工程項目投資成本預(yù)算與財務(wù)分析

1、工程項目投資成本預(yù)算與財務(wù)分析工程項目投資成本預(yù)算與財務(wù)分析工程項目投資成本預(yù)算與財務(wù)分析資料僅供參考文件編號：2022年4月工程項目投資成本預(yù)算與財務(wù)分析版本號： A修改號： 1頁 次： 1.0 審 核： 批 準(zhǔn): 發(fā)布日期： 工程項目投資成本預(yù)算與財務(wù)分析一個開發(fā)項目從可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量資金。為了對項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評價并作出投資決策，必須對項目的投資進(jìn)行準(zhǔn)確的估算。投資估算篇：投資估算所考慮的范圍包括土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、財務(wù)費、銷售費用及有關(guān)稅費等項目全部成本和費用投入。各項成本費用的構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不確定性大，尤其是依建設(shè)項目的類型不同而有

2、其自身的特點，因此不同類型的項目的成本費用構(gòu)成有一定的差異。 項目開發(fā)成本費用構(gòu)成如下：1、土地費用土地費用是指為取得項目用地使用權(quán)而發(fā)生的費用。包括（1）土地使用權(quán)出讓金、征地費；（2）城市建設(shè)配套費；（3）拆遷安置補(bǔ)償費。土地使用權(quán)出讓金：土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參照政府近期出讓的類似地塊金額并進(jìn)行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓、周圍環(huán)境及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可以依據(jù)政府頒布的城市基準(zhǔn)地價，根據(jù)項目所處的地段等級、用途容積率、使用年限等因素修正得到。土地征用費：征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補(bǔ)償費，土地投資補(bǔ)償費等。國家和各省市對各項費用的標(biāo)準(zhǔn)都作出了具體的

3、規(guī)定，因此農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。城市建設(shè)配套費：指因政府投資進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施如自來水廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等建設(shè)而由受益人分?jǐn)偟馁M用，有時該項費用還包括非營業(yè)性的配套設(shè)施，如居委會，派出所、幼兒園、中小學(xué)等的建設(shè)費的分?jǐn)偅y(tǒng)稱配套設(shè)施建設(shè)費。這些費用的估算可根據(jù)各地的具體規(guī)定或標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。拆遷安置補(bǔ)償費：拆遷安置補(bǔ)償費實際包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補(bǔ)償費。拆遷安置費是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的使用人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費用。拆遷補(bǔ)償費是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的所用權(quán)人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償所需的費用。前期工程費前期工程費主要包括

4、項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需的費用支出一般可按項目總投資的一個百分比估算。“三通一平”等土地開發(fā)費用，主要包括地上原有建筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算可根據(jù)實際工程量，參照有關(guān)計費標(biāo)準(zhǔn)估算。房屋開發(fā)費房屋開發(fā)費包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費。建安工程費：建安工程費是指直接用于工程建設(shè)的總成本費用，主要包括建筑工程費（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費）、設(shè)備及安裝工程費（給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等）和室內(nèi)裝修家具費。附

5、屬工程費包括鍋爐房、熱力站、變電室、煤氣調(diào)壓站、車棚及信報箱等建設(shè)費用。室外工程費包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、室外照明等的建設(shè)費用。在可行性研究階段，房屋開發(fā)費尤其是其中的建筑安裝工程費的估算，可以工程量來計算。管理費管理費是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用，包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、報廢損失及其他管理費用。管理費可按項目投資或前三項直接費用的一個百分比計算。銷售費用銷售費用是指開發(fā)項目在銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項

6、費用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費、廣告宣傳費、代理費等。該項費用一般按銷售收入的一個百分比計算。財務(wù)費用財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費、融資代理費以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。其他費用其他費用主要包括臨時用地費、臨時建設(shè)費、施工圖預(yù)算、標(biāo)底編制費、工程合同預(yù)算、標(biāo)底審查費、招標(biāo)管理費、總承包管理費、合同公正費，工程監(jiān)理費等雜項費用。這些費用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費率估算。不可預(yù)見費不可預(yù)見費根據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項費用的3%7%估

7、算。稅費指項目所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。各項稅費應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。財務(wù)分析篇：財務(wù)分析主要是通過計算項目的財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期和成本利潤率等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對開發(fā)項目的盈利能力進(jìn)行分析。財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率（簡寫為FIRR）是項目在整個計算期內(nèi)，各年的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。FIRR是評價項目盈利性的基本指標(biāo)。這里的計算期，對開發(fā)項目而言是指從購買土地使用權(quán)開始到項目全部售出為止的時間。 FIRR的計算公式為：(CI-CO)t(1+FIRR)-t=0式中：CI現(xiàn)金流入量； CO現(xiàn)金流出量； （CI-CO）t項目在第t年的凈

8、現(xiàn)金流量； t=0項目開始進(jìn)行的時間點； n計算期，即項目的開發(fā)或經(jīng)營周期。 財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是，項目在這樣的折現(xiàn)率下，到項目壽命終了時，所可以被完全收回所有的投資。內(nèi)部收益率也表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目就會面臨虧損。因此所求出內(nèi)部收益率是可以接受的貸款最高利率。將所求出的內(nèi)部收益率與部門或行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic比較。當(dāng)FIRRic時，則認(rèn)為項目在財務(wù)上是可以接受的。FIRR的具體計算用內(nèi)插公式求：FIRR=i1+NPV1(i2-i1)/NPV1+NPV2 式中：i1當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時的折現(xiàn)率； i2當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值

