合同范本之二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同法

1、二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同法【篇一：二手房買(mǎi)賣(mài)中賣(mài)方之違約成本分析】二手房買(mǎi)賣(mài)中賣(mài)方之違約成本分析王麗英2015 年百城房?jī)r(jià)盤(pán)點(diǎn)揭示，自 2015 年下半年始，全國(guó)房?jī)r(jià)一片大漲，蘇州也不例外。房?jī)r(jià)居高不下一直是普通大眾面臨的嚴(yán)峻問(wèn)題，而近期房產(chǎn)稅收新政的出臺(tái)無(wú)疑又使房屋買(mǎi)賣(mài)交易風(fēng)頭更勁。隨著房?jī)r(jià)的一路飆升，由于房屋買(mǎi)賣(mài)交易周期持久，買(mǎi)賣(mài)雙方從定金交付到過(guò)戶(hù)手續(xù)完成的過(guò)程中，房?jī)r(jià)已經(jīng)升了好幾倍，此時(shí)賣(mài)方面對(duì)房?jī)r(jià)上漲的誘惑，不愿再以雙方初始商談的價(jià)格進(jìn)行交易，繼而房屋買(mǎi)賣(mài)中賣(mài)方違約的現(xiàn)象發(fā)生。而賣(mài)方違約，一般分為以下兩種狀況：1、買(mǎi)方交付定金后，賣(mài)方拒絕繼續(xù)履行后續(xù)義務(wù)；2、雙方簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同并辦理

2、資金托管后，賣(mài)方拒絕履行后續(xù)義務(wù)。針對(duì)以上兩種現(xiàn)象，要如何維護(hù)守約方的利益，追究違約方的責(zé)任呢？ 針對(duì)第一種情形，我們建議買(mǎi)方主張雙倍返還定金或者違約金，并賠償房?jī)r(jià)上漲差價(jià)損失；針對(duì)第二種情形，我們建議買(mǎi)方主張繼續(xù)履行。司法實(shí)踐中，由于第二種情形的解決方式爭(zhēng)議不大，下面僅針對(duì)第一種情形，附以案例說(shuō)明：買(mǎi)方劉某與賣(mài)方田某以及居間方中介公司簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議（以下簡(jiǎn)稱(chēng) “協(xié)議 ”），約定房屋總價(jià)款120 萬(wàn)元，定金5 萬(wàn)元，雙方約定簽署本協(xié)議后30 天內(nèi) “簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同?“協(xié)議 ”簽訂后，劉某即支付定金5 萬(wàn)元給田某。但臨近簽署正式買(mǎi)賣(mài)合同之日，田某通過(guò)中介方提出要求劉某增加房?jī)r(jià)20

3、萬(wàn)元，劉某予以拒絕，最終雙方未能完成房屋買(mǎi)賣(mài)交易。后知悉，劉某為了購(gòu)房，已將原有的唯一一套住房出售，現(xiàn)租房居住。就本案而言，作為守約方的買(mǎi)方可以通過(guò)以下主張來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益：主張解除合同，要求賣(mài)方雙倍返還定金，并賠償租金和房?jī)r(jià)上漲的差價(jià)損失。分析如下：1、買(mǎi)方可要求返還雙倍定金，并主張租金損失賠償；我國(guó)合同法第 116 條規(guī)定，當(dāng)事人既約定了違約金又約定定金的，那么，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。而在本案中，買(mǎi)方交付定金旨在促成房屋買(mǎi)賣(mài)，而賣(mài)方以其行為明確表明其不繼續(xù)履行合同義務(wù)，依據(jù)合同法第 115 條之規(guī)定，“當(dāng)事人可以依照中華人民共和國(guó)擔(dān)保法約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作

4、為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 ”因此，買(mǎi)方可以適用定金罰則要求賣(mài)方雙倍返還定金。而且，本案買(mǎi)方為了買(mǎi)房，已將自己的住房出售，現(xiàn)租房居住，正是由于賣(mài)方跳價(jià)致使合同無(wú)法繼續(xù)履行，也致使原告的訂約目的落空，期待利益受損，且買(mǎi)方因此遭受的實(shí)際損失遠(yuǎn)高于賣(mài)方承擔(dān)的雙倍返還定金。因此，就本案而言，若賣(mài)方僅雙倍返還定金，明顯有失公平，對(duì)買(mǎi)方不利。應(yīng)當(dāng)根據(jù)填平原則，對(duì)于房租之類(lèi)的買(mǎi)方為買(mǎi)房實(shí)際支出的合理的實(shí)際損失，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)予以賠償。另，賣(mài)方除雙倍返還定金以及賠償買(mǎi)方的實(shí)際損失外

