以法律的角度說物業(yè)管理

1、以法律的角度說物業(yè)管理08. 03. 26Page 1物業(yè)管理理的產(chǎn)生生與發(fā)展展物業(yè)管理理是社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)到一定定水平的的必然產(chǎn)產(chǎn)物。傳傳統(tǒng)意義義上的“物業(yè)管管理”起起源于19世紀(jì)紀(jì)60年年代的英英國，當(dāng)當(dāng)時(shí)工業(yè)業(yè)革命發(fā)發(fā)展使大大量農(nóng)村村人口涌涌入工業(yè)業(yè)城市，引起對(duì)對(duì)城市房房屋需求求的增加加。但由由于缺乏乏管理導(dǎo)導(dǎo)致產(chǎn)生生房屋破破損嚴(yán)重重、居住住環(huán)境日日趨惡化化等社會(huì)會(huì)問題。一位名名叫奧克克維婭-希爾的的女士迫迫不得已已為她名名下出租租的物業(yè)業(yè)制定了了一套規(guī)規(guī)范租戶戶行為的的管理方方法，出出乎意料料得收到到良好效效果，人人們紛紛紛效仿。今天，英國的的物業(yè)管管理業(yè)作作為一個(gè)個(gè)固定行行業(yè)，其其整體

2、水水平是世世界一流流的。物業(yè)管管理的起起源08.03. 26物業(yè)管理理的產(chǎn)生生與發(fā)展展1981年3月月深圳市市物業(yè)管管理公司司成立，這是深深圳乃至至中國第第一家物物業(yè)管理理公司，標(biāo)志著著專業(yè)化化物業(yè)管管理邁出出了第一一步；東東湖麗苑苑小區(qū)率率先實(shí)行行了物業(yè)業(yè)管理。1993年6月月28日日深圳市市物業(yè)管管理協(xié)會(huì)會(huì)成立，這是深深圳乃至至中國第第一個(gè)物物業(yè)管理理行業(yè)組組織；1994年6月月18日日，第一一部地方方性物業(yè)業(yè)管理法法規(guī)深深圳經(jīng)濟(jì)濟(jì)特區(qū)住住宅區(qū)物物業(yè)管理理?xiàng)l例（其中中業(yè)主委委員會(huì)的的規(guī)定源源自陳之之平在天天景的經(jīng)經(jīng)歷）頒頒布；2003年9月月1日，第一部部全國性性物業(yè)管管理法規(guī)規(guī)物業(yè)業(yè)管理

3、條條例實(shí)實(shí)施。2003年9月月19日日，中國國第一個(gè)個(gè)住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化協(xié)協(xié)會(huì)深圳市市住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化協(xié)協(xié)會(huì)成立立。物業(yè)管管理在中中國的發(fā)發(fā)展歷程程08.03. 26物業(yè)管理理的產(chǎn)生生與發(fā)展展1992年1月月萬科成成立下屬屬第一家家物業(yè)管管理公司司-深深圳市萬萬科物業(yè)業(yè)管理有有限公司司，經(jīng)過過十多年年的發(fā)展展，“萬萬科物業(yè)業(yè)管理”已發(fā)展展成為國國內(nèi)同行行業(yè)中的的知名品品牌。隨隨著萬科科房地產(chǎn)產(chǎn)在全國國各主要要城市的的迅速發(fā)發(fā)展，集集團(tuán)又先先后在天天津、北北京、上上海、鞍鞍山、沈沈陽、大大連、成成都、武武漢、長長春、南南昌、南南京、廣廣州、佛佛山、中中山、東東莞、惠惠州等16個(gè)城城市成立立了專業(yè)業(yè)的物業(yè)業(yè)

4、管理公公司，目目前管理理項(xiàng)目159多多個(gè)，管管理面積積近2600萬萬平方米米，管理理類型包包括高層層大廈、多層住住宅、別別墅、寫寫字樓、工業(yè)區(qū)區(qū)、學(xué)校校及政府府公共物物業(yè)等。萬科物物業(yè)的發(fā)發(fā)展歷程程：萬科物業(yè)業(yè)管理是是伴隨著著萬科房房地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)的產(chǎn)生生而產(chǎn)生生，并逐逐步發(fā)展展起來的的。萬科科集團(tuán)自自1988年開開始介入入房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)，1990年建建成第一一個(gè)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目-深深圳天景景花園，受SONY公公司售后后服務(wù)的的啟發(fā)，一開始始就將物物業(yè)管理理作為房房地產(chǎn)開開發(fā)的一一項(xiàng)售后后服務(wù)保保障措施施，并提提出了在在管理服服務(wù)上一一定要超超前的理理念。2005年12月12日，萬萬科物業(yè)業(yè)率先

