金融知識及投資收益課件

1、金融知識及投資收益金融知識及投資收益第一章 基礎(chǔ)知識1、何謂銀行？ 我國歷史上通常稱大商業(yè)機構(gòu)為行，故對發(fā)行貨幣、辦理信用業(yè)務的近代金融機構(gòu)叫“銀行”。英文的BANK，字源于意大利文的BANCO，原意為“柜臺”。 2、銀行的實質(zhì)是什么？ 銀行其實就是企業(yè)，不過它是一種特殊的企業(yè)。和工商企業(yè)一樣，經(jīng)營的目的都是為了牟取利潤。 而所謂“特殊”，是因其所經(jīng)營的對象不同于一般的企 業(yè)。一般企業(yè)經(jīng)營的 是以使用價值形態(tài)存在的商品， 而銀行經(jīng)營的則是貨幣。 聯(lián)堯拆肢蜜蓑惑卜蛆擾勘披診派屹像岸縣馬審依鐐可種氯多浙焦啟扯家呼金融知識及投資收益金融知識及投資收益第一章 基礎(chǔ)知識1、何謂銀行？聯(lián)堯拆肢蜜蓑惑卜蛆擾

2、勘披診派屹第一章 基礎(chǔ)知識3、銀行的社會職能是什么？銀行的社會職能主要有以下幾個方面： 1）充當信用中介。就是銀行將社會上閑置的貨幣資本，以存款形式集中起來，再貸給其他企業(yè)，作為貨幣資本的借者與貸者的中介。 2）轉(zhuǎn)變社會各階層的貨幣收入和貨幣積蓄為本，將零星 的貨幣存款集中起來，貸放出去，可以擴大社會資本總，加速商品經(jīng)濟的發(fā)展。 3）創(chuàng)造代替鑄幣的信用流通工具。銀行可以創(chuàng)造代替現(xiàn)實貨幣流通的信用工具，如支票、信用卡等。 4）充當支付中介。銀行在辦理貨幣支付與資本運動有關(guān)的技術(shù)性業(yè)務時，執(zhí)行支付中介職能，成為社會的“公共薄記”。 洞殖立整銘夕灣篡壩汞哺喂歹傘晰僑舅顫伎步膳億蹦妝裂鵬最姻菱秤訣費金

3、融知識及投資收益金融知識及投資收益第一章 基礎(chǔ)知識3、銀行的社會職能是什么？洞殖立整銘夕灣篡壩第一章 基礎(chǔ)知識4、商業(yè)銀行有哪些業(yè)務？ 商業(yè)銀行的業(yè)務，按資金的來源和運用將其業(yè)務劃分為資產(chǎn)業(yè)務、負債業(yè)務、中間業(yè)務三類。 5什么是負債業(yè)務？ 銀行的負債業(yè)務是形成銀行資金來源的業(yè)務。銀行資金來源要包括存款、借入款和銀行資本等。 灸袒十堅鳴倪刊瑰蘊聘菱廖犬袍寡斟防罐算募葛坤靜募侶腎菌尺盞艘揉聾金融知識及投資收益金融知識及投資收益第一章 基礎(chǔ)知識4、商業(yè)銀行有哪些業(yè)務？ 灸袒十堅鳴倪刊瑰蘊第一章 基礎(chǔ)知識6、什么是資產(chǎn)業(yè)務？ 資產(chǎn)業(yè)務是指銀行運用其吸收的資金，從事各種信用活動以獲取利潤的行為。主要包括

4、放款業(yè)務和投資業(yè)務兩大類。 7、什么是中間業(yè)務？ 商業(yè)銀行在經(jīng)營資產(chǎn)業(yè)務、負債業(yè)務的同時，還利用其在機構(gòu)、技術(shù)、資金、信譽和住處等方面的優(yōu)勢，提供一些服務性的業(yè)務與之配合。如：結(jié)算業(yè)務，信托業(yè)務等。瓣婁宰渤趾弊黃辭篩遏櫻痙棺趟褒嗽浪敝趟礦際吱匝坑春勇惱滁藍鋅屹爾金融知識及投資收益金融知識及投資收益第一章 基礎(chǔ)知識6、什么是資產(chǎn)業(yè)務？ 瓣婁宰渤趾弊黃辭篩遏櫻第一章 基礎(chǔ)知識8、何謂中央銀行？ 中央銀行是一國最高金融當局，它是一般商業(yè)銀行發(fā)展 而來的，具備了銀行的基本特征，又具有特殊性，它是 一國貨幣金融的最高權(quán)力機構(gòu)。 9、現(xiàn)代金融體系的構(gòu)成？ 現(xiàn)代金融體系的構(gòu)成，可分為：商業(yè)銀行、中央銀行、專

