房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究

1、第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程的可行研究一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研究的內(nèi)容(一房產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研究是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資決策的依據(jù)和首要環(huán)節(jié)，它是指 運(yùn)用適當(dāng)?shù)募夹g(shù)經(jīng)濟(jì)研究方法對(duì)房地產(chǎn)擬建工程進(jìn)行全面的分析圖對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 工程作出可行或不可行的一種科學(xué)方法。工程評(píng)價(jià)可行性研究的理論和方法在國(guó)際上已相當(dāng)完善。它是在 20 世紀(jì)葉隨著社會(huì) 生產(chǎn)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理科學(xué)的開(kāi)展而產(chǎn)生的早是在 20 世紀(jì) 30 年美國(guó)開(kāi)發(fā)田納西河流 域時(shí)開(kāi)始試行采用。在我國(guó)，那么是從 1979 年開(kāi)始引進(jìn)并應(yīng)用于工業(yè)工程建設(shè)前期的技術(shù) 經(jīng)濟(jì)分析并于 1981 年明確規(guī)定把可行性研究作為建設(shè)前期工作中一個(gè)重要技術(shù)

2、經(jīng)濟(jì)論證 階段，納入根本建設(shè)程序。在 1983 年發(fā)了關(guān)于建設(shè)工程進(jìn)行可行性研究的試行管理方 法。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資領(lǐng)域采用可行性工作的時(shí)間更晚一些。房地產(chǎn)工程具有投資額巨大工建設(shè)周期長(zhǎng)不確定因素多等特征其功的關(guān)鍵取 決于決策的正確與否策重要依據(jù)是可行性研究對(duì)工程進(jìn)行科學(xué)的分析與預(yù)測(cè)后所得 的結(jié)論，所以地產(chǎn)投資工程的可行性研究對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起到關(guān)鍵的作用。具體而言，可 行性研究是投資決策的重要依據(jù)是工程審批和工程資金籌措的依據(jù)工建設(shè)中可 行性研究報(bào)告又成為編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)所依賴的重要文件發(fā)商與各方簽訂合同的指導(dǎo)框 架。(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研究階段劃分可行性研究作為工程投資前期的一項(xiàng)重要任務(wù)和環(huán)

3、節(jié)一可以劃分為三個(gè)階段 投資時(shí)機(jī)研究階段、初步可行性研究階段、詳細(xì)可行性研究或正式的可行性研究階段。投資時(shí)機(jī)研究主要是為工程投資者選擇投資時(shí)機(jī)和方向提出輪廓性建議分為一般 時(shí)機(jī)研究和工程時(shí)機(jī)研究。初步可行性研究那么是介于投資時(shí)機(jī)研究和詳細(xì)可行性研究的一個(gè)研究階段是 對(duì)房地產(chǎn)工程投資中一些關(guān)鍵問(wèn)題和重要環(huán)節(jié)進(jìn)行專題研究步明投資工程的價(jià)值所 在。詳細(xì)的可行性研究那么是指對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行詳細(xì)深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比擬論證 程決策提供評(píng)價(jià)依據(jù)?？尚行匝芯康倪@三個(gè)階段是一個(gè)相對(duì)完整的可行性研究過(guò)程的有機(jī)組成局部整 的可行性研究工作的完成必須經(jīng)過(guò)工程的立項(xiàng)、界定、籌劃；市場(chǎng)調(diào)查、研究；投資方案的 分析、比擬；

4、預(yù)測(cè)方案的預(yù)期收益及其評(píng)價(jià)；編制可行性研究報(bào)告書(shū)等程序。三個(gè)階段的重要性有所差異，在精確度要求及時(shí)間費(fèi)用上略有不同。表 3-1工程可行性研究階段及精度工程內(nèi)容投資時(shí)機(jī)研階段初步可行性究階段詳細(xì)可行性究階段時(shí)間月136費(fèi)用0.2%0.8%0.25%7.5%0.2%1.0%允許誤差現(xiàn)階段我國(guó)的房地產(chǎn)投資決策過(guò)程中產(chǎn)工程的可行性研究階段一般只劃分為工程 建議書(shū)階段和可行性研究階段。工程建議書(shū)階段作為一個(gè)單獨(dú)的階段而存在。(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研究主要內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研究的主要內(nèi)容包括三個(gè)方面：一是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查預(yù)測(cè)及其研 究說(shuō)投資工程建設(shè)存在的必要性是進(jìn)行開(kāi)發(fā)與施工技術(shù)方案的研究論證其技術(shù)

