黃山路常發(fā)項(xiàng)目前期發(fā)展定位報(bào)告

黃山路常發(fā)項(xiàng)目前期發(fā)展定位報(bào)告（中期提報(bào)報(bào)）一、市場(chǎng)概概要城市理解城市區(qū)位：：常州地處江江蘇南部部，滬寧寧線中段段，屬長長江三角角洲沿海海經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)。北北倚長江江天塹，南南與安徽徽省交界界，東瀕瀕太湖與與無錫市市相連，西西與南京京、鎮(zhèn)江江兩市接接壤。與與蘇州、無無錫聯(lián)抉抉成片，構(gòu)構(gòu)成了長長三角都都市圈，區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯。城市交通常州市有著著十分優(yōu)優(yōu)越的區(qū)區(qū)位條件件和便捷捷的水陸陸空交通通條件，市市區(qū)北臨臨長江，南南瀕太湖湖，滬寧寧鐵路、滬滬寧高速速公路、3312國國道、京京杭大運(yùn)運(yùn)河穿境境而過。長長江常州州港作為為國家一一類開放放口岸，年年貨物吞吞吐量超超過百萬萬噸。城市概況常州地處江江蘇，常常州市下下轄溧陽陽、金壇壇兩市及及武進(jìn)、新新北、天天寧、鐘鐘樓、戚戚墅堰區(qū)區(qū)，下轄轄24個(gè)個(gè)街道辦辦事處、332個(gè)鎮(zhèn)鎮(zhèn)、2117個(gè)居居民委員員會(huì)（社社區(qū)委員員會(huì)）和和6455個(gè)村民民委員會(huì)會(huì)。城市化進(jìn)程程城市化率可可以代表表一個(gè)城城市的發(fā)發(fā)展水平平，也可可以反映映出一定定階段城城市對(duì)房房產(chǎn)的需需求量。無無錫城市市化進(jìn)程程在前幾幾年高速速發(fā)展，城城市化率率已經(jīng)達(dá)達(dá)到了較較高的水水平與其其經(jīng)濟(jì)狀狀況相適適應(yīng)。而而常州的的人均GGDP已已經(jīng)超過過了36621美美元，但但是城市市化率相相對(duì)落后后，在550%----559%之之間，可可見其城城市化水水平還存存在很大大的提升升空間。文化及旅游游常州古城文文化旅游游區(qū)：唐唐代古剎剎天寧寺寺、北宋宋蘇東坡坡泊舟處處艤舟亭亭、仿古古一條街街篦箕巷巷；常州州新區(qū)現(xiàn)現(xiàn)代旅游游區(qū)：橫橫山風(fēng)景景旅游區(qū)區(qū)，分設(shè)設(shè)竹海古古風(fēng)、紫紫霞晴嵐嵐、桃雨雨柳煙、波波聲月色色、碧水水芳草和和現(xiàn)代游游樂及園園務(wù)生產(chǎn)產(chǎn)區(qū)等77個(gè)景區(qū)區(qū)；春秋秋淹城：：“三城三三河”格局的的舉世奇奇觀，成成為新型型省級(jí)生生態(tài)旅游游區(qū)。6、宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)“十五”期期間，常常州市國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)總體呈呈現(xiàn)規(guī)模模擴(kuò)張、結(jié)結(jié)構(gòu)改善善、品質(zhì)質(zhì)提高、活活力增強(qiáng)強(qiáng)的良性性運(yùn)行態(tài)態(tài)勢(shì)，城城鄉(xiāng)居民民生活品品質(zhì)得到到明顯改改善，各各項(xiàng)社會(huì)會(huì)事業(yè)發(fā)發(fā)展取得得顯著成成就，經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量量在江蘇蘇省內(nèi)排排位由“九五”期末的的第六位位升到了了第五位位，城市市綜合競競爭實(shí)力力躋身全全國同類類城市先先進(jìn)行列列。2005年年，常州州實(shí)現(xiàn)地地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值突突破13300億億大關(guān)，達(dá)達(dá)到13302億億元，按按可比價(jià)價(jià)計(jì)算年年均增長長13..9%左左右，城城市綜合合實(shí)力在在加快發(fā)發(fā)展中實(shí)實(shí)現(xiàn)新的的提升。