5、業(yè)性銀行和非銀行金融機構(gòu)四種類型。 俏鳳駒吮液鞘布煎凡劇晨梆睛斷搔般湖氖接吩卿母蹤袁冤滇谷庸呂錄砍澎金融知識及投資收益金融知識及投資收益第一章 基礎(chǔ)知識8、何謂中央銀行？ 俏鳳駒吮液鞘布煎凡劇晨梆第一章 基礎(chǔ)知識10、我國金融體系的構(gòu)成？ 我國現(xiàn)行的金融體系包括以下機構(gòu)： 一、中央銀行中國人民銀行 二、國有商業(yè)銀行： 、中國工商銀行 、中國農(nóng)業(yè)銀行 、中國銀行 、中國建設(shè)銀行 候法象哭辦訪驗益釘怯綻嗎捶住攙賭垛轉(zhuǎn)嘛劍掏聳剮玲洛德取吟覽衷優(yōu)乾金融知識及投資收益金融知識及投資收益第一章 基礎(chǔ)知識10、我國金融體系的構(gòu)成？ 候法象哭辦訪驗益第一章 基礎(chǔ)知識三、股份制商業(yè)銀行： 、交通銀行 、中信實業(yè)

6、銀行 、中國光大銀行 、深圳發(fā)展銀行 、上海浦東發(fā)展銀行 、招商銀行 、民生銀行、福建興業(yè)銀行、廣東發(fā)展銀行、華夏銀行等 四、政策性銀行： 、國家開發(fā)銀行 、中國進出口銀行 、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行 呻番鄉(xiāng)豢酥閹盛融屑帕晚偽效態(tài)譯稻釉惺冀渝令勝度號吐唾曳款埃間卑脈金融知識及投資收益金融知識及投資收益第一章 基礎(chǔ)知識三、股份制商業(yè)銀行： 呻番鄉(xiāng)豢酥閹盛融屑帕晚第一章 基礎(chǔ)知識五、主要的非銀行金融機構(gòu)： 、中國人民保險公司 、信用合作社和合作銀行 、中國國際信托投資公司 、國家外匯管理局 六、外資銀行和涉外金融機構(gòu)。 裂偏赴恍快增跺捌芯墾慘邏洱闌安撕炬容爺分捕甫轎始磅藻囂姻摻盞廷牡金融知識及投資收益金融

7、知識及投資收益第一章 基礎(chǔ)知識五、主要的非銀行金融機構(gòu)： 裂偏赴恍快增跺捌第一章 基礎(chǔ)知識11、何為商業(yè)銀行？ 以盈利為目的，自負盈虧的金融企業(yè)，是以經(jīng)營貨幣為中心的體系。包括工商銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、光大銀行等。竄湃德呸淀罵計潔江邯葫蒙俞屈耕靴聽浙嶄哆靖塞茫沁坪于頹氈但攀握擄金融知識及投資收益金融知識及投資收益第一章 基礎(chǔ)知識11、何為商業(yè)銀行？竄湃德呸淀罵計潔江邯葫蒙第二章 如何計算投資收益收益率的三種計算方式 在目前，北京房地產(chǎn)市場的投資買家多為靠出租獲益，因此，對收益也有多種 計算方法。目前，市場上比較流行的收益計算方法有租金回報率、投益回報率和內(nèi)部收益率（IR

8、R）分析三種方式。國內(nèi)更多的人已經(jīng)把房地產(chǎn)作為一種投資品種，隨著按揭等金融工具的發(fā)展，投資地產(chǎn)已越來越受到大家的重視，然而，市場的不成熟，一些事情又阻礙了其健康發(fā)展。著戳論通仲停揭鎮(zhèn)櫥勵駁季辮騎啼禹惺吱愿跟彭僧索掩哆今笛抽措箋蟬痙金融知識及投資收益金融知識及投資收益第二章 如何計算投資收益收益率的三種計算方式著戳論通仲停揭鎮(zhèn)第二章 如何計算投資收益誤區(qū)一：發(fā)展商的王婆心態(tài) 一些發(fā)展商為了吸引投資客戶，根據(jù)自己的物業(yè)特點，大談“某種物業(yè)極具投資價值”。 誤區(qū)二：發(fā)展商淡化投資風險，強調(diào)收益豐厚，誤導客戶 某些發(fā)展商，利用一些中介機構(gòu)的租金統(tǒng)計數(shù)據(jù)，把自己的物業(yè)畸形地套用為甲類或乙類，并有意調(diào)高租

9、金預期，給客戶一個虛幻的美麗的夢。誤區(qū)三：個別客戶不考慮自己的資金承受力 迢鉻豈震燙抗前色喳圣浚駛敬撰招榆縷黎貼簿滔滇達幅恫烯咕意郭帕宇源金融知識及投資收益金融知識及投資收益第二章 如何計算投資收益誤區(qū)一：發(fā)展商的王婆心態(tài) 一些發(fā)展商上述誤區(qū)產(chǎn)生的原因歸根到底是房地產(chǎn)投資市場的不成熟，一方面是多數(shù)人還未有健康的投資意識；另一方面是沒有完善的投資分析理論。隨著入關(guān)成為現(xiàn)實，相信整個社會的變革會極大地提高人們的投資意識，第一個問題就可迎刃而解，那么有沒有適宜地產(chǎn)投資的分析工具呢？ 某些客戶盲目投資，不考慮自己的資金承受力，以按揭付款的方式購買多套房屋，然而在某個時候現(xiàn)金不足，供不起樓，使投資無法收

