16章房地產(chǎn)稅收法律制度-1

第五章-1房地產(chǎn)稅收制度

一、房地地產(chǎn)稅（一）房房地產(chǎn)產(chǎn)稅的含含義稅收是國家參參與社會會剩余產(chǎn)產(chǎn)品分配配的一種種規(guī)范形形式，其其本質(zhì)是是國家憑憑借政治治權(quán)力，，按照法法律規(guī)定定程序和和標(biāo)準(zhǔn)，，無償?shù)厝∪〉秘?cái)政政收入的一種手手段。稅稅收的本本質(zhì)決定定了它具具有強(qiáng)制性、、無償性性和固定定性的特征。。第一節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)稅概述述房地產(chǎn)稅稅收是稅收概概念體系系中的一一個(gè)范疇疇，是指指以房地地產(chǎn)或與與房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)的的經(jīng)濟(jì)行行為為征征稅對象象的稅類類，是房房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)經(jīng)營、管管理、消消費(fèi)的全過程程中，房房地產(chǎn)開開發(fā)商與與消費(fèi)者者要繳納納的各種種稅收的的總稱。。我國房地地產(chǎn)業(yè)涉涉及的稅稅種共計(jì)計(jì)11個(gè)（原12個(gè)）。直接以房地產(chǎn)產(chǎn)為課稅稅對象的的稅種有有5個(gè)（原6個(gè)）：土地增增值稅、、城鎮(zhèn)土土地使用用稅、耕耕地占用用稅、房房產(chǎn)稅、、城市房地地產(chǎn)稅（（取消））、契稅。。與房地產(chǎn)產(chǎn)緊密相相關(guān)的稅稅種有6個(gè)：營業(yè)稅稅、企業(yè)業(yè)所得稅稅、個(gè)人人所得稅稅、印花花稅、城城市維護(hù)護(hù)建設(shè)稅稅及教育育費(fèi)附加加。

將房地產(chǎn)產(chǎn)稅按環(huán)環(huán)節(jié)可劃分為四四大類：與房地地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)關(guān)的稅收、、與房地地產(chǎn)交易有關(guān)關(guān)的稅收、、與房地地產(chǎn)保有有關(guān)關(guān)的稅收、、與房地地產(chǎn)所得有關(guān)關(guān)的稅收。。1、與房地地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的稅稅種（1）耕地地占用稅稅（2）土地增值值稅（3）營業(yè)稅（4）印花稅（5）城市市維護(hù)建建設(shè)稅（6）教育育費(fèi)附加加2、與房地地產(chǎn)保有有關(guān)的稅稅種（1）房產(chǎn)稅稅（2）城鎮(zhèn)土土地使用用稅3、與房地地產(chǎn)交易有關(guān)的稅稅種（1）土地增值值稅（2）契稅稅（3）營業(yè)稅（4）印花稅4、與房地地產(chǎn)所得有關(guān)的稅稅種（1）企業(yè)業(yè)所得稅稅（2）個(gè)人人所得稅稅

房地產(chǎn)稅稅房產(chǎn)稅土地稅土地使用用稅土地增值值稅耕地占用用稅房產(chǎn)稅契稅印花稅所得稅營業(yè)稅城建稅教育費(fèi)附附加按所屬關(guān)關(guān)系分類類我國房地地產(chǎn)稅收收情況按按所屬關(guān)關(guān)系分類類：（二）房房地產(chǎn)產(chǎn)稅的特特征1．房地產(chǎn)產(chǎn)稅收是是一種比比較穩(wěn)定定的稅收收來源。。2．房地產(chǎn)產(chǎn)稅收具具有較強(qiáng)強(qiáng)的政策策功能。。1）稅負(fù)均均衡房產(chǎn)稅征征稅的主主要依據(jù)據(jù)是房產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)值值。占有的房房產(chǎn)越多多負(fù)擔(dān)越越重，占有的房房產(chǎn)越少少負(fù)擔(dān)越越輕，從從而起到到調(diào)節(jié)納納稅人的的財(cái)產(chǎn)占占有量，，縮小貧貧富差的的作用。2）引導(dǎo)土土地合理理利用對需要限限制的土土地課以以重稅，，對需要要鼓勵(lì)的的輕稅或或適當(dāng)減減免稅，，以引導(dǎo)導(dǎo)和調(diào)控控土地的的利用方方向，優(yōu)化土地地利用結(jié)結(jié)構(gòu)，提提高土地地的利用用率。以土地占占有量為為依據(jù)征征稅，則可以以限制土土地的過過多占用用，減少少土地的的占有量量，減少少土地資資源的浪浪費(fèi)。