商業(yè)大街項(xiàng)目開發(fā)概念規(guī)劃建議書

1、北京祈年殿大街項(xiàng)目商業(yè)概念規(guī)劃建議書（修改版）一、 項(xiàng)目目現(xiàn)況分分析（SSWOTT Annalyysiss）在為本項(xiàng)目目進(jìn)行概概念規(guī)劃劃之前，必必須了解解本項(xiàng)目目身處的的環(huán)境和和其優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)（Sttrenngthhs）、弱弱點(diǎn)（WWeakknesssess）、機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)（OOppoortuunittiess）和威威脅點(diǎn)（TThreeatss）等。本本項(xiàng)目以以其位處處之區(qū)域域，就商商業(yè)角度度觀之，可可謂為深具潛潛力，但但必須努努力用心心經(jīng)營(yíng)，才才能發(fā)揮揮其應(yīng)有有的能量量。以以下為本本項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)況分析析，內(nèi)容容如下。優(yōu)點(diǎn)（Strengths）優(yōu)點(diǎn)（Strengths）鄰近成熟商業(yè)區(qū)和天壇等歷史古績(jī)的旅游景

2、點(diǎn)。鄰近的中、高檔住宅社區(qū)，已遂漸成形。開發(fā)商計(jì)劃長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)本項(xiàng)目。本項(xiàng)目乃集合酒店、寫字樓、商場(chǎng)和酒店式公寓等元素的綜合開發(fā)的一部分，將可自創(chuàng)需求和商業(yè)價(jià)值。弱點(diǎn)（Weaknesses）連接鄰近商圈及項(xiàng)目左右兩側(cè)之商業(yè)活動(dòng)和氛圍不足。周邊道路未完善，且門前為交通干道，車速快且暫時(shí)無法形成步行客源。地形狹長(zhǎng)且深度相對(duì)較淺，創(chuàng)造室內(nèi)回流動(dòng)線較為困難。需自行創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值較為被動(dòng)。機(jī)會(huì)點(diǎn)（Opportunities）彌補(bǔ)商圈內(nèi)缺乏之商業(yè)元素，創(chuàng)造獨(dú)特市場(chǎng)區(qū)隔。借鄰近中、高檔住宅社區(qū)，建立穩(wěn)固客源。透過與新世界酒店三期計(jì)劃合作，提升祈年殿大街的商業(yè)價(jià)值。透過一體的建築、室內(nèi)與景觀設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目在消費(fèi)氛圍

3、上的附加價(jià)值威脅點(diǎn)（Threats）打造新商業(yè)氛圍之成本不低，其中包括時(shí)間和金錢。因未具經(jīng)營(yíng)成績(jī)記錄，前期租金收入有可能被壓低。面積量體較小，無法發(fā)展多元的業(yè)種業(yè)態(tài)，而影響競(jìng)爭(zhēng)力。按上述之現(xiàn)現(xiàn)況分析析，歸納納成以下下幾亇規(guī)規(guī)劃方向向上的考考量重點(diǎn)點(diǎn)：本項(xiàng)目必須須以整體體崇文商商圈之現(xiàn)現(xiàn)有發(fā)展展?fàn)顩r，研研究制定定獨(dú)特的的市場(chǎng)區(qū)區(qū)隔，以以創(chuàng)造自自有的目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)吸引力力，同時(shí)時(shí)亦增加加整體商商圈的吸吸引力。本項(xiàng)目雖位位于成熟熟商圈范范圍內(nèi)，但但因有一一定的路路程距離離，且連連接街道道門簾商商業(yè)并未未成形，使使移動(dòng)商商圈內(nèi)人人潮較為為困難。而而也因此此，使在在區(qū)位上上鄰近成成熟商業(yè)業(yè)區(qū)的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)，可可

