某房地產(chǎn)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案

1、明達(dá)花園營(yíng)銷(xiāo)推廣方案2012年3月23日目 錄一、市場(chǎng)分析二、產(chǎn)品分析三、營(yíng)銷(xiāo)分析四、營(yíng)銷(xiāo)推廣市場(chǎng)分析雅利達(dá)海豐花園德順小區(qū)東方麗景金和泰廣場(chǎng)銀泰廣場(chǎng)海天花園明達(dá)花園廣場(chǎng)路巴彥烏素大街金融路西卓子山街整體區(qū)位項(xiàng)目處于海南區(qū)的核心地段，是商業(yè)與行政片區(qū)的交接點(diǎn)。目前八個(gè)在售樓盤(pán)都處于持續(xù)期，又因?yàn)榻衲晷蝿?shì)不好普遍處于滯銷(xiāo)階段。價(jià)格分為三級(jí)遞減，城市中心處于一級(jí)價(jià)格區(qū)域，巴彥烏素街和卓子山街以外處于二級(jí)區(qū)域，外圍三級(jí)價(jià)格較中心層次遞減。樓盤(pán)區(qū)域圖市場(chǎng)分析名稱業(yè)態(tài)體量去化量?jī)r(jià)格銷(xiāo)售狀態(tài)優(yōu)惠措施金和泰廣場(chǎng)1連2面積120-260，三四層酒店賓館約80003#一二層基本售完，三四層可分割整體未售出。三四

2、層4500元/，一連二均價(jià)9500一連二2011年下半年賣(mài)掉無(wú)優(yōu)惠，關(guān)系戶可便宜東方麗景四層商業(yè)，一連二80-180三四層賓館分一二期內(nèi)部2萬(wàn) 外圍6000一期售完8500-9500二期下半年開(kāi)工待售無(wú)優(yōu)惠銀泰廣場(chǎng)商業(yè)內(nèi)街33-259、沿街商業(yè)一連二、專業(yè)商場(chǎng)12-3336000商業(yè)廣場(chǎng)1000會(huì)所3000廣場(chǎng)商場(chǎng)85%，均價(jià)10140內(nèi)街均價(jià)9800沿街均價(jià)11000沿街商業(yè)、步行街商業(yè)未開(kāi)近期住宅交5000頂50000市場(chǎng)情況一覽市場(chǎng)分析名稱業(yè)態(tài)體量去化量?jī)r(jià)格銷(xiāo)售狀態(tài)優(yōu)惠措施海豐花園酒店、寫(xiě)字樓、公寓、商場(chǎng)12000商場(chǎng)20000沿街商業(yè)40套剩40%左右商業(yè)9200最近3、4套/月無(wú)優(yōu)惠

3、德順家園住宅底商已建4棟1棟未開(kāi)30000左右今年停工，只賣(mài)預(yù)售住宅，商業(yè)封了去年年初建均價(jià)7000多商業(yè)封盤(pán)未售一次性98按揭99海天花園沿街商業(yè)一連二、門(mén)口三四層商業(yè)20000左右7、8、9號(hào)樓可售。商業(yè)還剩25%商業(yè)均價(jià)9200上月無(wú)成交無(wú)優(yōu)惠雅利達(dá)住宅底商-市場(chǎng)情況一覽市場(chǎng)分析業(yè)內(nèi)人士訪談德順劉總職位烏海德順?lè)康禺a(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)德順項(xiàng)目狀態(tài)德順家園除了去年在建持續(xù)到今年的幾棟樓，今年不準(zhǔn)備開(kāi)工，商業(yè)停售，公司因資金不到位準(zhǔn)備將海勃灣區(qū)靠近政府的160畝高檔酒店用地轉(zhuǎn)讓。對(duì)海南區(qū)評(píng)價(jià)認(rèn)為海南區(qū)人口少是硬傷，對(duì)居民收入等評(píng)價(jià)尚可，但本地人口少，外來(lái)人口不多是導(dǎo)致現(xiàn)在本地房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售下降的原因，