5、在在全國各各地將其其屬下的的物業(yè)管管理處全全部更名名為-物業(yè)業(yè)服務(wù)中中心。開開風(fēng)氣之之先，致致力為業(yè)業(yè)主提供供更加周周到的物物業(yè)服務(wù)務(wù)。08.03. 26物業(yè)管理理的基本本概念物業(yè)定義：物物業(yè)是單單元性房房地產(chǎn)的的稱謂，是指已已建成并并投入使使用的各各類房屋屋、附屬屬設(shè)施以以及相關(guān)關(guān)的場(chǎng)地地。物業(yè)的特特性：位置的固固定性和和地區(qū)性性形式上的的多樣性性使用上的的長期性性建設(shè)周期期長、投投資量大大容易受政政策的限限制保值性和和增值性性08.03. 26物業(yè)管理理的基本本概念物業(yè)管管理行業(yè)定義義：是指由由專業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)或公公司，按按照合同同或契約約，接受受業(yè)主（用戶）的委托托，按照照市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營方式式，運(yùn)

6、用用現(xiàn)代管管理方法法和技術(shù)術(shù)，為使使物業(yè)充充分發(fā)揮揮其使用用價(jià)值和和經(jīng)濟(jì)效效益而對(duì)對(duì)物業(yè)本本身及其其業(yè)主（用戶）進(jìn)行管管理并提提供綜合合服務(wù)。物業(yè)管管理?xiàng)l例例第二二條：業(yè)主通通過選聘聘物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)，由業(yè)業(yè)主和物物業(yè)管理理企業(yè)按按照物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同約定定，對(duì)房房屋及配配套的設(shè)設(shè)施設(shè)備備和相關(guān)關(guān)場(chǎng)地進(jìn)進(jìn)行維修修、養(yǎng)護(hù)護(hù)、管理理，維護(hù)護(hù)相關(guān)區(qū)區(qū)域內(nèi)的的環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生和秩秩序的活活動(dòng)。08.03. 26物業(yè)管理理的基本本概念1、房屋屋的維修修、養(yǎng)護(hù)護(hù)；2、消防防設(shè)施設(shè)設(shè)備、電電梯、機(jī)機(jī)電設(shè)備備、路燈燈、走廊廊、自行行車庫、園林綠綠化地、溝、渠渠、池、井、道道路、停停車場(chǎng)等等公用設(shè)設(shè)施、公公共場(chǎng)所所的使

7、用用、維修修、養(yǎng)護(hù)護(hù)和管理理；3、清潔潔衛(wèi)生；（外包包體現(xiàn)專專業(yè)化分分工）4、停車車服務(wù)；（與車車輛保管管的區(qū)別別）5、公共共秩序（業(yè)主家家中失竊竊是否應(yīng)應(yīng)由物業(yè)業(yè)公司賠賠償）6、市住住宅主管管部門規(guī)規(guī)定和委委托合同同規(guī)定的的其他物物業(yè)管理理事項(xiàng)；物業(yè)管管理的基基本內(nèi)容容08.03. 26物業(yè)管理理的基本本概念物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)資質(zhì)物業(yè)管理理企業(yè)資資質(zhì)是指指物業(yè)企企業(yè)從事事物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)所須具具備的條條件的總總和。物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)資質(zhì)管管理辦法法1、物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)資質(zhì)質(zhì)共分為為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)；2、各級(jí)級(jí)別的物物業(yè)管理理企業(yè)的的管理范范圍有所所不同：一級(jí)資質(zhì)質(zhì)物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)可以承承接各種種

