桂林臨桂房地產(chǎn)分析課件

1、桂林臨桂本報告嚴保密 市場調(diào)研報告桂林臨桂本報告嚴保密 市場調(diào)研報報告思路圖第一部分 桂林市房地產(chǎn)發(fā)展第二部分 臨桂縣房地產(chǎn)發(fā)展報告思路圖第一部分第二部分 城市背景第一部分 桂林市房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟因素房地產(chǎn)市場城市背景第一部分 桂林市房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟因素房地產(chǎn)市場世界著名旅游城市、文化歷史名城、廣西東北部重要城市 世界著名旅游城市; 擁有兩千多年歷史，國家首批通過歷史文化名城； 廣西東北部政治、經(jīng)濟、文化、科技中心； 桂林山水甲天下；資料來源：政府信息網(wǎng)城市背景 桂林市位于中國的南部，是廣西的東北部； 桂林市全市總面積2.78萬平方公里，市區(qū)面積565平方公里； 桂林市轄秀峰、疊彩、高新（七星）、

2、象山、雁山5個城區(qū)，臨桂、靈川、興安、全州、灌陽、資源、永福、陽朔、荔浦、平樂和龍勝各族自治縣、恭城瑤族自治縣12個縣世界著名旅游城市、文化歷史名城、廣西東北部重要城市 世界著名桂林主城區(qū)按照“多中心、分散組團式”進行布局，城市建設(shè)主要向西發(fā)展，適度發(fā)展東部組團，控制向北擴大；到2010年，主城區(qū)實際居住人口控制在70萬人以內(nèi)資料來源：政府信息網(wǎng)城市背景商貿(mào)物流高新產(chǎn)業(yè)、文化教育工業(yè)行政文化教育、工業(yè)商貿(mào)桂林主城區(qū)按照“多中心、分散組團式”進行布局，城市建設(shè)主要向 桂林市臨桂縣臨桂鎮(zhèn)總體規(guī)劃：臨桂新區(qū)作為集行政、商業(yè)商貿(mào)和文化生活為一體的新城區(qū)； 臨桂新區(qū)規(guī)劃總面積為176.81平方公里，臨桂

3、縣城總規(guī)劃用地47.63平方公里，到 2025年臨桂新區(qū)遠期人口規(guī)模將達到40萬； 本項目處于新區(qū)集中建設(shè)區(qū)；屬于未成熟的商業(yè)生地。 城市背景 桂林市臨桂縣臨桂鎮(zhèn)總體規(guī)劃：臨桂新區(qū)作為集行政、商業(yè)城市建設(shè)如火如荼，城市路網(wǎng)日漸通達，城市框架逐漸擴大 桂林近年城市建設(shè)投入加大，速度加快；09年第一季度，桂林城市基礎(chǔ)建設(shè)投資完成20.5億元； 城市中心廣場、漓江南洲大橋、繞城高速等建設(shè)項目已建成投入使用； 國家在臨桂斥資100億元，打造空港、路網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施，現(xiàn)有湘桂鐵路桂海高速公路、機場路、萬福路、321國道在臨桂交匯； 機場路動工標段工程量已完成70%，臨桂創(chuàng)業(yè)大廈、桂林大劇院等項目已動工； 城

4、市背景城市中心廣場機場路漓江南洲大橋臨桂創(chuàng)業(yè)大廈城市建設(shè)如火如荼，城市路網(wǎng)日漸通達，城市框架逐漸擴大 桂林近 桂林市近年GDP保持平穩(wěn)快速增長，年均增長率逾13%； 2008年，受到經(jīng)濟危機影響，桂林市旅游業(yè)不景氣，導(dǎo)致桂林GDP增長率下滑； 廣西六大熱點城市之中，桂林與廣西傳統(tǒng)工業(yè)城市柳州整體經(jīng)濟實力處于第二梯隊，但是增長速度卻小幅落后于其他熱點城市。桂林經(jīng)濟發(fā)展處于廣西第二梯隊，但是增長速度相比其他城市較緩資料來源：政府信息網(wǎng)經(jīng)濟因素 桂林市近年GDP保持平穩(wěn)快速增長，年均增長率逾13%；桂林桂林市近年人口小幅增長，增長率在1%左右；人均GDP增長率保持在 10以上 桂林市近年人口小幅增長

