房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅環(huán)節(jié)課件

1、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的稅種匯總及關(guān)注事項(xiàng)2017-9-20中科建（廊坊）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的稅種匯總及關(guān)注事項(xiàng)2017-9-20 第一章 拿地階段業(yè)務(wù)拿地階段涉及的稅種主要有：1、契稅（取得土地及不動(dòng)產(chǎn)涉及）2、城鎮(zhèn)土地使用稅（取得土地到商品房交付完畢）3、印花稅（簽訂納稅范圍的合同涉及）4、耕地占用稅（取得生地涉及耕地占用稅）5、企業(yè)所得稅（從成立到清算涉及）6、增值稅（從頭到尾涉及；如采購辦公用品等）7、房產(chǎn)稅（持有房屋建筑物或出租房產(chǎn)涉及） 第一章 拿地階段業(yè)務(wù)拿地階 第一章 拿地階段業(yè)務(wù)-契稅 一、契稅1、直接取得國(guó)有土地使用權(quán)為納稅義務(wù)人 納稅義務(wù)人：境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房

2、屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人。 房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前，取得國(guó)有土地使用權(quán)，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，為契稅的納稅義務(wù)人。 2、征稅范圍 契稅暫行條例規(guī)定國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，出售、贈(zèng)與、交換均屬于轉(zhuǎn)移土地權(quán)屬的范疇。 暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)通過受讓、抵債、接受投資、受贈(zèng)等直接取得土地使用權(quán)，屬于契稅的征稅范圍。 第一章 拿地階段業(yè)務(wù)-契稅 第一章 拿地階段業(yè)務(wù)-契稅3、計(jì)稅依據(jù) 契稅征收中幾個(gè)問題批復(fù)（財(cái)稅字199896號(hào)）契稅暫行條例及暫行條例細(xì)則規(guī)定，土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計(jì)稅依據(jù)是成交價(jià)格，即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格；包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其

3、他經(jīng)濟(jì)利益，包含行政事業(yè)性收費(fèi)。 第一章 拿地階段業(yè)務(wù)-契稅3、 第一章 拿地階段業(yè)務(wù)-契稅 有關(guān)契稅問題的通知（財(cái)稅2004134號(hào)） 規(guī)定：出讓國(guó)有土地使用權(quán)，契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。 （1）以協(xié)議方式出讓的，契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。 沒有成交價(jià)格或成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定： a、評(píng)估價(jià)格：政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)

4、格。 b、土地基準(zhǔn)地價(jià)：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)。 第一章 拿地階段業(yè)務(wù)-契 第一章 拿地階段業(yè)務(wù)-契稅（2）以競(jìng)價(jià)方式出讓的，契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。 (3)先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。 國(guó)有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù)（國(guó)稅函2009603號(hào)），出讓國(guó)有土地使用權(quán)，契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)通過“招、拍、掛”程序承受國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅，其中的

5、土地前期開發(fā)成本不得扣除。 第一章 拿地階段業(yè)務(wù)-契稅（2）以競(jìng) 第一章 拿地階段業(yè)務(wù)-契稅 從上述文件來看，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的契稅政策應(yīng)關(guān)注以下幾點(diǎn)： 第一，為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益為契稅的征稅依據(jù)。全部經(jīng)濟(jì)利息包括貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利息，國(guó)稅函20021094號(hào)規(guī)定，以項(xiàng)目換取等方式承受土地使用權(quán)，屬于契稅征收范圍。國(guó)稅函2004322號(hào)規(guī)定，以土地出資，屬于契稅征收范圍，即投資方以土地出資，受讓方以自身股權(quán)作為支付對(duì)價(jià)，計(jì)稅依據(jù)則為作價(jià)出資額。第二，不得因減免土地出讓金，而減免契稅。關(guān)于免征土地出讓金出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)（國(guó)稅函2005436號(hào)）根

6、據(jù)契稅暫行條例及其細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，對(duì)承受國(guó)有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計(jì)征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。 第一章 拿地階段業(yè)務(wù) 第一章 拿地階段業(yè)務(wù)-契稅 4、間接取得土地的契稅問題 房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)中，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合并、分立等方式間接取得土地使用權(quán)。通常土地權(quán)屬?zèng)]有發(fā)生變更，一般不征收或享受免征契稅的待遇。企業(yè)改制重組若干契稅問題（財(cái)稅2008175號(hào)）規(guī)定：在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅； 兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個(gè)企業(yè)，且原投資主體存續(xù)的，對(duì)其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免