3）抑制土土地投機(jī)機(jī)行為通過土地地的占有有獲得土土地的自然增值值，還可以以通過囤囤積土地地、待價(jià)價(jià)而沽，，獲取暴暴利。對對土地的的增值收益益征稅，，就可以以有效地地調(diào)節(jié)土土地的級級差收益益，保證證土地級級差收益益在不同同的利益益主體之之間進(jìn)行行合理分分配，并在一定定程度上上抑制土土地投機(jī)機(jī)行為。二、房地地產(chǎn)地租租的概念念地租是指土地地所有者者將其所所擁有的的土地及及與土地地相關(guān)的的房屋或或其他附附著物租租給他人人使用所所取得的的報(bào)酬，，在我國國地租主主要表現(xiàn)現(xiàn)為國家家收取土土地出讓讓金。三、房地地產(chǎn)費(fèi)的的概念房地產(chǎn)費(fèi)費(fèi)是指依據(jù)據(jù)法律和和法規(guī)，，由有關(guān)關(guān)行政機(jī)關(guān)關(guān)、事業(yè)業(yè)單位向房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)、房房地產(chǎn)交交易各方方和房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)人等收收取的各各種管理費(fèi)、、服務(wù)費(fèi)費(fèi)、補(bǔ)償償費(fèi)等。房地產(chǎn)費(fèi)費(fèi)并不是是基于國國家權(quán)力力，而是是基于政府府機(jī)構(gòu)實(shí)實(shí)行管理理和提供供服務(wù)而而向被管管理者或或被服務(wù)務(wù)人收取取的成本本。我國現(xiàn)現(xiàn)行的房房地產(chǎn)費(fèi)費(fèi)主要有有土地使用用費(fèi)（不含地地租）、房地產(chǎn)產(chǎn)行政性性收費(fèi)和和房地產(chǎn)產(chǎn)事業(yè)性性收費(fèi)。土地使用用費(fèi)（不含地地租）：：向國家家交付的的除了土土地出讓讓金之外外的使用用土地的的費(fèi)用，，主要包包括國家家對土地地的開發(fā)成本本、征收收土地補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)、、安置補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)。房地產(chǎn)行行政性收收費(fèi)：主要包包括登記費(fèi)、、勘丈費(fèi)費(fèi)、權(quán)證證費(fèi)、手手續(xù)費(fèi)和房屋租賃賃登記費(fèi)費(fèi)。房地產(chǎn)事事業(yè)性收收費(fèi)：提供特特定服務(wù)務(wù)所收取取的費(fèi)用用，主要要包括拆遷管理理費(fèi)、房房屋估價(jià)價(jià)收費(fèi)等。地租、稅稅收和收收費(fèi)的區(qū)區(qū)別地租、稅稅收和收收費(fèi)的內(nèi)內(nèi)涵、性性質(zhì)和功功能明顯顯不同：：地租是土地所有有者憑借借土地所所有權(quán)向土地使使用者索索取的土土地使用用報(bào)酬，，是土地地所有權(quán)權(quán)在經(jīng)濟(jì)濟(jì)上的實(shí)實(shí)現(xiàn)。稅收是國家憑借借政治權(quán)權(quán)力，以法律律為依據(jù)據(jù)，強(qiáng)制制、無償償、固定定地參與與國民收收人的分分配和再再分配所所形成的的特殊經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益益關(guān)系。。收費(fèi)則是對提提供服務(wù)務(wù)收取的的補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)用。四、我國國房地產(chǎn)產(chǎn)稅費(fèi)制制度的缺缺陷及完完善（一）我我國房地地產(chǎn)稅費(fèi)費(fèi)制度的的缺陷1．稅費(fèi)種種類繁多多，稅、租、、費(fèi)概念念混淆不不清。2．我國房房地產(chǎn)稅稅收種類類“重交易，，輕保有有”。3．我國房房地產(chǎn)稅稅負(fù)存在不公公平現(xiàn)象象。4．房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)稅收征收收管理不不完善。（二）房房地產(chǎn)稅稅費(fèi)制度度的完善善措施1．正稅、明明租、清清費(fèi)。（1）正稅：統(tǒng)一內(nèi)內(nèi)外稅制制，避免免重復(fù)征征稅，改改變交易易環(huán)節(jié)畸畸重保有有環(huán)節(jié)畸畸輕的現(xiàn)現(xiàn)狀，并并盡量向向?qū)挾惢⑸俣惗惙N、低低稅率的的國際通通行做法法靠攏。。（2）明租：設(shè)計(jì)好好土地出讓讓金收取取方式。