8、物業(yè)管管理項(xiàng)目目。二級(jí)資質(zhì)質(zhì)物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)可以承承接30萬平方方米以下下的住宅宅項(xiàng)目和和8萬平平方米以以下的非非住宅項(xiàng)項(xiàng)目的物物業(yè)管理理業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)質(zhì)物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)可以承承接20萬平方方米以下下住宅項(xiàng)項(xiàng)目和5萬平方方米以下下的非住住宅項(xiàng)目目的物業(yè)業(yè)管理業(yè)業(yè)務(wù)。我司于2008年3月月11日日獲得二二級(jí)資質(zhì)質(zhì)！08.03. 26物業(yè)管理理的基本本概念業(yè)主、業(yè)主大大會(huì)及業(yè)業(yè)主委員員會(huì)業(yè)主：物業(yè)管管理?xiàng)l例例第六六條：房房屋的所所有權(quán)人人為業(yè)主主。業(yè)主大會(huì)會(huì)：物業(yè)管管理?xiàng)l例例第八八條：物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)全體業(yè)業(yè)主合法法權(quán)益的的代表者者與維護(hù)護(hù)者。業(yè)主委員員會(huì)：業(yè)主大會(huì)會(huì)的常設(shè)設(shè)和代表表機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)

9、執(zhí)執(zhí)行業(yè)主主大會(huì)的的決議。08.03. 26物業(yè)管理理的基本本概念業(yè)主的的權(quán)利業(yè)主在物物業(yè)管理理活動(dòng)中中，享有有下列權(quán)權(quán)利：(一)按按照物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同的約約定，接接受物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)提供供的服務(wù)務(wù)；(二)提提議召開開業(yè)主大大會(huì)會(huì)議議，并就就物業(yè)管管理的有有關(guān)事項(xiàng)項(xiàng)提出建建議；(三)提提出制定定和修改改管理規(guī)規(guī)約、業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)議事規(guī)規(guī)則的建建議；(四)參參加業(yè)主主大會(huì)會(huì)會(huì)議，行行使投票票權(quán)；(五)選選舉業(yè)主主委員會(huì)會(huì)成員，并享有有被選舉舉權(quán)；(六)監(jiān)監(jiān)督業(yè)主主委員會(huì)會(huì)的工作作；(七)監(jiān)監(jiān)督物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)履行行物業(yè)服服務(wù)合同同；(八)對(duì)對(duì)物業(yè)共共用部位位、共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備和相相關(guān)場(chǎng)地地使用情情

10、況享有有知情權(quán)權(quán)和監(jiān)督督權(quán)；(九)監(jiān)監(jiān)督物業(yè)業(yè)共用部部位、共共用設(shè)施施設(shè)備專專項(xiàng)維修修資金(以下簡簡稱專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金)的的管理和和使用；(十)法法律、法法規(guī)規(guī)定定的其他他權(quán)利。08.03. 26物業(yè)管理理的基本本概念業(yè)主大會(huì)會(huì)的權(quán)利利業(yè)主大會(huì)會(huì)對(duì)如下下事項(xiàng)有有決定權(quán)權(quán)：(一)制制定和修修改業(yè)主主大會(huì)議議事規(guī)則則；(二)制制定和修修改管理理規(guī)約；(三)選選舉業(yè)主主委員會(huì)會(huì)或者更更換業(yè)主主委員會(huì)會(huì)成員；(四)選選聘和解解聘物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)；(五)籌籌集和使使用專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金；(六)改改建、重重建建筑筑物及其其附屬設(shè)設(shè)施；(七)有有關(guān)共有有和共同同管理權(quán)權(quán)利的其其他重大大事項(xiàng)。08.03. 26

11、物業(yè)管理理的基本本概念業(yè)主委員員會(huì)的職職責(zé)業(yè)主委員員會(huì)執(zhí)行行業(yè)主大大會(huì)的決決定事項(xiàng)項(xiàng)，履行行下列職職責(zé)：(一)召召集業(yè)主主大會(huì)會(huì)會(huì)議，報(bào)報(bào)告物業(yè)業(yè)管理的的實(shí)施情情況；(二)代代表業(yè)主主與業(yè)主主大會(huì)選選聘的物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)簽簽訂物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同；(三)及及時(shí)了解解業(yè)主、物業(yè)使使用人的的意見和和建議，監(jiān)督和和協(xié)助物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)履履行物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同；(四)監(jiān)監(jiān)督管理理規(guī)約的的實(shí)施；(五)業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)賦予的的其他職職責(zé)。08.03. 26物業(yè)管理理的基本本概念召開業(yè)主主大會(huì)的的條件和和程序條件：廣東省省物業(yè)管管理?xiàng)l例例第十十三條：20%以上的的業(yè)主聯(lián)聯(lián)名已交付使使用的物物業(yè)建筑筑面積達(dá)達(dá)到物業(yè)業(yè)管