9、時的折現(xiàn)率；NPV1采用低折現(xiàn)率時的凈現(xiàn)值的正值； NPV2采用高折現(xiàn)率時的凈現(xiàn)值的負(fù)值；式中i1與i2之差不應(yīng)超過2%。財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是開發(fā)項目財務(wù)評價中的另一個重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它是指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic將各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。其計算公式：FNPV=（CI-CO）t(1+ic)-t 式中：FNPV項目在起始時間點的財務(wù)凈現(xiàn)值； ic基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率。如果FNPV0，說明項目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財務(wù)上是可以接受的。動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期（Pt）是指項目一凈現(xiàn)值抵償全部投資所需的時間，

10、是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標(biāo)。對開發(fā)項目來說,動態(tài)投資回收期自開發(fā)投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。其計算公式為： Pt=（累計折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份-1）+（上年累計折現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值） 求出的Pt與基準(zhǔn)回收期Pc相比較，如果PtPc，則項目在財務(wù)上是可行的。開發(fā)商成本利潤率開發(fā)商成本利潤率是初步判斷項目財務(wù)可行性的指標(biāo)，其計算公式為：開發(fā)商成本利潤率=（項目總開發(fā)價值-總開發(fā)成本）/總開發(fā)成本*100%在計算項目總開發(fā)價值是，如果項目是全部銷售，則等于扣除銷售稅金后的凈銷售收入；當(dāng)項目用于出租時，為項目在整個持有期內(nèi)所有凈經(jīng)

11、營收入的現(xiàn)值累計之和。案例篇：某開發(fā)商擬在一地塊上開發(fā)一多層住宅小區(qū)，擬售價2200元/平方米。銷售收入表： 建筑類型單價（元/平方米）面積（平方米）銷售收入（萬元）多層22004000088002. 成本費用表：項目子項目計算過程（單位：萬元）土地費用土地使用權(quán)出讓金32萬/畝*41畝=1312土地轉(zhuǎn)讓契稅等萬/畝*41畝=城市建設(shè)配套費250元/平方米*4萬平方米=1000小計前期工程費規(guī)劃勘察設(shè)計費10元/平方米*4萬平方米=40可行性研究費1元/平方米*4萬平方米=4三通一平費30元/平方米*4萬平方米=120小計164房屋開發(fā)費建安工程費600元/平方米*4萬平方米=2400附屬工程

12、費90元/平方米*4萬平方米=360室外工程費200元/平方米*4萬平方米=800小計3560其他費用工程質(zhì)量監(jiān)督費1元/平方米*4萬平方米=4工程監(jiān)理費10元/平方米*4萬平方米=40小計44管理費用/（+164+3560+44）萬元*%=80財務(wù)費用/（+164+3560+44）萬元*5%=300銷售費用/8800萬元*%=120不可預(yù)見費/（+80+300+120）萬元*3%=200總計/68333.利潤表：項目計算過程（單位：萬元）銷售收入8800開發(fā)成本6833營業(yè)稅及附加銷售收入*%=8800*%=484項目總開發(fā)價值銷售收入-營業(yè)稅及附加=8316稅前利潤項目總開發(fā)價值-開發(fā)成本

13、=8316-6833=1483所得稅稅前利潤*33%=1483*33%=490稅后利潤稅前利潤-所得稅=1483-490=993三項基金稅后利潤*15%=993*15%=149可分配利潤稅后利潤-三項基金=993-149=844由該表可以求出項目的“成本利潤率”成本利潤率=（項目總開發(fā)價值-總開發(fā)成本）/總開發(fā)成本*100% =（8316-6833）/6833*100% =%4.投資計劃表：（單位：萬元），（）內(nèi)為投入比例項目2001年2002年2003年合計土地成本2365（100%）2365建造成本3724（100%）3724其他費用44（100%）44管理費用16（20%）32（40%）

14、32（40%）80財務(wù)費用60（20%）120（40%）120（40%）300銷售費用24（20%）48（40%）48（40%）120不可預(yù)見費40（20%）80（40%）80（40%）200各項稅金及基金1123（100%）1123銷售收入2640（30%）6160（70%）8800由上表可以得出如下現(xiàn)金流量表：（單位：萬元）項目2001年2002年2003年現(xiàn)金流入量0+2640+6160現(xiàn)金流出量-2505-4048-1403凈現(xiàn)金流量-2503-1408+4757財務(wù)分析如下：取基準(zhǔn)收益率為10%。財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）：FNPV=（CI-CO）t(1+ic)-t =-2503/+4757/=135萬因為PNPV=1350,說明項目的獲利能力超過了基準(zhǔn)收益率的要求，所以從財務(wù)凈現(xiàn)值的角度來看本項目是可行的。財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）：當(dāng) i1 取12%時，NPV1=-2503/+4757/ =29當(dāng) i2 取 13%時，NPV2=-2503/+4757/ = -21 FIRR=i1+NPV1(i2-i1)/NPV1+NPV2 =12%+29*（13%-12%）