固定資產貸款項目評估

1、固定資產貸款項目評估第一頁，共49頁。主要內容10/12/2022第二頁，共49頁。10/12/2022第一部分：固定資產貸款項目評估介紹第三頁，共49頁。一、固定資產貸款項目評估介紹評估范圍10/12/2022第四頁，共49頁。一、固定資產貸款項目評估介紹評估目的10/12/2022第五頁，共49頁。10/12/2022一、固定資產貸款項目評估介紹評估依據國家產業(yè)政策、財稅政策、地區(qū)發(fā)展規(guī)劃。1國家標準、行業(yè)標準及相關參數(shù)。234銀監(jiān)、人行監(jiān)管政策、我行信貸政策。3項目立項批準文件。4項目可行性研究報告及權威部門論證意見。5借款人生產經營資料或同類產品生產企業(yè)的財務、技術等參考資料6中央和地

2、方政府有關的城市建設規(guī)劃、環(huán)境保護、消防、安全衛(wèi)生、運輸、勞動保護等有關法規(guī)和規(guī)定。7 特別說明：評估以真實的資料和合理的假設為前提。8第六頁，共49頁。10/12/2022一、固定資產貸款項目評估介紹評估內容借款主體評價項目概況建設與生產條件評估項目產品市場評估投資估算與資金來源評估項目財務效益評估銀行效益及風險防范總評價第七頁，共49頁。10/12/2022一、固定資產貸款項目評估介紹評估程序評估程序Step 1Step 2Step 4Step 5了解評估項目做好準備工作制定工作計劃調查收集資料技術經濟分析撰寫評估報告成立評估小組Step 3第八頁，共49頁。10/12/2022第二部分：

3、評估資料收集第九頁，共49頁。10/12/2022二、評估資料收集企業(yè)基本資料（主要參閱調查報告）1、公司營業(yè)執(zhí)照及公司資質證書等2、公司情況介紹（公司簡史、公司管理層簡歷及情況簡介）3、公司近三年經審計的財務報告及最近一期的財務報告4、項目公司則收集項目發(fā)起人的相關資料。項目相關資料1、項目規(guī)劃設計方案及項目情況介紹2、項目立項批準文件及四證一書（即土地出讓合同書、建設用地規(guī)劃許可證、土地證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證）3、項目環(huán)評報告及批復 4、股權轉讓協(xié)議或項目轉讓合同及相關文件5、項目可行性研究報告6、項目投資概算、投資計劃7、工程建設計劃、工程施工進度8、項目資金籌措計劃（自有資

4、金、擬貸資金）9、自有資金的構成及來源說明10、項目融資計劃及還款計劃、利息11、項目經營方案及經營現(xiàn)金流預測12、項目相關行業(yè)調研報告評估資料第十頁，共49頁。10/12/2022二、評估資料收集項目建設基本條件及工藝項目建設基本條件項目建設的可行性研究是否完成。項目建設基本條件是否具備，如征地、供電、供水、交通運輸、排水、消防、環(huán)境保護等。項目建成投產后所需設備、原輔材料、燃料等的供應是否能滿足要求。項目工藝技術簡單介紹項目所采用的設計方案、生產工藝等情況，評價其先進性、適用性、經濟性、成熟性、可靠性等。（下附工藝流程圖表）第十一頁，共49頁。10/12/2022二、評估資料收集示例：第十

5、二頁，共49頁。10/12/2022第三部分：市場數(shù)據調查第十三頁，共49頁。10/12/2022三、市場數(shù)據調查調查方法：詢問、觀察、實驗、抽樣調查 實地走訪、電話或互聯(lián)網搜索市場調查產品市場投入物市場政治法律環(huán)境技術環(huán)境經濟環(huán)境消費者狀況行業(yè)競爭對手項目產品原材料價格資源燃料動力第十四頁，共49頁。10/12/2022三、市場數(shù)據調查S W O T1項目所處行業(yè)狀況分析2行業(yè)發(fā)展前景分析3市場需求分析4競爭性分析5市場風險分析市場調查目的第十五頁，共49頁。10/12/2022第四部分：固定資產貸款項目評估測算第十六頁，共49頁。四、固定資產貸款項目評估測算借款人評價10/12/2022第

6、十七頁，共49頁。四、固定資產貸款項目評估測算借款人評價10/12/2022第十八頁，共49頁。四、固定資產貸款項目評估測算借款人評價10/12/2022第十九頁，共49頁。四、固定資產貸款項目評估測算項目概況10/12/2022第二十頁，共49頁。四、固定資產貸款項目評估測算項目產品市場評估10/12/2022第二十一頁，共49頁。四、固定資產貸款項目評估測算項目產品市場評估10/12/2022第二十二頁，共49頁。四、固定資產貸款項目評估測算項目投資估算10/12/2022第二十三頁，共49頁。四、固定資產貸款項目評估測算項目投資估算10/12/2022第二十四頁，共49頁。10/12/2