7、征契稅； 企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。 第一章 拿地階段業(yè)務(wù)-契 第一章 拿地階段業(yè)務(wù)-耕地占用稅 二、耕地占用稅 1、占用耕地建房成為納稅義務(wù)人 占用耕地建房和從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，成為耕地占用稅納稅人。房地產(chǎn)企業(yè)通過出讓、受讓方式直接占用耕地用于開發(fā)房產(chǎn)，為耕地占用稅納稅人。 耕地占用稅暫行條例2008年1月1日實(shí)施，耕地占用稅納稅人包括單位和個(gè)人，單位包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)、部隊(duì)以及其他單位；個(gè)人包括

8、個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。 第一章 拿地階段業(yè)務(wù)-耕地占用 第一章 拿地階段業(yè)務(wù)-耕地占用稅2、特點(diǎn)：出于特定目的、對(duì)特定的土地資源課征的稅種，兼具資源稅與特定行為稅的性質(zhì)； 以占用農(nóng)用耕地建房或從事其他非農(nóng)用建設(shè)的行為為征稅對(duì)象，采用地區(qū)差別稅率，分別制定差別稅額，在占用耕地環(huán)節(jié)一次性課征； 在納稅人獲準(zhǔn)占用耕地的環(huán)節(jié)征收；3、征稅范圍 ：耕地主要指種植農(nóng)作物的土地4、計(jì)稅依據(jù) ：實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)。 5、納稅義務(wù)時(shí)間 ：辦理占用農(nóng)用地手續(xù)通知的當(dāng)天。 第一章 拿地階段業(yè)務(wù)-耕地占用 第一章 拿地階段業(yè)務(wù)-耕地占用稅耕地占用稅的稅額規(guī)定如下：(1)人均耕地不超過1畝的地區(qū)(以縣級(jí)行政

9、區(qū)域?yàn)閱挝?，下?，每平方米為10元至50元;(2)人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為8元至40元;(3)人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米為6元至30元;(4)人均耕地超過3畝的地區(qū)，每平方米為5元至25元。 第一章 拿地階段業(yè)務(wù)-耕地占用 第一章 拿地階段業(yè)務(wù)-印花稅 三、印花稅1、土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅 房地產(chǎn)企業(yè)以出讓、受讓方式取得土地，須簽訂土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。根據(jù)印花稅若干政策的通知規(guī)定，按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。 2、開發(fā)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房可減免印花稅 廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知規(guī)定，開

10、發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的印花稅。 第一章 拿地階段業(yè)務(wù)-印花稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅環(huán)節(jié)課件 第一： 拿地階段業(yè)務(wù)-城鎮(zhèn)土地使用稅 四、城鎮(zhèn)土地稅1、使用城鎮(zhèn)土地成為納稅義務(wù)人 城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。 包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位；所稱個(gè)人

11、，包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。不論出讓方式還是轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，都應(yīng)依法繳納土地使用稅。 2、征稅范圍 房地產(chǎn)企業(yè)占用位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地。 3、計(jì)稅依據(jù) 實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。 第一： 拿地階段業(yè)務(wù)-城鎮(zhèn)土地使用稅 第一章 拿地階段業(yè)務(wù)-城鎮(zhèn)土地使用稅 房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知規(guī)定，購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)自房屋交付使用之次月起調(diào)減城鎮(zhèn)土地使用稅計(jì)稅依據(jù)，但要按未交房產(chǎn)與已交房產(chǎn)的建筑面積比例分?jǐn)傆?jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅。 已征用未開發(fā)的土地應(yīng)按規(guī)定全額征收城鎮(zhèn)土地使

12、用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從全部交房后的次月起，開發(fā)用地的城鎮(zhèn)土地使用稅為零。 第一章 拿地階段業(yè)務(wù)-城鎮(zhèn)土地 第一章 拿地階段業(yè)務(wù)-城鎮(zhèn)土地使用稅 4、納稅義務(wù)時(shí)間 第一，根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例規(guī)定，對(duì)于新征用的土地，區(qū)分耕地與非耕地。征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時(shí)開始繳納；征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納。 第二，根據(jù)關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納。 城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)

13、、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應(yīng)納稅額。具體標(biāo)準(zhǔn)如下： （一）大城市1.5元至30元； （二）中等城市1.2元至24元； （三）小城市0.9元至18元； （四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。 第一章 拿地階段業(yè)務(wù)-城 第一章 拿地階段業(yè)務(wù)-城鎮(zhèn)土地使用稅 5、開發(fā)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房可減免 廉租房經(jīng)濟(jì)適用房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知規(guī)定，對(duì)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地以及廉租房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租的廉租房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。 開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用房、商品房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉

14、租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)交納的城鎮(zhèn)土地使用稅。 第一章 拿地階段業(yè)務(wù)-城鎮(zhèn) 第一章 拿地階段業(yè)務(wù)-企業(yè)所得稅 開始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)年度的確定： 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干業(yè)務(wù)問題的通知（國(guó)稅發(fā)1997191號(hào)）規(guī)定：對(duì)新辦企業(yè)、單位開業(yè)之日的執(zhí)行口徑，統(tǒng)一為納稅人從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之日起開始計(jì)算。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之日，是指從納稅人開始從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的當(dāng)天算起，包括試營(yíng)業(yè)。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于新辦企業(yè)所得稅優(yōu)惠執(zhí)行口徑的批復(fù)（國(guó)稅函20031239號(hào)）的規(guī)定，對(duì)新辦企業(yè)、單位開業(yè)之日的執(zhí)行口徑統(tǒng)一為納稅人取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于新辦企業(yè)減免企業(yè)所得稅執(zhí)行起始時(shí)間

15、的批復(fù)（國(guó)稅函2007365號(hào)）規(guī)定，新辦企業(yè)減免稅執(zhí)行起始時(shí)間的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之日是指納稅人取得第一筆收入之日。 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例中對(duì)環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水項(xiàng)目所得的三免三減半稅收優(yōu)惠，也自項(xiàng)目取得第一筆生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入所屬納稅年度起計(jì)算。因此，新企業(yè)所得稅法實(shí)施之后，開始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)年度指企業(yè)取得第一筆生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入所屬納稅年度。 第一章 拿地階 第一章 拿地階段業(yè)務(wù)-企業(yè)所得稅 開辦期指企業(yè)被批準(zhǔn)籌建之日起至開業(yè)之日（營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的設(shè)立日期）國(guó)稅函200998號(hào)第九條：開辦費(fèi)未列作長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的，企業(yè)可在開始經(jīng)營(yíng)之日的當(dāng)年一次性扣除，也可按長(zhǎng)期待攤費(fèi)用處理，但一經(jīng)選定不得改變。1.業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)

16、宣傳費(fèi)國(guó)稅總局公告2012年第15號(hào)：企業(yè)在籌建期間，發(fā)生與籌辦活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額的60%計(jì)入開辦費(fèi)，并在稅前扣除；發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入開辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。2.開辦期間不計(jì)算為虧損年度國(guó)稅函201079號(hào)第七條：企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)年度，為開始計(jì)算損益的年度?；I辦期發(fā)生的開辦費(fèi)支出，不得計(jì)算為當(dāng)期的虧損。只能在開辦費(fèi)中歸集。企業(yè)開始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的年度，是開始計(jì)算損益的年度。如果兩者處于同一年度，則應(yīng)分別確認(rèn)籌辦費(fèi)攤銷及經(jīng)營(yíng)年度的開始。 第一章 拿地階 第一章 拿地階段業(yè)務(wù)-企業(yè)所得稅 某房開企業(yè)2010年3月開始籌建，籌建期歷時(shí)15個(gè)月，賬簿資料

17、顯示：2010年3-12月、2011年1-5月籌建期分別發(fā)生開辦費(fèi)200萬元、300萬元，2011年6月開始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。企業(yè)在2011年6月起開始一次性或分期扣除開辦費(fèi)；2011年度發(fā)生了虧損，確認(rèn)的虧損年度就是2011年度。（1）該開發(fā)企業(yè)2010年3-12月、2011年1-5月籌建期分別發(fā)生業(yè)務(wù)招費(fèi)10萬元、20萬元，分別發(fā)生廣告宣傳費(fèi)30萬元、40萬元；（2）2010年6月投資方因投入資本自行籌措款項(xiàng)所支付的利息支出8萬元計(jì)入了開辦費(fèi)；（3）2011年3月，購建營(yíng)業(yè)樓所支付的設(shè)計(jì)費(fèi)、部分材料費(fèi)共計(jì)10萬元計(jì)入了開辦費(fèi)；（4）企業(yè)在開始經(jīng)營(yíng)之日的當(dāng)年一次性扣除開辦費(fèi)。（1）業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出可按

18、實(shí)際發(fā)生額的60%計(jì)入開辦費(fèi)，廣告宣傳費(fèi)按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入開辦費(fèi)；（2）投資方因投入資本自行籌款支付的利息，不計(jì)入開辦費(fèi)，由出資方自行負(fù)擔(dān)。（3）為購建固定資產(chǎn)所支付的設(shè)計(jì)費(fèi)、部分材料費(fèi)應(yīng)予資本化，不計(jì)入開辦費(fèi)。 企業(yè)2011年一次性扣除開辦費(fèi)金額為：200+300-（10+20）（1-60%）- 8-10=470（萬元）。 第一章 拿地階段業(yè)務(wù)-企 第二章 設(shè)計(jì)、施工階段 設(shè)計(jì)施工階段是開發(fā)商委托設(shè)計(jì)公司和建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。主要涉及增值稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅等事項(xiàng)。 1、印花稅：采購合同、建安合同、設(shè)計(jì)合同及租賃合同等； 2、增值稅