5、上 的可行性三是通過(guò)根底數(shù)據(jù)和測(cè)和工程的效益分析明在財(cái)務(wù)上的盈利性和在經(jīng)濟(jì) 上的合理性從房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)實(shí)際情況來(lái)看從建筑施工技術(shù)上講一不存在一時(shí) 無(wú)法突破的重大難點(diǎn)，無(wú)論是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋， 及高達(dá) 420 米、 88 層的茂大廈和高達(dá) 468 的東方明珠塔就是很好的佐證。可見(jiàn)，關(guān) 鍵在于投資的回報(bào)即否取得正確的經(jīng)濟(jì)效益，并兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益以，工 程的經(jīng)濟(jì)效益分析是可行性研究的核心內(nèi)容主要通過(guò)工程的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作來(lái)完成的 體有以下主要內(nèi)容：1、投資工程的背景和根本概況它主要包括：工程名稱及投資單位特點(diǎn)發(fā)程所具備的自然經(jīng)、水文地質(zhì)等根 本條件，開(kāi)發(fā)對(duì)象的社

6、會(huì)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)展前景以及工程開(kāi)發(fā)的宗旨、規(guī)模和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)等。1、 市調(diào)查分析及需求預(yù)測(cè)。3、投資工程的根本數(shù)據(jù)。主要括(1)地面積(2)投資總額。(3)工規(guī)劃數(shù)據(jù)， 包括工程開(kāi)發(fā)總面積、建筑密或筑覆蓋)容積率、各類用途建筑的構(gòu)成底施 和配套設(shè)施的條件及要求(4)工所占用土地的原使用狀況、需要撤除原有房屋的面積， 需要給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)母?、菜地、綠地，需要安置的住戶和人口，以及需要安排的勞動(dòng)力人 數(shù)等。(5)建物的主要技術(shù)參(6)工程開(kāi)工和竣工日期以及進(jìn)度安排。4、投資工程所在區(qū)位和周?chē)h(huán)狀況。5、工程總投資概算其估算內(nèi)容包括(1)土地征用估算，主要有征地費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)和 耕地占

7、用稅等(2)拆遷安置、償費(fèi)估算，包括各種拆遷費(fèi)用、賠償費(fèi)用及安置拆遷戶用 房建設(shè)費(fèi)用(3)前期工程費(fèi)用估算，包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)平或“七 通一平費(fèi)等房建筑安工程費(fèi)，主要包括建筑安裝過(guò)程中的直接費(fèi)、間接費(fèi)、方 案利潤(rùn)及稅金等(5)根底設(shè)施設(shè)費(fèi)(6)共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。管理費(fèi)用、包括建設(shè) 期的管理費(fèi)用及籌集資金而發(fā)生的費(fèi)用、本錢(qián)(8)他支出，包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié) 稅及預(yù)備費(fèi)等。6投資工程所需資源的保證程度分析地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程所需資源主要包括(1)資金籌集及其使用方案(2)建材料的需要量及其供給方案購(gòu)與運(yùn)輸方式(3)施工力量的組 織、協(xié)調(diào)和施工方案(4)工程工期間所需動(dòng)水、電、氣)的量及其供給