“九五”期期間以來來，常州州人均地地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值由由“九五”期末的的176635元元增加到到“十五”期末的的371174元元，約折折合45500美美元，常常州目前前正處于于城市化化進(jìn)程高高速發(fā)展展階段。“十五”期期間，常常州第三三產(chǎn)業(yè)呈呈現(xiàn)出傳傳統(tǒng)行業(yè)業(yè)不斷提提升、新新興產(chǎn)業(yè)業(yè)迅速崛崛起的良良好發(fā)展展態(tài)勢(shì)，二二、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比重重比“九五”期末上上升了33.2個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)進(jìn)一步優(yōu)優(yōu)化。“十五”期期間，累累計(jì)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)社會(huì)消消費(fèi)品零零售額114544億元，相相當(dāng)于“九五”時(shí)期的的1.66倍，年年均增幅幅達(dá)133.4%%，消費(fèi)費(fèi)規(guī)模不不斷擴(kuò)大大，增長長速度逐逐年提升升?！笆濉睍r(shí)時(shí)期以來來，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均可支支配收入入年均增增長速度度達(dá)111.2%%，比“九五”高出22.5個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，20005年年城鎮(zhèn)居居民人均均可支配配收入達(dá)達(dá)到1445899元，居居民收入入得到顯顯著提高高。居民生活水水準(zhǔn)2005年年，常州州城鎮(zhèn)居居民恩格格爾系數(shù)數(shù)為355.9%%，較“九五”末期下下降了44.2個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，常州州城鎮(zhèn)居居民整體體生活水水準(zhǔn)已從從小康跨跨入富裕裕階段?！熬盼濉睍r(shí)時(shí)期以來來，常州州城鄉(xiāng)居居民人均均儲(chǔ)蓄存存款余額額增長迅迅速，220055年達(dá)到到247704元元，較“九五”末期增增長1336.663%?？偨Y(jié)常州市近年年經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行呈現(xiàn)現(xiàn)如下特特點(diǎn)：綜合實(shí)力穩(wěn)穩(wěn)步增強(qiáng)強(qiáng)，財(cái)政政收入穩(wěn)穩(wěn)步提高高；投資規(guī)模穩(wěn)穩(wěn)步擴(kuò)大大，投資資主體日日益多元元化；消費(fèi)需求不不斷擴(kuò)大大，增長長速度逐逐年提升升；私營經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展迅速速，整體體實(shí)力明明顯壯大大；人民收入持持續(xù)提升升，人民民生活步步入富裕裕階段。房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)概述“十五”期期間，常常州市房房價(jià)5年年內(nèi)接近近翻番，房房價(jià)每平平方米由由16886元提提高到了了33330元。年平均上漲幅度達(dá)14.6%，明顯高于城鎮(zhèn)居民11.2%的年均收入增幅。特別是2005年房價(jià)上漲最猛烈，漲幅達(dá)到34.4%，平均銷售價(jià)格為4181.98元/平方米。2、房價(jià)變變化區(qū)域200320042005均價(jià)(元/平方方米)均價(jià)(元/平方方米)同比增長率(%%)均價(jià)(元/平方方米)同比增長率(%%)城區(qū)城中3668..244551..0124.0775374..2718.099城東26802638..75-1.5444670..7777.011城南30932945-4.7884025..2636.688城西2942372526.6114185..8912.377城北3007..5358019.0444386..4122.533小計(jì)3350407221.5554526..9911.177新北區(qū)2550339032.9443697..769.08武進(jìn)中心區(qū)區(qū)2400285018.7553371..5418.033總計(jì)29503663..6124.1994181..9814.1552005年年常州市市區(qū)商品品住宅平平均銷售售價(jià)格為為41881.998元//平方米米，較220044年增長長14..15%%，增長長幅度較較20004年小小調(diào)十個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。