5、，預(yù)計到2009年末，總?cè)丝谶_到510萬人，市區(qū)人口將接近72萬人。資料來源：政府信息網(wǎng) 桂林市人均GDP在 2008年突破15000元，但受到全球經(jīng)濟危機影響增幅減小經(jīng)濟因素桂林市近年人口小幅增長，增長率在1%左右；人均GDP增長率可支配收入保持穩(wěn)定增長，消費能力增強 桂林整體經(jīng)濟的穩(wěn)步高速增長，使桂林人民的可支配收入在06年突破萬元大關(guān)，增長速度正在不斷加快，2010年將突破15000元。 經(jīng)濟的快速發(fā)展，使桂林人民的購買力穩(wěn)步提升，社會消費品零售總額也不斷攀升。經(jīng)濟的快速增長，使桂林市民的消費力大大增加，加之經(jīng)濟外部環(huán)境好轉(zhuǎn)，桂林整體的消費力將逐步加強。資料來源：政府信息網(wǎng)經(jīng)濟因素可支配

6、收入保持穩(wěn)定增長，消費能力增強經(jīng)濟的快速增長，使桂林市 2008年，桂林人均GDP超過1700美元，房地產(chǎn)市場處在快速發(fā)展階段； 近年來，桂林市GDP，增速達到13%左右，房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段； 根據(jù)相關(guān)理論和國際通用衡量標準判斷，桂林房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展階段的中期。人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型 小于4%4-5%5-8% 大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展宏觀經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系國際通用衡量標準表明，宏觀經(jīng)濟增長和人均GDP水平?jīng)Q定了

7、一個地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元啟動期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期 減緩發(fā)展期桂林房地產(chǎn)市場發(fā)展正處于快速發(fā)展階段中期資料來源：尊晟模型房地產(chǎn)市場 2008年，桂林人均GDP超過1700美元，房地產(chǎn)市場處在異?；菊Ｕ＿\行基本正常異常桂林2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅25%5.3%適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)投資/GDP20%9.43%反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標，較合理指標為10-15%房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資37%17.1%反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標

8、，發(fā)達國家的比例為20%-25%房地產(chǎn)市場指標體系桂林市房地產(chǎn)市場運行基本正常 2008年，桂林房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長5.3，正常運行；在經(jīng)歷了 2007年54.8的異常增長后，回歸正常運行的趨勢； 桂林房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率明顯低于固定資產(chǎn)投資增長率，表明房地產(chǎn)對經(jīng)濟建設(shè)的拉動作用較小； 近年，桂林房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比例在5-10之間，房地產(chǎn)市場處于基本正常階段； 近年，桂林房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例在17-20之間，運行基本正常。資料來源：政府信息網(wǎng) 尊晟模型房地產(chǎn)市場異?；菊Ｕ＿\行基本正常異常桂林2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資桂林房地產(chǎn)市場供給面逐年小幅遞增08年桂林商品房銷售總額

9、與銷售面積雙雙下降資料來源：尊晟數(shù)據(jù)庫 桂林房地產(chǎn)市場施工面積逐年遞增，近3年的施工竣工比保持在4.0左右，處于正常區(qū)間； 桂林房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了08年下半年的低迷之后，09年有所回升，施工面積加大，短期內(nèi)存在供應(yīng)量放大可能; 銷售方面，在經(jīng)歷了07年的大幅上漲之后。08年有所下滑，但是降幅不大。房地產(chǎn)市場桂林房地產(chǎn)市場供給面逐年小幅遞增08年桂林商品房銷售總額與 桂林房價從07年突破3000元/，09年上半年達到3680元/；桂林房價的增長比較平穩(wěn)； 現(xiàn)階段，桂林房價收入比為6.99，按照國際房價理論考量，桂林樓市存在泡沫，桂林房價相對偏高。近年桂林房價增長平穩(wěn)，但與居民可支配收入相比房價略