8、。7、資工程的經(jīng)濟(jì)效果的分析評(píng)價(jià)。它主要包括： (1)務(wù)評(píng)價(jià)，通過(guò)對(duì)工程開(kāi)發(fā) 建成后的租、售情況及其收入預(yù)測(cè)，經(jīng)營(yíng)、銷售費(fèi)用、銷售稅金的預(yù)測(cè)，工程的盈利能力和 歸還能力分析等(2)工程的國(guó)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及社會(huì)評(píng)價(jià)、主要評(píng)價(jià)工程對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)及社臺(tái)的 凈奉獻(xiàn)。8、投資工程的風(fēng)險(xiǎn)分析。風(fēng)險(xiǎn)析主要是通過(guò)一定的分析方法盈虧平衡分析、概率 分析敏感性分析等說(shuō)明投工程可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)及其他不確定性因素對(duì)工程的預(yù)期收 益評(píng)價(jià)指標(biāo)可能產(chǎn)生的影響以及這種影響可允許的幅度和控制的措施。9、工程的結(jié)論與建議。根據(jù)對(duì)關(guān)因素的分析和各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)的估算，對(duì)工程的可行 與否作出明確結(jié)論，并針對(duì)工程存在的問(wèn)題提出建議，對(duì)建議的效果作出估

9、計(jì)。二、房地產(chǎn)工程的市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)一市場(chǎng)分析、宏觀因素分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在一個(gè)國(guó)家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先 考慮的是該國(guó)的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣及宗教信仰，有無(wú)地區(qū) 沖突或戰(zhàn)爭(zhēng)發(fā)生的可能性。、區(qū)域性因素分析。一般來(lái)講，工程所在國(guó)內(nèi)部地區(qū)之間的開(kāi)展是不平衡的，差異 是不同程度地存在僅究其宏因素還不夠還必須對(duì)工程所在區(qū)域進(jìn)行因素分析是 因?yàn)椋菏紫?宏觀濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)的影響程度不同，對(duì)有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響??； 其次 區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展受宏觀經(jīng)濟(jì)影響存在著“時(shí)滯現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過(guò)一 段長(zhǎng)時(shí)間以后才能對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展產(chǎn)生影響的地區(qū)反響快的區(qū)那么滯后性較為 明顯，

10、投資時(shí)必須加以考慮；其三 國(guó)家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀 經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響至成于宏經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)相反的逆向走勢(shì)國(guó)的經(jīng)濟(jì)特區(qū)由易區(qū)、 保稅區(qū)對(duì)國(guó)內(nèi)資本依賴程度相對(duì)較低使在我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整期間內(nèi)資金緊張的情況 下，其國(guó)際資本所受影響較小，這些地區(qū)的工程受到?jīng)_擊也較小。、微觀市場(chǎng)分析。對(duì)擬投資工程所在地區(qū)的房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)的分析可以分成以下兩 局部，其一是對(duì)擬投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，其二是對(duì)與投資工程同類型的物業(yè)市場(chǎng)分析。二房地產(chǎn)工程投資的戰(zhàn)略分析。戰(zhàn)略分析實(shí)際已涉及工程建成后的營(yíng)銷問(wèn)題，可以從幾個(gè)角度來(lái)分析討論。、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。房地產(chǎn)業(yè)不是個(gè)孤立的行業(yè)，是典型的周期 行業(yè)即

11、宏觀經(jīng)濟(jì)的周期性波影響較大房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作國(guó)民經(jīng)濟(jì)噴頭產(chǎn)業(yè)來(lái)看 待且為是房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)國(guó)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的形勢(shì)的判斷上會(huì)出現(xiàn)根 本性的失誤。無(wú)論政府還是企業(yè)都會(huì)導(dǎo)致“先入為主的決策傾向。如 1990 年初海南、 惠州北等地出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)畸膨脹大起大落，都是無(wú)視當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)展情況次 顛倒，沒(méi)有擺正房地產(chǎn)業(yè)的位置所帶來(lái)的后果。、當(dāng)?shù)卣姓袨閷?duì)市場(chǎng)的影響。一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對(duì)當(dāng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有著直接的影響比在市規(guī)劃管理比擬好的江蘇張家港市及江陰市地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)一直處于比擬平穩(wěn)的狀態(tài)。超前而科學(xué)的規(guī)劃、有效的規(guī)?？刂?、嚴(yán)格的規(guī)劃管理， 使這兩個(gè)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)防止了盲目的、一窩蜂的現(xiàn)