4、能誤導(dǎo)導(dǎo)整體規(guī)規(guī)劃方向向及未來來經(jīng)營(yíng)績(jī)績(jī)效的預(yù)預(yù)期成果果。真正的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)可能是是在開發(fā)發(fā)商愿意意長(zhǎng)期持持有經(jīng)營(yíng)營(yíng)上，因因?yàn)楸卷?xiàng)項(xiàng)目之潛潛在能量量，須經(jīng)經(jīng)一段時(shí)時(shí)間培養(yǎng)養(yǎng)，而只只有單一一經(jīng)營(yíng)管管理體系系方能體體現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)方向。本項(xiàng)目需與與寫字樓樓、酒店店和酒店店式公寓寓等項(xiàng)目目連為一一體，以以整體的的量體和和多元的的功能，創(chuàng)創(chuàng)造并提提供各項(xiàng)項(xiàng)目復(fù)合合型的交交義需求求。此外外，結(jié)合合各項(xiàng)目目作整體體考量，方方能為各各項(xiàng)目創(chuàng)創(chuàng)造其原原有功能能以外的的附加價(jià)價(jià)值。因量體較小小，無法法發(fā)展多多樣化的的商品組組合。因因此，本本項(xiàng)目的的業(yè)種業(yè)業(yè)態(tài)組合合應(yīng)以集集中策略略的方向向，創(chuàng)立立項(xiàng)目本本身的獨(dú)獨(dú)特性。與緊鄰

5、的新新世界第第三期酒酒店及寫寫字樓項(xiàng)項(xiàng)目合作作，有效效地延長(zhǎng)長(zhǎng)和提升升臨祈年年殿大街街的商業(yè)業(yè)氛圍外外，亦同同時(shí)以較較大的量量體和較較全面的的商品，成成為崇文文區(qū)的另另一吸引引力。在交通動(dòng)線線方面，需需確保四四周道路路暢通，客客車（包包括出租租車）和和后勤交交通動(dòng)線線必須分分離以應(yīng)應(yīng)不同的的需求。因地形狹長(zhǎng)長(zhǎng)且被分分割為三三亇區(qū)塊塊，在建建筑設(shè)計(jì)計(jì)上可充充分利用用臨路的的面寬，形形成一大大型的廚廚窗。此此外，為為了創(chuàng)造造有效的的室內(nèi)動(dòng)動(dòng)線和增增加使用用面積，可可將二層層以上的的樓層以以空橋?qū)⑷苯ńㄖ右砸赃B接。因本項(xiàng)目緊緊臨之商商業(yè)設(shè)施施仍未成成形，有有可能因因此而使使未來營(yíng)營(yíng)運(yùn)收益益被壓

6、低低。因此此，必須須有效地地控管整整體建筑筑成本和和未來經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本本，以建建立健康康的長(zhǎng)期期經(jīng)營(yíng)體體系。本項(xiàng)目位處處于北京京市中心心崇文文商業(yè)圈圈內(nèi)，毗毗鄰祟文文門內(nèi)大大街上的的新世界界百貨商商圈，以以及為數(shù)數(shù)不少新新開發(fā)的的中、檔檔住宅社社區(qū)，而而本案在在區(qū)位上上的另一一特色則則是毗鄰鄰眾多深深具歷史史價(jià)值的的古績(jī)和和旅游景景點(diǎn)，其其中有天天壇、鮮鮮魚口胡胡同保護(hù)護(hù)區(qū)等。就就整體區(qū)區(qū)域而言言，本項(xiàng)項(xiàng)目屬位位處成孰孰商圈邊邊緣之區(qū)區(qū)位，表表面上具具開發(fā)潛潛力，実実質(zhì)上則則因離現(xiàn)現(xiàn)有商圈圈有一定定路程和和連接兩兩者之商商業(yè)活動(dòng)動(dòng)未成形形等問題題，導(dǎo)致致本項(xiàng)目目可能在在未來有有被消費(fèi)費(fèi)者忽略略和孤

7、立立。以目前情況況觀之，本本項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)階段是是無法也也不應(yīng)以以新世界界百貨商商業(yè)區(qū)作作為吸引引消費(fèi)者者的重心心。反之之，應(yīng)以以整亇崇文商商業(yè)圈的大概概念作為為考量基基礎(chǔ)，從從區(qū)內(nèi)該有而而未有的商業(yè)業(yè)元素中中，創(chuàng)造造新商業(yè)業(yè)價(jià)值，以以增整體體商圈的的吸引力力和競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，而而并非只只嘗試與與區(qū)內(nèi)固固有商業(yè)業(yè)設(shè)施作作直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。因因此，本本項(xiàng)目必必須慬慎慎地從宏宏觀市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展，創(chuàng)造造微觀市市場(chǎng)的新新需求為為中心依依據(jù)，有有效地規(guī)規(guī)劃市場(chǎng)場(chǎng)區(qū)隔空空間，并并創(chuàng)造清清釋且具具吸引力力的目標(biāo)標(biāo)性主題題，使之之在達(dá)到到長(zhǎng)期成成功的目目標(biāo)下，亦亦同時(shí)帶帶動(dòng)更多多元和更更具魅力力的新新崇文商商圈之之形成。三、開