（3）清費(fèi)：對收費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行嚴(yán)格格清理。。對于一一些不合合理的行行政事業(yè)業(yè)性收費(fèi)費(fèi)一律取取消；對對于一些些必需的的但可以以合并收收取的項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行兼并。。2．建立完整整的房地地產(chǎn)稅法法體系，，適當(dāng)下下放稅收收權(quán)。實(shí)行以中央集集權(quán)為主主、合理理給地方方放權(quán)。使房地地產(chǎn)稅在在一個(gè)較較為合理理的環(huán)境境下開征征，而又又不影響響中央財(cái)財(cái)政收入入的增加加和宏觀觀調(diào)控能能力的加加強(qiáng)。3．完善房房地產(chǎn)稅稅課稅的的配套制制度。（1）建立完完善、透透明、全全國聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)的房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)登記制制度。（2）加強(qiáng)房房地產(chǎn)評評估機(jī)構(gòu)構(gòu)和人員員的建設(shè)設(shè)和管理理。第二節(jié)土土地稅稅法律制制度2.1耕地占用用稅1．征收目目的和意意義耕地占用用稅，是國家家對占用用耕地建建房和從從事非農(nóng)農(nóng)業(yè)建設(shè)設(shè)的單位位和個(gè)人人，依其其占用耕耕地的面面積征收收的一種種稅。目的：控制非農(nóng)農(nóng)業(yè)建設(shè)設(shè)對耕地地的占用用，穩(wěn)定定耕地面面積，保保障農(nóng)業(yè)業(yè)的發(fā)展展。2．列入征征稅范圍圍的耕地地包括：：（1）種植糧食食作物、、經(jīng)濟(jì)作作物的土土地。（2）菜地，包括城城市郊區(qū)區(qū)種植蔬蔬菜的土土地。（3）園地，包括苗苗圃、花花園、果果園、茶茶園、桑桑園和其其他種植植經(jīng)濟(jì)林林木的土土地。（4）林地（5）牧草地地（6）農(nóng)田水水利土地地（6）漁業(yè)水水域填涂涂3.稅率我國耕地地占用稅稅采用的的是地區(qū)差別別稅率，我國耕耕地占用用稅率就就分為以以下幾種種：（1）人均均耕地在在1畝以下（含1畝）的地地區(qū)，占占用每平平方米耕耕地的納納稅額為為10.00～50.00元。（2）人均耕耕地在1～2畝（含2畝）的地地區(qū)占用用每平方方米耕地地的納稅稅額為8.00～40.00元。（3）人均耕耕地在2～3畝（含3畝）的地地區(qū)，占占用每平平方米耕耕地的納納稅額為為6.00～30.00元。（4）人均耕耕地在3畝以上的地區(qū)，，占用每每平方米米耕地的的納稅額額為5.00～25.00元；4.加成包括括：1、經(jīng)濟(jì)濟(jì)特區(qū)、、經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)和經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)但人均均耕地特特別少的的地區(qū)，，耕地占占用稅的的稅額還還可以適適當(dāng)提高高，但提高額度度最高不不能超過過上述規(guī)規(guī)定的50％。2、對單位位或者個(gè)個(gè)人獲準(zhǔn)準(zhǔn)征收或或者占用用耕地超過2年不使用用的加征規(guī)定定稅額2倍以下的的耕地占占用稅。5、耕地占占用稅的的減免減稅對象象：1）農(nóng)村居居民占用用耕地新新建住宅宅，按規(guī)規(guī)定稅額額減半征收收；2）農(nóng)村革革命烈士士家屬、、革命殘殘廢軍人人、鰥寡寡孤獨(dú)以以及邊遠(yuǎn)遠(yuǎn)貧困山山區(qū)生活活困難的的農(nóng)戶，，在規(guī)定定用地標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，，新建住宅宅納稅確確有困難難的，可酌情情給予減減免；3）對民政部門門所辦福福利工廠廠，確屬安安置殘疾疾人就業(yè)業(yè)的，可可按殘疾疾人占工工廠人員員的比例例，酌情情給予減減稅照顧顧；免稅對象象主要有以以下幾種種：（1）部隊(duì)軍軍事設(shè)施施占用耕耕地。（2）鐵路、、公路、、飛機(jī)場場跑道和和停機(jī)坪坪占用耕耕地。（3）港口、、航道用用地。（4）學(xué)校、、幼兒園園、敬老老院和醫(yī)醫(yī)院用地地。1.土地使用用稅的概概念和征征收意義義土地使用用稅是以以城鎮(zhèn)范范圍內(nèi)的的土地使使用者使使用的土土地為征征稅對象象。2.