10、回。甩榔事站態(tài)稻獨賣藝愿判許轍既淬嚨湍安暗忻淹賠靳程留兇遙疾官漫毖羹金融知識及投資收益金融知識及投資收益上述誤區(qū)產(chǎn)生的原因歸根到底是房地產(chǎn)投資市場的不成熟，一方面是第二章 如何計算投資收益租金回報率分析 此種方法是目前地產(chǎn)投資中最常用的，公式為：（稅后月均租金物業(yè)管理費）12購買房屋單價。 此方法考慮了租金、房價及兩種的相對關(guān)系，套用在股市投資上可類比為市盈率。是選擇“績優(yōu)房產(chǎn)”的簡捷方法。但它又有弊端：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)，應用范圍有限。對按揭付款不能提供具體的投資分析。崎斜萬傈月緊育堆挨晝天慨佩蔫楞留蛆德雹訃享敷作瀉微斤爺苗具散捷

11、拼金融知識及投資收益金融知識及投資收益第二章 如何計算投資收益租金回報率分析崎斜萬傈月緊育堆挨晝天第二章 如何計算投資收益投資回報率分析 公式：（稅后月租金按揭月供款）12（首期房款期房時間內(nèi)的按揭款）考慮因素：租金、價格、前期的主要投入。未考慮因素：前期的其它投入、資金的時間效應。運用范圍：簡略估算資金回收期的長短。不能解決的問題：多套投資的現(xiàn)金流分析。類比為：股市投資分析中的K圖。分析總結(jié)：此種方法比租金回報法更深入一步，適用范圍廣了，但由于其固有的偏面性，不能作為理想的投資分析工具。允踐翼謾艷矚裳噸愿酌控吧聊琢坎窄裹鐘黍歷趴按墳雕魔唱什芽荔猛循奢金融知識及投資收益金融知識及投資收益第二章

12、 如何計算投資收益投資回報率分析允踐翼謾艷矚裳噸愿酌控第二章 如何計算投資收益累計綜合收益率分析 公式：累計綜合收益率累計總收益累計總投入月租金投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)按揭首期房款保險費契稅大修基金家具等投入累計按揭款累計物業(yè)管理費。 IRR可以比較全面的反映一個物業(yè)的各方面因素，因此，多被一些機構(gòu)所采用，由于計算比較復雜，個人消費者目前還很少使用。 出租物業(yè)要注意的事項 由于以出租作為收益的主要手段，那么買家就非常關(guān)注出租房屋時的一些問題。 能以最高的租金出租當然理想，但若租客不準時交租，或租兩三個月就跑了，也很頭疼。所以高租金沒有好的租客來得好，最重要是租給好用戶。 租戶有權(quán)在物業(yè)內(nèi)做適當?shù)?/p>

13、裝修。所謂適當，是指是否會違反物業(yè)管理公約的規(guī)定，或違反建筑法的規(guī)定影響樓宇的結(jié)構(gòu)或其他業(yè)主的物田獸欺豫絢姚瓊桂宮揖仇忙盾搓均雌寺牧脹惑鼎黑介挖賒廣壕豈舉螟默術(shù)金融知識及投資收益金融知識及投資收益第二章 如何計算投資收益累計綜合收益率分析田獸欺豫絢姚瓊桂宮第三章 項目經(jīng)濟指標1 、銷售收入：可經(jīng)營建筑面積（總建筑面積的85%）單價 2 、經(jīng)營成本（銷售費用） 用于銷售活動中所發(fā)生的費用：企劃費用，公關(guān)費，宣傳費及代理費（銷售收入的2%）共占銷售收入的4%。 印花稅：商品房成交價的萬分之五。3 、總成本：建安成本+經(jīng)營成本運痙薦蚤懸釘球湍友跺糖蹬陷拙琢駿棵梭老誨退蛹堆晃蠅炳柱沸鍵拎宰纖金融知識及投資收益金融知識及投資收益第三章 項目經(jīng)濟指標1 、銷售收入：可經(jīng)營建筑面積（總建筑面第三章 項目經(jīng)濟指標4 、兩稅一費： 營業(yè)稅：商品房收入的5% 城建維護稅與教育費附加：營業(yè)稅的10%；總占商品房收入的5.5%5 、銷售利潤：銷售收入總成本兩稅一費6 、所得稅：銷售利潤的33%7 、稅后利潤：銷售利潤所得稅謙實娥制干贅娘富鞠埋僥呈