12、象，本著配套一片一管 一片的原那么里的小區(qū)住宅市場(chǎng)根本上沒(méi)有出現(xiàn)供大于求的情況有樓盤(pán)的預(yù)售成績(jī) 都很好。與此形成比照的是，不少城市的土地批出規(guī)模嚴(yán)重失控如廣東惠州、廣西北 房地產(chǎn)市場(chǎng)管理混亂，造成地皮炒賣(mài)現(xiàn)象嚴(yán)重，商品房供給量過(guò)大，市場(chǎng)價(jià)格起落過(guò)劇，地 方政府規(guī)劃管理不妥，給開(kāi)展商們帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)。、街區(qū)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷的影響。古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū)，樓價(jià)何以如此昂貴？ 來(lái)，由 年起率先開(kāi)發(fā)的第個(gè)上海外貿(mào)區(qū)一虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)，隨著愈來(lái)愈多外商人駐 辦公鄰的古北新區(qū)自然成為商購(gòu)置或租賃住宅的主要目標(biāo)內(nèi)滿是豪華住宅住戶 大局部是港臺(tái)同胞及外國(guó)人所以成為上海唯一個(gè)名副其實(shí)的境外人士居住區(qū)使古 北新區(qū)享有

13、很高的知名度自形成了一個(gè)獨(dú)特的社交圈及生活社區(qū)內(nèi)宇質(zhì)素又不 賴，需求者多而且舍得花大價(jià)錢(qián)，故此售價(jià)及租金曾一直穩(wěn)步上揚(yáng)。進(jìn)1996 年以后，該 小區(qū)房?jī)r(jià)雖有所下跌但仍是國(guó)最貴的地方從北新區(qū)的例子可以看出地產(chǎn)的價(jià)值 似乎并不完全取決于樓盤(pán)自身的檔次和質(zhì)量與周邊的街區(qū)環(huán)境有關(guān)因有虹橋開(kāi)發(fā) 區(qū)的開(kāi)展才產(chǎn)生了對(duì)古北新區(qū)尚住宅的需求橋發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功 能上的互補(bǔ)關(guān)系。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值的外在動(dòng)因。三市場(chǎng)預(yù)測(cè)、需求預(yù)測(cè)。需求預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科 的方法某物業(yè)的市場(chǎng)需求律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)而斷出為了市場(chǎng)對(duì)該 類物業(yè)的需求。、供給預(yù)測(cè)。供給

14、預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué) 方法對(duì)某類物業(yè)的市場(chǎng)供給規(guī)和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析而測(cè)出市場(chǎng)上該類物業(yè)的供給 情況。、價(jià)格趨勢(shì)預(yù)測(cè)。即對(duì)房地產(chǎn)商品價(jià)格在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)的走勢(shì)所進(jìn)行的預(yù)測(cè)。、預(yù)測(cè)方法。通?？梢苑譃闀r(shí)間序列預(yù)測(cè)法和因果關(guān)系分析法。時(shí)間序列分析法又 分為：移動(dòng)平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、 模擬法等。三、房地產(chǎn)投資工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資工程評(píng)價(jià)一般從本錢(qián)測(cè)算和財(cái)務(wù)評(píng)估兩個(gè)方面展開(kāi)。房地產(chǎn)投資工程財(cái)務(wù) 評(píng)估從是否考慮時(shí)間價(jià)值因素的角度可分為靜態(tài)分析和動(dòng)態(tài)分析兩類。下面分別加以介紹。一房地產(chǎn)工程本錢(qián)測(cè)算在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的可行性研

15、究中程的本錢(qián)測(cè)算是重要的一環(huán)由價(jià)師會(huì)同造 價(jià)工程師完成本測(cè)算的正確否如對(duì)租售市場(chǎng)的預(yù)測(cè)一樣對(duì)工程的經(jīng)濟(jì)效益有重 大的影響，但相對(duì)而言，本錢(qián)測(cè)算較易把握。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程本錢(qián)及費(fèi)用由開(kāi)發(fā)直接費(fèi)用和間接費(fèi)用兩大局部組成，具體構(gòu)成如下。 、 開(kāi)直接費(fèi)用1土地費(fèi)用。包括土地出讓金或征地費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。 2前期工程費(fèi)。包括規(guī)劃勘設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)平或“七通一平費(fèi)。3房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。包括建安工費(fèi)、附屬工程費(fèi)、室外工程費(fèi)、其他費(fèi)用。2、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。包括管理費(fèi)用銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其它費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、稅費(fèi)。 (二)房地產(chǎn)投資工程的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、靜態(tài)分析(1)投資回報(bào)率或投資收益率。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企