課稅對象象和納稅稅人2006年12月31日，國務(wù)務(wù)院發(fā)布布了《關(guān)于修改改（中華華人民共共和國城城鎮(zhèn)土地地使用稅稅暫行條條例）的的決定》：從2007年1月1日起，外商投資資企業(yè)和和外國企企業(yè)也應(yīng)應(yīng)按照規(guī)規(guī)定繳納納城鎮(zhèn)土土地使用用稅。2.2城鎮(zhèn)土地地使用稅稅3．稅率、、計(jì)稅依依據(jù)及應(yīng)應(yīng)納稅額額土地使用用稅采用用分類分分級的幅度定額額稅率，土地使使用稅每每平方米米年稅額額如下：：大城市：使用每每平方米米土地的的納稅額額為1.50～30.0元；中等城市市：使用每每平方米米土地的的納稅額額為1.20～24.0元；小城市：使用每每平方米米土地的的納稅額額為0.90～18.0元；縣城、建建制鎮(zhèn)、、工礦區(qū)區(qū)：每平方方米為0.60～12.0元。經(jīng)濟(jì)落后后地區(qū)的的土地使使用稅稅稅額標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)可以適適當(dāng)降低低，但降降低額不不得超過過國家規(guī)規(guī)定的最最低稅額額的30％。4．土地使用用稅的減減免土地使用用稅的減減免范圍圍如下：：（1）國家機(jī)關(guān)關(guān)、人民民團(tuán)體和和軍隊(duì)自用的土土地。（2）由國家家財(cái)政部部門撥付付事業(yè)經(jīng)經(jīng)費(fèi)的事業(yè)單位位自用的土土地。（3）宗教、寺寺廟、公公園、名名勝古跡跡自用的土土地。（4）市政街道道、廣場場、綠化化地帶等公共用用地。（5）直接用用于農(nóng)、林、、牧、漁漁業(yè)生產(chǎn)的土土地。（6）經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)填海開山山整治的土土地和改改造的廢廢棄地。。免繳土土地使用用稅5年至10年。（7）由財(cái)政政部另行行規(guī)定的的能源、交交通、水水利設(shè)施施用地和其他用用地。1．土地增增值稅的的概念和和意義土地增值值稅是對有償償轉(zhuǎn)讓國國有土地地使用權(quán)權(quán)、地上上的建筑筑物及其其附著物物，也即即轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)而就就其增值值額征收收的一種種稅。其重要意意義：第一，城市土土地具有自然然增值的特點(diǎn)。。同時(shí)土土地的增增值得益益于國家家長期投投資、進(jìn)進(jìn)行城市市建設(shè)、、改善人人民生活活條件和和環(huán)境的的結(jié)果，，而非轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓者的的勞動(dòng)所所得。由國家以以稅的形形式將這這部分收收益，收收歸全社社會所有有。2.3土地增值值稅第二，征收土土地增值值稅，可可以在一一定程度度上抑制制土地投投機(jī)行為為，維護(hù)護(hù)正常的的市場秩秩序。第三，土地供供求矛盾盾日益突突出，地地價(jià)上漲漲很快。。征收土土地增值值稅，為為國家增增加財(cái)政政收入，，為城市市建設(shè)和和經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展積積累資金金。2．土地增增值稅的的課稅對對象土地增值值額即納稅人人轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)取取得的收收入，減減去法定定扣除項(xiàng)項(xiàng)目金額額后的余余額。法定扣除除項(xiàng)目金金額包括括：（1）納稅人人取得土地地使用權(quán)權(quán)支付的的金額。（2）開發(fā)土土地的成本費(fèi)用用。（3）新建房房及配套套設(shè)施的的成本、費(fèi)費(fèi)用，或者舊舊房及建建筑物的的評估價(jià)價(jià)格。（4）與轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)的的稅費(fèi)。（5）稅法規(guī)規(guī)定的其他扣除除項(xiàng)目。計(jì)算應(yīng)納納土地增增值稅稅稅額應(yīng)按按如下步步驟展開開：（1）計(jì)算增增值額增值額=收入額一一扣除項(xiàng)項(xiàng)目金額額（2）計(jì)算增增值率增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目目金額（3）依據(jù)增增值率確確定適用用稅率（4）依據(jù)適適用稅率率計(jì)算應(yīng)應(yīng)納稅額額應(yīng)納稅額額=增值額×適用稅率率-扣除項(xiàng)目目金額×速算扣除系數(shù)數(shù)3．