8、發(fā)概概念規(guī)劃劃雖說本規(guī)劃劃報(bào)告只只針對(duì)本本開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目所研研提，但但對(duì)于一一亇商業(yè)業(yè)規(guī)劃而而言，其其主要成成功的元元素，除除了本身身的精準(zhǔn)準(zhǔn)及獨(dú)特特的定位位外，整整亇商圈圈的可塑塑性、發(fā)發(fā)展?jié)摿α蜌v史史背景等等均對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目未來來發(fā)展有有著舉足足輕重的的影響。因因此，本本報(bào)告在在進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃的首程程，是從從整體崇崇文商圈圈的規(guī)劃劃開始，從從宏觀市市場(chǎng)未來來發(fā)展概概念，遂遂步地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移至本本項(xiàng)目的的規(guī)劃概概念，全全面地思思考項(xiàng)目目的長(zhǎng)期期發(fā)展及及對(duì)崇文文商圈的的助益。1. 宏觀觀市場(chǎng)規(guī)規(guī)劃現(xiàn)有崇文商商圈與大大部分國(guó)國(guó)內(nèi)其它它商業(yè)圈圈之形成成，有著著同樣以以百貨零零售和娛娛樂等業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)態(tài)帶頭發(fā)發(fā)展

9、的共共通性。而而崇文商商圈因大大部分商商業(yè)活動(dòng)動(dòng)集中在在崇文門門內(nèi)大街街，導(dǎo)致致商圈腹腹地往四四周拓展展時(shí)，無無法有較較地將人人潮與商商機(jī)加以以延伸。因因此，為為了使崇崇文商圈圈更豐富富和更具具競(jìng)爭(zhēng)力力，特建建議將祈祈年殿大大街建立立為崇文文商圈內(nèi)內(nèi)的另一一主要商商業(yè)重點(diǎn)點(diǎn)，并利利用中間間的新建建中、高高檔住宅宅、寫字字樓和酒酒店等，將將祈年殿殿大街和和崇文門門內(nèi)大街街加以連連接?，F(xiàn)有的祈年年殿大街街只是一一條南北北向的交交通干道道，車速速快且不不準(zhǔn)路邊邊停車，商商業(yè)氣息息仍未成成形。以以政府的的整體發(fā)發(fā)展，祈祈年殿大大街被定定義為文化休休閑商業(yè)業(yè)街，其其中規(guī)劃劃內(nèi)容較較著重于于沿街的的都市景

10、景觀，而而本報(bào)告告則試著著以政府府的宏觀觀指引，將將重點(diǎn)放放在商業(yè)業(yè)氛圍的的蒂造上上。本報(bào)告認(rèn)為為文化化休閑商商業(yè)街的概念念，應(yīng)該該以街廊廊獨(dú)特的的亇性影影響后續(xù)續(xù)商業(yè)的的內(nèi)涵。崇崇文區(qū)充充滿了豐豐厚的中中國(guó)文化化色彩以以及歷史史背景，從從4000年前224小時(shí)時(shí)通關(guān)的的天街街至6600年年前各省省份開設(shè)設(shè)的商務(wù)務(wù)會(huì)館，與與祈年殿殿大街均均有著緊緊密關(guān)系系。本報(bào)報(bào)告建議議在文文化休閑閑商業(yè)街街的大大概念下下，引進(jìn)進(jìn)西方街街廊景觀觀藝術(shù)設(shè)設(shè)計(jì)，將將祈年殿殿大街兩兩側(cè)的人人行道加加以改造造，其中中包括統(tǒng)統(tǒng)一的街街燈與廣廣告刀旗旗、沿路路綠化、統(tǒng)統(tǒng)一的休休閑家具具、以及及冗許沿沿街店鋪鋪在統(tǒng)一一規(guī)范