4、認(rèn)為市場(chǎng)已接近飽和。對(duì)市場(chǎng)的評(píng)價(jià)在目前的政策形勢(shì)下，居民購(gòu)買(mǎi)房屋整體熱情大幅下降，對(duì)商業(yè)的影響也很大，烏海有錢(qián)人在海南區(qū)投資的又比較少，對(duì)海南區(qū)整體市場(chǎng)情況不看好對(duì)明達(dá)花園的評(píng)價(jià)認(rèn)為地段位置好，對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和商住結(jié)構(gòu)都認(rèn)可，但認(rèn)為中心區(qū)價(jià)格高更難銷(xiāo)售，且在目前的經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境下滯銷(xiāo)是普遍現(xiàn)象。市場(chǎng)分析總結(jié)機(jī)會(huì)海南區(qū)目前處于發(fā)展建設(shè)的上升階段，商業(yè)及住宅的量?jī)r(jià)上漲是必然的。周邊地區(qū)遷移及棚戶區(qū)改造等基礎(chǔ)建設(shè)的進(jìn)行，將有助于海南區(qū)人口的增長(zhǎng)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于剛需快速增長(zhǎng)階段?；A(chǔ)設(shè)施等公建逐步完善的同時(shí)，中心區(qū)項(xiàng)目的商業(yè)和影響效果將逐步顯現(xiàn)，投資增值是必然的。烏海不缺乏對(duì)商業(yè)有需求的高端客群

5、。威脅海南區(qū)人口較少，經(jīng)濟(jì)處于起步期，購(gòu)買(mǎi)中高端產(chǎn)品的客群相對(duì)較少。商業(yè)相對(duì)放量較大，中高端項(xiàng)目也存在銀泰和金和泰的競(jìng)爭(zhēng)。目前市場(chǎng)不景氣，除了個(gè)別項(xiàng)目外，商業(yè)都處于滯銷(xiāo)尾房和停工未建狀態(tài)整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境不利于銷(xiāo)售。產(chǎn)品分析卓子山街商業(yè)1#2#11#項(xiàng)目?jī)?nèi)街3#4#4A#5#6#6A#廣場(chǎng)路商鋪金融街街商業(yè)政府辦公區(qū)建行農(nóng)行金融商務(wù)海南區(qū)一完小廣場(chǎng)商業(yè)街項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于廣場(chǎng)路和卓子山街東南，位于海南區(qū)核心位置。商業(yè)囊括了商業(yè)步行街、金融街商業(yè)、卓子山街商業(yè)及廣場(chǎng)路商鋪。體量相對(duì)較大。項(xiàng)目北面及西北為政府及金融辦公機(jī)構(gòu)，南側(cè)為一完小，東為商業(yè)街及廣場(chǎng)，周邊商業(yè)林立，商業(yè)氛圍濃厚。廣場(chǎng)路是海南區(qū)交通主干

6、道，公交車(chē)，私家跑長(zhǎng)途的車(chē)以及乘車(chē)人流集中，人氣較旺。產(chǎn)品分析項(xiàng)目房源區(qū)域開(kāi)間進(jìn)深剩余房源面積價(jià)格廣場(chǎng)路商鋪基本售完步行街商鋪開(kāi)間大多3.6/7.2進(jìn)深大多約13米100套余20套39-123一層10699-12999二層6949-8949卓子山商鋪46套66-24311800-14400金融路商鋪23套賣(mài)6套80-2136800-8700根據(jù)對(duì)商鋪的統(tǒng)計(jì)，可知影響購(gòu)買(mǎi)的主要因素是地段因素，廣場(chǎng)路商鋪價(jià)格雖然相對(duì)較高，但消化速度最快。價(jià)格敏感度相對(duì)不明顯，只有價(jià)差太大的情況下銷(xiāo)售有波動(dòng)，價(jià)差較小則銷(xiāo)售波動(dòng)范圍不大。產(chǎn)品除了地段優(yōu)勢(shì)外，賣(mài)點(diǎn)不是很明晰，但客群普遍對(duì)地段看好以及一些產(chǎn)品面積較小是商