16、業(yè)來(lái)說(shuō)，其收益主要表達(dá)為出租或出售 開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品所取得的凈利潤(rùn)資報(bào)或投資收益)為工程總利潤(rùn)額與工程總 投資額之比，計(jì)算公式為：投資收益率 項(xiàng)目的總凈利額 項(xiàng)目的總投資額(3.1)n n 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這個(gè)比率是越大越好。(2)投資回收期或返本期。所謂工程的投資回收期，是指以工程的凈現(xiàn)金流量來(lái)抵 償工程全部投資所需要的時(shí)間括工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)期對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)投資回收 期期限越短越好。其公式為(CI CO )t0(3.2)t 式中：Pt工程的投資回收期CI工程的現(xiàn)金流人量；CO 一程的現(xiàn)金流出量；CI 一 CO或 NCF工程的凈金流量。(3)借款歸還期是指在房地產(chǎn)程在開(kāi)發(fā)完成進(jìn)入租售階

17、段后凈利在 作法定及必要的扣除后舊其它收益等歸還抵押貸款所需要的時(shí)間。一般來(lái)說(shuō)，如果 工程有較高的投資收益能力那這個(gè)指標(biāo)的數(shù)值就較小還借款所需的期限就較短反 之亦然。2動(dòng)態(tài)指標(biāo)分析(1)凈現(xiàn)值法。所謂凈現(xiàn)值( Present Value簡(jiǎn)稱 NPV)是把工程壽命期內(nèi)不同時(shí) 間發(fā)生的資金流入量和流出量之間的差額即凈資金流量按設(shè)定的折現(xiàn)率貼現(xiàn)到工程開(kāi)始時(shí) 點(diǎn)上的價(jià)值其中現(xiàn)金流入量主包括租售入及其他收入回的流動(dòng)資金和固定資產(chǎn) 余值現(xiàn)流出量包括工程的投額程的年經(jīng)營(yíng)本(不包括折舊及投資借款利息)工 程的流轉(zhuǎn)稅及所得稅、歸還投資借款的本息等。凈現(xiàn)值計(jì)算公式為：NPV CI )t r (3.3)t 式中：工

18、程經(jīng)濟(jì)壽命期；r設(shè)定的折現(xiàn)率(或行業(yè)基準(zhǔn)資收益。當(dāng) 0 時(shí)，程在財(cái)務(wù)上是獲利的或持平的，即該工程在財(cái)務(wù)上是可行的；當(dāng)凈現(xiàn) 值 時(shí)說(shuō)明工程在財(cái)務(wù)上是虧損的，此時(shí)，該房地產(chǎn)工程在財(cái)務(wù)上是不可行的。凈現(xiàn)值是工程在其經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年凈收益現(xiàn)值的總和，它反映工程獲利能力的大小。 如果是多方案或多工程比擬、選擇時(shí)，工程的凈現(xiàn)值越大，說(shuō)明工程的財(cái)務(wù)盈利能力越高， 反之盈利能力就低。例如宗房地產(chǎn)投資工程年投資 3000 萬(wàn)元各年的凈現(xiàn)金流量分別為 、 1000、1000 萬(wàn)。試判在設(shè)定折現(xiàn)率為 12%情況下，該工程在財(cái)務(wù)上的可行性。表 3-2工程凈現(xiàn)值計(jì)算表單位：萬(wàn)元年數(shù) 凈現(xiàn)金流量1-30002800310