2006年年1-66月份商商品住宅宅平均銷銷售價(jià)格格一覽表表(單位位:元//平方米米)區(qū)域一月份二月份三月份四月份五月份六月份城中555856524695557857775681城東424043674518424043153995城城南422942484652440744564122區(qū)城西442744214401416842513949城北441245524201411443914760平均價(jià)格472346764441437745564417新北區(qū)311833713863361635223615武進(jìn)中心區(qū)區(qū)319033403469381538053945總平均價(jià)格格394641524183407341794252個(gè)案規(guī)劃價(jià)格配套金城大廈商務(wù)辦公一一棟，辦辦公2336，面面積655—2800，商鋪鋪6，面面積8000—13000辦公單價(jià)范范圍39980——48000，均均價(jià)44400；；商鋪一一層88800，二二層58800。雙天中調(diào)九洲寰宇24層，總總建9440000平米，11—4層為為商業(yè)，五五層起為為辦公，單單層面積積在30000平平米，辦辦公最小小面積為為1000平米。地地下兩層層車庫，面面積約1160000平米米辦公均價(jià)770000-80000元元/㎡，租租金中間間層次115F上上下2元元/㎡··天。其其余的在在1.55元/㎡㎡·天左右右，無折折扣。配有健身會(huì)會(huì)所，游游泳池（44樓），公公用會(huì)議議廳，55A智能能化辦公公平臺(tái)。共共11部部三菱電電梯，遠(yuǎn)遠(yuǎn)程遙控控防火系系統(tǒng)，噴噴淋，日日產(chǎn)中央央空調(diào)，單單層兩側(cè)側(cè)各一安安全通道道，辦公公區(qū)每層層設(shè)兩個(gè)個(gè)面積約約50㎡㎡的花園園。府琛商務(wù)廣廣場(chǎng)公鋪店寓棟層樓梯配面52主積00兩廳占%住劃619公面圍-0主86共3間30308㎡盤；均5元308㎡店寓30300㎡鋪11層均0—2公寓內(nèi)部配配有4部部電梯（蒂蒂森克虜虜伯電梯梯，性能能一般），兩兩個(gè)安全全樓梯，走走廊寬度度為1..7—2.11米。層層高為22.3米米。富都商貿(mào)總建4萬平平米，規(guī)規(guī)劃1——3層為為商業(yè)，44—26層層為商務(wù)務(wù)公寓（其其中不設(shè)設(shè)置4，113，114，224層，公公寓共119層）。商業(yè)：1層層1000—2000平米占占多數(shù)，挑挑高5..6米。22—3層多多為3000平米米的。辦辦公：每每層344個(gè)房間間，單間間面積在在43平平米。開開間3..9米，進(jìn)進(jìn)深7..5米，層層高2..9米。套套間面積積約為1100㎡㎡。物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)為：商商務(wù)公寓寓2元//㎡，商商業(yè)為33元/㎡㎡。公寓內(nèi)部配配有4部部電梯（蒂蒂森克虜虜伯電梯梯，性能能一般），兩兩個(gè)安全全樓梯，走走廊寬度度為1..7—2.11米。層層高為22.3米米。大成大廈大成大廈規(guī)規(guī)劃188層，112層兩兩棟樓。底底下3層層為商場(chǎng)場(chǎng)，4層層為娛樂樂，5--18層層為辦公公，地下下兩層車車庫，大大約3000個(gè)車車位辦公的價(jià)格格為58800--59000元//㎡，租租金為11-1..2元//㎡。112層的的單棟樓樓作為酒酒店來經(jīng)經(jīng)營。愛特時(shí)代2住1為面1萬5層宅積.㎡積為.—15主積0139兩廳棟樓的屋種植構(gòu)中位1-40間價(jià)5/有折一付7樓