5、，還應(yīng)當(dāng)支付買(mǎi)方房屋交易過(guò)程中的房?jī)r(jià)上漲的差價(jià)損失。、買(mǎi)方享有獲得房?jī)r(jià)上漲差價(jià)賠償?shù)臋?quán)利；房屋買(mǎi)賣(mài)交易中，雙方簽訂協(xié)議并在其中約定定金或者違約金的主要目的是為了促使雙方辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，順利完成房屋的物權(quán)轉(zhuǎn)移。本案中，因賣(mài)方的違約行為致使雙方最終未能簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，使得買(mǎi)方喪失一次以同等價(jià)格購(gòu)買(mǎi)涉案房屋的機(jī)會(huì)，而賣(mài)方之所以不繼續(xù)履行合同，主要原因是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲。在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，房屋屬于稀缺不動(dòng)產(chǎn)，房?jī)r(jià)上漲本是賣(mài)方應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)的。根據(jù)合同法第 113 條規(guī)定： “當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但

6、不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。 ”因此，賣(mài)方違約必須承擔(dān)房?jī)r(jià)上漲的差價(jià)賠償責(zé)任。此外，賣(mài)方違約給買(mǎi)方造成的損失已超過(guò)雙倍返還定金的金額。本案劉某支付的定金 5 萬(wàn)元，僅占房屋總價(jià) 120 萬(wàn)元的 3，況且，待賣(mài)方違約時(shí)，房?jī)r(jià)又上漲了 20 萬(wàn)，故買(mǎi)方要求賣(mài)方支付房?jī)r(jià)上漲的差價(jià)損失理應(yīng)得到支持。至于差價(jià)損失賠償?shù)姆秶谒痉▽?shí)踐中，根據(jù)最高人民法院民商事合同糾紛指導(dǎo)意見(jiàn)第 10 條之規(guī)定： “人民法院在計(jì)算和認(rèn)定可得利益損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用可預(yù)見(jiàn)規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則等，從非違約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預(yù)見(jiàn)的損失、非違約方不當(dāng)

7、擴(kuò)大的損失、非違約方因違約獲得的利益、非違約方亦有過(guò)失所造成的損失以及必要的交易成本。 ”旨在實(shí)現(xiàn)相對(duì)公平，不讓違約方從不當(dāng)行為中獲利，亦不讓守約方因守約而受損。 確定損失賠償數(shù)額的方法，大致有對(duì)比法（差別法）、估算法和約定法 1 三種。司法實(shí)踐中，法官通常會(huì)選擇估算法，即人民法院在難以確定損失數(shù)額或者難以 1 奚曉明主編、最高人民法院民事審判第二庭編：最高人民法院關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋理解與適用。準(zhǔn)確地確定可得利益的損失數(shù)額時(shí)，可根據(jù)案件的具體情況，責(zé)令違約方支付一個(gè)大致相當(dāng)?shù)馁r償數(shù)額。另外，買(mǎi)方也可以選擇主張違約金，由于賣(mài)方的違約行為，導(dǎo)致雙方無(wú)法按約定履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的

8、違約責(zé)任。一般房屋買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的協(xié)議或者買(mǎi)賣(mài)合同中均規(guī)定有違約金的條款，根據(jù)法律規(guī)定，違約金數(shù)額一般不超過(guò)合同標(biāo)的額的 30% 。至于違約方承擔(dān)的具體數(shù)額，由于房?jī)r(jià)上漲，所以，具體數(shù)額的確定比較困難。根據(jù)合同法第 114 條之規(guī)定， “當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。 ”因此，針對(duì)個(gè)案來(lái)說(shuō)，賣(mài)方承擔(dān)違約金后，如果違約金不能彌補(bǔ)損失，守約方可依據(jù)該條款主張適當(dāng)增加