7、022四、固定資產貸款項目評估測算項目投資估算鑒定分析固定資產總投資的內容是否完整，有無漏項。1鑒定分析估算的標準和方法是否符合國家、行業(yè)、部門的有關規(guī)定和要求。23鑒定分析預備費的估算是否正確，物價上漲指數(shù)的選用是否恰當，是否有一定的依據。3鑒定分析固定資產總投資所形成的固定資產、無形資產、遞延資產的結構是否合理。4鑒定分析建設期借款利息的計算是否準確、利率是否符合國家規(guī)定，期限是否與建設期一致，是否考慮了其他資金成本。5總投資估算注意事項第二十五頁，共49頁。10/12/2022四、固定資產貸款項目評估測算項目投資估算鑒定分析流動資金估算的方法，是否符合行業(yè)部門特點及一般規(guī)定 1鑒定分析流

8、動資金總額能否滿足項目的基本要求 2鑒定分析所采用的參數(shù)是否是行業(yè)或部門標準或平均水平。 34鑒定分析鋪流動資金能否落實等。 流動資金估算注意事項第二十六頁，共49頁。四、固定資產貸款項目評估測算項目投資估算（固定資產投資估算表）10/12/2022第二十七頁，共49頁。10/12/2022四、固定資產貸款項目評估測算資金來源評估（投資計劃與資金籌措表）項目投資計劃資金籌措計劃資本金來源自有資金銀行融資其他融資銷售回款第二十八頁，共49頁。四、固定資產貸款項目評估測算項目財務效益評估10/12/2022第二十九頁，共49頁。四、固定資產貸款項目評估測算項目財務效益評估10/12/2022第三十

9、頁，共49頁。10/12/2022四、固定資產貸款項目評估測算項目財務效益評估銷售收入預測產品銷售價格預測生產水平預測項目收入預測銷售稅費及附加估算第三十一頁，共49頁。10/12/2022四、固定資產貸款項目評估測算項目財務效益評估鑒定分析項目銷售量的確定是否有充分依據。1鑒定分析各年生產負荷的確定是否有充分依據。2鑒定分析產品的銷售價格是否合理。3鑒定分析項目收入計算是否正確。4項目收入評估要點第三十二頁，共49頁。10/12/2022四、固定資產貸款項目評估測算項目財務效益評估鑒定分析項目應納稅種是否完全，是否有漏掉的稅沒有估算，是否有重復估算的稅種。1鑒定分析估算時所采用的稅種、稅目、

10、稅率是否符合國家稅法的規(guī)定。2在評估過程中，按照就高不就低的原則計算。3在評估過程中，增值稅作為價外稅不包括在銷售稅金及附加中。4項目銷售稅費評估要點第三十三頁，共49頁。10/12/2022四、固定資產貸款項目評估測算項目財務效益評估項目總成本費用外購原輔材料燃料及動力工資及福利費修理費折舊費 項目總成本估算攤銷費利息支出其他費用生產成本銷售費用管理費用財務費用變動成本固定成本經營成本 = 總成本費用- 折舊費- 攤銷費- 利息支出方式一方式二第三十四頁，共49頁。10/12/2022四、固定資產貸款項目評估測算項目財務效益評估鑒定分析項目成本費用估算的方法。1鑒定分析項目成本費用的合理性2

11、鑒定分析項目投入物價格的選用與產出物價格的選用是否保持同期性原則。3鑒定分析項目成本費用估算中所選取的參數(shù)是否符合部門（行業(yè)）的規(guī)定與標準。4項目成本費用評估要點第三十五頁，共49頁。10/12/2022四、固定資產貸款項目評估測算項目財務效益評估固定資產貸款利息投產前建設期利息，一般可計入固定資產成本，增加固定資產原值。投產后貸款的利息，則只計入當期財務費用，不增加固定資產原值。流動資金貸款利息流動資金貸款利息計入當期財務費用中。貸款利息第三十六頁，共49頁。10/12/2022四、固定資產貸款項目評估測算項目財務效益評估盈利能力分析項目利潤總額項目利潤總額產品銷售收入產品總成本費用產品銷售

12、稅金及附加+其他銷售利潤稅后可還款利潤稅后還款利潤利潤總額所得稅額盈余公積金（含公益金）如果項目在投產后發(fā)生年度虧損，可用下一年的所得稅前利潤彌補，下一年利潤不足彌補的，可在5年內延續(xù)彌補，5年內不足彌補的，則用所得稅后利潤彌補。銷售利潤率投資利潤率財務內部收益率投資回收期第三十七頁，共49頁。四、固定資產貸款項目評估測算項目財務效益評估10/12/2022第三十八頁，共49頁。10/12/2022四、固定資產貸款項目評估測算項目財務效益評估清償能力分析貸款償還期以項目建成投產后可用于還款的利潤、固定資產折舊費、無形資產及遞延資產等攤銷費及其他還款資金償還固定資產貸款本金和利息所需要的時間。貸