土地增增值稅的的稅率及及應(yīng)納稅稅額土地增值值稅實(shí)行行的是超率累進(jìn)進(jìn)稅率。所得多的的多征稅稅，所得得少的少少征稅，無所得的的不征稅稅。土地增值值稅稅率率采用四四級超率率累進(jìn)稅稅率：第一級，，20％<增值率<50％的，稅稅率為30％；第二級，，20％<增值率<50％的，稅稅率為40％；第三級，，20％<增值率<50％的，稅稅率為50％；第四級，，20％<增值率<50％的，稅稅率為60％。速算扣除系數(shù)數(shù)分別為為：0、5％、15％、35％。以下情形形免征土地地增值稅稅：（1）增值率率不超過過20％。（2）因國家家建設(shè)需需要依法征收收的房地地產(chǎn)。（3）個(gè)人因因工作調(diào)調(diào)動(dòng)或改改善居住住條件而而轉(zhuǎn)讓原原自用住住房，經(jīng)經(jīng)申報(bào)核核準(zhǔn)，凡凡居住滿滿5年或5年以上的的免征（（居住滿滿3年以上、、5年以下的的減半征征收）。。4．土地增增值稅的的減免及及懲罰2007年國家稅稅務(wù)總局局出臺了了《關(guān)于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)土土地增值值稅清算算管理有有關(guān)問題題的通知知》：稅率過低低的預(yù)征制以實(shí)征式式的清算制

三種情形形應(yīng)清算算土地增增值稅：：一是房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目全全部竣工工、完成成銷售；；二是整體體轉(zhuǎn)讓未未竣工決決算房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的；三是直接接轉(zhuǎn)讓土土地使用用權(quán)的。。對取得銷銷售（預(yù)預(yù)售）許許可證滿滿3年卻仍未未銷售完完畢的項(xiàng)項(xiàng)目，均均需征繳繳。分期期開發(fā)的的項(xiàng)目，，以分期期項(xiàng)目為為單位清清算。國家稅務(wù)務(wù)總局2010年5月26日公布了《關(guān)于土地地增值稅稅清算有有關(guān)問題題的通知知》：土地增值值稅清算算時(shí)，已已全額開開具商品品房銷售售發(fā)票的的，要按按照發(fā)票票金額來來確認(rèn)收收入；未未開具發(fā)發(fā)票或未未全額開開具發(fā)票票的，以銷售合合同的售售房金額額及其他收收益確認(rèn)認(rèn)收入。。若銷售售合同所所載商品品房面積積與有關(guān)關(guān)部門實(shí)實(shí)際測量量面積不不一致，，在清算算前已發(fā)發(fā)生補(bǔ)、、退房款款的，應(yīng)應(yīng)在計(jì)算算土地增增值稅時(shí)時(shí)予以調(diào)調(diào)整。開發(fā)企業(yè)業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用中的的利息支出出：1、凡能夠夠按轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)計(jì)算分?jǐn)倲偛⑻峁┕┙鹑跈C(jī)機(jī)構(gòu)證明明的，允許據(jù)實(shí)實(shí)扣除，但最高高不能超超過按商商業(yè)銀行行同類同期期貸款利利率計(jì)算的金金額；2、不能提提供證明明的，開開發(fā)費(fèi)用用按“取取得土地地使用權(quán)權(quán)所支付付的金額額”與““房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成成本”金金額之和和的10%以內(nèi)計(jì)算算扣除。。嚴(yán)格執(zhí)行行土地增增值稅政政策，可可以在一一定程度度上抑制房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的暴利利。土地增值值稅從嚴(yán)嚴(yán)清算會會顯著加加大企業(yè)業(yè)的稅收收成本，，降低房企企利潤水水平，進(jìn)而降低低房企的的拿地?zé)釤崆椤５谌?jié)房房產(chǎn)稅稅法律制制度3.1房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以房屋屋的價(jià)值值為征稅稅對象，，按房屋的余余值或房房屋租金金向房屋所所有權(quán)人人征收的的一種財(cái)財(cái)產(chǎn)稅。。開征房產(chǎn)產(chǎn)稅具有有以下意意義：（1）房產(chǎn)稅稅屬地方方稅種，，稅源穩(wěn)定定，為地方方政府籌籌集資金金。（2）有利于于提高房產(chǎn)產(chǎn)的使用用效率。