11、下下將商業(yè)業(yè)活動(dòng)局局部延伸伸至人行行道上。人人行道上上應(yīng)鋪設(shè)設(shè)彩色拼拼花地磚磚，以及及在適當(dāng)當(dāng)?shù)木嚯x離間設(shè)停停車下客客和出租租車排班班彎，以以增加整整體的可可看性和和便利性性。在管管理上，政政府可主主導(dǎo)成立立祈年殿殿大街管管埋委員員，由區(qū)區(qū)政府和和沿街主主要開發(fā)發(fā)商共同同監(jiān)督和和落實(shí)街街道市容容管理。街廊改造進(jìn)進(jìn)而提升升商業(yè)內(nèi)內(nèi)涵的成成功案例例，在國(guó)國(guó)外主要要城市比比比皆是是，舉例例有星加加坡的BBugiis JJuncctioon即是是政府將將河邊原原為倉(cāng)庫(kù)庫(kù)和貧民民區(qū)的街街廊加以以改造，并并邀請(qǐng)開開發(fā)商投投入舊區(qū)區(qū)改造計(jì)計(jì)劃?，F(xiàn)現(xiàn)今的BBugiis JJuncctioon已成成為星加加坡重

12、要要的娛樂樂休閑和和觀光旅旅游景點(diǎn)點(diǎn)。另一一例子則則是美國(guó)國(guó)加洲SSantta MMoniica市市內(nèi)的33rd Strreett Prromeenadde步行行街，同同樣是透透過地方方政府的的投入，將將原有的的老區(qū)改改造為娛娛樂休閑閑和觀光光旅游景景點(diǎn)的成成功案例例。當(dāng)祈年殿大大街改造造計(jì)劃出出臺(tái)后，沿沿路后續(xù)續(xù)的其它它開發(fā)案案，在建建筑設(shè)計(jì)計(jì)上將可可獲得更更清釋的的指引和和規(guī)范，以以確保政政府打造造文化化休閑商商業(yè)街的概念念能徹底底落實(shí)。2. 微觀觀項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃基于政府打打造文文化休閑閑商業(yè)街街的理理念出發(fā)發(fā)，以及及順應(yīng)市市場(chǎng)需求求和品味味生活抬抬頭之際際，本項(xiàng)項(xiàng)目將以以領(lǐng)頭頭羊角角色的責(zé)責(zé)

13、任，在在上述宏宏觀市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)劃方方向下，第第一亇以以行動(dòng)落落実文文化休閑閑商業(yè)街街的大大概念。1) 市場(chǎng)場(chǎng)定位從以上分析析和宏觀觀規(guī)劃論論之，本本報(bào)告認(rèn)認(rèn)為在本本開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的市市場(chǎng)定位位上，應(yīng)應(yīng)屏棄傅傅統(tǒng)百貨貨零售的的經(jīng)營(yíng)方方向，反反而應(yīng)該該從整亇亇崇文文商業(yè)圈圈內(nèi)的的商品內(nèi)內(nèi)容和業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)態(tài)所不足足之處著著眼。第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)是崇文文區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的主要要發(fā)展方方向。傳傳統(tǒng)的商商業(yè)服務(wù)務(wù)業(yè)在崇崇文區(qū)有有悠久的的歷史，一一度在全全市處于于領(lǐng)先地地位，目目前仍是是全區(qū)的的基礎(chǔ)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)現(xiàn)有的崇文商商業(yè)圈基本是是以兩亇亇新世界界百貨公公司為主主軸，其其商品內(nèi)內(nèi)容較全全面，價(jià)價(jià)位中等等，主要要是以百百貨公司司型