19、：主要涉及采購貨物進(jìn)項(xiàng)稅； 3、企業(yè)所得稅：涉及季度及年度所得稅； 4、城鎮(zhèn)土地使用稅：同拿地階段； 5、房產(chǎn)稅（自有房產(chǎn)或者臨時(shí)設(shè)施） 第二章 設(shè)計(jì)、施工 第二章 設(shè)計(jì)、施工階段-印花稅 一、印花稅1.采購材料應(yīng)按購銷金額：萬分之三稅率貼花；2.建筑安裝工程承包合同：按承包金額，萬分之三稅率貼花；3.建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同：按費(fèi)用金額，萬分之五的稅率貼花；4.借款合同：按借款金額的萬分之零點(diǎn)五貼花； 5.財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同：包括財(cái)產(chǎn)、責(zé)任、保證、信用等保險(xiǎn)合同，保險(xiǎn) 費(fèi)收入金額的萬分之十稅率貼花。 第二章 設(shè)計(jì)、施工階段-印花稅 第二章 設(shè)計(jì)、施工階段-房產(chǎn)稅 二、房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅若干解釋和暫行規(guī)定（

20、財(cái)稅地19868號(hào)）第二十一條規(guī)定：“為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，征收房產(chǎn)稅。第十九條：納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。 因此，施工期間不予征稅的臨時(shí)性建筑物必須同時(shí)滿足兩個(gè)條件：其一必須為基建工地服務(wù)，其二必須處于施工期間。相反如果基建工程結(jié)束，臨時(shí)性建筑物歸基建單位使用，則

21、須從基建單位使用的次月起繳納房產(chǎn)稅。 第二章 設(shè)計(jì)、施工階段-房產(chǎn)稅 第三章 預(yù)售階段 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售，由購房者交付定金或預(yù)付款，在未來一定日期擁有現(xiàn)房的交易行為。它與現(xiàn)房銷售已成為商品房市場(chǎng)中的兩種主要銷售形式。預(yù)售階段與施工階段對(duì)房開來說是同一個(gè)階段，但由于預(yù)售收入稅務(wù)處理的特殊性分開描述。 為防止開發(fā)企業(yè)：故意延緩收入實(shí)現(xiàn)的時(shí)間、隨意確定成本對(duì)象、混淆成本界限等方式來實(shí)現(xiàn)遞延或逃避納稅義務(wù)，保證稅收及時(shí)足額入庫及平衡不同納稅人之間的稅負(fù)和納稅時(shí)間，稅法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)售收入的主要稅種均作出了規(guī)定。 預(yù)售階段主要涉及稅種： 1、增值稅（預(yù)收款按3%） 2、土地增值稅（不同開發(fā)產(chǎn)品適用

22、不同預(yù)征率） 3、企業(yè)所得稅（根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品所處位置由當(dāng)?shù)卣_定毛利率） 4、土地使用稅（開發(fā)產(chǎn)品所處土地級(jí)別確定單位平米定額） 5、房產(chǎn)稅（新開發(fā)商品房不涉及房產(chǎn)稅，自有房產(chǎn)涉及） 6、印花稅（銷售合同、采購合同等） 第三章 第三章 預(yù)售階段 增值稅一、增值稅 財(cái)稅2016 36號(hào)文：1. 銷售不動(dòng)產(chǎn)，指轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的活動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng) 或者移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。2. 建筑物：包括住宅、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)行其他活動(dòng)的建造物。3. 構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。4. 轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建

23、的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。 第三章 預(yù)售階 第三章 預(yù)售階段 增值稅 國(guó)家稅務(wù)總局公告2016 18號(hào)： 第二節(jié) 預(yù)繳稅款第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款（1+適用稅率或征收率）3%適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。 案例：A房開企業(yè)2017年8月預(yù)售

24、期房，取得預(yù)收款250萬，增值稅稅率11%，預(yù)征率3%；應(yīng)預(yù)交增值稅=250/1.11*3%=6.76萬 第三章 預(yù) 第三章 預(yù)售階段 增值稅房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)間確定;1.先開發(fā)票的，為發(fā)票開具的當(dāng)天；2.轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品并收訖銷售款的當(dāng)天；（過程中或者完成后收到款項(xiàng)）2（1）書面合同簽訂的付款日期為納稅義務(wù)產(chǎn)生日期；2（2）沒有簽訂書面合同或者合同沒有付款日期的為服務(wù)完成日；2（3）房開企業(yè)在開盤前收取的誠(chéng)意金、訂金未簽訂合同，不構(gòu)成增值稅納稅業(yè)務(wù)，在其他應(yīng)付款核算；2（4）銷售的期房在未完工期間，尚未移交給購房者，未產(chǎn)生增值稅真正納稅業(yè)務(wù)，所以實(shí)行預(yù)征增值稅；（增值稅納稅業(yè)務(wù)總結(jié)：