10、高資料來源：尊晟數(shù)據(jù)庫房價評估體系房價過低適當房價過高商品房總價/家庭可支配收入6桂林情況6.99 注：桂林城鎮(zhèn)居民08年人均可支配收入為14636元，按一個家庭3口人，人均居住面積為27.8，商品房均價為3680元/計算，桂林的房價收入比為6.99。房地產(chǎn)市場 桂林房價從07年突破3000元/，09年上半年達到368秀峰區(qū)西城區(qū)象山區(qū)疊彩區(qū)七星區(qū)八里街桂林房地產(chǎn)板塊秀峰區(qū)西城區(qū)象山區(qū)疊彩區(qū)七星區(qū)八里街桂林房地產(chǎn)板塊秀峰商業(yè)配套、生活配套完善，未來房地產(chǎn)供應(yīng)集中在南部房地產(chǎn)市場兩江四湖景區(qū)中心廣場十字街桂林正陽步行街 秀峰印象城市化程度高，高樓密布、商業(yè)氛圍濃厚，配套齊全，區(qū)域景觀好；房地產(chǎn)發(fā)

11、展城市中心區(qū)，資源集成；在售房源少，價格較高。秀峰商業(yè)配套、生活配套完善，未來房地產(chǎn)供應(yīng)集中在南部房地秀峰區(qū)代表樓盤房地產(chǎn)市場典型樓盤耀和榮裕半山閱江臺社區(qū)形象規(guī)模占地面積：146667平米；建筑面積：26萬平米；容積率：1.78； 戶數(shù)：2000；占地面積：22000平米；建筑面積：4.1萬平米；容積率：1.8； 戶數(shù)：215；產(chǎn)品形式多層、小高層、高層多層9棟，小高層15棟，高層7棟低層、小高層均價3500元/5000元/戶型配比40-60公寓：5%80-85兩房：30%90-130三房：55%130以上：10%2棟獨棟別墅20棟聯(lián)排別墅5棟公寓樓客戶特征桂林市內(nèi)客戶：60%；臨桂及桂林周

12、邊縣份客戶：30%市外客戶：10%桂林市內(nèi)客戶：50%；桂林周邊縣份客戶：30%市外客戶：20%樓盤特色地處琴潭新區(qū)，東盟博覽會招商引資項目；濕地公園、千畝荷塘外部景觀依托桃花江資源，規(guī)劃別墅、公寓樓秀峰區(qū)代表樓盤房地產(chǎn)市場典型樓盤耀和榮裕半山閱江臺社區(qū)形象規(guī)象山商業(yè)配套、生活配套完善，未來房地產(chǎn)供應(yīng)集中在南部房地產(chǎn)市場旅游批發(fā)市場 象山印象中北部配套完善，商業(yè)氛圍較濃厚；南部為城郊結(jié)合部，路網(wǎng)發(fā)達，生活配套、氛圍尚可；房地產(chǎn)發(fā)展房地產(chǎn)起步多年，現(xiàn)階段南部瓦窯片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)較為火熱。桂林火車南站象鼻山雙塔象山商業(yè)配套、生活配套完善，未來房地產(chǎn)供應(yīng)集中在南部房地典型樓盤彰泰城福泰御林灣潤鴻水尚社

13、區(qū)形象規(guī)模占地面積：100000平米；建筑面積：19萬平米；容積率：1.9； 戶數(shù)：2000；占地面積：66666平米 ；建筑面積：15萬平米 ；容積率：2.25； 戶數(shù)：1200；占地面積：200000平米；建筑面積：400000萬平米；容積率：2.0； 戶數(shù)：3000；產(chǎn)品形式多層,小高層, 混合結(jié)構(gòu)多層33棟，小高層8棟12棟11+1層小高層住宅多層、小高層、疊加別墅 均價3300元/3700元/（含裝修）2800元/戶型配比60-75一房：11.5%80-90兩房：33%100-130三房：48%130以上：7.5%80-90兩房：30%100-130三房：50%130以上：20%60