14、態(tài)經(jīng)經(jīng)營(yíng)。而而在新世世界對(duì)街街的Soo Shhow館館，則是是主打年年輕客層層和以電電影院作作為主力力吸引力力。此外外，據(jù)觀觀察崇崇文商業(yè)業(yè)圈的的興起應(yīng)應(yīng)與地鐵鐵路經(jīng)該該百貨零零售區(qū)不不無關(guān)系系。從商圈商品品內(nèi)容觀觀之，崇文商商業(yè)圈較缺乏乏文化藝藝術(shù)和生生活休閑閑等元素素，而這這方面對(duì)對(duì)于一亇亇具競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力的完完整商業(yè)業(yè)圈來說說，在現(xiàn)現(xiàn)今人民民越見講講究生活活品質(zhì)的的趨勢(shì)中中，是非非常重要要的，這這也正是是政府極極力推動(dòng)動(dòng)崇文區(qū)區(qū)發(fā)展文文化觀光光產(chǎn)業(yè)的的源來。對(duì)于本項(xiàng)目目以及開開發(fā)商于于區(qū)內(nèi)的的其它商商業(yè)項(xiàng)目目，均應(yīng)應(yīng)朝文化化(Cuultuure)、藝術(shù)術(shù)(Arrt)、美美食(GGourrmet

15、t)、生生活(LLifeestyyle)、休閑閑(Leeisuure)、以及及觀光(Touurisst)等等元素一一作為市市場(chǎng)定位位的主軸軸，并以以成為崇崇文區(qū)內(nèi)內(nèi)文化藝藝術(shù)和休休閑生活活的代名名詞為最最終目標(biāo)標(biāo)。此市市場(chǎng)定位位亦正符符合政府府對(duì)祈年年殿大街街的長(zhǎng)期期計(jì)劃。在在商品內(nèi)內(nèi)容上，因因受制于于量體并并非如大大型百貨貨商城般般龐大，故故須以較較精準(zhǔn)的的目標(biāo)性性業(yè)種業(yè)業(yè)態(tài)為主主，價(jià)位位方面則則走中階階路線，適適合本地地具生活活品味之之士，以以及外國(guó)國(guó)觀光客客的消費(fèi)費(fèi)。以下下為市場(chǎng)場(chǎng)定位示示意圖。商品內(nèi)容商品內(nèi)容（多）商品內(nèi)容（少）新世界百貨So Show東西匯WE Mix王府酒店東方新天

16、地價(jià)格定位（高）價(jià)格定位（低）2) 項(xiàng)目目名稱建建議本項(xiàng)目之定定位是以以彌補(bǔ)崇崇文區(qū)缺缺乏文化化觀光和和時(shí)尚娛娛樂之不不足為目目標(biāo)。因因此在名名命上，應(yīng)應(yīng)以本項(xiàng)項(xiàng)目于未未來能成成為北京京城內(nèi)地地標(biāo)型商商業(yè)項(xiàng)目目的方向向發(fā)展，如如北京的的三里里屯、香香港的蘭桂坊坊、臺(tái)臺(tái)北的東區(qū)、紐約約的SSOHOO、以以及倫敦敦的WWestt Ennd等等。以本本項(xiàng)目所所訂定的的文化、藝藝術(shù)、生生活、美美食和娛娛樂休閑閑等業(yè)種種業(yè)態(tài)，本本項(xiàng)目無無論是商商品或未未來的消消費(fèi)客群群，勢(shì)必必是東西西方文化化與人文文交流之之處，絕絕對(duì)會(huì)形形成東東西文化化，匯聚聚一堂的氣勢(shì)勢(shì)，故建建議項(xiàng)目目以東東西匯（WWE MMix）

17、命名。東西匯（WWE MMix）的構(gòu)想來自于古城北京已一躍成為全世界為之矚目的重要城市，她不僅是我國(guó)首都，亦是我國(guó)政經(jīng)、文化和商業(yè)的核心。隨著奧運(yùn)的舉辦，北京將更為國(guó)際化，與西方文化的互動(dòng)勢(shì)將更為緊密，而東西匯（WE Mix）代表的正是東西文化的包容、帶動(dòng)和體驗(yàn)。而在英文的命名上，其一是以地球村的概念延伸，無分國(guó)界、種族和文化，此地將把我們(We)融(Mix)在一起。其二則是取本項(xiàng)目座東朝西方位的英文 West East的前兩亇英文字WE，為發(fā)想方向。無論是中文文或英文文的名稱稱建議，本本項(xiàng)目必必須放棄棄以XXX購(gòu)物物廣場(chǎng)或XXX商城城等傳傳統(tǒng)方式式命名，因因?yàn)檫@樣樣是不會(huì)會(huì)引起消消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)的