7、業(yè)街銷(xiāo)售良好的主要原因。產(chǎn)品分析項(xiàng)目客群拆遷戶拆遷收購(gòu)?fù)恋赜幸欢ǚe蓄且失去職業(yè)，干小本買(mǎi)賣(mài)?；虼竺娣e土地出讓，吃租金、炒房為生。主要購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品為商業(yè)街商鋪，次主力購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品為金融街商鋪，卓子山街相對(duì)較少?？粗匾蛩刂饕獮閮r(jià)格，其次是地段，自營(yíng)為主投資為輔。個(gè)體個(gè)體經(jīng)營(yíng)主要是看中地段，價(jià)格敏感度相對(duì)較差。依據(jù)購(gòu)買(mǎi)能力的不同，比較有實(shí)力的個(gè)體戶購(gòu)買(mǎi)價(jià)格高、位置好的沿街商鋪，自營(yíng)和小額投資則選擇商業(yè)街的商鋪。個(gè)體戶主要客群置業(yè)目的為投資，小部分為自營(yíng)動(dòng)機(jī)。海南區(qū)企事業(yè)單位/公務(wù)員這部分客群經(jīng)濟(jì)實(shí)力良好，并存在一部分大戶。購(gòu)買(mǎi)目的主要是投資，看中地段優(yōu)勢(shì)，對(duì)地段的要求較高，其次看中價(jià)格。產(chǎn)品傾向于位置較好，

8、價(jià)格相對(duì)中等水平的商鋪。產(chǎn)品分析產(chǎn)品總結(jié)促成客戶的購(gòu)買(mǎi)因素中，地段是主要因素，價(jià)格是次于地段的第二因素，海南區(qū)樓盤(pán)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)不明顯。在價(jià)格沒(méi)有優(yōu)勢(shì)的情況下，主要賣(mài)點(diǎn)仍然以地段為主。在購(gòu)房目的調(diào)查中，自營(yíng)戶的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)大于和投資戶，但投資產(chǎn)品基本為大戶型，且價(jià)格敏感度低，自營(yíng)戶主要集中在步行街。影響因素分析購(gòu)買(mǎi)目的分析產(chǎn)品分析產(chǎn)品總結(jié)優(yōu)勢(shì)處于海南區(qū)主街中心位置，地段優(yōu)勢(shì)極佳。周邊已經(jīng)形成成熟的商業(yè)氛圍，商業(yè)環(huán)境被大眾認(rèn)可。潛在客戶資源充足，營(yíng)銷(xiāo)到位很容易形成老帶新和口碑宣傳。劣勢(shì)價(jià)格相對(duì)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品特點(diǎn)不突出，市場(chǎng)上商業(yè)項(xiàng)目多，商業(yè)街等產(chǎn)品集中，競(jìng)爭(zhēng)激烈。項(xiàng)目處于持續(xù)期，在市場(chǎng)不

9、好的情況下，有事不突出很難順利銷(xiāo)售。營(yíng)銷(xiāo)分析問(wèn)題1、市場(chǎng)情況不好，海南區(qū)商業(yè)普遍滯銷(xiāo)或停售，顧客大多都處于觀望狀態(tài)。2、海南區(qū)消費(fèi)力和消費(fèi)水平較低，本地人口少，外來(lái)人口增長(zhǎng)不快，導(dǎo)致市場(chǎng)份額不足支撐市場(chǎng)上的整體商業(yè)體量。3、海南區(qū)處于發(fā)展階段，如何建立起客戶的投資信心和經(jīng)營(yíng)信心是關(guān)鍵問(wèn)題。4、如何有效將項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)信息傳達(dá)到目標(biāo)客群，產(chǎn)品分解與不同客群匹配是首要問(wèn)題。5、如何將項(xiàng)目地段文章頭做足做透，是影響來(lái)客的關(guān)鍵問(wèn)題。6、在剛需市場(chǎng)為主的情況下，如何將產(chǎn)品、價(jià)格等優(yōu)勢(shì)不明顯的問(wèn)題弱化，擺脫同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，突出核心賣(mài)點(diǎn)，并針對(duì)有效客戶展開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)是癥結(jié)所在。營(yíng)銷(xiāo)分析營(yíng)銷(xiāo)策略1、規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，利用項(xiàng)目地段