14、-75一房：18%80-90兩房：25%90-140三房：45%140以上：12%客戶特征桂林市內(nèi)客戶：70%；桂林周邊縣份客戶：25%市外客戶：5%桂林市內(nèi)客戶：60%；桂林周邊縣份客戶：20%市外客戶（湖南客戶居多）：20%桂林市內(nèi)客戶：70%；桂林周邊縣份客戶：20%市外客戶：10%樓盤特色規(guī)劃上采用半圍合院落空間設(shè)計，建筑風貌上采用現(xiàn)代蒙特里安風格，現(xiàn)代歐陸藝術(shù)風格園林;彰泰品牌聯(lián)動 精裝修房；社區(qū)巴士加公交車線路規(guī)避區(qū)位影響；社區(qū)園林以原生態(tài)林木為主；建筑風格采用現(xiàn)代簡約風格 純水岸風尚住宅，湖景布局；坡屋頂象山區(qū)代表樓盤房地產(chǎn)市場典型樓盤彰泰城福泰御林灣潤鴻水尚社區(qū)形象規(guī)模占地面積

15、：1七星規(guī)劃起點高，有產(chǎn)業(yè)支撐，居住人口素質(zhì)高，未來房地產(chǎn)供應(yīng)集中在東南部房地產(chǎn)市場七星印象高等學(xué)府林立，高新科技區(qū)；規(guī)劃起點高，發(fā)展?jié)摿Υ螅鞘?、商業(yè)副中心；房地產(chǎn)發(fā)展生活配套、商業(yè)配套齊全，桂林人理想居住地；區(qū)域項目品質(zhì)高。廣西師范大學(xué)科技園區(qū)桂林三金集團穿山公園南城百貨七星規(guī)劃起點高，有產(chǎn)業(yè)支撐，居住人口素質(zhì)高，未來房地產(chǎn)供七星區(qū)代表樓盤房地產(chǎn)市場典型樓盤冠泰水晶酈城合通巴比倫漓江奧林苑社區(qū)形象規(guī)模占地面積：63600平米 ；建筑面積：19.8萬平米 ；容積率：3.1；戶數(shù)：1439；占地面積：30000平米 ；建筑面積：5.2萬平米 ；容積率：1.8； 戶數(shù)：450；占地面積：4044

16、00平米 ；建筑面積：40萬平米 ；容積率：0.46； 戶數(shù)：426；產(chǎn)品形式17棟14層小高層多層、小高層別墅均價3600元/3300元/5200元/戶型配比80-95兩房：30%105-130三房：60%130以上：10%80-90兩房：25%110-130三房：60%130以上：15%獨棟別墅為主，少量雙拼、疊拼和聯(lián)排客戶特征桂林市內(nèi)客戶：75%；桂林周邊縣份客戶：20%市外客戶：5%桂林市內(nèi)客戶：65%；桂林周邊縣份客戶：30%市外客戶：5%桂林市區(qū)客戶：40%；市外區(qū)內(nèi)客戶：30%區(qū)外客戶：30%樓盤特色以泰式皇家園林為園林設(shè)計風格，小區(qū)園林以中央水景作為主要景點 巴比倫“情景花園洋

17、房”建筑理念，規(guī)劃中引入水的理念北美建筑風格純別墅項目；4.5公里的循環(huán)水系，墅墅臨水 七星區(qū)代表樓盤房地產(chǎn)市場典型樓盤冠泰水晶酈城合通巴比倫漓疊彩、八里街區(qū)域形象老舊，中低端地產(chǎn)項目分布區(qū)域房地產(chǎn)市場疊彩山桂林火車北站八里街木龍湖疊彩印象形象老舊，生活配套、商業(yè)配套尚可；商貿(mào)物流發(fā)達；房地產(chǎn)發(fā)展主要由老舊廠區(qū)和原物流區(qū)進行的相關(guān)改造來完成。 八里街印象交通相對方便，區(qū)域規(guī)劃起點底，屬于靈川縣；很多物資批發(fā)市場；房地產(chǎn)發(fā)展02年起，房地產(chǎn)投資快速暴漲濟適用房集中區(qū)；價格較低，提升幅度不大。疊彩、八里街區(qū)域形象老舊，中低端地產(chǎn)項目分布區(qū)域房地產(chǎn)市疊彩區(qū)、八里街代表樓盤房地產(chǎn)市場典型樓盤陽光疊彩玉