25、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品并收到款項(xiàng)產(chǎn)生真正的納稅義務(wù)；） 第三章 預(yù)售階 第三章 預(yù)售階段 土地增值稅 二、土地增值稅 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十六：“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于在成本確定方面或其他原因，無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的行業(yè)特點(diǎn)，商品房是按照項(xiàng)目開發(fā)，分期分批進(jìn)行銷售，在商品房全部或基本實(shí)現(xiàn)銷售前，由于許多工程未進(jìn)行結(jié)算，無法準(zhǔn)確計(jì)算成本，從而無法準(zhǔn)確計(jì)算土地增值稅；先按銷售開發(fā)商品收入進(jìn)行預(yù)征，待該商品房全部或基本實(shí)現(xiàn)銷售后進(jìn)行結(jié)算，該項(xiàng)目應(yīng)交的土地增值稅才可以準(zhǔn)確計(jì)算，因此，采

26、取了預(yù)交制度。預(yù)交稅款屬于稅務(wù)部門核定的納稅款。 案例：A房開企業(yè)2017年8月預(yù)售期房，取得預(yù)收款250萬，增值稅稅率11%，增值稅預(yù)征率3%；土地增值稅預(yù)征率2.5%； 應(yīng)預(yù)交增值稅=250/1.11*3%=6.76萬； 應(yīng)預(yù)交土地增值稅=250/1.11*2.5%=5.63萬； （本案例適合采用一般納稅人的房開企業(yè)；簡(jiǎn)易計(jì)稅的按5%） 第三章 預(yù)售階段 第三章 預(yù)售階段 企業(yè)所得稅 國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第九條：銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，按預(yù)計(jì)毛利率分季計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：（1

27、）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。（2）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。（3）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。（4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。 實(shí)際利潤(rùn)額=利潤(rùn)總額+特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額-不征稅收入-免稅收入-彌補(bǔ)以前年度虧損 第三章 預(yù)售階段 企業(yè)所 第三章 預(yù)售階段 企業(yè)所得稅案例分析：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)生2個(gè)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目A：2012、2013年預(yù)售收入7000萬元，2014年結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品收入7000萬元、結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本5000萬元，實(shí)際發(fā)生營(yíng)業(yè)稅金及附加525萬元，在交

28、納稅金的當(dāng)期并沒有計(jì)入當(dāng)期損益；預(yù)交稅金全部在2014年轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。 開發(fā)項(xiàng)目B：2014年新開發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)年預(yù)售收入8000萬元，實(shí)際發(fā)生營(yíng)業(yè)稅金及附加600萬元，在2014年并沒有計(jì)入當(dāng)期損益。（假定：A、B開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)毛利額均為20%， A企業(yè)2014年賬面利潤(rùn)為-100萬元；開發(fā)項(xiàng)目A在2014年完工： 2014年結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品收入、成本時(shí) 借：預(yù)收賬款 7000萬 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 7000萬 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 5000萬 貸：開發(fā)產(chǎn)品 5000萬 借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 525萬 貸：應(yīng)交稅費(fèi) 525萬 第三章 預(yù)售階段 企業(yè)所 第三章 預(yù)售階段 企業(yè)所得稅開發(fā)項(xiàng)目B：2014年預(yù)售收

29、入借：銀行存款 8000萬 貸：預(yù)收賬款 8000萬借：應(yīng)交稅費(fèi) 600萬 貸：銀行存款 600萬 第三章 預(yù)售階段 企業(yè)所 第三章 預(yù)售階段 企業(yè)所得稅 第三章 預(yù)售階段 企業(yè)所 第三章 預(yù)售階段-企業(yè)所得稅 A企業(yè)2014年應(yīng)納稅所得額=-100+125=25萬 A企業(yè)2014年應(yīng)納企業(yè)所得稅=25萬*0.25=6.25萬 上述表格的填寫對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交企業(yè)所得稅非常重要，本表容易出錯(cuò)誤的地方在于日常核算預(yù)交的增值稅及附加（包括土地增值稅）是計(jì)入交納當(dāng)期損益科目（營(yíng)業(yè)稅金及附加）還是計(jì)入預(yù)交負(fù)債科目（預(yù)交稅金）進(jìn)行核算；如果在交納的當(dāng)期已經(jīng)計(jì)入損益科目，本表25行不再調(diào)整； 第三章 預(yù)售階