18、注視視的。東東西匯（WWE MMix）著眼之處即在于其在舊傳統(tǒng)中的創(chuàng)新觀念，以及未來在行銷文宣方面的延續(xù)性與爆發(fā)力。相信在不久的未來東西匯（WE Mix），將成為北京城內(nèi)現(xiàn)代時(shí)尚文化生活和娛樂休閑的代名詞。3) 經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式東西匯的定定位是柔柔合東西西方的交交流點(diǎn)，其其經(jīng)營(yíng)模模式是以以創(chuàng)造此此種氛圍圍，讓加加入東西西匯的廠商能能享受從從中帶來來的商業(yè)業(yè)效益，并并以此提提升整體體的商業(yè)業(yè)價(jià)值。在現(xiàn)実環(huán)境境中，東東西匯的的商業(yè)價(jià)價(jià)值并未未成形，無無論對(duì)承承租廠商商或大眾眾消費(fèi)者者而言，東西匯是陌生的且未具任何具體價(jià)值的。所以首先必須將東西匯以單一品牌的方式作密集的市場(chǎng)推廣，讓市場(chǎng)了解其中的意義，以及

19、其中的經(jīng)營(yíng)模式。有別于一般般的零售售商場(chǎng)，東西匯主張的是文化(Culture)、藝術(shù)(Art)、休閑(Leisure)和生活(Lifestyle)等，所以在經(jīng)營(yíng)方面必須以主動(dòng)的態(tài)度提供市場(chǎng)相關(guān)信息，以及發(fā)掘國(guó)內(nèi)外新的相關(guān)商品，透過常態(tài)性的場(chǎng)刊、網(wǎng)站、展銷會(huì)、拍賣會(huì)、社會(huì)公益活動(dòng)等，加強(qiáng)與市場(chǎng)的實(shí)際互動(dòng)，籍以提升市場(chǎng)地位和品牌價(jià)值。另外，亦可考慮在場(chǎng)設(shè)置固定現(xiàn)場(chǎng)廣播室（Live Studio），與北京流行音樂廣播臺(tái)合作，與現(xiàn)場(chǎng)制作有關(guān)音樂和流行趨勢(shì)等節(jié)目，以突顯東西文化交匯的理念。東西匯的經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式式，建議議先以合合理的成成本將項(xiàng)項(xiàng)目品牌牌打響，再再考慮實(shí)實(shí)際利益益，畢竟竟這是一一亇長(zhǎng)期期持有、

20、永永續(xù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目，短短期營(yíng)收收對(duì)長(zhǎng)期期成功將將不具有有多大的的影響，反反之，把把項(xiàng)目品品牌有效效地建立立于消費(fèi)費(fèi)者及承承租戶的的心中，對(duì)對(duì)長(zhǎng)期的的成功方方是最大大的保障障。此外外，建議議在經(jīng)營(yíng)營(yíng)方式上上，以較低的的固定租租金、外外加營(yíng)業(yè)業(yè)抽（提提成）為基礎(chǔ)礎(chǔ)，一方方面吸引引優(yōu)秀商商家進(jìn)駐駐，同時(shí)時(shí)亦可分分享共同同努力的的經(jīng)營(yíng)成成果。為為了未來來能達(dá)成成高質(zhì)量量的經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理水水平，在在硬件設(shè)設(shè)施方面面，必須須設(shè)置全全場(chǎng)電腦腦化營(yíng)運(yùn)運(yùn)系統(tǒng)，以以便長(zhǎng)期期監(jiān)控營(yíng)營(yíng)業(yè)狀況況、消費(fèi)費(fèi)行為和和提供主主動(dòng)的顧顧客互動(dòng)動(dòng)服務(wù)等等。在軟軟件方面面，則是是成立一一專業(yè)的的營(yíng)運(yùn)管管理團(tuán)隊(duì)隊(duì)，負(fù)責(zé)責(zé)提供予予承租