18、柴博望園社區(qū)形象規(guī)模占地面積：86665平米；建筑面積：18萬平米；容積率：2.1； 戶數(shù)：1091；占地面積：90000平米；建筑面積：18萬平米；容積率：2； 戶數(shù)：1500；產(chǎn)品形式多層、小高層、高層多層、小高層、高層均價3400元/2900元/戶型配比50-60一房：5%70-85兩房：30%90-130三房：55%130以上：10%85-95兩房：25%100-120三房：25%120-144三房：35%144以上：15%客戶特征桂林市內(nèi)客戶：55%；桂林周邊縣份客戶（靈川居多）：40%市外客戶：5%桂林市內(nèi)客戶：65%；桂林周邊縣份客戶（靈川居多）：30%市外客戶：5%樓盤特色倡導(dǎo)

19、品質(zhì)、和諧、溫馨的陽光生活理念；1.5萬中庭水系園林景觀處于八里街，通過樓盤產(chǎn)品、營銷等提升形象；玉柴集團開發(fā)疊彩區(qū)、八里街代表樓盤房地產(chǎn)市場典型樓盤陽光疊彩玉柴博望園社房地產(chǎn)市場整體格局中部為中、高檔產(chǎn)品；產(chǎn)品定位基本以商住辦公的小戶型、酒店式公寓、商住樓、景觀豪宅為主 ；高端項目以多層產(chǎn)品為主北部主要走大眾路線，以經(jīng)濟適用房和中低端項目為主；走大眾路線東部以中檔精品為主流；在售項目以中小型項目（10萬平米以下）為主；有部分小高層產(chǎn)品南部主要為具有一定規(guī)模的項目建設(shè)，主要在臨靠中心區(qū)一帶；產(chǎn)品以多層、小高層為主西部大盤林立，以新區(qū)大盤為主；產(chǎn)品囊括多層、小高層、高層及別墅房地產(chǎn)市場整體格局中

20、部為中、高檔產(chǎn)品；產(chǎn)品定位基本以商住辦公熱銷戶型：中小戶型成交比例逐年上升，但大戶型產(chǎn)品依舊占據(jù)不少份額房地產(chǎn)市場從成交戶型面積比上看，120以下戶型成交面積比逐年上升，121以上戶型逐年下降，至08年，121以上戶型成交面積約占50。從成交戶型套數(shù)比上看，120以下戶型成交面積比逐年上升，121以上戶型逐年下降，但是比例呈緩慢變化。熱銷戶型：中小戶型成交比例逐年上升，但大戶型產(chǎn)品依舊占據(jù)不少桂林樓盤規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、主要配套情況房地產(chǎn)市場規(guī)劃設(shè)計多采用南北朝向行列式規(guī)劃布局，部分半圍合式規(guī)劃；多為一梯兩戶；道路系統(tǒng)多采用人車分流或半人車分流。建筑設(shè)計建筑形式以多層為主，部分小高層

21、，高層極少；建筑風格上多采用現(xiàn)代風格或歐式風格與當?shù)亟ㄖL格相結(jié)合的形式；外立面方面，視覺感覺極其乏味，沒有新意。景觀設(shè)計對項目綠化較為注重；多設(shè)有主題景觀和水景；建筑小品、雕塑、柱廊等元素應(yīng)用不多。配套多數(shù)項目自身規(guī)模受限，缺乏自身配套，主要依靠市政配套；少數(shù)中大型項目有自身的商業(yè)街、會所及教育配套。桂林樓盤規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、主要配套情況房地產(chǎn)市場生意人、泛公務(wù)員群體成為桂林房地產(chǎn)主要客群房地產(chǎn)市場客戶主要以市區(qū)內(nèi)客戶為主，下屬縣份客戶也占有少部分，市外客戶極少（則主要以湖南、東北、賀州客戶為主）； 客戶年齡段主要以31歲-40歲中青年客戶為主； 置業(yè)目的多為自住，也有小部分投資

22、客，投資客多來自市外； 從客戶職業(yè)上看，生意人及個體戶是主要客戶、泛公務(wù)員所占比例也不小。生意人、泛公務(wù)員群體成為桂林房地產(chǎn)主要客群房地產(chǎn)市場客戶主要桂林市區(qū)購房客群綜合需求描述房地產(chǎn)市場購房區(qū)域 第一選擇：象山區(qū)、七星區(qū)置業(yè) 第二選擇：秀峰區(qū)、疊彩區(qū) 第三選擇：臨桂、八里街建筑類型 第一選擇：多層 第二選擇：小高層 第三選擇：高層購買戶型 第一選擇戶型：三房兩廳 第二選擇戶型：四房兩廳、三房一廳 第三選擇戶型：兩房兩廳 第四選擇戶型：其他主要考慮因素 第一考慮：價格 第二考慮：交通 第三考慮：地段 第四考慮：周邊環(huán)境、物業(yè)、子女教育、戶型 第五考慮：其他配套需求 第一需求：休閑配套 第二需求