30、段-企業(yè)所得 第四章 預(yù)售階段階段-企業(yè)所得稅 第21行“三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額”：填報(bào)銷售未完工產(chǎn)品、未完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品業(yè)務(wù)，按照稅法規(guī)定計(jì)算的特定業(yè)務(wù)的納稅調(diào)整額。第2列“納稅調(diào)整金額”等于第1列“稅收金額”。第22行 “（一）房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額”：填報(bào)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得銷售收入，按稅收規(guī)定計(jì)算的納稅調(diào)整額。第2列“納稅調(diào)整金額”等于第1列“稅收金額”。第23行 “1.銷售未完工產(chǎn)品的收入”：第1列“稅收金額”銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品，會(huì)計(jì)核算未進(jìn)行收入確認(rèn)的銷售收入金額。第24行“2.銷售未完工產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額”：第1列“稅收金額”填

31、報(bào)銷售未完工產(chǎn)品取得的銷售收入按規(guī)定毛利率計(jì)算的金額；第2列“納稅調(diào)整金額”等于第1列“稅收金額”。 第四章 預(yù)售階段階段-企業(yè) 第三章 預(yù)售階段-企業(yè)所得稅 第25行 ： 3.實(shí)際發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅：第1列“稅收金額”銷售未完工產(chǎn)品實(shí)際交納的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅，且在會(huì)計(jì)核算中未計(jì)入當(dāng)期損益的金額；第2列“納稅調(diào)整金額”等于第1列“稅收金額”。第26行“（二）房地產(chǎn)企業(yè)銷售的未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額”： 填報(bào)銷售的未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品，按稅法計(jì)算的納稅調(diào)整額。第2列“納稅調(diào)整金額”等于第1列“稅收金額”。第27行 “1.銷售未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品的銷售收

32、入”：第1列“稅收金額”填報(bào)銷售未完工產(chǎn)品(以前年度已按預(yù)計(jì)毛利額征收所得稅）本年度轉(zhuǎn)為完工產(chǎn)品，完工當(dāng)年轉(zhuǎn)為銷售收入金額。第28行“2.轉(zhuǎn)回的銷售未完工產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額”：第1列“稅收金額”以前年度銷售的未完工產(chǎn)品（以前年度已按預(yù)計(jì)毛利額征收所得稅）本年結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品，確認(rèn)為銷售收入，轉(zhuǎn)回原預(yù)計(jì)毛利額；第2列“納稅調(diào)整金額”等于第1列“稅收金額”。第29行“3.轉(zhuǎn)回實(shí)際發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅”： 銷售未完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品后，完工年度將對(duì)應(yīng)實(shí)際發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅轉(zhuǎn)入完工當(dāng)期損益的金額；第2列“納稅調(diào)整金額”等于第1列“稅收金額”。 第三章 預(yù)售階段-企業(yè)所得 第四章 完工

33、銷售階段-增值稅 （財(cái)稅201636號(hào)）第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：1、納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。 2、納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。 對(duì)預(yù)收款和開票的增值稅納稅時(shí)點(diǎn)很明確，對(duì)書面合同約定了付款日期的也容易判斷，但對(duì)合同未約定付款日期的未開票、未收款的收入部分（基本屬于按完工百分比法確認(rèn)的收入）增值稅納

34、稅時(shí)點(diǎn)即為“服務(wù)完成的當(dāng)天”。 第四章 完工銷售階段- 第四章 完工銷售階段-增值稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下： 1、銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）（1+11%） 2、當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）支付的土地價(jià)款當(dāng)期銷售建筑面積，指當(dāng)期納稅申報(bào)銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。 可供銷售建筑面積，指可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。 3、

35、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)算可抵扣土地價(jià)款時(shí)，地下車庫面積不納入“建筑面積”進(jìn)行計(jì)算。 第四章 完工銷售階段- 第四章 完工銷售階段-增值稅 4、支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。 5、一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。 6、土地價(jià)款扣除應(yīng)建立并登記臺(tái)賬，留存?zhèn)洳?。如果納稅人沒有依據(jù)規(guī)定建立臺(tái)賬，可能招致稅務(wù)機(jī)關(guān)的行政處罰。 第四章 完工銷售階段- 第四章 完工銷售階段-增值稅 甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2016年5月8日開工建設(shè)某住宅小區(qū)，至2017年7月31日全部竣工決算。甲公司按一般計(jì)稅方法