9、違約金。同樣，作為守約方的買(mǎi)方在主張了違約金后，仍不足以彌補(bǔ)自身遭受的損失的話(huà)，同樣可以主張賠償實(shí)際損失。【篇二：二手房 (經(jīng)濟(jì)適用房 )買(mǎi)賣(mài)合同 (法務(wù)擬定 )】個(gè)人房屋買(mǎi)賣(mài)合同甲方 (出賣(mài)人 )： 乙方 (買(mǎi)受人 )： 丙方（經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)）：身份證件號(hào)碼：身份證件號(hào)碼： 備案證書(shū)號(hào)： 甲乙雙方經(jīng)過(guò)有好協(xié)商，就房屋買(mǎi)賣(mài)一事，在平等、自愿、誠(chéng)實(shí)信用的前提下，達(dá)成如下協(xié)議：第一條、甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買(mǎi)受該房屋。該房屋具體狀況如下：(一 )座落于市 小區(qū)棟單元室，建筑面積為平方米;套內(nèi)建筑面積_ 平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e平方米 ;(二 )出

10、售房屋的所有權(quán)證證號(hào)為_(kāi)（附件一） ;(三 ) 房屋平面圖及其四至見(jiàn)房產(chǎn)證;該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。出賣(mài)人還應(yīng)當(dāng)將附屬于該房屋的陽(yáng)臺(tái)、走道、樓梯、電梯、樓頂、裝修、衛(wèi)生間、院壩、地下室、其他設(shè)施、設(shè)備，轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)受人，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格已包含在上述房屋的價(jià)款中，不再另行支付價(jià)款。房屋及附屬設(shè)施見(jiàn)清單（附件二）第二條、甲方保證已如實(shí)陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋沒(méi)有設(shè)定擔(dān)保、沒(méi)有權(quán)屬糾紛，保證該房屋不受他人合法追索。若萬(wàn)一發(fā)生相關(guān)糾紛，其后果由甲方承擔(dān)。甲方除將已收的房?jī)r(jià)款立即全部退還乙方外，甲方需付乙方違約金為本合同總房?jī)r(jià)款的 20

11、% 。補(bǔ)充條款：賣(mài)方保證出售房屋中未曾發(fā)生過(guò)重傷、非正常死亡、嚴(yán)重刑事案件等可能導(dǎo)致買(mǎi)房人心理不安的嚴(yán)重情況，不存在不正常輻射及其他致病等情況，若有甲方必須盡到告知義務(wù)。如果買(mǎi)方發(fā)現(xiàn)房屋中曾經(jīng)發(fā)生過(guò)上述情況而賣(mài)方未曾予以書(shū)面披露的，買(mǎi)方有權(quán)解除合同或者要求酌減價(jià)金 20 萬(wàn)元。第三條、計(jì)價(jià)方式與價(jià)款按建筑面積計(jì)算價(jià)款，房屋面積為壹佰零肆 平方米，房屋單價(jià)為每平方米壹萬(wàn)貳仟柒佰肆拾三元人民幣，總金額人民幣壹佰叁拾叁萬(wàn)捌仟元整 ;房?jī)r(jià)款的支付方式為銀行轉(zhuǎn)賬，支付時(shí)間為：按第四條執(zhí)行。乙方在 2014 年 4 月 20 日前付給甲方定金 (人民幣 )， (大寫(xiě) )壹萬(wàn)元，(小寫(xiě) )10000.00

12、元。該定金條款的約定，受中華人民共和國(guó)合同法條款的調(diào)整。上述定金在乙方最后一次付款時(shí)充抵房款。第四條、房屋價(jià)款乙方分三期付給甲方：第一期：在乙方購(gòu)房貸款申請(qǐng)通過(guò)后。甲方同時(shí)向相關(guān)政府部門(mén)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)至乙方，乙方在甲方遞件成功當(dāng)日，立即付人民幣貳拾萬(wàn)元正至甲方 ;第二期：在房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證過(guò)戶(hù)手續(xù)辦理完畢之日，由甲、乙方共同交于乙方貸款銀行抵押，由乙方住房抵押貸款銀行適時(shí)付款壹佰壹拾貳萬(wàn)元正。第三期：在交付房屋之日，付清尾款人民幣捌仟元正。以上款項(xiàng)，由乙方直接通過(guò)轉(zhuǎn)帳或者直接存入等方式支付到甲方提供的本人銀行帳號(hào)（銀行帳號(hào)見(jiàn)附件三）。每次收到款項(xiàng)后甲方應(yīng)當(dāng)開(kāi)具收據(jù)并簽字畫(huà)押給乙方。如