12、理區(qū)區(qū)域建筑筑面積百百分之五五十以上上的，業(yè)業(yè)主可以以向街道道辦事處處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府提出出成立業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)的書面面要求。程序：關(guān)于指指導(dǎo)物業(yè)業(yè)管理首首次業(yè)主主大會(huì)、業(yè)主委委員會(huì)成成立工作作有關(guān)問問題的通通知成立首次次業(yè)主大大會(huì)籌備備組制訂和通通過業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)議事規(guī)規(guī)則、業(yè)主主公約召開業(yè)主主大會(huì)，選舉產(chǎn)產(chǎn)生首屆屆業(yè)主委委員會(huì)08.03. 26物業(yè)管理理的基本本概念物業(yè)服服務(wù)合同同物業(yè)服務(wù)務(wù)合同是是物業(yè)公公司進(jìn)行行物業(yè)服服務(wù)活動(dòng)動(dòng)的最根根本依據(jù)據(jù)！1、依法法簽訂2、合同同，是主主要權(quán)利利及義務(wù)務(wù)的根基基。3、合同同內(nèi)容：（1）明明確并強(qiáng)強(qiáng)化單方方終止合合同之違違約責(zé)任任。（2）明明確、細(xì)細(xì)化模

13、糊糊點(diǎn)：A、法定定權(quán)利的的明確化化：如知知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)權(quán)。B、模模糊權(quán)利利的明確確化：如如車輛安安全責(zé)任任、對(duì)業(yè)業(yè)主人身身財(cái)產(chǎn)責(zé)責(zé)任08.03. 26物業(yè)管理理的基本本概念管理規(guī)規(guī)約管理規(guī)約約是指由由全體業(yè)業(yè)主承諾諾的，對(duì)對(duì)全體業(yè)業(yè)主具有有約束力力的，有有關(guān)業(yè)主主在使用用、維護(hù)護(hù)物業(yè)及及其管理理等方面面的權(quán)利利義務(wù)的的行為守守則。應(yīng)當(dāng)對(duì)有有關(guān)物業(yè)業(yè)的使用用、維護(hù)護(hù)、管理理，業(yè)主主的共同同利益、業(yè)主應(yīng)應(yīng)當(dāng)履行行的義務(wù)務(wù)、違反反業(yè)主公公約應(yīng)當(dāng)當(dāng)承擔(dān)的的責(zé)任等等事項(xiàng)依依法作出出約定。我司制定定的管理理規(guī)約對(duì)對(duì)如下內(nèi)內(nèi)容進(jìn)行行了特別別約定：1、裝修修管理規(guī)規(guī)定2、環(huán)境境衛(wèi)生管管理規(guī)定定3、治安安、消防

14、防、交通通管理規(guī)規(guī)定4、電梯梯使用管管理規(guī)定定08.03. 26物業(yè)管理理的基本本概念專項(xiàng)維維修資金金專項(xiàng)維維修資金金管理辦辦法第第二條：本辦法法所稱住住宅專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金，是是指專項(xiàng)項(xiàng)用于住住宅共用用部位、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備保修期期滿后的的維修和和更新、改造的的資金。住宅專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金管理理實(shí)行專戶存儲(chǔ)儲(chǔ)、?？羁顚Ｓ?、所有權(quán)權(quán)人決策策、政府府監(jiān)督的原則。簽約時(shí)間預(yù)售許可證取得時(shí)間繳交標(biāo)準(zhǔn)2008年7月31日前普通住宅40元/平米商業(yè)50元/平米2008年8月1日后2008年2月1日前普通住宅40元/平米商業(yè)50元/平米2008年2月1日后高層（帶電梯）、獨(dú)立非住宅105元/平米多層（無電梯）