（3）適當(dāng)調(diào)節(jié)房產(chǎn)產(chǎn)所有人人和經(jīng)營營人的收收入。1．房產(chǎn)稅稅的課稅稅對象和和征稅范范圍房產(chǎn)稅的的課稅對象象是房屋的的價(jià)值和和房屋的的租金。。2．納稅人人納稅人是是房屋所所有權(quán)人人或者使使用權(quán)人人。3．房產(chǎn)稅稅的計(jì)稅稅依據(jù)房產(chǎn)稅采采用從價(jià)價(jià)計(jì)稅。以房價(jià)為為計(jì)稅依依據(jù)實(shí)際上是是以房產(chǎn)產(chǎn)的余值值為計(jì)稅稅依據(jù)，，規(guī)定：：“房產(chǎn)產(chǎn)稅依照照房產(chǎn)原原值一次次減除10％至30％后的余余值計(jì)算算?！币宰饨馂闉橛?jì)稅依依據(jù)主要使用用于出租租的房產(chǎn)產(chǎn)。4．房產(chǎn)稅稅的稅率率房產(chǎn)稅實(shí)實(shí)行比例稅率率，因計(jì)稅稅依據(jù)不不同而分分為兩種種，依照照房產(chǎn)余余值計(jì)征征的，稅率為1.2％，依照房屋屋租金收收入計(jì)征征的，稅稅率為12％。房產(chǎn)稅應(yīng)應(yīng)納稅額額的計(jì)算算也分兩兩種：依照房產(chǎn)產(chǎn)余值計(jì)計(jì)算繳納納的應(yīng)納納稅額=房產(chǎn)計(jì)稅稅余值×1.2％=應(yīng)稅房產(chǎn)產(chǎn)原值×（1—扣除比例例）×1.2％依照房產(chǎn)產(chǎn)租金收收入計(jì)算算繳納的的應(yīng)納稅稅額=租金收入入×12％5．房產(chǎn)稅稅的減免免根據(jù)《房產(chǎn)稅暫暫行條例例》的規(guī)定，，房產(chǎn)稅稅的免稅稅范圍包包括以下下幾種情情況：（1）國家機(jī)機(jī)關(guān)、人人民團(tuán)體體、軍隊(duì)隊(duì)自用的的房產(chǎn)。。（2）宗教、、寺廟、、公園、、名勝古古跡自用用的房產(chǎn)產(chǎn)。（3）由國家家財(cái)政部部門撥付付事業(yè)經(jīng)經(jīng)費(fèi)的單單位自用用的房產(chǎn)產(chǎn)。（4）個(gè)人所有有非營業(yè)業(yè)用的房房產(chǎn)。3.2契稅1.納稅人契稅是指土地地使用權(quán)權(quán)和房屋屋所有權(quán)權(quán)發(fā)生變變更時(shí)，，就當(dāng)事事人所定定契約按按轉(zhuǎn)移價(jià)價(jià)格的一一定比例例向購房房人所征征的一次次性稅收收。在我國房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利發(fā)生生轉(zhuǎn)移的的方式有有：1）土地使使用權(quán)出出讓2）土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓（包包括出售售、贈(zèng)與與、交換換）3）房屋買買賣4）房屋贈(zèng)贈(zèng)與5）房屋交交換對于《中華人民民共和國國繼承法法》規(guī)定的法法定繼承承人，包包括配偶偶、子女女、父母母、兄弟弟姐妹、、祖父母母、外祖祖父母，，繼承土土地、房房屋權(quán)屬屬，不征收契契稅。此外，房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利以下下列方式式轉(zhuǎn)移的的，視同同土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、房房屋買賣賣或者房房屋贈(zèng)與與，征收收契稅：：（1）以房地地產(chǎn)作價(jià)價(jià)投資入入股的。。（2）以房地地產(chǎn)抵債債的。（3）以獲獎(jiǎng)獎(jiǎng)方式承承受房地地產(chǎn)的。。（4）以預(yù)購購方式或或者預(yù)付付集資建建房款方方式承受受房地產(chǎn)產(chǎn)的。2．契稅的的計(jì)稅依依據(jù)契稅的計(jì)計(jì)稅依據(jù)據(jù)依房地地產(chǎn)權(quán)屬屬轉(zhuǎn)移的的方式不不同，分分為以下下幾種：：（1）房地產(chǎn)產(chǎn)成交價(jià)格格：土地使使用權(quán)出出讓價(jià)格格、土地地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)價(jià)格和房房屋的買買賣價(jià)格格。（2）核定價(jià)：以土地地使用權(quán)權(quán)贈(zèng)與、、房屋贈(zèng)與的方方式轉(zhuǎn)移移房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利的的。