10、優(yōu)勢(shì)及海南區(qū)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)做引子，強(qiáng)調(diào)城市中心的商業(yè)的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)和保值增值優(yōu)勢(shì)。2、提高推廣效率，不同產(chǎn)品針對(duì)不同客群推廣，將眼光立足海南區(qū)，放在烏海。利用產(chǎn)品定位和周邊商業(yè)的協(xié)同性，落實(shí)地段優(yōu)勢(shì)的核心賣(mài)點(diǎn)。3、展開(kāi)推廣和行銷(xiāo)尋找顧客，利用優(yōu)惠吸引顧客，突出地段賣(mài)點(diǎn)打動(dòng)顧客，多項(xiàng)措施并舉從思維到直觀感受幫助客戶建立起市場(chǎng)信心。4、地段細(xì)化“中心”的概念，分解到每一條街，落實(shí)到每一部分產(chǎn)品的定位，圍繞核心賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行宣傳。5、做銷(xiāo)、行銷(xiāo)、渠道營(yíng)銷(xiāo)按計(jì)劃逐次展開(kāi)，從經(jīng)營(yíng)保證和投資增值的核心地段優(yōu)勢(shì)中，利用現(xiàn)有客戶進(jìn)行客戶的拓展，地段說(shuō)服客戶，優(yōu)惠吸引客戶，持續(xù)炒熱市場(chǎng)。營(yíng)銷(xiāo)分析營(yíng)銷(xiāo)策略產(chǎn)品客群置業(yè)目的營(yíng)

11、銷(xiāo)方式核心賣(mài)點(diǎn)卓子山街主力客群：個(gè)體、公務(wù)員次主力客群：自由職業(yè)輔助客群：還遷戶投資主要自營(yíng)次要B2B行銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)推廣線上推廣售后包租特價(jià)房城市中心的成熟商業(yè)街，辦公與居住的連接紐帶金融街主力客群：還遷戶 自由職業(yè)次主力客群：個(gè)體、公務(wù)員保值增值未來(lái)預(yù)期現(xiàn)場(chǎng)推廣特價(jià)房網(wǎng)上未來(lái)城市中心又一條主街，坐擁城市中心財(cái)富金礦。商業(yè)內(nèi)街主力客群：還遷戶，個(gè)體次主力：公務(wù)員城市中心商業(yè)街生意好潛力大DM單派發(fā)掃街巡展城市中心的繁華步行商業(yè)街，人流大生意好，未來(lái)將成為主要商業(yè)街營(yíng)銷(xiāo)分析業(yè)態(tài)定位卓子山街商業(yè)1#2#11#項(xiàng)目?jī)?nèi)街3#4#4A#5#6#6A#廣場(chǎng)路商鋪金融街街商業(yè)政府辦公區(qū)建行農(nóng)行金融商務(wù)海南區(qū)一完小

12、廣場(chǎng)商業(yè)街區(qū)域分布示意營(yíng)銷(xiāo)分析業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目?jī)?nèi)街定位：地段優(yōu)勢(shì)：處于小區(qū)內(nèi)街，與商場(chǎng)共同形成一個(gè)海南中心的商業(yè)集中區(qū)，地段優(yōu)勢(shì)將日益突出。未來(lái)烏海的商業(yè)中心，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：?jiǎn)我粚咏Y(jié)構(gòu)，分為一、二兩層，面積較小，對(duì)于商業(yè)街來(lái)說(shuō)相對(duì)合理，可以形成一條特色商業(yè)街區(qū)?？腿悍治觯阂蛎娣e小，總價(jià)一般在30萬(wàn)80萬(wàn)之間，所以門(mén)檻較低，地段位置又適宜經(jīng)營(yíng)，租金收益較高，所以不考慮一些營(yíng)業(yè)收入較低的業(yè)態(tài)，而還遷戶和自由職業(yè)以及個(gè)體是主力購(gòu)買(mǎi)和經(jīng)營(yíng)客群，這類(lèi)人一般都不是創(chuàng)業(yè)初期，基本有兩三個(gè)店，收入較高。消費(fèi)者分析：針對(duì)產(chǎn)品和地段消費(fèi)者一般應(yīng)在海南中心街區(qū)進(jìn)行購(gòu)物以消費(fèi)，目前海南區(qū)消費(fèi)主力商品仍以日用百貨和衣食為主，結(jié)