13、甲方未開(kāi)具體要求收據(jù)，則乙方憑其持有的銀行開(kāi)出的轉(zhuǎn)帳憑證或者存入憑證作為付款的有效證明。第五條1、甲、乙雙方定于甲方應(yīng)在乙方住房貸款銀行的壹佰壹拾貳萬(wàn)元人民幣之日后 3 天內(nèi)正式交付該房屋（超過(guò) 3 天視為違約，按第九條約定承擔(dān)違約責(zé)任）。甲方應(yīng)在正式交付房屋前騰空該房屋。2、甲乙雙方定于在乙方支付第一期貳拾萬(wàn)人民幣之前，甲方向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)辦理相關(guān)附屬設(shè)施和相關(guān)權(quán)益的更名為乙方之手續(xù)。3、甲方應(yīng)在乙方支付第一期貳拾萬(wàn)人民幣之前，將落戶(hù)于該房屋的戶(hù)籍關(guān)系遷出并解除該房屋承租人與該房屋的承租關(guān)系并結(jié)清相關(guān)費(fèi)用。4、甲方未按規(guī)定履行以上義務(wù)的，則按第九條約定承擔(dān)違約責(zé)任。第六條、甲、丙方共同確認(rèn)，雖

14、然房屋所有權(quán)證未作記載，但依法對(duì)該房屋享有共有權(quán)的權(quán)利人均已書(shū)面同意將該房屋出售給乙方。第七條、甲、乙雙方同意，雙方應(yīng)于本合同生效之日起 30 日或乙方貸款申請(qǐng)通過(guò)后 3 天內(nèi)到房地產(chǎn)主管部門(mén)辦理該經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)證、土地證過(guò)戶(hù)變更手續(xù)。在辦理房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)過(guò)戶(hù)登記時(shí)，甲方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給乙方的書(shū)面報(bào)告及主管部門(mén)要求的其它文件。如需要甲方出面處理的，不論何時(shí)，甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤，致影響過(guò)戶(hù)登記，因而遭受的損失，由甲方負(fù)賠償責(zé)任。如甲方原因而不能辦理過(guò)戶(hù)登記，乙方有權(quán)解除合同，解約時(shí)，甲方除立即返還全部房?jī)r(jià)款外，并按本合同第九條承擔(dān)違約責(zé)任。并在乙方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，

15、甲方無(wú)償積極配合乙方按政府有關(guān)規(guī)定向土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理該房屋土地使用權(quán)變更手續(xù)。該房屋土地使用權(quán)的變更手續(xù)按下列約定辦理：該房屋土地使用權(quán)為出讓取得，其土地使用權(quán)證證載權(quán)利和相關(guān)出讓合同的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。經(jīng)甲方保證，丙方核實(shí)，該房屋土地使用權(quán)為劃撥取得，根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定，甲方將該房屋合法上市轉(zhuǎn)讓至乙方如需向政府相關(guān)部門(mén)交納土地出讓金或土地收益金的，由甲方承擔(dān) 。除本條第二款已有約定外，乙方僅承擔(dān)下述稅費(fèi)：契稅為 1.5% 、個(gè)人所得稅為 1%、工本費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、二手房交易手續(xù)費(fèi)，丙方傭金及代辦費(fèi)為壹萬(wàn)伍仟元。第八條、乙方違約責(zé)任：1、乙方如未按本合同第四條規(guī)定付款，甲方對(duì)乙方的逾期應(yīng)

16、付款有權(quán)追究違約責(zé)任。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際付款之日止，每逾期一天，乙方按累計(jì)應(yīng)付款的 5 向甲方支付違約金。逾期超過(guò) 15 日時(shí)，即視為乙方不履行本合同，甲方有權(quán)解除合同，乙方應(yīng)同時(shí)賠償所購(gòu)房?jī)r(jià)總款的20% 給甲方。2、如果乙方有其他嚴(yán)重違約行為的，則乙方已經(jīng)支付的定金歸甲方所有，甲方有權(quán)解除合同，乙方其他已經(jīng)支付的款項(xiàng)甲方立即退還給乙方。第九條、甲方違約責(zé)任：1、除不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同第五條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房?jī)r(jià)款向甲方追究違約責(zé)任。每逾期一天，甲方按累計(jì)已付款的 5 向乙方支付違約金。逾期超過(guò) 15 日，則視為