（3）房地產(chǎn)交交換的價(jià)價(jià)差：當(dāng)雙方方當(dāng)事人人以土地地使用權(quán)權(quán)交換、、房屋交換的形形式轉(zhuǎn)移移房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利時(shí)，以房房屋、土土地使用用權(quán)交換換價(jià)格的的差額為為計(jì)稅依依據(jù)。3．契稅的的稅率契稅實(shí)行行比例稅稅率，現(xiàn)現(xiàn)為3％～5％，如北京市市確定的的契稅稅稅率為4％。契稅應(yīng)納納稅額=計(jì)稅依據(jù)據(jù)×稅率4．契稅的的減免減征、免免征契稅稅的項(xiàng)目目主要包包括以下下幾項(xiàng)：：①國家機(jī)機(jī)關(guān)、事事業(yè)單位位、社會會團(tuán)體、、軍事單單位承受受土地、、房屋用用于辦公公、教學(xué)學(xué)、醫(yī)療療、科研研和軍事事設(shè)施的的，免征征；②城鎮(zhèn)職職工，按按規(guī)定第第一次購購買公有有住房的的，免征征；③因不可可抗力滅滅失住房房而重新新購買住住房的，，免征；；④納稅人人承受荒荒山、荒荒溝、荒荒灘、荒荒丘土地地使用權(quán)權(quán)，用于于農(nóng)、林林、牧、、漁業(yè)生生產(chǎn)的，，免征；；3.3印花稅1．印花稅稅的課稅稅對象課稅對象象是書立和領(lǐng)領(lǐng)受應(yīng)稅稅憑證的的行為，因而印印花稅屬屬于行為為稅類。。主要包包括以下下幾種：：（1）書立產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移移書據(jù)。（2）書立房屋租賃賃合同。（3）領(lǐng)受權(quán)利證書書、許可可證照。2．納稅人人納稅人是是在我國國境內(nèi)書書立、領(lǐng)領(lǐng)受應(yīng)稅稅房地產(chǎn)產(chǎn)憑證的的單位和和個(gè)人。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同同的納稅稅人是合合同訂立立人，如果合合同訂立立人未繳繳或少繳繳印花稅稅的，合合同的持持有人應(yīng)應(yīng)負(fù)責(zé)補(bǔ)補(bǔ)繳。房屋租賃賃合同的的納稅人人是合同同訂立人人，房地地產(chǎn)權(quán)利利許可證證照的納納稅人是是領(lǐng)受人人。3．計(jì)稅依依據(jù)房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利證書書的印花稅稅是按件件計(jì)收；房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移移書據(jù)是書據(jù)所所載明的的房屋買賣賣價(jià)款金金額；房屋租賃賃合同印花稅依依據(jù)是房屋租金金數(shù)額。4．稅率我國的印印花稅實(shí)實(shí)行比例稅率率和定額稅率率兩種稅率率。比例稅率率適用于房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移移書據(jù)，，稅率為為萬分之之五，房房屋租賃賃合同稅稅率為千千分之一一。定額稅率率適用于房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利證書書，包括括房屋所所有權(quán)證證和土地地使用證證，其稅稅率均為為每件5元人民幣幣。3.4營業(yè)稅營業(yè)稅是是對有償償提供應(yīng)應(yīng)稅勞務(wù)務(wù)、轉(zhuǎn)讓讓無形資資產(chǎn)和銷銷售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)的單單位和個(gè)個(gè)人，就就其營業(yè)業(yè)收入額額征收的的一種稅稅。銷售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)營業(yè)業(yè)稅是在土地地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓和和建筑物物出售時(shí)時(shí)，國家家向土地地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓者者和建筑筑物出售售者征收收的一種種稅。1．納稅人人納稅人是是在中國國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)權(quán)或銷售售建筑物物及其他他土地附附著物的單位和和個(gè)人。。2．