23、：醫(yī)療保健配套 第三需求：生活配套 第四需求：教育配套 第五需求：其他桂林市區(qū)購房客群綜合需求描述房地產(chǎn)市場購房區(qū)域 第一選小結(jié)桂林城市經(jīng)濟處于廣西第二梯隊，但經(jīng)濟增長速度較為緩慢；未來桂林城市發(fā)展向西；桂林房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展期，運行基本正常；供給逐年小幅增長，價格增長平穩(wěn)；各區(qū)域板塊市場各具特色，區(qū)域市場情況差別較大；中小戶型銷售比例逐年上漲；生意人、泛公務(wù)員群體成為桂林房地產(chǎn)主要客群。小結(jié)桂林城市經(jīng)濟處于廣西第二梯隊，但經(jīng)濟增長速度較為緩慢；經(jīng)濟因素第二部分 臨桂縣房地產(chǎn)發(fā)展臨桂新區(qū)建設(shè)房地產(chǎn)市場發(fā)展未來市場預(yù)測 經(jīng)濟因素第二部分 臨桂縣房地產(chǎn)發(fā)展臨桂新區(qū)建設(shè)房地產(chǎn)市場發(fā) 隨著“保護漓

24、江，發(fā)展臨桂，再造一個新桂林”城市戰(zhàn)略的提出，臨桂新區(qū)的GDP、人均GDP逐年快速增長，年增長率均保持在20%以上； 臨桂縣人口增長速度較快，年增長率約2%。截止2008年，臨桂縣農(nóng)業(yè)人口約33萬，非農(nóng)人口約12萬；城鎮(zhèn)人口約15萬。臨桂縣近年經(jīng)濟保持快速增長資料來源：政府信息網(wǎng)經(jīng)濟因素 隨著“保護漓江，發(fā)展臨桂，再造一個新桂林”城市戰(zhàn)略的提出，臨桂新區(qū)建設(shè)發(fā)展鏈接臨桂新區(qū)建設(shè)2008年2003年2004年2005年2006年2009年經(jīng)國務(wù)院批準的桂林城市總體規(guī)劃（2001-2010）提出桂林城市建設(shè)主要是向西發(fā)展臨桂2007年中共桂林市委三屆二次全會，確立“多中心、多組團式、重點西移、兼顧

25、東延、適度發(fā)展南北向”的發(fā)展策略自治區(qū)黨委、政府提出“保護漓江、發(fā)展臨桂，再造一個新桂林”的城市發(fā)展戰(zhàn)略完成控制性詳細規(guī)劃編制工作；中共桂林市臨桂新區(qū)工作委員會、桂林臨桂新區(qū)管理委員會成立機場路建設(shè)動工標段工程量完成70%；新區(qū)市民廣場、創(chuàng)業(yè)大廈、桂林大劇院等7個項目動工臨桂政府搬遷至世紀大道臨桂新區(qū)各類重要市政公建及配套規(guī)劃文體類公建教育類配套商貿(mào)類配套公園類配套醫(yī)療類配套產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)新區(qū)文化娛樂用地面積13公頃，桂林大劇院、桂林市博物館、桂林圖書館已于6月1日開工規(guī)劃中將建成幼兒園22處、小學(xué)9所、中學(xué)5所；目前臨桂三中校舍已經(jīng)建成；占地800畝的醫(yī)學(xué)院分校臨桂校址已經(jīng)選定，另外桂林師專、桂林