13、款償還期 = 貸款償還后開始出現(xiàn)盈余年份數(shù)貸款開始支用的年份+（當年償還貸款本金數(shù)當年可用于還款的資金數(shù)）12 年 月（1）對于有多種貸款來源渠道的項目，除了計算綜合貸款償還期外，還應按各種貸款的還款條件計算我行的貸款償還期。（2）涉及外資的項目，其境外借款部分的還本付息，應按已經明確的或預計可能的貸款償還條件（包括償還期限和償還方式）計算。（3）在各種貸款的償還條件未確定的情況下，有兩種計算方法：一種是按先貸先還、后貸后還的方式計算；一種是按各種來源渠道的貸款資金占貸款資金總額的比例分攤償還貸款的方式進行計算。 第三十九頁，共49頁。10/12/2022四、固定資產貸款項目評估測算項目財務效

14、益評估不確定性分析盈虧平衡分析是指在一定的市場、生產能力的條件下，研究貸款項目成本與收益的平衡關系的方法。主要根據正常生產年份的產品產量或銷售量、可變成本、固定成本、產品價格和銷售稅金等的年平均數(shù)據，計算項目盈虧平衡點。（1）以實際產量表示的盈虧平衡點：BEPq = F(P-T-V)（2）以生產能力利用率表示的盈虧平衡點：BEPr = F(P-T-V)Q 100%（3）以年銷售收入表示的盈虧平衡點：BEPs = PF(P-T-V)（4）以銷售單價表示的盈虧平衡點：BEPp = （V + T + F）Q以上式中：F為年平均固定總成本， P為年平均銷售收入，Q為年產量 V為年平均可變總成本， T為

15、年平均銷售稅金及附加敏感性分析是指在項目建設過程中和投產后的若干主要的不確定性因素發(fā)生變化時，對項目經濟效益所帶來的影響程度而進行的定量分析。一般要分析建設工期、投資、生產負荷、生產投入物價格、銷售價格、匯率等因素變化，對項目內部收益率、貸款償還期等主要評價指標的影響程度，判別項目的潛在風險和抗風險能力。評估中應根據項目的具體情況，對影響項目效益的幾個最主要的因素進行單因素、多因素的敏感性分析。在此基礎上編制“項目敏感性分析表”。第四十頁，共49頁。10/12/2022四、固定資產貸款項目評估測算項目財務效益評估概率分析對項目銷售收入進行概率分析，分析項目能否按設計能力滿負荷工作。在市場需求量

16、大的情況下，項目年銷售收入按滿負荷計算；在市場需求量一般的情況下，項目年銷售收入按80%或90%計算；在市場的需求量小的情況下，項目年銷售收入按60%或70%計算。同時按市場需求量大、一般、小的發(fā)生可能性分別為0.1、0.7、0.2或0.1、0.8、0.1計算期望值和標準偏差。再根據確定的經驗概率， E(X) = 的可能性為68%， E(X) = 2的可能性為95%， E(X) = 3的可能性為98%，由此計算并得出項目銷售（營業(yè)）收入可能處于的盈利區(qū)間。第四十一頁，共49頁。10/12/2022四、固定資產貸款項目評估測算銀行相關效益與風險防范評估銀行相關效益評估是指平安銀行對其貸款所支持項

17、目中獲得的間接收益情況進行分析。 貸款風險防范評估是指對借款人提供的保證、抵（質）押等貸款風險防范措施的可行性、可靠性等方面進行分析論證。第四十二頁，共49頁。10/12/2022四、固定資產貸款項目評估測算銀行相關效益與風險防范評估銀行相關效益評估流動性評估1、存貸比率 = 企業(yè)存款（固定資產貸款 + 流動資金貸款）100%2、銷售款歸行率 = （本期企業(yè)在我行結算戶回籠貨款額本期企業(yè)實際收回銷售貨款額）100%3、貸款占比 = （本期企業(yè)在我行全部貸款月平均余額本期企業(yè)全部貸款月平均余額）100%4、存款占比 = （企業(yè)在我行存款月平均余額企業(yè)全部存款月平均余額）100%銀行相關效益評估，

18、分析項目建設后我行的結算業(yè)務增長情況，掌握行業(yè)動態(tài)經濟信息情況，擴大其他業(yè)務發(fā)展和機構網點建設情況，提高銀行社會知名度和業(yè)務競爭能力情況等。第四十三頁，共49頁。10/12/2022四、固定資產貸款項目評估測算銀行相關效益與風險防范評估風險防范評估風險防范評估分析項目本身以及我行貸款有哪些主要風險，包括項目的經營風險、管理風險、財務風險、政策法律風險等，計劃怎樣降低、規(guī)避、分散與分攤風險。如有轉貸或代理貸款，也要分析轉貸或代理風險。 。（一）分析借款人提供擔保措施情況，分別或同時進行保證措施評估、抵（質）押措施評估。（二）分析項目在市場、技術、資金、財務等方面存在的問題。（三）分析項目在法律方面的問題。在貸款合同、抵押、保證、承諾、土地使用權、外匯許可、項目法律文件的審批、政府政策、法規(guī)、稅收、環(huán)保、勞動用工等方面是否存在有待澄清、解決的法律問題；借款人是否與任何第三方有未解決、清算的重大法律糾紛；簡要介紹項目所在地地方法律環(huán)境。第四十四頁，共49頁。10/12/2022四、固定資產貸款項目評估測