17、甲方不履行本合同，乙方有權(quán)立即解除合同，甲方除立即將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)同時(shí)賠償所購(gòu)房?jī)r(jià)總款的 20% 給乙方。2、如甲方在合同生效后，有其他違約行為，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款立即全部退還乙方外，并應(yīng)同時(shí)賠償所購(gòu)房?jī)r(jià)總款的 20% 給乙方。第十條、丙方責(zé)任及違約處置1、接受甲、乙方的委托，促成甲、乙方訂立房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。認(rèn)真履行甲、乙方委托的事項(xiàng)，親自完成甲、乙方委托代辦的各項(xiàng)服務(wù)。對(duì)委托人個(gè)人資料予以保密，未經(jīng)委托人同意，不得向他人泄露。2、根據(jù)專(zhuān)業(yè)知識(shí)及工作經(jīng)驗(yàn)，丙方將所了解的標(biāo)的情況如實(shí)告知委托人，及時(shí)將委托事項(xiàng)辦理的進(jìn)展情況向委托人通報(bào)。3、在甲乙雙方訂立合同前，到相關(guān)部門(mén)查驗(yàn)

18、有關(guān)資料和到現(xiàn)場(chǎng)勘察房地產(chǎn)現(xiàn)狀，并如實(shí)告知房屋及其配套設(shè)施所存在的瑕疵和房地產(chǎn)權(quán)利受限制等情況 ;4、協(xié)助甲、乙雙方收集過(guò)戶(hù)資料和為其房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)的代辦；出示國(guó)家規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收取相關(guān)費(fèi)用的依據(jù)。5、協(xié)助辦理相關(guān)配套事宜，如水、電、管道煤氣、有線(xiàn)電視、電話(huà)、寬帶及公共維修基金、物業(yè)交接過(guò)戶(hù)手續(xù)，完成房屋及房產(chǎn)配套設(shè)施的移交；6、如故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。第十一條、甲方承諾并保證：1、甲方承諾該房屋為集體土地被拆遷所得，甲方及隱性共有人有第二套產(chǎn)權(quán)住房，該經(jīng)適房已滿(mǎn)五年，無(wú)營(yíng)業(yè)稅。（如與上述不符，則甲方按

19、第九條約定承擔(dān)違約責(zé)任）。2、其為本合同項(xiàng)下房屋的合法所有權(quán)人，其有完全的權(quán)利處分該房屋并完全有權(quán)簽署本房屋轉(zhuǎn)讓合同及相關(guān)協(xié)議文件。3、本合同項(xiàng)下房屋不存在任何限制或者影響本次轉(zhuǎn)讓的情形，包括但不限于查封、凍結(jié)、抵押，共有人、承租人反對(duì)（如有）等情況。4、甲方保證沒(méi)有與任何第三人簽署轉(zhuǎn)讓房屋的合同，并保證在本合同簽署后，及時(shí)辦理有關(guān)將房屋過(guò)戶(hù)到乙方名下的相關(guān)手續(xù)。5、在本合同約定的時(shí)間內(nèi)，甲方及時(shí)辦理完畢房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，不得無(wú)故拖延。甲方在 乙方支付第一期貳拾萬(wàn)人民幣之后十五日內(nèi)沒(méi)有辦妥過(guò)戶(hù)手續(xù)的，愿意承擔(dān)違約責(zé)任（甲方除立即將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)同時(shí)賠償房?jī)r(jià)總款的20% 給乙方）。

20、【篇三：關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要】北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要20141216 ）京高法發(fā) 2014 489 號(hào)近年來(lái)，我市法院受理的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中出現(xiàn)了一些新問(wèn)題、新情況。為統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)法尺度，市高院民一庭組織市一、二、三中院及部分基層法院民庭召開(kāi)了專(zhuān)題座談會(huì)，經(jīng)充分深入討論，就該類(lèi)案件審理中的相關(guān)法律適用問(wèn)題，形成以下紀(jì)要內(nèi)容：一、符合房屋現(xiàn)售條件的商品房預(yù)售合同的效力出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明即簽訂預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓房屋，在一審法庭辯論終結(jié)前房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，可以認(rèn)定為商品房現(xiàn)售，當(dāng)事人以出賣(mài)人未取得商品房