36、計(jì)算繳納增值稅。開發(fā)成本中“地價(jià)款”為12000萬元，土地面積為12000平方米，可供銷售的建筑面積為37500平方米。8月甲公司銷售收入（含稅）為29000萬元，銷售建筑面積為15000平方米；本月采購材料及其他用品合計(jì)200萬，進(jìn)項(xiàng)稅金34萬；本月取得建安專用發(fā)票不含稅10000萬，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金1100萬；當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）支付的土地價(jià)款=（1500037500）12000=4800（萬元）應(yīng)抵減的銷項(xiàng)稅額=4800（1+11%）11%=475.68（萬元） 借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）475.68 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

37、475.68 銷售房屋增值稅（銷項(xiàng)稅）=29000/1.11*0.11=2873.87萬 本月應(yīng)交增值稅=2873.87-1100-475.68-34=1264.19萬 第四章 完工銷售階段- 第四章 完工銷售階段-土地增值稅 一、征稅對(duì)象及范圍 土地增值稅暫行條例第二條：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物，并取得收入的單位及個(gè)人，為土地增值稅的納稅人。所稱的單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。所稱個(gè)人，包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者第五條，條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。 上述規(guī)定了土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附

38、著物所取得的增值額。 二、清算條件 暫行條例實(shí)施細(xì)則第十六條：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算。 第四章 完工銷售階段- 第四章 完工銷售階段-土地增值稅 1、自行清算 國(guó)稅發(fā)200991號(hào)第九條，符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； （3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 2、稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算：第十條， 對(duì)符合以下條件之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（1）已竣工驗(yàn)收的房地

39、產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 前款所列第（3）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。 第四章 完工銷售階段-土地 第四章 完工銷售階段-土地增值稅 三、清算單位 土地增值稅以最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位。 細(xì)則第九條：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土

40、地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬凑战ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)?，也可以按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?國(guó)稅發(fā)200991號(hào)第十七條規(guī)定， 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 第四章 完工銷售階段-土地 第四章 完工銷售階段-土地增值稅 四、土地增值稅的計(jì)算 1、基本計(jì)算規(guī)定 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收. 增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入扣除項(xiàng)目金額 增值率=增值額扣除項(xiàng)目金額 應(yīng)納稅款=增值額稅率扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù) 第

41、四章 完工銷售階段-土地增值 第四章 完工銷售階段-土地增值稅 五、土地增值稅收入口徑：收入，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。包括貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入、視同銷售收入。 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。 視同銷售收入按下列方法和順序確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不

42、列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 第四章 完工銷售階段 第四章 完工銷售階段-土地增值稅 六、扣除項(xiàng)目口徑 土地增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本，費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本，費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除）。 （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。 第四章 完工銷售階段 第

43、四章 完工銷售階段階段-土地增值稅 （二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安置?dòng)遷用房支出等）前期工程費(fèi)（包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出）建筑安裝工程費(fèi)（是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路，供水，供電，供氣，排污，排洪，通訊，照明，環(huán)衛(wèi)，綠化等工程發(fā)生的支出）公共配套設(shè)施費(fèi)（包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出）開發(fā)間接費(fèi)用

44、（是指直接組織，管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等）。 第四章 完工銷售階段 第四章 完工銷售階段-土地增值稅 （三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。 凡不能計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)

45、算扣除。 （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅（不包括銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納的印花稅）。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。 （五）對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。 第四章 完工銷售階段- 第四章 完工銷售階段-土地增值稅 七、計(jì)算扣除項(xiàng)目金額應(yīng)遵循的原則 （1）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。 （2）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的（期間費(fèi)用除外）。 （3）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。 （

46、4）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?（5）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。 （6）對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。 第四章 完工銷售階段-土 第四章 完工銷售階段-增值稅 公告特別指出以納稅人直接支付的土地價(jià)款為準(zhǔn)，在存在土地價(jià)款返還的情況下，直接支付的土地價(jià)款可能小于財(cái)政票據(jù)上記載的土地價(jià)款。對(duì)于可能取得政府土地價(jià)款返還的，應(yīng)該協(xié)商政府部門以其他名義獎(jiǎng)勵(lì)，而不能直接以土地款

47、返還的名義支付。 第六條 在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。 第七條 一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。 第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。 第四章 完工銷售階段-增值 第四章 完工銷售階段 企業(yè)所得稅 應(yīng)納稅所得額：會(huì)計(jì)制度核算的年度利潤(rùn)為基礎(chǔ)，依據(jù)稅法規(guī)定，計(jì)算出納稅調(diào)整增加額、納稅調(diào)整減少額，按下列公式計(jì)算出應(yīng)納稅所得額。應(yīng)納稅所得額=利

