在建工程抵押中存在的風(fēng)險防范

在建工程抵押中存在的風(fēng)險防范在建工程抵押中存在的風(fēng)險防范【摘要】政府近期為遏制房價的迅猛上漲，實行了一系列政策，使開【摘要】政府近期為遏制房價的迅猛上漲，實行了一系列政策，使開款，已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的重要渠道.針對在建工程抵押中存建工程實施動態(tài)管理?！娟P(guān)鍵詞】在建工程期盼權(quán)抵押貸款在建工程抵押的概念和條件廣義的在建工程是一種在法律上未完成的狀態(tài),除包括狹義的在建工程外，還包括各項工程均已完工并達到竣工驗收條件后、未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書的情形。物權(quán)法出臺之前，建設(shè)部出臺的《城市房地產(chǎn)抵押管理方式》和限制性,2007101了用較低效力的司法說明以及部門規(guī)章對在建工程抵押進行規(guī)范的以上規(guī)定，在建工程抵押是抵押人用其合法取得的在建工程,以不型擔(dān)保方式.在建工程抵押需要具備以下條件：在建工程抵押的前提條件是建設(shè)項目的合法性工程應(yīng)具備《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，表明建設(shè)工程手續(xù)完備、程序合法。另外為保抵押,一般要求25％以上。建工程的抵押權(quán)人以及資金用途等沒有做出限制性規(guī)定,但實踐操作利益的實現(xiàn)，也加大了第三人期權(quán)實現(xiàn)的難度。押登記。在建工程抵押合同除包括一般抵押合同的條款外,還應(yīng)說明在建工程的名稱、性質(zhì)、坐落、建筑面積、權(quán)屬等根本情況，并提供辦理抵押登記時應(yīng)遵循房地不行分原則。在建工程抵押中存在的風(fēng)險在建工程的價值變化大，增加了抵押權(quán)實現(xiàn)的不確定性.雖然在建工程有其內(nèi)在價值及使用價值,但以在建工程進行抵押時，因其處可知。而且,市場行情的變化和投資策略的轉(zhuǎn)變，都會直接影響在建工程的最后價值。另一方面在建工程種類多，不同用途、不同結(jié)構(gòu)的廠房、倉庫、一般住宅、高級住宅等價格差異大，即使同種用途、同種結(jié)構(gòu)的在建工程，由于建設(shè)工期長短不一,其材料費、人工費等也在建工程抵押是以在建工程完工后的期盼權(quán)益作為貸款擔(dān)保，只有在市場上能夠變現(xiàn)的、抵償金錢債權(quán)的在建工程，才能是適宜的抵押權(quán)標(biāo)的物，從而保證抵押權(quán)的實現(xiàn)。重復(fù)抵押引發(fā)的抵押權(quán)重疊問題。在建工程抵押具有期權(quán)性質(zhì)，在詳細(xì)操作中簡單出現(xiàn)原在建工程抵押尚未解除,登記機關(guān)就為按揭貸款進行抵押登記的情況在未經(jīng)抵押權(quán)購房戶,且銷售所得價款并未向抵押權(quán)人清償債權(quán)。這種重復(fù)抵押增主管部門的預(yù)售管理、權(quán)屬登記帶來很大隱患和糾紛.業(yè)工程款，為保護承包人和農(nóng)民工的利益,《合同法》第二百八十六定了建設(shè)工程承包人應(yīng)自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同商定的竣工之日起六個月內(nèi)行使優(yōu)先權(quán)受償權(quán)六條規(guī)定了土地管理部門收取土地出讓金的權(quán)利也優(yōu)先于銀行的抵押權(quán)稅收優(yōu)先權(quán)，假若納產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行。這些基險。如何防范在建工程抵押中存在的風(fēng)險發(fā)企業(yè)、銀行和購房人等多個主體之間產(chǎn)生糾紛，因此，筆者建議從以下方面著手防范風(fēng)險。抵押權(quán)人應(yīng)嚴(yán)格審查在建工程抵押狀態(tài).擔(dān)保法中規(guī)定,所有權(quán)、建工程的權(quán)屬，審查的內(nèi)容詳細(xì)包括:在建工程是否依據(jù)有關(guān)規(guī)定履行了審批手續(xù),是否存在超越規(guī)劃許可范圍、違法分包、使用無資質(zhì)隊伍等情況時,已經(jīng)建成并登記的在建工程和該在建工程占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)性時,可從在建工程已投入的工程款、已完成的工作量和工程總量、施工進度和工程竣工日期等信息來推斷造中的整個項目設(shè)立抵押權(quán)，也能夠針對其中的單項工程設(shè)立抵押能夠按照建設(shè)工程規(guī)劃部門出具的規(guī)劃許可證來確定在建工程抵押的范圍。以此達到保證抵押權(quán)人能夠充分、全面審查在建工程抵押狀態(tài),保證其抵押權(quán)益的實現(xiàn).科學(xué)評估抵押的在建工程的價值.在建工程在設(shè)立抵押權(quán)時價值不確定，但在實現(xiàn)抵押權(quán)時其價值是能夠評估和確定的。因此，在審估在建工程的價值。評估經(jīng)過中應(yīng)綜合考慮工程的用途、建設(shè)周期、等要素，科學(xué)、準(zhǔn)確地計算抵押物價值并合理確定抵押率.依據(jù)施工行業(yè)慣例,30%，結(jié)合50％以內(nèi)，同時還要綜合。所以在詳細(xì)計算時,可依據(jù)在建工程不同形象進度采納不同的評估方式,對待工程未完工，尚未經(jīng)過綜合驗收的在建物，一般采納成本法評估；對工程根本完工，已經(jīng)過綜合驗收，但尚未取得產(chǎn)權(quán)證的準(zhǔn)現(xiàn)房,一般采納假設(shè)開發(fā)法評估。從而實現(xiàn)抵押權(quán)人對在建工程設(shè)立抵押權(quán)時，對其價值進行科學(xué)、準(zhǔn)確的評估，保證其抵押權(quán)益的實現(xiàn)。權(quán)，但并沒有要求公示，因此在接受在建工程抵押時，債權(quán)人并不知悉該在建工程上是否存在優(yōu)先權(quán).而在建工程抵押涉及國土、建設(shè)、稅務(wù)、銀行等部門，因此只有將每個抵押的在建工程的基礎(chǔ)資料、土地使用權(quán)抵押貸款情況、房屋編號、預(yù)售情況、在建工程抵押貸款情況、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅情況等相關(guān)信息集中起來，建立跨行業(yè)、監(jiān)測貸款資金的使用，以達到對在建工程實施動態(tài)管理,保證其抵押權(quán)益的實現(xiàn)。此外，嚴(yán)密監(jiān)控抵押的在建工程資金的流轉(zhuǎn)經(jīng)過。為此，第一，對已發(fā)放的在建工程抵押貸款，貸款銀行可要求借款人在本行設(shè)立根本存款賬戶。發(fā)放貸款時，銀行應(yīng)依據(jù)開發(fā)商與承包商、供料商等簽訂的合同及工程的預(yù)決算報告，依據(jù)工程進度分期放貸，抵押權(quán)人同意并解除該套房屋及該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的抵押,開發(fā)企業(yè)再將已解除抵押關(guān)系的部分商品房預(yù)售給購房人,并經(jīng)過發(fā)企業(yè)隱瞞真相、賤價拋售.第三，假若在建工程抵押與個人按揭貸物產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的單一性，避開出現(xiàn)同一抵押物上多個所有權(quán)并存的情形。綜合、合理地利用以上手段，從而達到抵押債權(quán)人能夠嚴(yán)密監(jiān)控抵押資