15、住宅（含別墅）77元/平米08.03. 26物業(yè)管理理的幾個(gè)個(gè)主要法法規(guī)1、物物業(yè)管理理?xiàng)l例國國務(wù)院379號(hào)號(hào)令2003年年9月1日實(shí)施施2、物物權(quán)法2007年3月月16日日第十屆屆全國人人民代表表大會(huì)第第五次會(huì)會(huì)議通過過3、物物業(yè)管理理企業(yè)資資質(zhì)管理理辦法中華華人民共共和國建建設(shè)部第第125號(hào)令4、國家家發(fā)展改改革委、建設(shè)部部關(guān)于印印發(fā)物物業(yè)服務(wù)務(wù)收費(fèi)明明碼標(biāo)價(jià)價(jià)規(guī)定的通知知發(fā)發(fā)改價(jià)檢檢（2004）1428號(hào)5、國家家發(fā)展改改革委、建設(shè)部部關(guān)于印印發(fā)物物業(yè)服務(wù)務(wù)收費(fèi)管管理辦法法的通知知的通通知發(fā)改價(jià)價(jià)格檢（2003）1864號(hào)6、建設(shè)設(shè)部關(guān)于于印發(fā)業(yè)主大大會(huì)規(guī)程程的通通知-建建住房（2003

16、）131號(hào)號(hào)7、建設(shè)設(shè)部關(guān)于于印發(fā)前期物物業(yè)管理理招投標(biāo)標(biāo)管理暫暫行辦法法的通通知。8、住住宅室內(nèi)內(nèi)裝飾裝裝修管理理辦法建設(shè)設(shè)部110號(hào)令令2002年5月1日日實(shí)施9、專專項(xiàng)維修修資金管管理辦法法專項(xiàng)用用于物業(yè)業(yè)保修期期滿后物物業(yè)共用用部位、共用設(shè)設(shè)備設(shè)施施的維修修、更新新、改造造。08.03. 26物業(yè)管理理的幾個(gè)個(gè)法律責(zé)責(zé)任問題題物業(yè)公司司對(duì)業(yè)主主人身權(quán)權(quán)/財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)責(zé)任任討 論：1、小區(qū)區(qū)內(nèi)車輛輛被盜、業(yè)主家家庭財(cái)產(chǎn)產(chǎn)被盜、業(yè)主在在小區(qū)內(nèi)內(nèi)被打傷傷，物業(yè)業(yè)公司是是否要承承擔(dān)責(zé)任任？2、物業(yè)業(yè)公司如如何規(guī)避避自己的的風(fēng)險(xiǎn)？08.03. 26物業(yè)管理理的幾個(gè)個(gè)法律責(zé)責(zé)任問題題物業(yè)公司司對(duì)業(yè)主主

17、人身權(quán)權(quán)/財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)責(zé)任任物業(yè)管管理?xiàng)l例例：第三十六六條物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同的的約定，提供相相應(yīng)的服服務(wù)。物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)未未能履行行物業(yè)服服務(wù)合同同的約定定，導(dǎo)致致業(yè)主人人身、財(cái)財(cái)產(chǎn)安全全受到損損害的，應(yīng)當(dāng)依依法承擔(dān)擔(dān)相應(yīng)的的法律責(zé)責(zé)任。第四十七七條物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)協(xié)助做做好物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的的安全防防范工作作。發(fā)生生安全事事故時(shí)，物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)在采取取應(yīng)急措措施的同同時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)及時(shí)時(shí)向有關(guān)關(guān)行政管管理部門門報(bào)告，協(xié)助做做好救助助工作。08.03. 26物業(yè)管理理的幾個(gè)個(gè)法律責(zé)責(zé)任問題題物業(yè)公司司對(duì)業(yè)主主人身權(quán)權(quán)/財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)責(zé)任任對(duì) 策：1、準(zhǔn)確確理解法法規(guī)的含含義

18、：（1）物物業(yè)公司司承擔(dān)責(zé)責(zé)任的依依據(jù)：物物業(yè)合同同。（2）治治安工作作中物業(yè)業(yè)公司的的責(zé)任：協(xié)助、應(yīng)急措措施、報(bào)報(bào)告。如：盜竊竊案發(fā)生生后我們們的責(zé)任任：A、協(xié)助助保護(hù)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)B、報(bào)案案C、協(xié)助助調(diào)查（提供記記錄、證證據(jù)）D、提供供公司已已盡合同同義務(wù)的的證明08.03. 26物業(yè)管理理的幾個(gè)個(gè)法律責(zé)責(zé)任問題題物業(yè)公司司對(duì)業(yè)主主人身權(quán)權(quán)/財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)責(zé)任任對(duì) 策：2、物業(yè)業(yè)公司如如何規(guī)避避風(fēng)險(xiǎn)：（1）完完善物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同：A、責(zé)任任的明確確性、義義務(wù)條款款的準(zhǔn)確確性。如：24小時(shí)巡巡邏與24小時(shí)時(shí)定時(shí)巡巡邏。B、免責(zé)責(zé)條款（2）嚴(yán)嚴(yán)格貫徹徹合同：A、對(duì)照照合同，制訂、修訂規(guī)規(guī)章制度度、員工工崗位