課稅對對象和計(jì)計(jì)稅依據(jù)據(jù)銷售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)營業(yè)業(yè)稅的課課稅對象象是銷售售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的營業(yè)業(yè)額。3．稅率及及應(yīng)納稅稅額根據(jù)《中華人民民共和國國營業(yè)稅稅暫行條條例》，銷售不不動(dòng)產(chǎn)、、轉(zhuǎn)讓土土地使用用權(quán)的營營業(yè)稅實(shí)實(shí)行比例例稅率，，稅率為5％。納稅人人應(yīng)按照照營業(yè)額額和規(guī)定定的稅率率計(jì)算應(yīng)應(yīng)納稅額額。應(yīng)納納稅額的的計(jì)算公公式為：：應(yīng)納稅額額=營業(yè)額×稅率3.5所得稅房地產(chǎn)所所得稅是是對房地地產(chǎn)在經(jīng)經(jīng)營、交交易過程程中，就就其所得得或增值值收益課課征的稅稅收。房地產(chǎn)所所得稅的的課稅對對象是房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所得得、房地地產(chǎn)租賃賃所得和和房地產(chǎn)產(chǎn)投資所所得。1．企業(yè)所所得稅在中國境境內(nèi)的居居民企業(yè)業(yè)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)就生產(chǎn)產(chǎn)、經(jīng)營營所得和和其他所所得依法法繳納企企業(yè)所得得稅，適適用統(tǒng)一一的比例例稅率25％。2．個(gè)人所所得稅財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓所得，以轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)的收入入額減除除房地產(chǎn)產(chǎn)的原值值和合理理費(fèi)用后后的余額額作為應(yīng)應(yīng)納稅所所得額，，適用20％比例稅稅率。1．城市維維護(hù)建設(shè)設(shè)稅城市維護(hù)護(hù)建設(shè)稅稅是對從從事工商商經(jīng)營，，繳納營營業(yè)稅的的單位和和個(gè)人征征收的一一種稅，，它是一一種附加加稅。市區(qū)稅率率為7％，縣城、建建制鎮(zhèn)稅稅率為5％，其他地區(qū)區(qū)稅率為為1％。應(yīng)納稅額額計(jì)算公公式：應(yīng)納稅額額=計(jì)稅依據(jù)據(jù)×適用稅率率=實(shí)際繳納納的營業(yè)業(yè)稅稅額額×適用稅率率3.6具他稅種種2．教育費(fèi)費(fèi)附加凡繳納營營業(yè)稅的的單位和和個(gè)人，，需繳納納教育費(fèi)費(fèi)附加。。附加率按按3％記收。教育費(fèi)附附加的應(yīng)應(yīng)納稅額額=實(shí)際繳納納的營業(yè)業(yè)稅稅額額×3％第四節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)“費(fèi)””4.1房地產(chǎn)開開發(fā)活動(dòng)動(dòng)中的行行政性收收費(fèi)1．市政公公用設(shè)施施建設(shè)費(fèi)費(fèi)市政公用用設(shè)施建建設(shè)費(fèi)主主要包括括三種：：（1）綜合開開發(fā)市政政費(fèi)，按按商品銷銷售收入入的15%計(jì)收。（2）分散建建設(shè)市政政費(fèi)，其其中住宅宅建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目按純純住宅建建筑面積積每平方方米價(jià)格格的15％計(jì)收，，并于開開工前一一次繳清清。（3）分散建建設(shè)生活活服務(wù)設(shè)設(shè)施配套套建設(shè)費(fèi)費(fèi)。此費(fèi)費(fèi)按建筑筑面積每每平方米米價(jià)格之之15％的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)收取。。2．四源費(fèi)費(fèi)（基礎(chǔ)設(shè)施施配套費(fèi)費(fèi)）四源費(fèi)是是用來興興建自來水、、污水、、煤氣、、供熱四項(xiàng)服務(wù)務(wù)設(shè)施的的費(fèi)用。。住宅（不不包括附附屬設(shè)施施）按實(shí)實(shí)際建筑筑面積一一次性計(jì)計(jì)收：（（1）自來水廠建設(shè)費(fèi)費(fèi)每平方方米9元。（2）煤氣廠建設(shè)費(fèi)每每平方米米22元。（3）供熱廠建設(shè)費(fèi)每每平方米米23元。（4）污水處理理廠建設(shè)費(fèi)每每平