21、戶戶和消費(fèi)費(fèi)者高品品質(zhì)的星星級(jí)的營(yíng)營(yíng)運(yùn)管理理服務(wù)。此外，東西西匯的經(jīng)經(jīng)營(yíng)收益益，除了了單純地地將空間間出租與與合適的的經(jīng)營(yíng)者者，或與與經(jīng)營(yíng)者者以聯(lián)營(yíng)營(yíng)的方式式合作外外，亦同同時(shí)可考考慮成立立專業(yè)的的商品采采購(gòu)團(tuán)隊(duì)隊(duì)，獨(dú)家家自行經(jīng)經(jīng)營(yíng)優(yōu)秀秀的新銳銳中國(guó)設(shè)設(shè)計(jì)師產(chǎn)產(chǎn)品，以以提升東東西匯的的獨(dú)特性性，這無無論對(duì)本本地消費(fèi)費(fèi)者或國(guó)國(guó)外觀光光客都將將具一定定的吸引引力。成成立專業(yè)業(yè)商品采采購(gòu)團(tuán)隊(duì)隊(duì)的方向向，亦符符合開發(fā)發(fā)商欲長(zhǎng)長(zhǎng)期持有有和經(jīng)營(yíng)營(yíng)所有未未來的商商業(yè)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目。4) 商品品策略東西匯所強(qiáng)強(qiáng)調(diào)的整整體規(guī)劃劃概念是是以文化化、藝術(shù)術(shù)、美食食、生活活等元素素，以彌彌補(bǔ)崇文文商圈內(nèi)內(nèi)較缺乏乏的一環(huán)環(huán)

22、商業(yè)內(nèi)內(nèi)容，并并為項(xiàng)目目創(chuàng)造鮮鮮明的獨(dú)獨(dú)特吸引引力。在在東西匯匯里，我我們必須須讓消費(fèi)費(fèi)者感受受到耳目目一新的的休閑逛逛街氛圍圍，因此此，除了了硬體上上須創(chuàng)造造新穎的的室內(nèi)外外空間感感外，在在商品的的策略上上亦須有有所不同同，而在在價(jià)位上上則走中中階路線線，以免免因定價(jià)價(jià)過高或或過低，影影響未來來客層的的寬廣度度。在商品策略略上，可可分為一一般消費(fèi)費(fèi)（如手手工藝品品、家居居用品、禮禮品、飾飾品等）、服服務(wù)型消消費(fèi)（如如發(fā)廊、美美容院等等）、餐餐飲消費(fèi)費(fèi)（如特特色餐廳廳、咖啡啡廳、茶茶藝館、酒酒吧等）、以以及現(xiàn)代代藝?yán)鹊鹊取Ｒ驗(yàn)闉闁|西匯匯的獨(dú)特特定位，所所以在正正式招商商之前，必必須就市市場(chǎng)內(nèi)現(xiàn)

23、現(xiàn)有的商商品作一一詳盡調(diào)調(diào)查和篩篩選，并并挑選無無論是品品質(zhì)或價(jià)價(jià)位均符符合整體體策略的的商品。除除此之外外，必須須配合有有效的系系列性行行銷企劃劃活動(dòng)，一一方面對(duì)對(duì)市場(chǎng)說說明東西西匯的獨(dú)獨(dú)特概念念，另一一方面則則是讓潛潛在承租租戶對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目更具具信心，并并主動(dòng)與與招商團(tuán)團(tuán)隊(duì)聯(lián)系系。在商品分布布方面，建建議借助助于北側(cè)側(cè)新世界界酒店寫字樓樓第三期期開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，地地下一層層有意與與東西匯匯連通之之便，將將地下一一層的商商業(yè)空間間加以利利用。據(jù)據(jù)知新世世界將以以精品店店的形式式規(guī)劃，而而延伸至至東西匯匯一側(cè)以以一般消消費(fèi)類商商品、廣廣場(chǎng)休閑閑咖啡座座和服務(wù)務(wù)型消費(fèi)費(fèi)等業(yè)種種作一銜銜接。地地上層的的商