19、004100052000合計(jì)1800折 現(xiàn) 系 數(shù)r=12%凈現(xiàn)值61134上述計(jì)算結(jié)果說(shuō)明，該工程的凈現(xiàn)值為 萬(wàn)，大于零，在財(cái)務(wù)上是可行的。 2內(nèi)部收益率法。內(nèi)部收益Internal of Return,簡(jiǎn) IRR法是用內(nèi)部收益率來(lái)評(píng)價(jià)投資工程經(jīng)濟(jì)效果的一種動(dòng)態(tài)方法謂部收益率指金流入現(xiàn)值總額與現(xiàn)金流出再會(huì)總額相等時(shí)，即工程的凈現(xiàn)值為零時(shí)的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率的計(jì)算公式為：n(CI )t ) (3.4)t 式中：IRR-內(nèi)部收益率。在實(shí)際工作中，內(nèi)部收益率的計(jì)算是相當(dāng)困難的，故往往通過(guò)“試差法來(lái)近似求得。 即通過(guò)連續(xù)計(jì)算兩個(gè)相鄰的兩個(gè)折現(xiàn)率之間的差應(yīng)0 和 NPV 12%，以工程在財(cái)上是可行的。

20、需要注意的是，由于內(nèi)部收益率在理論上是由高次方程來(lái)求得的，故內(nèi)部收益率的值 可能只有一個(gè)也可能出現(xiàn)多解甚無(wú)實(shí)數(shù)解這涉及到一個(gè)項(xiàng)日是常規(guī)類型工程 還是非常規(guī)類型工程的問(wèn)題規(guī)類型工程是指在現(xiàn)金流量系列中開(kāi)有一個(gè)或幾個(gè)負(fù) 現(xiàn)金流量其后出現(xiàn)的是一個(gè)或個(gè)正現(xiàn)金流量金量的符號(hào)由負(fù)到正的變換次數(shù)只有 一次部益率只有一個(gè)常規(guī)類型工程現(xiàn)金流量的正負(fù)符號(hào)的變換次數(shù)超過(guò)一次， 其內(nèi)部收益率可能有多個(gè)，也可能無(wú)解。(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析1國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析的主要評(píng)價(jià)系國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析是從社會(huì)和國(guó)家的整體利益出發(fā)，以資源配置和國(guó)民收人的增長(zhǎng)為目標(biāo)，運(yùn)用適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)考察投資工程的費(fèi)用和效益工程對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈奉獻(xiàn)及

21、其經(jīng) 濟(jì)上的合理性的一種方法。這里有必要說(shuō)明一下國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析所采用的一些主要評(píng)價(jià)參數(shù)。(1)影子價(jià)格，亦稱“完全市場(chǎng)格，它是指資源在最優(yōu)利用情況下，單位資源所產(chǎn) 生的效益增量。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，應(yīng)將商品的市場(chǎng)價(jià)風(fēng)格整為影子價(jià)格。(2)社會(huì)折現(xiàn)率。它是工程國(guó)民濟(jì)評(píng)估的重要通用參數(shù)。它表示從國(guó)家角度對(duì)資金時(shí) 機(jī)本錢(qián)和資金時(shí)間價(jià)值的估量示會(huì)可接受的最低投資收益率的限度是工程投資應(yīng) 使社會(huì)得到收益的最低標(biāo)準(zhǔn)在工程國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中作為計(jì)算經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率作 為衡量經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率的基準(zhǔn)值。(3)影子匯率。它是指外匯的影價(jià)格，是工程國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要通用參數(shù)。它表達(dá) 從國(guó)家角度對(duì)外匯價(jià)值的估量程國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

22、中用于外匯與人民幣之間的換算并作為 經(jīng)濟(jì)換匯本錢(qián)匯本錢(qián)的判斷依據(jù)子匯率在數(shù)值上等于國(guó)家外匯牌價(jià)與影子匯率換算 系數(shù)的積。(4)影子工資及其換算系數(shù)。影工資表達(dá)國(guó)家和社會(huì)為投資工程使用勞動(dòng)力而付出的 代價(jià)，它由勞動(dòng)力的邊際產(chǎn)出工所占用的勞動(dòng)力，在其他使用時(shí)機(jī)下可能創(chuàng)造的最大效 益和動(dòng)力就業(yè)或轉(zhuǎn)移而引起的社會(huì)資源消耗兩局部構(gòu)成。影子工資換算系數(shù)那么是指影 子工資與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的職工個(gè)人實(shí)得貨幣工資加提取的福利費(fèi)之比程使用的勞動(dòng)力 具體狀況進(jìn)行確定。(5)土地影子費(fèi)用。土地作為工的特殊投入物，其影子費(fèi)用包括擬建工程占用土地而 使國(guó)民經(jīng)濟(jì)為此放棄的效益即土地的時(shí)機(jī)本根該土“最好可行替代用途的凈 效益測(cè)算