26、職業(yè)教育中心學(xué)校、桂林山水職業(yè)學(xué)院也將定址臨桂高層寫字樓創(chuàng)業(yè)大廈，集酒店、辦公、商業(yè)、娛樂、餐飲、會議、休閑于一體的聯(lián)創(chuàng)大廈已于6月1日開工規(guī)劃中有中央公園，占地35公頃的市民廣場已于6月1日開工桂林醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院整合臨桂縣醫(yī)院成為三級綜合醫(yī)院；另有一塊規(guī)劃預(yù)留的三甲醫(yī)院用地西城工業(yè)區(qū)以及三大產(chǎn)業(yè)組團，包括萬福產(chǎn)業(yè)組團、四塘產(chǎn)業(yè)組團、秧塘工業(yè)組團臨桂新區(qū)建設(shè)發(fā)展鏈接臨桂新區(qū)建設(shè)2008年2003年2004 2008年，臨桂人均GDP逾2230美元，房地產(chǎn)市場處在快速發(fā)展階段； 2008年，臨桂GDP為86.35億元，增速達到24%，房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段； 根據(jù)相關(guān)理論和國際通用衡量標準判斷，

27、臨桂房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展階段的中期。人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型 小于4%4-5%5-8% 大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展宏觀經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系國際通用衡量標準表明，宏觀經(jīng)濟增長和人均GDP水平?jīng)Q定了一個地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元啟動期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期 減緩發(fā)展期臨桂房地產(chǎn)市場發(fā)展正處于快速發(fā)展階段中期資料來源：尊晟模型房地產(chǎn)市場 2008年，

28、臨桂人均GDP逾2230美元，房地產(chǎn)市場處在快異?；菊Ｕ＿\行基本正常異常臨桂2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅25%29.2%適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)投資/GDP20%9.7%反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標，較合理指標為10-15%房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資37%28.74%反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標，發(fā)達國家的比例為20%-25%房地產(chǎn)市場指標體系房地產(chǎn)投資 臨桂近年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率均超過25，增長過快，處于異常區(qū)間；主要是由于桂林市政府決定城市向西發(fā)展帶來的外部推動； 08年，臨桂房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比例為9.7%

29、，處于異常區(qū)間； 臨桂房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的9.8%，處于異常區(qū)域，主要是由于臨桂近年的固定資產(chǎn)投資主要由基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)拉動。資料來源：政府信息網(wǎng) 尊晟模型房地產(chǎn)市場異常基本正常正常運行基本正常異常臨桂2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資成交面積、成交金額逐年增加，成交均價平穩(wěn)增長資料來源：臨桂房管所 從銷售面積來看，07年臨桂房地產(chǎn)市場與桂林房地產(chǎn)市場一樣，增長較為明顯，08年則又回歸到緩慢增長; 臨桂房地產(chǎn)成交均價平穩(wěn)增長，08年受到基本面下行影響，增速放緩。房地產(chǎn)市場成交面積、成交金額逐年增加，成交均價平穩(wěn)增長資料來源：臨桂房臨桂樓盤規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、主要配套情況房地產(chǎn)市場規(guī)劃設(shè)計多采

30、用南北朝向行列式規(guī)劃布局；多為一梯兩戶多層、小高層，部分一梯四戶、一梯三戶小高層；道路系統(tǒng)多采用人車分流或半人車分流；部分產(chǎn)品一層架空建筑設(shè)計發(fā)展前期建筑形式以低層、多層為主；現(xiàn)階段以小高層為主，部分多層、高層；后期將以小高層、高層為主；建筑風格上多采用現(xiàn)代風格，部分中式風格；外立面方面，視覺感覺新意較少。景觀設(shè)計追求低建筑密度，高綠化率；多設(shè)有主題景觀和水景；園林設(shè)計停留在表面，沒有層次感，不細致。配套大型項目擁有自身完善配套，甚至可以輻射區(qū)域的配套；中小型項目以市政配套為主。臨桂樓盤規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、主要配套情況房地產(chǎn)市場本地的生意人、泛公務(wù)員剛性需求群體是現(xiàn)階段的主要客群房地產(chǎn)市場客戶主要以臨桂縣客戶為主，桂林市內(nèi)客戶僅占部分，市外客戶極少； 客戶年齡段主要以31歲-40歲中青年客戶為主； 置業(yè)目的多為自住，也有小部分投資客，投資客多來自桂林市及市外； 從客戶職業(yè)上看，生意人和泛公務(wù)員群體占據(jù)極大份額。本地的生意人、泛公務(wù)員剛性需求群體是現(xiàn)階段的主要客群房地產(chǎn)市臨桂房地