21、預(yù)售許可證明為由主張合同無(wú)效的，不予支持。二、預(yù)約合同的效力和履行當(dāng)事人以出賣(mài)人在簽訂預(yù)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房意向書(shū)等預(yù)約協(xié)議時(shí)未取得商品房預(yù)售許可證明為由，要求確認(rèn)預(yù)約協(xié)議無(wú)效的，不予支持，但預(yù)約協(xié)議被認(rèn)定為商品房預(yù)售合同的除外。預(yù)約協(xié)議訂立后，當(dāng)事人一方無(wú)正當(dāng)理由拒絕簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，守約方起訴要求法院強(qiáng)制違約方訂立買(mǎi)賣(mài)合同的，一般不予支持。三、基于假按揭簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力當(dāng)事人為套取銀行貸款虛構(gòu)房屋買(mǎi)賣(mài)事實(shí)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，雙方并無(wú)買(mǎi)賣(mài)房屋的真實(shí)意思表示，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。當(dāng)事人尚未還清銀行貸款的，對(duì)于合同無(wú)效的法律后果可以參照最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第 25

22、 條的規(guī)定處理。四、房屋買(mǎi)賣(mài)中陽(yáng)合同的效力當(dāng)事人在房屋買(mǎi)賣(mài)合同（包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同）中為規(guī)避?chē)?guó)家稅收監(jiān)管故意隱瞞真實(shí)的交易價(jià)格，該價(jià)格條款無(wú)效，但該條款無(wú)效不影響合同其他部分的效力。當(dāng)事人以逃避?chē)?guó)家稅收為由，要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同全部無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同（包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同）的效力及履行存在爭(zhēng)議，經(jīng)審查其名為房屋買(mǎi)賣(mài)，實(shí)為贈(zèng)與等其他法律行為的，應(yīng)根據(jù)隱藏法律行為的性質(zhì)進(jìn)行處理。五、購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的效力當(dāng)事人簽訂合同將房屋（包括拆遷安置用房等）的購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給他人，當(dāng)事人一方主張轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的，一般不予支持，但當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房購(gòu)房指標(biāo)的除外。六

23、、無(wú)權(quán)處分合同的效力和履行夫妻一方未經(jīng)另一方同意，以自己名義轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋，當(dāng)事人以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)房屋沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，不予支持。前款房屋已經(jīng)交付但尚未辦理過(guò)戶(hù)登記，不符合物權(quán)法第 106 條第 1 款規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件，買(mǎi)賣(mài)合同構(gòu)成法律上的履行不能，買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行買(mǎi)賣(mài)合同辦理房屋過(guò)戶(hù)登記的，法院應(yīng)當(dāng)釋明買(mǎi)受人可以主張解除合同，經(jīng)釋明買(mǎi)受人堅(jiān)持不變更訴訟請(qǐng)求的，應(yīng)當(dāng)判決駁回其訴訟請(qǐng)求。房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除的，善意買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人承擔(dān)包括賠償房屋差價(jià)損失在內(nèi)的違約責(zé)任。前款房屋已經(jīng)過(guò)戶(hù)登記到買(mǎi)受人名下，但不符合物權(quán)法第106 條第 1 款

24、規(guī)定的善意取得其他構(gòu)成要件，夫妻另一方依據(jù)該規(guī)定要求追回房屋的，應(yīng)予支持。 “善意 ”的判斷時(shí)點(diǎn)以買(mǎi)受人申請(qǐng)過(guò)戶(hù)登記時(shí)為準(zhǔn)。七、房屋共有權(quán)利人的訴訟地位與責(zé)任承擔(dān)夫妻一方轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋，買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同辦理房屋過(guò)戶(hù)登記，法院應(yīng)當(dāng)對(duì)出賣(mài)人（登記方）的行為是否構(gòu)成無(wú)權(quán)處分或無(wú)權(quán)代理進(jìn)行審查，并釋明買(mǎi)受人可以申請(qǐng)追加夫妻另一方作為共同被告或第三人參加訴訟，買(mǎi)受人不申請(qǐng)的，法院可以通知夫妻另一方作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。夫妻另一方以出賣(mài)人構(gòu)成無(wú)權(quán)處分為由要求追回房屋的，可以作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。夫妻另一方向法院表示同意出賣(mài)人轉(zhuǎn)讓房屋的，可以不追加其參加訴訟。經(jīng)審