19、職職責(zé)、檢檢查設(shè)備備、質(zhì)量量記錄、過程記記錄。B、強(qiáng)化化合同意意識(shí)、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)識(shí)，如車車位保管管、場(chǎng)地地租用關(guān)關(guān)系。08.03. 26物業(yè)管理理的幾個(gè)個(gè)法律責(zé)責(zé)任問題題物業(yè)管理理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的制定定、繳納納討論：1、交納納主體：A、開發(fā)發(fā)商空置置的房屋屋，是否否可以不不交或少少交物業(yè)業(yè)費(fèi)？B、業(yè)主主沒有入入住的房房屋，誰誰來交納納物業(yè)費(fèi)費(fèi)？C、租賃賃房屋的的人沒有有交納物物業(yè)費(fèi)，向誰追追繳？2、地產(chǎn)產(chǎn)/物業(yè)業(yè)公司可可否決定定減免管管理費(fèi)？3、如何何對(duì)待不不按約繳繳納管理理費(fèi)？4、物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)的訂立立標(biāo)準(zhǔn)？08.03. 26物業(yè)管理理的幾個(gè)個(gè)法律責(zé)責(zé)任問題題物業(yè)管理理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的制定定、繳納納物業(yè)管

20、管理?xiàng)l例例：第四十二二條業(yè)主主應(yīng)當(dāng)根根據(jù)物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同的約約定交納納物業(yè)服服務(wù)費(fèi)用用。業(yè)主主與物業(yè)業(yè)使用人人約定由由物業(yè)使使用人交交納物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)用的，從其約約定，業(yè)業(yè)主負(fù)連連帶交納納責(zé)任。已竣工但但尚未出出售或者者尚未交交給物業(yè)業(yè)買受人人的物業(yè)業(yè)，物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)用由建建設(shè)單位位交納。第六十七七條違反反物業(yè)服服務(wù)合同同約定，業(yè)主逾逾期不交交納物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)用的，業(yè)主委委員會(huì)應(yīng)應(yīng)當(dāng)督促促其限期期交納；逾期仍仍不交納納的，物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)可可以向人人民法院院起訴。第四十一一條物業(yè)業(yè)服務(wù)收收費(fèi)應(yīng)當(dāng)當(dāng)遵循合合理、公公開以及及費(fèi)用與與服務(wù)水水平相適適應(yīng)的原原則，區(qū)區(qū)別不同同物業(yè)的的性質(zhì)和和特點(diǎn)，由業(yè)

21、主主和物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)按照照國務(wù)院院價(jià)格主主管部門門會(huì)同國國務(wù)院建建設(shè)行政政主管部部門制定定的物業(yè)業(yè)服務(wù)收收費(fèi)辦法法，在物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同中中約定。08.03. 26物業(yè)管理理的幾個(gè)個(gè)法律責(zé)責(zé)任問題題物業(yè)管理理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的制定定、繳納納對(duì)策：1、交納納主體明明確：A、建設(shè)設(shè)單位（已竣工工但尚未未出售或或尚未交交給物業(yè)業(yè)買受人人）B、業(yè)主主（物業(yè)業(yè)使用人人）交付付起點(diǎn)：交付使使用C、物業(yè)業(yè)使用人人交納，但業(yè)主負(fù)連連帶交納納責(zé)任。2、無權(quán)權(quán)決定減減免物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)。3、業(yè)主主委員會(huì)會(huì)督促限限期繳納納物業(yè)費(fèi)費(fèi)，不是是提起訴訴訟（仲仲裁）的的必經(jīng)程程序；對(duì)對(duì)于欠費(fèi)費(fèi)的業(yè)主主可以采采取法律律手段進(jìn)進(jìn)行催收收。4、收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與與企業(yè)資資質(zhì)、服服務(wù)內(nèi)容容相一致致。08.03. 26物業(yè)管理理的幾個(gè)個(gè)法律責(zé)責(zé)任問題題裝修管理理討論：1、業(yè)主主裝修，物業(yè)公公司是否否有權(quán)：A、行使使審批權(quán)權(quán)：B、強(qiáng)制制