13、合本片區(qū)周邊形成的社區(qū)商業(yè)氛圍，定位思路應(yīng)以生活消費(fèi)品的購(gòu)物為主。業(yè)態(tài)定位：一層中檔服飾店，分為精品店和中檔品牌店，二層以針織棉紡為主，輔以一些逛街消費(fèi)需求的輔助業(yè)態(tài)，如飲品店、特色中小餐飲以及商店。營(yíng)銷(xiāo)分析業(yè)態(tài)定位卓子山街業(yè)態(tài)定位：地段優(yōu)勢(shì)：卓子山街沿街商鋪的商業(yè)環(huán)境已經(jīng)成熟，因處于廣場(chǎng)路和廣場(chǎng)（烏海中心），來(lái)往的車(chē)流和人流相對(duì)較多，周邊業(yè)態(tài)為一些生活配套，所以形成一條較特色的餐飲是可以實(shí)現(xiàn)的。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：一連二66-243，三四層獨(dú)立，一連二具備經(jīng)營(yíng)中高檔特餐飲的優(yōu)勢(shì)，且較大餐飲可以連通?？腿悍治觯寒a(chǎn)品因總價(jià)較高，除規(guī)模較大的自營(yíng)品牌和連鎖品牌外，大多為投資客，租金相對(duì)適中，適宜一些中高檔特

14、色餐飲加盟，此外為了服務(wù)小區(qū)，一些中端的生活配套也是必須的。消費(fèi)人群：除滿足小區(qū)自身消費(fèi)需求之外，前期以服務(wù)商業(yè)街為主，后期整體商業(yè)氛圍形成之后可以成為一條海南知名的餐飲片區(qū)。業(yè)態(tài)定位：一二層中型中高檔餐飲。三四層為賓館、酒店。營(yíng)銷(xiāo)分析業(yè)態(tài)定位金融街定位：地段優(yōu)勢(shì)：鑒于金融街道路改造中，商業(yè)整體潛力較大，未來(lái)金融街改造完畢商業(yè)位置將是中心區(qū)連接新政府辦公和居住區(qū)的樞紐位置。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：80-213一連二，總量較小共十七套，價(jià)格相對(duì)較低，典型的投資產(chǎn)品。客群分析：一旦闡明厲害關(guān)系，把商業(yè)的投資升值潛力體現(xiàn)出來(lái)以現(xiàn)在的價(jià)格將成為炙手可熱的投資產(chǎn)品，介于道路尚未開(kāi)通且體量較小，建議以經(jīng)營(yíng)辦公用品（臨近

15、企事業(yè)辦公片區(qū)及學(xué)校）為主的生活配套。消費(fèi)客群：未來(lái)服務(wù)社區(qū)，辦公用品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)針對(duì)企事業(yè)辦公片區(qū)及學(xué)校，生活配套服務(wù)片區(qū)周邊人群。業(yè)態(tài)定位：辦公用品，文體用品，生活配套。營(yíng)銷(xiāo)分析形象核心定位卓子山街商鋪：定位：城市中心成熟商業(yè)氛圍，居住與辦公樞紐位置。廣告語(yǔ)：城市中心，海南區(qū)成熟商業(yè)圈，辦公與居住的紐帶，投資自營(yíng)前程無(wú)憂。金融街：定位：路開(kāi)通商鋪價(jià)格就會(huì)飆升，未來(lái)的主街。廣告語(yǔ)：烏海區(qū)最具潛力商業(yè)，雄踞未來(lái)的城市主干道，坐等收益，性價(jià)比全城最高。商業(yè)步行街：定位：城市中心的商業(yè)集散地，人流多生意好。廣告語(yǔ)：城市中心主題商業(yè)街，人氣火爆財(cái)源滾滾，一鋪在手生意無(wú)憂。營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣排期表銷(xiāo)售推廣渠道