25、查夫妻另一方追認(rèn)出賣(mài)人的處分行為或有證據(jù)證明其以自己的行為同意履行的，構(gòu)成對(duì)房屋過(guò)戶(hù)登記債務(wù)的加入，應(yīng)當(dāng)判決夫妻雙方共同為買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)；出賣(mài)人的行為構(gòu)成最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)婚姻法若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬┑?17 條第（ 2）項(xiàng)或民法通則第 66 條第 1 款規(guī)定的，該買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)夫妻另一方具有約束力，應(yīng)當(dāng)判決夫妻雙方共同為買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。八、冒名簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力出賣(mài)人冒用房屋所有權(quán)人名義（如偽造所有權(quán)人身份證明、找相貌近似者冒充所有權(quán)人交易等）擅自轉(zhuǎn)讓房屋，可以參照合同法第 48 條無(wú)權(quán)代理的規(guī)定認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，該合同對(duì)房屋所有權(quán)人沒(méi)有約束力，但買(mǎi)

26、受人有證據(jù)證明構(gòu)成合同法第49 條規(guī)定表見(jiàn)代理的除外。買(mǎi)受人信賴(lài)出賣(mài)人享有代理權(quán)法律外觀的形成系不可歸因于房屋所有權(quán)人的，不構(gòu)成前款規(guī)定的表見(jiàn)代理。九、連環(huán)買(mǎi)賣(mài)中的合同效力房屋連環(huán)買(mǎi)賣(mài)中，前一手房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效，并不必然影響后一手房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)后一手買(mǎi)賣(mài)合同是否存在其他法定無(wú)效情形予以認(rèn)定。但后一手買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人能否取得房屋權(quán)利，應(yīng)當(dāng)依據(jù)物權(quán)法第 106 條關(guān)于善意取得的規(guī)定進(jìn)行處理。十、借名買(mǎi)房的認(rèn)定和處理借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。北京市高級(jí)人民法院關(guān)

27、于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）第 16 條規(guī)定中的政策性保障住房包括經(jīng)濟(jì)適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，經(jīng)審查借名購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購(gòu)房合同系 2008 年 4 月 11 日（含）之前簽訂的，可以參照前述指導(dǎo)意見(jiàn)第 6 條第 2 款的規(guī)定處理。房屋騰退糾紛中，被告方以雙方之間存在借名買(mǎi)房關(guān)系作為抗辯的，法院應(yīng)當(dāng)釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，當(dāng)事人堅(jiān)持不反訴的，應(yīng)就其抗辯是否成立進(jìn)行審理并作出判定。十一、請(qǐng)求合同繼續(xù)履行的處理當(dāng)事人要求繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但訴訟請(qǐng)求中沒(méi)有具體履行內(nèi)容的，法院應(yīng)當(dāng)向

28、當(dāng)事人釋明，要求其變更訴訟請(qǐng)求明確具體履行內(nèi)容，如支付購(gòu)房款、交付房屋、辦理房屋過(guò)戶(hù)登記等，并告知僅判決繼續(xù)履行合同存在履行內(nèi)容不明確無(wú)法執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)事人堅(jiān)持不變更的，可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求作出相應(yīng)的判決，并告知當(dāng)事人在履行中發(fā)生新的爭(zhēng)議可就具體履行內(nèi)容另行起訴。十二、商品房不符合交付條件的處理買(mǎi)受人要求交付商品房，經(jīng)審查房屋已經(jīng)完工但未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，不符合法定強(qiáng)制性交付條件的，可以判決出賣(mài)人在合理期限內(nèi)組織工程竣工驗(yàn)收，并將驗(yàn)收合格的房屋交付給買(mǎi)受人，但買(mǎi)賣(mài)合同存在永久性履行不能情形的除外。 買(mǎi)受人明知商品房不具備法定或約定交付條件仍同意接收房屋后，又以房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約金的，不予支持，但買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人依據(jù)法律規(guī)定或合同約定完善房屋交付條件，并主張因房屋交付條件不具備給其造成的實(shí)際損失。商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本約定出賣(mài)人 “于房屋實(shí)際交付之日起三十日內(nèi)支付違約金 ”，出賣(mài)人實(shí)際逾期交付房屋的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)依合同約定的履行期限主張逾期交房違約金；房屋逾期尚未實(shí)際交付，