48、潤(rùn)總額+納稅調(diào)整增加額-納稅調(diào)整減少額+境外應(yīng)稅所得彌補(bǔ)境內(nèi)虧損-允許彌補(bǔ)的以前年度虧損應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項(xiàng)扣除-允許彌補(bǔ)的以前年度虧損房開企業(yè)在核算企業(yè)所得稅時(shí)特別政策：（1）房開業(yè)務(wù)包括土地開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案，或開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用，或開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明，應(yīng)視為已經(jīng)完工。國(guó)稅函2010201號(hào)規(guī)定：房開企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、

49、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房開企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。 第四章 完工銷售階段 企 第四章 完工銷售階段 企業(yè)所得稅（2）房開企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入，其成本費(fèi)用準(zhǔn)予扣除；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門單位收取并開具發(fā)票的，作為代收代繳款項(xiàng)管理，其成本費(fèi)用不得扣除。（3）企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入可作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)，廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的基數(shù)（4）可預(yù)提成本費(fèi)用的情況：出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票

50、的，有相關(guān)合同等證明資料的，可預(yù)提合同總金額的10%，計(jì)入開發(fā)成本中。公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按照預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。該公共配套設(shè)施必須符合在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造并且不可撤消，或按照規(guī)定必須配套建造的應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由房開企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公共維修基金或其他專項(xiàng)基金。 第四章 完工銷售階段 第四章 完工銷售階段 企業(yè)所得稅（5）企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的、無償贈(zèng)與地方政府及公用事業(yè)單位的

51、，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)準(zhǔn)予扣除。若屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用按固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理（6）企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本。（7）國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第三十三條：企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。會(huì)計(jì)核算中，對(duì)于利用地下設(shè)施建造的地

52、下車位，利用地面道路等劃定的車位，均已作為公共配套設(shè)施計(jì)入了開發(fā)成本中；取得上述車庫、車位的轉(zhuǎn)讓收入，均應(yīng)作為銷售收入且不得重復(fù)扣除成本。 對(duì)于采用長(zhǎng)期出租并一次性收取租金方式的，根據(jù)合同日期和金額確認(rèn)租金收入，提前收取的在實(shí)際收取租金當(dāng)期確認(rèn)租金收入。 第四章 完工銷售階段 企 第四章 完工銷售階段 企業(yè)所得稅（8）企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入的方法和順序?yàn)椋喊幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)

53、格確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確； 第四章 完工銷售階段 第四章 完工銷售階段 企業(yè)所得稅（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）規(guī)定：成本對(duì)象歸集和分配的確認(rèn)原則包括以下六項(xiàng)：1 可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν怃N售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外銷售的，可先作為過渡性成本進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν怃N售的成本對(duì)象。2 分類歸集原則。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。3 功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分

54、相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。4 定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。5 成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。6 權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。7企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。 第四章 完工銷售階段 第四章 完工銷售階段 企業(yè)所得稅計(jì)稅成本的內(nèi)容：國(guó)稅發(fā)200931號(hào)房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅成本主要

55、歸類為以下六類：1 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。2 前期工程費(fèi)。開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。3 建筑安裝工程費(fèi)。開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)

56、工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。5 公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。6 開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。 第四章 完工銷售階段 企 第四章 完工銷售階段 企業(yè)所得稅 計(jì)稅成本核算一般分以下五個(gè)步驟：1 對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間進(jìn)行整理、歸類，并區(qū)分為應(yīng)計(jì)入

57、成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)對(duì)有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。（區(qū)分成本和費(fèi)用）2 計(jì)入成本對(duì)象的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并將其合理的歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。（區(qū)分直接成本間接成本和共同成本）3 期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，已銷開發(fā)產(chǎn)品的部分，當(dāng)期納稅進(jìn)行扣除；未銷開發(fā)產(chǎn)品的成本費(fèi)用待實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。（完工成本在已銷、未銷和固定資產(chǎn)之間分配）4 本期完工成本對(duì)象分為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)成本進(jìn)行結(jié)算。屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)

58、算單位工程成本，再計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待實(shí)際銷售時(shí)再予扣除； （完工成本在已銷、未銷和固定資產(chǎn)之間分配）5 本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)分別建立明細(xì)臺(tái)帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。（未完工成本建立成本臺(tái)賬） 第四章 完工銷售階段 第四章 完工銷售階段 企業(yè)所得稅 共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本的分配方法按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法有以下幾種： 1 占地面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。（1）一次性開發(fā)的，按某一成

59、本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。（2）分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。 第四章 完工銷售階段 企 第四章 完工銷售階段 企業(yè)所得稅2 建筑面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。（1）一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。（2）分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。3 直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。4 預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。 第四章 完工銷售階段 企 第四章 完工銷售階段 企業(yè)所得稅 特定成本的分配方法1 土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。