16、活動(dòng)物料準(zhǔn)備樓體噴繪、圍擋、短信4次、網(wǎng)絡(luò)持續(xù)進(jìn)行短信4次人流密集商圈巡展（每周末巡展）、高端小區(qū)巡展（周一至周五）海南區(qū)沿街商戶行銷(xiāo)派單巡展派單活動(dòng)展板、海報(bào)、DM單二次蓄客銷(xiāo)售引導(dǎo)強(qiáng)銷(xiāo)6月7月8月4月5月天天特價(jià)老帶新售后包租營(yíng)銷(xiāo)推廣媒體渠道線上推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣媒體渠道客戶渠道活動(dòng)舉辦現(xiàn)場(chǎng)包裝物料準(zhǔn)備地段位置保值增值性價(jià)比貼海報(bào)短信網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣媒體渠道客戶渠道活動(dòng)舉辦現(xiàn)場(chǎng)包裝物料準(zhǔn)備海報(bào)主題：烏海區(qū)中心的商業(yè)旺鋪，火熱發(fā)售！內(nèi)容：卓子山街商業(yè)定位及賣(mài)點(diǎn)金融街商業(yè)潛力及性價(jià)比內(nèi)街步行街商業(yè)人流客流商鋪銷(xiāo)售優(yōu)惠及活動(dòng)介紹項(xiàng)目區(qū)位圖、效果圖推廣方式：各企事業(yè)單位行銷(xiāo)準(zhǔn)備，小區(qū)及商圈宣傳欄粘貼

17、，巡展發(fā)放。營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣媒體渠道客戶渠道活動(dòng)舉辦現(xiàn)場(chǎng)包裝物料準(zhǔn)備短信一個(gè)月發(fā)三次，星期四或星期五上午發(fā)，一次20萬(wàn)條。針對(duì)整個(gè)烏海的客群。短信內(nèi)容：1、以商業(yè)內(nèi)街總價(jià)低，關(guān)注度高帶動(dòng)項(xiàng)目和活動(dòng)內(nèi)容城市中心主題商業(yè)街，人氣火爆財(cái)源滾滾，一鋪在手生意無(wú)憂。售后包租，特價(jià)房天天有！2、金融街商鋪的升值潛力及未來(lái)發(fā)展和活動(dòng)內(nèi)容烏海區(qū)最具潛力商業(yè)，雄踞未來(lái)的城市主干道，坐等收益，性價(jià)比全城最高。售后包租，特價(jià)房天天有！3、卓子山街成熟商業(yè)氛圍突出，城市樞紐以及活動(dòng)內(nèi)容城市中心，海南區(qū)成熟商業(yè)圈，辦公與居住的紐帶，投資自營(yíng)前程無(wú)憂。售后包租，特價(jià)房天天有！營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣媒體渠道客戶渠道活動(dòng)舉辦現(xiàn)場(chǎng)包

18、裝物料準(zhǔn)備網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)站烏海二手房網(wǎng) 烏海房產(chǎn)網(wǎng) 烏海信息網(wǎng)目的盡最大可能尋找有需求的客戶特點(diǎn)效果一般，但客戶意向比較強(qiáng)烈內(nèi)容項(xiàng)目信息及項(xiàng)目三條商業(yè)街的賣(mài)點(diǎn)和產(chǎn)品信息附區(qū)位圖和效果圖及價(jià)格活動(dòng)盡量把握機(jī)會(huì)挖掘可以批量成交的單位及大客戶時(shí)段4月中旬發(fā)布，信息及時(shí)更新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)推廣商圈還遷社區(qū)線下推廣客戶渠道巡展行銷(xiāo)掃街推盤(pán)策略媒體渠道客戶渠道活動(dòng)舉辦現(xiàn)場(chǎng)包裝物料準(zhǔn)備政府機(jī)構(gòu)營(yíng)銷(xiāo)推廣推盤(pán)策略媒體渠道客戶渠道活動(dòng)舉辦現(xiàn)場(chǎng)包裝物料準(zhǔn)備巡展，尋找購(gòu)買(mǎi)和租賃客戶還遷客戶巡展征用土地或還錢(qián)訪客戶，手中有錢(qián)，但無(wú)職業(yè)，考慮自營(yíng)，資金充足的買(mǎi)房投資出租。強(qiáng)化產(chǎn)品的投資出租優(yōu)勢(shì)吸引政府的大客戶。全面展示項(xiàng)目幾條街的優(yōu)勢(shì)及賣(mài)點(diǎn)