23、國(guó)經(jīng)濟(jì)為工程占用土地而新增加的資源消(如折遷費(fèi)用置費(fèi)用等)。2國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的內(nèi)容(1)評(píng)價(jià)工程對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的獻(xiàn)考察工程需要社會(huì)和國(guó)家付出的代價(jià)及其對(duì)社會(huì)和國(guó)家所作出的奉獻(xiàn)，即工程投資所 能增加的國(guó)民收(v 十 M)和社凈收益，以確定其宏觀上的可行性。其主要指標(biāo)有：工程在正常使用年份所獲得的國(guó)民收入凈增值和社會(huì)凈收益及其占整個(gè)投資的比 重。這個(gè)指標(biāo)表示工程對(duì)國(guó)家和社會(huì)的實(shí)際奉獻(xiàn)。工程在整個(gè)壽命期內(nèi)獲得的國(guó)民收入凈增值和社會(huì)凈收益總量，及其占總投資的比 率，以衡量工程對(duì)國(guó)家和社會(huì)的總奉獻(xiàn)。工程的投資回收期及工程借款歸還期等?？陀^因素對(duì)工程獲得國(guó)民收入凈增值和社會(huì)凈收益能力的影響，即風(fēng)險(xiǎn)分析。 (

24、2)評(píng)價(jià)工程的社會(huì)效果目標(biāo)收人分配目標(biāo)。即工程為國(guó)家提供的國(guó)民收入凈增值和社會(huì)凈收益，是否在國(guó)家、 地區(qū)部、企業(yè)和職工個(gè)人之得到了合理分配，是否正確表達(dá)了國(guó)家和人三者 之間的經(jīng)濟(jì)利益。勞動(dòng)就業(yè)目標(biāo)。即工程建后能為社會(huì)提供的勞動(dòng)就業(yè)時(shí)機(jī)。一般用每萬(wàn)元投資提供 的總就業(yè)人(人萬(wàn)元，每供一個(gè)就業(yè)時(shí)機(jī)所需的投資(元人指來(lái)衡量。環(huán)境保護(hù)目標(biāo)。即工程對(duì)改善生態(tài)環(huán)境的影響及如何以最經(jīng)濟(jì)的費(fèi)用支出保障人民 正常生產(chǎn)和生活環(huán)境的需要。創(chuàng)匯節(jié)匯目標(biāo)。即通過(guò)考察工程經(jīng)濟(jì)換匯本錢(qián)和經(jīng)濟(jì)節(jié)匯本錢(qián)、以確定其創(chuàng)匯、節(jié) 匯是否合理。(3)國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)估指標(biāo)國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益分析與評(píng)估主要通過(guò)以下指標(biāo)進(jìn)行：經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率 (E

25、IRR)，即工的經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值 的計(jì)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。n nn n其表達(dá)式為：( )t ) 0t 式中：EIRR經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率B效益流量C費(fèi)用流量B-C-凈效益流量。當(dāng) EIRR?社會(huì)折現(xiàn)率時(shí)，工程被為是合理的。經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值 (ENPV)，將工程設(shè)和生產(chǎn)效勞年限內(nèi)各年的凈資金流量折現(xiàn)到初始 年的現(xiàn)值之和。其表達(dá)式為：FENPV B )t r )t 式中：社會(huì)折現(xiàn)率。只有當(dāng) ENPV?0 時(shí)工程才被認(rèn)是可行合理的投資凈增值率和投資凈收益率。投資凈增值率年國(guó)民收入凈增值工程總投資額投資凈收益率年凈收益工程總投資額對(duì)工程來(lái)說(shuō)，這兩個(gè)指標(biāo)屬靜態(tài)指標(biāo)。指標(biāo)值越大，說(shuō)明工程對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的奉獻(xiàn)越大。 四、房地產(chǎn)投