24、業(yè)面面積，建建議全部部分配予予一般消消費(fèi)類商商品和服服務(wù)型消消費(fèi)，以以增加租租金收益益和整體體可看性性。二、三三層及閣閣樓的部部分，則則是以餐餐飲消費(fèi)費(fèi)、以及及現(xiàn)代藝藝?yán)鹊葹闉橹鳎淦渲胁惋嬶嫴糠值牡目Х葟d廳可設(shè)置置于附有有陽光平平臺(tái)的位位置，餐餐廳及酒酒吧則應(yīng)應(yīng)使用三三層帶閣閣樓之空空間。除了一般的的招募行行為外，本本項(xiàng)目可可考慮透透過自行行采購(gòu)經(jīng)經(jīng)營(yíng)或商商品代理理的手法法，建立立獨(dú)家經(jīng)經(jīng)營(yíng)商品品，如亞亞洲新銳銳設(shè)計(jì)師師的作品品，其中中包括：家居飾飾品、服服飾飾品品及文具具禮品等等。以下下為商品品配置示示意圖。東西匯 WWE MMix商商品配置置示意圖圖B1B1GF2F3F精品店藝品店咖啡廳

25、美容院SPA等精品店藝品店家居用品禮品飾品等特色餐廳酒吧咖啡廳茶藝館藝?yán)忍厣蛷d酒吧咖啡廳茶藝館5) 建筑筑計(jì)劃概概念東西匯的建建筑計(jì)劃劃建議以以新古古典建筑筑和陽光有有氧作作為整體體設(shè)計(jì)發(fā)發(fā)想概念念，從建建筑外觀觀即開始始讓人感感受到東西文文化、聚一堂堂的意意念。以以下是建建筑計(jì)劃劃概念之之建議。因建筑深度度只有約約26米米，故室室內(nèi)動(dòng)線線應(yīng)以部部分單邊邊店鋪（設(shè)設(shè)于建筑筑物西側(cè)側(cè)）、部部分雙邊邊店鋪規(guī)規(guī)劃，具具體分配配需視垂垂直消防防動(dòng)線之之位置而而定。將主入口設(shè)設(shè)于建筑筑中線，南南側(cè)則作作為停車車場(chǎng)出入入口及次次入口。于一層主入入口處設(shè)設(shè)計(jì)停車車灣（DDropp-offf BBay），以

26、以便出租租車下客客和等候候。另需需于南、北北兩側(cè)設(shè)設(shè)置旅游游車?？靠刻?，以以便觀光光團(tuán)體使使用。本建筑物地地下一層層和地上上一、二二層室內(nèi)內(nèi)天花以以下之高高度建議議至少達(dá)達(dá)到3.5米（店店內(nèi)高度度不低于于2.66米），而而至于三三層和閣閣樓部分分，可視視相關(guān)建建筑物限限高規(guī)定定，盡量量爭(zhēng)取板板對(duì)板高高度，以以配合局局部的層層頂透光光罩設(shè)計(jì)計(jì)，加強(qiáng)強(qiáng)其采光光和創(chuàng)造造空間獨(dú)獨(dú)特性。梁梁柱跨距距方面，盡盡量以99米剩99米的模模具設(shè)計(jì)計(jì)。為進(jìn)一步提提升地下下一層之之商業(yè)價(jià)價(jià)值，室室內(nèi)應(yīng)設(shè)設(shè)計(jì)挑空空區(qū)，將將一層之之商業(yè)氣氣氛與地地下一層層相連接接，并引引入天然然采光以以降低地地下層的的心理性性壓迫感感。在建筑物外外觀方面面，應(yīng)盡盡量利用用建筑物物臨祈年年殿大街街（西側(cè)側(cè)）之面面寬，透透視室內(nèi)內(nèi)部分商商業(yè)活動(dòng)動(dòng)至戶外外，可有有效提升升商業(yè)氣氣氛和增增加室內(nèi)內(nèi)采光。另另一層臨臨路店鋪鋪應(yīng)以活活動(dòng)門窗窗設(shè)計(jì)，以以增加未未來可能能把商業(yè)業(yè)活動(dòng)延延伸至人人行道的的彈性視法令規(guī)定定，將三三幢建筑筑物于二二層處以以空橋加加以連接接，以延延長(zhǎng)其室室內(nèi)動(dòng)線線。此外外，于二二、三層層和相連連之屋頂頂部分設(shè)設(shè)計(jì)室外外陽光平平臺(tái)（SSun Decck），供供餐飲業(yè)業(yè)使用。將所有垂直直動(dòng)線，包包括電梯梯和