19、，不同產(chǎn)品針對(duì)不同需求客戶。并登記租賃意向客戶。4月開(kāi)始。中型商鋪?zhàn)誀I(yíng)投資：卓子山街 投資收益：金融街小本經(jīng)營(yíng)、小額投資：商業(yè)內(nèi)街營(yíng)銷(xiāo)推廣推盤(pán)策略媒體渠道客戶渠道活動(dòng)舉辦現(xiàn)場(chǎng)包裝物料準(zhǔn)備行銷(xiāo)掃街，尋找購(gòu)買(mǎi)和租賃客戶針對(duì)客群：海南商業(yè)區(qū)及商業(yè)街客群具體措施：針對(duì)老帶新及經(jīng)商圈層進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，在挖掘經(jīng)商人員擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，商業(yè)換址及熱錢(qián)投資上下功夫，同時(shí)注意經(jīng)商圈層人群的關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)。開(kāi)展時(shí)間及地點(diǎn)：5月初在各個(gè)售樓部附近的商業(yè)區(qū)及成熟商業(yè)區(qū)派發(fā)DM單，并開(kāi)展從中心區(qū)輻射各個(gè)商業(yè)街的掃街行動(dòng)，挨個(gè)商鋪派發(fā)傳單并進(jìn)行項(xiàng)目的宣傳。介紹內(nèi)容：了解客戶是否有購(gòu)買(mǎi)商鋪需求和租賃商鋪需求，如果有，屬于何種需求并記下聯(lián)系

20、方式項(xiàng)目位置及具體情況項(xiàng)目三條商業(yè)街的核心優(yōu)勢(shì)及賣(mài)點(diǎn)，并介紹項(xiàng)目的促銷(xiāo)活動(dòng)與客戶需求的匹配，邀請(qǐng)來(lái)訪促成成交營(yíng)銷(xiāo)推廣加強(qiáng)案場(chǎng)銷(xiāo)售執(zhí)行，將項(xiàng)目最大賣(mài)點(diǎn)精確傳到至客戶，促成成交。推盤(pán)策略媒體渠道客戶渠道活動(dòng)舉辦現(xiàn)場(chǎng)包裝物料準(zhǔn)備行銷(xiāo)組+案場(chǎng)組以海南區(qū)各市場(chǎng)、沿街商戶、重點(diǎn)商圈、政府辦公進(jìn)行行銷(xiāo)拜訪。接洽有效客戶，擴(kuò)大項(xiàng)目推售范圍。營(yíng)銷(xiāo)推廣推盤(pán)策略媒體渠道客戶渠道活動(dòng)舉辦現(xiàn)場(chǎng)包裝物料準(zhǔn)備目前銷(xiāo)售情況分析銷(xiāo)售狀況分析：目前明達(dá)花園住宅延期交付，造成許多住宅客戶產(chǎn)生抵觸情緒，售樓部氣氛相對(duì)緊張，如果做活動(dòng)將老客戶聚集，住宅客戶容易產(chǎn)生集體的消極舉動(dòng)，事態(tài)一旦不好控制將導(dǎo)致商業(yè)的銷(xiāo)售受到影響，所以要避免客戶

21、從眾抵觸項(xiàng)目，同時(shí)又能有效開(kāi)展商業(yè)部分的營(yíng)銷(xiāo)推廣和優(yōu)惠活動(dòng)商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)建議：1、低調(diào)，防止客戶借售樓部舉辦的活動(dòng)擴(kuò)大住宅的不良影響，所以不建議采取大型開(kāi)盤(pán)和促銷(xiāo)活動(dòng)。2、有效，在避免和住宅客戶引起沖突和糾紛的情況下，不損失客戶利益的進(jìn)行最大效果的活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)3、蓄客逼定：將目前已積累的商業(yè)客戶進(jìn)行有效釋放，最大限度攔截客戶促進(jìn)成交。營(yíng)銷(xiāo)推廣推盤(pán)策略媒體渠道客戶渠道活動(dòng)舉辦現(xiàn)場(chǎng)包裝物料準(zhǔn)備每月獎(jiǎng)勵(lì)前十名活動(dòng)內(nèi)容：4月初至6月初，每月凡購(gòu)買(mǎi)商鋪在第十位以內(nèi)的，享受如下優(yōu)惠。第一名：每平米優(yōu)惠300元第二第五名：每平米優(yōu)惠200元第五名至第十名：每平米優(yōu)惠100元活動(dòng)搭配一次性或按揭的常規(guī)優(yōu)惠。關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)