26、資工程風(fēng)險(xiǎn)分析、盈虧平衡分析盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場(chǎng)生產(chǎn)能力條件下， 通過(guò)分析擬建工程的產(chǎn)出量本和收益利之間的關(guān)系，來(lái)判斷工程優(yōu)劣及 盈利能力的一種方法。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)Break BEP即程到達(dá)盈虧平衡狀態(tài) 利潤(rùn)為零的點(diǎn)一來(lái)講，在工產(chǎn)出能力一定的前提下，盈虧平衡點(diǎn)越低，工程的盈利可 能性就越大經(jīng)營(yíng)平安性越好在房地產(chǎn)工程的可行性研究中謂盈虧平衡分析指對(duì)特定 的工程而言，要找出預(yù)計(jì)銷售收入恰好能彌補(bǔ)本錢(qián)時(shí)的銷售量又稱保本銷售量。、敏感性分析敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時(shí)程經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生的相應(yīng)變化判這些因 素對(duì)工程經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的影響程度性分析不僅可以

27、使開(kāi)發(fā)商了解因素變動(dòng)對(duì)工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 指標(biāo)的影響程度可使他們那些較為敏感的因素進(jìn)行認(rèn)真和仔細(xì)的再研究提高工 程可行性研究的準(zhǔn)確性。反響敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)：敏感系=標(biāo)值的變化百分比參數(shù)值變動(dòng)的百分比例如：以售價(jià)為參數(shù)值，以工程的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標(biāo)值，售價(jià)增加 ，凈現(xiàn) 金流量現(xiàn)值增加 ，那么售價(jià)的敏感系=20/10%=2。敏感系數(shù)可正可負(fù)。假設(shè)敏感系數(shù)為負(fù)，說(shuō)明目標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方向相反， 敏感系數(shù)越大說(shuō)該參量目標(biāo)值越敏感行性研究中對(duì)該參量確實(shí)定須越謹(jǐn)慎。、概率分析。利用概率值來(lái)定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動(dòng)的概率分 及對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果的影響方的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作出某種概率描述

28、而對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情 況作出比擬準(zhǔn)確的判斷。附：可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)參考格式A可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容一般來(lái)講，專業(yè)機(jī)構(gòu)編寫(xiě)一個(gè)工程的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要、目標(biāo)、正文、 附件和附圖六個(gè)局部。、封面：一般要反映可行性報(bào)告的名稱，專業(yè)研究編寫(xiě)機(jī)構(gòu)名稱及編寫(xiě)報(bào)告的時(shí)間 個(gè)內(nèi)容。、摘要：它是用簡(jiǎn)潔明了的語(yǔ)言概要介紹工程的概況、市場(chǎng)情況可行性研究的結(jié)論 有關(guān)說(shuō)明或假設(shè)條件要突出重假條件清楚使讀人員在短時(shí)間內(nèi)能了解全報(bào)告的 精要。也有專家主張不寫(xiě)摘要，因?yàn)榭尚行匝芯繄?bào)告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細(xì)全面閱讀。、目錄：由于一份可行性報(bào)告少那么十余頁(yè)，多那么數(shù)十頁(yè)，為了便于寫(xiě)作和閱讀 員將報(bào)告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫(xiě)和掌握，必須編寫(xiě)目錄。、正文：它是可行性報(bào)告的主體，一般來(lái)講，應(yīng)包括以下內(nèi)容：a概況包括：工程背景、工程概況、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性 研究的編寫(xiě)人員、編寫(xiě)的依據(jù)、編寫(xiě)的假設(shè)和說(shuō)明、市場(chǎng)調(diào)查和分析；c、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；、建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度；e投資估算及資金籌措；f、工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；、風(fēng)險(xiǎn)分析；、可行性研究的結(jié)論；i研究人員對(duì)工程的建議；j相應(yīng)的附表。、附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的局部。一般 講一工程在做正式的可行性研究時(shí)須有政府有關(guān)