大型綜合物業(yè)；揉合香港太古廣場、又一城檔次及模式，與廣州日報社聯(lián)手發(fā)展廣州CBD區(qū)最高檔大型綜合購物中心。62廣州太古匯廣場（原廣州報業(yè)文化廣場）委 托 方：62廣州時代廣場委 托 方：廣東省經(jīng)協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)公司工作內(nèi)容：可行性研究、營銷策劃、招商顧問規(guī) 模: 總建9萬m2工作期限：可行性研究2個月特 點：廣州商務(wù)中心區(qū)首席休閑時尚廣場，集商業(yè)零售、寫字樓于一體，我司為其成功引入“廣州友誼商店”、“聯(lián)邦家居廣場”、“B&O”等主力店及世界知名品牌。63廣州時代廣場委 托 方：63廣州新一城數(shù)碼生活廣場委 托 方：廣州市凱興房地產(chǎn)有限公司工作內(nèi)容: 發(fā)展策劃、營銷策劃