22、凡沒(méi)有趕上前十名獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)惠的，會(huì)了解下期活動(dòng)會(huì)不會(huì)做，什么時(shí)間做，銷(xiāo)售人員統(tǒng)一說(shuō)辭不好確定，因?yàn)殇N(xiāo)售已經(jīng)打開(kāi)局面所以不好確定是不是還有活動(dòng)，但同時(shí)可以告訴客戶公司活動(dòng)很靈活，如果有需要可以聯(lián)系公司的領(lǐng)導(dǎo)通融，但優(yōu)惠幅度相對(duì)較低。不會(huì)超過(guò)五到十名的幅度。好處：可以通過(guò)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)緩和一部分客戶的情緒，同時(shí)造成活動(dòng)帶動(dòng)商業(yè)熱銷(xiāo)，以后做不做活動(dòng)不好說(shuō)的緊迫感。并且可以通過(guò)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)拉攏一批忠實(shí)客戶。營(yíng)銷(xiāo)推廣推盤(pán)策略媒體渠道客戶渠道活動(dòng)舉辦現(xiàn)場(chǎng)包裝物料準(zhǔn)備渠道營(yíng)銷(xiāo)（老帶新）活動(dòng)觸發(fā)環(huán)境：若客戶對(duì)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)的興趣不大，可以告知若作為來(lái)訪的老客戶，帶動(dòng)兩位以上的新客戶（未登記客戶）一同購(gòu)買(mǎi)營(yíng)業(yè)房，優(yōu)惠幅度將加大，人

23、越多幅度越大，上限是十套?；顒?dòng)內(nèi)容：3套同時(shí)成交，客戶可享每平米100元優(yōu)惠。每增加一套，優(yōu)惠幅度加大25元/，上限為10套，防止客戶相互聯(lián)系導(dǎo)致優(yōu)惠幅度過(guò)大。大客戶（一次購(gòu)買(mǎi)幾套的）同樣享受優(yōu)惠待遇?；顒?dòng)目的：老帶新可迅速提升口碑宣傳速度，在優(yōu)惠幅度和前十名優(yōu)惠相等的基礎(chǔ)上，最大限度挖掘下游渠道的新客戶，形成發(fā)散式活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)的結(jié)構(gòu)，在讓新客戶充分了解產(chǎn)品的同時(shí)作為項(xiàng)目的另一營(yíng)銷(xiāo)人員。營(yíng)銷(xiāo)推廣推盤(pán)策略媒體渠道客戶渠道活動(dòng)舉辦現(xiàn)場(chǎng)包裝物料準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)包裝圍擋樓體噴繪案場(chǎng)吊旗活動(dòng)X展架營(yíng)銷(xiāo)推廣推盤(pán)策略媒體渠道客戶渠道活動(dòng)舉辦現(xiàn)場(chǎng)包裝物料準(zhǔn)備圍擋卓子山街靠近售樓處帶：城市中心的成熟商業(yè)街，辦公與居住的連接紐帶售后包租，城市中心投資創(chuàng)富保障金融街廣場(chǎng)拐角：烏海區(qū)最具潛力商業(yè)，雄踞未來(lái)的城市主干道，坐等收益，性價(jià)比全城最高。城市中心主題商業(yè)街，人氣火爆財(cái)源滾滾，一鋪在手生意無(wú)憂。售后包租，城市中心投資創(chuàng)富保障營(yíng)銷(xiāo)推廣推盤(pán)策略媒體渠道客戶渠道活動(dòng)舉辦現(xiàn)場(chǎng)包裝物料準(zhǔn)備樓體噴繪樓體噴繪城市中心30-250商鋪全城火熱租售中！ ： XXXX營(yíng)銷(xiāo)推廣推盤(pán)策略媒體渠道客戶渠道活動(dòng)舉辦